Kommt bald der Negativzins beim Immobilienkauf?

Bis zu 10 Prozent Zinsen zahlten Immobilienkäufer noch vor 30 Jahren auf das Darlehen für ihr Eigenheim. Seit einigen Jahren befinden wir uns nun in einer Niedrigzinsphase. Wann die Zinswende kommt ist nicht abzusehen. Aktuell sinken die Zinsen sogar noch weiter. Experten spekulieren bereits. Kommen bald Kredite ohne Zinsen oder gar mit Negativverzinsung?

Eine Analyse des Kreditvermittlers Interhyp zeigt, dass die Zinsen für Darlehen mit Zehnjahres-Bindung je nach Kreditwürdigkeit und Bank in den letzten Wochen unter die 0,5-Prozent-Marke gefallen sind. Der Finanzdienstleister hat dafür die Konditionen von mehr als 400 Geldgebern verglichen.

Immobilienkäufer mit einer guten Kreditwürdigkeit können sich demnach teilweise über eine Verzinsung von nur 0,4 Prozent pro Jahr für die nächsten zehn Jahre freuen. Die dänische Nordea Bank ist sogar schon einen Schritt weiter. Hier können Immobilienkäufer sich für 20 Jahre Geld ohne Verzinsung leihen.

Woher kommen die niedrigen Zinsen?

Die Zinspolitik der Geldhäuser wird maßgeblich von der Europäischen Zentralbank (EZB) gesteuert. Die hat den Leitzinssatz für die Vergabe von Krediten bereits 2016 auf 0 Prozent gesenkt. Wenn Banken sich also Geld von der EZB leihen, müssen sie dafür keine Zinsen zahlen. Bei der Anlage von Geldern bei der EZB gibt es andersherum aktuell allerdings einen Negativzins. Wenn Banken große Geldsummen zurücklegen, müssen sie dafür also zahlen. Dementsprechend lohnt es sich für die Banken momentan, ihr Geld in Form von Krediten und Darlehen zu verleihen.

Könnte es zu Negativzinsen bei der Kreditvergabe kommen?

Der Negativzins für Geldanlagen bei der EZB liegt aktuell bei -0,5 Prozent. Theoretisch könnte es sich für eine Bank also lohnen, wenn sie einen Kredit mit einem Negativzins von -0,1 Prozent vergibt. Für den Immobilienkäufer würde das bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro zum Beispiel bedeuten, dass er insgesamt nur 99.000 Euro bezahlen muss.

Aktuell sprechen sich die meisten Banken jedoch gegen eine solche Negativzinspolitik aus. Auf Anfrage des Portals Finanz-Szene.de gab die Deutsche Bank etwa an, derzeit nicht zu planen, negative Zinsen einzuführen. Auch die Commerzbank teilte mit, dass negative Zinsen momentan nicht vorstellbar sein.

Auch Finanzexperten gehen eher von Bauzinsen aus, die auf 0 Prozent fallen. Eine negative Verzinsung hingegen halten sie nur in Ausnahmefällen für möglich.

Für Immobilienkäufer bedeutet die aktuelle Niedrigzinspolitik in jedem Fall, dass die Finanzierung einer Immobilie so leicht ist wie nie zuvor. Allerdings steigen auch die Preise weiterhin an, sodass ein größerer Eigenkapital-Anteil notwendig ist.

Eigentümer, die darüber nachdenken, ihre Immobilie zu verkaufen, können sich aktuell jedenfalls dank der niedrigen Zinsen über eine hohe Nachfrage freuen.

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Was tun mit der Immobilie im Erbfall?

Jedes zweite Erbe in Deutschland umfasst eine Immobilie. Dabei sind Immobilien auch oft der Großteil des Erbvolumens. Wenn das Erbe nicht in einem Testament geregelt wurde, stellen sich den Erben häufig viele Fragen. Was machen wir damit? Verkaufen, Vermieten, Einziehen? Müssen wir Erbschaftssteuer zahlen?

Gibt es mehrere Erben?

Gibt es mehrere Erben, so bilden sie zunächst die sogenannte Erbengemeinschaft. Beispielsweise Kinder, Ehepartner oder Enkel können Teil einer Erbengemeinschaft sein. Dabei steht Ehepartnern und Kindern ein Pflichtteil zu. Auch Enkelkinder bekommen einen Pflichtteil, wenn ihre Eltern bereits verstorben sind. Bei der Erbengemeinschaft ist zu beachten, dass kein Mitglied der Erbengemeinschaft allein über das Erbe entscheiden kann. Möchte zum Beispiel ein Erbe in die Immobilie ziehen, ein anderer aber die Immobilie verkaufen, so kann sie nicht ohne die Zustimmung beider verkauft werden. Umgekehrt muss aber ein Erbe die Miterben auszahlen, wenn er die Immobilie allein behalten möchte. Sowohl beim Verkauf als auch beim Auszahlen der anderen Erben ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen. Profi-Makler bieten eine kostenlose Wertermittlung an. Können sich die Erben jedoch nicht einigen, droht die Zwangsversteigerung. Experten raten, dies zu vermeiden, denn häufig wird hier eine Immobilie unter Wert versteigert. Eine Zwangsversteigerung kann von jedem Mitglied der Erbengemeinschaft beim Amtsgericht beantragt werden.

Wann fällt Erbschaftssteuer an?

Wann Erbschaftssteuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad der Erben zum Erblasser ab. Denn es gibt unterschiedliche Freibeträge je nach Erbschaftsgrad:

  • Ehegatten: 500.000 Euro
  • Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind: 400.000 Euro
  • Enkelkinder: 200.000 Euro
  • Eltern und Großeltern: 100.000 Euro

Die Erbschaftssteuer entfällt ebenso, wenn die Immobilie nach dem Erbfall für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren selbst genutzt wird.

Existiert ein Testament?

Im Testament kann der Erblasser sein Erbe regeln. Jedoch gibt es auch hier kompliziertere Fälle. Überträgt der Erblasser beispielsweise die Immobilie dem Ehepartner, so steht einem eventuellen Kind trotzdem ein Pflichtteil zu. Das Kind kann diesen einfordern.

Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Die Erbimmobilie zu verkaufen, ist häufig die einfachste Lösung. Denn im Gegensatz zu einer Immobilie kann der Verkaufserlös – also Geld – einfacher unter den Erben aufgeteilt werden. Eine Immobilie selbst zu nutzen, lohnt sich oft nur, wenn Sie Alleinerbe sind, die Miterben auszahlen können oder ein lebenslanges Wohnrecht haben. Vermietung kann sich dagegen lohnen, wenn einer der Erben die Immobilie später vielleicht selbst bewohnen möchte.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Was Sie über das Sachwertverfahren wissen müssen

Wer seine Immobilie nicht unter Wert verkaufen möchte, wird eine professionelle Wertermittlung durchführen lassen. Jedoch gibt es unterschiedliche Bewertungsverfahren für Immobilien. Eines davon ist das Sachwertverfahren. Es eignet sich insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.

Anders als beim Vergleichswert- und Ertragswertverfahren wird beim Sachwertverfahren der Bodenwert getrennt von der Immobilie ermittelt. Abschließend werden beide Werte dann addiert. Der Wert des Grundstücks wird in der Regel mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Um dagegen den Wert des darauf befindlichen Gebäudes zu ermitteln, werden die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes – also der Sachwert – berechnet.

Bei dieser Berechnung spielen viele Faktoren eine Rolle. Nicht nur müssen Faktoren wie Wohnfläche, Bauqualität und Ausstattung hier berücksichtigt werden. Auch das Vorhandensein und die Beschaffenheit von Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten werden hier in die Berechnung mit einbezogen. Dabei geht es darum, die Baukosten zu ermitteln, die entstehen, wenn das Gebäude in der gleichen Form jetzt nochmal neu gebaut würde. Für die angenommenen Herstellungskosten werden von den Wertermittlern spezielle Tabellen herangezogen. Denn im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus sind hier zum Beispiel die Baukosten eines Reihenmittelhauses im Schnitt pro Quadratmeter niedriger angesetzt.

Von diesen Ergebnissen werden Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Sachverständige gehen bei einer Wohnimmobilie in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Pro Jahr mindert sich der ermittelte Wert eines Gebäudes um 1,25 Prozent. Zum Beispiel: Wurden Baukosten einer Immobilie auf 200.000 Euro errechnet und ist es bereits 10 Jahre alt, dann reduziert sich der Gebäudewert um 25.000 Euro auf 175.000 Euro. Mit umfassender Sanierung und Modernisierung kann diesem automatischen Wertverlust entgegengewirkt werden. So kann auch ein Haus, das um 1900 errichtet wurde, mit einer modernen Heizungsanlage, isolierten Fenstern und einer isolierten Fassade fast Neubaustand erreichen.

Zum Schluss kommt zum ermittelten Sachwert noch der Marktanpassungsfaktor. Dieser sorgt dafür, der ermittelte Wert der Immobilie auch in Relation zu vergleichbaren Immobilien steht. Dieser Punkt wird zu einem großen Teil von der aktuellen Nachfrage bestimmt. Also kurz erklärt: Eine Immobilie in einer strukturschwachen ländlichen Region hat in der Regel einen niedrigeren Verkehrswert als eine Stadtvilla im angesagten Villenviertel am Rande einer beliebten Metropole.

Sie möchten wissen, welches Bewertungsverfahren für Ihre Immobilie das richtige ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie umfassend und unverbindlich.

 

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Das Baukindergeld: Ein Erfolg?

Vor einem Jahr hat die Bundesregierung das Baukindergeld auf dem Weg gebracht. Junge Familien, die sich ein Eigenheim zulegen möchten, sollen so gefördert werden. Kritiker bezweifelten damals, ob das Baukindergeld wirklich zur Wohneigentumsförderung beitragen kann. Und wenn, ob dann auch nicht nur die ohnehin wohlhabenderen Familien davon profitieren würden. Nach etwas mehr als einem Jahr lässt sich nun Bilanz ziehen.

Insgesamt 248.500 Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im Jahr 2018 gekauft – laut Analyse des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnungsforschung (Gewos). Das waren 2,1 Prozent mehr als im Jahr davor. Erstaunlicher ist jedoch daran, dass die Verkaufszahlen hauptsächlich in der zweiten Hälfte des Jahres rasant anstiegen – gerade ab dem Moment, als das Baukindergeld in Kraft trat.

Nach einem Jahr seit dem Beginn der Bauförderung ist bereits ein Drittel der Fördergelder verbraucht. Etwa 135.000 Familien haben das Baukindergeld bisher beantragt. Und auch die Kritiker konnten in dem Argument widerlegt werden, dass das Baukindergeld nur einkommensstärkeren Familien nutzt. Denn 60 Prozent der geförderten Familien verfügen „nur“ über ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von 40.000 Euro oder weniger.

Das ist ein gutes Zeichen. Denn das Baukindergeld soll junge Familien beim Ersterwerb einer eigenen Immobilie unterstützen. Dabei gibt es pro Kind insgesamt 12.000 Euro verteilt auf einen Zeitraum von zehn Jahren. Für Immobilien, die 2018 gekauft wurden, konnten die Anträge auch rückwirkend gestellt werden. Bis Ende 2020 kann das Baukindergeld noch beantragt werden.

Dabei wurde das Baukindergeld sowohl in städtischen als auch in ländlichen Regionen reichlich in Anspruch genommen. So wurde 44 Prozent der Anträge aus städtischen Gebieten gestellt und 40 Prozent aus ländlichen. Aus den deutschen Metropolen kamen dagegen „nur“ 16 Prozent der Anträge. Der Gewos-Analyse zufolge wurden mehrheitlich Ein- und Zweifamilienhäuser in den Speckgürteln der Großstädte gekauft. In den Metropolen dagegen gingen die Immobilientransaktionen leicht zurück.

Hier aber setzt auch immer noch die Kritik am Baukindergeld an – wie zum Beispiel von der FDP. Sie hebt hervor, dass die Förderung gerade in den angespannten Märkten der Großstädte und Metropolen keine Wirkung zeigt. Zudem wird auch von anderer Seite weiter kritisiert, dass ein Großteil der Anträge für Bestandsimmobilien gestellt wurde. Denn gerade der Neubau müsste vor allem in den Metropolen vorangetrieben werden, damit der Wohnraummangel effektiv bekämpft werden kann.

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Warum ist eine genaue Wohnflächenberechnung so wichtig?

Wie viel Wohnfläche ihre Immobilie hat, wissen viele Eigentümer. Aber wie diese sich genau auf die einzelnen Zimmer verteilt, darüber sind sie oft unsicher. Wie wird die Fläche eines Zimmers mit Dachschräge angerechnet? Zählt der neuangebaute Balkon zu einhundert Prozent zur Wohnfläche oder nur anteilig? Hier gibt es einiges zu beachten. Auf jeden Fall aber muss genau gemessen werden. Denn Fehler bei der Wohnflächenberechnung können hohe Kosten verursachen.

Flächenangaben von Bestandsimmobilien sind oft fehlerhaft, wie immer wieder durchgeführte Stichproben nachweisen. Denn die Flächenangaben werden häufig noch aus alten Bauanträgen oder Mietvertragsangaben entnommen, die immer mal wieder nicht nach einer Berechnungsverordnung ermittelt wurden.

Dabei ist die Berechnung der Wohnfläche eine komplexe, nicht zu unterschätzende Angelegenheit. Denn für unterschiedliche Gebäudeelemente gelten unterschiedliche Berechnungsmaßstäbe: so für Tür- und Fensterrahmen, Treppen, Öfen, Einbaumöbel, Schrägen, Raumhöhen sowie Schornsteine, Pfeiler, Säulen, Vormauerungen und Nischen. Dazu kommen noch Kellerräume, Garagen, Terrassen und Balkone, geheizte oder ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder, Waschküchen und Heizungsräume, bei denen Abschläge zwischen 0 bis 100% von der Grundfläche vorzunehmen sind.

Bei so komplexen Bedingungen verwundert es nicht, dass Eigentümer oft zu fehlerhaften oder unvollständigen Angaben kommen. Dabei haften Privatverkäufer für diese Angaben. Es kann durchaus eine Schadensersatzforderung drohen, wenn die Wohnflächenangabe nicht der tatsächlichen Wohnfläche entspricht. Sogar der Verkaufspreis und Finanzierungs- und Notarkosten sowie Steuern, die der Käufer auf den höheren Kaufpreis gezahlt hat, könnten gemindert werden. Wurde die Fläche auch als Vertragsgegenstand angenommen, so schützt auch die beim Immobilienverkauf ausgeschlossene Gewährleistung nicht vor Schadensersatzansprüchen.

Der beste Schutz für Immobilienverkäufer vor solchen Schwierigkeiten ist, sich Rat bei einem Fachmann zu suchen. Ein Profimakler kennt sich bestens mit der Berechnung von Wohnflächen aus. Es ist schließlich ein Teil seines täglichen Geschäfts. Seriöse Makler tragen sogar das Risiko für die korrekten Flächenangaben selbst und wälzen dieses nicht auf den Kunden ab.

Außerdem erwarten Experten, dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) im November 2015 in Bezug auf Mieterhöhungen auch künftig Einfluss auf den Verkauf von Immobilien, Nebenkostenabrechnung und Neuvermietungen haben wird. Das Gericht entschied damals, dass bei Mieterhöhungen ab sofort ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche als objektiv nachvollziehbares und vergleichendes Kriterium rechtsgültig ist (BGH, VIII ZR 266/14). Somit kippte der BGH die bisherige Regelung, wonach die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche bis zu 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen darf. Eine genaue Wohnflächenberechnung wird dadurch noch wichtiger als bisher.

Die Grundlage zur Wohnflächenberechnung ist in der Regel die 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFlV). Trotzdem kommt es noch vor, dass gelegentlich auf Grundlage der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 eine Wohnfläche ermittelt wird. Dies kann auch korrekt sein, sofern die Berechnungsgrundlage bekannt ist und als Vertragsgrundlage festgehalten wurde. Wer aber auf Nummer sicher gehen möchte, wendet sich hierzu am besten an einen Fachmann.

Haben Sie Fragen zur Berechnung Ihrer Wohnfläche? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Das Grundbuch: Warum ist es so wichtig?

Der Auszug aus dem Grundbuch gehört zu den wichtigen Unterlagen beim Immobilienverkauf. Doch warum? Eigentümer sind sich bei der Beantwortung dieser Frage, oft nicht sicher. Da jedoch jeder, der eine Immobilie verkaufen möchte, damit vertraut sein sollte, haben wir zusammengefasst, was man unbedingt wissen muss.

Kurz gesagt: Im Grundbuch stehen die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken. Es ist ein öffentliches Verzeichnis aller Grundstücke einer Gemeinde. Durch den Grundbuchzwang muss jedes Bauland in das Grundbuch eingetragen werden. Der Zweck ist, Rechte und Lasten einer Immobilie zu dokumentieren. Zuständig dafür ist das Grundbuchamt.

Das Grundbuch lässt sich in drei sogenannte Abteilungen aufteilen. In Abteilung I befinden sich Informationen zu Eigentümer oder Erbbauberechtigten. Existieren bei einem Grundstück mehrere Eigentümer oder Erbbauberechtigte, steht auch im Grundbuch, wie die einzelnen Anteile aufgeteilt sind und wie das Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis ist. Ändern sich beispielsweise durch einen Immobilienverkauf oder einen Erbfall die Eigentumsverhältnisse, gibt es also einen neuen Besitzer, so muss das im Grundbuch stets aktualisiert werden.

In Abteilung II finden sich alle Lasten und Beschränkungen, die auf einer Immobilie liegen – außer den Grundpfandrechten. Zu den hier vermerkten Lasten gehören zum Beispiel: Reallasten, Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte oder Vorkaufsrechte. Beschränkungen können Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke sein.

In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden und Pfandrechte. Kreditinstitute interessieren sich in der Regel für diesen Teil des Grundbuchauszugs besonders.

Der Eintrag eines neuen Eigentümers kann erst erfolgen, wenn ein vom Notar beglaubigter Kaufvertrag, Schenkungsvertrag oder Erbschein dem Grundbuchamt vorliegt. Auch bei einem Gläubigerwechsel oder der Übertragung einer bestehenden Baufinanzierung zu einer anderen Bank, muss ein Eintrag ins Grundbuch erfolgen. Die alte Grundschuld muss gelöscht und das neue Verhältnis notiert werden. Finden außerdem wesentliche Änderungen eines Grundstücks statt, zum Beispiel wenn es aufgeteilt wird oder wenn Grundstücke zusammengelegt werden, muss auch das im Grundbuch festgehalten werden.

Der Grundbuchauszug enthält dann alle Grundbucheintragungen eines Grundstücks. Beim Verkauf einer Immobilie ist dieser unerlässlich. Denn damit weist der Immobilienverkäufer dem Kaufinteressenten sowie dem Notar nach, dass er der Eigentümer der Immobilie ist. Außerdem verlangen auch Banken bei einer Beleihungsprüfung einen Grundbuchauszug, bevor ein Kredit gewährt wird und falls dieser über eine Grundschuld abgesichert werden soll.

Da es sich bei Grundbucheinträgen auch um sensible Informationen wie Vermögens- und Schuldverhältnisse von Immobilieneigentümern handelt, ist die Einsicht ins Grundbuch beschränkt. Nur wer über ein berechtigtes Interesse verfügt, darf Einsicht nehmen. Dies umfasst neben dem Eigentümer in der Regel: potentielle Käufer, Gläubiger des Eigentümers mit einem Vollstreckungstitel, Kreditinstitute – wenn die Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll – sowie Notare, Gerichte und andere Behörden sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

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Neuer Job, neue Stadt, neues Haus?

Eigentlich hatten Sie geplant, bis ins hohe Alter in Ihrem geliebten Haus wohnen zu bleiben. Doch nun lockt ein neuer Job – in einer anderen Stadt. Da stellt sich die Frage: Was passiert jetzt mit der eigenen Immobilie? Am Beispiel von Familie Müller wollen zeigen wir, welche Möglichkeiten Sie haben und was Sie bedenken müssen.

Frau Müller ist nach der Geburt Ihres Sohnes für drei Jahre in Elternzeit gegangen. Nun will Sie zurück ins Berufsleben und findet ihren Traumjob in Nürnberg. Das Problem: Frau Müller wohnt mit ihrer Familie in Stuttgart. Der neue Job würde jeden Morgen und Abend 2 Stunden Autofahrt für sie bedeuten. Es sei denn, die Familie zieht um. Doch das gemütliche Reihenhaus haben sie erst vor wenigen Jahren gekauft. Hier wollten sie altwerden und ihre Kinder großziehen. Ist der neue Job es wert, diesen Traum aufzugeben?

Frau Müller bespricht ihren Zwiespalt mit ihrem Mann. Als selbstständiger Architekt ist er ohnehin viel unterwegs und kann theoretisch von überall aus arbeiten. Auch von Nürnberg. Pendeln kommt für Frau Müller nicht in Frage. Schließlich will sie so viel Zeit wie möglich mit ihrem kleinen Sohn verbringen. Doch den Job wegen dem jetzigen Haus ablehnen – das will sie auch nicht.

Also kommt nur ein Umzug in Frage. Nun müssen viele Entscheidungen getroffen werden. Suchen Sie sich in Nürnberg etwas zum Kauf oder zur Miete und was geschieht mit der eigenen Immobilie? Verkaufen oder vermieten? Die Vermietung hätte den Vorteil, dass sie jederzeit problemlos nach München zurückkommen könnten. Doch durch den Verkauf hätten Sie mehr Geld, für ein neues Eigenheim.

Die Müllers machen sich auf die Suche nach einer neuen Unterkunft in Nürnberg. Dort finden Sie ein Haus zum Kauf direkt in der Nähe von Frau Müllers neuer Arbeitsstelle. Wenn das kein Zeichen des Schicksals ist. Um das neue Haus finanzieren zu können, müssen sie das alte allerdings verkaufen.

Nun muss alles ganz schnell gehen, damit dem Berufsstart von Frau Müller nichts mehr im Weg steht. Die Familie entscheidet sich daher, sich voll und ganz auf den Umzug in die neue Immobilie zu konzentrieren und den Verkauf einem Profi-Makler zu überlassen. Denn für das Zusammenstellen aller Unterlagen, die Vermarktung, Besichtigungstermine und Preisverhandlungen haben die Müllers in ihrer aktuellen Situation nur wenig Zeit. Bei Freunden, die ihr Haus privat verkauft haben, haben sie mitbekommen, wie viel Arbeit dahintersteckt – und wie langwierig der Verkaufsprozess sein kann, wenn einem das nötige Fachwissen fehlt.

Sie sind deshalb froh, dass der Makler, der ihnen das Haus in Nürnberg verkauft hat, ihnen auch direkt einen kompetenten Kollegen in München empfehlen konnte. Als der den Wert Ihrer Immobilie ermittelt, können sie es kaum glauben: Seitdem sie das Haus vor fünf Jahren gekauft haben, hat es enorm an Wert zugelegt. Da sie länger als drei Jahre in ihrer Immobilie gewohnt haben, müssen sie darauf glücklicherweise keine Spekulationssteuer zahlen, sondern können den Gewinn direkt in die Tilgung der Hypothek des neuen Hauses stecken. Spekulationssteuer fällt dann an, wenn Eigentümer ihre Immobilie nach weniger als zehn Jahren wieder verkaufen. Eine Ausnahme besteht, wenn sie in den letzten drei Jahren vor Verkauf darin gewohnt haben.

Bei Ihnen steht ein Stadtwechsel an und Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir unterstützen Sie gerne.

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Zahl des Monats

43.000

So viele Familien haben bis Ende Juni bereits Baukindergeld von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bekommen. Über 112.000 Familien haben die Förderung bisher beantragt. Das Baukindergeld feiert in diesem Monat sein einjähriges Jubiläum. Die staatliche Förderung richtet sich an Familien mit mindestens einem Kind. Pro Kind gibt es dabei insgesamt 12.000 Euro Förderung. Ziel ist es, junge Familien beim Erstkauf einer Immobilie zu unterstützen.

Kritiker prognostizierten häufig, dass die Förderung nur die ohnehin schon finanziell gut situierten Familien erreichen würde. Doch Analysen zeigen: 60 Prozent der bisher geförderten Haushalte hatten vor Abzug der Steuern ein Haushaltseinkommen von 40.000 Euro oder weniger. 40 Prozent hatten sogar ein Haushaltseinkommen von maximal 30.000 Euro.

Wo die Bevölkerung wächst und wo sie schrumpft

Würden Sie auch manchmal gerne in die Zukunft sehen? Dann können wir Ihnen jetzt zumindest einen kleinen Einblick in die Entwicklung der Einwohnerzahlen in Deutschland geben. Denn eine Studie hat untersucht, wie sich die Bevölkerung bis 2035 verändert. Diese Zahlen sind auch für die Entwicklung der Immobilienpreise besonders interessant. Denn tendenziell lässt sich sagen: Wo die Bevölkerung wächst, da steigen auch die Preise. Doch sinken sie dort, wo sie schrumpft auch automatisch?

In der Studie des CIMA Instituts für Regionalwirtschaft und des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung zeigen sich zwei Trends besonders deutlich: In der Bevölkerungsentwicklung gibt es nicht nur starke Unterschiede zwischen Ost und West, sondern auch zwischen Stadt und Land und Nord und Süd und: Die Bevölkerung wird fast überall älter.

Werte zwischen -24,7 und 16,5 Prozent

Die Regionen mit dem größten Bevölkerungswachstum und dem größten Bevölkerungsrückgang liegen erstaunlicherweise beide im Osten: Mit einem Plus von 16,5 Prozent im Vergleich zum Jahr 2017 erwartet Leipzig bis 2035 die am stärksten wachsenden Einwohnerzahlen. Besonders stark schrumpfen wird aller Voraussicht nach hingegen der Elbe-Elster-Kreis in Brandenburg.

Die Entwicklung in Leipzig ist stellvertretend für die der meisten Großstädte in Deutschland. Auch Metropolen wie Berlin, Hamburg und München werden weiterhin wachsen. Auf dem Land hingegen gehen die Bevölkerungszahlen nicht überall zurück. Vor allem in Süddeutschland können sich auch viele ländliche Regionen über reichlichen Zuwachs freuen. Die erhöhte Nachfrage spricht gerade in Städten, in denen der Wohnraum ohnehin schon knapp ist, auch für weiterhin steigende Preise.

Deutschland wird alt

Doch werden die Preise in schrumpfenden Regionen automatisch sinken? Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Entscheidend ist hier auch der zweite wichtige Trend: Die alternde Gesellschaft. Die wird dafür sorgen, dass in Deutschland auch in Zukunft weiterhin in allen Regionen gebaut wird. Denn eine veränderte Altersstruktur sorgt für veränderte Bedürfnisse. Gerade barrierefreie Immobilien dürften also immer begehrter werden.

Die Alterung der Bevölkerung ist auch für die Infrastruktur sehr wichtig. Sie wird vor allem auf dem Land stark zu spüren sein. Hier müssen Kommunen dafür sorgen, dass trotz sinkender Einwohnerzahlen eine ausreichende medizinische Versorgung, eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und genügend Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sind.

Gesamtbevölkerung sinkt um knapp ein Prozent

Die Gesamtbevölkerung soll übrigens noch bis 2024 weiter wachsen. Erst dann werden Zuwanderung und Geburten die steigende Sterberate nicht mehr ausgleichen können. 2017 lag die Einwohnerzahl bei ungefähr 83 Millionen Menschen. Bis 2035 wird sie auf rund 82,3 Millionen zurückgehen.

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Krebsgefahr: Warum Sie die Radonwerte in Ihrer Immobilie messen lassen sollten

Wissen Sie was Radon ist? Ja? Dann haben Sie im Chemie-Unterricht vermutlich gut aufgepasst. Doch auch für Immobilieneigentümer, die in Chemie keine Einser-Schüler waren, könnte es wichtig sein, sich einmal genauer mit dem Element zu beschäftigen. Denn neben Rauchen ist Radon die häufigste Ursache für Lungenkrebs – und das radioaktive Edelgas zieht durch den Boden in Häuser ein.

Das Bundesamt für Strahlenschutz (BfS), warnt davor, dass radonhaltige Luft durch den Boden in Gebäude ziehen kann. Besonders betroffen sind dabei Gebäude ohne durchgehende Grundplatte aus Beton sowie Gebäude, die vor 1960 gebaut wurden. Auch die Region, in der die Immobilie steht, ist für die Konzentration entscheidend. Besonders in den Bundesländern Nordrhein-Westfahlen, Hessen, Rheinlandpfalz, Baden-Württemberg, Bayern, Sachsen und Thüringen, ist das Radon-Vorkommen im Boden hoch. Auf einerKarte des BfS können Sie nachschauen, wie hoch die Radon-Konzentration in Ihrer Region ist.

Lungenkrebsrisiko durch Radon

Radon ist ein Edelgas, das ohne spezielle Messgeräte nicht enttarnt werden kann. Denn es hat weder einen für Menschen wahrnehmbaren Geruch, noch kann man es schmecken oder sehen. Damit atmen wir es unbemerkt ein. Das wäre kein Problem, wenn Radon nicht Lungenkrebs auslösen könnte. Laut BfS sind rund fünf Prozent aller Todesfälle durch Lungenkrebs auf Radon zurückzuführen. Je höher die Radonkonzentration in der Luft ist und je länger wir es einatmen, desto höher ist das Lungenkrebs-Risiko.

Da Radon aus dem Boden aufsteigt, ist die Konzentration im Keller meist besonders hoch. Doch auch in der Luft in den oberen Stockwerken ist teilweise Radon zu finden. Wer in den eigenen vier Wänden eine Gefahr durch Radon befürchtet, kann die Radonwerte ganz einfach messen lassen. Spezielle Messgeräte gibt es von verschiedenen Anbietern. Sie kosten zwischen 30 und 50 Euro.

Was tun gegen Radon in der Luft?

Doch was tun, wenn eine hohe Radonbelastung in der Immobilie festgestellt wurde? Als Erstmaßnahme kann es bereits Verbesserung bringen, wenn regelmäßig stoßgelüftet wird. Ziel ist es dabei, schon nach wenigen Minuten die gesamte Innenluft auszutauschen. In fensterlosen Kellerräumen, in denen das nicht möglich ist, kann die radonhaltige Bodenluft alternativ auch abgesaugt werden, wenn der Boden dafür durchlässig genug ist. Das muss individuell mit einem Fachmann abgeklärt werden. Steigt das Gas aus dem Keller in die restlichen Wohnräume, kann es zudem hilfreich sein, Türen, Leitungen und andere Verbindungen in die oberen Stockwerke abzudichten.

Möchten Sie wissen, wie radonhaltige Luft den Wert Ihrer Immobilie beeinflusst? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

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Hausverkauf: 3 Tipps für die Besichtigung

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss früher oder später Fremde in die (noch) eigenen vier Wände lassen. Damit Sie dabei schnell den richtigen Käufer finden und nicht zahlreiche Interessenten durchs Haus führen, die am Ende doch einen Rückzieher machen, helfen Ihnen diese drei Tipps.

Anfragen aussieben

Die Nachfrage nach Immobilien ist groß. Das gilt besonders für die großen Städte, aber auch immer stärker für ländliche Regionen. Dementsprechend viele Anfragen erhalten die meisten Immobilienbesitzer auf ihr Inserat. Um Besichtigungstourismus vorzubeugen und keine Zeit mit Scheininteressenten zu verschwenden, bietet es sich daher an, schon vor der ersten Besichtigung auszusieben. Ein „Open House“, bei dem jeder der mag vorbeikommen kann, sieht vielleicht in amerikanischen Filmen nach einer guten Idee aus, im realen Leben kann das jedoch schnell chaotisch werden. Profi-Makler setzen in Ihren Inseraten deshalb zum einen auf gute und aussagekräftige Fotos und Beschreibungen, zum anderen laden Sie jedoch auch nur potenzielle Käufer ein, die bereit sind einen Interessentenfragebogen auszufüllen.

Die Immobilie im besten Licht präsentieren

Der zweite Tipp versteht sich für viele wahrscheinlich von selbst, ist aber dennoch wichtig zu erwähnen. Denn viele Leute unterschätzen, wie wichtig der erste Eindruck einer Immobilie für die Kaufentscheidung und den letztendlichen Verkaufspreis ist. Der Immobilienkauf ist keine rein rationale Sache. Interessenten haken keine Liste an Ausstattungsmerkmalen im Kopf ab, sondern fragen sich: Kann ich mir vorstellen hier zu leben? Die Immobilie sollte bei der Besichtigung deshalb möglichst frei von Ihren eigenen persönlichen Gegenständen sein. Räumen Sie nicht nur oberflächlich aus, sondern verstauen Sie alles, was von der eigentlichen Immobilie ablenkt in Schränken. Wenn die letzte Renovierung schon ein Weilchen her ist, kann es sich sogar lohnen, vor dem Verkauf noch einmal in einen frischen Anstricht oder andere Schönheitsreparaturen zu investieren. Wenn Sie zum Verkaufszeitpunkt gar nicht mehr selbst in der Immobilie wohnen, ist außerdem ein professionelles Homestaging eine gute Idee.

Gute Vorbereitung ist das A und O

Auch wenn der erste Eindruck sehr wichtig ist: Käufer verlassen sich nicht rein auf das, was sie sehen. Stellen Sie sich darauf ein, mit Fragen zur Immobilie und zur Umgebung gelöchert zu werden. Vom Baujahr über die nächstgelegene Kita kann alles kommen. Grundsätzlich ist es nicht schlimm, eine Antwort nicht zu kennen, doch wenn Interessenten das Gefühl haben, Sie weichen Fragen aus, macht sie das schnell skeptisch. Wichtig ist es auch, dass Sie die vermeintlichen Mängel ihrer Immobilie kennen. Denn die nutzen Käufer häufig, um den Preis zu drücken. Machen Sie also klar, dass alle Schwachstellen schon in den Angebotspreis einberechnet sind – Voraussetzung hierfür ist selbstverständlich eine professionelle Wertermittlung.

Häufig haben Verkäufer keine Zeit, Interessenten auszusieben, die Immobilie für den Verkauf herzurichten und zahlreiche Besichtigungen durchzuführen. Ein Immobilienmakler kann hier eine große Unterstützung sein. Und er bringt gleich noch einen Vorteil mit sich: Er ist ein echter Verkaufsprofi, der mit der nötigen Distanz an die Verkaufsverhandlungen heran geht.

Sie haben keine Zeit, sich um die Besichtigungen zu kümmern? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir unterstützen Sie gerne.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Immobilienverrentung: Wie viel kriege ich für mein Haus?

Die Immobilienverrentung ist für Senioren eine tolle Möglichkeit, um sich ihre Rente aufzubessern. Doch wenn Sie zum ersten Mal von diesem Konzept hören, können viele Senioren sich nicht vorstellen, wie viel sie eigentlich für Ihre Immobilie kriegen würden. Wir erklären, wie sich die Beträge für die Immobilienverrentung berechnen.

Das Konzept der Immobilienverrentung ist leicht erklärt: Senioren, die in Ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten, verkaufen diese an einen Investor, der ihnen entweder eine Einmalzahlung, eine monatliche Rente oder eine Kombination aus beidem zahlt, behalten aber das Wohnrecht im ehemaligen Eigenheim.

Um zu ermitteln, wie viel ein Rentner für seine Immobilie bekommt, muss diese zunächst nach einem professionellen Verfahren bewertet werden. Der hierbei ermittelte Wert ist die Grundlage für Einmalzahlung und die monatlichen Rentenzahlungen. In unserem Beispiel gehen wir von einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro aus.

Als nächstes muss der Rentner sich entscheiden, wie hoch die Einmalzahlung ausfallen soll. Grundsätzlich gilt: Je höher die Einmalzahlung, desto niedriger die monatliche Rente. Entscheidet ein Investor sich nur für eine Einmalzahlung ohne monatliche Rente, erhält er jedoch trotzdem nicht den vollen Wert der Immobilie ausgezahlt. Der Nießbrauchwert, also das, was er monatlich an Miete zahlen müsste, wird vom Verkaufspreis abgezogen.

In unserem Beispiel gehen wir aber davon aus, dass der Rentner sich für eine Einmalzahlung von 200.000 Euro entscheidet, um seine Hypothek direkt abzuzahlen und sich eine große Reise zu finanzieren. Zusätzlich wird ein Sicherheitswert von 10 Prozent vom Verkaufswert abgezogen.

Die Basis für die Rentenberechnung sind damit 250.000 Euro. Davon wird nun der Nießbrauchwert abgezogen. Hierfür ist das Alter des Rentners relevant. In unserem Beispiel handelt es sich um einen 70-jährigen Mann. Statistisch gesehen wird er noch etwa 14 Jahre leben und müsste dementsprechend für 14 Jahre Miete zahlen. Die erwartete Restlebensdauer kann man in der Sterbetabelle des statistischen Bundesamts nachsehen. Die Immobilie ließe sich monatlich für einen Wert von 1000 Euro vermieten. Oftmals wird der Nießbrauchwert noch mit einem bestimmten Wert verzinst. Das lassen wir in unserer aktuellen Rechnung jedoch der Einfachheit halber außenvor.

Der Nießbrauchwert lege damit bei 168.000 Euro. Für die Rentenzahlungen bleiben also 82.000 Euro. Diese werden nun ebenfalls mit der statistischen Lebenserwartung verrechnet, also auf 14 Jahre aufgeteilt. Pro Monat würde der Rentner damit etwa 490 Euro zusätzliche Rente erhalten. Oftmals wird außerdem eine zusätzliche monatliche Zahlung für die Unterhaltung der Immobilie vereinbart.

Durch eine geringere Einmalzahlung könnte der Rentner in unserem Beispiel sehr viel höhere monatliche Zahlungen erhalten. Hier bietet es sich deshalb immer an, individuell zu schauen, welches Verhältnis aus Einmalzahlung und monatlicher Rente optimal ist.

Sie interessieren sich für die Immobilienverrentung und wollen wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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Fast jeder zweite Rentner hat schon einmal von der Immobilienverrentung gehört. Das ergab jetzt eine Studie der Deutschen Gesellschaft für Immobilienverrentung (DEGIV). Allerdings wissen nur 31 Prozent der Befragten, worum es sich dabei genau handelt und wie das Prinzip funktioniert. Wir haben hier die Kurzfassung:

Bei der Immobilienverrentung verkaufen Senioren Ihr Eigenheim, behalten aber ein Nießbrauchrecht. Die Zahlung erfolgt entweder über eine Einmalzahlung, eine monatliche Rente oder eine Kombination aus beidem. Damit können Senioren sich Ihre Rente aufbessern. Das Prinzip wird immer beliebter, wie eine Studie der Deutschen Leibrenten AG zeigte. Jeder fünfte Eigentümer über 65 Jahren zieht eine Verrentung seiner Immobilie in Betracht. Mit steigender Bekanntheit des Prinzips könnte sich auch diese Zahl noch erhöhen.

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Immobilienverrentung: Diese Modelle gibt es

Das Konzept der Immobilienverrentung wird in Deutschland immer bekannter. Häufig wird es wie folgt erklärt: Senioren, die ihre Immobilie verrenten, bekommen dafür bis an ihr Lebensende eine monatliche Rentenzahlung und behalten das lebenslange Wohnrecht. Das ist so aber nicht ganz richtig. Denn tatsächlich gibt es mehrere Verrentungs- und Zahlungsmodelle. Wir stellen die beliebtesten Möglichkeiten der Verrentung vor.

Leibrente und Zeitrente

Zunächst einmal unterscheidet man bei der Immobilienverrentung zwischen Leib- und Zeitrente. Während die Zahlungen bei der Leibrente an die Lebenszeit des Verkäufers gekoppelt sind, wird bei der Zeitrente eine gewisse Zahlungsspanne festgelegt. Beide Modelle haben ihre Vor- und Nachteile, die sich an einem Beispiel verdeutlichen lassen:

Eine Seniorin verrentet ihre Immobilie im Alter von 70 Jahren. Statistisch gesehen lebt sie noch etwa vierzehn Jahre. Bei der Leibrente wird dieser Wert als Grundlage für die Berechnung der monatlichen Rente herangezogen. Die Seniorin erhält die Rentenzahlungen jedoch auch, wenn sie noch weitere zwanzig Jahre lebt. Stirbt sie hingegen schon nach fünf Jahren, werden die Zahlungen zu diesem Zeitpunkt eingestellt. Bei einer Zeitrente bestände zum Beispiel die Möglichkeit, einen Zahlungszeitraum von 20 Jahren zu vereinbaren. Danach erhält die Seniorin keine Rentenzahlungen vom Käufer mehr. Stirbt sie hingegen früher, gehen die Zahlungen an ihre Erben.

Die Zeitrente bietet sich deshalb vor allem dann an, wenn man seine Erben auch nach dem Tod absichern möchte. Bei beiden Modellen können Senioren zusätzlich wählen, ob sie ein lebenslanges oder ein zeitlich begrenztes Wohnrecht wollen.

Einmalzahlung und monatliche Zahlungen

Oftmals entscheiden Senioren sich jedoch gegen das monatliche Rentenmodell und für eine Einmalzahlung. Diese setzt sich grob gesagt aus dem Verkehrswert abzüglich des Nießbrauchwerts zusammen. Das lässt sich noch einmal am Beispiel unserer 70-jährigen Seniorin verdeutlichen:

Die Immobilie der Seniorin ist 400.000 Euro wert und könnte für einen Betrag von 800 Euro im Monat vermietet werden. Rechnet man das auf die statistische Lebenserwartung von etwa 14 Jahren hoch, beträgt der Nießbrauchwert 134.400 Euro. Die Seniorin erhält damit eine Einmalzahlung von 265.600 Euro.

Allerdings müssen Senioren sich nicht zwischen entweder einer Einmalzahlung oder einer monatlichen Rente entscheiden. Fixzahlung und monatliche Rente können flexibel kombiniert werden. Viele Rentner nutzen die Einmalzahlung beispielsweise, um eine noch ausstehende Hypothek abzuzahlen und lassen sich den Rest des Wertes als monatliche Rente auszahlen. Oder aber sie nutzen eine Einmalzahlung, um diese ihren Kindern als Vorerbe auszuzahlen und leben selbst von den monatlichen Rentenzahlungen. Wie groß die Einmalzahlung im Vergleich zu den monatlichen Renten ist, kann dabei jeder selbst entscheiden.

Sie interessieren sich für die Verrentung ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne zu ihren Möglichkeiten.

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