Zahl des Monats

48.000.000

 

Etwa 58 Prozent, also 48 Millionen, der Deutschen wohnen bevorzugt in einer kleinen oder mittleren Stadt oder im Umland einer Stadt. Das ergab die Wohntraumstudie von Interhyp im vergangenen Jahr. Neben den Immobilienpreisen ist es auch der gut ausgebaute öffentliche Nahverkehr, der die kleineren Städte und das Umland so attraktiv macht.

Ein Viertel der Bundesbürger (26 Prozent) bevorzugt das Wohnen auf dem Land, sprich in einem Dorf. So leben mehr als sieben Millionen Deutsche in Orten mit 2.000 Einwohnern oder weniger. Für 16 Prozent der Befragten ist die Großstadt der Lieblingswohnort. Trotzdem wohnt fast ein Drittel der Deutschen in einer der 85 deutschen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Was aber fast allen (90 Prozent) bei der Wahl des Wohnortes wichtig ist, ist die Nähe zu Familie und Freunden.

 

 

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Die Bauzinsen sinken weiter

Mit hohen Zinsen auf die eigenen Spareinlagen kann aktuell niemand rechnen. Immer mehr Banken kündigen sogar Premium-Sparverträge. Doch die Niedrigzinsphase hat auch einen Vorteil: Darlehen und Kredite gibt es heute so günstig wie nie. Experten gehen davon aus, dass es bald zu einer Nullprozentverzinsung oder gar zu Negativzinsen kommen könnte.

In Dänemark ist es bereits soweit: Die Nordea Bank vergibt bei einer 20jährigen Laufzeit Immobilienkredite ohne Zinsen. In Deutschland sind die Banken laut einer Analyse des Kreditvermittlers Interhyp aktuell noch etwas vorsichtiger. Aber auch hier ist die Verzinsung so gering wie noch nie. Wer eine gute Kreditwürdigkeit vorweisen kann, kann je nach Anbieter mit einer Verzinsung von 0,4 Prozent bei zehn Jahren Laufzeit rechnen. Für die Analyse wurden die Konditionen von mehr als 400 Geldgebern verglichen.

Wieso sind die Zinsen gerade so niedrig?

Die Zeiten hoher Zinsen, die die Immobilienfinanzierung zum Albtraum machen sind schon lange vorbei. Bereits 2016 hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitsatz für die Vergabe von Zinsen auf 0 Prozent gesenkt. Banken, die sich Geld von der EZB leihen, müssen dafür also keine Zinsen zahlen und können diese günstigen Konditionen an ihre Kunden weitergeben. Die EZB geht aber noch einen Schritt weiter und erhebt Negativzinsen auf große Sparanlagen. Das macht das Anlegen von Geld für Banken aktuell unattraktiv, die Vergabe von Krediten lohnt sich also. Mit diesen Maßnahmen möchte die EZB die Wirtschaft ankurbeln. Wenn es unattraktiv ist zu sparen, geben die Menschen es eher aus und die Wirtschaft wächst.

Nullprozentverzinsung oder doch gar Negativzinsen?

Finanzexperten halten es für sehr wahrscheinlich, dass die Bauzinsen auch hier in Deutschland bei guter Kreditwürdigkeit bald auf 0 Prozent fallen könnten. Immerhin müssen Banken aktuell 0,5 Prozent Zinsen zahlen, wenn sie überschüssiges Geld bei der EZB anlegen. Durch die Vergabe eines Kredites ohne Zinsen machen sie so zwar keine Gewinne – anders als bei der Anlage des Geldes verlieren sie aber auch kein Geld.

Theoretisch lohnt es sich daher sogar Kredite mit Negativzinsen, die unter besagten 0,5 Prozent liegen zu vergeben. Schließlich verschenkt die Bank so immerhin noch weniger Geld, als sie verlieren würde, wenn sie ihr Geld bei der EZB einlagert.

Für Immobilienkäufer wäre das ein Traum. Wer einen Kredit über 100.000 Euro aufnimmt müsste bei einer Negativverzinsung von 0,1 Prozent nur 99.000 Euro zurückzahlen. Auf Anfrage von Finanz-Szene.de teilten allerdings sowohl die Deutsche Bank als auch die Commerzbank mit, aktuell keine Kredite mit Negativzinsen zu planen.

Doch auch bei den aktuellen Niedrigzinsen dürften die Nachfrage nach Immobilien weiter steigen – und damit auch die Preise. Für Immobiliensuchende ist deshalb ein ausreichender Eigenkapitalanteil entscheidend. Für Eigentümer könnte jetzt genau der richtige Zeitpunkt sein, um zu verkaufen.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und von dieser hohen Nachfrage profitieren? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Zahl des Monats

1,99

Deutschlands Haushalte werden kleiner. Im bundesweiten Durchschnitt wohnten 2018 1,99 Personen in einem Haushalt. Das teilte das Statistische Bundesamt mit. 1991 lag der Wert noch bei 2,27 Personen pro Haushalt. Das hat natürlich direkte Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Denn dass die Haushalte kleiner werden, bedeutet im Umkehrschluss, dass die Anzahl der Haushalte steigt.

Laut dem Statistischen Bundesamt nimmt die Anzahl der Single-Haushalte gerade in den Metropolen zu. Im vergangenen Jahr waren von 41,4 Millionen deutschen Haushalten 42 Prozent Single-Haushalte. Zweipersonenhaushalte kamen, laut Statistik, auf 34 Prozent und Dreipersonenhaushalte auf 12 Prozent. Haushalte mit vier oder mehr Personen gibt es nur noch zu 12 Prozent.

 

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Die Teilungsversteigerung – Nicht nur in der Scheidung ungünstig

Paare, die sich in der Scheidung befinden, müssen in der Regel auch klären, wie sie den gemeinsamen Besitz teilen. Im Gegensatz zu Vermögen lassen sich Immobilien häufig schwerer aufteilen. Finden Paare keine gemeinsame Lösung, kann eine Teilungsversteigerung drohen. Doch die ist oft mit Nachteilen für die Eigentümer verbunden.

Viele wissen: bevor man sich scheiden lassen kann, muss man ein Jahr getrennt leben. Oft kümmern sich Paare danach, während der Scheidung, um die Aufteilung des Besitzes. Ein Paar, dem schon früher klar ist, dass eine Versöhnung ausgeschlossen ist, kann die Immobilie aber auch schon im Trennungsjahr verkaufen. Den Prozess der Scheidung vereinfacht das oft. Denn so kann der Verkaufserlös einfacher aufgeteilt werden und beide Partner können ihren Neuanfang planen oder eventuelle Bankverbindlichkeiten tilgen.

Wenn das Trennungsjahr vorüber ist, kann einer der Ehepartner den Verkauf der gemeinsamen Immobilie verlangen. Wenn der andere Ehepartner sich dem aber verweigert, kann er sogar verklagt werden, um seine Zustimmung zu erteilen. Dies kann aber zum Beispiel verhindert werden, wenn sich das Paar an einen zum Mediator ausgebildeten Immobilienprofi wendet. Denn dieser hilft bei der Abwägung der Interessen.

Entschließt sich das Paar dazu, dass die Immobilie später einmal an die Kinder vererbt werden soll, so kann sie beispielsweise auch vermietet werden. Mit den Einnahmen könnte auch der Kredit bei der Bank getilgt werden.

Es kann natürlich auch einer der Partner die Immobilie behalten. Allerdings muss dann der andere ausgezahlt werden. Kann sich das Paar jedoch nicht einigen, wie viel dem anderen zu zahlen ist, droht eine Teilungsversteigerung. Diese ist ein Teil der Zwangsversteigerung und kann von einem der Partner unabhängig beim Amtsgericht beantragt werden. Sie dient dazu, nicht teilbares Vermögen in teilbares Vermögen umzuwandeln.

Eine Teilungsversteigerung ist aber oft eine ungünstige Lösung. Denn häufig wird eine Immobilie auf diese Weise unter Wert verkauft. Denn auf solche Gelegenheiten warten viele Schnäppchenjäger. Der Partner, der in der Immobilie bleiben möchte, hat zwar auch die Chance, auf diese Weise den anderen Teil der Immobilie günstig zu erwerben, wenn er das Höchstgebot abgibt. Allerdings besteht auch für ihn das Risiko, dass er von einem anderen Bieter überboten wird oder dass ein anderer Bieter den Preis so weit in die Höhe treibt, dass der entsprechende Teil der Immobilie zu teuer wird. Bei diesen Kosten bleibt es jedoch nicht: Kosten zwischen 1.000 und 2.500 Euro für einen Sachverständigen kommen dazu. Zusätzlich entstehen Kosten für den Notar sowie für das ganze Verfahren.

Als neutrale Instanz hilft ein Profi-Makler beiden Seiten, eine Teilungsversteigerung zu vermeiden und für die Ex-Ehepartner die optimale Lösung für die gemeinsame Immobilie zu finden.

Sind Sie unsicher, was die beste Lösung für Ihre Immobilie in der Trennungsphase ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Eigentumswohnung verkaufen: Ohne Stress mit den Nachbarn

Stress mit den Nachbarn hat wohl kaum jemand gern. Doch wo viele Menschen in einem Haus leben, kann es auch mal zu Konflikten kommen – und das sogar, wenn Sie ausziehen und Ihre Wohnung verkaufen möchten. Denn Nachbarn haben je nach Vereinbarung laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein Wörtchen bei der Käuferwahl mitzureden.

Was den Verkauf ihrer Eigentumswohnung erschweren kann, ist die sogenannte Veräußerungsbeschränkung. Sie ist allerdings nicht in vielen Eigentümergemeinschaften üblich. Um sich Sicherheit darüber zu verschaffen, ob Sie davon betroffen sind, reicht ein Blick in die Gemeinschaftsordnung oder das Grundbuch. Denn hier muss nach Paragraf 12 WEG eine Veräußerungsbeschränkung dokumentiert sein. Und sie ist vor allem auch nur dann rechtskräftig, wenn sie auch ins Grundbuch eingetragen wurde. Ein Eintrag in die Gemeinschaftsordnung reicht nicht aus. Besteht keine Veräußerungsbeschränkung, können Sie beruhigt sein. Dann können Ihre Nachbarn Ihnen bei der Käuferwahl keinen Strich durch die Rechnung machen.

Steht eine Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch, benötigen Sie auch die Zustimmung der anderen Eigentümer. Denn der Vertrag mit dem Käufer Ihrer Wohnung ist erst dann wirksam, wenn die Zustimmung aller Eigentümer vorliegt. Der Paragraf 12 WEG dient schließlich dem Schutz der Eigentümer, wenn sie einen Kaufinteressenten als problematisch einstufen. Einen solchen zukünftigen Nachbarn kann die Eigentümergemeinschaft dann verhindern.

Aber machen Sie sich keine Sorgen! Die Eigentümergemeinschaft kann nicht jeden Kaufinteressenten ablehnen, nur weil er vielleicht laute Kinder haben oder als Single häufig Partys feiern könnte. Damit die Eigentümergemeinschaft Paragraf 12 WEG anwenden kann, muss schon ein triftiger Grund vorliegen. Ebenso reicht natürlich nicht der Einspruch eines Nachbarn für eine solche Entscheidung. Wie die Eigentümergemeinschaft Einfluss auf Ihren Wohnungsverkauf ausüben kann, ist mit drei möglichen Verfahren geregelt:

1.    Alle Mitglieder entscheiden über den Verkauf
2.   Eine Mehrheitsentscheidung entscheidet über den Verkauf
3.   Nur die Hausverwaltung entscheidet über den Verkauf

Welches Verfahren in Ihrer Eigentümergemeinschaft zur Anwendung kommt, sollte ebenfalls im Grundbuch stehen.

Prüfen Sie also vor dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung, ob Sie einer Veräußerungsbeschränkung unterliegen und falls ja, in welchem Verfahren darüber entschieden wird. Spätestens beim Notartermin könnte es sonst ein böses Erwachen geben. Hier lohnt es sich, einen Immobilienprofi zu Rate zu ziehen, der alle rechtlichen Fallstricke kennt und auch den optimalen Käufer für Ihre Wohnung findet. Dann fällt es Ihren Nachbarn schwer, Ihnen beim Verkauf Ihrer Wohnung Stress zu machen.

Sie möchten Ihre Wohnung im Mehrfamilienhaus verkaufen und dabei keine Fehler machen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Achtung Krebsrisiko! Durch Radon im Haus

Radon ist nach Rauchen die häufigste Ursache für Lungenkrebs in Deutschland. Es ist ein radioaktives Edelgas, das sich fast überall in deutschen Böden finden lässt. Von da aus dringt es in Gebäude ein. Da dies bis jetzt in Deutschland kaum bekannt ist, warnt jetzt das Bundesamt für Strahlenschutz (BfS) davor und rät, die eigene Immobilie untersuchen zu lassen.

Steigt radonhaltige Bodenluft aus dem Boden in Gebäude, verteilt sie sich in allen Räumen. Dabei ist in der Regel die Radon-Konzentration in der Luft in Keller und Erdgeschoss zwar am höchsten, aber auch in die oberen Etagen dringt Radon vor. Je mehr es sich dabei mit radonarmer Luft vermischt, sinkt natürlich auch die Konzentration. Allerdings kommt es aber auch vor, dass Baumaterialien Radon enthalten und freisetzen.

Laut BfS können circa fünf Prozent aller Todesfälle durch Lungenkrebs auf Radon zurückgeführt werden. Deshalb wird es als ernste Gefahr eingestuft. Da Menschen es weder sehen, riechen und schmecken können, atmen sie es unbemerkt ein. Je mehr Radon sich in der Atemluft befindet und je länger es eingeatmet wird, desto höher ist das Risiko, an Lungenkrebs zu erkranken. Ein Schwellenwert, unter welchem Radon mit Sicherheit ungefährlich ist, ist nach Angaben des BfS nicht bekannt.

Auf einer Karte des BfS lässt sich erkennen, das folgende Bundesländer besonders von einer hohen Radon-Konzentration im Boden betroffen sind: Thüringen, Sachsen, Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Hessen und Nordrhein-Westfalen. Dabei sind vor allem Immobilien gefährdet, die keine durchgehende Grundplatte aus Beton besitzen oder vor 1960 gebaut wurden und über keine moderne Feuchteisolation verfügen. Aber auch Immobilien, die nicht unterkellert sind oder wo sich Aufenthaltsräume im Keller befinden, sind besonders gefährdet. Ebenso erhöhen Spalten, Risse, Natursteingewölbe, offene Kellerböden, nicht abgedichtete Leitungsdurchführungen und Verbindungen zu unterirdischen Hohlräumen das Radon-Risiko.

Wer sich hier absichern möchte, dem empfehlen Experten, die Radonwerte in der eigenen Immobilie messen zu lassen. Radon-Messgeräte gibt es von verschiedenen Anbietern. Diese Anbieter werten anschließend die ermittelten Daten auch aus. Das kostet etwa zwischen 30 und 50 Euro – abhängig vom Anbieter. Zudem führt aktuell das BfS eine Studie zur Ermittlung der Radon-Konzentration in deutschen Wohnungen durch. Wer an der Studie teilnimmt, erhält die Messergebnisse aus der eigenen Wohnung kostenlos. Ob Sie sich noch anmelden können und wo erfahren Sie hier: https://www.bfs.de/DE/themen/ion/umwelt/radon/karten/studie.html

Als Sofortmaßnahmen vor einer Überprüfung empfiehlt das BfS regelmäßig zu lüften – „und zwar so, dass bereits nach wenigen Minuten die gesamte Innenraumluft ausgetauscht ist.“ Zusätzlich rät das BfS zur Abdichtung von Türen und Leitungen zum Keller sowie von Eintrittswegen des Radons ins Gebäude. Radonhaltige Bodenluft lässt sich auch absaugen, wenn der Baugrund durchlässig genug ist. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Radon-Fachmann beraten.

Möchten Sie wissen, wie radonhaltige Luft den Wert Ihrer Immobilie beeinflusst? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Was tun mit der Immobilie im Erbfall?

Jedes zweite Erbe in Deutschland umfasst eine Immobilie. Dabei sind Immobilien auch oft der Großteil des Erbvolumens. Wenn das Erbe nicht in einem Testament geregelt wurde, stellen sich den Erben häufig viele Fragen. Was machen wir damit? Verkaufen, Vermieten, Einziehen? Müssen wir Erbschaftssteuer zahlen?

Gibt es mehrere Erben?

Gibt es mehrere Erben, so bilden sie zunächst die sogenannte Erbengemeinschaft. Beispielsweise Kinder, Ehepartner oder Enkel können Teil einer Erbengemeinschaft sein. Dabei steht Ehepartnern und Kindern ein Pflichtteil zu. Auch Enkelkinder bekommen einen Pflichtteil, wenn ihre Eltern bereits verstorben sind. Bei der Erbengemeinschaft ist zu beachten, dass kein Mitglied der Erbengemeinschaft allein über das Erbe entscheiden kann. Möchte zum Beispiel ein Erbe in die Immobilie ziehen, ein anderer aber die Immobilie verkaufen, so kann sie nicht ohne die Zustimmung beider verkauft werden. Umgekehrt muss aber ein Erbe die Miterben auszahlen, wenn er die Immobilie allein behalten möchte. Sowohl beim Verkauf als auch beim Auszahlen der anderen Erben ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen. Profi-Makler bieten eine kostenlose Wertermittlung an. Können sich die Erben jedoch nicht einigen, droht die Zwangsversteigerung. Experten raten, dies zu vermeiden, denn häufig wird hier eine Immobilie unter Wert versteigert. Eine Zwangsversteigerung kann von jedem Mitglied der Erbengemeinschaft beim Amtsgericht beantragt werden.

Wann fällt Erbschaftssteuer an?

Wann Erbschaftssteuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad der Erben zum Erblasser ab. Denn es gibt unterschiedliche Freibeträge je nach Erbschaftsgrad:

  • Ehegatten: 500.000 Euro
  • Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind: 400.000 Euro
  • Enkelkinder: 200.000 Euro
  • Eltern und Großeltern: 100.000 Euro

Die Erbschaftssteuer entfällt ebenso, wenn die Immobilie nach dem Erbfall für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren selbst genutzt wird.

Existiert ein Testament?

Im Testament kann der Erblasser sein Erbe regeln. Jedoch gibt es auch hier kompliziertere Fälle. Überträgt der Erblasser beispielsweise die Immobilie dem Ehepartner, so steht einem eventuellen Kind trotzdem ein Pflichtteil zu. Das Kind kann diesen einfordern.

Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Die Erbimmobilie zu verkaufen, ist häufig die einfachste Lösung. Denn im Gegensatz zu einer Immobilie kann der Verkaufserlös – also Geld – einfacher unter den Erben aufgeteilt werden. Eine Immobilie selbst zu nutzen, lohnt sich oft nur, wenn Sie Alleinerbe sind, die Miterben auszahlen können oder ein lebenslanges Wohnrecht haben. Vermietung kann sich dagegen lohnen, wenn einer der Erben die Immobilie später vielleicht selbst bewohnen möchte.

Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen mehr zu Ihren Möglichkeiten erfahren? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir beraten Sie gerne!

 

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Was Sie über das Sachwertverfahren wissen müssen

Wer seine Immobilie nicht unter Wert verkaufen möchte, wird eine professionelle Wertermittlung durchführen lassen. Jedoch gibt es unterschiedliche Bewertungsverfahren für Immobilien. Eines davon ist das Sachwertverfahren. Es eignet sich insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.

Anders als beim Vergleichswert- und Ertragswertverfahren wird beim Sachwertverfahren der Bodenwert getrennt von der Immobilie ermittelt. Abschließend werden beide Werte dann addiert. Der Wert des Grundstücks wird in der Regel mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Um dagegen den Wert des darauf befindlichen Gebäudes zu ermitteln, werden die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes – also der Sachwert – berechnet.

Bei dieser Berechnung spielen viele Faktoren eine Rolle. Nicht nur müssen Faktoren wie Wohnfläche, Bauqualität und Ausstattung hier berücksichtigt werden. Auch das Vorhandensein und die Beschaffenheit von Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten werden hier in die Berechnung mit einbezogen. Dabei geht es darum, die Baukosten zu ermitteln, die entstehen, wenn das Gebäude in der gleichen Form jetzt nochmal neu gebaut würde. Für die angenommenen Herstellungskosten werden von den Wertermittlern spezielle Tabellen herangezogen. Denn im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus sind hier zum Beispiel die Baukosten eines Reihenmittelhauses im Schnitt pro Quadratmeter niedriger angesetzt.

Von diesen Ergebnissen werden Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Sachverständige gehen bei einer Wohnimmobilie in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Pro Jahr mindert sich der ermittelte Wert eines Gebäudes um 1,25 Prozent. Zum Beispiel: Wurden Baukosten einer Immobilie auf 200.000 Euro errechnet und ist es bereits 10 Jahre alt, dann reduziert sich der Gebäudewert um 25.000 Euro auf 175.000 Euro. Mit umfassender Sanierung und Modernisierung kann diesem automatischen Wertverlust entgegengewirkt werden. So kann auch ein Haus, das um 1900 errichtet wurde, mit einer modernen Heizungsanlage, isolierten Fenstern und einer isolierten Fassade fast Neubaustand erreichen.

Zum Schluss kommt zum ermittelten Sachwert noch der Marktanpassungsfaktor. Dieser sorgt dafür, der ermittelte Wert der Immobilie auch in Relation zu vergleichbaren Immobilien steht. Dieser Punkt wird zu einem großen Teil von der aktuellen Nachfrage bestimmt. Also kurz erklärt: Eine Immobilie in einer strukturschwachen ländlichen Region hat in der Regel einen niedrigeren Verkehrswert als eine Stadtvilla im angesagten Villenviertel am Rande einer beliebten Metropole.

Sie möchten wissen, welches Bewertungsverfahren für Ihre Immobilie das richtige ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie umfassend und unverbindlich.

 

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Das Baukindergeld: Ein Erfolg?

Vor einem Jahr hat die Bundesregierung das Baukindergeld auf dem Weg gebracht. Junge Familien, die sich ein Eigenheim zulegen möchten, sollen so gefördert werden. Kritiker bezweifelten damals, ob das Baukindergeld wirklich zur Wohneigentumsförderung beitragen kann. Und wenn, ob dann auch nicht nur die ohnehin wohlhabenderen Familien davon profitieren würden. Nach etwas mehr als einem Jahr lässt sich nun Bilanz ziehen.

Insgesamt 248.500 Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im Jahr 2018 gekauft – laut Analyse des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnungsforschung (Gewos). Das waren 2,1 Prozent mehr als im Jahr davor. Erstaunlicher ist jedoch daran, dass die Verkaufszahlen hauptsächlich in der zweiten Hälfte des Jahres rasant anstiegen – gerade ab dem Moment, als das Baukindergeld in Kraft trat.

Nach einem Jahr seit dem Beginn der Bauförderung ist bereits ein Drittel der Fördergelder verbraucht. Etwa 135.000 Familien haben das Baukindergeld bisher beantragt. Und auch die Kritiker konnten in dem Argument widerlegt werden, dass das Baukindergeld nur einkommensstärkeren Familien nutzt. Denn 60 Prozent der geförderten Familien verfügen „nur“ über ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von 40.000 Euro oder weniger.

Das ist ein gutes Zeichen. Denn das Baukindergeld soll junge Familien beim Ersterwerb einer eigenen Immobilie unterstützen. Dabei gibt es pro Kind insgesamt 12.000 Euro verteilt auf einen Zeitraum von zehn Jahren. Für Immobilien, die 2018 gekauft wurden, konnten die Anträge auch rückwirkend gestellt werden. Bis Ende 2020 kann das Baukindergeld noch beantragt werden.

Dabei wurde das Baukindergeld sowohl in städtischen als auch in ländlichen Regionen reichlich in Anspruch genommen. So wurde 44 Prozent der Anträge aus städtischen Gebieten gestellt und 40 Prozent aus ländlichen. Aus den deutschen Metropolen kamen dagegen „nur“ 16 Prozent der Anträge. Der Gewos-Analyse zufolge wurden mehrheitlich Ein- und Zweifamilienhäuser in den Speckgürteln der Großstädte gekauft. In den Metropolen dagegen gingen die Immobilientransaktionen leicht zurück.

Hier aber setzt auch immer noch die Kritik am Baukindergeld an – wie zum Beispiel von der FDP. Sie hebt hervor, dass die Förderung gerade in den angespannten Märkten der Großstädte und Metropolen keine Wirkung zeigt. Zudem wird auch von anderer Seite weiter kritisiert, dass ein Großteil der Anträge für Bestandsimmobilien gestellt wurde. Denn gerade der Neubau müsste vor allem in den Metropolen vorangetrieben werden, damit der Wohnraummangel effektiv bekämpft werden kann.

Sie sind auf der Suche nach ihrer Traumimmobilie, für die sie das Baukindergeld nutzen können? Dann tragen Sie sich jetzt in unserer Such-Datenbank ein.

 

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Warum ist eine genaue Wohnflächenberechnung so wichtig?

Wie viel Wohnfläche ihre Immobilie hat, wissen viele Eigentümer. Aber wie diese sich genau auf die einzelnen Zimmer verteilt, darüber sind sie oft unsicher. Wie wird die Fläche eines Zimmers mit Dachschräge angerechnet? Zählt der neuangebaute Balkon zu einhundert Prozent zur Wohnfläche oder nur anteilig? Hier gibt es einiges zu beachten. Auf jeden Fall aber muss genau gemessen werden. Denn Fehler bei der Wohnflächenberechnung können hohe Kosten verursachen.

Flächenangaben von Bestandsimmobilien sind oft fehlerhaft, wie immer wieder durchgeführte Stichproben nachweisen. Denn die Flächenangaben werden häufig noch aus alten Bauanträgen oder Mietvertragsangaben entnommen, die immer mal wieder nicht nach einer Berechnungsverordnung ermittelt wurden.

Dabei ist die Berechnung der Wohnfläche eine komplexe, nicht zu unterschätzende Angelegenheit. Denn für unterschiedliche Gebäudeelemente gelten unterschiedliche Berechnungsmaßstäbe: so für Tür- und Fensterrahmen, Treppen, Öfen, Einbaumöbel, Schrägen, Raumhöhen sowie Schornsteine, Pfeiler, Säulen, Vormauerungen und Nischen. Dazu kommen noch Kellerräume, Garagen, Terrassen und Balkone, geheizte oder ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder, Waschküchen und Heizungsräume, bei denen Abschläge zwischen 0 bis 100% von der Grundfläche vorzunehmen sind.

Bei so komplexen Bedingungen verwundert es nicht, dass Eigentümer oft zu fehlerhaften oder unvollständigen Angaben kommen. Dabei haften Privatverkäufer für diese Angaben. Es kann durchaus eine Schadensersatzforderung drohen, wenn die Wohnflächenangabe nicht der tatsächlichen Wohnfläche entspricht. Sogar der Verkaufspreis und Finanzierungs- und Notarkosten sowie Steuern, die der Käufer auf den höheren Kaufpreis gezahlt hat, könnten gemindert werden. Wurde die Fläche auch als Vertragsgegenstand angenommen, so schützt auch die beim Immobilienverkauf ausgeschlossene Gewährleistung nicht vor Schadensersatzansprüchen.

Der beste Schutz für Immobilienverkäufer vor solchen Schwierigkeiten ist, sich Rat bei einem Fachmann zu suchen. Ein Profimakler kennt sich bestens mit der Berechnung von Wohnflächen aus. Es ist schließlich ein Teil seines täglichen Geschäfts. Seriöse Makler tragen sogar das Risiko für die korrekten Flächenangaben selbst und wälzen dieses nicht auf den Kunden ab.

Außerdem erwarten Experten, dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) im November 2015 in Bezug auf Mieterhöhungen auch künftig Einfluss auf den Verkauf von Immobilien, Nebenkostenabrechnung und Neuvermietungen haben wird. Das Gericht entschied damals, dass bei Mieterhöhungen ab sofort ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche als objektiv nachvollziehbares und vergleichendes Kriterium rechtsgültig ist (BGH, VIII ZR 266/14). Somit kippte der BGH die bisherige Regelung, wonach die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche bis zu 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen darf. Eine genaue Wohnflächenberechnung wird dadurch noch wichtiger als bisher.

Die Grundlage zur Wohnflächenberechnung ist in der Regel die 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFlV). Trotzdem kommt es noch vor, dass gelegentlich auf Grundlage der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 eine Wohnfläche ermittelt wird. Dies kann auch korrekt sein, sofern die Berechnungsgrundlage bekannt ist und als Vertragsgrundlage festgehalten wurde. Wer aber auf Nummer sicher gehen möchte, wendet sich hierzu am besten an einen Fachmann.

Haben Sie Fragen zur Berechnung Ihrer Wohnfläche? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Das Grundbuch: Warum ist es so wichtig?

Der Auszug aus dem Grundbuch gehört zu den wichtigen Unterlagen beim Immobilienverkauf. Doch warum? Eigentümer sind sich bei der Beantwortung dieser Frage, oft nicht sicher. Da jedoch jeder, der eine Immobilie verkaufen möchte, damit vertraut sein sollte, haben wir zusammengefasst, was man unbedingt wissen muss.

Kurz gesagt: Im Grundbuch stehen die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken. Es ist ein öffentliches Verzeichnis aller Grundstücke einer Gemeinde. Durch den Grundbuchzwang muss jedes Bauland in das Grundbuch eingetragen werden. Der Zweck ist, Rechte und Lasten einer Immobilie zu dokumentieren. Zuständig dafür ist das Grundbuchamt.

Das Grundbuch lässt sich in drei sogenannte Abteilungen aufteilen. In Abteilung I befinden sich Informationen zu Eigentümer oder Erbbauberechtigten. Existieren bei einem Grundstück mehrere Eigentümer oder Erbbauberechtigte, steht auch im Grundbuch, wie die einzelnen Anteile aufgeteilt sind und wie das Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis ist. Ändern sich beispielsweise durch einen Immobilienverkauf oder einen Erbfall die Eigentumsverhältnisse, gibt es also einen neuen Besitzer, so muss das im Grundbuch stets aktualisiert werden.

In Abteilung II finden sich alle Lasten und Beschränkungen, die auf einer Immobilie liegen – außer den Grundpfandrechten. Zu den hier vermerkten Lasten gehören zum Beispiel: Reallasten, Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte oder Vorkaufsrechte. Beschränkungen können Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke sein.

In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden und Pfandrechte. Kreditinstitute interessieren sich in der Regel für diesen Teil des Grundbuchauszugs besonders.

Der Eintrag eines neuen Eigentümers kann erst erfolgen, wenn ein vom Notar beglaubigter Kaufvertrag, Schenkungsvertrag oder Erbschein dem Grundbuchamt vorliegt. Auch bei einem Gläubigerwechsel oder der Übertragung einer bestehenden Baufinanzierung zu einer anderen Bank, muss ein Eintrag ins Grundbuch erfolgen. Die alte Grundschuld muss gelöscht und das neue Verhältnis notiert werden. Finden außerdem wesentliche Änderungen eines Grundstücks statt, zum Beispiel wenn es aufgeteilt wird oder wenn Grundstücke zusammengelegt werden, muss auch das im Grundbuch festgehalten werden.

Der Grundbuchauszug enthält dann alle Grundbucheintragungen eines Grundstücks. Beim Verkauf einer Immobilie ist dieser unerlässlich. Denn damit weist der Immobilienverkäufer dem Kaufinteressenten sowie dem Notar nach, dass er der Eigentümer der Immobilie ist. Außerdem verlangen auch Banken bei einer Beleihungsprüfung einen Grundbuchauszug, bevor ein Kredit gewährt wird und falls dieser über eine Grundschuld abgesichert werden soll.

Da es sich bei Grundbucheinträgen auch um sensible Informationen wie Vermögens- und Schuldverhältnisse von Immobilieneigentümern handelt, ist die Einsicht ins Grundbuch beschränkt. Nur wer über ein berechtigtes Interesse verfügt, darf Einsicht nehmen. Dies umfasst neben dem Eigentümer in der Regel: potentielle Käufer, Gläubiger des Eigentümers mit einem Vollstreckungstitel, Kreditinstitute – wenn die Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll – sowie Notare, Gerichte und andere Behörden sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

Haben Sie Fragen zum Grundbuch? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Schneller verkaufen dank Home Staging?

Vor dem Verkauf noch mal komplett neu einrichten? Klingt erst mal nach einem teuren Vergnügen und jeder Menge Arbeit – kann sich aber tatsächlich sowohl was Verkaufspreis als auch -zeit angeht, auszahlen. Das Zauberwort heißt Home Staging. Wer darauf setzt, überlässt die Arbeit einem Profi und muss auch kein komplett neues Mobiliar kaufen.

Was ist Home Staging?

Der Home Staging-Trend kommt aus den USA. Dort ist die Verschönerung von Immobilien vor dem Verkauf mittlerweile Standard. Auch in Deutschland sind Home Stager längst keine Seltenheit mehr. Die Einrichtungsprofis sind darauf spezialisiert, Immobilien so einzurichten, dass sie sowohl wohnlich wirken, gleichzeitig jedoch keinen zu persönlichen Stil haben. Das Ziel: Jeder soll sich durch die Einrichtung vorstellen können, in dieser Immobilie zu wohnen.

Viele Profi-Makler arbeiten mit Home Stagern zusammen. Die Einrichtung wird vor der Vermarktung gebucht und quasi für den Verkaufsprozess gemietet. Home Stager sorgen sowohl für die richtigen Möbel als auch für die passende Dekoration und haben dabei ein gutes Auge fürs Detail. So macht die Immobilie nicht nur auf Fotos, sondern auch bei der Besichtigung einen top Eindruck.

Für welche Immobilien ist Home Staging geeignet?

Homestaging lässt sich sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsimmobilien anwenden. Leere Räume wirken häufig kalt und vermitteln kein gutes Raumgefühl. Die potenziellen Käufer können sich nicht vorstellen, ob ihr großer Kleiderschrank oder die Eck-Couch hier reinpassen und sind so verunsichert. Ist die Immobilie hingegen zu vollgestellt mit alten, teils schon abgenutzten Nöbel und jeder Menge persönlichen Krimskrams, kann das ebenfalls abschreckend wirken. Die Kaufinteressenten können sich so nicht vorstellen, ihre eigene Persönlichkeit in diesen vier Wänden zu verwirklichen. Hinzukommt, dass der Eindruck, den eine heruntergekommene Einrichtung macht, sich auch auf den Rest der Immobilie auswirkt. Der Immobilienkauf ist eine emotionale Angelegenheit. Stimmt der Gesamteindruck nicht, sind Käufer häufig nicht gewillt, den veranschlagten Preis zu zahlen. Sie fürchten, viel Geld in die Sanierung der Immobilie stecken zu müssen – dabei würde es schon reichen, die alten Möbel auszutauschen.

Lohnt sich Home Staging?

In einer Studie unter amerikanischen Immobilienmaklern konnte gezeigt werden, dass Home Staging tatsächlich wirkt. Bei knapp zwei Dritteln der Verkäufe, bei denen Home Staging zum Einsatz kam, konnte der Angebotspreis erzielt oder übertroffen werden. Bei jeder fünften Immobilie lag der Verkaufspreis sogar um 15 Prozent über dem Angebotspreis. Die Kosten für das Home Staging können so schnell wieder reingeholt werden. Iris Houghten, die 1. Vorsitzende der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) verweist darauf, dass der erste Nachlass beim Angebotspreis, den Verkäufer geben, fast immer höher ist als die Kosten fürs Home Staging. Diese sind abhängig davon, ob der Home Stager nur beratend zur Seite steht oder ein Rundum-Sorglos-Paket bietet. Dann wird in der Regel eine Provision von 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises veranschlagt.

 

Sie brauchen Hilfe bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf.

 

 

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Wie das Wohnen uns in Zukunft unabhängiger macht

Kaum jemand trennt sich gerne von seinem Zuhause, indem er das halbe Leben – oder sogar das ganze – verbracht hat. Oft ist der Schritt jedoch unumgänglich, wenn das Wohnen in den eigenen vier Wänden im Alter allein nicht mehr bewältigt werden kann. Technologien der Zukunft – die es schon heute gibt – ermöglichen älteren Menschen länger unabhängig und selbstbestimmter zu leben.

Sie sind fitter und lebensfroher als frühere Generationen: die Senioren von heute. Internet und Smartphones stellen für viele auch keine Hürden mehr da. Steigende Lebenserwartung und demografischer Wandel strukturieren unsere Gesellschaft um. Das beeinflusst auch, wie wir in Zukunft wohnen werden. Das benötigt neue Wohnkonzepte – auch fürs Alter. Bauingenieure und Architekten basteln darum unter anderem an neuen Wohnformen für die Generation ab 60. Dabei spielt nicht nur Barrierefreiheit eine Rolle, sondern vor allem auch Komfort und sorgenfreies Wohnen.

Um dieses Ziel zu erreichen, werden moderne Wohnkomplexe mit altersrelevanten Dienstleistungen geplant, wie Einkaufshilfe oder häuslicher Pflege. Aber auch Sicherheits- und soziale Aspekte werden mit eingeplant. Darüber hinaus sollen smarte Technologien das Wohnenbleiben im eigenen Zuhause komfortabler machen. Diese intelligenten Helfer nennt man auch Ambient Assisted Living. Das können zum Beispiel Sensoren sein, die melden, wenn die Balkontür nachts offensteht, der Herd noch an ist oder die das Licht regeln und den Weg anzeigen, wenn Senioren nachts aufstehen müssen. Auch die Steuerung der Geräte wird immer einfacher oder erübrigt sich sogar, da die Systeme intuitiv funktionieren.

Aber nicht nur das Alter wirkt sich auf das Wohnen der Zukunft aus, sondern auch wie wir zukünftig zusammenwohnen. Nämlich immer öfter allein. Studien ergeben, dass es immer mehr Singlehaushalte geben wird. Dazu kommt, dass der Wohnraum in den Städten auch noch knapper wird. Wenn man nicht mehr in die Breite bauen kann, dann muss es in die Höhe gehen. Trotzdem werden Wohnungen vermutlich kleiner werden. Das ist eine Herausforderung für die Bauindustrie. Was an Quadratmeterzahl verloren geht, muss durch bessere Qualität und Nachhaltigkeit kompensiert werden. Die Lösung hierfür lautet „Shared Spaces“. Das bedeutet geteilte Räume, also Bereiche in modernen Wohnkomplexen, welche die Bewohner gemeinsam nutzen können, wie zum Beispiel Gemeinschaftsküchen, Bibliotheken oder Fitnessräume. Das soll zudem auch den sozialen Zusammenhalt der Bewohner fördern. Gerade für Senioren ist das auch ein Vorteil, da sie weiter mit anderen Generationen in Kontakt bleiben.

Aber auch der ökologische Aspekt spielt eine Rolle. Der neue Trend ist das Bauen von Hochhäusern mit Holz. Aber keine Angst! Das Risiko eines Brandes ist nicht höher als bei einem Hochhaus aus Beton und Stahl. Und auch die Versorgung mit Energie dieser Wohnkomplexe ist von Bedeutung. Sie wird regenerativ sein. Über Dächer und Wände kann Sonnenenergie aufgenommen werden. Auch die Versorgung mit Erdwärme oder sogar Wärmerückgewinnung aus dem Haus selbst werden möglich sein. Die Städte der Zukunft werden anders aussehen, als wir sie heute kennen.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Mehr Hauskäufe dank Baukindergeld

Ob das Baukindergeld wirklich etwas bringt? Vor der Einführung der Kaufförderung für junge Familien waren viele Kritiker skeptisch. Doch die neusten Zahlen sprechen für sich. Im Jahr 2018 wurden 248.500 Ein- und Zweifamilienhäuser gekauft. Das sind 2,1 Prozent mehr als im Vorjahr und damit ein neuer Rekord.

Die Zahlen stammen von einer Analyse des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (Gewos). Das Institut untersuchte außerdem auch, in welchen Regionen besonders viele Häuser gekauft wurden. Hierbei zeigte sich deutlich: Vor allem das Umland großer Städte ist bei Käufern beliebt. So stiegen die Verkäufe im Kreis Pinneberg bei Hamburg mit 23,6 Prozent fast um ein Viertel. Auch in Hamburg selbst wurden im letzten Jahr mehr Häuser gekauft.

Damit ist die Hansestadt unter den Metropolen jedoch eine Ausnahme. Denn hier macht sich die Wohnraumknappheit bereits bemerkbar. Die Märkte sind scheinbar leergefegt. In den meisten anderen Metropolen hingegen gingen die Verkaufszahlen leicht zurück. Gleiches gilt auch für die Verkaufszahlen von Eigentumswohnungen. Hier gingen die Verkäufe um 0,8 Prozent zurück. Die Deutschen wollen also scheinbar immer häufiger ein eigenes Haus im Speckgürtel anstatt einer Wohnung in der Stadt.

Auch die Verkaufspreise stiegen an. Im Schnitt kostete ein Eigenheim im letzten Jahr 267.000 Euro. Das sind 7,5 Prozent mehr als im Vorjahr. Kein Wunder also, dass der Gesamtumsatz, der mit Ein- und Zweifamilienhäusern gemacht wurde auf 66,3 Milliarden Euro – und damit um fast zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr – stieg.

Leider gehen die hohen Verkaufszahlen nicht so sehr auf viele Neubauten zurück als auf Bestandsimmobilien, die den Besitzer wechselten. Wenn die Nachfrage in den kommenden Jahren ähnlich hoch bleibt – wovon zum aktuellen Zeitpunkt auszugehen ist – dann könnte der Wohnraum also bald auch in den Speckgürteln der Metropolen knapp werden.

Woher weiß man, dass auch das Baukindergeld ein Grund für die steigenden Verkaufszahlen ist?

Nun stellt sich natürlich noch die Frage, ob das Baukindergeld tatsächlich mitverantwortlich für den Anstieg der Verkaufszahlen ist. Experten von der Gewos gehen zumindest davon aus. Denn die Verkaufszahlen schossen vor allem in der zweiten Jahreshälfte, in der die Förderung verabschiedet wurde, in die Höhe. Auch von Seiten der Banken wird eine große Nachfrage nach dem Baukindergeld gemeldet.

Es bleibt also spannend, wie sich die Verkaufszahlen in den nächsten Jahren entwickeln. Denn die Förderung, bei der Familien mit Kindern beim Bau oder Kauf einer Immobilie über einen Zeitraum von zehn Jahren insgesamt 12.000 Euro pro Kind erhalten, bleibt noch bis Ende 2020 bestehen.

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Warum sich Home Staging auszahlt

Für viele Immobilienverkäufer ist eine kurze Verkaufsdauer und ein hoher Verkaufspreis das Ideal. Doch wie erreicht man es? Ziel ist es, Interessenten von der Immobilie zu überzeugen. Also muss man sie gekonnt in Szene setzen. Mit Home Staging inszenieren Verkäufer gezielt ihre Immobilie. Und das wirkt sich nachweislich positiv auf den Preis und die Verkaufsdauer aus.

Eine Studie unter amerikanischen Immobilienmaklern belegt, wie sich Home Staging auszahlt. Wo es eingesetzt wurde, konnte bei fast zwei Dritteln der Immobilienverkäufe genau der Angebotspreis erzielt oder sogar übertroffen werden. Bei einem Fünftel davon wurde die Immobilie zu einem Preis verkauft, der 15 Prozent über dem Angebotspreis lag. Die 1. Vorsitzende der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) Iris Houghten betont, dass der erste Nachlass beim Angebotspreis, den Verkäufer geben, immer höher ist als die Kosten für Home Staging.

Ebenso positiv sind die Auswirkungen auf die Verkaufsdauer. Mit Home Staging konnte sie um mehr als die Hälfte verringert werden. Außerdem neigt bei einer ansprechenden Immobilienpräsentation über ein Viertel der Kaufinteressenten eher dazu, über kleinere Makel der Immobilie hinwegzusehen. Zudem ist auch fast die Hälfte der Kaufinteressenten eher bereit, sich eine „gestagete“ Immobilie anzusehen, die sie vorher online gesehen haben.

Was genau wird bei Home Staging eigentlich gemacht? Als Beispiel: Wer sein gebrauchtes Auto verkauft, bringt es vorher auf Vordermann. Genau das macht Home Staging mit Immobilien. Häufig ist es so, dass eine Immobilie entweder im bewohnten oder im völlig leeren Zustand den Interessenten gezeigt wird. In solchen „Settings“ fällt es potenziellen Käufern in der Regel jedoch schwer, sich ihr eigenes zukünftiges Zuhause vorzustellen.

Mit Home Staging wird die Immobilie „entpersonalisiert“. Es werden persönliche Gegenstände entfernt und der Raum erhält eine „neutrale“, aber dennoch freundliche Einrichtung, ohne jedoch überfrachtet zu sein. Denn auch „vollgestopfte“ Immobilien können das Vorstellungsvermögen der Interessenten behindern. Das Gleiche gilt ebenso für völlig leere Räumlichkeiten.

Um der Fantasie eventueller Käufer auf die Sprünge zu helfen, werden dezent Möbel, Farben, Licht und Dekorationen eingesetzt. Das hilft nicht nur, Raumproportionen besser sichtbar zu machen und Besonderheiten der Immobilie hervorzuheben, sondern zahlt sich auch bei Online-360-Grad-Rundgängen und bei den Fotos aus, die im Internet und im Exposé genutzt werden. Vor dem inneren Auge planen Interessenten dann schon, wie sie die Immobilie selbst einrichten würden. Für Home Staging gibt es bereits seit einigen Jahren schon günstige Angebote wie beispielsweise Möbel aus Pappe, die eine schlichte Einrichtung für das Auge des Betrachters „inszenieren“. Einige Interessenten haben hier auch schon gefragt, ob die Möbel mit erworben werden können. Da es potenziellen Käufern so leichter fällt, die besichtigte Immobilie als die eigene zu sehen, entscheiden sich Interessenten schneller für den Kauf.

In den USA hört Home Staging bei der Einrichtung auch nicht auf. Hier wird gelegentlich auch angenehmer Duft genutzt, um Kaufinteressenten bei der Besichtigung ein positives Gefühl für die Immobilie zu vermitteln. Zum Beispiel werden Plätzchen oder Kuchen gebacken. Dies wird so ähnlich bereits in Deutschland in Einkaufszentren eingesetzt. Noch eine Stufe höher in den USA ist der Einsatz von Laiendarstellern, die im Haus das glückliche Familienleben vorspielen. Sie sind zunächst nicht als Darsteller zu erkennen. Stattdessen hält man sie für die Familie, die trotz der Besichtigung ihr Alltagsleben fortführt.

Wer mit Home Staging seine Immobilie für die gewünschte Zielgruppe einrichtet, kann Verkaufspreis und Verkaufsdauer optimieren.

Haben Sie Fragen zur Vermarktung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Experten sehen Gefahr einer Immobilienblase

Wie lang gehen die Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt noch gut? In einigen Regionen Deutschlands hat sich die Lage so verschärft, dass Experten eine Immobilienblase drohen sehen. Jedoch ist überraschend, wo für die Experten die Gefahr einer Immobilienblase am größten ist.

Die Gefahr einer Immobilienblase entsteht, wenn die Kaufpreise für Immobilien schneller steigen als die Mieten. Denn wenn sich die Preise für Immobilien von den damit erzielbaren Einkommen entkoppeln, gelten diese Immobilien als überbewertet.

In einigen Regionen Deutschlands sehen Experten Anzeichen dafür, dass eine solche Situation entsteht. Das ergab eine Analyse des Beratungshauses Empirica. Überraschend dabei ist, dass sie diese Anzeichen nicht in den deutschen Metropolen sehen, sondern in einigen ländlichen Regionen und mittelgroßen Städten. In den sieben größten deutschen Städten ist die Gefahr zwar „eher hoch“ oder „mäßig hoch“. Auch im Landkreis München wird die Gefahr zum Beispiel als „mäßig“ bewertet. Dagegen werden aber – wie Spiegel Online berichtet – beispielsweise die bayerischen Landkreise Unterallgäu und Schwandorf oder die Stadt Mühldorf am Inn, als „kritisch“ eingestuft. Als Ursache hierfür sehen die Experten den Bau vieler Wohnungen in den vergangenen Jahren.

Auch in anderen Teilen Deutschlands wie beispielsweise dem Hohenlohekreis, dem Weimarer Land oder Salzgitter wird die Gefahr einer Immobilienblase als „kritisch“ bewertet. Auch Stade und das Herzogtum Lauenburg in der Nähe von Hamburg gelten als „kritisch“, obwohl die Gefahr in Hamburg „nur“ als „eher hoch“ eingestuft wird. Ähnlich ist die Situation im Berliner Umland. Auch wenn Berlin als „eher hoch“ bewertet wird, gilt zum Beispiel der Landkreis Teltow-Fläming als „kritisch“.

Eine Preisblase vorhersagen kann die Analyse von Empirica freilich nicht. In der Analyse wurden jedoch Indikatoren untersucht, die auf eine Immobilienblase hindeuten, wenn bestimmte Werte überschritten werden. Zu diesen Indikatoren gehört beispielsweise, wie viele Wohnungen in einem Gebiet pro 1.000 Einwohner fertiggestellt werden und wie das Verhältnis von Finanzierbarkeit einer Eigentumswohnung zum regionalen Einkommen ist. Für den Indikator des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses dürften sich besonders Immobiliensuchende interessieren. Dieser zeigt an, wie oft eine Jahresmiete gezahlt werden muss, damit ein Immobilienkäufer wieder auf seinen Kaufpreis kommt. So lässt sich erkennen, ob sich ein Kauf lohnt. Laut Spiegel Online muss in den zwölf größten deutschen Städten im Schnitt 33 Mal die Jahresmiete gezahlt werden. Laut Experten der Stiftung Warentest gilt das 25-fache der Jahresmiete als teuer.

In den sieben größten Städten deutschen Städten liegt die Gefahr einer Preisübertreibung bei 37 Prozent – so das Ergebnis der Empirica Analyse. Um diese 37 Prozent könnten die Immobilienpreise fallen, sollte die Blase platzen. Das hätte sogar Auswirkungen auf schrumpfende Regionen – wie Spiegel Online schreibt –, wo die Immobilienpreise immer noch um acht Prozent fallen könnten.

Wenn sich Haushalte zunehmend verschulden müssen, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren, steigt die Gefahr einer Immobilienblase. Platzt sie, wenn also die Kredite nicht mehr bezahlt werden können, weil sich beispielsweise die Wirtschaftslage verschlechtert hat, könnte das die gleichen Auswirkungen haben wie die Finanzkrise 2008.

Möchten Sie wissen, ob Ihre Immobilie von der Blase bedroht ist, oder wie sich der Immobilienmarkt in Ihrer Region entwickelt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Immobilie in der Scheidung — Was kann ich machen?

Wie in vielen anderen Veränderungsprozessen, stellt sich auch während der Scheidung die Frage: Was machen wir mit unserer Immobilie? Selten ist die Frage leicht zu beantworten. Denn die passende Lösung ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Hat das Paar Kinder? Möchte einer von beiden in der Immobilie wohnen bleiben? Oder wem gehören wie welche Anteile an der Immobilie?

Stellen wir uns ein Paar vor, dass sich vor einigen Jahren, kurz nach der Hochzeit gemeinsam ein kleines Häuschen gekauft hat. Inzwischen haben Sie zwei Kinder. Die Kinder bleiben bei der Mutter. Das Haus gehört beiden zu gleichen Teilen. Und wie viele Paare hätten sie nie an eine Trennung gedacht und hatten deshalb auch keinen Ehevertrag geschlossen. Da sie mit ihrer Immobilie nicht weiterwissen, wenden sie sich an einen Profi-Makler, der ihnen folgende Optionen aufzeigt:

Die Mutter könnte mit den Kindern in der Immobilie wohnen bleiben. Dann könnten sich die ehemaligen Partner einigen, ob sie an ihren Ex-Mann Miete bezahlt, ob sie ohne weitere Zahlungen in der Immobilie bleibt, oder ob die Mietzahlungen mit den Kosten für die Hypothek oder den Unterhaltskosten verrechnet werden. In diesem Fall empfiehlt der Immobilienexperte, sich zusätzlich eine rechtliche Beratung zu suchen.

Die Mutter könnte allerdings auch den Vater auszahlen. Um zu wissen, wie hoch die Auszahlung ausfallen würde, würde der Wert der Immobilie mit der Restschuld verrechnet, also den Hypotheken und Krediten, die noch abbezahlt werden müssen. Nehmen wir an, das Haus wurde vor zehn Jahren gekauft, ist 300.000 Euro wert und 100.000 Euro sind bisher abbezahlt. Die übrigen 200.000 Euro müsste nun die Mutter allein tragen. Von den bereits gezahlten 100.000 Euro müsste sie dazu noch die Hälfte an ihren Ex-Mann zahlen. Hier stellt sich allerdings die Frage, sie sich diese Lösung leisten kann. Häufig ist diese Lösung für einen Partner allein zu teuer.

Eine andere Möglichkeit wäre, das Haus als Vorerbe oder Schenkung auf die Kinder zu übertragen. Auch so könnte die Mutter mit den Kindern in der Immobilie wohnen bleiben. Die Mutter könnte dann als Vormund der Kinder bis zu deren 18. Lebensjahr über das Haus verfügen. In der Regel ist diese Lösung jedoch besser bei einem Kind geeignet. Denn bei zwei Kindern könnte es später auch zu Streitigkeiten kommen.

Das Haus könnte auch von beiden in zwei Wohnungen geteilt werden und beide Ex-Partner bleiben jeweils in einer der Wohnungen wohnen. Diese Möglichkeit bietet sich an, wenn sich beide Partner noch gut verstehen und bereit sind in der Nähe des anderen zu wohnen. Für die Teilung ist jedoch eine Genehmigung von der Gemeinde nötig. Zusätzlich muss die Teilung auch um Grundbuch eingetragen werden.

Denkbar ist auch, dass die Immobilie vermietet wird und beide Ex-Partner teilen sich die Mieteinnahmen. Möchte später eins der beiden Kinder in der Immobilie wohnen, kann das eine geeignete Lösung sein.

Die Ex-Partner können die Immobilie natürlich auch verkaufen und den Verkaufserlös teilen. Diese Lösung bevorzugen viele Paare. Wichtig ist hier, dass der Wert der Immobilie professionell ermittelt wird. Denn mit dem Erlös möchten beide ja ihren Neubeginn starten.

Können sich beide auf keine dieser Lösungen einigen, droht eine Teilungsversteigerung. Einer der Partner muss dies beim Amtsgericht beantragen, wenn er die Lösung der Immobilienfrage erzwingen möchte. Immobilienprofis raten von dieser Lösung aber ab. Denn in der Regel wird hier ein geringerer Erlös erzielt.

Sie stecken in der Scheidung und sind sich unsicher, welche der Optionen für Ihre Immobilie die richtige ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Kleine Zimmer – So machen Sie das Beste daraus

Das Bad ist winzig? Der L-förmige Grundriss des Wohnzimmers lässt es ungünstig klein erscheinen? Oft sind sich Eigentümer unsicher, wie sie solche schwierigen Grundrisse für den Verkauf der Immobilie richtig in Szene setzen sollen. Einrichtungsexpertin Tina Humburg verrät, mit welchen Tricks man das Optimum aus solchen Räumen herausholen kann.

Farben

Die allgemeine Meinung ist, dass helle Farben Räume größer wirken lassen. Doch das muss nicht immer so sein. Wer mit dunklen Farben die richtigen Akzente setzt, kann so einem Raum mehr „Raumtiefe“ verleihen, zum Beispiel mit hellen Farbtupfern vor einem dunklen Hintergrund. Bilder an der Wand können den Eindruck zusätzlich verstärken. Zudem können dunkle Akzentfarben in Kombination mit hellen Farben bei richtigem Licht mehr Gemütlichkeit erzeugen als kalte, weiße Wände.

Tapeten

Auch mit Tapeten lässt sich mehr Raumtiefe erzeugen. Muster- oder Fototapeten gibt es heute beispielsweise auch mit dreidimensional wirkenden Mustern. Mit einem modernen ästhetischen Muster kann ein Raum optisch „erweitert“ werden.

Möbelgröße

Bei kleinen Räumen gilt: Keine großen Möbel! Die Möbel müssen natürlich zu den Raumproportionen passen. Hier sollte man nicht nur auf eine Schrankwand verzichten. Auch die Ledersitzgruppen oder der Familienesstisch mit sechs Stühlen lassen ein Zimmer noch kleiner wirken.

Möbelfarbe

Ein anderer Trick ist, die Möbel im Zimmer „verschwinden“ zu lassen. Haben die Möbel die gleiche Farbe, beziehungsweise den gleichen Ton wie die Wand, an der sie stehen, wirken sie unauffälliger. Denn das Auge nimmt sie als Teil der Wand wahr. Das erzeugt Ruhe. Und Ruhe vermittelt einen räumlich großzügigeren Eindruck.

Offene Regalflächen

Apropos Ruhe: Vollgestellte Regale sind alles andere als ruhig. Regalflächen sollte also entweder aufgeräumt sein oder verschlossen gehalten werden. Trick der Einrichtungsexpertin ist: Küchenoberschränke auch in anderen Zimmern zu nutzen, durchaus zum Beispiel auch am Boden als Sideboard. Denn Küchenoberschränke sind nicht so tief wie gewöhnliche Sideboards und sparen somit also Platz.

Ordnung

Auch Ordnung erzeugt Platz, beziehungsweise Unordnung Enge. Zum Beispiel im Bad macht sich das sehr bemerkbar. Sind Fläschchen und Tübchen gut verstaut, wirkt das Bad weniger beengt. Auch unifarbene Handtücher sind hier hilfreich im Gegensatz zu bemusterten.

Hat Ihre Immobilie ungewöhnliche oder sogar schwierige Grundrisse? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Stromkosten senken mit Mini-Solaranlagen

Große teure Photovoltaikanlage auf dem Dach? Muss nicht mehr sein. Damit sie leichter verkauft werden können, sind Solarpanels kleiner und günstiger geworden. Statt aufwendiger Installation, steckt man einfach den Stecker in die Steckdose. Die Solarenergie wird so direkt ins Hausnetz gespeist und versorgt Ihre Geräte mit Energie. Sie erzeugen nicht nur CO2-neutral Strom, sondern rentieren sich schon nach wenigen Jahren.

Mini-Solaranlagen sind deutlich einfacher anzubringen als die großen Photovoltaikanlagen, die auf Dächern und Feldern stehen. Es muss keine große Anlage auf dem Dach installiert werden. Die mobilen Panels können einfach an Balkon und Fassade angebracht, oder auf dem Dach und im Garten aufgestellt werden. Auch eine komplizierte Installation im Hausnetz durch einen Fachmann entfällt.

Installieren kann sie theoretisch jeder. Mit einem gewöhnlichen Stecker über eine gewöhnliche Steckdose kommt der Strom ins Stromnetz im eigenen Hause. Allerdings erzeugen die sogenannten Plug-in-Modelle zunächst Gleichstrom. Für die Einspeisung ins Hausnetz ist also noch ein Wechselrichter nötig, der den erzeugten Strom in Wechselstrom umwandelt und die Frequenz, Spannung und Phase an die Netzspannung anpasst. Eine Anleitung wird in der Regel mitgeliefert. Wer sich aber unsicher ist, sollte sich auf jeden Fall von einem Fachmann beraten lassen. Ist die Mini-Solaranlage eingerichtet, kann sie Geräte, die dauerhaft in Betrieb sind wie Kühlschrank und Kühltruhe oder Geräte, die im Stand-by-Modus sind wie Fernseher oder Stereoanlage, mit Strom versorgen.

Dabei sind die kleinen Panels nicht sehr teuer. Es gibt sie online schon ab 400 Euro zu kaufen. Laut Energieexperten sollen sich die kleinen Solarenergieerzeuger bereits nach fünf Jahren amortisieren. Und in dieser Berechnung gehen die Experten von einem gleichbleibenden Strompreis aus.

Laut Spiegel Online sollen bereits 250.000 solcher Mini-Solaranlagen in der Europäischen Union genutzt werden. Bis jetzt vornehmlich in Luxemburg und Österreich. In Deutschland soll sich die Anzahl dieser Anlagen bisher auf 40.000 belaufen.

Für unter zehn Cent pro Kilowattstunde kann der Strom erzeugt werden, wenn die Bedingungen stimmen. Das heißt: bei guter Sonneneinstrahlung, bei einer Südausrichtung und einer von Experten empfohlenen Neigung der Panels von 70 Grad. Ein solcher Preis ist beachtlich, wenn man bedenkt, dass die meisten Haushalte derzeit fast 30 Cent pro Kilowattstunde bezahlen. Es können also bei optimalen Voraussetzungen ungefähr zwei Drittel der Stromkosten eingespart werden.

Überprüfen Sie aber – falls Sie es nicht wissen –, ob Ihr Stromzähler eine Rücklaufsperre hat. Denn sind Sie zum Beispiel mal nicht zuhause und Ihre Stand-by-Geräte tatsächlich ausgeschaltet, könnte mehr Strom erzeugt werden, als verbraucht wird. Ein analoger Stromzähler würde dann rückwärts laufen – und das ist nicht erlaubt!

Denkbar wäre auch, in einem solchen Fall den Strom zu speichern. Akku-Sets können beispielsweise im Keller installiert werden. Überprüfen Sie jedoch zunächst, ob sich das wirklich lohnt. Lassen Sie sich auch hier im Zweifel von einem Fachmann beraten. Den erzeugten Strom an den lokalen Stromkonzern zu verkaufen, lohnt bei den ständig sinkenden Einspeisevergütungen immer weniger.

Lohnt sich der Einbau einer Solaranlage vor dem Verkauf? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Zahl des Monats

82 %

 

82 Prozent der Deutschen möchten gerne ungewöhnlich wohnen. Das ergab eine repräsentative Studie des Baufinanzierers interhyp. So würden zum Beispiel 24 Prozent der Befragten gerne ein Landhaus, ein Bauernhaus oder eine Mühle bewohnen. Für 20 Prozent der Deutschen käme ein Bungalow in Frage. Das ist wiederum nicht besonders erstaunlich, da das Bungalow in den letzten Jahren eine kleine Renaissance erlebt.

15 Prozent der Bundesbürger wünschen sich, in einem Penthouse zu leben. Für weitere 13 Prozent wäre auch ein Loft, ein Studio oder ein Atelier die Traumimmobilie. Nur ein Zehntel der Deutschen wünscht sich, in einer Villa oder einem Schloss, beziehungsweise einem Gutshof oder Ähnlichem zu wohnen.

 

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Zahl des Monats

60 Prozent

Wenn die Deutschen von ihrer Immobilie träumen, dann realistisch. Auf die Frage, in was für einer Immobilie sie leben möchten, ob in einem Einfamilienhaus, einem Penthouse, einer Villa, einem Schloss oder etwas anderem, war die Antwort eindeutig. 60 Prozent der Befragten bevorzugen das Einfamilienhaus. So das Resultat einer repräsentativen Studie von Interhyp. Mit weitem Abstand folgt das Penthouse. 15 Prozent können sich vorstellen so zu wohnen. Jeweils 10 Prozent würden am liebsten in einer Villa oder in einem Schloss wohnen. Noch 5 Prozent gaben „Sonstiges“ an.

Gefragt, warum sie sich so entscheiden würden, antworteten die Befragten, dass Träume zwar schön seien, sie müssten aber auch machbar sein. Die Befragten sagten aber auch, dass zu ausgefallene Wohnträume sie von ihrem gewohnten Leben entkoppeln würden. Deshalb soll das Zuhause auch immer mit dem eigenen Leben, den Freunden und der Familie verbunden sein.

 

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Kostet der Verkauf eines Hauses Geld?

Viele Immobilienbesitzer denken beim Hausverkauf an das viele Geld, welches der Verkauf ihnen bringt. Dabei ist nur wenigen klar, dass beim Verkauf einer Immobilie erstmal Kosten anfallen. Zum Beispiel können die Beschaffung verkaufsrelevanter Unterlagen oder für den Hausverkauf nötige Dienstleistungen den Eigentümer Geld kosten. Damit Sie kalkulieren können, sagen wir Ihnen, mit welchen Kosten Sie unter Umständen rechnen müssen.

1. Die nötigen Unterlagen besorgen

Für den Verkauf einer Immobilie sind einige Unterlagen unbedingt notwendig. Zum Beispiel der Energieausweis: Fehlt dieser bis spätestens zum Besichtigungstermin, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Wie viel die Erstellung des Energieausweises kostet, hängt davon ab, ob ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsenergieausweis erstellt werden muss. Für den Bedarfsenergieausweis sind komplexe Berechnungen notwendig. Deshalb liegen die Kosten hierfür bei 400/500 Euro. Einen Verbrauchsausweis bekommt man für 50 bis 100 Euro.

Auch ein Auszug aus dem Grundbuch wird zum Hausverkauf benötigt. Dieser erhält man für circa 10 Euro, eine beglaubigte Kopie kostet etwa 20 Euro. Für die Flurkarte zahlt man je nach Gemeinde zwischen 11 und 55 Euro. Inzwischen stellen aber einige Ämter auch online Daten kostenlos zur Verfügung. Für Baupläne, Baubeschreibungen und Flächenberechnungen fallen nochmal je nach Amt Kosten in Höhe von 5 bis 100 Euro an.

2. Die Ermittlung des Immobilienwertes

Bis zu 2.000 Euro kann ein Wertgutachten für eine Immobilie kosten. Für Profi-Makler gehört eine professionelle Wertermittlung zum Service. Deshalb bieten sie eine professionelle Wertermittlung kostenlos an.

3. Die Grundschuld löschen

Muss noch eine Grundschuld auf der Immobilie gelöscht werden, entstehen Kosten für das Grundbuchamt und den Notar. Für den Notar sind die Kosten gesetzlich festgelegt und dürfen bis zu 0,2 Prozent der Grundschuld betragen. Das Grundbuchamt fordert den gleichen Betrag. Beträgt die Grundschuld zum Beispiel 150.000 Euro, kann der Notar 300 Euro verlangen. Zusammen mit den Kosten für das Grundbuchamt würde die Löschung in diesem Fall also 600 Euro kosten.

4. Die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen

Wenn eine Immobilie verkauft wird, bevor der Kredit abbezahlt wurde, fallen möglicherweise Kosten für die Auflösung des Kredits an. Für einen möglichen Zinsschaden müssen Sie der Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Kosten hierfür richten sich nach der Restlaufzeit, dem Nominalzins und dem Wiederanlagezins. Je länger die Restlaufzeit des Kredits und je höher der Nominalzins im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau ist, desto höher sind in der Regel auch die Kosten.

5. Die Spekulationssteuer zahlen

Wenn Sie Ihre Immobilie selbstgenutzt und in den vergangenen drei Jahren bewohnt haben, bleibt der Verkaufserlös steuerfrei. Wenn Sie die Immobilie vermietet haben, müssen Sie eine Frist von zehn Jahren einhalten. Wenn Sie Ihre Immobilie vor Ablauf dieser Frist verkaufen und dabei Gewinn erzielen, müssen Sie Spekulationssteuer zahlen. Die Höhe hiervon richtet sich nach Ihrem Gewinn und Ihrem Einkommenssteuersatz.

Wir helfen Ihnen, Ihre Nebenkosten beim Verkauf so niedrig wie möglich zu halten. Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Viel Lärm ums Haus? Das können Sie dagegen tun

Verläuft die Autobahn hinterm Haus? Donnern Flugzeuge in der Einflugschneise über Ihren Garten hinweg? Wackeln alle 30 Minuten die Wände, weil ein Zug am Gartenzaun vorbeibrettert? Lärm kann einem das Leben in den eigenen vier Wänden richtig schwer machen. Aber anstatt unschöner Schallschutzwände gibt es moderne, clevere, und gutaussehende Konzepte, die vor Lärm schützen.

Das moderne Zauberwort im Schallschutz heißt Soundscaping. Es ist eine ästhetisch ansprechendere Lösung als die klassischen Schallschutzwände. Das Wort ist eine Zusammmensetzung aus den englischen Wörtern für Geräusch: „Sound“ und Landschaft: „Landscape“. Gemeint ist damit, dass eine Geräuschumgebung erzeugt wird. Das funktioniert, indem unangenehme Geräusche von angenehmen überlagert werden. Das klingt zwar erstmal nach störenden Geräuschen durcheinander – ist es aber nicht. Soundscaping haben Sie sicher schon erlebt, ohne sich dessen bewusst gewesen zu sein. Denn seit einiger Zeit wird es bereits in Städten und Einkaufszentren erfolgreich genutzt. Musik ist da die einfachste Variante, um den Lärm zu „verringern“. Eine andere Variante ist Vogelgezwitscher. Das Ganze funktioniert deshalb, weil unser Gehirn die angenehmeren Klänge betont. Für den hauseigenen Garten gibt es mit Bäumen und Sträuchern natürliches Soundscaping, es kann aber auch künstlich erzeugt werden.

Muss eine Immobilie wegen der schallintensiven Umgebung verkauft werden, kann durch Soundscaping der problematische akustische Eindruck verringert werden. Und zwar durch natürliche Manipulation. Damit sind zum Beispiel Pflanzen gemeint. Hier kann das Rascheln von Blättern sowie hohem Gras im Wind eine angenehme Wirkung erzielen. Zwar lässt sich der Wind nicht beeinflussen, aber Pflanzen, die schon bei geringstem Wind sanft rauschen, nehmen einem diese „Arbeit“ ab. Immergrüner Bambus oder hohe Gräser können diese Bedingung erfüllen.

Außerdem eignen sich andere immergrüne Pflanzen mit möglichst großen und runden Blättern, um vor Lärm zu schützen. Die großen, runden Blätter „schlucken“ und „zerstreuen“ den Schall regelrecht wie Schallschutzwände. Auch Hecken und Büsche helfen gegen den Krach. Sie müssen jedoch natürlich gleichmäßig dicht aneinander stehen und dürfen auch am Boden nicht kahl sein. Gras am Boden hilft zusätzlich den Lärm zu dämpfen. Efeu ist beispielsweise besonders gut geeignet. Schließlich ist er immergrün, die Form der Blätter ist fast optimal und sie sind sogar so ausgerichtet, dass der Schall „abgefangen“ wird. Dass sie sowohl an sonnigen wie an schattigen Orten gedeihen ist ein zusätzlicher Faktor. Der sogenannte runzelige Schneeball ist ebenfalls gut geeignet. Auch er ist immergrün, gedeiht gut auf Gartenböden und im Halbschatten, und auch seine Blätter wachsen so, dass sie den Lärm „draußen“ halten.

Anders lässt sich der Lärm im eigenen Garten auch mit Wasserspiele überlagern. Geräusche von plätscherndem Wasser sind für viele Menschen angenehm und helfen, den Lärm „dahinter“ verschwinden zu lassen. Und es muss nicht mal der große Springbrunnen sein. Eine kleine Schale, aus der das Wasser tropft, kann schon genügen. Bei wem es doch etwas lauter ist, der kann auch einen Brunnen nutzen. Wer einen Gartenteich besitzt für den ist vielleicht ein kleiner Bach, der dort hinein plätschert, eine schöne Lösung. Dabei empfinden vielen Menschen unterschiedlich, wie laut das Wasser rauschen darf. Das kann jedoch eingestellt werden, zum Beispiel aus welcher Höhe das Wasser fließt.

Haben Sie eine Immobilie in einer schwierigen Lage? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Wie die Vorbereitung des Hausverkaufs optimal läuft

Im Schuppen hinterm Haus sammeln sich die alten Sachen, die man „für den Fall“ nochmal aufgehoben hat. Die Einbauküche nutzt nach so vielen Jahren auch keiner mehr gern und in Ihrem neuen Zuhause möchten Sie eine frische moderne Küche. Manche nutzen ihren Umzug, um die alten Sachen loszuwerden und ihr neues Zuhause auf den neuesten Stand zu bringen. Jedoch fällt es vielen Umzugswilligen schwer, den Anfang beim Ausmisten zu finden. Mit ein paar kleinen Tricks funktioniert es einfacher.

Wie eine Immobilie, so sind auch manche Dinge, die sich im Laufe des Lebens so angesammelt haben mit Emotionen verbunden. Erinnerungen, die man damit verbindet, erschweren es vielen, sich von Dingen zu trennen, die sie schon lang nicht mehr nutzen. Manchmal sind sogar Ängste der Grund dafür, dass sich manche von altem Kram nicht trennen können. Einige „Aufräum-Experten“ gehen sogar davon aus, dass zwei Drittel der Dinge im Haushalt oder am Arbeitsplatz eigentlich unnötig sind.

Wer sein Haus verkauft, der sollte mit dem Entrümpeln und Entsorgen natürlich nicht warten, bis das Haus verkauft ist und er umzieht. Profi-Makler empfehlen, das Haus oder die Wohnung schon zu den Besichtigungsterminen auf Vordermann zu bringen. Denn hier geht es auch um Psychologie. Findet sich noch zu viel altes Gerümpel in der besichtigten Immobilie – ganz zu schweigen von den Fotos im Internet oder Exposé – verlieren Interessenten häufig das Interesse. Es erschwert ihnen, sich ihr neues Zuhause vorzustellen. Wenn es dagegen nur ein bisschen eingerichtet ist, gerade so viel, dass dennoch möglichst viel von den Räumen zu sehen ist, regt es die Fantasie an und Interessenten planen schon im Kopf ihre neue Wohnung. Immobilien, die optimal vorbereitet sind verkaufen sich nachweislich in kürzerer Zeit. Profi-Makler wissen genau, wie sie eine Immobilie zum begehrten Objekt machen.

Um den alten Kram zu entsorgen, gibt es verschiedene Optionen. Jedoch sollte nicht drauf los entsorgt werden. Experten empfehlen, sich erst einmal einen Überblick zu verschaffen, was weg kann und was unbedingt bleiben muss. Hier ist es ratsam, sich Zimmer für Zimmer vorzunehmen und alle Schränke, Truhen und Bettkästen oder was auch immer durchzugehen. Was vielen schwer fällt: Dachboden und Keller. Hier landet über die Jahre vieles, was anschließend kaum noch benutzt wird.

Um zu entscheiden, wovon man sich trennen kann, gibt es ein paar hilfreiche Fragen. Zum Beispiel: „Bereitet es mir Freude?“ „Ist es kaputt oder funktioniert es nur noch schlecht?“ „Nutze ich es noch?“ Oder: „Habe ich es in den letzten sechs Monaten benutzt?“ Lautet die Antwort „ja“, so wird es knallhart entsorgt. Unbedingt sollte eine Frage vermieden werden: „Könnte ich es nochmal brauchen?“ Damit fällt das ganze System.

Ein großer Container ist oft die einfachste Möglichkeit, um den alten Krempel loszuwerden. Jedoch ist das nicht immer die beste Lösung. Wenn es sich um Liebhaber oder Sammlerstücke handelt, lässt man sich womöglich noch Geld entgehen. Alte Möbel werden hier oft unterschätzt. Manche suchen nach dem Sideboard aus den 60er Jahren. Hier kann sich der Rat eines Antiquitätenhändlers lohnen, oder sie ins Internet zu stellen. Eine Einbauküche, die immer noch gut in Schuss ist, oder auch andere Einbauten, können bei Interesse des Käufers auch mit verkauft werden

Suchen Sie Unterstützung bei der Vorbereitung Ihres Hausverkaufs? Oder möchten Sie Home Staging bei dem Verkauf ihrer Immobilie einsetzen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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So gelingen Ihnen die perfekten Immobilienfotos

Heutzutage kann jeder mit seinem Handy Fotos von der eigenen Immobilie machen und diese auf Immoscout und Co. online stellen. In den Portalen fallen deshalb deutliche qualitative Unterschiede auf. Inserate mit hochwertigen Fotos wirken einladender und professioneller. Gute Immobilienfotos wecken Emotionen und führen oft dazu das Immobilien sich schneller und zu einem besseren Preis verkaufen. Doch wie gelingt das perfekte Bild?

Ist eine professionelle Kamera ein Muss?

Diese Frage lässt sich zunächst einmal mit einem Nein beantworten. Die Qualität moderner Handys ist mittlerweile so gut, dass Sie mit herkömmlichen Digitalkameras mithalten können. Wer unsere restlichen Tipps beachtet, wird also auch mit dem Handy schöne Fotos schießen können. Mit einer professionellen Spiegelreflex-Kamera schaffen Experten es allerdings, die Fotos auf das nächste Level zu bringen. Damit lassen sich besondere Lichteffekte kreieren und mit Tiefenschärfe arbeiten. So können bestimmte Stimmungen besser festgehalten werden.

Frei von persönlichen Gegenständen und trotzdem wohnlich

Dass Sie lieber einmal aufräumen, bevor Sie Fotos von Ihrer Immobilie machen, versteht sich von selbst. Dreckiges Geschirr und ein voller Wäscheständer im Hintergrund machen sich schließlich auf keinem Foto gut. Der Trick hinter einem herausragenden Immobilienfoto ist es jedoch, einen Raum so zu präsentieren, dass er ein Wohngefühl vermittelt, gleichzeitig jedoch nicht voll mit persönlichen Gegenständen ist. Anstatt Familienfotos und Urlaubsmitbringseln bietet sich daher neutrale Deko an. Auch sollten Sie Schreibtische und Regale entrümpeln und darauf achten, dass die Bilder nicht zu überfrachtet wirken. Weniger ist in diesem Fall mehr. Wenn kleine Zimmer mit Möbeln vollgestellt sind, bietet es sich auch durchaus an, einen Sessel oder ein Regal für das Foto rauszuräumen.

Bei einer Einrichtung, die nicht mehr zeitgemäß oder schon leicht abgenutzt ist, empfehlen Profi-Makler außerdem häufig ein sogenanntes Homestaging. Dabei wird Ihre Immobilie für die Vermarktung von einem Profi neu eingerichtet. Homestaging ist auch dann eine gute Idee, wenn Sie bereits ausgezogen sind und die Räume ansonsten leer wären.

Auf die Lichtverhältnisse achten

Wichtig ist es außerdem, dass Sie Ihre Bilder bei guten Lichtverhältnissen machen. Tageslicht eignet sich dafür am besten. Kunstlicht verpasst der Einrichtung und den Wänden häufig einen Gelbstich. Sind die Lampen nicht hell genug, werden die Bilder zu dunkel und die Räume wirken automatisch enger und weniger einladend. Wenn möglich sollten Sie beim Fotografieren außerdem auf den Blitz verzichten. Stimmen die Lichtverhältnisse, ist das kein Problem. Fotos mit Blitz wirken meist härter und weniger natürlich. In Ausnahmefällen bietet es sich aber auch an, Fotos bei schwachem Licht zu machen. Ihren Kamin setzen Sie zum Beispiel am besten am Abend in Szene.

Den richtigen Winkel finden

Neben dem richtigen Licht, ist auch der richtige Winkel entscheidend für ein gutes Foto. Orientieren Sie sich an natürlichen Linien im Bild. Das können zum Beispiel eine Tischkante oder die Ecken des Raumes sein. Wenn Sie die Kamera schräg halten, wirkt der Raum schnell verzerrt und die Größenverhältnisse stimmen nicht. Überlegen Sie sich außerdem, aus welcher Perspektive Sie den Raum am besten einfangen können. Direkt von der Tür aus oder lieber aus der Ecke. Im Idealfall haben Sie beim Fotografieren ein Fenster hinter sich, dann ist das Licht am besten.

Sie brauchen Hilfe bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf.

 

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Wird wieder beliebter: Das Wohnen auf dem Land

Der Zuzug vieler Menschen in die Städte – wie er in den vergangenen Jahren stattgefunden hat – hat sich bereits abgeschwächt. Der Wohnraummangel und die hohe Nachfrage in den Stadtzentren hat dazu geführt, dass die Speckgürtel der Städte in den Fokus der Wohnungssuchenden gerückt sind. Doch auch Dank der Digitalisierung ist inzwischen das weitere Umland gefragt. Denn Arztbesuche, Einkäufe und Arbeit können auch online von Zuhause erledigt werden.

Derzeit suchen Unternehmen in den ländlichen Regionen händeringend nach Auszubildenden. In den kleinen Ortschaften schließen Supermärkte, Ärzte, Post- und Bankfilialen. – Die Digitalisierung jedoch könnte diese Entwicklung umkehren. Zumindest sehen das viele Unternehmen so. In einer Umfrage des Verbands Kommunaler Unternehmen (VKU) gaben 84 der befragten Unternehmen an, dass die Digitalisierung den ländlichen Raum als Wohn- und Arbeitsort aufwertet. Und die Studie „Zukunft des Wohnens“ des Zukunftsinstituts ergab, dass 2014 seit 20 Jahren zum ersten Mal mehr Menschen aus den Städten weg- als zugezogen sind, wenn man die Zuwanderung aus dem Ausland ausklammert. Die Experten gehen dabei davon aus, dass sich der Trend künftig noch verstärken wird.

Konsum, Unterhaltung, Bildung, Wirtschaft, Politik oder Medizin kann immer mehr über das Internet erlangt werden. Auch frische Lebensmittel können online gekauft werden und werden vermutlich bald von Drohnen bis an die Haustür geliefert. Somit wird auch die Versorgung von selbst entlegensten Dörfern immer einfacher.

Ähnlich ist es mit der ärztlichen Versorgung. Telemedizin ist das Stichwort. In Baden-Württemberg können sich Patienten in einem Testprojekt von Ärzten online behandeln lassen. Krankschreibung und Rezept kommen dann per Mail. Weite Fahrten und lange Wartezeiten werden somit überflüssig. Sollte doch mal eine Fahrt nötig sein, lassen sich Fahrdienste per App so organisieren, wie man sie braucht. Und sie holen einen direkt vor der Haustür ab. Was heute noch eine Person erledigt, übernehmen in Zukunft wahrscheinlich autonom fahrende Autos.

Die Digitalisierung sorgt auch dafür, dass Arbeit in Zukunft dezentralisierter sein wird. Arbeiter und Angestellte müssen dann nicht mehr in die Fabrik oder ins Büro. Die Produktion funktioniert dann automatisiert. Und der Mensch dient nur noch zur Überwachung der Prozesse. Seine Anwesenheit vor Ort ist nicht mehr nötig. Im Prinzip kann dann vom entlegensten Dorf aus gearbeitet werden, von Zuhause oder dem Café.

Damit diese Vision Wirklichkeit werden kann, muss in ganz Deutschland flächendeckend schnelles Internet vorhanden sein. In der Umfrage der VKU gaben die Unternehmen aber an, dass die Digitalisierung helfen kann, das Abwandern aus den ländlichen Regionen zu stoppen, Arbeitsplätze auf das Land zurückzuholen und dafür zu sorgen, dass fernab der Metropolen Menschen auch im Alter möglichst lange unabhängig bleiben.

Überlegen Sie vielleicht aufs Land zu ziehen und Ihre Stadtimmobilie zu verkaufen? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Warum Professionelle Wertermittlung statt Online-Einschätzung?

Wer beim Hausverkauf auf der sicheren Seite sein möchte, wird um eine professionelle Immobilienbewertung nicht herumkommen. Denn professionelle Wertermittlungen kommen häufig zu anderen Ergebnissen als Online-Werteinschätzungen. Das hat natürlich Auswirkungen auf den Verkaufspreis und die Verkaufsdauer. Doch wo liegen die Vorteile einer Immobilienbewertung durch einen Profi-Makler gegenüber einer Online-Werteinschätzung?

Kurz gesagt: Die genaue Bewertung einer Immobilie ist eine aufwendige Sache. Sie lässt sich nicht mit der Angabe einiger weniger Daten bewerkstelligen. Zu viele individuelle Faktoren fließen in eine Wertermittlung mit ein. Nicht nur Lage, Ausstattung und Zustand spielen hier eine wichtige Rolle, sondern auch, was in den Unterlagen des Hauses steht. Doch fangen wir am Anfang an.

Der Profi-Makler ist eine neutrale Person, die einen objektiven Blick auf eine Immobilie hat und sie mit Fachkenntnis, jahrelanger Erfahrung und methodisch fundiert bewertet. Dazu ist es immer ratsam, sich an einem Profi-Makler aus der Region zu wenden, denn er ist mit der lokalen Marktlage am besten vertraut und kennt die Preisdynamik vor Ort.

Im Gegensatz zu einem Online-Rechner wird ein Profi-Makler die Immobilie auf jeden Fall besichtigen, um den Verkehrswert (auch Marktwert genannt) zu ermitteln. Hier macht er sich ein Bild davon, welche Besonderheiten, Vorteile oder auch Mängel den Wert der Immobilie beeinflussen. Auch Lage, Ausstattungsstandard, Renovierungen oder Renovierungsrückstände sowie bauliche Veränderungen lassen sich bei einer Besichtigung besser beurteilen. Besitzt die Immobilie zum Beispiel eine ungewöhnliche Raumaufteilung, hat das auch Auswirkungen auf den Preis. Je nachdem, wie die Raumaufteilung ist, kann sie sehr gefragt sein oder nur für eine kleine Zielgruppe in Frage kommen.

Je nach Immobilie kommen auch unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung zum Einsatz. Bei beispielsweise unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen – für die es meistens zahlreiche Vergleichsobjekte gibt – wird in der Regel das Vergleichswertverfahren angewandt. Häuser, für die es keine Vergleichsobjekte gibt, werden mit dem Sachwertverfahren bewertet. Dagegen wird mit dem Ertragswertverfahren der Wert von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien ermittelt, also Immobilien, die einen Ertrag, beziehungsweise Rendite abwerfen und wo es nicht um Eigennutzung durch den Besitzer geht.

Das reicht aber immer noch nicht für eine fundierte Wertermittlung. Auch ein Blick in die Unterlagen der Immobilie ist nötig. Aus dem Grundbuchauszug erfährt der Wertermittler, ob zum Beispiel Ansprüche von Dritten bestehen, also beispielsweise Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder Vorkaufsrechte. Auch Nachweise über Modernisierungen wie beispielsweise Heizung, Dämmung oder Dach sind für die Wertermittlung notwendig. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärungen, Aufteilungsplan, Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen dazu. Wird die Immobilie vermietet, werden auch Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten benötigt, um eine exakte Bewertung der Immobilie zu erhalten.

Die Bewertung einer Immobilie ist also eine aufwendige Prozedur. Wer mit seinem Verkaufspreis sichergehen möchte, für den ist es ratsam, sich an einen Immobilienprofi zu wenden. Profi-Makler bieten diesen Service kostenlos an.

Möchten Sie genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Zahl des Monats

146 m²

 

Im Eigenheim haben die Deutschen fast doppelt so viel Platz wie Menschen einer Mietwohnung. Das ist das Ergebnis einer Befragung von 2.100 Bundesbürgern durch den Baufinanzierer Interhyp. Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, verfügt über durchschnittlich 146 Quadratmeter. Miethaushalten steht durchschnittlich nur eine Fläche von 77 Quadratmetern zur Verfügung.

Es gibt jedoch regionale Unterschiede. Auf dem Land wohnen Menschen häufig mit mehr Platz. Dazu kommt, dass die Wohnkosten hier meist niedriger sind, die Ausstattung der Immobilie aber gleichzeitig höher ist. Während Stadtbewohner in der Regel auf durchschnittlich 83 Quadratmetern und mit drei Zimmern wohnen, stehen Landbewohnern im Durchschnitt 138 Quadratmeter und fast sechs Zimmer zur Verfügung.

 

 

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Zahl des Monats

49,7 Prozent

Fast die Hälfte der Deutschen ist laut einer Studie von Interhyp bei der Traumimmobilie kompromissbereit – unabhängig davon, ob es sich um das Eigenheim oder der Mietwohnung handelt. Das klingt zwar erstmal nicht sehr viel, sieht man sich aber die Zahlen im Detail an, ändert sich das Bild etwas. So sind viele Deutsche bereit, in umkämpften Lagen Abstriche bei Ihrer Immobilie in Kauf zu nehmen.

Beispielsweise ist es für 68 Prozent der Befragten okay, Kompromisse einzugehen, was die Raumaufteilung betrifft. 66 Prozent kommt es nicht so sehr auf die Bauweise an und für 63 Prozent ist die Wertigkeit der Ausstattung nicht so wichtig. Geht es aber um Behaglichkeit, sind nur noch 22 Prozent der Befragten bereit, Abstriche zu machen. Auch ist es nur für 36 Prozent akzeptabel Kompromisse bei der Haltung eines Haustieres zu machen. Und 44 Prozent können es verschmerzen, wenn sich die Immobilie nicht in der Traumlage befindet.

 

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Verlassen Sie sich nicht allein auf Online-Immobilienbewertung

Wer heutzutage wissen möchte, wie viel seine Immobilie wert ist, denkt sich: Das erledige ich mal schnell online. Schließlich gibt es dort zahllose Immobilienbewertungsrechner. Sogar Immobilienmakler haben ein solches Tool auf ihrer Webseite. Allerdings sind die erzielten Bewertungen mit Vorsicht zu genießen. Denn ein professionelles Gutachten können sie nicht ersetzen. Sie sind lediglich eine Ersteinschätzung. Wer dagegen auf ein professionelles Gutachten verzichtet, den kann das bares Geld kosten.

Online-Immobilienbewertungsrechner gibt es in vielen Immobilienportalen und auch auf Maklerseiten sind sie häufig zu finden. Viele Informationen brauchen Interessenten nicht einzugeben. In der Regel werden Standort (Postleitzahl), Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Art und Zustand der Immobilie (Einfamilienhaus, Wohnung, Mehrfamilienhaus und beispielsweise gepflegt) abgefragt. Und fertig. Schon hat man eine erste Werteinschätzung. Jedoch wissen viele Eigentümer nicht, dass es sich hier nur um einen allgemeinen Richtwert handelt. Denn individuelle Eigenschaften der Immobilie können in eine Online-Berechnung nicht mit einfließen.

Der Bewertungsrechner vergleicht nur die eingegebenen Daten mit ähnlichen Immobilien in seiner Datenbank. Die Qualität der Daten, auf die der Rechner zurückgreifen kann, ist hierbei allerdings entscheidend. Zum Beispiel ist es möglich, dass Angebotspreise für die Berechnung analysiert werden, die am Ende aber doch über dem tatsächlichen Kaufpreis lagen. Denn der tatsächliche Kaufpreis wurde nicht mit in die Datenbank aufgenommen. Bei anderen Rechnern hingegen werden oft reale Verkaufspreise analysiert, die von gesammelten Verkäufen der Gutachterausschüsse stammen. So oder so sind die Quellen der Berechnung für Nutzer oft kaum nachzuvollziehen.

Die Datenbank der Rechner wird aber auch von unterschiedlichen Lagen beeinflusst. Zum Beispiel gibt es aus Großstädten häufig besseres und aktuelleres Datenmaterial. Schließlich wechseln in den Immobilien hier öfter den Besitzer als in den ländlichen oder in dünn besiedelten Regionen. Außerdem sind auch Eigentumswohnungen leichter mit einander vergleichbar als Einfamilienhäuser, die bei verschiedenen Faktoren oft individueller sind wie beispielsweise durch An- oder Umbauten, ganz zu schweigen von Größe und Zustand des Grundstücks und der Immobilie.

Immobilienprofis empfehlen deshalb, den Wert, den ein Online-Immobilienbewertungsrechner ausgibt, nicht als Grundlage für den Angebotspreis zu nehmen. Wenn der Angebotspreis aufgrund des online ermittelten Wertes zu hoch ist, werden Interessenten abgeschreckt und Verkäufer bleiben auf der Immobilie sitzen. Schließlich kennen Immobiliensuchende die Marktpreise ganz genau. Steht die Immobilie dann zu lange zum Verkauf, muss sie oft zu einem niedrigeren Preis verkauft werden, um überhaupt noch einen Käufer zu finden. Wird der Angebotspreis zu niedrig angesetzt, ist ein Käufer vielleicht schnell gefunden, aber der Verkäufer bekommt nicht so viel für seine Immobilie, wie er hätte bekommen können.

Wer das Optimum aus seinem Immobilienverkauf herausholen möchte – sowohl was Preis als auch Verkaufsdauer angeht – dem raten Experten, sich an einen lokalen Profi-Makler zu wenden. Er kennt den lokalen Markt und weiß aufgrund seiner langjährigen Erfahrung, wie unterschiedliche Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen. Er ermittelt nicht nur einen marktgerechten Preis, sondern hilft auch bei den Preisverhandlungen mit den Interessenten.

Möchten Sie genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Demographischer Wandel: So entwickelt sich Deutschland bis 2035

Wir werden älter und weniger – zumindest in den meisten deutschen Landkreisen. Das prognostiziert eine Studie des CIMA Instituts für Regionalwirtschaft und des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung. Über ein zuverlässiges Rechenmodell haben die Forscher berechnet, wie sich unsere Bevölkerung bis 2035 durch Geburten, Sterbefälle und Zu- und Abwanderung verändern wird. Wir erläutern die wichtigsten Trends – und wie sie sich auf das Wohnen auswirken.

Bereits 2002 begann die Bevölkerungszahl zu schrumpfen, weil es zunehmend mehr Sterbefälle als Geburten gab. 2011 wendete sich das Blatt dann noch mal: Zuwanderungsströme konnten die Sterbeüberschüsse ausgleichen und sorgten dafür, dass die Einwohnerzahl bis 2017 auf 83 Millionen Menschen stieg. Eine positive Bevölkerungsentwicklung soll es laut der Studie jedoch nur noch bis 2024. Danach schrumpft die Bevölkerung im Vergleich zu 2017 um knapp ein Prozent auf 82,3 Millionen Menschen.  

Das heißt jedoch keinesfalls, dass die Bevölkerung in allen deutschen Regionen bis 2035 zurückgeht. Denn schaut man genauer hin, sieht man, dass die Entwicklung je nach Stadt und Landkreis ganz unterschiedlich aussieht. Grundsätzlich gilt: In die Städte zieht es immer mehr Menschen, im Land geht die Bevölkerungszahl zurück. Das gilt insbesondere für die ländlichen Regionen in Ostdeutschland. Mit 16,5 Prozent kann Leipzig den größten Bevölkerungszuwachs erwarten. Der Landkreis Elbe-Elster in Brandenburg hingegen mit 24,7 Prozent den stärksten Bevölkerungsrückgang. Natürlich gibt es aber auch Ausnahmen: Viele ländliche Regionen in Bayern und Baden-Württemberg können mit Bevölkerungswachstum rechnen, während die Einwohnerzahl in Städten wie Gelsenkirchen zurückgeht.

Was heißt das nun für das Thema „Wohnen“? Werden die Immobilienpreise in Regionen mit Bevölkerungswachstum automatisch steigen, während die in Regionen mit Bevölkerungszurückgang sinken? Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. Schließlich spielt hier auch die individuelle Ausstattung und Versorgungssituation der Region eine große Rolle. Städte, die bisher noch viel Leerstand haben, können mit einem Bevölkerungszuwachs besser umgehen als Städte, die die schon jetzt nur geringe Leerstandsquoten haben. „Gleichzeitig wird die Bautätigkeit auch in schrumpfenden Regionen nicht plötzlich eingestellt werden“, prognostiziert Fabian Böttcher, der Leiter des CIMA-Instituts.

Das hängt unter anderem auch mit der Alterung der Bevölkerung zusammen. „Die Veränderungen in der Zusammensetzung der Bevölkerung sind fast noch wichtiger, als Zuwachs oder Rückgang der Gesamtbevölkerungszahl“, erklärt Böttcher. Demnach gibt es in vielen Regionen bald immer weniger Menschen im erwerbsfähigen Alter, dafür aber immer mehr Rentner. Für ältere Menschen werden im Bezug auf die Wohnsituation dann auch Themen wie das barrierefreie Wohnen zunehmend wichtiger. Deshalb werden gerade in stark alternden Regionen mehr spezielle Wohnanlagen für Senioren entstehen.

Für Immobilieneigentümer bietet sich daher nicht selten ein barrierefreier Umbau an. Der erhöht nicht nur den eigenen Wohnkomfort im Alter, sondern kann auch im Fall eines Verkaufs zu einer deutlichen Wertsteigerung führen.

Sie wollen wissen, wie sich der Wert Ihrer Immobilie durch einen barrierefreien Umbau verändert? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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So geht altersgerechtes Wohnen

Mit dem steigenden Alter entwickelt jeder Mensch neue Bedürfnisse und Anforderungen an das eigene Zuhause. Um diesen gerecht zu werden, müssten in den eigenen vier Wänden viele bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Wie lässt sich altersgerechtes Wohnen realisieren und wer kann die Betroffenen dabei unterstützen?

Unter dem Begriff „altersgerechtes Wohnen“ wird eine Miet- oder Eigentumswohnung verstanden, die älteren Menschen ein barrierefreies und komfortables Leben ermöglicht. Wichtig ist zum Beispiel eine praktische und zweckgemäße Möblierung der Wohnung. Die Bewohner sollen möglichst lange selbstständig wohnen können, ohne großartig auf andere Menschen angewiesen zu sein. Dafür muss die Wohnung natürlich von allen Stolperfallen oder Risiken befreit sein und Hilfsmittel müssen angebracht werden, die den Alltag vereinfachen. Folgende Wohnformen ermöglichen ein altersgerechtes Wohnen:

Barrierefreies Umbauen

Diese Option eignet sich vor allem für Senioren, die ihr vertrautes Eigenheim im Alter nicht verlassen möchten. Die Idee dahinter ist, das Haus oder die Wohnung so umzubauen, dass die Bewohner sich darin barrierefrei bewegen können. Es können ein Treppenlift eingebaut und Türen verbreitert werden. Das Bad kann mit einer breiteren Dusche und Wandstützgriffen, Sitzgelegenheit oder einem geeigneten WC für Rollstuhlfahrer ausgestattet werden. Nachteil: Es ist oft teuer.

Seniorenheime

Wenn Senioren umfangreiche Pflege oder ständige Betreuung von einer Fachkraft benötigen, ist ein Seniorenheim häufig eine sinnvolle Variante. Hier sind die Senioren unter Menschen in einer ähnlichen Lebensphase und es ist immer jemand vor Ort, falls die Bewohner Hilfe benötigt.

Wohngemeinschaften

In Wohngemeinschaften können ältere Menschen mit anderen Senioren zusammenleben. Sie unterstützen sich gegenseitig und knüpfen untereinander soziale Kontakte, sodass sie im Alter nicht einsam sind und sich immer gegenseitig helfen können. Das kann sich bei Senioren mit niedrigen Einkommen lohnen. Denn sie teilen sich die Kosten wie Miete, Nebenkosten oder wenn mal etwas kaputt geht.

Mehrgenerationenhäuser

Hier leben Personen unterschiedlicher Generationen zusammen. Dadurch können Senioren gegebenenfalls Unterstützung von jüngeren Menschen erhalten. Anderseits können die Senioren diesen wiederum helfen und zum Beispiel beim Babysitting ihre Hilfe anbieten.

Betreutes Wohnen

Beim betreuten Wohnen leben Senioren in barrierefreien Wohnungen oder Häusern und haben einen Ansprechpartner vor Ort. Die Senioren leben dennoch weitestgehend selbstständig im eigenen Haushalt. Je nachdem, wie selbständig jemand ist, erhält er entsprechend viel Betreuung. Die Art der Betreuung kann sich auch im Laufe der Zeit anpassen

Wollen Sie Ihr Eigenheim verkaufen, um in eine altersgerechte Wohnung zu ziehen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir unterstützen Sie gerne.

 

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Altersgerechtes Wohnen: In der Seniorenwohnung

Mit dem Alter ändern sich auch die Bedürfnisse – besonders auch was das Wohnen angeht. Wer in jungen Jahren beim Hauskauf noch viel Wert auf einen großen Garten und ausreichend viele Zimmer gelegt hat, dem ist im Alter oft wichtiger keine Treppen mehr steigen zu müssen und einen Arzt in der Nähe zu haben. Um aber wirklich altersgerecht zu wohnen, kommt es auch noch auf andere Dinge an.

Vielen älteren Menschen fällt mit zunehmendem Alter die Haus- und Gartenarbeit immer schwerer. Oft fragen sich Senioren, wozu sie die Treppe noch hinaufsteigen sollen, um die Zimmer zu putzen, die eh niemand mehr nutzt, außer vielleicht die Kinder und Enkel, wenn sie mal zu Besuch sind. Und auch wenn sich der Rasenmäher immer schwerer schieben lässt, und das Bücken immer anstrengender wird, um das Unkraut zwischen den Rosen zu jäten. Deshalb entscheiden sich Senioren oft, aus ihrem Häuschen in eine altersgerechte Seniorenwohnung zu ziehen. Neben der passenden Ausstattung ist hier aber auch die passende Lage wichtig.

Ausstattung

Ziehen Menschen im Alter um, benötigen sie häufig noch keine Wohnung, die für Pflegebedürftige ausgestattet ist. Jedoch ist zu überlegen, ob dies nicht doch mit eingeplant werden sollte. Und auch wenn für Senioren Wohnungen mit wenigen Zimmern auf einer Etage sinnvoll sind, müssen es nicht kleine Zimmer sein. Auch im Alter ist genügend Platz immer noch wichtig – schon allein im Sinne der Barrierefreiheit. Flure und Türrahmen sollten also breit genug sein, um mit einem Rollstuhl hindurch zu passen. Dazu gehören auch niedrige Tür- und Fensterklinken. Ist ein Fahrstuhl vorhanden, muss die Seniorenwohnung auch nicht zwangsläufig im Erdgeschoss liegen. Idealerweise gibt es mehrere Fahrstühle falls einer mal ausfällt.

Lage

Neben der Ausstattung ist aber auch die Umgebung von Bedeutung, um aus einer Wohnung eine geeignete Seniorenwohnung zu machen. Hier kommt es auf eine gute Infrastruktur an. Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sollten am besten zu Fuß zu erreichen sein. Auch ein Krankenhaus sollte idealerweise in der Nähe liegen, damit im Notfall der Krankenwagen nicht erst aus der nächsten Stadt kommen muss. Senioren, die alleine wohnen, raten Experten, einen Notrufknopf in der Wohnung einzubauen, damit ein Notdienst schnell alarmiert ist.

Seniorenwohnhaus

Wer sich nicht auf die Suche nach einer einzelnen Seniorenwohnung machen möchte, kann sich auch für ein Wohnhaus speziell für Senioren entscheiden. Hier muss nicht selbst für den eventuellen altersgerechten Umbau gesorgt werden. Alle nötigen Punkte wurden hier beachtet. Außerdem lässt sich bei Seniorenwohnungen zwischen frei finanzierten und staatlich geförderten Immobilien unterscheiden. Bei staatlich geförderten Seniorenwohnungen gibt es in manchen Bundesländern eine Alters- und Gehaltsgrenze. Diese sorgt dafür, dass die Wohnungen auch wirklich nur an Bedürftige vergeben werden.

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen und in eine seniorengerechte Wohnung umziehen? Wir unterstützen Sie dabei gern.

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Das ändert sich für Eigentümer mit der Grundsteuerreform

Nachdem das Bundesverfassungsgericht (BGH) die bisherige Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärte, einigte sich die Bundesregierung im vergangenen Juni auf eine Reform der Grundsteuer. Obwohl lange Zeit um eine Reform gerungen wurde, hat sich die Groko nun in einem ungewöhnlich schnellen Verfahren auf einen Kompromiss verständigt. Was bedeutet das für Eigentümer?

In Deutschland zahlt jeder Grundsteuer, sowohl Immobilieneigentümer, als auch Mieter, auf die sie umgelegt wird. Bisher beruht ihre Berechnung aber auf völlig veralteten Werten. Durch die Reform soll sich das nun ändern. Der Steuerzahler soll aber durch die jetzige Reform insgesamt nicht höher belastet werden, sagt Bundesfinanzminister Olaf Scholz. Eine Garantie gibt es dafür jedoch nicht. Denn am Ende bestimmen die Kommunen durch ihre Hebesätze die endgültige Höhe der Grundsteuer. Laut tagesschau.de gehen Experten davon aus, dass in den Ballungsräumen auf Eigentümer und Mieter Mehrkosten von etwa 50 Euro jährlich zukommen können.

Nach der Reform sollen weiterhin der Wert des Bodens sowie die durchschnittliche Miete oder Pacht Einfluss auf die Berechnung der Grundsteuer haben. Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Gebäudealter und sogenannte Mietniveaustufe fließen dann in die Berechnung mit ein. Das soll für Gerechtigkeit sorgen. Denn so sollen teure Immobilien in besseren Lagen höher besteuert werden, als günstigere in schlechteren Lagen.

Jedoch sind Ausnahmen vorgesehen. Durch eine Öffnungsklausel können Bundesländer von der vorgegebenen Regelung abweichen und ihren Kommunen unterschiedliche Parameter zur Steuerermittlung vorgeben. Dies ist ein Zugeständnis an Bayern, dass darauf gedrängt hatte. Die Bayerische Landesregierung fand den Vorschlag von Olaf Scholz zu kompliziert und bürokratisch. Durch die Öffnungsklausel kann Bayern sein eigenes Modell umsetzen. In dem bayerischen „Einfach-Flächenmodell“ sollen nur Größe und Nutzung der Grundstücks- und Gebäudefläche bei der Berechnung der Steuer einbezogen werden. Bodenwert und mögliche Erlöse aus Miete und Pacht fließen hier nicht mit ein. Hieran wird jedoch kritisiert, dass Eigentümer von großen Grundstücken in teuren Lagen bevorzugt würden. Experten vermuten aber, dass durch die Öffnungsklausel auch bald andere Bundesländer auf ein ähnliches Modell wie das der Bayern umschwenken werden, um sich eines weniger komplizierten und weniger bürokratischen Verfahrens bedienen zu können.

Dennoch ist die Höhe der Grundsteuer weiterhin von der Höhe des Hebesatzes der jeweiligen Gemeinde abhängig. Vergleichbare Immobilien werden auch heute schon je nach Region unterschiedlich besteuert, weil die Gemeinden unterschiedliche Hebesätze haben.

Die Berechnung der Grundsteuer nach dem neuen Gesetz soll ab Januar 2025 erfolgen. Der Bund hat also fünf Jahre Zeit, um die notwendigen Daten zu erheben. 14 Millionen Euro nehmen die deutschen Kommunen derzeit über die Grundsteuer ein für 36 Millionen Wohngebäude und Grundstücke. Auch die Bodenspekulation soll durch das neue Gesetz erschwert werden. Denn durch die neue Regelung können unbebaute Grundstücke oder ungenutzte Immobilien, bei denen auf Preissteigerungen gesetzt wird, mit einer höheren „Grundsteuer C“ belastet werden.

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Video: Warum Makler?

Eigentümer unterschätzen oft den großen Aufwand, der mit dem Hausverkauf auf sie zukommt. Denn er kostet nicht nur viel Zeit, sondern kann bei geringen Fehlern schon zu Geldverlust führen. Was für Eigentümer eine Hürde ist, ist dagegen Routine beim Profi.

Haben Sie die Zeit für den Hausverkauf?

Ein Hausverkauf kann sehr zeitintensiv und nervenaufreibend sein. Doch bevor es überhaupt zum erfolgreichen Verkauf eines Hauses kommen kann, müssen Verkäufer viele verschiedene Schritte berücksichtigen und Phasen durchlaufen. Wer dagegen Vollzeit arbeitet, bei dem kann sich der Hausverkauf in die Länge ziehen. Immobilienprofis empfehlen auf folgende Schritte zu achten, wenn Sie in optimaler Zeit verkaufen möchten.

Um sich viel Zeit zu sparen, ist eine gute Vorbereitung für den Hausverkauf ist das A und O. Denn das planlose Austesten kann Eigentümer durchaus Geld kosten. Fragen wie: „Wer ist die richtige Zielgruppe?“ und „Wie bewerbe ich meine Immobilie?“ sollten schon im Vorfeld geklärt werden. Wer nicht vorausschauend plant, wird seine Immobilie nicht zeitnah und zum optimalen Preis verkaufen können.

Auch der Papierkram ist zeitintensiv und nervenaufreibend beim Hausverkauf. Unterlagen wie z.B. Bauplan/Lageplan, Grundbuchauszug, Versicherungsunterlagen, Energieausweis usw. müssen für den Hausverkauf vorliegen. Hier kann es sein, dass manche Unterlagen nicht mehr vorliegen oder verloren gegangen sind und somit nochmal neu beantragt werden müssen, was den ganzen Verkaufsprozess auch nochmal verzögern könnte.

Ebenso ist genügend Zeit für den Vermarktungsprozess erforderlich. Die Immobilie kann z.B. online, in Zeitungen oder mit dem Verkaufsschild vor dem Haus beworben werden. Nicht nur für die Online-Vermarktung werden professionelle Fotos benötigt, die die Immobilie im besten Licht darstellen. Vor allem das Exposé, welches die Visitenkarte der Immobilie ist, muss einen positiven Eindruck der Immobilie hinterlassen. Dabei darf nicht vergessen werden: ist die Immobilie erstmal auf dem Markt, wird das Telefon pausenlos klingeln und im E-Mail-Postfach werden sich die Anfragen stapeln.

Ist der erste Kontakt zu Interessenten hergestellt, muss entschieden werden, ob man eine Massenbesichtigung oder Einzelbesichtigungen durchführen möchte. Massenbesichtigung bedeutet, dass sich viele Menschen unkontrolliert durch die eigenen vier Wände bewegen. Wer noch in seiner Immobilie wohnt, dem ist das meistens nicht so recht. Einzelbesichtigungen dagegen bedeuten zeitlich einen viel größeren Aufwand.

Nach dem Besichtigungstermin kommt es im besten Falle mit Interessenten zum Verkaufsgespräch. Hier muss sich der Verkäufer bestens auf die Argumentation des Kaufinteressenten vorbereiten. Dabei sollte man immer sachlich und emotionslos bleiben und sich immer genug Bedenkzeit nehmen, um ein Gegenangebot abzugeben. Eine große Hilfe ist hierbei ein Immobilienmakler – dieser übernimmt das komplette Verkaufsgespräch. Er kennt durch seine langjährige Erfahrung alle Tricks und Versuche der Interessenten, den Kaufpreis zu drücken.

Sind sich beide Parteien einig, ist es für Verkäufer ratsam, die Bonität des Käufers zu prüfen. Denn kann er sich die Immobilie nicht leisten, kommt es zur Rückabwicklung des Kaufs. Verkäufer kann dies unter Umständen bares Geld kosten. Profi-Makler wissen, wie sie die Bonität der Käufer prüfen.

Sollte es im besten Falle zu einer Vertragsunterzeichnung für die Immobile kommen, muss das Ganze von einem Notar durchgeführt werden. Dieser wird für gewöhnlich vom Käufer gewählt. Wer privat die Immobilie verkauft, sollte aber darauf achten, welchen Notar der Käufer auswählt. Schließlich bereitet der Notar den Kaufvertrag vor. Ein Profi-Makler bereitet auch den Kaufvertrag für den Notar vor und vertritt vor dem Notar die Interessen seines Auftraggebers.

Sie wünschen sich beim Hausverkauf Unterstützung, jemanden, der Ihnen alle zeitraubenden Aufgaben abnimmt?  Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Der optimale Käufer – So finden Sie ihn

Ständig klingelt das Telefon und im E-Mail-Postfach sind 99 ungelesene Nachrichten. Wer derzeit eine Immobilie verkaufen möchte, kann sich vor Anfragen kaum retten. Um sich um alle Interessenten zu kümmern, fehlt die Zeit – ganz zu schweigen von den Besichtigungen. Viele Immobilienverkäufer stehen vor der Frage, wie sie unter all den Interessenten den passenden Käufer für ihre Immobilie finden.

1. Besichtigungstouristen herausfiltern

Immobilienmakler kennen das „Phänomen“: vermeintliche Interessenten, welche die Immobilie besichtigen, aber gar nicht am Kauf interessiert sind – Besichtigungstouristen. Profi-Makler wissen aber, wie sie diese Gruppe von den wirklichen Interessenten trennen können. Fragen Sie zum Beispiel bereits vor dem Besichtigungstermin die vollständigen Kontaktdaten der Interessenten ab. Sie können sie aber auch einen Fragebogen ausfüllen lassen, indem Ihre Interessenten erste Angaben zu den einziehenden Personen, Preisvorstellungen und Finanzierungsmöglichkeiten machen müssen. Wer eine Immobilie nur zum Spaß besichtigen möchte, möchte solche Informationen meistens nicht angeben. Auch wenn die Angaben nur vage sind, haben Sie es vermutlich mit keinem wirklichen Interessenten zu tun. Online-Tools wie 360-Grad-Besichtigungen helfen ebenfalls die Interessenten von den Besichtigungstouristen zu trennen. Denn auch hier müssen Kontaktdaten hinterlegt werden.

2. Bonität prüfen

Wer seine Immobilie verkauft, möchte in der Regel auch wissen, ob sein Kaufkandidat sich diese auch leisten kann. Haben Sie sich für einen Käufer entschieden und dann stellt sich heraus, die Bank finanziert den Kauf nicht, kann die Rückabwicklung des Verkaufs drohen. Unter Umständen kostet Sie das sogar Geld. Abgesehen davon können Sie mit dem Vermarktungsprozess wieder von vorne beginnen. Profi-Makler überprüfen deshalb grundsätzlich die Zahlungsfähigkeit der in Frage kommenden Interessenten. Dazu fordern sie eine Finanzierungszusage beim Kreditinstitut der Bank des Kaufinteressenten an.

3. Endgültig auswählen

Im Idealfall gibt es auch nach der Bonitätsprüfung immer noch mehrere Kaufinteressenten, aus denen Sie nun den passenden Käufer auswählen müssen. Sie können sich natürlich für den Interessenten entscheiden, der Ihnen als erstes ein abgesichertes Kaufangebot unterbreitet. Sie können aber auch nach Sympathie entscheiden oder zur Not auch per Los. Sie können auch überlegen, wer am besten in Ihre Immobilie oder in die Nachbarschaft passt. Bei zusätzlichen Zahlungen sollten Sie vorsichtig sein. Sie können zwar an den Meistbietenden verkaufen. Nehmen Sie aber Zusatzzahlungen an, die nicht im Kaufvertrag festgehalten wurden, kann es schnell zu Problemen mit dem Finanzamt kommen.

Profi-Makler haben das alles genau im Blick. Durch ihre langjährige Erfahrung helfen sie Ihnen, schnell den passenden Käufer für Ihre Immobilie zu finden.

Sie suchen jemanden, der den richtigen Käufer für Sie findet? Kontaktieren Sie uns! Wir kümmern uns darum.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Warum Sie Emotionen beim Hausverkauf vermeiden sollten

Wer Jahrzehnte in seinem Traumhaus gewohnt hat, dem fällt es nicht nur schwer, sich davon zu trennen, sondern auch den Preis richtig einzuschätzen und bei Preisverhandlungen neutral und sachlich zu bleiben. Interessenten sind aber die schönen Erinnerungen des Noch-Eigentümers in der Regel nichts wert, was sie gelegentlich auch zum Ausdruck bringen. Hierauf sollten Immobilienverkäufer vorbereitet sein, wenn Sie erfolgreich verhandeln möchten.

Profi-Makler machen öfters die Erfahrung, dass Interessenten taktlos über die Immobilie, die Einrichtung oder den Geschmack des Verkäufers sprechen. Geschmacksfragen werden zu Mängeln der Immobilie gemacht. Die Fliesen im Bad oder die Einbauküche müssen raus. Nicht selten ist das ein Versuch, zusätzlichen Aufwand mit der Immobilie zu demonstrieren und so den Angebotspreis zu drücken. Den Eigentümern fällt es in diesen Situationen häufig schwer, das auf sich sitzen zu lassen und angemessen zu reagieren.

Solche Besichtigungstermine sind für beide Seiten oft nicht zielführend. Deshalb raten Experten, die Emotionen auszublenden, die Eigentümer mit ihren Immobilien verbinden. In der Regel klappt das mit guter Vorbereitung am besten. Wenn Verkäufer gelassen bleiben und auf derartige Bemerkungen souverän reagieren, können sie derartige Gespräche wieder zurück in sachliche Bahnen führen.

Ein Profi-Makler ist nicht nur durch seine langjährige Erfahrung bestens mit der Führung solcher Gespräche vertraut, er hat durch seine umfangreichen Kenntnisse auch immer die passenden Argumente parat. Er kennt die Tricks der Interessenten und wie man angemessen auf sie reagiert, um ihre Argumente zu entkräften und die potenziellen Käufer trotzdem nicht zu vergraulen.

Äußert der Interessent zum Beispiel sein Missfallen über die Einbauküche oder andere Einbauten – beziehungsweise fehlende Einbauten – kann ein Profi-Makler sich dies sogar im Sinne seines Auftraggebers zu Nutze machen.

Denn wenn der Immobilienverkäufer unbedingt an seinen Preisvorstellungen festhalten möchte, sind oft andere Angebote nötig, um dem Interessenten entgegenzukommen. Profi-Makler wissen in solchen Fällen genau, wie sie ihren Verhandlungsspielraum nutzen oder auch erweitern können. Zum Beispiel könnte angeboten werden, die entsprechenden Einbauten zu entfernen, beziehungsweise fehlende Einbauten oder Inventar zuzugeben. Andere Möglichkeiten wären auch Flexibilität bei Übergabezeitpunkt der Immobilie oder auch dem Zahlungstermin. Durch ihre Unparteilichkeit sorgen Profi-Makler für Ausgleich zwischen den Parteien. Sie verstehen es auch bei verhärteten Fronten, die Verhandlungspartner wieder zum sachlichen Gespräch zurückzuführen.

Wie die Verhandlungen zwischen Verkäufer und Interessent verlaufen und zu welchem Ergebnis sie führen, ist davon abhängig, wie sachlich Verkäufer und Interessent argumentieren können. Wer emotional wird, lässt sich vielleicht zu Entscheidungen hinreißen, die er im Nachhinein bereut. Wer dagegen selbstbewusst in die Verhandlung geht, weil er weiß, dass der Wert seiner Immobilie professionell ermittelt wurde, er gut auf mögliche Einwände der Interessenten vorbereitet und gelassen ist, der hat gute Chancen, seine Preisvorstellungen umzusetzen.

Sie wünschen sich beim Hausverkauf eine neutrale Person mit Verhandlungsgeschick an Ihrer Seite? Kontaktieren Sie uns. Wir sind zwar Makler aus Leidenschaft, führen aber Ihre Preisverhandlung neutral und sachlich.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Zahl des Monats

84 %

 

84 Prozent der deutschen Bundesbürger möchten lieber im eigenen Haus wohnen als zur Miete. Das sagen sowohl jene, die in den eigenen vier Wänden leben, als auch jene, die noch zur Miete wohnen. Wer im Eigenheim wohnt, bereut seine Entscheidung in den meisten Fällen nicht. Das ergab eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey für Spiegel Online.

Deshalb plant auch mehr als jeder Dritte unter den 30 bis 39 Jährigen laut der Umfrage in den nächsten fünf Jahren sich eine Wohnung oder ein Haus „auf jeden Fall“ oder „eher“ zuzulegen. Dabei war den Befragten bewusst, dass die Preise für Immobilien aktuell hoch sind. Obwohl EU-weit die Wohneigentumsquote in Deutschland am niedrigsten ist und nur etwa jeder zweite im Eigenheim wohnt, wünscht sich die Mehrzahl der Deutschen doch die eigenen vier Wände.

 

 

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Zahl des Monats

48 Prozent

Fast jeder zweite Haushalt in Deutschland besitzt eine Immobilie – laut Statistischem Bundesamt. Vom Immobilieneigentum ist das Einfamilienhaus die häufigste Form. 31 Prozent der privaten Haushalte besaßen zu Beginn des vergangenen Jahres ein eigenes Häuschen. 14 Prozent der deutschen Haushalte gehörten Eigentumswohnungen und fünf Prozent nannten Zweifamilienhäuser ihr Eigen.

Vier Prozent besaßen unbebaute Grundstücke und weitere vier Prozent zählten sonstige Gebäude zu ihrem Eigentum. Mehrfamilienhäuser besaßen noch zwei Prozent der privaten Haushalte Deutschlands. Dabei waren Mehrfachnennungen möglich. Interessant ist auch, dass je mehr Menschen in einem Haushalt leben, desto wahrscheinlicher ist es, dass einer davon eine Immobilie besitzt. Bei Haushalten mit mindestens vier Mitgliedern steigt der Eigentümeranteil auf 71 Prozent.

 

 

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Was Sie über das Vergleichswertverfahren wissen müssen

Unter den Verfahren zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist das Vergleichswertverfahren beliebt. Es gilt als sehr präzise und berücksichtigt die Lage am Immobilienmarkt. Allerdings gibt es auch Situationen, in denen es weniger gut passt. Auf Folgendes ist bei Vergleichswertverfahren zu achten.

Die Grundidee des Vergleichswertverfahrens ist: Eine Immobilie ist so viel wert, wie jemand dafür zu zahlen bereit ist. Ist also die Nachfrage nach der jeweiligen Immobilie gering, sinkt auch ihr Wert. Ist jedoch die Nachfrage hoch, kann die Immobilie mehr wert sein, als Grundstück und Bau zusammen gekostet haben.

Das Vergleichswertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn es für die betreffende Immobilienart eine gewisse Anzahl vergleichbarer Objekte gibt. Profi-Makler wissen genau, wann das Verfahren anzuwenden ist. Das ist bei Eigentumswohnungen, unbebauten Grundstücken und Reihenhäusern oft der Fall. Für eine Wohnung in der Großstadt lassen sich manchmal im gleichen Haus oder in der gleichen Straße auch Wohnungen mit vergleichbarer Größe und vergleichbarem Schnitt finden. In ländlichen Regionen ist es dagegen häufig schwieriger, passende Vergleichsobjekte zu finden.

Ist keine ausreichende Zahl an Immobilien mit vergleichbarer Lage, Größe, Ausstattung, Alter und so weiter vorhanden, raten Immobilien-Experten dazu, anstatt des Vergleichswertverfahrens auf das Sachwertverfahren zurückzugreifen.

Um Immobilien miteinander zu vergleichen zu können, dienen die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse als Grundlage. In den Kaufpreissammlungen werden alle notariell beurkundeten Transaktionen von Immobilien gesammelt und analysiert. Profi-Makler wissen durch ihre langjährige Erfahrung genau, auf welche Datenbasis sie zurückgreifen müssen.

Nur wenn eine genügend große Anzahl von vergleichbaren Immobilientransaktionen gegeben ist, ist eine qualitativ sichere Einschätzung möglich. Alternativ kann auch die Bodenrichtwertkarte als Grundlage dienen. Diese wird ebenfalls von den Gutachterausschüssen erstellt. Diese beinhaltet unter anderem die bauliche Nutzung und den Grundstückswert in den jeweiligen Lagen der Gemeinde.

Zusätzlich lässt der Profi-Makler bei der Wertermittlung auch Zu- und Abschläge einfließen. Befindet sich die Immobilie beispielsweise an einer vielbefahrenen Straße, ist ihr Wert niedriger als beispielsweise eine Immobilie am Ende einer Sackgasse.

Außerdem ist wichtig zu wissen, dass der Wert einer vermieteten Wohnung, die als Kapitalanlage verkauft werden soll, etwa 20 Prozent niedriger anzusetzen ist, als der einer bezugsfreien. Denn in der Regel suchen Interessenten eine Wohnung zur Selbstnutzung. Bei einer bereits vermieteten Wohnung müssten sie dann dem Mieter auf Eigenbedarf kündigen. Dieses Verfahren ist jedoch aufwendig und oft langwierig.

Sie wollen Ihre Immobilie professionell bewerten lassen, wissen aber nicht welches Verfahren sich dafür anbietet? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Hohe Preise für Immobilien nun auch auf dem Land

Für Immobilienbesitzer in den ländlichen Regionen gibt es gute Nachrichten: Auch hier sind nun die Preise für Immobilien gestiegen. Die Ursache dafür ist, der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Städten und die daraus resultierende Verlagerung der Nachfrage. Nachdem es in den Zentren der Metropolregionen kaum noch bezahlbaren Wohnraum gibt und auch die Speckgürtel sich immer mehr füllen, rückt das Land ins Blickfeld vieler Wohnungssuchender.

Der Zuzug in die Zentren der Städte lässt nach. Und auch die Speckgürtel, in die sich die Nachfrage verschoben hatte, gelangen allmählich an ihre Grenzen. Trotzdem ist es für viele Menschen aus verschiedenen Gründen wichtig, in der Nähe einer Stadt zu wohnen. Deshalb sind nun auch die ländlichen Regionen um die Städte Ziel von Wohnungssuchenden. Hier waren – und sind teilweise auch noch – die Preise für Wohnraum bezahlbar. Da hier nun aber auch die Nachfrage steigt, steigen auch die Immobilienpreise. Das stellte die Bundesbank in ihrem diesjährigen Monatsbericht für Februar vor.

Das sind gute Neuigkeiten für alle, die in den ländlichen Regionen eine Immobilie besitzen. Der Immobilienverkauf kann sich also dieses Jahr lohnen. Denn es sind nicht nur moderne Neubauten begehrt. Sondern gefragt sind auch Bestandsimmobilien. Wer also seine Immobilie verkaufen möchte, für den ist jetzt ein guter Zeitpunkt.

Experten raten allerdings davon ab, auf eine weitere Preissteigerung zu spekulieren. Denn aktuell sorgt der niedrige Leitzins für niedrige Zinsen bei Krediten. Sollte dieser aber wieder von der Europäischen Zentralbank (EZB) angehoben werden, verteuern sich auch die Kredite. Das könnte zu einer sinkenden Nachfrage und demzufolge wieder sinkenden Immobilienpreisen führen.

Anzeichen für eine Wende in der Zinspolitik gibt es bereits. Seit diesem Januar kauft die EZB keine Staatsanleihen mehr. Zwar hat der Anleihenkauf keinen direkten Einfluss auf das Zinstief, allerdings war das Programm eine Art Zusatzmaßnahme zum niedrigen Leitzins. Solang also die EZB Staatsanleihen kaufte, blieb auch der Leitzins niedrig. Mit Ende des Programms ist die Entwicklung des Leitzinses aber wieder offen.

Außerdem hat die EZB ihr Ziel einer Inflationsrate von zwei Prozent fast erreicht. Aktuell liegt diese bei 1,9 Prozent. Zu Beginn der Niedrigzinspolitik 2016 lag diese noch bei 0,5 Prozent. Die Inflationsrate wollte man erhöhen, weil man eine Deflation, also sinkende Preise befürchtete. Die Konsumenten hätten dann vielleicht ihre Käufe hinausgeschoben, um auf noch niedrigere Preise zu hoffen. Davor warnten damals viele Wirtschaftsexperten. Das wäre für die Wirtschaft zu diesem Zeitpunkt katastrophal gewesen.

Darüber hinaus endet die Amtszeit von EZB-Präsident Mario Draghi in diesem Jahr. Dabei ist offen, wie sich der Leitzins unter seinem Nachfolger ändern wird. Jedoch gehen Experten davon aus, dass unter diesem der Zinssatz auch nur moderat und langsam steigen wird. Sie erwarten also keine großen Veränderungen am Immobilienmarkt. Eigentümer, die dieses Jahr ihre Immobilie verkaufen möchten, werden also immer noch zahlungskräftige Interessenten finden.

Möchten Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie jetzt wert ist? Nutzen Sie doch unsere kostenlose Immobilienbewertung. Oder kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Video: Warum wir es wert sind

Viele Immobilienverkäufer merken erst im Verkaufsprozess, dass sie sich zu viel aufgebürdet haben. Der Aufwand beginnt bereits mit dem Zusammenstellen aller verkaufsrelevanten Unterlagen. Denn hier sind einige Behördengänge nötig. Was für Eigentümer eine Hürde ist, ist Routine beim Profi.

Wie Sie den Lärm bezwingen

Verlaufen neben Ihrem gemütlichen Heim nun Gleise und ständig rattern die Güterzüge hinterm Gartenzaun? Wohnen Sie in der Einflugschneise eines Flughafens? Oder führt eine Autobahn am Schlafzimmerfenster vorbei? Lärm vom eigenen Zuhause fernzuhalten ist oft nicht ganz einfach. Inzwischen gibt es aber clevere Schallschutzkonzepte, die hübscher aussehen als Schallschutzwände.

Kennen Sie Soundscaping? Mit dieser Methode können Sie Ihre Immobilie vor Lärm schützen, ohne sie mit Schallschutzwänden vom Rest der Welt abschneiden zu müssen. Der Begriff kommt aus dem Englischen und setzt sich zusammen aus den Worten „Sound“ für Geräusch und „Landscape“ für Landschaft. Es meint: bewusst eine Klangumgebung zu erzeugen. Und es bedeutet: Lärm mit angenehmen Geräuschen zu überlagern.

In Städten und Einkaufszentren wird das schon genutzt. Der Klassiker ist natürlich der Einsatz von entspannter Musik. Geschäfte ohne Musik gibt es heute nur noch wenige. Es geht aber beispielsweise auch Vogelgezwitscher. Wo Soundscaping eingesetzt wird, tritt zum Beispiel der Lärm von Menschenmassen in den Hintergrund. Ursache ist unser Gehirn. Denn es hebt die angenehmen Klänge hervor. Raschelnde Blätter von Bäumen und Sträuchern oder Vogelgezwitscher sind quasi natürliches Soundscaping. Es lässt sich aber auch künstlich schaffen – und es müssen nicht Alexa, Siri oder Cortana sein.

Wasserspiele eignen sich gut, um Lärm im Garten effektiv zu bekämpfen. Das Plätschern von Wasser lässt der Lärm der Straße überhören. Um die Gartenlandschaft mit Geräuschen von Wasser zu „gestalten“, gibt es ganz unterschiedliche Wege: angefangen bei einer kleinen Schale, aus der das Wasser tröpfelt, über Brunnen in verschiedenen Größen, bis zum Bach, der in den Gartenteich sprudelt. Welche Lautstärke dann beim Wasserrauschen angenehm ist, ist für viele unterschiedlich. Jedoch kann das eingestellt werden. Zum Beispiel kommt es auch auf die Höhe an, aus der das Wasser plätschert.

Eine andere Möglichkeit, um für Entspannung zu sorgen, ist das Rascheln von Blättern oder hohem Gras im Wind. Zwar kann man nicht beeinflussen, wann der Wind weht und wie stark. Aber es gibt Pflanzen, die schon bei einem sanften Hauch, angenehm rauschen. Das klappt mit hohen Gräsern oder auch immergrünem Bambus. Es eignen sich aber auch andere immergrüne Pflanzen mit möglichst großen und runden Blättern. Denn diese „schlucken“ den Schall, weil er in viele Richtungen zerstreut wird.

Efeu beispielsweise ist so eine Pflanze. Er ist immergrün und die Blätter haben die geeignete Form und sind zudem so ausgerichtet, dass sie den Schall abfangen. Ein zusätzlicher Vorteil ist, dass Efeu sowohl an schattigen als auch an sonnigen Plätzen gut gedeiht. Der Runzelige Schneeball ist eine weitere Pflanze, die vor Lärm schützen kann. Auch er ist immergrün, gedeiht gut auf Gartenböden und im Halbschatten und seine Blätter sind zur Schallabwehr ausgerichtet. Hecken und Büsche können den Lärm ebenso abhalten, wenn sie gleichmäßig dicht aneinander sitzen und auch am Boden nicht kahl sind.

Haben Sie eine Immobilie in einer schwierigen Lage? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Nicht verkaufen ohne Finanzierungszusage

Kaum ein Käufer bezahlt die Immobilie bar aus der eigenen Tasche. In der Regel finanzieren sie den Kauf über eine Bank. Dass Ihr Käufer wirklich zahlungsfähig ist, darauf sollten Sie nicht einfach vertrauen. Denn stellt sich nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages heraus, dass der Käufer nicht zahlen kann, kann das für Verkäufer unangenehme Folgen haben: die Rückabwicklung des Verkaufs und sogar finanzielle Verluste.

Sie haben einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden und auch der Notartermin steht kurz bevor? Einen sicheren Abschluss bedeutet das noch nicht. Nicht selten versäumen Immobilienverkäufer, sich bezüglich der Bezahlung verbindlich abzusichern. Denn tritt der schlimmste Fall ein und die Bank gewährt dem Käufer die Finanzierung nicht, kann es passieren, dass Verkäufer, statt Geld zu bekommen, selbst draufzahlen. Stellt sich nach dem Verkauf heraus, dass der Käufer keine Finanzierungszusage von seinem Geldinstitut erhalten, ist er Ihnen gegenüber natürlich schadensersatzpflichtig. Aber das bedeutet nicht, dass die Rückabwicklung für Sie kostenlos abläuft.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages sind Sie froh über die abgeschlossene Transaktion. Nach einiger Zeit aber wundern Sie sich, wo das Geld für Ihre ehemalige Immobilie bleibt. Irgendwann fangen Sie an, Mahnungen zu schicken. Und möglicherweise erst nach mehreren Mahnungen stellt sich heraus, dass der Käufer keine Finanzierung von seiner Bank erhalten hat. So einfach kann er aber nicht aus dem Vertrag aussteigen und eigentlich ist er zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Ihnen bleibt also nichts anderes übrig, als den Kauf rückabzuwickeln. Die Rückabwicklung ist in der Regel ein aufwendiger Vorgang.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das außerdem, dass Sie mit dem Verkaufsprozess wieder von vorne beginnen müssen. Sie versuchen zunächst vielleicht, noch einmal die anderen Interessenten zu kontaktieren. Möglicherweise haben sie inzwischen – trotz der wenigen angebotenen Immobilien am Markt – eine andere Immobilie gefunden. Falls nicht, sind sie häufig wegen der zuvor erteilten Absage nur schwer wieder zurückzugewinnen. Und wenn doch, dann versuchen sie Ihre geschwächte Verhandlungsposition auszunutzen und den Preis zu drücken. Werden Sie sich nicht einig, müssen Sie die Immobilie wieder neu vermarkten.

Profi-Makler fordern deshalb grundsätzlich eine Finanzierungsbestätigung beim Kreditinstitut des Kaufinteressenten an. So ersparen sie ihren Kunden Geld, Strapazen und Zeit. Damit Ihr Kaufinteressent auch gute Chancen auf eine Finanzierung hat, steht Ihr Makler auch diesem beratend zur Seite und bereitet die Gespräche mit dem Kreditinstitut vor. Denn Banken bestehen in der Regel darauf, dass die angegebenen Daten der zu finanzierenden Immobilie auch von einem Gutachter überprüft werden.

Profi-Makler achten auch darauf, dass in Bezug auf Belastungsvollmacht und Lastenfreistellung alles genau abläuft. Sie kümmern sich darum, dass der Verkaufsvertragsentwurf im Fall eines Rücktritts des Käufers nicht Ihnen zu Lasten fällt. Und auch beim Punkt „Vorfälligkeitsentschädigung“ hält der Profi-Makler Sie auf dem Laufenden, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben.

Deshalb: Kein Verkauf ohne Finanzierungszusage!

Sie suchen Unterstützung bei der Auswahl zahlungskräftiger Käufer? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Nicht mal die Hälfte der Deutschen besitzt ein Eigenheim

Deutschland, das Land der Mieter. Ob die Bundesrepublik diesen Status wohl jemals verlieren wird? Schon lange ist bekannt, dass es in Deutschland nur wenige Immobilienbesitzer gibt. Anstatt zu kaufen, mieten die Deutschen lieber. Daran hat sich in den letzten zehn Jahren nichts geändert, wie aktuelle Zahlen zeigen. Mit einer Eigentümerquote von 47,5 Prozent steht Deutschland im europäischen Vergleich schlecht da. Doch woran liegt das?

Die Zahl stammt aus einer Einkommens- und Verbrauchsstichprobe des Statistischen Bundesamts. An der repräsentativen Umfrage hatten 56.000 Haushalte teilgenommen. Nur 47,5 Prozent davon gaben an, über Haus- und Grundbesitz zu verfügen. Damit steht Deutschland im Europa-Vergleich schlecht da. Nur in der Schweiz ist die Eigentümerquote schlechter. In Frankreich leben 62 Prozent der Einwohner in eigen Immobilien, in Großbritannien sind es sogar 70 Prozent und in Finnland 74 Prozent.

Angeführt wird die Liste allerdings vor allem von verhältnismäßig wirtschaftsschwachen osteuropäischen Ländern. In Ungarn und der Slowakei leben 90 Prozent der Menschen im Eigenheim, in Rumänien sind es sogar 97 Prozent. Die europäischen Zahlen beziehen sich zwar auf die Bevölkerungszahl und nicht auf Haushalte. Da Eigentümerhaushalte in der Regel größer sind als Mieterhaushalte, fallen die Zahlen hier also etwas höher aus. Dennoch steht fest: Deutschland schneidet schlecht ab.

Das hängt vermutlich auch stark mit der Mieter-Mentalität der Deutschen zusammen. Zwar sind die Immobilienpreise in Deutschland wesentlich höher als in Rumänien. Allerdings verdient man hierzulande auch mehr. Es gibt mehrere Gründe dafür, warum viele Deutsche eher mieten als kaufen. Historisch gesehen wurde nach dem zweiten Weltkrieg stärker in Mietwohnungen als in Eigentumsimmobilien investiert. Auch die Kultur spielt eine Rolle: Wohneigentum nimmt in anderen Kulturen einen viel höheren Stellenwert ein. Frei nach dem Motto: „My home is my castle“. In Deutschland hingegen schätzen viele Mieter die Freiheit und Flexibilität.

Hinzukommt, dass Mietwohnungen hier einen viel höheren Standard haben als in anderen Ländern. Und nicht zuletzt machen die Banken es den Deutschen schwer, Wohneigentum zu finanzieren. Im Vergleich zu anderen Ländern wird hier ein wesentlich höherer Eigenkapital-Anteil gefordert. Sogenannte Subprime-Finanzierungen, die in anderen Ländern auch Geringverdienern Darlehen zu hohen Zinsen geben, sind in Deutschland eher untypisch. Das mag vernünftig sein, schließlich gehen Käufer hier ein großes Risiko ein sich zu verschulden und auch für die Banken entsteht ein unsicheres Geschäft.

Allerdings entgeht den Deutschen so auch die Chance, sich durch Immobilien eine sichere Altersrücklage zu schaffen. Schließlich sind Immobilien eine gute Wertanlage, die vor Inflation geschützt ist. Während das Geld für die Miete am Ende des Monats einfach weg ist, ist das Abzahlen des Darlehens eine gute Investition.

Sie suchen nach einer eigenen Immobilie? Tragen Sie sich jetzt kostenlos und unverbindlich in unsere Sucherdatenbank ein. Wir kontaktieren Sie bei passenden Angeboten und stellen den Kontakt zu seriösen Finanzierern her.

 

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Wohnfläche berechnen – So gehen Sie auf Nummer sicher

Serie Immobilienvermarktung: 7

Das Wohnzimmer ist nicht ganz 36 Quadratmeter groß. Die eine Wand verläuft im spitzen Winkel. Und wie wird nochmal die Dachschräge im Schlafzimmer angerechnet? Unterschiedliche Faktoren beeinflussen die Wohnflächenberechnung. Hier reicht es nicht nur, genau zu messen. Es müssen auch rechtliche Vorgaben beachtet werden. Auf die professionelle Hilfe eines Fachmanns zu verzichten, kann Eigentümer teuer zu stehen kommen.

Stichproben zeigen immer wieder, dass 90 Prozent der Flächenangaben von Bestandsimmobilien fehlerhaft sind. Ursache dafür ist, dass Flächenangaben oft aus Bauanträgen oder alten Mietvertragsangaben übernommen werden, die manchmal ohne Berücksichtigung einer Berechnungsverordnung ermittelt wurden.

Es gelten unterschiedliche Berechnungsmaßstäbe für Türrahmen, Fensterrahmen, Raumhöhen, Schrägen, Säulen, Nischen und Schornsteine. Abschläge zwischen 0 bis 100% von der Grundfläche sind auch vorzunehmen bei Kellerräumen, Waschküchen, Heizungsräumen, bei geheizten oder ungeheizten Wintergärten und Schwimmbädern, bei Balkonen und Terrassen, sowie bei Garagen.

Weil viele Privatverkäufer nicht mit den rechtlichen Vorgaben vertraut sind, kommen sie häufig zu unvollständigen oder fehlerhaften Ergebnissen. Für diese Angaben haften Privatverkäufer. Deshalb können Verkäufern Schadensersatzforderungen drohen, wenn die Angaben nicht der wirklichen Wohnfläche entsprechen. Zu diesen Forderungen können Minderung des Verkaufspreises, Finanzierungs- und Notarkosten sowie Steuern, die der Käufer auf den höheren Kaufpreis gezahlt hat, kommen. Vor Schadensersatzansprüchen schützt hier auch nicht die beim Immobilienverkauf ausgeschlossene Gewährleistung, wenn die Fläche als Vertragsgegenstand angenommen wurde.

Um solche Risiken zu umgehen, empfehlen Experten, sich von einem Fachmann beraten zu lassen. Profi-Makler besitzen langjährige Erfahrung im Berechnen von Wohnflächen. Es gehört zu ihren täglichen Routinen. Seriöse Makler tragen in der Regel sogar das Risiko für die korrekte Wohnflächenberechnung selbst und wälzen dies nicht auf ihre Kunden ab.

2015 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass bei Mieterhöhungen ab sofort ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche als objektiv nachvollziehbares und vergleichendes Kriterium rechtsgültig ist (BGH, VIII ZR 266/14). Die bisherige Regelung, wonach die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche bis zu 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen darf, wurde damit vom BGH gekippt. Experten erwarten, dass dies auch in Zukunft den Verkauf von Immobilien, Nebenkostenabrechnungen und Neuvermietungen beeinflussen wird. Damit ist es noch wichtiger als bisher, dass die Wohnfläche genau berechnet wird.

Die Grundlage zur Wohnflächenberechnung ist in der Regel die 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFlV). Gelegentlich wird aber auch heute noch DIN Norm 283 als Grundlage zur Ermittlung der Wohnfläche akzeptiert, obwohl sie 1983 außer Kraft getreten ist. Ist die Berechnungsgrundlage bekannt und wurde sie als Vertragsgrundlage festgehalten, ist das auch korrekt. Wer bei der Wohnflächenberechnung auf Nummer sicher gehen möchte, dem empfehlen Experten, Rat von einem Fachmann einzuholen.

Haben Sie Fragen zur Berechnung Ihrer Wohnfläche? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Zahl des Monats

59 Prozent

Die Deutschen werkeln gern am eigenen Heim. Laut einer aktuellen repräsentativen Umfrage des Marktforschungsinstituts Splendid Research schätzen sich fast 6o Prozent der Befragten als gute Heimwerker ein. 16 Prozent davon betrachten sich als geschickte Heimwerker und 43 Prozent „kommen zurecht“. Ein Viertel der Befragten gab an, dass sie teils-teils gute Heimwerker sind. Weitere 16 Prozent sind dagegen selbstkritisch und sehen sich eher nicht als Heimwerker.

Über 90 Prozent der Befragten – sowohl Frauen als auch Männer – trauen sich beispielsweise zu, einen Nagel in die Wand zu schlagen, um ein Bild aufzuhängen. Ein Zimmer zu tapezieren bedeutet für 40 Prozent der Frauen keine Schwierigkeit und für 64 Prozent der Männer. 28 Prozent der weiblichen Befragten und 74 Prozent der männlichen trauen sich zu, eine Deckenlampe zu installieren. Und auch Fliesenlegen ist für 12 Prozent der Frauen und 33 Prozent der Männer kein Problem.

 

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Alle Verkaufsunterlagen beisammen? Wo Sie Energieausweis & Co erhalten

Wer eine Immobilie rechtssicher verkaufen möchte, braucht eine Vielzahl an Unterlagen. Ob Grundbuchauszug, Energieausweis oder Bauakte: Nicht alle Dokumente lassen sich bei derselben Stelle beantragen. Wir geben eine Übersicht über die wichtigsten Anlaufstellen.

Grundbuchauszug

Durch den Grundbuchauszug beweisen Sie, dass Immobilie und Grundstück auch wirklich Ihnen gehören. Denn hier werden Eigentümer und alle weiteren Grundstücksdaten wie bestehende Hypotheken oder Nießbrauchrechte eingetragen. Der Grundbuchauszug ist daher beim Verkauf ein unverzichtbares Dokument. Beantragen können Sie ihn beim Grundbuchamt im Amtsgericht. Ein einfacher Auszug kostet 10 Euro, eine beglaubigte Kopie 20 Euro.

Flurkarte

Die Flurkarte ist für den Verkauf nicht zwingend notwendig, kann aber sehr hilfreich sein. In ihr sind die genauen Grundstücksgrenzen sowie die umliegenden Grundstücke eingezeichnet. Diese Daten sind wichtig, um eine professionelle Werteinschätzung der Immobilie vorzunehmen. Die Flurkarte erhalten Sie beim Katasteramt. Sie kostet je nach Stadt zwischen 11 und 55 Euro.

Bauakte

In der Bauakte befinden sich im Idealfall alle relevanten Dokumente rund um das zu verkaufende Gebäude. Dazu zählen die Baupläne, die Baubeschreibung, die Baugenehmigung sowie Flächenberechnungen und Maßangaben. Bei älteren Gebäuden kann es sein, dass nicht alle relevanten Informationen vorliegen. Auf eine Baugenehmigung kann im Fall einer älteren Immobilie verzichtet werden. Fehlen jedoch Flächenberechnungen, muss die Immobilie neu vermessen werden. Die Bauakte erhalten Sie beim Bauamt ihrer Gemeinde. Je nach Amt kommen hierbei Verwaltungsgebühren von 5 bis 100 Euro auf Sie zu.

Grundriss

Einen einfachen Grundriss finden Sie in der Regel in der Bauakte. Allerdings können die wenigsten Kaufinteressenten etwas mit den reinen Bauzeichnungen anfangen. Deshalb ist es sinnvoll, eine moderne Zeichnung oder sogar einen 3D-Grundriss anfertigen zu lassen. Hierfür gibt es mittlerweile viele Anbieter. Die Kosten hängen vom jeweiligen Anbieter ab.

Energieausweis

Viele Eigentümer wissen es nicht: Doch ein Energieausweis ist beim Immobilienverkauf seit 2014 Pflicht. Wer keinen gültigen Energieausweis nachweisen kann, kann dafür im schlimmsten Fall mit einer Geldstrafe von bis zu 15.000 Euro rechnen. Ein Profi-Makler lässt einen Energieausweis bei einem zertifizierten Institut erstellen.

Neben diesen wichtigen Unterlagen gibt es noch viele weitere Dokumente, die für einen reibungslosen Verkauf wichtig sind. Dazu zählen unter anderem eine Auflistung der Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Handwerkerrechnungen, Garantieurkunden über in der Immobilie befindliche Geräte und Möbel. Bei Eigentumswohnungen ist außerdem eine Teilungserklärung unerlässlich.

Alle Dokumente zusammenzusuchen, kann viel Zeit in Anspruch nehmen. Ein Profi-Makler übernimmt all diese Services für Sie und besorgt zudem alle Dokumente, die für eine professionelle Werteinschätzung notwendig sind.

Sie wollen sich nicht den Stress machen und den Dokumenten hinterherjagen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir helfen Ihnen gerne beim Verkauf.

 

Grafik: © Freepik

Floating Homes – Das „neue“ Wohnen auf dem Wasser

Vor fast dreißig Jahren interessierten sich vor allem Menschen mit individuellem Lifestyle für Hausboote. Durch den geringer werdenden Wohnraum in den Städten und den steigenden Immobilienpreisen – zunehmend auch auf dem Land – ist das Wohnen auf dem Wasser als Trend zurückgekehrt. Nicht mehr nur Boote werden bewohnt, sondern das Wasser ist das neue Bauland geworden.

Solang wie es Immobilien gibt, gehören Immobilien mit Wasserlage wohl auch zu den gefragtesten. Egal, ob an den Flüssen und Kanälen der Städte. Wasser hat etwas Magisches. Es zieht die Menschen an. Es bietet oft einen schönen Ausblick, beruhigt und entspannt. Vom Teich im Garten über Schwimmteich und Pool bis hin zum Haus am See, suchen Menschen die Nähe zum Wasser. Das Wohnen auf dem Wasser, dass mit den Hausbooten begann, ist mit „Floating Homes“ zum Trend geworden. Das Haus auf dem Wasser bedeutet nicht nur naturnahes Leben, für manch einen ist es auch ein Prestigeobjekt.

Bei „Floating Homes“, beziehungsweise „Floating Houses“, handelt es sich nicht um Hausboote – obwohl es sie als diese auch gibt. Aber in erster Linie sind es Häuser, die auf dem Wasser schwimmen. Anders als Hausboote verfügen sie über keinen Antriebsmotor. Sie sind an Küsten und Ufern von Seen, Meeren oder Flüssen und in Innenstädten zu finden. Auch wenn sie selber nicht gefahren werden können, können Sie umgesetzt werden. Müssen Eigentümer von „Floating Homes“ umziehen, kann das Zuhause theoretisch mitgenommen werden. Diese Immobilie ist also gar nicht so immobil. Allerdings muss am neuen Standort ein Liegeplatz vorhanden sein.

Wie bei Immobilien an Land gibt es auch bei „Floating Homes“ Unterschiede in Größe und Ausstattung. Das Spektrum reicht hier von eingeschossigen „Häusern“ bis hin zu Luxusobjekten mit 265 Quadratmetern und mehr, verteilt auf mehreren Etagen. Wer das nötige Kleingeld mitbringt, kann individuelle Gestaltungswünsche umsetzen lassen.

Dabei lohnt sich ein „Floating Home“ nicht nur als Eigenheim. Auch für Kapitalanleger und Investoren eignen sich die schwimmenden Häuser. Denn sie sind auch als Ferienhäuser beliebt. Eine Vermietung kann sich hier also ebenfalls lohnen.

Jedoch entstehen bei einem „Floating Home“ zusätzliche Kosten. Wie bei einer gewöhnlichen Immobilie müssen Betriebskosten gezahlt werden. Dazu kommen Liege und Instandhaltungskosten. Denn da die Häuser im Wasser liegen, müssen sie regelmäßig geprüft und gewartet werden. Allerdings wird bereits jetzt an autarken Häusern im Wasser gearbeitet. Diese sollen klimafreundlich sein und sich selbst mit Wasser, Strom und Wärme versorgen. „Floating Homes“ haben damit das Potenzial, den Wohnraummangel in den Städten etwas zu lindern und eine lohnende Investition zu sein.

Sehnen Sie sich nach einem Zuhause auf dem Wasser und möchten Ihre Immobilie an Land verkaufen? Kontaktieren Sie uns! Wir finden den richtigen Käufer und das passende schwimmende Zuhause für Sie.

 

Fotos (v.l.): © HELMA Ferienimmobilien | FHG Floating house GmbH | Floating Homes GmbH

Muss ich beim Immobilienverkauf Steuern zahlen?

Die gute Nachricht vorweg: Wenn Sie eine privat genutzte Immobilie verkaufen, lautet die Antwort in den meisten Fällen „Nein“. Allerdings gibt es auch hier einige Ausnahmefälle, in denen die sogenannte Spekulationssteuer anfällt. Wir erklären, wann die Steuer anfällt und unter welchen Umständen Immobilienverkäufer davon befreit sind.

Bei privaten Wohnimmobilien gilt: Wer die Immobilie weniger als zehn Jahre besitzt, muss unter Umständen Spekulationssteuer zahlen. Für Eigennutzer ist die Frist noch etwas geringer: Wenn Sie in den drei Jahren vor Verkauf in der Immobilie gewohnt haben, bleibt die Steuer aus.

Spekulationssteuer im Scheidungsfall

Besonders häufig trifft die Spekulationssteuer Paare, die kurz vor der Trennung eine gemeinsame Immobilie gekauft haben. Wer sich also nach weniger als 10 Jahren in der gemeinsamen Immobilie scheiden lässt, sollte sich nicht nur von einem Immobilienexperten in Bezug auf den Wert des Hauses, sondern auch von einem Steuerfachmann gut beraten lassen. Denn je nachdem, wie lange Sie schon in der Immobilie gelebt haben, kann es entweder sinnvoller sein, sofort zu verkaufen oder aber die Immobilie zunächst zu vermieten, bis die zehn Jahresfrist vorbei ist.

Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien

Bei geerbten Immobilien gilt für die Spekulationssteuer nicht der Zeitpunkt des Erbes als Frist, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser, die Immobilie erworben hat. Sprich: Wenn die Immobilie sich länger als zehn Jahre in Besitz des Erblassers befunden hat oder dieser mehr als drei Jahre vor seinem Tod darin gewohnt hat, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.

Allerdings müssen Sie unter Umständen Erbschaftsteuer zahlen, wenn Sie die Immobilie nach dem Erbe verkaufen und nicht selbst nutzen. Denn auch hier gilt eine Zehnjahresfrist. Wer die geerbte Immobilie zehn Jahre lang selbst bewohnt, ist von der Erbschaftsteuer befreit.

Spekulationssteuer bei Mehrfamilienhäusern

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus privat verkaufen, gilt auch hier die Zehnjahresfrist. Wenn Sie in einer der Wohneinheiten mehr als drei Jahre lang selbst gelebt haben und nach weniger als zehn Jahren verkaufen, können Sie die Quadratmeterfläche Ihrer Wohnung vom zu versteuernden Gewinn abziehen.

Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?

Wenn in Ihrem Fall Spekulationssteuer anfällt, richtet diese sich zum einen nach dem Gewinn, den Sie mit dem Verkauf machen und nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Wenn Sie Ihr Haus vor 6 Jahren für 300.000 Euro gekauft haben und nun 350.000 Euro dafür erhalten, müssen dementsprechend 50.000 Euro versteuert werden. Von dem zu versteuernden Betrag können Kaufnebenkosten und Kosten für den Hausverkauf abgezogen werden. Außerdem gibt es einen Steuerfreibetrag von 600 Euro.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und suchen professionelle Unterstützung? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Die 3 größten Fehler bei der Immobilienvermarktung

Trotz der derzeit hohen Nachfrage ist der Immobilienverkauf gar nicht so einfach, wenn man den optimalen Preis dafür erzielen möchte. Drei typische Fehler unterlaufen privaten Immobilienverkäufern dabei häufig. Erfahren Sie im Video, worauf Sie achten müssen.

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Video: Warum Sie Mängel offen kommunizieren sollten

Private Immobilienverkäufer vermeiden häufig Mängel der Immobilie offen anzusprechen. Sie möchten Kaufinteressenten keine Grundlage bieten, den Preis nach unten zu verhandeln. Dabei ist genau das Gegenteil richtig. Im Video erfahren Sie, wie Sie mit mängeln besser umgehen, um zum optimalen Verkaufspreis zu gelangen.

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So schreiben Sie die perfekte Immobilienbeschreibung

Das Schreiben eines Inserats in einem der Online Immobilienportale ist keine Wissenschaft. Trotzdem: Sie setzen schon hier den ersten Baustein für einen erfolgreichen und schnellen Verkauf. Denn mit den richtigen Angaben und Formulierungen ziehen Sie die richtigen Interessenten an und verkaufen schneller und zu einem besseren Preis. Wir verraten, worauf Sie hierbei achten müssen.

Die richtige Überschrift

Die Überschrift, Kerndaten und ein aussagekräftiges Foto sind das erste, was potenzielle Käufer von Ihrem Inserat sehen. Deshalb sollten Sie die Überschrift nutzen, um die wichtigsten Verkaufsargumente hervorzuheben. Warum ist Ihre Immobilie so attraktiv? Ist es die tolle Lage direkt am See, das großzügig geschnittene Wohnzimmer oder die exklusive Ausstattung, die Käuferherzen höherschlagen lässt? Der Immobilienverkauf läuft keinesfalls rein rational ab. Die Emotionen und persönlichen Wünsche der Interessenten sind fast genauso wichtig – und die werden von einer lebendigen Umschreibung besser angesprochen als von reinen Fakten.

Kennen Sie Ihre Zielgruppe

Um genau ins Herz zu treffen, müssen Sie Ihre Zielgruppe kennen. Ist Ihre Immobilie eher für die junge Familie geeignet, deren Kinder im großen Garten spielen wollen und die sich über Spielplätze und Kindergärten in der Nähe freuen? Oder sehen Sie hier viel eher ein älteres Ehepaar wohnen, das sich über eine bodengleiche Dusche und die gute Busverbindung freut? Zeigen Sie den Interessenten wie das Leben in Ihrer Immobilie aussehen könnte.

Seien Sie ehrlich

Viele Verkäufer denken, Sie müssten Mängel verschweigen oder als vermeintliche Vorteile verkaufen. Aus dem Loch im Dach wird dann die einzigartige Möglichkeit, den Sternenhimmel aus dem Bett zu betrachten. Auf solche Tricks fällt kein Käufer rein. Natürlich gibt es Mängel, die auch gleichzeitig ihre Vorteile haben. Die laute Bar nebenan kann schließlich zur Stammkneipe werden. Hier ist es jedoch besser, direkt beide Aspekte zu nennen oder neutral zu bleiben.

Wissen, welche Informationen in das Inserat gehören

Profi-Makler geben nie alle Informationen direkt im Inserat preis. Die genaue Adresse zum Beispiel, erfahren Interessenten erst, wenn sie ein Exposé anfragen. Auch zusätzliche Tools wie virtuelle Rundgänge müssen per Mail angefragt werden. Der Grund hierfür? Wer ernsthaftes Interesse hat, ist bereit, hierfür seine Kontaktdaten anzugeben und einen Interessentenfragebogen auszufüllen. So können Sie selektieren und echte von Scheininteressenten trennen. Das funktioniert natürlich nur, wenn Sie das richtige Verhältnis zwischen relevanten und fehlenden Informationen im Inserat finden. Ein Profi-Makler weiß genau, welche Informationen ins Inserat und welche nur ins Exposé gehören.

Sie brauchen Hilfe bei der Vermarktung Ihrer Immobilien und suchen jemanden, der Ihre Immobilie in den Portalen perfekt präsentiert? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf Ihrer Immobilie.

 

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Wie lang dauert eigentlich der Verkauf meiner Immobilie?

Häufig wird die Verkaufsdauer einer Immobilie unterschätzt – gelegentlich auch überschätzt. Viele Privatverkäufer von Immobilien denken, durch die derzeit hohe Nachfrage ist die Immobilie schnell verkauft. Wer aber so an die Sache herangeht und sich nicht die nötige Vorbereitungszeit nimmt, den kann das teuer zu stehen kommen.

Um die Antwort vorweg zu nehmen: Die optimale Verkaufsdauer einer Immobilie beträgt drei bis sechs Monate. Wer glaubt, seine Immobilie durch die aktuell hohe Nachfrage in vier Wochen verkaufen zu können, der lässt sich unter Umständen Geld entgehen. Oder wer glaubt, mit dem Kaufpreiseingang die neue Immobilie beziehen und den Umzug organisieren zu können, der bringt sich – Achtung: Wortspiel! – schnell in Zeitnot. Ist – aus welchen Gründen auch immer – kein Käufer in Sicht, erhöht sich dieser Zeitdruck nochmal zusätzlich. Am Ende befindet sich der Verkäufer trotz hoher Nachfrage in einer schlechten Verhandlungsposition.

Wer dagegen gleich den erstbesten Kaufinteressenten nimmt, wird nie erfahren, ob er wirklich den besten Preis für seine Immobilie erhalten hat. Also schon allein mehrere Kaufinteressenten zu haben, lohnt sich. Besonders in Anbetracht der Tatsache, dass Interessenten auch abspringen können. Dann beginnen Verkäufer mit der Interessenten-Akquise von vorn. Und schon hat sich wie von allein die Verkaufsdauer erhöht.

Andererseits drückt auch eine zu lange Vermarktungsdauer den Preis. Steht eine Immobilie länger als sechs Monate zum Verkauf, erweckt sie bei Interessenten häufig den Eindruck des Ladenhüters. Interessenten vermuten dann einen Haken an der Immobilie, denn sie fragen sich, warum sie „keiner haben will“. An diesem Punkt werden die echten Interessenten von den „Schnäppchenjägern“ ersetzt. Diese beobachten den Immobilienmarkt genau und sind zur Stelle, wenn eine Immobilie den Anschein eines „Problemfalls“ erweckt. Sie bieten einen lächerlichen Preis und sich als „Retter in der Not“ an.

Immobilienprofis empfehlen deshalb, den Verkauf der Immobilie gut zu planen. Nehmen Sie sich genügend Zeit. Kalkulieren Sie nicht zu knapp, sonst geraten Sie unter Zugzwang. Die Verkaufsdauer lässt sich grob in drei Schritte unterteilen: 1. Die Vorbereitung – sie umfasst circa 30 Tage. 2. Die eigentliche Vermarktung – diese dauert etwa 30 bis 60 Tage. 3. Die Abschlussphase – sie dauert ebenfalls rund 30 bis 60 Tage.

Im ersten Schritt geht es darum, die Immobilie für den Verkauf vorzubereiten. Hier sind Dinge zu klären wie, ob Sie alleiniger Eigentümer sind oder sich den Besitz der Immobilie mit anderen teilen? Verkaufsunterlagen wie Energieausweis, Grundbuchauszug und viele weitere sind zu besorgen. Der Markt ist zu analysieren und der Wert der Immobilie und die passende Zielgruppe dafür zu ermitteln. Die Immobilie ist zum Beispiel durch Home Staging auf Vordermann zu bringen für Fotos fürs Exposé und andere Marketingmaßnahmen. Anschließend ist noch Ihre Erreichbarkeit für die ganzen Anfragen zu planen. Im zweiten Schritt ist die Immobilie zu inserieren, sind Flyer zu verteilen und Besichtigungstermine durchzuführen. In der Abschlussphase geht es um den eigentlichen Verkauf: Kaufvertrag, Notartermin, Übergabe der Immobilie und anderes.

Fehlt Ihnen die Zeit zum Verkauf ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns. Wir übernehmen das für Sie und verkaufen in optimaler Zeit zum optimalen Preis Ihre Immobilie.

 

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Mehr Geld durch frischen Anstrich?

Die Rasenkantensteine im Vorgarten verschwinden halb in der Erde, im Keller ist die Wand feucht und im Bad haben gleich mehrere Fliesen einen riesigen Sprung. Hausverkäufern stellt sich oft die Frage, ob sie vor dem Verkauf nochmal Geld in die Hand nehmen und Mängel ausbessern sollten, um beim Hausverkauf mehr herauszuholen. Lohnen sich solche Ausbesserungsmaßnahmen? Und wenn ja, welche?

Interessenten inspizieren Immobilien sehr genau auf der Suche nach Mängeln. Damit könnte sich schließlich eine Minderung des Kaufpreises heraushandeln lassen. Verglichen werden die älteren Immobilien dann natürlich immer mit modernen Neubauten. Denn was vor einigen Jahren Standard war, ist heute längst überholt. Aber ob das Aufwerten zum aktuellen Standard wirklich etwas bringt, ist von Immobilie zu Immobilie verschieden.

In den meisten Fällen ist es so, dass sich ein höherer Preis erzielen lässt, wenn eine echte Erhöhung des Standards erfolgt. Wird beispielsweise die alte Heizungsanlage gegen eine nach modernster Technik ausgetauscht oder wird eine Fußbodenheizung eingebaut, dann hat das auch Auswirkungen auf den Verkaufspreis. Damit sind Schönheitsreparaturen jedoch nicht vom Tisch. Denn sie können verhindern, dass Interessenten versuchen, den Preis nach unten zu verhandeln. Gegen eine alte und schmutzige Fassade erweckt eine frisch verputzte doch einen viel besseren Eindruck. Sind Wände frisch gestrichen, wirken Räume ebenso gleich heller und einladender. Lassen Sie sich am besten von einem Immobilien-Profi beraten, was sich wirklich lohnt. Denn häufig haben Eigentümer mögliche Kritikpunkte von Interessenten nicht auf dem Schirm. Ein Immobilien-Profi kennt diese durch seine langjährige Erfahrung jedoch bestens.

Spezialfälle sind Küche und Bad. Diese werden häufig benutzt und sehen deshalb oft verbraucht aus. Wirken diese nicht neuwertig oder nach dem aktuellen Standard, sehen Kaufinteressenten hier häufig Gründe zur Minderung des Preises. Experten raten jedoch dazu, hier genau abzuwägen, ob sich damit ein höherer Preis am Markt auch realisieren lässt. Durch seine Marktkenntnis kann ein Profi-Makler hier helfen.

Gelegentlich lohnt sich auch eine energetische Sanierung. Denn auch ein alter Heizkessel, der einen ineffizienten Energieverbrauch hat, ist für Käufer oft ein Grund den Preis zu mindern. Schließlich möchte keiner hohe Heizkosten tragen. Das trifft beispielsweise auch auf Dämmung und neue Fenster zu. Doppelfenster zum Beispiel gehören auch zu gehobener Ausstattung und können den Preis erhöhen.

Nicht zuletzt ist der Immobilienverkauf auch immer eine psychologische Angelegenheit. Kaufinteressenten vermuten bei einem renovierungsbedürftigen Haus oft weitere Mängel im Gegensatz zu einem frisch renovierten. Ist der erste Eindruck bei Kaufinteressenten nicht gut, neigen sie öfters dazu, den Preis herunterhandeln zu wollen. Welche Maßnahmen sich am Ende lohnen, lässt sich nicht pauschal sagen. Es ist ratsam, sich hier von einem Immobilienexperten beraten zu lassen.

Möchten Sie wissen, ob sich eine Aufwertung Ihrer Immobilie lohnt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Die Teilung von Immobilien – Wann es noch Vorteile bringt

Da Ihre Kinder nun das heimische Nest verlassen haben, fragen Sie sich, was Sie mit dem ganzen zusätzlichen Platz anfangen sollen? Denn die alten Kinderzimmer betreten Sie allenfalls noch zum Putzen? Oder ist Ihnen die Treppe nach oben zu anstrengend geworden? Die Lösung kann eventuell eine Teilung Ihrer Immobilie sein. So können Sie aus Ihrem inzwischen zu großen Haus noch Vorteile ziehen.

Eine zu große Immobilie ist für viele Menschen im Alter oft eine Belastung. Zwar kann sie altersgerecht umgebaut werden, aber zu viel Platz hat man dann trotzdem noch. Eine mögliche Lösung hierfür ist die Teilung der Immobilie. So entsteht ein neuer, unabhängiger Wohnbereich für zum Beispiel Familienmitglieder oder Fremdmieter – in jedem Fall ein Nutzen für den ungenutzten Platz.

Für viele Eigentümer bietet die Teilung einer Immobilie viele Vorteile. Mit neuen Mitbewohnern ermöglichen sich neue soziale Kontakte. Im Idealfall bringen sie sogar Hilfe in der Bewältigung des Alltags. Auch stärken sie das Sicherheitsgefühl. Vor allem für Alleinstehende ist das wichtig oder Menschen, die häufig verreisen oder sich des Öfteren in ihrem Zweitwohnsitz aufhalten. Denn es bietet ihnen die Gewissheit, dass immer jemand da ist, der sich um die Immobilie kümmert. Außerdem bedeutet es eine Erleichterung im Unterhalt der Immobilie, da die Belastung geteilt wird – sowohl die Arbeit als auch das Finanzielle. Wer vermietet, verfügt zusätzlich noch über Mieteinnahmen. Ein weiterer Vorteil ist die Unterbringung von Pflegekräften im „neuen Teil“ des Zuhauses. Eigentümer haben so die Möglichkeit, noch viele Jahre in ihrer eigenen Wohnung wohnen zu bleiben und das Wohnen im Pflegeheim zu vermeiden.

Bei der Teilung von Immobilien raten Immobilienexperten Folgendes: Die Wohnungen sollten idealerweise strikt voneinander getrennt sein. Hier ist nicht nur auf eine gute Schallisolierung und möglichst geringe Sichtbeziehungen zu achten wie zum Beispiel getrennte Eingänge. Auch die Zugänge zu den jeweiligen Wohnungen sollten getrennt sein. Am besten ist es, wenn sich Begegnungen und gegenseitige Wahrnehmung nicht aufzwingen, ganz gemäß dem Motto: „Nähe auf Distanz“.

Zur rechtsgültigen Teilung Ihrer Immobilie benötigen Sie eine Teilungserklärung. Diese regelt, welche Flächen des Gebäudes, beziehungsweise des Grundstücks, zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche zum Sondereigentum. Zusätzlich legt sie die Rechte und Pflichten der Bewohner fest. Die Teilungserklärung ist auch notwendig, wenn Sie die Immobilie gar nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Denn sie regelt, was gemeinschaftlich genutzt wird und was privat. Eine rechtskräftige Teilungserklärung muss vom Notar beglaubigt sein und ins Grundbuch eingetragen werden.

Eine Immobilienteilung birgt natürlich auch einiges an Kosten. Zu den vergleichsweise geringeren Kosten des Notars kommen in der Regel hohe Kosten für den Umbau. Um herauszufinden, ob sich eine Teilung wirklich lohnt, lassen Sie sich von einem Immobilien-Profi beraten.

Sie möchten mehr über die Möglichkeiten einer Immobilienteilung erfahren? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Zahl des Monats

55 Prozent

Mehr als jeder Zweite hat schon mal für den Job sein Zuhause gewechselt. Das ergab eine Studie der Online-Jobplattform Stepstone von rund 24.000 Fach- und Führungskräften in Deutschland. Ein Viertel davon ist ein einziges Mal für den neuen Arbeitsplatz umgezogen. 14 Prozent davon haben schon zwei berufsbedingte Umzüge hinter sich. Und 16 Prozent sind schon mehr als zweimal für einen neuen Job in ein neues Zuhause gezogen.

Interessant dabei ist auch, dass die meisten nicht nur in die nächstgelegene Stadt ziehen. Für 34 Prozent der Befragten war der neue Wohnort zwischen 301 bis 1.000 Kilometer entfernt vom alten Zuhause. Bei 28 Prozent lag die „Umzugs-Distanz“ immer noch zwischen 101 und 300 Kilometern. Bis zu 100 Kilometer waren 13 Prozent bereit, für eine andere Arbeitsstelle umzuziehen. Und 16 Prozent sind nicht weiter als 50 Kilometer umgezogen. Aber immerhin waren 8 Prozent bereit, sogar mehr als 1.000 Kilometer für den Job in ein neues Zuhause umzuziehen.

 

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Warum das Grundbuch im Erbfall wichtig ist

Serie Grundbuch – Teil 2: Erbe

Die meisten Immobilienbesitzer kennen das Grundbuch. Aber warum es so wichtig ist, wissen nur wenige. Dabei können Fehlinformationen schwerwiegende Folgen haben. In unserem ersten Teil zum Thema Grundbuch haben wir beschrieben, worauf es im Scheidungsfall beim Grundbuch ankommt. Und auch beim Erbe ist das Grundbuch von hoher Bedeutung.

Stellen wir uns drei Geschwister vor, die gemeinsam ein Haus erben. Wie die meisten Erben wünschen auch sie sich für ihre Immobilie eine schnelle Lösung. Gibt es kein Testament, so erhalten sie alle die gleichen Teile – in diesem Fall eben jeder ein Drittel der Immobilie. Da alle drei eine Erbengemeinschaft bilden, haben auch alle drei die gleichen Rechte und Pflichten an der Immobilie. Zunächst bedeutet das erstmal für alle drei Kosten: Betriebskosten, Versicherungen, Steuern und so weiter. Was mit der Immobilie geschehen soll, können sie als Erbengemeinschaft aber auch nur gemeinsam entscheiden. Deshalb müssen sie sich darüber einig werden, wie es mit der Immobilie weitergehen soll. Sie können es verkaufen, vermieten oder einer könnte es selbst mit seiner eigenen Familie bewohnen.

Die Erbengemeinschaft

Nehmen wir den einfacheren Fall an, dass zwei es verkaufen möchten und einer die Immobilie selbst bewohnen möchte. Die beiden anderen Erben können ihm nicht einfach ihre Anteile verkaufen. Zunächst müssen sie einen Auflösungsvertrag, beziehungsweise einen Erbauseinandersetzungsvertrag aufsetzen. Dieser muss sogar notariell beglaubigt werden.

Die Erbauseinandersetzung

Dieser Vertrag regelt, mit welcher Summe der eine Erbe seine Geschwister auszahlen muss, um die Immobilie zu besitzen. Alle drei möchten natürlich wissen, wie viel die Immobilie wert ist und lassen den Wert deshalb von einem Profi-Makler ermitteln. Anschließend werden alle Hypotheken, die auf der Immobilie liegen, in die Berechnung mit einbezogen. Diese Information steht im Grundbuch. Bestehen Hypotheken, werden diese an die Erben weitervererbt.

Die Änderung des Grundbucheintrags

Kann der eine Erbe seine Geschwister auszahlen, muss der neue Besitzer auch im Grundbuch eingetragen werden. Für eine kostenlose Änderung des Grundbuches haben Erben in Deutschland zwei Jahre lang Zeit. Später ist eine Änderung unter Kosten immer noch möglich. Um das Grundbuch ändern zu können, muss der Erbanspruch nachgewiesen werden. Existiert ein Testament, aus dem der Besitzanspruch hervorgeht, genügt das. Andernfalls müssen sich Erben einen Erbschein ausstellen lassen.

Möchten Sie wissen, was die beste Lösung für Ihre Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern zu Ihren Möglichkeiten.

 

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Das aussagekräftige Exposé – Warum es so wichtig ist

Oft wird es unterschätzt, dabei ist das Exposé das wichtigste Marketingmittel. Durch Fehler im Exposé lassen sich Privatverkäufer durchaus Geld entgehen, weil Sie potentielle Käufer nicht erreichen. Oder es melden sich Interessenten, die dann bei der Besichtigung enttäuscht sind, weil das Exposé etwas anderes versprochen hat, als die Immobilie halten kann. Für Verkäufer bedeutet das unnötige Besichtigungstermine. Deshalb lesen Sie hier, wie Sie Fehler vermeiden und Ihr perfektes Exposé erstellen.

Profi-Makler wissen: Das Exposé muss nicht nur vom Material hochwertig wirken, sondern auch ansprechend gestaltet sein, um zu überzeugen. Schließlich soll ein zahlungskräftiger Käufer gefunden werden. Und das Exposé ist sozusagen die Visitenkarte des Hauses. Dabei kommt es auf ein gutes Layout und exzellente Fotos an. Denn über das Auge gewinnt man den Interessenten. Aber auch die Informationen zur Immobilie sind wichtig. Denn Sie möchten doch unnötige Besichtigungen und Reaktionen vermeiden, wie: „Das habe ich mir anders vorgestellt.“ Je mehr Fragen der Interessenten das Exposé vor der Besichtigung beantwortet, desto besser können Interessenten entscheiden, ob Ihre Immobilie wirklich etwas für sie ist. Für Verkäufer bedeutet das weniger unnötige Besichtigungen.

Bevor Sie jedoch Ihr Exposé entwerfen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, wer Ihre Zielgruppe ist. Immobilienexperten empfehlen, sich folgende Fragen zu stellen: Wen möchten Sie als Interessenten ansprechen? Für wen kommt Ihre Immobilie in Frage? Für die junge Familie oder besser das Rentnerehepaar? Was ist für diese Zielgruppe wichtig? Wie sprechen Sie diese Zielgruppe am erfolgreichsten an? Daran orientiert sich dann die Gestaltung des Exposés. Profi-Makler machen das schließlich auch.

Üblicherweise wird ein Exposé im DIN-A4-Format erstellt. Wichtig ist natürlich eine übersichtliche Gliederung und leicht verständliche Texte. Bei den Informationen kommt es auf das Wesentliche an. Bei der Ausstattung der Immobilie sind in der Regel Stichpunkte ausreichend. Dennoch sind manchmal auch ausführlichere Beschreibungen notwendig, etwa um die Immobilie darzustellen oder bei Besonderheiten. Vorteile hervorzuheben ist immer sinnvoll: Gibt es zum Beispiel eine besonders schöne Aussicht? Bietet die Lage besondere Vorteile? Oder hat die Immobilie ausgefallene bauliche Vorzüge?

Bringen Sie die Inhalte in eine logische Reihenfolge. Es ist üblich, mit der Objektbeschreibung zu beginnen. Anschließend folgen Fotos mit Bildbeschreibungen – zunächst Außen-Ansichten, danach Innen-Ansichten. Grundrisse werden am besten den jeweiligen Etagen zugeordnet. Außerdem bietet sich ein Lageplan an, wenn möglich sogar eine Luftaufnahme. Aber Achtung! Wer Luftaufnahmen mit einer Drohne machen möchte, muss sich an Vorgaben des Gesetzgebers halten. Beispielsweise ist eine Haftpflichtversicherung notwendig. Unter Umständen müssen auch ein Drohnenführerschein vorhanden und eine Plakette auf der Drohne angebracht sein. Holen Sie sich hier am besten Hilfe von einem Profi.

Am Ende dürfen Besichtigungstermine, eine eventuelle Käuferprovision, sonstige Kosten sowie Informationen zur Haftung nicht fehlen. Die vollständige Adresse der Immobilie und Ihre Kontaktdaten runden das Exposé ab. Nun steht dem schnellen Finden eines zahlungskräftigen Käufers nichts mehr im Wege.

Haben Sie Fragen zum Erstellen eines Exposés? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Hindernisse in den eigenen vier Wänden beseitigen

Viele, die sich ein Haus gekauft haben, hatten sich dabei vorgestellt, bis im hohen Alter darin zu wohnen. Im Alter stellen sich dann jedoch steile Treppen und fehlende Haltegriffe in Dusche oder Badewanne als Schwierigkeiten heraus. Eine Immobilie lässt sich mit Umbauten barrierefrei und altersgerecht herrichten. Doch lohnt sich das?

Im Ruhestand stellen viele Menschen fest, dass ihre Immobilien ihnen doch zu groß geworden ist. Seitdem die Kinder aus dem Haus sind, werden die Zimmer im ersten Stock allenfalls gelegentlich als Gästezimmer genutzt. Auch die Pflege des Gartens fällt immer schwerer. Dann fragen sich viele Menschen, ob ihr Haus eigentlich noch das richtige für sie ist. Gleichzeitig fällt es ihnen aber auch schwer, sich davon zu trennen. Denn viele schöne Erinnerungen sind damit verbunden. Die eigenen Kinder sind hier aufgewachsen und haben im Garten Verstecken gespielt. In den alten Kinderzimmern stehen immer noch die Spielsachen im Regal. Wer kann sich schon davon trennen? Auf der anderen Seite aber: Wie lässt sich ein solches Haus noch bewohnen und pflegen, wenn die eigenen Kräfte nachlassen?

Ein barrierefreier Umbau kann hier natürlich Abhilfe schaffen. Dafür stehen Ihnen unter anderem folgende Maßnahmen zur Verfügung: Haus- und Wohnungstüren lassen sich verbreitern, wenn irgendwann ein Rollstuhl nötig sein sollte. Für diesen Fall lassen sich auch Schwellen abbauen, Stufen beseitigen und Rampen anlegen. Oft fällt auch der Gang in die Dusche schwer, weil sie höher liegt. Diese lässt sich auch umbauen auf Bodenniveau. Das Problem der Treppen lässt sich natürlich mit einem Treppenlift lösen. Für besseren Halt können Stütz- und Haltesysteme in Dusche und Badewanne installiert und rutschfeste Böden eingebaut werden.

Drei Dinge sind beim barrierefreien Umbau jedoch zu beachten: Beginnen Sie erstens frühzeitig mit der Planung, am besten solange Sie als Eigentümer selbst noch fit und gesund sind. Überlegen Sie sich zweitens, welche Umbaumaßnahmen wirklich nötig und sinnvoll sind. Suchen Sie sich gegebenenfalls Rat bei einem Experten. Und Experten sollte drittens auch die Durchführung der Umbauten überlassen werden.

Bedenken Sie jedoch eins: Ein barrierefreier Umbau hat natürlich auch eine Kehrseite. In der Regel ist er nicht gerade günstig. Viele Eigentümer müssen dafür Rücklagen verwenden. Außerdem bedeutet der altersgerechte Umbau nicht unbedingt eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Unter Umständen wohnen Eigentümer während der Umbauphase wochenlang auf einer Baustelle.

Stellt sich heraus, dass sich ein altersgerechter Umbau nicht lohnt oder nicht möglich ist, ist vielleicht ein Umzug in eine altersgerechte Wohnung die beste Lösung. Der Hausverkauf kann durchaus genug Geld bringen für eine altersgerechte Eigentumswohnung und etwas übrig lassen für Reisen oder was Sie sich sonst schon lange gönnen wollten. Bevor Sie den Umbau beginnen, lassen Sie sich in jedem Fall von einem Experten beraten, was in Ihrer Situation sinnvoll ist.

Möchten Sie wissen, ob sich ein altersgerechter Umbau Ihrer Immobilie lohnt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Träume erfüllen im Ruhestand – Durch Immobilienverrentung

Für viele Senioren ist das Geld knapp. Oft reicht die Rente gerade mal zum Leben. Den Lebensstandard zu halten, wird immer schwieriger. Ganz zu schweigen von Wünschen, die sie sich im Ruhestand erfüllen möchten. Durch Immobilienverrentung können Immobilieneigentümer etwas für ihre Rente tun. Und so geht’s:

Immobilienverrentung – Was ist das eigentlich?

Mit der Immobilienverrentung können Senioren in ihrer Immobilie wohnen bleiben und gleichzeitig ihre Rente aufbessern. Denn bei der Immobilienverrentung verkaufen Senioren ihre Immobilie, behalten jedoch ein Wohnrecht. Es kann sowohl lebenslang gelten oder auch zeitlich begrenzt sein. Je nachdem, für welches Verrentungsmodell sie sich entscheiden. Zudem können sich Verkäufer entscheiden, ob sie lieber eine hohe Einmalzahlung oder eine monatliche Rente erhalten möchten. Das ist sowohl eine gute Möglichkeit für Senioren, ihr monatliches Einkommen aufzubessern, als für Käufer eine interessante Kapitalanlage.

Wie wird die Rente berechnet?

Um die Rente berechnen zu können benötigen Verkäufer zunächst den genauen Wert der Immobilie. Dies ist die Grundlage. Profi-Makler ermitteln durch ihre jahrelange Erfahrung und ihrer ausgezeichneten Marktkenntnis einen genauen Immobilienwert. Je nachdem welches Verrentungsmodell gewählt wird, entscheidet sich dann, wie die Rente berechnet wird. Verkäufer können zwischen einer Leib- und einer Zeitrente wählen. Es ist aber auch möglich, den kompletten Preis als Einmalzahlung zu erhalten und gleichzeitig ein lebenslanges oder zeitlich begrenztes Wohnrecht zu erhalten.

Was bedeuten Leibrente und Zeitrente?

Bei der Leibrente erhalten Verkäufer eine Einmalzahlung und eine Rente auf Lebenszeit. Hier ist die Höhe der Rente von zwei Dingen abhängig: Wie hoch ist die Höhe der Einmalzahlung und wie ist die statistisch erwartbare verbleibende Lebensdauer des Verkäufers? Zudem können Verkäufer wählen, ob sie ein lebenslanges oder zeitlich begrenztes Wohnrecht behalten möchten. Auch bei der Zeitrente ist diese Wahl möglich. Die Zeitrente besteht ebenfalls aus einer Einmalzahlung und einer monatlichen Rente. Jedoch wird hier ein genauer Zahlungszeitraum festgelegt.

Welches Modell kommt für mich in Frage?

Das hängt ganz von Ihren individuellen Vorstellungen ab. Möchten Sie Geld schon an die Kinder auszahlen oder sich einen lange gehegten Wunsch erfüllen? Lässt sich von Ihrer Rente bereits gut leben oder sind Sie auf eine größere Summe Geld angewiesen? Möchten Sie Ihren kompletten Lebensabend in Ihrer Immobilie verbringen oder suchen Sie ein altersgerechtes neues Zuhause? Diese und andere Fragen stellen sich auf der Suche nach dem idealen Modell für Sie.

Sie sind am Thema Immobilienverrentung interessiert? Kontaktieren Sie uns jetzt für eine Beratung. Gemeinsam finden wir heraus, welches Modell für Sie am besten geeignet ist.

 

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Video: Warum Makler-Alleinauftrag?

Manche Eigentümer, die ihre Immobilie professionell von einem Makler verkaufen lassen möchten, fragen sich, ob es besser ist, wenn einer das übernimmt, oder ob sich nicht mehrere Makler lohnen. Unser Film verrät Ihnen, warum der Alleinauftrag vorteilhafter ist.

 

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Scheininteressenten – So sortieren Sie sie frühzeitig aus

Kaum haben Sie Ihre Immobilie inseriert, stehen Telefon und E-Mail-Postfach nicht mehr still. Doch woher wissen Sie, wer von den zahllosen Interessenten wirklich an Ihrer Immobilie interessiert ist? Wie können Sie diese von jenen unterscheiden, die sich Ihre Immobilie eigentlich nicht leisten können oder die sie auch gar nicht kaufen, sondern nur mal besichtigen möchten? Kaum ein Verkäufer möchte Zeit an unnötige Besichtigungen verschwenden.

Nicht alle, die eine Immobilie besichtigen, haben ernsthafte Kaufabsichten. Nicht nur gibt es den sogenannten Besichtigungstourismus: Menschen, die sich in ihrer Freizeit gerne Immobilien anschauen, nur um zu sehen, wie andere wohnen. Auch trotz der guten Marktlage für Immobilienverkäufer sind nicht alle Interessenten kaufstark oder kreditwürdig. Immobilienexperten geben zu, dass es selbst mit geschultem Auge nicht immer leicht ist, Scheininteressenten zu erkennen. Allerdings kennen sie einige Kniffe, um die wirklichen Interessenten von Scheininteressenten zu trennen.

Schon mit einem exzellenten Exposé können Sie Ihre Interessentengruppe verkleinern. Denn je mehr Fragen der Interessenten hier schon beantwortet werden, desto leichter können diese entscheiden, ob Ihre Immobilie etwas für sie ist. Hier geht es nicht nur um alle relevanten Informationen und Unterlagen zu Haus, sondern auch um gute Fotos. Bekommen Interessenten durch ungenaue Fotos einen falschen Eindruck, wirken Räume beispielsweise größer als sie tatsächlich sind, so kann es passieren, dass Sie Besichtigungen durchführen, bei denen Interessenten sagen werden: „Das habe ich mir anders vorgestellt.“

Eine andere Möglichkeit sind 360-Grad-Touren. Hier können Sie ein Zimmer – zum Beispiel auch den Flur – freischalten, den Zugang zu anderen Räumen aber einschränken, indem der Interessent sich diese nur ansehen kann, wenn er seine E-Mail-Adresse angibt. Besichtigungstouristen möchten dies meistens nicht.

Haben Sie die E-Mail-Adresse des Interessenten können Sie durch das Klären wichtiger Fragen, schon einen ersten Eindruck gewinnen, wie ernsthaft er an Ihrer Immobilie interessiert ist. Fragen danach wie seine Wunschimmobilie aussieht, wie lange er schon sucht oder ob die Finanzierung bereits steht, geben Auskunft über seine Absichten. Wer konkrete Angaben macht, hat in der Regel auch konkrete Absichten. Profi-Makler fühlen auch in einem Telefonat dem Interessenten auf den Zahn und erkennen, ob er wirklich interessiert ist.

Da Besichtigungstouristen ihr Hobby meistens auf freie Tage legen, ist das Wochenende natürlich ihr beliebtester Zeitraum. In der Woche werden sie sich nur selten dafür Zeit nehmen. Wer dagegen wirklich Interesse hat, schaufelt sich frei. Besichtigungstouristen, den keine Termine am Wochenende angeboten werden, springen hier meistens ab. In Ausnahmefällen, wenn Interessenten beispielsweise extra aus einer weit entfernten Stadt anreisen, können Sie Termine auch am Wochenende vereinbaren.

Durch ihre langjährige Erfahrung haben Profi-Makler ein Gefühl dafür, wer es ernst meint und wer nicht. Sie wissen aber auch, dass es besser ist einem Besichtigungstouristen das Haus zu zeigen, als einen Käufer zu verlieren.

Sie wollen Ihre Zeit nicht mit Scheininteressenten vergeuden? Wir helfen Ihnen, finanzstarke Käufer in spe zu erkennen.

 

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Neuer Job – Wie komme ich vom alten Haus ins neue?

Immobilieneigentümer, die wegen eines beruflichen Wechsels in eine andere Stadt ziehen müssen, haben meistens Stress pur. Nicht nur müssen sie sich auf die neue Arbeit einstellen und ein neues Zuhause finden, sondern sich auch um den Verkauf ihrer alten Immobilie kümmern. Mit der richtigen Hilfe lässt sich aber dieser Balanceakt bewältigen.

Immobilienprivatverkauf – Das ist doch mal schnell gemacht – Oder?

Hausverkauf? Das geht doch nebenbei. Bei der aktuell hohen Nachfrage verkauft sich das doch wie von allein. Wer sich aber genauer mit dem Verkauf einer Immobilie befasst, stellt schnell fest: So einfach ist es doch nicht. Denn gerade wegen der hohen Nachfrage steht das Telefon nicht mehr still. Und wie lässt sich aus den zahllosen Interessenten ein zahlungskräftiger Käufer herausfiltern? Und wie viel ist die Immobilie überhaupt wert? Wem die nötige Expertise fehlt, lässt sich oft Geld entgehen.

Wie viel ist die Immobilie überhaupt wert?

Viele Immobilienbesitzer wissen noch ganz genau, wie viel ihre Immobilie damals beim Kauf gekostet hat. Aber was ist sie jetzt wert? Die Situation am Immobilienmarkt ist eine andere als noch vor wenigen Jahren. Aber neben der Marktlage müssen auch Lage der Immobilie, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Art der Immobilie, Ausstattung, Baujahr, durchgeführte Renovierungen und bauliche Veränderungen bei der Bewertung berücksichtigt werden. Ein Profimakler, der sich tagtäglich mit den Preisdynamiken vor Ort beschäftigt, ist in der Lage eine genaue Bewertung vorzunehmen.

Welche Dokumente sind notwendig?

Zum Immobilienverkauf sind etliche Unterlagen nötig. Dazu gehören Grundbuchauszug, Baupläne, Flurkarte und Energieausweis. Besonders der Energieausweis ist wichtig. Fehlt er, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Liegen Unterlagen nicht vor, müssen sie beantragt werden. Das kostet viel Zeit bei Ämtern und Behörden. Fehlen Unterlagen, werden Interessenten schnell skeptisch und sind abgeschreckt. Soll hier vielleicht etwas verheimlicht werden? Profimakler wissen genau, welche Unterlagen zum Verkauf nötig sind und wo sie diese bekommen. Außerdem organisieren sie diese auch.

Worauf ist bei Besichtigungen zu achten?

Aktuell ist die Nachfrage nach Immobilien hoch. Können aus den vielen Interessenten nicht die vielversprechendsten ausgewählt werden, lassen sich individuelle Besichtigungen kaum vereinbaren. Massen an Interessenten möchten aber auch die meisten Eigentümer nicht durch ihre noch bewohnte Wohnung führen. Denn über eine Masse ist schnell der Überblick verloren. Ein Immobilienprofi filtert geeignete Interessenten heraus, die für eine Besichtigung in Frage kommen, und organisiert die Besichtigungen.

Wie lässt sich „der richtige“ Käufer auswählen?

Aus den nach den Besichtigungen verbliebenen Interessenten muss ein geeigneter Käufer ausgewählt werden. Hierbei muss natürlich auf die gesicherte Finanzierung geachtet werden. Ein Profimakler prüft das. Außerdem versuchen manche Käufer noch den Kaufpreis zu drücken. Hier ist Verhandlungsgeschick gefragt. Lassen sich Verkäufer verunsichern, verkaufen sie schnell unter Wert. Ein Immobilienprofi weiß durch langjährige Erfahrung, wie Preisverhandlungen geschickt geführt werden.

Dies sind nur einige Fragen, die sich Privatverkäufern während des Verkaufsprozesses stellen.

Möchten Sie sich zum Verkauf Ihrer Immobilie unverbindlich beraten lassen? Kontaktieren Sie uns. Wir helfen Ihnen gern.

 

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Der Bedarfsausweis – Warum er so wichtig ist

Beim Verkauf einer Immobilie wird grundsätzlich immer ein Energieausweis benötigt. Liegt der Energieausweis nicht spätestens beim Besichtigungstermin vor oder wurden die Vorgaben des Gesetzgebers nicht eingehalten, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Dazu kommt: Es gibt zwei unterschiedliche Energieausweise. Immobilienverkäufer müssen wissen, welcher für ihre Immobilie der richtige ist.

Der Energieausweis stellt steckbriefartig den Energiestandard einer Immobilie dar. Das heißt: er zeigt an, wie viel Energie eine Immobilie verbraucht. Wie bei Elektrogeräten wird das vereinfacht mit Energieeffizienzklassen dargestellt, also mit einer farbigen Skala von A+ (sehr niedriger Energieverbrauch) bis Klasse H (einem sehr hohen Energieverbrauch). Auch allgemeine Angaben zum Gebäude sind im Energieausweis enthalten wie Baujahr und Art der Heizung, also Gas oder Öl.

Der Energieausweis wird unterschieden nach Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Mit einer kleinen Eselsbrücke lässt sich der Unterschied zwischen beiden merken: Der Bedarfsausweis bedarf einer Berechnung. Und zwar einer, der keine Verbrauchswerte zu Grunde liegen.

Ein Bedarfsausweis kann grundsätzlich immer erstellt werden. Er ist aber auch teurer als ein Verbrauchsausweis. In der Regel kommt der Bedarfsausweis aber bei Immobilien zum Einsatz, bei denen keine Verbrauchswerte vorliegen. Das ist bei Neubauprojekten der Fall. Es kann aber auch der Fall sein, bei Gebäuden, bei denen nicht ausreichend Abrechnungsperioden zur Ermittlung des durchschnittlichen Energieverbrauches vorliegen oder das Gebäude nicht den Standards der Wärmeschutzverordnung von 1977 genügt. Ein Profimakler kann Ihnen sagen, welchen Energieausweis Sie benötigen.

In den genannten Fällen müssen die Energieverbräuche mit einer komplexen Berechnung ermittelt werden. Sämtliche Faktoren wie Dämmung der Außenwand, Energieklassen der Fenster und die Heiztechnik müssen in der Berechnung berücksichtigt werden. Aber auch Lage der Immobilie und Bauform müssen berücksichtigt werden. Dabei ist die theoretische Berechnungsgrundlage immer gleich. Denn nur so sind die Energiewerte der Immobilien vergleichbar. Die so errechneten Werte sind jedoch nur eine Art Richtwerte. Denn das eigene Heizverhalten oder der typische Energieverbrauch eines Haushalts können in die Berechnung nicht miteinfließen.

Den Bedarfsausweis wie den Verbrauchsausweis erstellen in der Regel qualifizierte und zertifizierte Fachleute wie Energieberater, Architekten, Bauingenieure und Schornsteinfeger. Achten Sie aber auf die Unabhängigkeit der Berater. Auch online können Energieausweise angefordert werden. Aber Vorsicht! Günstige Angebote sind in der Qualität oft mangelhaft. Auf der sicheren Seite ist, wer sich von einem neutralen Immobilienexperten beraten lässt. Durch ihre langjährige Erfahrung wissen sie, wer einen geeigneten Energieausweis ausstellen kann. Auch beim Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA), der KfW-Bankengruppe oder der deutschen Energie-Agentur (dena) finden Sie Listen mit unabhängigen und qualifizierten Fachleuten.

Haben Sie Fragen zum Energieausweis? Oder suchen Sie jemanden, der sich um eine professionelle Erstellung kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Zahl des Monats

2,7 Millionen

Zwischen 2,3 und 2,7 Millionen Wohnungen könnten entstehen, ohne dass weiteres Bauland dafür geschaffen werden müsste – zumindest, wenn alle Bau-Potenziale in den Städten klug und konsequent genutzt würden. Das ergab die „Deutschland-Studie 2019“ der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts (Hannover). Die Studie untersuchte Gebäude und Fehlflächen (Brachflächen, Fehlbebauungen, fehlgenutzte Flächen und so weiter).

Von den 2,3 bis 2,7 Millionen könnten 1,1 bis 1,5 Millionen Wohnungen durch Dachaufstockungen von Wohngebäuden gewonnen werden. Durch Dachaufstockungen auf Bürogebäuden könnten weitere 560.000 Wohnungen entstehen. Auf Supermarktdächern wäre Platz für 400.000 Wohnungen. Die Umnutzung von leerstehenden Bürogebäuden könnte 350.000 Wohnungen bringen. Und durch Aufstockung von City-Parkhäusern könnten weitere 20.000 Wohnungen gewonnen werden.

 

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Der sichere Immobilienverkauf – So finden Sie den richtigen Makler

Eine Immobilie ist aufwendig. Kaum ist sie inseriert, klingelt pausenlos das Telefon, zahllose Unterlagen müssen besorgt und unzählige Interessenten bei den Besichtigungsterminen durch das Haus geführt werden. Ein Makler nimmt diese Arbeit ab. Er hält einem den Stress des Immobilienverkaufs vom Hals, verkürzt häufig die Vermarktungszeit und erzielt den optimalen Verkaufspreis. Aber woran erkennt man den richtigen Makler?

Anstatt sich nur auf Empfehlungen zu verlassen, ist es besser, selber zu wissen, woran man Kompetenz, also den Profimakler erkennt. Gute Empfehlungen sind zwar wichtig, aber es kommt nicht auf sie allein an.

Am besten ist es, wenn Ihr Makler aus der Region kommt. Denn er ist sehr gut mit den regionalen Märkten vertraut. Deutschlandweit agierenden Unternehmen fehlt dagegen oft diese lokale Kompetenz. Ein Profimakler weiß durch seine langjährige Erfahrung, welcher Preis mit Ihrer Immobilie in Ihrer Region erzielt werden kann. Er berät Sie, was der optimale Verkaufspreis ist und mit welcher Vermarktungsstrategie Sie an den Markt gehen sollten. Außerdem kommt es auf die Referenzen Ihres Maklers an. Empfehlen ihn andere aus Ihrem Ort? Präsentiert er Immobilien hochwertig?

Schon beim ersten Gespräch können Sie sich ein Bild vom Makler machen. Ein erster Hinweis ist, wie viel Zeit er sich für Sie nimmt, ein zweiter, wie seine Vorgehensweise aussieht. Hat er eine Unternehmensbroschüre für Sie oder eine Übersicht über den Verkaufsprozess? Welche Möglichkeiten nutzt er, um die wirklichen Interessenten von den Besichtigungstouristen zu unterscheiden? Und nach welchen Kriterien wählt er den Käufer aus?

Profimakler werden Ihnen jederzeit alle Aktivitäten offenlegen können. Auch wird er eine vollständige Begehung Ihrer Immobilie und Ihres Grundstücks durchführen. Hier kann er Ihnen schon – aufgrund seiner umfangreichen Marktkenntnisse und seiner Erfahrung – eine grobe Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie geben. Einen genauen Verkaufswert wird er Ihnen aber erst nennen, wenn er alle wichtigen Unterlagen eingesehen hat. Wie er anschließend den Verkehrswert berechnet, mit welcher Methode und warum er diese wählt, kann er Ihnen im Einzelnen darlegen.

Nicht zuletzt ist wichtig, wie der Makler Ihre Immobilie präsentiert. Hier kommt es sowohl auf die Kameraausstattung an, als auch, wie er Ihre Immobilie in Szene setzt. An den Exposés, die Ihnen ein Profimakler unaufgefordert zeigen wird, können Sie die Qualität erkennen. Ebenso spielt eine Rolle, wo er Ihr Haus oder Ihre Wohnung präsentiert. Hat er vielleicht sogar schon Interessenten in seiner Datenbank? Auf drei Internetplattformen sollte er mindestens Ihre Immobilie anbieten. Dabei kommt es auch auf seine Webauftritt an. Ist seine Unternehmenshomepage gepflegt und aktuell? Nutzt er weitere Möglichkeiten wie Newsletter, soziale Medien? Und inseriert er in Zeitungen? Denn auch über diese erreicht man heute immer noch viele Interessenten.

Wollen Sie prüfen, ob wir der richtige Partner für Sie sind? Lassen Sie sich unseren Leistungskatalog und unsere Unternehmensbroschüre zukommen. Wir beraten Sie gerne.

 

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Wozu das Grundbuch wichtig ist

Serie Grundbuch – Teil 1: Scheidung

Nur wenige Immobilienbesitzer wissen, warum das Grundbuch so wichtig ist. Dabei muss doch jeder im Grundbuch eingetragen sein, der ein Haus oder eine Wohnung besitzt. Falsche Informationen können sich katastrophal auswirken. Wer keine bösen Überraschungen erleben möchte, dem empfehlen Experten, ein paar Grundlagen zum Grundbuch zu kennen – zum Beispiel im Falle der Scheidung.

Um es einfach zu machen, stellen wir uns folgende Situation vor: Ein junges Ehepaar legt sich eine eigene Immobilie zu. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages müssen sich – laut Gesetz – die neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Aber wer gilt bei einem Ehepaar als Hausbesitzer? Im Falle einer Scheidung wird diese Eintragung spätestens wichtig. Anwälte empfehlen grundsätzlich, dass sich beide Partner als Besitzer eintragen lassen.

Dass beide eingetragen sind, muss jedoch nicht bedeuten, dass das Eigentum zur Hälfte geteilt wird. Nehmen wir zum Beispiel an, die Ehefrau hat eine große Summe Geld geerbt und trägt deshalb einen größeren Teil der Kosten. Ihr Mann bezahlt deshalb weniger. Dennoch lassen sich beide zu gleichen Teilen als Besitzer eintragen. Denn an eine Scheidung denken Sie nicht.

Die Scheidung

Nach ein paar Jahren kommt es allerdings doch zur Scheidung. Die Frau möchte mit dem gemeinsamen Kind im Eigenheim wohnen bleiben. Ihr Ex-Mann soll aus dem Grundbuch als Besitzer ausgetragen werden. Ihm steht nun die Hälfte der Immobilie zu, obwohl sie beim Kauf mehr gezahlt hat.

Die Übertragung

Die beiden beauftragen einen Immobilienprofi, der den aktuellen Wert der Immobilie ermittelt. Das Ergebnis: der Wert ist gestiegen. Die Frau muss ihrem Ex-Mann also einen entsprechend hohen Wertausgleich zahlen. Für sie wäre es am günstigsten gewesen, wenn sie eine Zwei-Drittel-Lösung gewählt hätten. Denn auch wenn sie als Alleineigentümerin im Grundbuch gestanden hätte, müsste sie ihrem Ex-Mann einen fünfzigprozentigen Zugewinnausgleich zahlen.

Der Verkauf

Die Frau rechnet ihre Möglichkeiten durch und kommt zu dem Ergebnis, dass sie die Unterhaltskosten für die Immobilie nicht tragen kann, wenn sie ihren Ex-Mann auch noch mit einer so hohen Summe auszahlen muss. In zwei eigenständige Wohneinheiten kann die Immobilie wegen des Schnitts ebenfalls nicht geteilt werden. Auch von einer Vermietung und geteilten Mieteinahmen sehen sie wegen des Verwaltungsaufwands ab.

So entscheiden Sie sich am Ende für den Verkauf der Immobilie. Dafür beauftragen sie einen Makler, der hilft, schnell einen Käufer zu finden. Ihm gelingt es sogar einen Preis auszuhandeln, der über der Werteinschätzung liegt. Den Gewinn teilen sich die Ex-Partner.

Möchten Sie wissen, was die beste Lösung für Ihre Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern zu Ihren Möglichkeiten.

 

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So finden und erreichen Sie Ihre Zielgruppe online

Wer seine Immobilie für den Verkauf online inseriert, kann sich derzeit in den Ballungszentren vor Interessenten kaum retten. In den ländlichen Regionen dagegen fällt es im Moment noch schwer, den richtigen Käufer schnell zu finden. Mit dem entsprechenden Marketing können Sie sich viel Arbeit und Zeit ersparen. Mit dem richtigen Marketing kann in jeder Region der passende Käufer gefunden werden.

Um die eigene Immobilie zum optimalen Preis und in optimaler Zeit zu verkaufen, ist es nicht nur wichtig, die aktuelle Marktlage und den Wert der Immobilie zu kennen. Genauso wichtig ist es, die Zielgruppe zu kennen, wem die Immobilie am besten angeboten wird. Welche Zielgruppe für Ihre Immobilie in Frage kommt, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Größe von Haus und Grundstück, Lage, Grundriss. Genauso wichtig ist aber auch: Für welchen Familienstand ist das Haus geeignet? Welche Altersgruppe kommt dafür in Frage? Welche Vorlieben und Bedürfnisse hat Ihre Zielgruppe? Über wie viel Einkommen verfügt Sie? Kann Sie sich Ihr Objekt leisten?

Hat eine Immobilie wenig Zimmer, kommt sie für eine junge Familie wohl eher weniger in Frage. Ist sie zu weit vom nächsten Arzt und Einkaufsmöglichkeiten entfernt, ist sie in der Regel für Senioren weniger geeignet. Unter Berücksichtigung dieser Faktoren bestimmen Sie Ihre Zielgruppe.

Haben Sie Ihre Zielgruppe definiert, können Sie darüber nachdenken, wo Sie Ihre Immobilie anbieten möchten. Denn je nach Zielgruppe unterscheidet sich, wo sie am besten erreicht werden kann. Die Immobilie auf den gängigen Online-Immobilienportalen zu inserieren, lässt sich heute kaum noch vermeiden. Denn die meisten Interessenten versuchen online erstmal, einen Überblick über die Angebote am Markt zu gewinnen. Dennoch kann sich das Inserat in einer Regionalzeitung lohnen. Denn nicht nur ältere Generationen informieren sich auch noch über klassische Medien. Andererseits zeigen aber Zahlen des Online-Portals Statista, dass immer mehr über 50- und 60-Jährige bei Facebook sind. Diese Zielgruppe ist also offenbar auch online erreichbar.

Das Interesse junger Menschen, beziehungsweise junger Familien, lässt sich wohl am ehesten über Soziale Medien wecken. Experten empfehlen hier aber, die Immobilie nicht zu detailversessen anzupreisen. Dafür sind Soziale Medien nicht geeignet. Denn die meisten nehmen sich hier kaum Zeit, um längere Texte zu lesen. Die wichtigsten Informationen reichen meist aus. Viel eher geht es hier um Fragen des Stils. Überzeugen Sie mit einem guten Foto. Mit einem Filter können Sie einem Foto einen bestimmten „Look“ geben: Hip oder elegant. Je nachdem erreichen Sie eine andere Zielgruppe. Achten Sie aber darauf, es nicht zu übertreiben. Hält die Realität dem Foto nicht stand, verlieren Sie womöglich den Interessenten spätestens zur Besichtigung. Neben Fotos können Sie online auch einfach Videos einsetzen.

Außerdem reicht in den sozialen Netzwerken meist ein Post nicht. Der Nachrichtenverlauf ist bei vielen schon voll. Ihr Post ist deshalb vielleicht schnell übersehen oder vergessen. Es ist also sinnvoll, sich in gewissen Abständen mit weiteren Posts zu Ihrer Immobilie wieder in Erinnerung zu bringen.

Möchten Sie wissen, für welche Zielgruppe Ihre Immobilie geeignet ist und wie Sie diese optimal erreichen? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

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Immobilienverkauf lohnt sich dieses Jahr

Sie haben vor 20 Jahren 150.000 D-Mark für Ihre Immobilie gezahlt? Heute können Sie dafür das Doppelte in Euro bekommen. In Deutschland sind die Immobilienpreise auf Rekordniveau. In den Metropolen sowieso, aber auch im Umland der Metropolen sowie in den mittelgroßen Städten sind die Preise so hoch, wie noch nie.

Die starke Nachfrage nach Wohnraum trägt im Wesentlichen dazu bei, dass die Preise derzeit so hoch sind. Begehrt sind sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien. Und das nicht mehr nur in den Metropolen und Ballungszentren sowie deren Speckgürteln. Inzwischen ist auch das weitere Umland in den Blick der Wohnungssuchenden gerückt. Denn bisher waren die Preise hier noch bezahlbar. Da nun aber auch hier die Nachfrage steigt, ziehen auch die Preise an. Aber wie lange noch?

Noch sind die Bauzinsen oder die Zinsen für einen Immobilienkredit niedrig. Wenn die Europäische Zentralbank (EZB) aber den Leitzins anhebt, steigen auch die Zinsen für Kredite. Die Nachfrage könnte dann nachlassen und somit könnten auch die Preise für Immobilien wieder sinken.

In Berlin stieg – laut Immobilienscout24.de – der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter von 2.857 Euro im Jahr 2017 auf 3.292 Euro in 2018. Auf aktuell 6.511 angebotene Immobilien kommen 365.893 Wohnungsgesuche. In Hamburg stiegen die Preise ähnlich: von 3.368 Euro pro Quadratmeter Im Jahr 2017 auf 3.720 Euro in 2018. Hier kommen auf 160.481 Gesuche nur 1.285 angebotene Wohnungen.

Aber auch in den Städten des Umlands stiegen die Preise. In Meerbusch, in der Nähe von Düsseldorf, kostete 2018 der durchschnittliche Quadratmeter für ein Haus 3.843 Euro. 2017 lag dieser noch bei 3.505 Euro. In Ulm beispielsweise kostete der Quadratmeter pro Haus 2017 durchschnittlich noch 3.401 Euro. 2018 lag dieser bei 3.753 Euro.

Neuer Trend sind auch die sogenannten Schwarmstädte. Die sind vor allem bei jungen Menschen und Familien gefragt, die wie ein Schwarm in diese Städte ziehen. Viele dieser Schwarmstädte liegen im Osten Deutschlands und sind vergleichsweise günstig. Leipzig ist wohl die gefragteste Schwarmstadt im Osten. Von durchschnittlich 1.500 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung im Jahr 2017 kletterten die Preise bis 2018 auf 1.771 Euro. Das ist eine Steigerung von mehr als 18 Prozent – auch wenn die Preise immer noch erschwinglich sind. Auch in Freiburg, im südwestlichen Deutschland, stiegen die Preise. Kostete 2017 der durchschnittliche Quadratmeter für eine Wohnung hier noch 3.584 Euro, war er 2018 3.864 Euro wert.

Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise mittelfristig auf diesem Niveau bleiben werden. Beispielsweise wurden trotz angekündigter Wohnbauoffensive zu wenig Wohnungen fertiggestellt. Allerdings mehren sich die Anzeichen, dass der Leitzins bald erhöht werden könnte. Beispielsweise kauft die EZB seit Januar 2019 keine neuen Staatsanleihen mehr. Damit ist die Entwicklung des Leitzinses nun offen.

Möchten Sie wissen, wann der beste Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Nachbarschafts-Marketing – Hausverkauf unbedingt an die große Glocke hängen

Psst, wir verraten Ihnen jetzt mal ein gut gehütetes Makler-Geheimnis: Die meisten Immobilien-Profis nutzen Online-Marketing nur als flankierende Maßnahme. Das heißt, ein Objekt wird zwar standardmäßig in die Online-Portale gestellt, doch den größeren Nutzen in puncto Vermarktung ziehen Makler in der Regel aus den „altmodischen“ Methoden. Neben Zeitungsinseraten ist Nachbarschafts-Marketing eine der effektivsten Maßnahmen, um eine Immobilie an den Mann zu bringen.

Denn – psst – hier kommt Makler-Geheimnis Nummer zwei: 80 Prozent der Käufer stammen aus einem 15-Minuten-Radius der zum Verkauf stehenden Immobilie. An dieser Stelle bräuchte es eigentlich (mindestens) ein Ausrufezeichen, denn wer hätte das gedacht? Wenn Sie Ihr direktes Umfeld mit in die Werbekampagne einbeziehen, bedeutet das für Sie: kostenloses Marketing. Das Gute liegt also nicht in der Ferne, sondern so nah wie die Anwohner links und rechts von Ihnen.

Natürlich können Sie nicht ausschließlich darauf spekulieren, dass Frau Müller und Herr Meier oder deren Bekannte zufällig einen geeigneten Käufer kennen. Aber das Prinzip ‚Weitersagen‘ ist der richtige Ansatz. Profi-Makler gehen deswegen wie folgt vor.

Verfügt die Immobilie über einen Vorgarten, stellen sie dort ein Verkaufsschild, den sogenannten Maklergalgen, auf. Jeder, der an dem Haus vorbeikommt, weiß nun: diese Immobilie ist ZU VERKAUFEN. Unter dieser bewusst marktschreierischen Aussage werden der Name des Maklers sowie seine Telefonnummer angegeben. Und, wer weiß, vielleicht hat einer der Sonntagsspaziergänger sofort den passenden Käufer im Sinn.

Ähnlich, nur handlicher und mobiler, funktionieren Flyer. Drücken Sie ein paar davon Frau Müller oder Herrn Meier zum Weiterreichen in die Hand, können Sie auf diese Weise ein ansprechendes Immobilien-Foto und die wichtigsten Daten zu Ihrem Haus unter die Leute bringen: Quadratmeteranzahl, Zimmeranzahl, Grundstücksgröße, Baujahr, Kaufpreis und Energiehinweise. Psst, Makler-Geheimnis Nummer drei – Sie werden staunen –: Im Rahmen einer Vermarktungskampagne bringen die Profis durchschnittlich 5000 Flyer in Umlauf. Je nach Wohngebiet fallen übrigens zwischen drei und sieben Stunden an, um 1000 Flyer zu verteilen.

Sie gehen regelmäßig zum Einkaufen in den Supermarkt? Das trifft sich, Hauskäufer in spe nämlich auch. Ein Kurz-Exposé an die Infotafel zu pinnen, kann folglich nicht schaden. Auch firmeninterne Mitteilungsbretter in größeren Unternehmen stellen eine gute Möglichkeit dar, für die eigene Immobilie zu werben. Unter Umständen ist einer der Mitarbeiter auf der Suche nach einem neuen Eigenheim in Betriebsnähe. Makler ziehen auch solche Optionen in Betracht und kontaktieren Personalabteilungen.

Fazit: Wenn Sie nicht allein auf Online-Marketing setzen, sondern Ihren Plan vom Hausverkauf in der Nachbarschaft und Ihrem sozialen Umfeld an die große Glocke hängen, kommen Sie schneller zu Ihrem idealen Käufer.

Sie wollen Ihre Immobilie effektiv vermarkten? Wir stellen für Sie das perfekte Paket in Sachen Nachbarschafts-Marketing zusammen.

 

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Home Staging – Warum es sich auszahlt, ein Haus bühnenreif zu präsentieren

Das Auge isst mit. Auch beim Hausverkauf. Wer potentiellen Käufern Appetit auf die eigenen vier Wände machen möchte, sollte deshalb dafür sorgen, dass der optische Eindruck stimmt. Wie Sterneköche, die raffinierte Kompositionen so ansprechend anrichten, dass dem Gast das Wasser im Munde zusammenläuft, verstehen es sogenannte Home Stager, eine Immobilie gewinnbringend aufzupeppen. Ihre gekonnten Verschönerungsmaßnahmen resultieren nämlich in einem höheren Verkaufspreis und einer kürzeren Verkaufszeit.

In den USA ist Home Staging schon längst ein unverzichtbarer Bestandteil des Vermarktungsprozesses einer Immobilie. Inzwischen ist die Welle auch zu uns herübergeschwappt. Das Versprechen, das Home Stager Eigentümern machen, lösen sie auch ein: Nachdem sie Hand an ein Haus oder eine Wohnung angelegt haben, verkauft sich die Immobilie schnell zu einem guten Preis.

Denn wie beim Essen und in der Liebe ist es auch bei Immobilien der erste Eindruck, der zählt. Home Stager analysieren schon bei der ersten Besichtigung eines Objekts, wo dessen Vorzüge und Schwachstellen liegen – um sie am Ende zu betonen bzw. abzuschwächen. Mitunter braucht es dafür ein wenig Fantasie, wenn ein Haus nicht nur seit Ewigkeiten nicht mehr renoviert wurde, sondern noch dazu mit allerlei Nippes und dunklen Schrankwänden zugestellt ist.

Schritt eins lautet daher: Putzen und Ausmisten. Bei Bedarf raten Home Stager sogar dazu, vorhandene Möbel einzulagern oder unmoderne Küchen- und Sanitär-Elemente zu entfernen. Sogar vor dem Garten machen Home Stager beim Aufpolieren nicht halt, denn sie wissen, dass insbesondere Frauen bereit sind, einen höheren Preis zu zahlen, wenn die Beete hübsch gejätet sind und kein Hälmchen Unkraut weit und breit das Auge trübt. Hier machen sich die Home Stager eine Beobachtung von erfahrenen Maklern zunutze: Die Ehefrauen haben beim Hauskauf in der Regel das letzte Wort.

Und weil Liebe auch im übertragenen Sinn durch den Magen geht und das Auge, wie gesagt, mitisst, folgt nach dem Entrümpeln Schritt Nummer zwei. Neben den duftenden Rosen, die die Käufer in spe im Vorgarten willkommen heißen, darf es auch im Inneren der Immobilie an einer einladenden Atmosphäre nicht fehlen. Home Stager arbeiten mit dem gezielten Einsatz von Licht, Farbe, Einrichtungsgegenständen und Bodenbelägen, um Haus oder Wohnung perfekt in Szene zu setzen.

Auch im Exposé macht die bühnenreife Präsentation einen entscheidenden Unterschied. Schon auf den ersten Blick im Online-Portal verlieben sich die ersten Interessenten, wenn ein warmer Lichtstrahl auf hochwertiges Echtholzparkett fällt oder das satte Grün einer Zimmerpflanze den perfekten Kontrast zu glänzend-neuen Küchenarmaturen bildet. Aus einem Objekt unter vielen wird auf diese Weise „das Objekt der Begierde“.

Was für seriöse Home Stager ebenso wie für Profi-Makler jedoch ein absolutes No-Go ist, ist das Verschweigen von Mängeln. Das könnte nämlich nach hinten losgehen und in einer unschönen Rückabwicklung für den Eigentümer enden. Das Kaschieren von Schwachstellen ist zwar erlaubt und macht auch Sinn, weil sie dadurch optisch weniger ins Gewicht fallen, dennoch müssen sie kommuniziert werden.

Am Ende bleibt dank Home Staging für Sie höchstens noch eines zu tun: dem neuen Eigentümer Brot und Salz zu überreichen.

Sie möchten Ihre Immobilie ins rechte Licht setzen, um sie schneller und besser zu verkaufen? Wir wissen, worauf es beim Home Staging ankommt.

 

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Zahl des Monats

99 %

99 Prozent der Menschen in Deutschland sind beim Wohnen zwei Dinge besonders wichtig. 1. Behaglichkeit und Wohngefühl; und 2. Lage und Umgebung. So das Ergebnis einer repräsentativen Befragung von 2.100 Bundesbürgern durch interhyp. 85 Prozent sind auch mit der Behaglichkeit und dem Wohngefühl ihres Hauses, beziehungsweise ihrer Wohnung, zufrieden, 84 Prozent auch mit der Lage und Umgebung ihrer Immobilie.

 

Für 96 Prozent spielt die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten eine Rolle und 79 Prozent sind damit auch zufrieden. Nähe zur Natur und einen schönen Blick aus dem Fenster wünschen sich 94 Prozent. Während hier 84 Prozent mit der Nähe ihrer Wohnung zur Natur zufrieden sind, genießen 70 Prozent den Blick aus ihrem Fenster. Ebenso kommt es 91 Prozent auf die Nachbarschaft an. Und 71 Prozent der Bundesbürger haben auch ein gutes Verhältnis zu ihren Nachbarn.

 

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Während der Kälte zuhause schwitzen

Auch wenn sich nicht in ganz Deutschland der Schnee vor der eigenen Haustür türmt, für frostige Füße ist es kalt genug. Auf dem Sofa mit Decke und einer heißen Tasse Kaffee einmummeln, steht deshalb für viele im Moment an erster Stelle. Manchen aber genügt das nicht. Sie möchten zuhause richtig schwitzen. Für sie muss es schon eine Heimsauna sein.

Die Sauna im eigenen Wohnzimmer wird immer beliebter. Die Branche hat hier einen neuen Markt entdeckt. Moderne Saunen sind keine großen Holzkästen mehr, für die man ein eigenes Zimmer benötigt. Heute sind es hochwertige, platzsparende Designer-Modelle. Sie sehen stylisch aus und lassen sich auf Schrankgröße automatisch zusammenfahren. So spart man einerseits Platz und andererseits nutzt man sie öfter, weil man nicht mehr extra dafür in den Garten oder in den Keller muss.

Bevor man sich aber für die klassische finnische Sauna, das Dampfbad oder moderne Infrarotkabinen entscheiden, raten Experten dazu, sich Gedanken über den geeigneten Standort zu machen. Hier kommt es sowohl auf Strom- und Wasseranschlüsse an, als auch auf den richtigen Untergrund. Denn der muss wasserfest und glatt beschaffen sein. In der Regel wird hier zu Fliesen gegriffen.

Ebenso kommt es auf die Belüftung an. Denn Dampfschwaden im Wohnzimmer mögen die Wenigsten – ganz abgesehen von möglichen Folgen. Denn wenn die Luftfeuchtigkeit nach der Saunanutzung nicht durch Fenster oder eine Belüftung entweichen kann, bildet sich schnell Schimmel. Außerdem empfehlen Experten, einen Zugang zu frischer Luft für die nötige Abkühlung nach dem Saunagang oder in den Pausen.

Für den Betrieb einer Sauna wird häufig ein Starkstromanschluss mit 400 Volt benötigt. Diesen kann nur ein Fachmann sicher verlegen und den Saunaofen anschließen. Wie schnell die Sauna aber auf „Betriebstemperatur“ von mehr als 90 Grad Celsius ist, hängt von ihrer Größe ab. Zum Beispiel wird für eine Heimsauna mit acht bis zwölf Kubikmetern ein Ofen mit 7,5 Kilowatt benötigt.

Profis weisen auf zwei Siegel hin, auf die beim Kauf einer Heimsauna zu achten ist: 1. Das VDE-Prüfsiegel vom Verband der Elektrotechnik garantiert einen hohen Qualitätsstandard bei der Ausstattung. 2. Das FSC-Siegel stellt sicher, dass Rohstoffe aus nachhaltigem Anbau verwendet wurden.

Bei den Kosten für eine Heimsauna gibt es große Unterschiede. Die Preise liegen zwischen 800 und mehreren tausend Euro – das ist abhängig von Hersteller, Design und Größe. Wer aber nicht länger dicht gedrängt zwischen fremden Saunagängern sitzen, sondern gemütlich die eigene Wellness-Oase genießen möchte, für den ist es eine sich lohnende Auszahlung.

Sie möchten wissen, ob der Einbau einer Sauna den Wert Ihrer Immobilie steigert? Wir haben heiße Tipps für Sie. Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich.

 

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Warum es sich auszahlt, alle Unterlagen beisammen zu haben

Eine Immobilie zu verkaufen, ist ein bürokratischer Kraftakt. Denn zum Verkauf ist ein Berg an Unterlagen nötig, bei dem sich manch einer fragt: „Brauch ich das wirklich alles?“ Schließlich ist die Besorgung vieler Unterlagen mit zeitraubenden Behördengängen verbunden. Zwar sind nicht alle Unterlagen Pflicht wie der Energieausweis. Warum es sich aber dennoch lohnt, sie gesammelt vorliegen zu haben, erfahren Sie hier.

Um den Energieausweis kommen Immobilienverkäufer nicht drumherum. Liegt er beim Besichtigungstermin nicht vor, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Ist er abgelaufen, muss er neu erstellt werden. Dies übernehmen in der Regel qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung oder Energieberater. Dabei sind jedoch zwei Dinge wichtig: Achten Sie erstens auf die Unabhängigkeit der Berater, und seien Sie zweitens vorsichtig bei günstigen Angeboten im Internet. Diese sind meist von mangelhafter Qualität.

Die meisten Unterlagen sind jedoch deshalb wichtig, weil ihr Fehlen den Verkauf unnötig verzögert. Denn ein Käufer benötigt die Unterlagen, um die Finanzierung bei seiner Bank zu erhalten. Die Banken interessieren sich deshalb für eine möglichst genaue Beschreibung der Immobilie, um den Wert einzuschätzen und weil sie als Sicherheit dient, wenn der Käufer die Kreditraten nicht zahlen kann. Welche Unterlagen nötig sind, ist jedoch von Bank zu Bank verschieden. Es empfiehlt sich also in der Regel, alle Unterlagen beisammen zu haben, um auf die Anforderungen der Bank reagieren zu können. Folgende Unterlagen benötigen aber die meisten Banken:

Grundbuchauszug: Er gibt unter anderem Auskunft darüber, wer Eigentümer ist und ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist.

Grundrisse: Hier sind Wohn- und Nutzflächenberechnungen wichtig.

Lage-/Katasterplan: Die Lage hat natürlich Auswirkungen auf den Wert der Immobilie. Sowohl für die Bank als auch den Immobilienprofi, der Ihre Immobilie bewertet, ist das relevant.

Baubeschreibung: Hier ist von Interesse, ob An- und Umbauten stattgefunden haben und wenn ja, welche.

Dazu gibt es einen weiteren Grund, warum es ratsam ist, alle Unterlagen beisammen zu haben. Und zwar, um Vertrauen zum Kaufinteressenten aufzubauen und ihn von der Immobilie zu überzeugen. Das ist nicht zu unterschätzen. Wer alle Unterlagen vorlegen kann, zeigt Seriosität. Fehlen Unterlagen, werden Interessenten oft skeptisch. Schon im Exposé sind die wichtigsten Unterlagen angebracht. Denn das Exposé ist die Visitenkarte Ihres Hauses. Interessenten erwarten hier die für sie zentralen Informationen. Dazu zählen Energiewerte, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnungen und Baubeschreibungen. Die Interessenten möchten natürlich wissen, worauf sie sich bei Ihrer Immobilie einlassen. Je genauer die Informationen, desto gezielter finden Sie Ihren optimalen Käufer.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Organisation Ihrer Unterlagen? Möchten Sie, dass das jemand für Sie übernimmt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Verkaufsunterlagen: Energieausweis ist Pflicht

Egal, ob ein Haus verkauft oder eine Wohnung vermietet werden soll: Der Energieausweis ist Pflicht. Spätestens beim Besichtigungstermin muss er vorliegen. Fehlt er oder wird gegen die gesetzlichen Vorgaben verstoßen, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Folgendes gilt beim Energieausweis zu beachten.

Der Energieausweis ist quasi der Steckbrief des Energiestandards eines Hauses. Er zeigt an, wie viel Energie das Haus verbraucht. Damit es auch für Laien einfach und verständlich bleibt, gibt es die Energieeffizienzklassen. Klasse A+ zeigt einen sehr guten, sparsamen Verbrauchswert. Die unterste Klasse H dagegen bedeutet einen sehr hohen Energieverbrauch. Zusätzlich beinhaltet der Energieausweis auch allgemeine Daten zum Gebäude, wie das Baujahr des Hauses und die Art der Heizung, also beispielsweise Öl oder Gas.

Zu beachten ist, dass es zwei Arten von Energieausweisen gibt: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Um sich den Unterschied zu merken, hilft eine kleine Eselsbrücke: Der Bedarfsausweis bedarf einer Berechnung. Das heißt, ihm liegen keine Verbrauchswerte zu Grunde. Zum Beispiel bei Neubauprojekten trifft das zu. Hier muss schon während der Planung des Hauses der zukünftige Energieverbrauch mit einer komplexen Methode berechnet werden. In diese Berechnung fließen alle Faktoren ein, die die Immobilie betreffen, wie zum Beispiel die Dämmung der Außenwand, die Energieklassen der Fenster, die Heizungstechnik sowie Lage und Bauform des Gebäudes. Damit die Energiewerte von Gebäuden objektiv vergleichbar werden, ist die theoretische Grundlage der Berechnung immer gleich. Dennoch sind die Ergebnisse nur Näherungswerte. Denn Faktoren wie das eigene Heizverhalten oder der typische Energieverbrauch eines Haushalts können nicht mit in die Berechnung einbezogen werden.

Die realen Verbrauchswerte richten sich natürlich stets nach den individuellen Vorlieben der Mitglieder des Haushalts. Duschen einige Haushaltsmitglieder gern länger und fühlen sich nur bei gemütlichen 24 Grad Celsius wohl, so haben diese natürlich eine schlechtere Energiebilanz als jene, die es vielleicht gern frisch mögen und gerne auf dem Sofa mit einem dicken Pullover und zwei Decken sitzen. Der Verbrauchsausweis dagegen stellt den tatsächlichen Energieverbrauch eines Hauses dar. Denn hier wird der reale Verbrauch gemessen, indem die Zahlen der Heizung und der Warmwasserbereitung herangezogen werden. Meistens dienen die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre als Grundlage für die Berechnung.

Bei der Erstellung ist aber Vorsicht geboten. Bei günstigen Angeboten, zum Beispiel im Internet, ist die Qualität oft mangelhaft. Wer auf der sicheren Seite sein möchte, lässt sich am besten von einem Experten beraten. Immobilienprofis wissen durch ihre langjährige Erfahrung, wer einen geeigneten Energieausweis erstellen kann. In der Regel sind das qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung oder Energieberater. Hierbei sollte auf die Unabhängigkeit der Berater geachtet werden.

Haben Sie Fragen zum Energieausweis? Lassen Sie sich von unseren Experten beraten.

 

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Durchreiche war gestern

Vorbei sind die Zeiten, in denen es einen separaten Raum für jeden Lebensbereich gab. Essen, Schlafen, Baden, Wohnen und Arbeiten gehen in den neuen Wohnkonzepten nahtlos ineinander über. Die Moderne macht experimentierfreudig: Wie wäre es mit einer Wanne im Schlafzimmer? Oder einer großen Kochinsel im Wohnraum? Wir haben für Sie mal durchs Schlüsselloch geguckt.

In den 60er Jahren wurden sie gefeiert: die ersten Durchreichen, die eine Verbindung zwischen Küche und Esszimmer herstellten. Mit dem Loch in der trennenden Wand war plötzlich eine Durchlässigkeit zwischen zwei Bereichen geschaffen – dem Kochen und Essen, dem Schaffen und dem Genuss.

Was damals vor allem praktische Gründe hatte, hat sich heute längst zu einem neuen Verständnis entwickelt. Im Zeitalter der Lofts und der gefallenen Wände wünschen sich die Anhänger moderner Lebenskultur mehr Transparenz und Offenheit. Auch Experimentierfreudigkeit und die viel gelobte Work-Life-Balance spiegeln sich in den neuen Wohnkonzepten wider.

Beginnen wir unseren Rundgang in der Küche. Bereits in den Ursprüngen war die Feuerstelle der zentrale Treffpunkt, an dem die Familie zusammenkam, gemeinsam aß und sich austauschte. Den Ort, den die meisten Menschen mit Geselligkeit verbinden, in den Wohnraum zu integrieren, liegt nahe. In der Mehrzahl der Neubauten wird deswegen auch nicht mehr getrennt gekocht und gelebt. Die Wohnküchen von heute sind nicht nur Orte der Gespräche, sondern mit TV und Musikanlage auch Orte der Unterhaltung. Die Küchengeräte wie Spül- oder Kaffeemaschine werden immer leiser und stören die wohnliche Atmosphäre nicht.

Auch das Badezimmer hat sich gewandelt. Aus dem voll-verfliesten Traum in Braun oder Grün sind luxuriöse Spas geworden. Bodentiefe Duschen und Gemälde an den Wänden laden ein zum Entspannen und Abschalten. Auch Fenster spielen in den Wohlfühl-Oasen eine wichtige Rolle: Ob Oberlicht oder verglaste Wand – viele wünschen sich beim Baden den Blick nach draußen oder in den Nebenraum.

Vom Bade- ins Schlafzimmer zu schauen, reicht manchen noch nicht aus, sie stellen daher die Badewanne mit in den Raum, der früher nur zum Schlafen da war. Jetzt kann hier auch geplanscht werden. Schicke Designer-Modelle stehen heute nicht selten auf ihren eigenen Beinen mitten im Schlafzimmer und werten die Ruhestätte optisch auf. Und nach dem wohligen heißen Bad ist der Weg in die Federn nur noch ein Katzensprung.

Wer seine eigenen vier Wände so durchdacht angelegt hat, möchte dort nach Möglichkeit auch arbeiten. Viele Freiberufler integrieren ihren Arbeitsplatz in das Wohn-Setting. Sie verbringen ihre Zeit lieber mit kreativer Arbeit als auf dem Weg dorthin. Im Home Office können sie das Geschäftliche mit dem Angenehmen verbinden.

Der Blick durchs Schlüsselloch zeigt: Der Grundriss-Klassiker mit zwei Zimmern, Küche, Bad ist überholt. Stattdessen wird heute Offenheit gelebt – egal in welcher Lebenslage.

Haben Sie Fragen zu Immobilien mit ungewöhnlicher Raumaufteilung? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Wann verkaufe ich mein Haus am besten?

Die meisten Immobilienverkäufer fragen sich, wann der perfekte Zeitpunkt für den Verkauf ihrer Immobilie ist. Dennoch ist der falsche Zeitpunkt immer noch einer der häufigsten Fehler beim Hausverkauf. Denn meistens ergibt er sich aus einem tiefgreifenden persönlichen Ereignis wie Erbe, Scheidung oder Jobwechsel. Dabei ist der ideale Verkaufszeitpunkt von vielen verschiedenen Faktoren abhängig.

Eine pauschale Antwort auf die Frage nach dem idealen Verkaufszeitpunkt gibt es nicht. Denn Immobilien sind unterschiedlich und Besitzer befinden sich in individuellen persönlichen Umständen. Um aber den jeweils optimalen Verkaufspunkt zu treffen, hilft Eigentümern, folgende Faktoren im Blick zu haben.

Wert der Immobilie

Um zu wissen, ob sich der Verkauf lohnt, müssen Eigentümer natürlich wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Das hängt ab von der Art der Immobilie, der Lage und Grundstücksgröße, dem Baujahr und Ausstattungsstandard sowie etwaigen baulichen Veränderungen. Auch die aktuelle Situation am Immobilienmarkt und die Nachfrage sind hier wichtig. Für eine Immobilienbewertung müssen also viele lokale Marktfaktoren herangezogen werden. Das geht nur mit einem Experten, der sich täglich mit der Preisdynamik vor Ort beschäftigt. Um den richtigen Preis zu ermitteln, ist also viel Expertenwissen und Erfahrung nötig.

Finanzierung der Immobilie

Die Finanzierung der Immobilie ist nicht nur für den Käufer wichtig. Auch Verkäufern empfiehlt sich, eine mögliche Finanzierung im Blick zu haben. Jetzt sind beispielsweise die Zinsen sehr niedrig. Das bedeutet, für viele Menschen ist ein Kredit möglich. Dies steigert die Nachfrage und somit den Wert Ihrer Immobilie. Wenn die Zinsen jedoch wieder steigen, könnte die Nachfrage sinken. Damit fallen auch die Preise. Der Leitzins ist ein Indikator dafür, wann dieser Fall eintreten könnte. (Lesen Sie hierzu unseren Beitrag zum Thema Zinswende.)

Steuern

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung können auch Steuern wie die Spekulationssteuer anfallen. Diese wird fällig, wenn Sie die Immobilie nach weniger als zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen oder wenn das Objekt im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren vom Eigentümer nicht selbst genutzt wurde. Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, wird dies als gewerblicher Handel eingestuft, wodurch Gewerbesteuer anfällt. Am besten lassen Sie sich von einem Experten beraten, ob bei Ihrem Verkauf Steuerforderungen entstehen.

Darüber hinaus gibt es weitere Faktoren, die den Zeitpunkt beeinflussen, wie zum Beispiel Ihre persönliche Situation oder die Frage, ob Sie bei anderen Anlageformen eventuell eine höhere Rendite erzielen können. Ein Immobilien-Profi hilft Ihnen, den optimalen Verkaufszeitpunkt für Ihre Immobilie zu finden.

Möchten Sie wissen, wann der beste Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Barrierefrei: Selbständig auch im Alter

Wenn die Kinder aus dem Haus sind, das Treppensteigen zur Herausforderung wird und auch die Gartenarbeit immer schwerer fällt, fragen sich viele, ob ihr Haus für die kommenden Jahre noch das richtige ist. Denn im Alter wird ein sicheres und bequemes Zuhause immer wichtiger. Allerdings sind nicht alle Wohnungen altersgerecht. Viele Immobilienbesitzer fragen sich dann, ob sie ihr Zuhause umbauen oder verkaufen sollen.

Wenn Gesundheit und Komfort im eigenen Häuschen wichtiger werden, überlegen sich viele Senioren, ob sich ein Umbau lohnt oder der Umzug in eine bereits altersgerechte Wohnung besser ist. Ein Umbau ist zwar in der Regel kostspielig, jedoch bieten einige Banken hierfür Förderungen an. Experten empfehlen dennoch Rücklagen für einen solchen Umbau anzulegen. Auch sollte bedacht werden, dass ein barrierefreier Umbau nicht immer eine Wertsteigerung der Immobilie bedeutet.

Wer sich für einen Umbau entscheidet, kann folgendes tun: Laut der KfW-Bankengruppe werden vor allem Umbauten in den Sanitärräumen vorgenommen. Hier kommt es zum Beispiel darauf an, ob das Waschbecken die richtige Höhe hat, wenn man einmal im Rollstuhl sitzt. Das betrifft ebenso die Spüle in der Küche. Auch der Zugang zur Dusche spielt eine Rolle. Eine bodengleiche Dusche ist für ältere Menschen eine erhebliche Erleichterung. Außerdem werden meistens Stütz- und Haltesysteme wie Griffe und Sitze in Dusche und Badewanne eingebaut. Auch rutschfeste Fußböden sind häufig eine gute Hilfe.

Auch in den anderen Räumen eines Hauses fallen Umbauten an. Zum Beispiel sind Haus- und Wohnungstüren zu verbreitern, um gegebenenfalls mit dem Rollstuhl hindurchzupassen. Dazu kommen der Abbau von Türschwellen und der Umbau von Stufen zu Rampen. Leicht zu öffnende Fenster sind ebenso zu bedenken. Eine Treppe in den ersten Stock ist seit der Erfindung des Treppenlifts meist kein Hindernis mehr.

Drei Dinge sind beim Umbau zur barrierefreien Wohnung wichtig: Erstens: Den barrierefreien Umbau planen Sie am besten frühzeitig, also solang Sie selbst noch gesund und fit sind. Denn der Umbau kann anstrengend werden. Unter Umständen wohnen Sie wochenlang auf einer Baustelle.

Zweitens: Überlegen Sie, welche Umbaumaßnahmen wirklich sinnvoll sind. Geländer durch die ganze Wohnung sind für manche Menschen vielleicht eine Hilfe. Für Rollstuhlfahrer sind sie dagegen unnötig.

Drittens: Die Durchführung der Umbauten überlassen Sie am besten Experten. Wann ist eine Tür geeignet für einen Rollstuhl? Wie steil kann die Rampe sein?

Wenn ein Umbau nicht möglich oder sinnvoll ist, lohnt sich vielleicht ein Umzug in eine altersgerechte Wohnung. Mit dem Geld fürs Haus sind eine Eigentumswohnung und vielleicht ein paar Rücklagen für Reisen möglich oder anderes, dass Sie sich schon lange mal gönnen wollten.

Brauchen Sie Unterstützung bei der Entscheidung, ob Sie umbauen oder doch lieber verkaufen sollen? Wir beraten Sie gern.

 

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Zahl des Monats

146 m²

In den eigenen vier Wänden haben Menschen fast doppelt so viel Platz, wie Menschen, die zur Miete wohnen. So können sich Eigenheimbesitzer auf durchschnittlich 146 Quadratmetern pro Haushalt ausbreiten. Die durchschnittliche Wohnfläche von Mieterhaushalten beträgt dagegen 77 Quadratmeter. Das ergab eine repräsentative Befragung von 2.100 Bundesbürgern durch interhyp.

 

Allerdings gibt es hier auch einige regionale Unterschiede. Zum Beispiel haben Menschen, die auf dem Land wohnen, mehr Platz – und das bei in der Regel niedrigeren Wohnkosten und besserer Ausstattung der Immobilie. Großstädter wohnen im Durchschnitt auf 83 Quadratmetern mit drei Zimmern. Menschen auf dem Land dagegen wohnen auf 138 Quadratmetern und fast sechs Zimmern durchschnittlich.

 

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Deshalb sind hervorragende Grundrisse ein Muss

Serie Immobilienvermarktung: 5

Eines der wichtigsten Vermarktungsmittel ist der Grundriss. Dabei unterschätzen viele Immobilienverkäufer seine Wirkung. Denn Grundriss ist nicht gleich Grundriss. Für Laien sind Baupläne vom Architekten meistens kaum zu lesen und zu verstehen. Erst recht nicht, wenn die Pläne noch viele Jahre alt sind. Ein moderner Grundriss aber erleichtert Ihrem Wunschinteressenten, sich sein neues Zuhause vorzustellen.

Zwar schauen die meisten Interessenten zuerst auf die Immobilienfotos, aber danach ist sofort der Grundriss dran. Denn die Interessenten möchten wissen, wie sich die Räume genau aufteilen, die sie gerade auf den Fotos gesehen haben, und wie Schnitt und Maße sind. Liegt die Küche hinter dem Schlafzimmer, wie es auf dem einen Foto aussah? Ist das Kinderzimmer wirklich so klein, wie es wirkte? Ist die Wohnzimmerwand breit genug für unser Entertainmentsystem? Häufig planen Interessenten schon anhand des Grundrisses die Einrichtung der neuen Wohnung. Wo soll das Sofa stehen? Passt eine Kücheninsel in die Küche?

Profimakler überlassen die Überzeugungsarbeit heute nicht mehr den Schwarz-/Weiß-Grundrissen vom Architekten. Denn laut Experten ist eine Vermarktung oft erfolgreicher und es wird ein besserer Preis erzielt, wenn die Vorstellungskraft der Interessenten stärker angeregt wird. Deshalb liegen 3D-Grundrisse immer mehr im Trend.

Immobilienmakler haben die Erfahrung gemacht, dass Emotionen heute immer wichtiger werden, um Interessenten zu überzeugen. Mit Visualisierungen und 3D-Produkten werden Bedürfnisse bedient. Dem Interessenten wird mit 3D-Modellen, Visualisierungen, Videoanimationen oder virtuellen Rundgängen die Vorstellung seines potentiellen neuen Hauses erleichtert. Zusätzlich lassen sich mit virtuellen Rundgängen auch wirkliche Interessenten von Besichtigungstouristen unterscheiden. Denn Interessenten ersparen sich – und Ihnen – den Besichtigungstermin, wenn ihnen die Wohnung nach dem virtuellen Rundgang nicht zusagt. Somit sparen Sie viel Aufwand und Zeit.

Wohnungen lassen sich sogar virtuell einrichten. Experten sagen, dass potentielle Käufer auf diese Weise schon eine engere Bindung zur Immobilie aufbauen. Denn in ihren Köpfen reift so die Idee von der Wohnung als neuem Lebensmittelpunkt. Diese engere Bindung trägt also dazu bei, dass sich Interessenten schneller für das Objekt entscheiden. Und das verkürzt die Vermarktungszeit.

Neben den Emotionen ist es aber immer noch wichtig, die Fakten anzusprechen. Denn die meisten Interessenten stört es, wenn ihre Fragen nicht beantwortet werden. Deshalb geht es nach wie vor auch nicht ohne den 2D-Grundriss. Maße und Schnitte sind dem Interessenten ebenso wichtig. Denn wenn er überlegt, ob sein Sofa in das neue Wohnzimmer passt, hilft es ihm, wenn er die genauen Maße zur Verfügung hat und damit rechnen kann. Wenn Sie mit solchen Grundrissen Ihre Interessenten begeistern und deren Fragen beantworten, stehen die Chancen besser, Ihre Immobilie schnell zu verkaufen.

Haben Sie Fragen zur Erstellung des Grundrisses? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

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Energetische Sanierung – Zahlt sie sich aus?

Es kommt auf das jeweilige Haus an, ob eine energetische Sanierung sich wirklich lohnt. Oft sanieren viele Eigentümer, ohne sich zuvor fachmännisch beraten zu lassen. Ob und wo sich Geld sparen lässt, lässt sich mit einer Energieberatung herausfinden. Ein unabhängiger Energieberater zeigt Einsparmöglichkeiten, die sich in fast jedem Haus finden lassen.

Langfristig lassen sich mit ein paar Sanierungsmaßnahmen am und im Haus einige Euros sparen. Aber Achtung: Eine energetische Sanierung führt bei unterschiedlichen Häusern zu unterschiedlichen Ergebnissen. Das haben Wissenschaftler des  Fraunhofer-Instituts und der Ostfalia Hochschule festgestellt. Sie untersuchten in einer Studie, wie sich Maßnahmen wie zum Beispiel Heizkesseltausch und Fassadendämmung auf 180 sanierte Wohngebäude auswirkten.

Das Ergebnis: Bei der Erneuerung der Heizung schwankten die Ersparnisse von Haus zu Haus. Zwar brachte im besten Fall die Erneuerung eine Ersparnis von gut der Hälfte der Heizkosten. Im ungünstigsten Fall dagegen konnte in etwa nur ein Zehntel eingespart werden. Die anderen Häuser verteilten sich dazwischen. Am meisten konnte eingespart werden, wenn auch noch eine Solarthermie-Anlage eingebaut wurde. Das führte sogar zu einer Ersparnis von mehr als der Hälfte. Ein Rechenbeispiel: Bei angenommenen Heizkosten von 100 Euro ließen sich so 65 Euro einsparen. Andere Häuser erreichten jedoch kaum eine Ersparnis von 10 Euro bei 100 Euro Heizkosten.

Wurde eine Dach- und Fassadendämmung mit dem Einbau neuer Fenster kombiniert, konnten Ersparnisse zwischen einem Fünftel und fast der Hälfte an Heizkosten erreicht werden. Bei einer Kombination aus verschiedenen Dämmmaßnahmen und der Modernisierung der Heizung lagen die Ersparnisse zwischen weniger als einem Zehntel und mehr als der Hälfte.

Ein anderes Ergebnis der Studie war, dass viele Eigenheimbesitzer oft nicht überprüfen, ob sich eine Sanierung überhaupt wirtschaftlich lohnt. Denn die Kosten für eine Sanierung sind manchmal höher als die Einsparungen nach den Sanierungsmaßnahmen. Häufig ärgern sich Immobilienbesitzer, wenn nach der Sanierung die erhofften Einsparungen ausbleiben.

Wenn sich also eine Sanierung finanziell auszahlen soll, ist es ratsam, sich vorher von einem qualifizierten und unabhängigen Energieexperten beraten zu lassen. Energieberater analysieren den aktuellen Zustand des Hauses in der ganzen Komplexität – von  Konstruktion, über Gebäudehülle bis hin zu Heizung und Warmwasser. Schon bei einer ersten Begehung können Energieexperten Hinweise auf Schwachstellen geben. Nach der genauen Analyse wird ein präziser Plan zu einer effektiven Sanierung aufgestellt. In ihm werden die wirklich sinnvollen Maßnahmen aufgelistet, deren Aufwand und Kosten den anschließenden Einsparungen angemessen sind. Zudem überprüft der Energieberater auch während und nach der Sanierung, ob die Maßnahmen wie geplant umgesetzt und die gewünschten Einsparungen erreicht werden. Eigentümer können so sicher gehen, dass die energetische Sanierung wirklich Geld sparen lässt und nicht nur Geld kostet.

Haben Sie Fragen zur energetischen Sanierung? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Gesetzesänderungen 2019 – Das ändert sich für Immobilieneigentümer

Das Jahr 2019 hat begonnen. Und wie jedes neue Jahr bringt auch 2019 einige Gesetzesänderungen mit sich. Auch rund um das Thema Immobilien gibt es wieder Neuerungen. Worauf Eigentümer und Vermieter jetzt achten müssen und welche Vorteile ihnen entstehen, haben wir für Sie zusammengefasst.

Jeder Makler weiß um die Wichtigkeit eines Energieausweises. Potentielle Käufer, Mieter oder Pächter haben einen rechtlichen Anspruch darauf, mit dem Energieausweis valide Informationen zum energetischen Zustand der Immobilie sowie zum Energieverbrauch zu erhalten. Liegt der gültige Ausweis zum Besichtigungstermin nicht vor, drohen dem Eigentümer hohe Geldbußen. Daher aufgepasst bei Immobilien mit einem Baujahr nach 1966: Mit den Gesetzesänderungen 2019 laufen die zehn Jahre gültigen Energieausweise erstmals ab. Entsprechend sollten Sie als Eigentümer den Ausweis neu beantragen oder dies von einem Immobilien-Profi für Sie erledigen lassen.

Für Vermieter stehen 2019 noch weitere Veränderungen ins Haus. Im Koalitionsvertrag hatten sich die Unionsparteien und die SPD auf verschiedene Mietrechtsänderungen geeinigt, die in diesem Jahr zur Umsetzung gelangen. Das beschlossene Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache bedeutet für Vermieter einerseits, dass sich ab 2019 jährlich nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten im Rahmen der Modernisierungsumlage auf die Mieter umlegen lassen. Zudem darf die Miete infolge einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Andererseits tritt ein neues Modell in Kraft, das die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung für Vermieter vereinfacht: Sie dürfen ab sofort Kosten von bis zu 10.000 Euro mit 30 Prozent Erhaltungsaufwand ansetzen; der Restbetrag kann auf die Mieter umlegt werden.

Vorsicht ist für Vermieter geboten, die Modernisierungsmaßnahmen ankündigen, aber nicht innerhalb von 12 Monaten mit den Arbeiten beginnen. Entsprechend der Gesetzesänderung 2019 wird hier ein „Herausmodernisieren“ vermutet, also eine Modernisierungsankündigung, die den Mieter zur Kündigung veranlassen soll – ein Vorgehen, das zukünftig mit Bußgeldern von bis zu 100.000 Euro geahndet wird.

Auch beim Gesetz zur Mietpreisbremse kommt es zu Änderungen. Vermieter sind 2019 dazu verpflichtet, dem Mieter gegenüber vor Vertragsabschluss die Höhe der Miete zu begründen – sofern sie die von der Mietpreisbremse zugelassene Miete übersteigt. Eine höhere Miete dürfen Vermieter nämlich nur in bestimmten Ausnahmefällen verlangen. Ein solcher Ausnahmefall wäre die bereits angesprochene Modernisierung, aber auch die Höhe der Vormiete der Wohnung spielt eine Rolle. Kommt ein Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach, kann der Mieter ihm gegenüber die Mietpreisbremse geltend machen – und zahlt dann nur die zugelassene Miete. Als Vermieter haben Sie aber die Möglichkeit, die Auskunft innerhalb von zwei Jahren nachzuholen und die Berechtigung für eine Ausnahmeregelung darzulegen.

Sie möchten als Eigentümer mehr über die Gesetzesänderungen im Jahr 2019 erfahren? Wir verraten Ihnen, wo jetzt Ihre Vorteile liegen.

 

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Bevor die Zinswende kommt: 2019 noch vom Zinstief profitieren

Niedrige Zinsen sind seit 2016 beinahe zur Normalität geworden. Doch können wir wie selbstverständlich davon ausgehen, dass das Zinstief immer weiter anhält? Die Anzeichen für eine Zinswende mehren sich, und einige Experten prophezeien eine Immobilienblase, die bald platzt. Wir skizzieren für Sie die wichtigsten Veränderungen am europäischen Finanzmarkt und beleuchten die möglichen Auswirkungen auf die Immobilienmärkte.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihr Kaufprogramm für Staatsanleihen eingestellt

Mit dem erklärten Ziel, die europäische Wirtschaft anzukurbeln und verschuldeten Staaten aus der Krise zu helfen, startete die EZB im Jahr 2015 ihr umstrittenes Programm zum Ankauf von Staatsanleihen. Zum Jahreswechsel lief dieses Programm nun aus. Bereits bestehende Anleihen werden erneuert, allerdings werden keine neuen Anleihen mehr gekauft. Zwar beeinflussen der Anleihenkauf und das Zinstief sich nicht direkt, das Programm stellte jedoch gewissermaßen eine Zusatzmaßnahme zum geringen Leitzins dar. Demzufolge garantierte der Ankauf von Staatsanleihen einen niedrigen Leitzins. Wie sich der Leitzins nach Beendigung des Kaufprogramms für Staatsanleihen entwickeln wird, bleibt abzuwarten.

Die Amtszeit von EZB-Präsident Mario Draghi endet

Im Herbst 2019 endet die Amtszeit von EZB-Präsident Mario Draghi – was Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben könnte, denn aus Expertensicht stehen nach Präsidentschaftswechsel Leitzinserhöhungen bevor. Zunächst könnte jedoch der Strafzins für Banken, die ihr Geld an der EZB anlegen, verringert werden.

Die Inflationsrate ist gestiegen

Eine höhere Inflation klingt erstmal nicht wünschenswert, doch EZB-Präsident Mario Draghi warnt vor sinkenden Preisen. Und das nicht ohne Grund: Viele Menschen könnten ihre Käufe hinauszögern, da sie auf niedrigere Preise in der Zukunft spekulieren würden. Weil das für die Wirtschaft aber fatal wäre, setzte sich die EZB das Ziel, die Inflationsrate auf knapp unter 2 Prozent zu erhöhen. In Deutschland lag die Inflationsrate zu Beginn der Niedrigzinspolitik 2016 bei sehr geringen 0,5 Prozent. 2017 erhöhte sie sich sprunghaft auf 1,8 Prozent, und aktuell liegt sie bei 1,9 Prozent.

Zinsen werden nur langsam steigen

Laut einer Umfrage der Nachrichtenagentur Reuters rechnen Ökonomen zwar mit einer Zinserhöhung in der zweiten Jahreshälfte. Doch auch nach Draghis Amtszeit wird es voraussichtlich nur zu einem langsamen und moderaten Anstieg kommen. Für den Immobilienmarkt sind deshalb zumindest für 2019 noch keine starken Auswirkungen zu erwarten. Wer seine Immobilie in diesem Jahr verkauft, kann also noch vom Zinstief profitieren – und hat die Wahl zwischen vielen zahlungsfähigen Interessenten.

Sie möchten noch vom Zinstief profitieren und überlegen, Ihr Haus 2019 zu verkaufen? Wir beraten Sie gerne und unverbindlich.

 

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Warum wir auch 2019 der loyale Partner an Ihrer Seite sein werden

In diesem Jahr haben wir wieder zahlreiche Immobilienverkäufer und -käufer erfolgreich begleitet. Für Sie und mit Ihnen setzen wir diese Arbeit auch im nächsten Jahr fort. Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie werden Sie weiterhin mit Fachkenntnis, Erfahrung und mit vollem Einsatz unterstützt.

Loyalität, Aufrichtigkeit und Fairness stehen bei uns an erster Stelle. Verkäufer, Käufer und Makler begegnen sich auf Augenhöhe. Denn unser Ziel ist es, dass alle Parteien mit dem Abschluss der Transaktion zufrieden sind. Deshalb informieren und beraten wir Sie fachkundig und umfassend über alles, was Sie rund um den Verkauf einer Immobilie wissen müssen.

Für Sie führen wir die Marktanalyse durch und ermitteln den Verkehrswert Ihrer Immobilie. Auf der Grundlage unserer Marktkenntnis und langjährigen Erfahrung wird Ihre Immobilie bewertet und ein realistischer Verkaufspreis festgesetzt. Anschließend erstellen wir für Sie ein passgenaues Vermarktungskonzept. Hierfür bestimmen wir die Zielgruppe für Ihre Immobilie und entwerfen einen Plan, um diese bestmöglich zu erreichen. Wir sorgen für professionelle Immobilienfotos, die sowohl ansprechend wirken als auch die räumlichen Verhältnisse präzise widergeben. Zudem kümmern wir uns um alle für den Verkauf nötigen Unterlagen wie zum Beispiel Grundbucheintrag und Energieausweis.

Aus all diesen Informationen erstellen wir Ihnen ein aussagekräftiges und optimal auf die Zielgruppe abgestimmtes Exposé. Außerdem richten wir 360-Grad-Touren durch Ihre Immobilie ein, durch die Sie sich unnötige Besichtigungstermine ersparen. Denn damit lassen sich die wirklichen Interessenten von den Besichtigungstouristen unterscheiden. Die Besichtigungen mit den ernsthaften Interessenten koordinieren wir und führen sie für Sie durch. Darüber hinaus prüfen wir die Bonität des Interessenten und finden so den optimalen Käufer. Wir führen für Sie natürlich faire Verkaufsverhandlungen und bereiten den Kaufvertrag sowie die notarielle Beurkundung von. Abschließend erstellen wir das Übergabeprotokoll und übergeben Ihre Immobilie.

Ebenso finden wir auch für Sie das passende neue Zuhause. Unser Ziel ist das Optimum für Verkäufer und Käufer zu erreichen. Vertrauensvolle Immobilienvermittlung ist für uns nicht nur Beruf, sondern Berufung.

Wir bedanken uns bei Ihnen für die erfolgreiche Zusammenarbeit im Jahr 2018 und wünschen Ihnen besinnliche Feiertage und einen guten Start in das neue Jahr!

 

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Zahl des Monats

48.000.000

Mehr als die Hälfte der Deutschen, nämlich 58 Prozent, also ca. 48 Millionen, möchte in einer kleinen oder mittleren Stadt, oder im Umland einer Stadt wohnen – laut Studie von Interhyp. Dieser Trend lässt sich auch an der sinkenden Nachfrage nach Wohneigentum in den Ballungszentren erkennen. Die „Speckgürtel“ um die Metropolen und die mittleren Städte sind dagegen gefragt. Nicht zuletzt auch wegen des gut ausgebauten Öffentlichen Nahverkehrs in die Zentren.

 

26 Prozent der deutschen Bundesbürger wohnen lieber auf dem Land, beziehungsweise in einem Dorf. Über sieben Millionen Deutsche leben in Ortschaften mit 2.000 Einwohnern oder weniger. Nur 16 Prozent möchten in einer Großstadt wohnen. Dennoch lebt fast jeder dritte Bundesbürger in einer der 85 deutschen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Fast allen aber, und zwar 90 Prozent, ist bei der Wahl des Wohnortes die Nähe zu Familie und Freunden wichtig.

 

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Warum gute Immobilienfotos ein Muss sind

Weil die Nachfrage nach Immobilien zurzeit hoch ist, meinen viele Privatverkäufer, dass sich ihre Immobilie auch mit schlechten Fotos schnell verkauft. Dabei führen schlechte Fotos in der Regel zu unnötigen Besichtigungen und Kommentaren von Interessenten wie: „Das habe ich mir anders vorgestellt.“ Außerdem lässt sich der Preis der Immobilie auch viel besser mit guten Immobilienfotos durchsetzen, wenn sich nämlich der positive Eindruck von den Fotos bei der Besichtigung bestätigt. Denn in der Regel können sich Interessenten leichter entscheiden, ob die Immobilie für sie in Frage kommt, je besser die Fotos sind.

Um einen guten Eindruck zu vermitteln, ist es besser, wenn die Räume auf den Fotos „aufgeräumt“ wirken. Denn: Sind die Räume vollgestellt oder sind zu viele kleinere Objekte zu sehen, fällt es den Interessenten schwer, darin ihre zukünftige Wohnung zu sehen. Ein Expertentipp ist: „Entpersonalisieren“ Sie Räume oder Hof und Garten, bevor Sie Fotos davon machen. Also private Gegenstände, wie beispielsweise Kleidung, Rasierapparat, Rasenmäher oder Ähnlichem sind auf dem Foto besser nicht zu sehen. Experten raten dazu, erst einmal Probefotos zu machen, um Störendes auf den Bildern zu entdecken.

Auch auf genügend Licht kommt es an. Helle Räume sind einladend. Achten Sie auf Gegenlicht, denn es lässt Zimmer dunkel erscheinen. Verdunkeln Sie die Räume auch nicht durch zugezogene Vorhänge und Jalousien. Scheint allerdings die pralle Sonne ins Zimmer werden die Fotos überbelichtet. Zwar kann in solchen Fällen mit Vorhängen oder Jalousien nachgeholfen werden. Allerdings ist es ratsamer, die Zeit mit idealem Licht genau abzupassen. Mit einer Profikamera kann über die Blende und die Verschlusszeit die Lichtmenge reguliert werden.

Ganz wichtig für gute Immobilienfotos ist aber auch die richtige Perspektive. Denn durch die falsche Perspektive können Haus und Räume verzerrt wirken oder Größenverhältnisse falsch erscheinen. Kaufinteressenten werden abgeschreckt, wenn ein Zimmer auf dem Foto zu klein wirkt, obwohl in Wirklichkeit viel größer ist. Hier kommt es auch auf das Objektiv an. Zum Beispiel ist ein Weitwinkelobjektiv sinnvoll, wenn Sie so viel Raum wie möglich auf das Foto bekommen möchten. Dabei ist jedoch zu beachten, dass Weitwinkelobjektive Räume auch zu groß wirken lassen können. Am Ende führt das aber vielleicht zu unnötigen Besichtigungen, wenn die Interessenten dann feststellen, dass Ihre Immobilien ihnen doch zu klein ist. Achten Sie auch darauf, dass keine Linien stürzen. Denn das verzerrt die Räume. Halten Sie für gerade Linien, beispielsweise bei Ecken von Wänden, Türen oder Fenstern auch die Kamera so, dass Kanten im Raum parallel zum Rand des Fotos laufen. Meistens sind das die vertikalen Kanten. Am besten werden die Fotos in der Regel auch in einem Abstand von einem Meter zum Fußboden.

Nachträglich lassen sich Fotos natürlich auch noch bearbeiten, falls Kleinigkeiten nicht stimmen. Fallen die Linien nicht senkrecht, kann der Bildausschnitt etwas geneigt werden. Oder zu dunkle Fotos lassen sich auch aufhellen. Seien Sie mit der Nachbearbeitung aber vorsichtig. Wirkt das Foto zu stark bearbeitet, werden Interessenten skeptisch.

Haben Sie für solchen Aufwand keine Zeit? Oder haben Sie Fragen, wie Sie perfekte Immobilienfotos machen können? Kontaktieren Sie uns! Wir übernehmen das für Sie.

 

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Im Winter wohlfühlen mit der optimalen Raumtemperatur

Über die optimale Raumtemperatur entflammen selbst in den harmonischsten Familien zuweilen hitzige Debatten. Wo sich die eine dicke Socken überzieht, bricht beim anderen der Schweiß aus. Und nicht nur Frauen und Männer empfinden Temperaturen unterschiedlich, auch ältere Menschen und Kleinkinder frösteln schneller. Doch laut Expertenmeinung gibt es tatsächlich so etwas wie die richtige Zimmertemperatur – und diese variiert von Raum zu Raum.

Grundsätzlich sollte die Raumtemperatur nicht zu hoch sein. Bei der von der Deutschen Energie-Agentur (dena) empfohlenen Grundtemperatur von 16 Grad Celsius kann die Bildung von Tauwasser und daraus resultierendem Schimmel vermieden werden. Zu regelmäßigem Stoßlüften – idealerweise dreimal am Tag – wird in vielen Mietverträgen ausdrücklich aufgefordert. Smarte Heizanlagen stellen schon in vielen Haushalten das richtige Gleichgewicht beim Wechsel zwischen Lüften und Heizen her. Aber auch mit einem Hygrometer, das die Leuchtfeuchtigkeit misst, kann die optimale Raumtemperatur leicht hergestellt werden.

Zimmer ist dabei nicht gleich Zimmer. Je nach Verwendung und Bedürfnislage sollte auch die Temperatur entsprechend angepasst werden. Für das Wohnzimmer liegt die ideale Zimmertemperatur gemäß der Verbraucher Initiative Berlin bei 20 Grad Celsius. Auf einem Standard-Heizungsregler entspricht dies der Stufe 3. Selbst beim Aufheizen eines Raums sind höhere Temperaturen nicht das Mittel der Wahl, denn auch auf der Stufe 5 wird ein Temperaturanstieg nicht schneller erreicht.

Für das Schlafzimmer gelten ganz andere Richtwerte, die einige vielleicht auf den ersten Blick erschaudern lassen. Die empfohlene Temperatur für das Schlafzimmer bewegt sich zwischen 15 und 18 Grad Celsius. Wer kein separates Schlafzimmer hat, sollte die Raumtemperatur entsprechend der Tageszeit anpassen. Per App können smarte Thermostate hier gute Dienste leisten, indem sie automatisch die Heizung regulieren. Tiefer als vier Grad sollte die Temperatur jedoch nicht gesenkt werden, um ein Auskühlen der Wände zu verhindern.

Vor allem jetzt im Winter haben die meisten es im Badezimmer gern kuschelig warm, denn wer will schon nach einer schönen heißen Dusche vor Kälte schlottern. Wer die Zimmertemperatur im Badezimmer auf 23 Grad Celsius bzw. Thermostat-Stufe 4 einstellt, macht laut dena alles richtig. Doch nicht vergessen: Unmittelbar nach dem Baden oder Duschen sollte gelüftet werden, damit die Luftfeuchtigkeit sich wieder einpendeln kann.

In einem Kinderzimmer, in dem tagsüber gespielt und nachts geschlafen wird, muss die sich die Temperatur nach den Bedürfnissen der Kleinen richten. Säuglinge können ihren Wärmehaushalt kurz nach der Geburt noch nicht gut regeln und fühlen sich bei ungefähr 20 Grad wohl und geborgen. Etwas ältere Kinder kommen tagsüber mit Raumtemperaturen von 18 bis 19 Grad Celsius gut zurecht, schließlich tollen sie in ihren Zimmern viel herum. Nachts sollten die Temperaturen gedrosselt werden, um auch die Luftfeuchtigkeit über 30 Prozent zu halten und damit die Anfälligkeit für Erkältungskrankheiten zu reduzieren.

Das Wichtigste ist natürlich, dass sich die ganze Familie mit den individuellen Raumtemperaturen wohlfühlt. Wer allerdings bewusst heizt, kann neben Energie auch Geld sparen. Als Faustregel gilt: Die Absenkung der Raumtemperatur um ein Grad Celsius bewirkt eine sechsprozentige Energieeinsparung und schont nicht nur den Geldbeutel, sondern auch die Umwelt.

Lohnt sich der Einbau einer modernen Heizung vor dem Verkauf? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Bewertungsverfahren im Überblick: Das Sachwertverfahren

Können Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren nicht angewendet werden, wird für die Ermittlung des angemessenen Verkaufspreises Ihrer Immobilie das Sachwertverfahren eingesetzt. Das komplexe Verfahren zur Immobilienbewertung wird von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst und eignet sich insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.

Das Besondere beim Sachwertverfahren ist der Umstand, dass der Bodenwert getrennt vom Wert der darauf errichteten Immobilie berechnet wird. Während der Bodenwert in der Regel auf Basis des Vergleichswertverfahrens ermittelt wird, sind für die Berechnung des Gebäudewertes gemäß Sachwertverfahren die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes (Sachwert) maßgeblich. Erst aus der Addition beider Werte ergibt sich der abschließende Verkehrswert.

Wird im Sachwertverfahren der Gebäudewert errechnet, fließen neben Faktoren wie Wohnfläche und Bauqualität auch das Vorhandensein und die Beschaffenheit von Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten mit in die Analyse ein. Die Methodik stützt sich auf die Baukosten, die entstehen würden, wenn das Gebäude nochmals in dieser Form neu gebaut werden würde. Die Sachverständigen entnehmen diese angenommenen Herstellungskosten speziellen Tabellen. Im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus sind hierbei z. B. die Baukosten eines Reihenmittelhauses im Schnitt pro Quadratmeter geringer angesetzt.

Darauf aufbauend werden Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Gemeinhin wird aus Sachverständigensicht bei einer Wohnimmobilie von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen. Pro Jahr, das ein Gebäude auf dem Buckel hat, wird eine Wertminderung von 1,25 Prozent des ermittelten Gebäudewertes abgezogen. Beispiel: Wurden die baulichen Herstellungskosten einer 15 Jahre alten Immobilie mit 170.000 Euro berechnet, dann reduziert sich der Wert um rund 31.900 Euro auf 138.100 Euro. Diesem automatischen Wertverlust kann durch umfassende Sanierung und Modernisierung vorgebeugt werden, sodass etwa auch ein Gründerzeithaus mit zeitgemäßer Heizungsanlage, isolierten Fenstern und Fassaden quasi wieder Neubau-Qualität erreicht.

Abschließend wird beim Sachwertverfahren noch der sogenannte Marktanpassungsfaktor berücksichtigt, der gewährleistet, dass der letztlich angesetzte Wert des Objekts in Relation zu vergleichbaren Immobilien steht. Der Fokus liegt hier auf der Nachfrage: Ein Eigenheim in einer ländlichen, strukturschwachen Region wird einen geringeren Verkehrswert haben als die gleiche Wohneinheit im Villenviertel einer begehrten Metropole.

Sie möchten mehr über die Vorteile des Sachwertverfahrens erfahren? Wir beraten Sie umfassend und unverbindlich.

 

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Für Logistik eignen sich mehr Grundstücke als man denkt

Immer mehr Waren sind auf Reisen. Denn der Boom des Internethandels hält dank großer Online-Händler wie Amazon, Otto, Zalando und Ebay sowie zahlreicher kleiner Händler weiter an. Doch wie gelingt es, dass die Waren so schnell vor der Haustür liegen? Der Wunsch nach einer raschen Lieferung lässt immer mehr Dienstleister näher an den Kunden rücken. Das Wachsen des Online-Handels verändert auch den Markt für Logistikimmobilien.

Immer noch ist die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch und sie steigt weiter. Denn Europa wächst weiter zusammen, die Märkte werden einheitlicher, und somit steigt das Marktinteresse am Online-Vertrieb. Deutschland ist inzwischen zum distributionstechnischen Mittelpunkt und Verkehrsknotenpunkt in Europa geworden. Und ebenso ist die Logistikwirtschaft in Deutschland eine bedeutende, vielfältige und sehr dynamische Branche. Als Puffer-, Bündelungs- und Umschlageinrichtungen für Vor-, Zwischen- und Endprodukte an zahlreichen Stellen im Wertschöpfungsprozess sind Logistikimmobilien von Bedeutung.

Zwar werden die großen Logistikimmobilien, die heute noch den Markt bestimmen, immer von großer Bedeutung für die Verteilung von Waren sein. Allerdings stellt sich heute schon die Frage, wie die bestellten Waren noch schneller beim Kunden ankommen. Da der Online-Handel weiter zunimmt, besteht vor allem in den großen Städten ein immer größer werdender Bedarf an City-Logistik. Amazon beispielsweise unterhält bereits Logistikzentren in Innenstadtlagen, um die Kunden noch schneller zu erreichen. Da hier das Flächenangebot gering ist, sind die Grundstückspreise hoch.

Dabei kommt es bei Logistikimmobilien auf eine strategisch gute Lage und eine ausgezeichnete Anbindung an Zufahrtswege und Landports an. Ebenso wichtig ist aber auch, dass das Objekt 24 Stunden am Tag, sieben Tage die Woche bedient werden kann, trotz der dadurch eventuell entstehenden Lärm- und Lichtbelastung der Umgebung. Logistikflächen liegen deshalb idealerweise außerhalb von Kommunen. Flächenverbrauch, Verkehrsbelastung, Beschäftigungswirkung und Wertschöpfungsbeiträge müssen berücksichtigt werden, damit die richtige Ansiedlung am geeigneten Standort ermöglicht werden kann. Inzwischen werden auch Industriebrachen oder ehemalige Kasernen, sogenannte Brownfields, als Logistikflächen immer gefragter – trotz deutlich höherer Investitionskosten.

Grundsätzlich lassen sich drei Gebäudetypen für Logistikimmobilien unterscheiden: Lagerhallen, Umschlagsimmobilien und Distributionszentren. Weiterhin gibt es auch Spezialimmobilien wie beispielsweise Kühl-, Gefahrgut- oder Hochregallager. Außerdem kann Logistik natürlich auch ein Bestandteil einer gemischt genutzten Gewerbeimmobilie sein.

Die Logistikregionen verteilen sich über ganz Deutschland. Schwerpunkte sind die Regionen Hamburg, Rhein-Ruhr, Frankfurt und Rhein-Neckar, auch die Regionen Berlin, Leipzig, Kassel und Nürnberg sehr gefragt.

Überlegen Sie, was aus Ihrem Grundstück werden soll? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie ganz unverbindlich.

 

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Die Immobilie im Rosenkrieg – Was passiert damit?

„Was machen wir mit unserer Immobilie?“ Diese Frage stellen sich Paare, die sich scheiden lassen und Wohneigentum besitzen. Selten ist die Antwort darauf leicht. Schließlich geht sie mit vielen weiteren Fragen einher: Hat das Paar Kinder? Möchte ein Partner in der Immobilie wohnen bleiben? Welchem Partner gehören wie viele Anteile am Objekt?

Für eine möglichst einfache Übersicht gehen wir von folgendem Scheidungsfall aus: Ein Paar hat gemeinsam ein Haus gekauft und besitzt es zu gleichen Teilen. Ein Ehevertrag wurde nicht geschlossen. Das Paar hat zwei Kinder, die nach der Trennung bei ihrer Mutter wohnen werden. Es ergeben sich folgende Möglichkeiten:

Die Immobilie gehört weiter beiden; Mutter und Kinder bleiben darin wohnen

In diesem Fall einigen sich die Eltern, ob die Mutter an den Vater eine anteilige Miete zahlt, oder ob sie ohne Miete weiter dort wohnen kann. Möglich ist auch, dass die Mietzahlungen mit den Kosten für die Hypothek des Hauses oder den Unterhaltskosten verrechnet werden.

Die Mutter bleibt mit den Kindern in der Immobilie und zahlt den Vater aus

Bleibt die Mutter mit den Kindern im Haus wohnen, kann sie den Vater bei der Scheidung auch auszahlen. Der Wert der Immobilie wird hierfür mit der Restschuld, also mit den Hypotheken und Krediten, die noch abbezahlt werden müssen, verrechnet. Beispiel: Nehmen wir an, das Haus ist 400.000 Euro wert, wurde vor zehn Jahren gekauft, und 300.000 Euro müssen noch abbezahlt werden. Die Mutter müsste nach der Trennung die 300.000 Euro allein abbezahlen. Von den 100.000 Euro, die bereits abbezahlt sind, müsste sie dann noch 50.000 Euro an ihren Ex-Ehemann zahlen.

Das Haus wird auf die Kinder übertragen

Die Immobilie kann als Vorerbe oder Schenkung auf die Kinder überschrieben werden. Die Mutter kann dann mit ihnen darin wohnen bleiben und als Vormund – bis zum 18. Lebensjahr der Kinder – über das Haus verfügen.

Das Haus wird vermietet

Die Immobilie kann natürlich auch vermietet werden. Die Einnahmen können geteilt oder zur Tilgung der Restschuld verwendet werden.

Das Haus wird verkauft

Die beliebteste Lösung ist der Verkauf des Hauses. Der Erlös wird an beide gleich aufgeteilt. Hierbei ist wichtig, dass sich beide vor dem Verkauf von einem Experten beraten und den Wert der Immobilie schätzen lassen. Denn der Erlös soll für beide Ehepartner die Grundlage für den Neubeginn sein.

Das Haus wird in zwei Wohnungen geteilt

Verstehen sich die Partner noch gut, können sie die Immobilie auch teilen. Das muss allerdings die Gemeinde genehmigen, und es muss ins Grundbuch eingetragen werden.

Teilungsversteigerung

Kann sich das Paar nicht einigen, kommt es in der Regel zur Teilungsversteigerung. Diese muss von einem der Partner beim Amtsgericht beantragt werden. Hier wird allerdings meistens ein geringerer Erlös erzielt als beim Verkauf.

Fragen Sie sich, was mit Ihrer Immobilie während der Scheidung geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Bieterverfahren – Mehr Geld fürs Haus

Um mehr Spielraum bei den Preisverhandlungen zu haben, bieten Verkäufer ihre Immobilie oft zu einem höheren Preis an. Häufig hat das zur Folge, dass kein Käufer gefunden wird und die Immobilie zu lange zum Verkauf steht. Das macht Interessenten skeptisch. Schlussendlich muss die Immobilie für weniger verkauft werden, als sie wert ist. Beim Bieterverfahren kann das umgekehrt laufen.

Das Bieterverfahren eignet sich besonders bei Objekten, bei denen die Nachfrage entweder sehr hoch oder sehr niedrig ist. Bei einem weniger gefragten Objekt kann der Eigentümer mit einem niedrigeren Einstiegspreis die Anzahl an Interessenten erhöhen. Sind genügend Kaufinteressenten da, kann ein Profimakler ein Bieterverfahren durchführen. Der Makler dient hier als neutraler Vermittler. Der Vorteil für den Eigentümer ist: Das Bieterverfahren stärkt seine Verhandlungsposition. Dabei ist das Bieterverfahren weder eine Auktion, noch eine Zwangsversteigerung. Aber Vorsicht! Das Bieterverfahren birgt auch Risiken. Deshalb ist es ratsam, es einem Profi zu überlassen, da man hierfür genügend Erfahrung benötigt. Wer es selber durchführen möchte, sollte mindestens sehr gut vorbereitet sein.

Für die Durchführung eines Bieterverfahrens gibt es mehrere Möglichkeiten. Zum Beispiel eine „Open House“-Besichtigung. Hier erscheinen alle Interessenten zu einem bestimmten Termin zur Besichtigung. Dabei wird das Bieterverfahren eröffnet. Verkäufer ersparen sich so viele Besichtigungstermine. Der Nachteil dabei ist jedoch, dass der Verkäufer zuvor viel Marketing betreiben muss, um möglichst viele zahlungskräftige Interessenten zu finden. Zusätzlich lassen sich bei einem Besichtigungstermin mit vielen Interessenten diese nur schwer einschätzen. Denn zu solchen Terminen erscheinen gelegentlich auch Schnäppchenjäger, die kein seriöses Angebot abgeben. Ein Profimakler mit viel Erfahrung ist in der Lage, die Interessenten gut einzuschätzen.

Eine andere Möglichkeit ist die Einzelbesichtigung mit der Option auf ein Bieterverfahren. Diese empfehlen Immobilienexperten. Zunächst verläuft alles wie bei einem gewöhnlichen Hausverkauf. Die für das Bieterverfahren geeigneten Interessenten können bei der Einzelbesichtigung herausgefiltert werden. In den Anzeigen für die Immobilie muss jedoch auf drei Dinge hingewiesen werden: 1. Je nach Nachfrage kann ein Bieterverfahren durchgeführt werden. 2. Es erhält den Zuschlag, wer das höchste Gebot mit gesicherter Finanzierung abgibt. 3. Der Verkaufspreis kann vom Angebotspreis nach oben hin abweichen.

Hat der Makler die passenden Interessenten ausgewählt, werden sie über das Bieterverfahren informiert. Dann haben sie die Möglichkeit, bis zu einem festgesetzten Termin, ihr Angebot schriftlich abzugeben. Nach Ablauf der Frist teilt der Makler den Interessenten mit, wer den Zuschlag erhält. Jedoch ist hier das Angebot nicht bindend wie bei einer Auktion. Der Bieter kann von seinem Angebot zurücktreten. Andererseits muss der Verkäufer die Angebote auch nicht akzeptieren, wenn sie zu niedrig sind.

Möchten Sie den optimalen Preis aus Ihrer Immobilie herausholen? Kontaktieren Sie uns. Wir erledigen das für Sie.

 

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Weniger Besichtigungen dank 360-Grad-Rundgängen

Serie Immobilienvermarktung: 4

Erst klingelte das Telefon ständig, jetzt steht jeden Tag mindestens ein Besichtigungstermin an. Sogar am Wochenende! Richtig anstrengend sind die Termine, bei denen Massen von Interessenten vor der Tür stehen. Sowohl für Eigentümer als auch für potenzielle Käufer sind Besichtigungen zeit- und kraftraubend. Mit 360-Grad-Rundgängen lassen sich schon vor den Besichtigungsterminen geeignete Kaufinteressenten herausfiltern.

Immobilienverkäufer ersparen sich mit 360-Grad-Rundgängen viel Zeit, denn aus der hohen Zahl an Interessenten lässt sich so ganz leicht eine Vorauswahl treffen. Eigentümer brauchen dann nur noch diejenigen durch ihre Immobilie zu führen, die sich wirklich für das Objekt interessieren. Gerade dieses Selektieren ist eine Kernkompetenz von Maklern. Aus diesem Grund sollten Sie sich an einen Immobilienprofi wenden, der sich damit auskennt:

Wenn ein Makler Ihre Immobilie für das Exposé fotografiert, macht er bei dieser Gelegenheit Fotos mit einer 360-Grad-Kamera. Die 360-Grad-Aufnahmen können dann mit dem entsprechenden Tool – beispielsweise von Ogulo – online eingestellt werden. Über einen Link können sich Interessenten Ihr Objekt ansehen. Zu jeder Zeit und auf jedem beliebigen Endgerät, egal ob Smartphone, Tablet oder Desktop-Computer. Mithilfe des Tools kann sich der Interessent quasi durch die Zimmer bewegen – ähnlich wie bei Google Street View durch die Straßen.

Für die Interessenten sind aber zunächst nicht alle Räume einsehbar. Wer alle Zimmer virtuell besichtigen möchte, muss sich mit seiner E-Mail-Adresse registrieren. Besichtigungstourismus hat auf diese Weise keine Chance. Weiteres Plus:  Der Verkäufer hat schon die Kontaktdaten der tatsächlich Interessierten. Nur wer bereit ist, seine E-Mail-Adresse anzugeben, qualifiziert sich als potenzieller Käufer. Außerdem macht das Tool sichtbar, wie lange und ausführlich der Interessent die Immobilie in Augenschein nimmt. Fällt die Besichtigung insgesamt eher kurz aus oder nimmt sich der Interessent Zeit, um Zimmer für Zimmer genauestens unter die Lupe zu nehmen? Und gibt es Räume, für die der potenzielle Käufer sich besonders interessiert? An eben dieses Vorwissen kann der Eigentümer anknüpfen, indem er beim realen Besichtigungstermin die Vorzüge des jeweiligen Raumes hervorhebt oder eventuelle Mängel souverän anspricht.

Gegenüber einfachen Fotos hat die 360-Grad-Begehung den Vorteil, dass sich Interessenten die Räumlichkeiten besser vorstellen können. Denn bei der Entscheidung für eine Immobilie spielen neben praktischen auch emotionale Aspekte eine große Rolle. Und was diesen speziellen Wohlfühl-Faktor ausmacht, ist höchst individuell. Bei der virtuellen 360-Grad-Tour bekommt der Interessent die Gelegenheit, sich ungestört in diesen vier Wände zu „bewegen“, die vielleicht bald seine eigenen sind.

Auch nach der Besichtigung vor Ort können die Interessenten mittels des 360-Grad-Tools die Begehung noch einmal in Ruhe auf ihrem Computer oder Handy Revue passieren lassen. Sie können das Haus oder die Wohnung in Gedanken einrichten und kriegen eine Vorstellung davon, wie es sich anfühlt, hier zu Hause zu sein: Da wäre doch der richtige Platz für das Sofa, und das Babybett stellen wir dort hin. …Dank dieser Visualisierung fällt die Entscheidung leichter, Verkäufer ersparen sich viel Zeit und Aufwand – und aus Kaufinteressenten werden schließlich Käufer.

Möchten Sie sich unnötige Besichtigungen ersparen? Kontaktieren Sie uns. Wir kümmern uns darum.

 

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Zahl des Monats

82 %

Mehr als vier Fünftel der Deutschen haben außergewöhnliche Immobilienwünsche wie eine Studie von Interhyp ergab. Zum Beispiel würden 24 Prozent der Deutschen gerne in einem Landhaus, Bauernhaus oder einer Mühle wohnen. Ein Fünftel der Bundesbürger träumt von einem Bungalow. Das verwundert nicht, denn der Bungalow erlebt in den letzten Jahren eine kleine Renaissance.

Dagegen ist für 15 Prozent ein Penthouse die Traumimmobilie. Auch ein Loft, ein Studio oder ein Atelier wünschen sich 13 Prozent. Überraschenderweise träumt nur ein Zehntel der Deutschen von einer Villa, einem Schloss, beziehungsweise einem Gutshof oder Ähnlichem. Wenn es sich also die Deutschen aussuchen können, wohnen sie lieber außergewöhnlich.

 

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Ideen gefragt für spezielle Immobilien

Nicht immer erschließt sich der Nutzen einer Immobilie durch ihr Aussehen. Den Eigentümern von zum Beispiel stillgelegten Wassertürmen oder denkmalgeschützten Güterschuppen stellt sich oft die Frage: „Was mache ich damit?“ Denn oft sind sie sanierungsbedürftig oder befinden sich in komplizierten Lagen. Hier sind smarte Ideen gefragt, um eine Spezialimmobilie wieder nutzbar zu machen.

Egal ob Gewerbe- oder Wohnimmobilien – zuweilen ist es kaum zu glauben, was aus Spezialimmobilien gemacht werden kann. So geschehen in der Nähe von Kassel: Dort verwandelte ein junges Paar eine alte stillgelegte Trafo-Station in ihr Eigenheim. Lange stand das Objekt leer. Niemand hätte sich auch nur im Traum vorstellen können, was mit einem 90 Quadratmeter großen Hauptraum und anliegenden kleineren Räumen sowie einer 150 Quadratmeter großen Dachetage anzufangen ist. Eine solche Verwandlung ist mit Knowhow sowohl im Bereich Wohnen als auch im Gewerbebereich gut möglich.

Dabei empfiehlt es sich, einen Immobilienprofi zu Rate zu ziehen. Profimakler sind nicht nur an den Märkten sehr erfahren, sondern verfügen auch über die nötige Vorstellungskraft, um die Potenziale einer Spezialimmobilie zu erkennen und zu entwickeln. Sie können einschätzen, wie viel für Sanierung und Umbau aufgewendet werden und was gegebenenfalls baurechtlich beachtet werden muss.

Inzwischen entdecken immer mehr Menschen den alten Industriecharme für sich. Allerdings ist eines der größten Probleme einer solchen Spezialimmobilie häufig, dass sie lange ungenutzt war oder sich an einem entlegenen Orten befindet. Das macht nicht nur den Verkauf oft schwierig, sondern führt oft auch zu höheren Sanierungskosten. Im Moment sind solche Objekte oft noch Schnäppchen, da die Nachfrage danach gering ist.

Ein stillgelegtes Bahnhofsgebäude kann zum Beispiel in ein Büro für Start-Ups oder Ferienhaus umgewandelt werden. Immobilienprofis wissen, ob sich die Lage eignet für ein Büro oder eine Kapitalanlage wie eben ein Ferienhaus. Darüber hinaus ermitteln sie den real am Markt erzielbaren Preis und vielleicht haben sie auch schon einen Interessenten, der auf der Suche nach genau einem solchen Objekt ist. Denn ungewöhnliche Immobilien gibt es viele und immer öfter wird auch danach gesucht. Wo beispielsweise früher Flugzeuge gestartet sind, wohnen heute Menschen, so wie in einem Flughafentower in Schweden. Auch ein Wasserturm auf einem ehemaligen Bahnhofsgelände kann ein Ferienhaus sein.

Allerdings gibt es bei solchen ehemaligen Gewerbeimmobilien einiges zu beachten. Bevor sie zu einem Büro-, Wohn- oder Ferienhaus umgebaut werden können, muss eine Nutzungsänderung beantragt werden. Dies ähnelt einem Bauantrag. Der Eigentümer muss zum Beispiel nachweisen, ob die Nutzung als Wohnung baurechtlich möglich ist. Dazu kommen auch Nachweise über den energetischen Zustand des Objekts. Denn bei der Umnutzung solcher Gebäude werden Anforderungen an die Energieeffizienz gestellt. Die sind zwar weniger streng als bei Neubauten. Jedoch sind so alte Gewerbeimmobilien oft beim Thema Energieeffizienz weit von aktuellen Standards entfernt. Auf Dämmung, Heiztechnik, Belichtung, Belüftung, Statik und Brandschutz kommt es hierbei an. Immobilienmakler haben durch ihre langjährige Erfahrung meistens die richtigen Ideen, was aus einer Gewerbeimmobilie gemacht werden kann.

Haben Sie eine Spezialimmobilie anzubieten? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Wohnen im Alter – Selbstbestimmt bleiben

Viele junge Menschen denken nicht darüber nach, wo und wie sie im Alter wohnen werden. Obwohl die meisten nicht in ein Altersheim möchten. Zum Altersheim gibt es jedoch Alternativen, die ein selbstbestimmtes Leben weiterhin ermöglichen. Es ist aber ratsam, sich frühzeitig zu überlegen, welche Wohnform für einen selbst in Frage kommt.

1. Weiterwohnen in den eigenen vier Wänden

Die meisten, die sich in der eigenen Immobilie wohlfühlen, möchten auch im Alter darin wohnen bleiben. Wenn die Kinder aber aus dem Haus sind und das Treppensteigen schwerfällt, kann das eigene Haus schnell zu groß werden. Allerdings lässt sich das Eigenheim altersgerecht anpassen. So sind der Einbau eines Treppenlifts und das Verbreitern der Türen möglich. Für das Badezimmer gibt es breitere Wannen oder Duschen. Es können Wandstützgriffe angebracht oder die Dusche auch mit einer Sitzgelegenheit versehen werden. Für Rollstuhlfahrer gibt es auch passende WCs. Das kann zwar kostspielig und zeitaufwendig sein, aber so können ältere Menschen länger in ihrem Haus wohnen bleiben. Natürlich ist auch Pflege im eigenen Haus möglich. Häufig übernehmen das Familienangehörige. Wo sie das nicht übernehmen können, hilft ein Pflegedienst.

2. Wieder jung fühlen in der Senioren-WG

Wenn es bei Studenten klappt, warum nicht auch bei Senioren: die Wohngemeinschaft. Menschen, die sich in einer gleichen Lebensphase befinden, teilen sich eine Wohnung. Besonders Senioren, die über ein niedriges Einkommen verfügen, profitieren davon. Denn die Kosten für Miete, Nebenkosten, oder wenn mal etwas kaputt geht, werden ja geteilt. Ebenso teilen sich die Bewohner Küche und Bad, haben aber dennoch ihr eigenes Zimmer. Die Bewohner der WG können sich gegenseitig unterstützen und im Notfall ist immer jemand da. So wie Studenten lernen, selbstbestimmt zu leben, können sich Senioren ihre Selbstbestimmtheit bewahren.

3. Immer jemand da, der sich kümmert beim betreuten Wohnen

Senioren, die nach wie vor ihren eigenen Haushalt führen möchten, können beim betreuten Wohnen die Annehmlichkeiten eines Betreuungsservices genießen. Wer Unterstützung im Alltag braucht oder im Notfall Hilfe, für den ist immer ein Betreuer da. Je nachdem, wie selbständig noch jemand ist, erhält er entsprechend viel Betreuung. Senioren, die ihren Alltag noch größtenteils allein bewältigen können, benötigen auch nur wenig Betreuung. Sollten manche Tätigkeiten zunehmend schwieriger werden, kann die Betreuung angepasst werden.  Betreutes Wohnen gibt es sowohl in Einzelapartments oder auch in Wohngemeinschaften.

Haben Sie Fragen, welche Wohnform für Sie geeignet ist? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

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Bewertungsverfahren im Überblick: Das Vergleichswertverfahren

Um den Wert einer Immobilie herauszufinden, gibt es verschiedene Verfahren. In unserer Reihe stellen wir die wichtigsten vor. Dazu zählt auch das Vergleichswertverfahren. Wir erklären, wie dieses funktioniert und wann es angewandt wird.

Bei einem professionellen Gebäudegutachten wird häufig auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen, wenn es für die betreffende Immobilienart eine gewisse Anzahl vergleichbarer Objekte gibt. Darunter fallen in der Regel Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke sowie Reihenhäuser. Von einer Großstadtwohnung finden sich manchmal im gleichen Haus oder in der Straße ähnlich große und vergleichbar geschnittene Wohneinheiten. Dies macht eine preisliche Gegenüberstellung einfach.

Ist keine ausreichende Zahl ähnlicher Objekte hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung, Alter etc. vorhanden, sollte auf dieses Verfahren verzichtet und das Sachwertverfahren angewendet werden. Was es damit auf sich hat, erklären wir in einem späteren Teil unserer Reihe.

Als Grundlage einer vergleichenden Methodik werden die Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses herangezogen. Hier werden anonymisiert alle notariell beurkundeten Immobilientransaktionen gesammelt und analysiert.

Eine qualitativ sichere Einschätzung ist allerdings nur bei einer ausreichend großen Zahl vergleichbarer Verkaufsfälle möglich. Alternativ kann die Bodenrichtwertkarte herangezogen werden, die ebenfalls von den Gutachterausschüssen gepflegt wird. Die Übersicht wird aus der Kaufpreissammlung abgeleitet. Hier sind unter anderem die bauliche Nutzung sowie der Grundstückswert in den jeweiligen Lagen der Gemeinde aufgeführt. Mit einem solchen Abgleich ist ebenfalls der Immobilienwert fixierbar.

Außerdem wird der Gebäudeexperte bei der Wertermittlung Zu- und Abschläge einfließen lassen. Ist die Immobilie Umwelteinflüssen ausgesetzt oder liegt an einer viel befahrenen Straße sind dies Malus-Punkte, die ihren Wert mindern.

Wichtig ist dabei zu wissen, dass der Wert einer vermieteten Wohnung, die als Kapitalanlage verkauft werden soll, etwa 20 Prozent niedriger anzusetzen ist, als der einer bezugsfreien. Denn die meisten Interessenten sind auf der Suche nach einer neuen Bleibe zur Selbstnutzung. Wollen sie in eine vermietete Wohnung einziehen, müssen sie eine Eigenbedarfskündigung gegenüber den Mietern aussprechen. Diese Kündigungsart ist kompliziert und häufig langwierig.

Sie wollen Ihre Immobilie professionell bewerten lassen, wissen aber nicht welches Verfahren sich dafür anbietet? Kontaktieren Sie uns gerne.

 

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So finden Sie den richtigen Makler

Bei einem Immobilienverkauf ist an viel zu denken. Vor allem kostet er Zeit. Ständig klingelt das Telefon und wer da alles zur Besichtigung kommt, weiß man auch nicht. Verkauft ein Makler die Immobilie, können sich Eigentümer entspannen. Der Verkauf mit einem Makler läuft deutlich entspannter. Zumindest, wenn sich ein Profi darum kümmert. Doch woran erkennt man den?

Empfehlungen sind natürlich ein gängiges Mittel, um den richtigen Makler zu finden. Jedoch kann man auch bei Empfehlungen oder Tipps aus der Nachbarschaft mal daneben liegen. Wie können Sie erkennen, ob ein Makler Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie kompetent und mit vollem Einsatz unterstützt?

In der Regel kommt der richtige Makler aus der Region. Unternehmen, die bundesweit agieren, fehlt es oft an lokaler Kompetenz, sie sind nicht so gut mit den regionalen Märkten vertraut. Wenn Sie einen lokalen Makler gefunden haben, achten Sie auf seine Referenzen. Empfehlen ihn bereits andere aus Ihrer Umgebung? Präsentiert er Immobilien hochwertig? Oft bieten Profimakler zusätzliche Marketingmittel an wie zum Beispiel 360 Graf-Touren. So lassen sich Immobilien gut in Szene setzen, aber der Makler kann über die virtuelle Tour sehen, welche Interessenten die Immobilie wirklich kaufen möchten. Die Nachfrager, die sich besonders lange in der virtuellen Tour aufhalten und viele Räume anschauen, können durch ein Tracking-Verfahren selektiert werden. So muss auch nur mit den wirklich Interessierten ein Besichtigungstermin vereinbart werden.

Zudem ist ein Makler aus Ihrer Region natürlich bestens mit der Marktlage vertraut. Er weiß nicht nur, wie der Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln ist, sondern auch welches Verfahren anzuwenden ist: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Ebenso berät er Sie über den optimalen Verkaufspreis, den Sie am Markt erzielen können und mit welcher Verkaufsstrategie sie an den Markt treten. Profimakler sind Berater, die sich für Ihre Interessen voll einsetzen.

Ein weiteres Indiz für den richtigen Makler ist, wie viel Zeit er sich für Sie nimmt. Über eine Frage nach seiner Vorgehensweise erhalten Sie einen ersten Eindruck. Gibt er Ihnen eine Unternehmensbroschüre oder eine Übersicht über den Verkaufsprozess? Ist er in der Lage, Ihnen gegenüber alle Aktivitäten jederzeit offen zu legen? Zum Beispiel wird ein Profi immer eine vollständige Begehung Ihrer Immobilie und des Grundstücks vornehmen. Außerdem wird er Ihnen erst nach Einsicht in alle wichtigen Unterlagen Ihres Objekts einen Verkaufswert nennen. Ebenso kann er Ihnen seine Berechnungsmethode genau erklären und warum er diese gewählt hat.

Desweiteren kommt es darauf an, wie der Makler Ihre Immobilie präsentiert. Besitzt er eine geeignete Kameraausstattung? Kann er Ihr Objekt gut in Szene setzen? Ein Profi zeigt Ihnen unaufgefordert Exposés. Dabei ist auch wichtig, wo er Ihr Haus präsentiert. Hat er schon Interessenten in seiner Datenbank? Mindestens drei Internetplattformen sollte er nutzen, auf denen er Ihre Immobilie anbietet. Auch seine Unternehmenshomepage sollte gepflegt und aktuell sein. Zudem sollte er auch weitere Möglichkeiten wie Newsletter oder soziale Medien nutzen. Auch Inserate in Zeitungen sind heute immer noch wichtig.

Wollen Sie prüfen, ob wir der richtige Partner für Sie sind? Lassen Sie sich unseren Leistungskatalog und unsere Unternehmensbroschüre zukommen. Wir beraten Sie gerne.

 

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Den richtigen Preis verhandeln: Das müssen Immobilienverkäufer beachten

Studien belegen: Ein Großteil der Immobilieneigentümer schätzt den Wert der eigenen Immobilie zu hoch ein. Das wird spätestens dann problematisch, wenn es in die Preisverhandlungen geht. Denn ein zu hoher Preis führt zu langen Verkaufsprozessen. Am Ende wird die Immobilie dann oft unter Wert verkauft. Wir zeigen, wie Sie zum passenden Preis verkaufen.

Bevor es in die Preisverhandlungen geht, ist es für Immobilieneigentümer wichtig, ihre Immobilie und deren Wert genau zu kennen. Viele Eigentümer gehen mit der Einstellung, man müsse einen Spielraum für Verhandlungen lassen in den Verkauf. Immobilienexperten raten davon in der Regel ab. Denn Käufer sind durchschnittlich über ein Jahr damit beschäftigt, nach der passenden Immobilie zu suchen. Sie kennen den Markt also sehr gut und erkennen schnell, wenn der Preis für eine Immobilie zu hoch angesetzt ist. Interessieren sie sich trotz abschreckend hohem Preis für die Immobilie, werden sie spätestens bei der Besichtigung versuchen, den Preis herunterzuhandeln.

Um eine präzise Werteinschätzung zu erhalten, ist es für Verkäufer ratsam, sich an einen Makler oder anderen Immobilienexperten zu wenden. Dieser ist mit dem lokalen Markt vertraut und zieht außerdem auch individuelle Merkmale der Immobilie in seine Bewertung mit ein.

Wenn es in die Preisverhandlung geht, ist es entscheidend, dass auch Schwachstellen kommuniziert werden. Es muss klar werden, dass diese bereits in den angegebenen Preis mit einberechnet wurden. Sonst nutzen Kaufinteressenten sie, um den Verkaufspreis zu drücken.

Meist bietet es sich an, den Makler die Preisverhandlungen führen zu lassen. Dieser ist zum einen in solchen Gesprächen erprobt, zum anderen hat er das nötige Know-How, um Fragen der Käufer gezielt zu beantworten. Profimakler wissen genau, wie sie die Interessen beider Parteien miteinander vereinen können. Außerdem sind sie anders als der Verkäufer unvoreingenommen, da sie keine emotionale Verbindung zur Immobilie haben.

Eine Alternative zum klassischen Inserat kann übrigens das Bieterverfahren sein. Hier wird ein Mindestpreis vorgegeben, Bieter entscheiden dann selbst, wie viel sie für die Immobilie bereit sind zu zahlen. Diese Art der Preisfindung ist besonders in Gebieten, in denen Immobilien stark nachgefragt sind lohnenswert.

Sind mehrere Interessenten vorhanden, kann es auch unabhängig vom Bieterverfahren dazu kommen, dass diese von sich aus ein höheres Angebot machen, um sich einen Vorteil zu verschaffen. Das ist rechtlich vollkommen in Ordnung. Wichtig ist nur, dass Sie die Angebote genau prüfen. Denn nichts ist ärgerlicher, als sich für einen Interessenten zu entscheiden, der am Ende keine Finanzierung von der Bank erhält.

Sie wissen nicht, wie viel Ihre Immobilie wert ist oder brauchen Unterstützung bei den Preisverhandlungen? Kontaktieren Sie uns jetzt ganz unverbindlich. Wir helfen Ihnen gerne.

 

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Mit Wohnungstausch Stress vermeiden

Ein passendes Haus zum Kauf zu finden, ist durch die derzeitige angespannte Lage am Immobilienmarkt nicht einfach. Für ältere Menschen, die eine altersgerechte Wohnung suchen, ist es ebenso schwer wie für die junge Familie, die sich vergrößern möchte, weil bald der Nachwuchs da ist. Damit die richtigen Verkäufer zusammenfinden und sich Stress ersparen, hilft der Immobilientausch.

Die Gartenpflege, die früher Spaß machte, wird im Alter immer mehr zu anstrengender Arbeit. Auch der Hausputz kostet mehr Kraft. Die Treppe in den ersten Stock wird gefühlt immer höher. Und einige Zimmer bleiben ungenutzt, seitdem die eigenen Kinder aus dem Haus sind. Oft ist für ältere Menschen das Wohnen in den eigenen vier Wänden schwieriger. Deshalb suchen sich viele Senioren lieber eine altersgerechte Wohnung in zentraler Lage, mit kurzen Wegen zum Einkaufen und zu Ärzten. Einen Käufer für das eigene Haus zu finden, ist derzeit nicht schwer. Eine passende Wohnung zu finden, ist es im Moment schon.

Junge Familien, bei denen der Nachwuchs unterwegs oder schon da ist, suchen dagegen händeringend nach einem Häuschen mit genügend Platz, mit einem Zimmer für jedes Kind und vielleicht noch einem Garten zum Spielen. Auch für sie ist es im Moment nicht einfach, an ein passendes Häuschen zu kommen.

Sowohl ältere Menschen als junge Familien zögern deshalb im Moment, sich auf den Immobilienmarkt zu begeben. Der Tausch von Immobilien hilft hier aus. So können die Anstrengungen und der Stress der Wohnungssuche vermieden werden. Der Immobilientausch geht schnell, ist einfach und spart Geld.

Wer seine Immobilie zum Tausch anbieten möchte, inseriert sie nicht, sondern wendet sich an einen Makler. Auch wenn vielleicht derzeit noch nicht viele Makler den Immobilientausch anbieten, entdecken immer mehr diese Verkaufsvariante für sich. Der große Vorteil dabei ist: Sie haben weniger Konkurrenz. Somit haben Sie größere Chancen, in kurzer Zeit das passende Haus zu finden.

Wenn Sie den passenden Makler gefunden haben, nimmt dieser Ihr Angebot auf und bietet Ihnen andere Tauschobjekte zur Auswahl an. Ist die richtige Immobilie für Sie dabei und dem anderen Anbieter passt Ihr Objekt, so kann getauscht werden.

Ist ein Tausch zustande gekommen, wird jeweils ein normaler Kaufvertrag aufgesetzt – denn auch beim Immobilientausch handelt es sich um einen Verkauf. Es kauft also jeder das Wohnobjekt des anderen. Das heißt auch, dass derjenige, der das teurere Objekt kauft, die Differenz bezahlt. Grundlage für die Preise ist natürlich eine Bewertung eines unabhängigen Dritten, also eines Maklers. Der Rest entspricht dem üblichen Ablauf beim Verkauf einer Immobilie. Es werden die nötigen Unterlagen benötigt und beim Notar wird alles unter Dach und Fach gebracht.

Interessieren Sie sich für den Tausch Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Zahl des Monats

146 m²

So groß ist das durchschnittliche Eigenheim der Deutschen. Das ergab die Interhyp Wohntraumstudie. Die durchschnittliche Mietwohnung hingegen ist mit 77 m² nur etwas größer als die Hälfte. Kein Wunder also, dass ein Großteil der Umfragen-Teilnehmer von den eigenen vier Wänden träumen. Denn 56 Prozent der Deutschen leben in einer Wohnung, die kleiner 100 m² ist.

Und wie soll das perfekte Eigenheim aussehen? Für 60 Prozent fällt die Wahl hier auf ein freistehendes Einfamilienhaus. 17 Prozent würden am liebsten in einer Wohnung im Mehrfamilienhaus leben und 11 Prozent bevorzugen die Doppelhaushälfte. Tatsächlich leben mit 63 Prozent die meisten Umfrage-Teilnehmer, unabhängig von Miete oder Eigenheim, in einer Wohnung im Mehrfamilienhaus.

 

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Der Einzelhandel kehrt zurück

Lange Zeit wurde darauf verzichtet. Jetzt wird dieses Konzept allmählich wiederentdeckt: Der Einzelhandel kehrt in die Wohntürme zurück. Wo in der Vergangenheit reine Wohnhäuser gebaut wurden, entwerfen heute moderne Projektplaner und Quartiersentwickler wieder Immobilien mit Platz für Gewerbe. Dabei kommt es auf einen guten Mix an.

Immer öfter befinden sich die Einkaufsmöglichkeiten wie Supermärkte oder Boutiquen nicht mehr ein paar Straßen weiter in einem Flachbau oder im Einkaufszentrum. Die gefragten und sich entwickelnden Quartiere wie die Europacity in Berlin, das Europaviertel in Frankfurt, die Hafencity in Hamburg oder der Medienhafen in Düsseldorf sind keine reinen Wohngebiete mehr. Hier entstehen Gebäude, die Wohnen und Gewerbe verbinden.

Denn die Ansprüche an moderne Quartiere sind gewachsen. Wohnen, Arbeit und Freizeitgestaltung werden immer mehr „zusammengedacht“. Inzwischen wird nicht mehr nur Platz für Geschäfte oder gute Restaurants im Erdgeschoss eingeplant. Der Trend geht zu sogenannten „Amenities“. Hierbei handelt es sich um Gemeinschaftsräume und Service-Leistungen wie ein Fitnessstudio, ein Wellnesscenter, ein Concierge, der Pakete annimmt, oder eine Dachterrasse, die für Veranstaltungen gebucht werden kann. Aber auch Kinos, Apotheken oder Bars ziehen in die neuen Wohngebäude ein.

Da erkannt wurde, dass es auf die Mischung in den modernen Quartieren ankommt, wird bei der Planung auf ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Wohn- und Bürogebäuden geachtet. Dazu beschäftigen sich Quartiersentwickler detailliert mit Mikro- und Makrostandort. Hier ist wichtig: Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Autobahn, Bahnhof oder Flughafen? Welche Arbeitgeber sind vor Ort oder daran interessiert, dort einen Firmenstandort zu errichten? Möchten die Mitarbeiter hier überhaupt in der direkten Umgebung ihrer Büros leben?

Hier kommt es besonders auf die Zielgruppe an. Arbeiten die Leute hier dauerhaft oder nur projektweise? Für die Zielgruppe, die nur projektweise in dem neuen Quartier beschäftigt ist, bieten sich Service-Apartments an. Das sind kleinere möblierte Wohnungen, die den Service eines Hotels mit den Vorteilen einer eigenen Wohnung verbinden.

Zudem sind die modernen Quartiere auch interessant für überregionale und ausländische Zielgruppen. Durch die gestiegenen Bau- und Grundstückskosten hat sich auch die Klientel für Neubauwohnungen in zentralen Metropollagen geändert. Hier reicht eine einfache Ausstattung oder weite Wege zu Arbeitsplatz oder Geschäften nicht aus. Bei modernen Wohnungen und Umgebungen spielen Lebensqualität und Effizienz eine herausgehobene Rolle.

Deshalb kommt es bei der Entwicklung eines Quartiers, in dem viele Leute wohnen und viele Unternehmen ihren Sitz haben möchten, auf eine gute Standortanalyse an. Wohnquartiere sind heute ohne Flächen für Gewerbe kaum noch denkbar.

Möchten Sie wissen, wie gut der Standort Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Zahl des Monats

84 %

Mehr als vier Fünftel der Deutschen möchten lieber in den eigenen vier Wänden wohnen als zur Miete. Und das sagen nicht nur jene an, die noch zur Miete wohnen, sondern auch jene, die bereits ihr Eigenheim besitzen und die Kaufentscheidung nicht bereuen. Das ergab eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey für Spiegel Online.

Mehr als jeder Dritte unter den 30 bis 39 Jährigen plant laut der Umfrage in den nächsten fünf Jahren eine Wohnung oder ein Haus „auf jeden Fall“ oder „eher“ zu kaufen. Und das, obwohl allen Befragten klar ist, dass die aktuellen Preise am Immobilienmarkt hoch sind. Obwohl EU-weit die Wohneigentumsquote in Deutschland am niedrigsten ist und nur etwa jeder zweite im Eigenheim wohnt, hegt die Mehrzahl der Deutschen doch den Wunsch nach dem eigenen Häuschen.

 

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Immobilie inserieren! – Aber wo?

Wer früher ein Haus verkaufen oder vermieten wollte, der hat ganz einfach ein Inserat in die Zeitung gesetzt. Heute läuft das anders ab. Immobilienportale, Facebook-Anzeigen und -Gruppen sind die modernen Wege, um die eigene Immobilie an den Mann oder die Frau zu bringen. Aber welche dieser zahlreichen Plattformen eignet sich für Sie am besten?

Immobilienscout24 ist wohl das bekannteste der Immobilienportale im Internet. Dementsprechend sind hier auch die meisten Mieter und Käufer unterwegs. Das hat seine Vor- und Nachteile. In Zeiten, in denen die Nachfrage sehr viel höher ist als das Angebot, kann die Wahl eines weniger bekannten Portals zu einer gewollten Selektion führen. Hinzukommt, dass verschiedene Plattformen unterschiedliche Preise für eine Anzeige nehmen. Bevor Sie sich für eine entscheiden, lohnt es sich also Preise zu vergleichen. Welches Portal letztendlich das beste Preis-Leistungsverhältnis bietet hängt auch von der Laufzeit der Anzeige und weiteren gebotenen Services ab. Interessante Alternativen zu Immoscout sind unter anderem Immowelt, Immonet und eBay Kleinanzeigen.

Bei der Vermietung reicht es gerade in den Ballungsgebieten aus, nur auf einem Portal zu inserieren, für Verkäufer hingegen ist es ratsam, das Angebot auf mehreren Seiten zu streuen. Schließlich ist der Hauskauf eine Angelegenheit, die Interessenten sich gut überlegen. Aus unzähligen Anfragen ist am Ende somit oft nur ein Bruchteil tatsächlich an der Immobilie interessiert.

Eine interessante Alternative zu den speziell auf Immobilien fokussierten Portalen können Facebook-Anzeigen und Posts in Gruppen sein. Der Post in einer passenden Gruppe ist sogar kostenlos. In dem sozialen Netzwerk gibt es viele Gruppen, die genau für diesen Zweck gemacht sind. Diese Art des Inserierens eignet sich vor allem dann, wenn Sie vermieten wollen besonders gut. Wenn Sie Ihre Immobilie hingegen verkaufen, dann ist eine Facebook-Anzeige vermutlich die interessantere Version. Hierbei müssen Sie kein hohes Budget aufwenden und können eine spezifische Zielgruppe definieren, indem Sie zum Beispiel nach Interessen filtern. Nach Alter, Herkunft oder Geschlecht dürfen Sie hierbei allerdings nicht segmentieren. Damit möchte Facebook Diskriminierung vorbeugen.

Wenn Sie sich für das Vermieten oder Verkaufen mit Makler entschieden haben, kann dieser das Bewerben Ihrer Immobilie auf Facebook für Sie übernehmen. So erhalten Sie auch keine unzähligen Anfragen auf Ihr privates Profil. Der Makler wird Ihr Angebot außerdem auf seiner eigenen Webseite und Facebook-Seite teilen und so zusätzliche Interessenten erreichen.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten und wissen nicht, welche Plattform für Sie die beste ist? Wir beraten Sie gerne und übernehmen die Vermarktung für Sie.

 

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Höherer Preis in kürzerer Zeit – Mit Home Staging

Die meisten Eigentümer fragen sich, wie sie mehr Geld für ihre Immobilie erhalten oder wie sie schneller verkaufen können. Mit „Home Staging“ gelingt beides. Mit Home Staging wird die Immobilie für den Verkauf gezielt inszeniert.

Beim Verkauf eines Gebrauchtwagens ist es selbstverständlich, dass das Fahrzeug aufwendig gereinigt und optisch aufgewertet wird. Bei Immobilien übernimmt Home Staging diese Aufgabe.

Anstatt einem Interessenten die Immobilie im bewohnten oder leeren Zustand zu zeigen, wird es beim Home Staging „entpersonalisiert“. Das heißt, dass persönliche Gegenstände verschwinden und dem Raum mit geringem Aufwand eine „neutrale“ Einrichtung gegeben wird. Wer im Restaurant einen Tisch reserviert hat und dort noch die Teller des Vorgängers findet, hat kaum einen guten Eindruck vom Restaurant. So ist es auch mit Immobilien.

Bei leeren Räumen dagegen fällt es Interessenten oft schwer, sich diese eingerichtet vorzustellen und Proportionen und Möglichkeiten zu erkennen. Deshalb erhalten leere Räume beispielsweise dezent Möbel, Farben, Licht und Dekorationen. Dabei wird darauf geachtet, dass die Räume großzügiger erscheinen. Inzwischen gibt es hierfür günstige Angebote für Einrichtungsgegenstände, wie zum Beispiel Möbel aus Pappe. Eine solche „Dekoration“ von Räumen erleichtert dem Interessenten, sich das neue Zuhause besser vorzustellen. Oft fragen Interessenten sogar, ob sie diese Möbel miterwerben können.

Durch den gewonnenen Eindruck, entscheidet sich ein Interessent schneller, die besichtigte Immobilie zu kaufen. Somit ist Home Staging eine gute Hilfe für den Verkäufer, um seine Immobilie optimal zu präsentieren. Raumproportionen werden besser sichtbar und Besonderheiten des Objekts werden in den Fokus gerückt – und das schon für die Onlinepräsentation oder das Exposé.

Bei fast zwei Dritteln der Immobilienverkäufe, bei denen Home Staging eingesetzt wurde, konnte genau der Angebotspreis erzielt oder sogar übertroffen werden. Ein Fünftel davon erreichte sogar einen Verkaufspreis, der 15 Prozent über dem Angebotspreis lag. Das belegt eine Umfrage unter amerikanischen Immobilienmaklern. Die Erste Vorsitzende der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) Iris Houghten betont, dass der erste Preisnachlass im Allgemeinen immer höher ist als die Kosten für Home Staging.

Auch die Vermarktungsdauer konnte durch Home Staging um mehr als die Hälfte gesenkt werden. Denn über ein Viertel der Kaufinteressenten neigt dann dazu, über kleinere Makel der Immobilie hinweg zu sehen. Ebenso ist fast die Hälfte der potenziellen Käufer eher bereit, eine „gestagete“ Immobilie zu besichtigen, die sie zuvor online gesehen haben.

Mit Home Staging können Sie perfekt Ihre Immobilie für die gewünschte Zielgruppe einrichten und somit Ihren Verkaufspreis und die Vermarktungsdauer optimieren.

Haben Sie Fragen zur Vermarktung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Foto: AndreyPopov

Analyse vor Bauchgefühl – Was ist meine Immobilie wert?

Die Preise für Immobilien sind in vielen Regionen auf Rekordhöhe gestiegen. Doch die wenigsten Menschen können einschätzen, was ihr Eigenheim derzeit eigentlich wert ist. Wer aktuell verkauft, wird sich vielleicht in den Ergebnislisten der Immobilienportale orientieren. Aber sind die Angebotspreise auch der Wert, für den die Immobilie den Besitzer wechselt? Ganz so einfach ist es leider nicht. Lesen Sie hier, worauf Sie bei der Preisfindung achten müssen.

Bei den zur Zeit hohen Immobilienpreisen lohnt es sich für Eigentümer, wenn sie Ihre Immobilie verkaufen. Um aber weder sich Geld entgehen zu lassen, noch auf dem zum Kauf angebotenen Haus sitzenzubleiben, muss der Verkäufer wissen, wie hoch der marktübliche Preis ist. Denn: Es gibt große regionale Unterschiede. Mit den Preissteigerungen für Immobilien in Metropolen können Häuser in ländlichen Regionen oder den Randzonen der großen Städte meist nicht mithalten.

Daher ist es ratsam, die Immobilienbewertung einem erfahrenen Immobilienexperten zu überlassen. Denn um einen realen Wert eines Hauses zu ermitteln, müssen viele lokale Marktfaktoren berücksichtigt werden.

Dafür ist Expertenwissen, die Kenntnis der aktuellen Situation am Immobilienmarkt und viel Erfahrung nötig. Das kann ein Immobilienprofi, der sich Tag für Tag mit der Preisdynamik vor Ort beschäftigt.

Denn Hauptkriterium des Wertes einer Immobilie ist neben dem Zustand und der Ausstattung vor allem die Lage. Wie gut ist die Verkehrsanbindung? Wie hat sich das Viertel in den letzten Jahren entwickelt. Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Schulen? Und wie wirken die folgenden Faktoren auf die Preisentwicklung ein?

Da wären zum einen die Größe des Grundstücks, der Anteil der Gemeinschaftsflächen und die Wohnfläche. Aber auch die Art der Immobilie, die Ausstattungsstandards und das Baujahr wirken auf den Preis ein. In einer sorgfältigen Analyse werden durchgeführte Renovierungen und bauliche Veränderungen sowie  die aktuelle Marktlage und Besonderheiten berücksichtigt. Bauchgefühl ist fehl am Platz.

Profis unterscheiden zwischen drei unterschiedliche Verfahren, die von der Art des Objekts abhängen: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel für unbebaute  Grundstücke und Eigentumswohnungen angewandt. Beim Verkauf von Häusern, für die es keine Vergleichsobjekte gibt, erfolgt die Wertermittlung anhand des Sachwertverfahrens.  Das Ertragswertverfahren wird bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien angewandt, vor allem wenn es um die Ermittlung von Renditen geht.

Wer nur eine erste Orientierung sucht, wie viel seine Immobilie wert ist, kann auch Onlinebewertungen nutzen. Aber Vorsicht: die Durchschnittswerte können erheblich vom tatsächlichen Wert der eigenen Immobilie abweichen. Denn ob eine Ausstattung hochwertig oder „normal“ ist, ist subjektiv. Deswegen ist die Einwertung der Immobilie vor Ort von einem lokalen Marktexperten nicht zu ersetzen.

Möchten Sie wissen wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns. Gerne bewerten wir Ihre Immobilie.

 

Foto: © SvetaZi

Immobilie in der Scheidung – Das sind Ihre Möglichkeiten

Wenn Paare sich scheiden lassen und eine gemeinsame Immobilie besitzen, stellt sich die große Frage: Was passiert jetzt damit? Die Antwort ist nicht immer einfach und hängt von vielen Faktoren ab. Hat das Paar Kinder, möchte ein Partner in der Immobilie wohnen bleiben und zu welchen Anteilen gehört die Immobilie welchem Partner?

Um eine Übersicht aller Möglichkeiten zu geben, gehen wir der Einfachheit halber von einem Scheidungsfall aus, in dem das Paar das Haus gemeinsam gekauft hat und es beiden zu gleichen Teilen gehört. Nennen wir dieses Paar Herr und Frau Meier. Die beiden haben keinen Ehevertrag geschlossen und wie die meisten Paare nicht mit einer Scheidung gerechnet. Außerdem haben sie zwei Kinder, die nach der Trennung bei Frau Meier wohnen werden. Nur wo – das ist hier die Frage. Denn das Paar ist sich nicht sicher, was mit dem Haus geschehen soll. Ein Immobilienexperte nennt ihnen die folgenden Optionen:

Frau Meier bleibt mit den Kindern in der Immobilie wohnen. Diese gehört weiterhin beiden.

Die beiden einigen sich darüber, ob Frau Meier an Herrn Meier Miete zahlen muss, ob sie ohne weitere Zahlungen im Haus wohnen bleiben kann oder ob die Mietzahlungen gegebenenfalls mit den Kosten für die Hypothek des Hauses oder den Unterhaltskosten verrechnet werden können. Damit keiner der Partner benachteiligt wird, bietet es sich auch hier an, sich rechtliche Unterstützung zu suchen.

Frau Meier bleibt mit den Kindern in der Immobilie und zahlt Herrn Meier aus.

Wenn Frau Meier mit den Kindern im Haus wohnen bleiben möchte, kann sie alternativ auch ihren Noch-Ehemann bei der Scheidung auszahlen. Dafür wird der Immobilienwert mit der Restschuld, also den Hypotheken und Krediten, die noch abbezahlt werden müssen, verrechnet. Im Fall der Meiers ist das Haus 300.000 Euro wert, die beiden haben das Haus vor 10 Jahren gekauft und müssen noch 200.000 Euro abbezahlen. Diese 200.000 Euro würden in Zukunft alleine von Frau Meier gezahlt. Da 100.000 Euro des Hauses bereits abbezahlt sind, muss sie außerdem 50.000 Euro an Herrn Meier zahlen. Diese Möglichkeit ist nur dann praktikabel, wenn der im Haus bleibende Partner sich die Tilgung des Kredits auch alleine leisten kann.

Das Haus wird als Vorerbe oder Schenkung auf die Kinder übertragen. Frau Meier bleibt bis auf Weiteres mit den Kindern darin wohnen.

Bleibt Frau Meier im Haus wohnen, gibt es noch eine weitere Möglichkeit, die Eigentumsverhältnisse zu klären: Die Immobilie kann entweder als Vorerbe oder als Schenkung auf die Kinder des Paares überschrieben werden, mit denen Frau Meier vorerst in der Immobilie wohnen bleibt. Als Vormund der Kinder kann sie bis zu deren 18. Lebensjahr über das Haus verfügen. Diese Alternative bietet sich allerdings eher bei Familien an, die nur ein Kind haben. Denn bei Geschwistern könnte es später zu Streitigkeiten kommen.

Herr und Frau Meier teilen das Haus in zwei Wohnungen, von denen jeder eine behält.

Die Wohnungsteilung ist dann interessant, wenn beide Partner sich noch gut verstehen und sich grundsätzlich vorstellen können, in der Nähe des anderen zu wohnen. Die Teilung kann jedoch nicht ohne Genehmigung von der Gemeinde vorgenommen werden. Außerdem muss sie im Grundbuch eingetragen werden.

Herr und Frau Meier behalten das Haus und vermieten es. Die Mieteinnahmen werden geteilt.

Wenn beide Partner aus dem Haus ausziehen wollen, besteht auch die Möglichkeit, das Haus zu vermieten und die Einnahmen zu teilen. Diese Option ist zum Beispiel dann interessant, wenn später eines der Kinder in dem Haus wohnen möchte.

Herr und Frau Meier verkaufen das Haus gemeinsam und teilen den Erlös.

Neben der Option, dass einer der Partner in der Immobilie bleibt und den anderen Partner auszahlt, ist der Verkauf eine der beliebtesten Varianten bei der Scheidung. Beide Parteien erhalten die Hälfte des Erlöses. Wichtig ist, dass das Paar sich vor dem Verkauf gut von einem Experten beraten und den Immobilienwert schätzen lässt. Schließlich soll der Erlös aus dem Verkauf für beide die Grundlage für einen Neubeginn sein.  

Herr und Frau Meier werden sich nicht einig und es kommt zu einer Teilungsversteigerung.

Wenn Paare sich nicht einigen können, bleibt oft nur noch die Teilungsversteigerung. Diese muss von einem der Partner beim Amtsgericht beantragt werden. Im Vergleich zum Verkauf wird hier jedoch meist ein geringerer Erlös erzielt. Die Meiers können sich zum Glück ohne Gericht einigen und beschließen, das Haus gemeinsam zu verkaufen.

Sie lassen sich scheiden und wissen nicht, welche der Optionen in Ihrer individuellen Situation die passende ist? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

 

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Immobilienverkauf: Wie erreichbar muss ich sein?

Ständig klingelt das Telefon? Ihr E-Mail-Postfach quillt über? Die Nachfrage am Immobilienmarkt ist weiterhin hoch. Bereits kurz nach der Veröffentlichung ihrer Anzeige können sich Immobilienverkäufer vor Anfragen oft kaum noch retten. Damit Verkäufern kein gutes Angebot durch die Lappen geht, müssen sie fast immer erreichbar sein. Und das etwa drei Monate lang. Denn solange dauert es in der Regel, eine Immobilie zu verkaufen. Lesen Sie hier ein paar Tipps, wie Sie das schaffen können.

Immobilienverkäufer stehen meistens vor der Frage: Habe ich nach der Arbeit noch Zeit und Kraft, mich um den Hausverkauf zu kümmern oder opfere ich meine wenige Freizeit an den Wochenenden dafür? Unter Umständen müssen Verkäufer sogar während der Arbeit erreichbar sein. Um sich also viel Zeit zu sparen, benötigen Sie einen genauen Plan.

Es empfiehlt sich, die Anrufe von Interessenten persönlich anzunehmen. Denn nur so wirken Sie auf den Interessenten mit dem besten Angebot am seriösesten. Wenn ein Interessent Sie mehrmals nicht erreicht, wird er schnell aufgeben und nach einer anderen Immobilie suchen. Auf einen Anrufbeantworter kann ganz verzichtet werden. Oder sprechen Sie gern darauf? Wenn Sie dagegen eine Vertrauensperson haben aus Ihrer Familie oder Ihrem Freundeskreis, zu der Sie Anrufe weiterleiten können, ist das eine bessere Option. Falls diese Möglichkeiten für Sie nicht in Frage kommen, dann überlassen Sie das lieber einem erfahrenen Immobilienprofi, der es gewohnt ist, Interessenten zu managen.

Wenn Sie sich doch selbst darum kümmern möchten, können Sie sich auch ein preiswertes Zweit-Handy mit einer Prepaid-Karte zulegen. Allerdings kommt hier hinzu, dass Sie sich dafür mit Ausweis registrieren müssen. Dann aber können Sie die Nummer in Ihrer Anzeige angeben und wenn dieses Telefon klingelt, wissen Sie, dass es nur ein Interessent sein kann. Zudem hat es den Vorteil, dass Sie Ihre private Telefonnummer nicht verraten. Bei dem Zweithandy können Sie auch Ihre Mailbox besprechen und Interessenten darum bitten, über das Formular Ihrer Onlineanzeige oder per E-Mail mit Ihnen Kontakt aufzunehmen. Versichern Sie, dass Sie sich umgehend zurückmelden werden – was Sie in Ihrem eigenen Interesse natürlich auch tun. Schließlich möchten Sie ja einen zahlungskräftigen Kaufinteressenten nicht verlieren.

Wer nicht ständig telefonisch erreichbar sein kann, dem bleibt natürlich noch die elektronische Post. Hier ist es nicht verkehrt, wenn Sie sich extra eine E-Mail-Adresse für den Verkauf Ihrer Immobilie einrichten. Zum Beispiel „Hausverkauf@xymail.de“. Auch das hat den Vorteil wie beim Prepaid-Handy, dass Sie nicht Ihre private E-Mail-Adresse preisgeben müssen. Zudem verschwinden dann auch keine Interessenten unter Ihren anderen privaten oder geschäftlichen Mails. Aus der Masse an Anfragen gilt es dann, den besten Käufer zu finden und ernstgemeinte von weniger interessierten zu unterscheiden. Das macht viel Arbeit. Ein Immobilienprofi hilft Ihnen zu selektieren. Er führt auch Bonitätsprüfungen durch.

Wenn Sie die E-Mails auch mit Outlook, Thunderbird oder einem anderen E-Mail-Programm verwalten, können Sie die Interessenten auch mit dem jeweils dazugehörigen Kalender verknüpfen und in separaten Ordnern speichern. So behalten Sie den Überblick über den jeweiligen Schriftverkehr, die Kontaktdaten und die verabredeten Termine. Das erweist sich als besonders nützlich, wenn Sie mit den jeweiligen Interessenten Besichtigungstermine vereinbaren.

Fehlt Ihnen die Zeit, um sich optimal um den Verkauf Ihrer Immobilie zu kümmern? Kontaktieren Sie uns! Wir übernehmen das für Sie.

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Hohe Immobilienpreise jetzt trotzdem anlegen?

Immobilien sind grundsätzlich eine interessante Anlageform, bieten sie doch hohe Renditen. Jedoch ist die Frage, ob jetzt der richtige Zeitpunkt zum Anlegen ist. Jörg Winterlich und Michael Wiesendorf von der Immobilien Investment Akademie verraten im Interview, ob die Zeit zum Anlegen jetzt günstig ist.

Interview von Adrian M. Darr

Lohnt sich derzeit für den Eigennutzer eine Investition in Immobilien?

Wiesendorf: Wenn Sie in ein bestimmtes Viertel wollen, wo die Wohnqualität genau so ist, wo Sie schon immer hin möchten, dann kommt es auf 10 bis 15.000 Euro Kaufpreis rauf oder runter nicht an. Wenn wir das ganz einfach herunterbrechen wollen: da ist das Thema nicht der Preis, sondern die Lage, die individuelle Befindlichkeit, wo Sie hin möchten oder was Sie sich leisten können.

Winterlich: Absolut richtig. Eine Eigennutzung ist immer ein emotionales Thema. Eine Eigennutzungsimmobilie wird nicht unter wirtschaftliche Gesichtspunkte gesehen oder die spielen nur ganz am Rande eine Rolle, sondern das ist immer eine Frage der emotionalen Entscheidung. Man kann natürlich auch bei einer eigengenutzten Immobilie einen guten Griff machen. Aber wirtschaftlich ist es für den guten Teil der Leute nicht das, was man unter rational vernünftigen Gesichtspunkten tun würde. Der Eigennutzer trägt natürlich das komplette Risiko, er hat keinerlei steuerlichen Vorteil oder Absetzungsmöglichkeiten und er muss quasi für diese Immobilie komplett einstehen mit seinem bereits versteuerten Nettoeinkommen, seinem Gehalt. Die Frage ist jetzt immer, wenn man mal 30 Jahre in die Zukunft schaut, was ist dann diese Immobilie in dieser Lage überhaupt wert? Es kommt sehr auf die Lage an. Aber Achtung! Eigennutzung und Investment liegen ganz weit auseinander. Eigennutzung ist eigentlich nie ein Investment.

Was unterscheidet die Immobilie von anderen Anlagemöglichkeiten wie Aktienfonds, Lebensversicherungen und so weiter?

Winterlich: Die Immobile ist eine der wenigen Assets, die ich anfassen, kontrollieren und steuern kann. Das heißt: Sie sehen jeden Tag oder Monat wie viel Geld ist hereingekommen, wo gibt es Zahlungsrückstände, wieviel  Geld wird ausgegeben und was bleibt für mich übrig. Bei Aktien oder anderen Finanzprodukten haben Sie diese Möglichkeiten nicht. Sie haben steuerliche Vorteile mit Immobilien. Und man kann für die Immobilie natürlich – wenn man es richtig macht – viel mehr Kapital bekommen kann. Entscheidend ist hierfür das richtige Knowhow.

Kann man sagen, welche Immobilien sich als Kapitalanlagen besonders eignen?

Winterlich: Das eine ist das kurzfristige Lohnen, das andere die Nachhaltigkeit, wie gut sieht das auch in Zukunft aus. Generell, Investments in Gewerbeimmobilien, zum Beispiel Hotels, Pflegeheime etc., das sollten nur die Leute machen, die davon Ahnung haben.

Wiesendorf: Sie können grundsätzlich schon mal zu einem großen Prozentsatz ausschließen, dass ein Einfamilienhaus ein Anlageobjekt ist. Ein Einfamilienhaus hat einen zu großen Kostenapparat drum herum. Das merkt man nicht in der ersten Vermietungsphase. Aber im fünften Jahr geht die Heizung kaputt: 10.000 Euro. Nach 20 Jahren ist das Dach kaputt: 40.000 Euro. Eine Rendite über die gesamte Laufzeit ist dann nicht mehr gegeben.

Woran kann man eine gute kapital erkennen?

Winterlich: Der eine Punkt ist natürlich: es muss Cashflow vorhanden sein, also es müssen Überschüsse da sein. Vielleicht nicht vom ersten Tag an, aber sagen wir mal spätestens nach zwei Jahren sollten Immobilien in der Lage sein, sich mit allen Kosten, mit Zins, mit Tilgung, mit Instandhaltungsrücklage komplett selber zu tragen. Der zweite Punkt ist: es sollte nachhaltig sein, das heißt, dass dieses Geschäftsmodell mit der Immobilie nicht nach fünf Jahren zu Ende sein kann. Dann habe ich vielleicht fünf Jahre gut verdient, habe aber anschließend eine Immobilie die leer steht oder wertlos ist.

Wo gibt es in Deutschland noch gute Kapitalanlagen?

Winterlich: Einfach beantwortet: überall. Natürlich nicht, wenn sie bei Immobilienscout oder im Schaufenster von Maklern schauen. Klar, das Thema ist schwieriger geworden als vor fünf oder zehn Jahren. Aber man kann gute Käufe machen, hat aber vielleicht ein bisschen mehr Aufwand. Die wirklich interessanten Einkäufe machen Sie eher über ein – ich möcht mal sagen – verborgenes Beziehungsnetzwerk, dass man mit einem Makler eine Vereinbarung hat, dass man die Objekte bekommt, bevor er die irgendwo bei Immobilienscout oder Immonet veröffentlicht. Ich muss ein Netzwerk mit anderen Investoren bilden. Finde ich ein spannendes Objekt, das für mich nicht passt, habe ich einen Investorenkollegen, für den es spannend sein könnte und dem ich sie vorschlagen kann. Und das funktioniert eben auch umgekehrt.

Wie kann ich mein Vermögen durch Immobilien aufbauen? Wie fange ich an?

Winterlich: Wer ernsthaft in Immobilien investieren möchte, sollte sich zuerst das nötige Knowhow aufbauen, um zu wissen, wie die Dinge grob funktionieren und wo die Fallstricke liegen.

Wiesendorf: Eines möchte ich ergänzen. Im Internet wird ja sehr viel vermeintliches Wissen kostenlos angeboten. Youtubevideos, Facebook-einträge – wo auch immer. Knowhow kostet Zeit und Geld, wenn ich es wirklich vernünftig und solide machen und damit auch dauerhaft Geld verdienen möchte. Es ist wie eine Berufsausbildung.

Überlegen Sie, in Immobilien zu investieren? Wenn Sie eine kompetente Beratung suchen, kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Geld sparen mit der richtigen Finanzierung

Wer endlich ein Darlehen für den Kauf oder den Bau einer Immobilie abgeschlossen hat, ist erst einmal beruhigt. Aber wie schnell sind die 5, 10, 15 oder 20 Jahren vorbei, für die die Zinsbindung in Ihrem Vertrag galt? Ihre Verbindlichkeiten bei der Bank sind dann aber oft noch nicht beglichen. Dann wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Dafür schließen Sie einen neuen Vertrag mit Ihrer Bank – zu aktuellen Konditionen. Mit diesen Tipps sparen Sie Geld.

  1. Planen Sie rechtzeitig

Vor Ablauf der Zinsbindung setzt sich Ihre Bank meist mit Ihnen in Verbindung. Dennoch ist es sinnvoll, sich etwa ein Jahr früher über die Anschlussfinanzierung zu informieren. Die Zinsen Ihres Darlehens oder die Raten für Ihr Haus können Sie so deutlich senken. Dafür ist der Zeitpunkt wichtig. Sind die Bauzinsen niedrig, sollte man die Gelegenheit nutzen.

  1. Wie sind die aktuellen Zinsen?

Wenn die Zinsen am Markt so hoch sind, wie die, die Sie gegenwärtig bezahlen, würden Sie sich nicht verschlechtern – aber auch nicht verbessern. Aber wie sieht der Trend aus? Drohen die Zinsen zu steigen, sollte schnell gehandelt werden. Deutet sich jedoch an, dass die Zinsen sinken, dann sollten Sie abwarten. So lässt sich Geld sparen. Wie der Trend der  Zinsen ist, sagen Ihnen Experten.

  1. Welche Möglichkeiten haben Sie?

Für Ihre Anschlussfinanzierung haben Sie drei Möglichkeiten. Die erste ist die Prolongation. Damit verlängern Sie einfach Ihren bestehenden Vertrag mit der gegenwärtigen Bank und die Zinsen werden an die aktuelle Marktlage angepasst. Das bedeutet nicht viel Aufwand für Sie und normalerweise keine erneute Bonitätsprüfung. Zudem bleiben Ihnen die Kosten für eine Grundschuldübertragung beim Wechsel zu einer Bank erspart. Allerdings könnten Angebote von anderen Banken günstiger sein. Konditionen anderer Banken sollten also verglichen werden. Deren Angebote könnten Sie auch zum Verhandeln mit Ihrer Bank verwenden.

Eine andere Möglichkeit ist die Umschuldung. Hier schließen Sie die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank ab. Das ist sinnvoll, wenn Sie günstigere Konditionen bei den Zinsen bekommen. Es fallen aber Grundbuch- und Notarkosten an, da die Grundschuld von der einen Bank auf die andere übertragen werden muss. Die niedrigeren Zinsen sollten diese kosten aber mehr als ausgleichen.

Die dritte Möglichkeit ist das Forward Darlehen. Damit können Sie schon einige Monate vor Ende der Zinsbindung ein neues Darlehen abschließen, um sich die, zu diesem Zeitpunkt günstigen Zinsen, zu sichern. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn absehbar ist, dass die Bauzinsen steigen werden. So können Sie in Zeiten günstiger Zinsen sich diese für später sichern. Natürlich wird für ein Forward Darlehen ein zusätzlicher Zinsaufschlag erhoben, der in Ihrer Kalkulation berücksichtigt werden sollte.

Überlegen Sie, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren? Oder möchten Sie wissen, wie sich die Lage am Immobilienmarkt entwickelt? Kontaktieren Sie uns. Wir helfen Ihnen gerne.

 

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Sternerestaurant oder Szenebar

Wer in der Gastronomie erfolgreich sein möchte, braucht nicht nur ein ausgefeiltes Konzept und einen guten Businessplan. Ebenso entscheidend sind auch Lage und Räumlichkeiten. Allerdings bedeuten Toplage und große Räumlichkeiten in der Regel auch hohe Kosten. Beim eigenen Lokal gibt es einiges zu beachten.

Menschen, deren großer Traum das eigene Lokal ist, fehlt oft die passende Immobilie. Zum Beispiel darf nicht in jeder Immobilie und in jeder Lage Alkohol ausgeschenkt werden. Wer eine Lizenz zum Ausschank von Alkohol erhalten möchte, muss dem zuständigen Ordnungsamt belegen, dass sowohl der Antragsteller als auch die Immobilie dafür geeignet sind.

Immobilie, Lage, Konzept

Wer vom eigenen Lokal träumt, hat meistens schon eine genaue Vorstellung, was für eine Art Lokal es sein soll. Soll es das Sternerestaurant sein oder das Café mit eigener Konditorei, der neue hippe Burgerladen oder die trendige Szenebar? Das ist aber auch besonders wichtig. Denn Konzept, Immobilie und Lage müssen zusammenpassen. Dazu sind folgende Überlegungen frühzeitig anzustellen:

  • Wer ist meine Zielgruppe und wo erreiche ich sie?
  • Welche Speisen und Getränke biete ich an?
  • Wie soll das Lokal eingerichtet sein? Passt die Ausstattung zum Konzept?
  • Welche Trends beinhaltet mein Konzept? Zum Beispiel Molekularküche oder Superfood?
  • Wie groß soll mein Betrieb sein? Beispielsweise wie viele Mitarbeiter soll er haben und für wie viele Gäste ist er gedacht?
  • In welchem Preissegment soll mein Etablissement liegen?

Die ideale Lage

Ist das geklärt, kann die Suche nach der passenden Immobilie beginnen. Dabei kommt es natürlich auf die Lage an. Wenn Kunden das Lokal nicht problemlos finden und erreichen, wird es leer bleiben. Zudem kommt es auch auf die Zielgruppe an. Eine trendige Bar liegt besser im Szeneviertel. Aber Vorsicht! Begehrte Lagen haben auch dementsprechend hohe Preise oder hohe Mieten, beziehungsweise eine hohe Pacht. Hier ist es ratsam, genau zu berechnen, welche Kosten von den Einnahmen getragen werden können. Ein Immobilienprofi hilft, wenn zukünftige Lokalbesitzer wissen wollen, welche Kosten auf sie zukommen.

Der ideale Gastraum

Ebenso kommt es auf die Räumlichkeiten an. Das Konzept „Sternerestaurant“ funktioniert vielleicht nicht, wenn nur drei Tische in den Gastraum und nur ein kleiner Herd in die Küche passen. Ein hipper Burgerladen könnte hier aber laufen. Dabei kommt es auch auf den Schnitt an. Dieser hat nicht nur Einfluss darauf, wo sich die Theke befindet, sondern auch auf die Atmosphäre. Verwinkelte Räume können je nach Konzept gefragt sein. Zum Beispiel wenn es vielleicht auf separate Sitzecken ankommt oder der Gastraum nicht zu hellhörig sein soll. Andernfalls sollte Platz für schallschützende Trennwände vorhanden sein. Für Interessenten ist also die Frage wichtig: Kann ich mit dem, was da ist mein Konzept umsetzen.

Überlegen Sie, ob Ihre Immobilie als Objekt für die Gastronomie geeignet ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Zahl des Monats

12.000

Rückwirkend ab Januar 2018 können Sie das neue Baukindergeld beantragen! Sie sind anspruchsberechtigt bei einem Haushalt mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren und einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 75.000 €. Dieser Betrag erhöht sich pro weiterem Kind um 15.000 Euro. Das Programm fördert Familien über einen Zeitraum von zehn Jahren hinweg mit insgesamt 12.000 Euro pro Kind beim Neubau oder Ersterwerb von selbstgenutzten Wohnimmobilien. Einen Anspruch auf Baukindergeld hat jede Familie, die in Deutschland zum ersten Mal eine Immobilie neu baut oder erwirbt und darin lebt.

 

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Gesellschaftsmodelle für clevere Anleger

In den unsicheren Zeiten an den Finanzmärkten wirken Immobilien als Kapitalanlage für viele wie der Fels in der Brandung. Die meisten Immobilienkäufer hoffen auf eine deutliche Wertsteigerung und einen stetigen Geldfluss aufs Konto. Allerdings hält auch der Fiskus bei Renditeobjekte die Hand auf. Für Privatpersonen kann die steuerliche Belastung hoch sein. Jedoch lassen sich Regeln des Fiskus auch zu eigenen Gunsten nutzen. Hier wollen wir Ihnen einen Überblick geben, was möglich ist.

Für Immobilieninvestoren ist es ratsam, sich intensiv mit der persönlichen Steuersituation, den Eigenheiten des Steuersystems und den Wirkungsweisen verschiedener Modelle zu beschäftigen. Steuerberater helfen hierbei. Sie allein dürfen auch nur in Steuerfragen beraten. Deshalb sei hier betont, dass dieser Artikel ausdrücklich nicht berät und die vorgestellten Möglichkeiten nur unter Vorbehalt gelten. Denn einerseits hat jeder Fall seine eigenen Bedingungen, die überprüft werden müssen. Und andererseits ändern Gesetze und Regeln sich gelegentlich. Dazu kommt, dass auch Entscheidungen des Bundesfinanzhofes und Anwendungserlasse des Bundesfinanzministeriums sowie Rechtsprechung der Gerichte Einfluss auf die Zusammenhänge und Gestaltungsspielräume haben.

Wer beginnt, sein Kapital in Immobilien anzulegen, tut dies meist als Privatperson und selten in Form einer Gesellschaft wie beispielsweise einer GmbH. Das kann jedoch Nachteile mit sich bringen. Denn wer mehrere Käufe oder Verkäufe tätigt, befindet sich schnell, ohne es vielleicht zu wissen, in der Situation des gewerblichen Grundstückhandels. Eine bereits hohe private Steuerlast plus zusätzlich eine gewerbliche kann die Gewinne erheblich dezimieren.

Den eigenen Immobilienbesitz in einer Kapitalgesellschaft zu verwalten, also einer GmbH, UG (Unternehmergesellschaft), AG (Aktiengesellschaft), GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) oder einer Stiftung, kann im Vergleich dem Privatbesitz gegenüber Vorteile bieten. Bei der Vermögensverwaltenden GmbH, kann privates Vermögen wie Immobilien in eine GmbH übertragen werden. Es ist zum Beispiel einfacher die Kinder an der GmbH zu beteiligen, als ihnen nach und nach Immobilien zu übertragen. Auch lässt sich mit der GmbH das private Vermögen schützen. Zudem kann die steuerliche Belastung geringer sein im Vergleich zu Kapitalerträgen und sonstigen Einkünften. Ähnlich ist dies auch bei den anderen Gesellschaftsmodellen GbR, UG, AG. Ein Steuerberater kann dabei helfen, je nach Situation und Objekt die richtige Gesellschaftsform auszuwählen.

Bei der Familienstiftung geht es um Sicherung und Erhalt des Familienvermögens oder Unternehmensanteilen und der Absicherung der Familienmitglieder. Das Vermögen kann in die Stiftung übertragen werden und die Stiftungserträge kommen dann ausschließlich den selbstgewählten Zwecken zu Gute. So lassen sich Vermögen für existenzielle Fälle absichern sowie Erbschaften und Schenkungen optimieren. Außerdem können Stiftungen im Vergleich zu Privatbesitz steuerliche Vorteile bieten. Deshalb sind sie auch schon bei geringen Erträgen und damit für Jedermann interessant. Es ist jedoch unabdingbar, sich hierfür inhaltlich und juristisch beraten zulassen.

Allerdings gibt es auch Nachteile. So muss eine Kapitalgesellschaft eine ordentliche Buchführung vorweisen sowie einen Jahresabschluss erstellen und veröffentlichen. Zudem kosten Gründung und Betrieb einer Kapitalgesellschaft Geld. In der Regel lohnt sich deshalb eine Kapitalgesellschaft nicht beim Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung. Bei einem Mehrfamilienhaus kann es dagegen sinnvoll sein. Einfluss darauf hat auch die Häufigkeit der geplanten Käufe und Verkäufe. Dabei empfiehlt es sich, vor jedem Geschäft bei einem Steuerberater Rat zu holen.

Sind Sie auf der Suche nach guten Investitionsmöglichkeiten? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

 

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Familienstreit vermeiden – Immobilie rechtzeitig vererben

Experten gehen davon aus, dass inzwischen jedes zweite Erbe eine Immobilie umfasst. Damit um das Erbe kein Streit entsteht, kümmern sich viele lieber schon zu Lebzeiten darum. Immobilien, Geld und Unternehmen können frühzeitig auf die Nachkommen übertragen werden. Jedoch gibt es hierbei auch Fallstricke.

Wenn Sie Ihr Erbe nicht im Testament geregelt haben, entscheidet der Gesetzgeber über die Erbfolge. Erben sind dann Ehepartner, Kinder oder Enkel, Eltern oder Geschwister. Geht das Erbe zum Beispiel an drei Kinder, würde es unter ihnen aufgeteilt. Jedes Kind bekäme also ein Drittel. Während Geld relativ einfach aufzuteilen ist, ist die Teilung einer Immobilie durch drei schon schwieriger. Nicht selten stellt das die Erben vor große Herausforderungen. Denn selbst wenn die Erben sich einig sind, kostet der Erbmarathon viel Zeit und Mühe.

Deswegen übertragen immer mehr Deutsche das Erbe schon zu Lebzeiten. In Behördensprache nennt sich das: Vorweggenommene Erbfolge. So können Sie erstens selber regeln, wer was bekommt. Und zweitens können Erbschaftssteuer und Pflichtteil reduziert werden. Lassen Sie sich hierbei jedoch besser von einem Immobilienprofi beraten. Das Vorerbe ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Immobilie an bestimmte Personen, wie Ehegatten oder Kinder, übertragen werden soll. So können Sie zum Beispiel Ihren Kindern einen möglichst sorglosen Start in das Berufsleben ermöglichen oder den Ehepartner absichern.

Das Vorerbe ist dabei aber keine reine Schenkung. Denn sollte der Immobilienkredit noch nicht abgezahlt sein oder Schulden bestehen, werden diese mitübertragen. Außerdem ist eine Übertragung in der Regel auch an Bedingungen geknüpft. Denn wenn Sie Ihr gesamtes Vermögen – egal ob Geld oder Immobilien – zu Lebzeiten übertragen, geben Sie ja Ihre Existenzgrundlage aus der Hand. Deshalb ist es für Sie wichtig, Ihre Existenz zu sichern, indem Sie Rechte am Vermögen behalten. Denn es ist Ihnen erlaubt, das übertragene Vermögen zu nutzen und zu verwalten. Dies nennt sich Nießbrauchrecht. Es empfiehlt sich also, alle denkbaren Interessenlagen und Ihre Rechte am Vermögen im Übergabevertrag zu regeln.

Wenn Sie Ihre Immobilie vorzeitig an die künftigen Erben übertragen, wird meist ein lebenslanges Wohnrecht für den Vererbenden im Vertrag festgeschrieben. So kann Ihre Wohnung weder verkauft noch vermietet werden, solang Sie darin wohnen. Außerdem ist es ratsam, Rückforderungsrechte in den Vertrag aufzunehmen. Das ist dann wichtig, wenn der Erbe die Immobilie verkaufen will oder verschuldet ist. Sollte eine Privatinsolvenz drohen, können Sie Ihr Erbe zurückerhalten, damit es nicht gänzlich verloren geht.

Um hier als Erblasser den Überblick nicht zu verlieren, empfiehlt es sich, einen Immobilienprofi zu Rate zu ziehen. Dieser berät Sie, wie Sie Ihr Immobilien-Erbe am besten sichern.

Fragen Sie sich, was aus Ihrer Erbimmobilie werden soll? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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So erstellen Sie das perfekte Exposé

expose

Mit einem professionellen Exposé lassen sich die Chancen auf einen guten Preis durchaus erhöhen und Besichtigungstermine ersparen. Privatverkäufer lassen sich oft Geld entgehen, weil sie durch Fehler im Exposé mögliche Käufer nicht erreichen. Mit den folgenden Tipps erstellen Sie Ihr perfektes Exposé.

Falls Sie keinen Makler für den Verkauf Ihres Eigenheimes beauftragt haben, sondern sich – vielleicht aufgrund eigener beruflicher Erfahrungen im Geschäftsleben – diesem Projekt selbst gewachsen fühlen, sollten Sie bei der Gestaltung eines gelungenen Exposés ansetzen. Hier spielen visuelle Aspekte eine große Rolle, denn über das Auge gewinnt der Interessent den ersten Eindruck. Und der ist von einem guten Layout und guten Fotos Ihrer Immobilie abhängig. Außerdem sind natürlich die Angaben zum Objekt wichtig. Je aussagekräftiger diese sind, desto mehr Fragen der möglichen Käufer sind schon vor der Besichtigung beantwortet und entscheiden vielleicht auch darüber, ob sich der potentielle Käufer für Ihr Objekt interessiert oder nicht. Auch wenn viele Eigentümer mit ihrem Heim nach teils jahrzehntelangem Bewohnen enge Gefühle verbinden, für Interessenten sind diese völlig uninteressant. Potentielle Käufer interessiert mehr, in welcher Lage das Objekt steht, wie viele Quadratmeter zum Wohnen zur Verfügung stehen und ob es eine Garage hat.

Bevor Sie Ihr Exposé erstellen, sollten Sie sich überlegen, an welche Zielgruppe Sie Ihre Immobilie richten. Was ist dieser Zielgruppe wichtig? Wie sprechen Sie diese am erfolgreichsten an? Danach sollten Sie das Layout des Exposés ausrichten. Als Format ist DIN-A4 üblich. Es sollte übersichtlich gegliedert und leicht zu lesen sein. Beschränken Sie sich auf das Wesentliche. Hierfür sind Stichpunkte gut geeignet.

Vorteile Ihres Objekts gegenüber anderen Immobilien sollten Sie deutlich machen: gibt es eine besondere Aussicht, befindet sich das Haus in einer sehr schönen Lage, ist es besonders alt, hat es bauliche Besonderheiten?

Folgendes sollte Ihr Exposé enthalten:

  • Objektbeschreibung: Bautyp, Baujahr, Anzahl der Zimmer, Wohnflächenberechnung, Art der Heizung, Balkon, Größe des Grundstücks, Keller, Dachboden, Garage oder Stellplatz
  • Zustand des Objektes: Wann wurde renoviert oder saniert?
  • Energieausweis (wird der Energieausweis nicht, zu spät oder unvollständig vorgelegt, droht ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro)
  • Grundriss, Lageplan
  • Umgebungsbeschreibung: städtisch/ländlich, wirtschaftliche Lage der Umgebung, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten
  • Nebenkosten, gewünschter Verkaufspreis – ist dieser verhandelbar?
  • Ab wann ist das Objekt verfügbar?
  • Soweit vorhanden: Bewertung der Immobilie eines unabhängigen Sachverständigen
  • Fotos von jedem Zimmer, Außenansicht
  • Mögliche Besichtigungstermine
  • Kontaktinformationen

So sollte Ihr Exposé aufgebaut sein:

Die Inhalte sollten logisch und übersichtlich angeordnet sein. Beginnen Sie mit der ausführlichen Objektbeschreibung. Daran sollten Fotos mit Bildbeschreibungen anschließen. Zuerst Außenansichten, dann Innenansichten. Danach sollte ein Grundriss, ein Lageplan und wenn möglich eine Luftaufnahme folgen.

Am Ende des Exposés sollten die wesentlichen Daten noch einmal zusammengefasst werden. Dort sollten auch mögliche Besichtigungstermine stehen. Auch eine eventuelle Käuferprovision, sonstige Kosten und Informationen zur Haftung sollten dort erscheinen. Abschließend sollten dort die vollständige Adresse der Immobilie und Ihre Kontaktdaten zu finden sein.

Werden all diese Tipps bei der Erstellung des Exposés beachtet, ist Ihrer geliebten Immobilie ein guter erster Eindruck bei seinen potenziellen neuen Besitzern sicher. Und vielleicht kommt es sogar schon beim Anblick Ihres Exposés zur Liebe auf den ersten Blick.

Haben Sie Fragen zum Erstellen eines Exposés? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

Energieausweis

Energieausweis

Grundsätzlich gilt: Jeder, der ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten will, benötigt einen Energieausweis. Fehlt der Energieausweis zur Besichtigung oder wird gegen die Vorgaben des Gesetzgebers verstoßen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Deshalb sollten Sie beim Energieausweis Einiges beachten.

Sie haben sich nach reiflicher Überlegung dazu entschlossen, Ihr Eigenheim aufzugeben und in einem altersgerechten Domizil Ihr Rentnerdasein sorgenlos zu genießen? Gerade wer dann den Haus- oder Wohnungsverkauf in Eigenregie durchführt, muss eine Sache unbedingt fristgerecht berücksichtigen: Ein Energieausweis muss zwingend vorliegen, andernfalls drohen hohe Bußgelder. Es empfiehlt sich, eine umfassende Beratung in Anspruch zu nehmen.

Der Energieausweis dokumentiert steckbriefartig den Energiestandard eines Hauses, also wie viel Energie das Haus verbraucht. Vereinfacht dargestellt wird das anhand der Energieeffizienzklassen. Die Skala reicht von Klasse A+, einem sehr guten Verbrauchswert, bis zu Klasse H, was einen sehr hohen Energieverbrauch anzeigt. Außerdem findet man allgemeine Angaben zum Gebäude, wie das Baujahr des Hauses und die Art der Heizung, also beispielsweise Öl oder Gas.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Den Unterschied zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis kann man sich mit dieser kleinen Eselsbrücke merken: Der Bedarfsausweis bedarf einer Berechnung. Und zwar einer, der keine Verbrauchswerte zu Grunde liegen. Das ist bei Neubauprojekten oft der Fall. Die zukünftigen Energieverbräuche müssen schon in der Planungsphase über eine aufwendige Berechnung ermittelt werden. Dabei werden sämtliche Faktoren wie die Dämmung der Außenwand, die Energieklassen der Fenster und die Heizungstechnik einbezogen. Aber auch die Lage des Gebäudes und die Bauform spielen eine Rolle. Die theoretische Grundlage dieser Berechnung ist immer gleich, damit Energiewerte von Gebäuden objektiv vergleichbar werden. Dennoch sind die Werte mit Vorsicht zu betrachten. Denn sie berücksichtigen nicht das eigene Heizverhalten oder den typischen Energieverbrauch eines Haushalts.

Die tatsächlichen Verbrauchswerte eines Haushalts sind immer individuell und davon abhängig, in welcher Komfortzone sich die Bewohner wohlfühlen. Wer gerne lang duscht und in sich in seiner Wohnung gern bei kuscheligen 24 Grad Celsius aufhält, hat natürlich eine schlechtere Energiebilanz als jene Verbraucher, die regelmäßig die Heizung abdrehen, wenn sie das Haus verlassen.

Entscheidend ist also: die Heizung und Warmwassernutzung. Der Verbrauchsausweis gibt die tatsächlich verbrauchte Energie eines Hauses an, indem der reale Verbrauch gemessen wird. Er wird mit den Zahlen der Heizung und der Warmwasserbereitung erstellt. Beides wird in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche angegeben. Grundlage für die  Berechnung sind meist Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Der Verbrauchsausweis ist zwar nicht so aussagkräftig wie der Bedarfsausweis, dafür aber günstiger in der Erstellung.

Bei der Erstellung sollte aber darauf geachtet werden, wer ihn erstellt. Im Internet gibt es viele günstige Angebote, aber da sollte man vorsichtig sein, denn die Qualität ist oft mangelhaft. Am sichersten ist es, wenn Sie sich dabei beraten lassen. Durch ihre langjährige Erfahrung wissen Immobilienexperten, wer Ihnen einen geeigneten Energieausweis ausstellen kann. Dies sind in der Regel qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung oder Energieberater ausstellen. Dabei sollten Sie auf die Unabhängigkeit der Berater achten. Beim Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA), der KfW-Bankengruppe oder der deutschen Energie-Agentur (dena) finden Sie Listen mit unabhängigen und qualifizierten Fachleuten.

 

Haben Sie Fragen zum Energieausweis? Lassen Sie sich von unseren Experten beraten.

8 Tipps für eine erfolgreiche Besichtigung

Wenn Sie sich mit dem Gedanken angefreundet haben, Ihr Eigenheim altersbedingt aufzugeben, tun Sie dies vermutlich mit einem lachenden und einem weinenden Auge. Doch die gute Nachricht folgt auf dem Fuße: Interessenten für Immobilien gibt es derzeit viele. Sorgen dahingehend, ob sich rasch ein passender Käufer finden wird, sind also nicht angebracht. Weil die Nachfrage stark ist, mehren sich die Anfragen. Um keine Massenbesichtigungen machen zu müssen, gilt es einerseits, die richtigen Kandidaten für die Besichtigung einzuladen und andererseits die Besichtigung perfekt vorzubereiten. Makler wissen, was zu tun ist: Lesen Sie hier 8 Tipps von den Profis.

Die ersten Schritte sind bereits getan: Sie haben das Interesse von potenziellen Käufern geweckt. Bevor es zu einem Besichtigungstermin kommt, sollten Sie allerdings genau filtern, wer sich ernsthaft für Ihr Objekt interessiert, um keine Zeit mit aussichtslosen Interessenten zu vergeuden. Umso wichtiger ist es, wie Sie jetzt vorgehen.

1. Stellen Sie die richtigen Fragen

Am Telefon können Sie eigentlich relativ schnell feststellen, wer es wirklich ernst meint. Fragen Sie, ob die Finanzierung schon steht oder ob die Bank eine Voranfrage positiv bestätigt hat. Ein Kandidat der wirkliches Interesse hat, sollte nicht zögern, Ihnen diese Informationen zu geben. Im Gespräch können Sie außerdem erfragen, welche Anforderungen der Interessent an die Wunschimmobilie hat. Daran lässt sich oft schon erkennen, ob die Immobilie überhaupt passt. Die Selektion der passenden Interessenten gehört zur Kernkompetenz vieler Makler. Wer unsicher ist, sollte auf jeden Fall auf einen Profi setzen.

Wenn Sie die richtigen Kandidaten herausgefiltert haben, können Sie sich auf den Besichtigungstermin vorbereiten.

 

2. Planen Sie den Rundgang

Bevor Sie mit Ihren Interessenten einen Rundgang durch Ihr Objekt machen, sollten Sie planen, wie Sie vorgehen möchten. Welches Zimmer soll als erstes vorgeführt werden, und verfügt Ihr Haus vielleicht über Besonderheiten, die Sie hervorheben wollen? Es ist ratsam, einen Weg festzulegen und sich das Highlight Ihrer Immobilie zum Schluss aufzusparen, weil die letzten Eindrücke besonders im Gedächtnis bleiben. Ein Immobilienexperte kann Ihnen dabei helfen, die Besichtigung professionell und optimal durchzuführen.

 

3. Räume vorbereiten

Am Tag der Besichtigung ist ein gepflegter Zustand Ihrer Immobilie das A und O. Bringen Sie daher den Außenbereich sowie den Innenbereich auf Vordermann. Achten Sie darauf, dass alle Räume aufgeräumt und sauber sind. In manchen Fällen lohnt es sich sogar, die Wände farblich aufzufrischen.

Bei der Dekoration gilt: Weniger ist mehr. Schaffen Sie eine Wohlfühlatmosphäre, ohne dass die Räume zu vollgestellt aussehen. Persönliche Gegenstände wie Fotos oder jahreszeitliche Dekorationen sollten entfernt werden.

Kleiner Tipp: Eine behagliche Atmosphäre schaffen Sie auch über angenehme Gerüche, wenn Sie frischen Kaffee kochen oder frisches Brot in der Brotbackmaschine haben. Auch ein selbstgebackener Kuchen, für den Sie vielleicht im Freundeskreis und in der Verwandtschaft stets Komplimente bekommen, kann mit seinem Duft aus dem Ofen heraus zusätzlich zum Hauskauf verführen.

 

4. Mängel offen kommunizieren

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine schwerwiegende Entscheidung. Umso wichtiger ist es, dass Sie ehrlich mit den potenziellen Käufern umgehen und Mängel offen kommunizieren. Ist Ihre Immobilie beispielsweise von Schimmelbefall oder einem feuchten Keller betroffen, dann sollten Sie das auch preisgeben und am besten auch im Kaufvertrag mit aufnehmen.

 

5. Vorsicht ist besser als Nachsicht

Sie sollten auf keinen Fall voller Misstrauen in die Wohnungsbesichtigung gehen, aber halten Sie sich vor Augen, dass Sie fremde Menschen in Ihre Wohnung lassen. Getreu dem Motto „Vorsicht ist besser als Nachsicht“ empfiehlt es sich daher, Wertsachen an einem sicheren Ort zu verstauen.

 

6. Persönlicher Kundenkontakt

Außerdem ist es wichtig, dass Sie persönlich bei der Besichtigung anwesend sind. Schließlich kennen Sie Ihre Immobilie am besten und können Interessenten-Fragen persönlich beantworten. Das hinterlässt einen positiven Eindruck. Es ist daher wichtig, sich für den Besichtigungstermin persönlich Zeit für Ihre Kunden zu nehmen und vor Ort zu sein. Aber können Sie das auch leisten? Wenn Sie sich die Arbeit ersparen wollen, sollten Sie sich an einen Makler wenden. Dieser kümmert sich dann um die Interessenten bei der Besichtigung und verhandelt für Sie.

 

7. Unterlagen vorbereiten

Zu jeder guten Besichtigung gehört auch die Aushändigung aller wesentlichen Unterlagen. Zu diesen zählen:

– Grundrisse von Haus

oder Wohnung

– Lageplan

– Dokumente zum Grundstück

– Nebenkostenabrechnungen

– Energieausweis

– Informationen zu den letzten

Sanierungen

– ausgedrucktes Exposé zur Mitnahme für Interessenten

 

Bereiten Sie sich außerdem auf zahlreiche Fragen der Interessenten zum Abschluss der Besichtigung vor. Beliebt sind vor allem Fragen zur Nachbarschaft und über die Umgebung. Ihren persönlichen Verkaufsgrund können Sie getrost für sich behalten, denn das ist allein Ihre Angelegenheit.

 

8. Zeit zum Umschauen

Wenn Sie Ihre Tour beendet haben, können Sie den Besuchern ruhig die Möglichkeit geben, sich noch einmal selbst umzuschauen. Bleiben Sie dabei allerdings in der Nähe, so können auch Fragen beantwortet werden und Sie sind auf der sicheren Seite. Die meisten Interessenten brauchen am Ende der Besichtigung etwas Bedenkzeit. Einigen Sie sich auf einen konkreten Zeitraum. So müssen Sie auch nicht unnötig Zeit verstreichen lassen und wissen genau, woran Sie sind.

Benötigen Sie Unterstützung bei dem Verkauf Ihrer Immobilie? Gerne können Sie uns kontaktieren.

 

Foto: shironosov

Lohnt sich die Sanierung vor dem Verkauf?

Die letzte Sanierung Ihrer Immobilie liegt schon länger zurück? Ein feuchter Keller, schlecht isolierte Fenster und vergilbte Tapeten sorgen für Probleme und senken den Verkaufspreis. Doch lohnt es sich deshalb, in Ihrer Lebenssituation noch einmal Kraft und Geld zu investieren, um den Wert der Immobilie so zu erhöhen?

Sie haben über viele Jahre in diesen vier Wänden gelebt, und die Energie, nicht zwingend notwendige Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen, hatten Sie vielleicht einfach nicht. Für Sie war schon alles in Ordnung so, und es war Ihnen lieber, als zeitweise auf einer lauten und verdreckten Baustelle zu wohnen. Nun steht Ihr Umzug in das altersgerechte Heim an, oder Sie sind bereits umgezogen und fragen sich, ob es sich auszahlt, jetzt noch einmal eine Renovierung oder gar Sanierung in Auftrag zu geben. Alte Tapeten, ungestrichene Wände und ein Fußboden, der eine Erneuerung vertragen könnte, zählen zu den „dekorativen“  Renovierungsarbeiten. Sie sind nicht unbedingt nötig, verbessern jedoch den ersten Eindruck. Eine Immobilie, die sich in einem gepflegten Zustand befindet, wirkt insgesamt hochwertiger. Solche dekorativen Renovierungen sind nicht teuer, können preislich am Ende aber dennoch einen großen Unterschied machen.

Schwerwiegender sind Mängel, die die Wohnqualität reduzieren. Heizsysteme und Isolierungen etwa sollten auf dem neusten Stand sein. Diese Sanierungsarbeiten sind zeitintensiver und teurer. Sie schrecken viele Käufer, die schnell in ihr neues Zuhause einziehen wollen deshalb ab. Gleichzeitig verursachen Sie aber auch für den Eigentümer höhere Kosten. Lohnt es sich also überhaupt, größere Summen in die Sanierung zu investieren?

 

Die Preise für Sanierungsarbeiten müssen gut kalkuliert sein

Vereinfacht gesprochen lässt sich sagen: Die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie lohnt sich dann, wenn die dadurch entstehende Wertsteigerung höher ist als die entstehenden Kosten. Deshalb ist es wichtig, dass Sie die Kosten für alle anstehenden Veränderungen gut kalkulieren. Für die meisten Eigentümer ist es schwierig einzuschätzen, wie hoch die Wertsteigerung nach der Renovierung sein wird. Es bietet sich daher an, diese Schätzung einem Experten zu überlassen. So vermeiden Sie das Risiko, am Ende viel Geld für die Renovierung auszugeben, das Sie durch den Verkauf nicht wieder reinbekommen.

Grundsätzlich spricht man in der Immobilienbranche von einer einfachen, normalen und gehobenen Ausstattung. Bei der einfachen Ausstattung ist es zum Beispiel möglich, dass Bodenbelege fehlen, Küche und Bad nicht verfließt sind und die Wohnung auch nicht über eine Zentralheizung verfügt. Eine normale Ausstattung sollte alle nötigen Eigenschaften mitbringen, damit der neue Besitzer die Immobilie sofort beziehen kann. Anders als bei der hochwertigen Ausstattung müssen diese jedoch nicht zwanghaft modern sein und den neusten Wohnstandards entsprechen. Erfahrungswerten zufolge bringt die Aufstockung von einer normalen Ausstattung auf eine gehobene Ausstattung eine Werterhöhung von ca. 15 bis 20 Prozent. Eine einfache Ausstattung hingegen verringert den Preis gegenüber einer normalen Ausstattung um ca. 15 Prozent. Diese Werte dienen jedoch nur zur Orientierung und ersetzen keine professionelle Werteinschätzung.

 

Große Erfolge durch Renovierung möglich

Zwar ist eine gute Kalkulation unumgänglich, im Regelfall lässt sich jedoch damit rechnen, dass sich die Verschönerungsarbeiten für den Eigentümer lohnen. Gerade für Immobilien mit einer einfachen Ausstattung finden sich sonst unter Umständen keine Interessenten oder nur solche, die gezielt auf der Suche nach schlecht verkäuflichen Schnäppchen sind, die sie selbst günstig renovieren können. Die meisten Käufer hingegen schätzen die anfallenden Sanierungskosten höher ein, als sie tatsächlich sind und befürchten so, einen zu hohen Preis für die Immobilie zu zahlen. Häufig kommt es daher vor, dass Eigentümer, die ihre Immobilie zunächst unsaniert anbieten und nicht loswerden, nach der Sanierung eine positive Überraschung erleben. Die Immobilie verkauft sich dann nicht nur wesentlich schneller, sondern auch zu einem deutlich höheren Preis.

Es kann sich also auch in Ihrer Situation lohnen, noch einmal ein klein wenig Zeit und Energie in Beratung zu stecken. Denn die Renovierungs- und Sanierungsarbeiten, die Sie gegebenenfalls in Auftrag geben, können nicht zuletzt erheblich dazu beitragen, die richtigen Käufer für Ihr Haus zu finden. So wird der Verkauf Ihres geliebten Heimes eine runde Sache.

Sie sind sich noch unsicher, welche Renovierungsarbeiten sich bei Ihrer Immobilie lohnen? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gerne.

 

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Wie viel kriege ich für meine Immobilie?

Wie viel das eigene Haus damals beim Kauf gekostet hat, wissen die meisten Eigenheimbesitzer noch. Aber wie viel das Haus jetzt wert ist, macht viele Eigentümer unsicher. Denn wer einen zu hohen Preis dafür ansetzt, findet vielleicht keinen Käufer. Und wer ihn zu niedrig ansetzt, lässt sich Geld entgehen. Oder kann das Ansetzen eines etwas niedrigeren Preises doch Vorteile bringen?

Bei den derzeitigen Immobilienpreisen überlegen immer mehr Eigenheimbesitzer, ihr Haus zu verkaufen, bevor die Preise wieder sinken. Sie fragen sich, wie viel sie für ihr Haus bekommen können. So wie ein zu hoher Preis mögliche Interessenten vertreibt, verschafft ein niedriger angesetzter Preis aber eine massiv erhöhte Nachfrage. Mehr Nachfrager eröffnen dem Verkäufer Verhandlungsspielräume. So kann zum Beispiel ein Bieterverfahren durchgeführt werden. Oft werden so höhere Preise erzeugt, als am Markt üblich sind. Wer sich erst einmal in das Haus oder die Wohnung verliebt hat, möchte sie ungern an andere Mitbieter verlieren. Das zahlt sich für den Verkäufer aus.

Allerdings empfiehlt es sich, hierfür einen Immobilienexperten zu Rate zu ziehen. Denn um den richtigen Preis dafür anzusetzen, ist Expertenwissen, die Kenntnis der aktuellen Situation am Immobilienmarkt und viel Erfahrung nötig. Um gemeinsam mit dem Eigentümer den optimalen Einstiegspreis ermitteln zu können, müssen viele lokale Marktfaktoren herangezogen werden. Das geht nur mit einem Experten, der sich täglich mit der Preisdynamik vor Ort beschäftigt.

Die Bewertung einer Immobilie wird durch verschiedene Kriterien bestimmt. Zu den wichtigsten zählen: Lage, Grundstücksgröße, Anteil der Gemeinschaftsflächen, Wohnfläche, Art der Immobilie, Ausstattungsstandard, Baujahr, durchgeführte Renovierungen und bauliche Veränderungen, die Marktlage sowie Besonderheiten.

Zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie gibt es drei unterschiedliche Verfahren, die von der Art der Immobilie abhängen: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel für unbebaute  Grundstücke und Eigentumswohnungen angewandt, für die es meistens etliche vergleichbare Objekte gibt. Bei dem Verkauf von Häusern, für die es keine Vergleichsobjekte gibt, erfolgt die Wertermittlung anhand des Sachwertverfahrens. Das Ertragswertverfahren kommt für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien in Frage, dort wo es um Rendite und nicht um Eigennutzung geht.

Für eine erste Orientierung, was die Immobilie in etwa wert ist, können auch Onlinebewertungen genutzt werden. Hier können in wenigen Minuten Durchschnittswerte und Preisspannen ermittelt werden. Aber Vorsicht: die Durchschnittswerte können erheblich vom tatsächlichen Wert der eigenen Immobilie abweichen. Denn ob eine Ausstattung hochwertig oder „normal“ ist, ist subjektiv. Deswegen ist die Einwertung der Immobilie vor Ort von einem lokalen Marktexperten nicht zu ersetzen.

Möchten Sie wissen wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns. Gerne bewerten wir Ihre Immobilie.

 

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So wählen Sie den passenden Käufer für Ihre Immobilie aus

Sofern Sie den Entschluss gefasst haben, sich altersbedingt wohnlich zu verändern und den Verkauf Ihrer Immobilie selbst in die Hand zu nehmen, sollten Sie vorab ein paar Dinge beachten. Am Immobilienmarkt ist die Nachfrage groß. Wer ein Haus verkauft, hat schnell eine Traube an Kaufinteressenten vor der Tür stehen und steht vor der Qual der Wahl. Welche Interessenten meinen es wirklich ernst und können sich Ihre Immobilie leisten? Nicht zuletzt wollen Sie Ihr Haus, in dem Sie so viele Jahre verbracht haben, nur in gute Hände abgeben. Wir zeigen, wie Sie bei der Auswahl vorgehen.

Schritt 1: Besichtigungstourismus verhindern

Nicht jeder Interessent, der sich auf Ihr Angebot meldet, ist auch wirklich an einem Kauf interessiert. Um sogenannten Besichtigungstourismus zu vermeiden und nur Leute ins Haus einzuladen, die nach Betrachten des Exposés ernsthaft über einen Kauf nachdenken, ist es wichtig, schon hier Kriterien für eine Vorauswahl zu haben. Vollständige Kontaktdaten sollten daher ein Muss sein. Auch bietet es sich an, die Kaufinteressenten einen Fragebogen ausfüllen zu lassen, in dem Sie bereits erste Angaben zu einziehenden Personen, Preisvorstellungen und Finanzierungsmöglichkeiten beantworten. Wer hier nur vage Angaben macht und am liebsten anonym bleiben möchte, ist höchstwahrscheinlich kein ernstzunehmender Kaufinteressent. Auch mit Online Tools wie 360-Grad-Besichtigungen, bei denen die Interessenten ihre Kontaktdaten hinterlegen müssen, lässt sich bereits eine Vorauswahl treffen.

Schritt 2: Mit der Bonitätsprüfung aussieben

Wenn nach den Besichtigungen mehrere Interessenten übrigbleiben, bei denen Sie ein gutes Bauchgefühl haben, ist es entscheidend, zu wissen, ob diese sich die Immobilie tatsächlich leisten können. Denn natürlich ist das wichtigste Kriterium bei der Auswahl eines Käufers, dass er zahlungsfähig ist. Um die Bonität zu prüfen, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Zunächst einmal geben Wirtschaftsauskunfteien wie die Schufa Holding AG Informationen über die Zahlungsfähigkeit und Verschuldung einer Person. Als Privatverkäufer ist es jedoch schwierig, an diese Auskünfte heranzukommen. Die Kaufinteressenten müssen Ihnen also eine Selbstauskunft zukommen lassen. Weitere Beispiele für Wirtschaftsauskunfteien sind Bürgel und Creditreform. Diese geben außerdem Auskunft über bereits bestehenden Immobilienbesitz und eine allgemeine Beurteilung der Finanzlage. Neben den Daten, die Sie auf diesem Wege erhalten, bietet es sich außerdem an, eine Auskunft über die Vermögenswerte Ihrer Interessenten zu verlangen. Dazu zählen Konto- und Depotauszüge, aber auch Geschäftsunterlagen. Das wichtigste Kriterium ist letztendlich jedoch die Finanzierungszusage der Bank. Achten Sie dabei unbedingt darauf, dass der Kredit spezifisch für den Kauf Ihrer Immobilie bewilligt wurde. So gehen Sie sicher, dass der Interessent damit nicht am Ende ein anderes Objekt abzahlt.

Schritt 3: Kriterien für die finale Auswahl

Am Ende kann es nun sein, dass noch immer zwei oder sogar mehr zahlungsfähige Kaufinteressenten vor Ihnen stehen. Wie treffen Sie hier Ihre Entscheidung? Die einfachste Variante ist wohl das „First-Come-First-Serve“-Prinzip: Wer als Erstes mit einem abgesicherten Kaufangebot auf Sie zukommt, bekommt die Immobilie. Sie sind allerdings nicht daran gebunden, an den schnellsten Bieter zu verkaufen, sondern völlig frei in Ihrer Auswahl. Ein Sympathie-Bonus kann Ihnen dementsprechend genauso wenig zur Last gelegt werden wie eine Entscheidung per Los. Außerdem können Sie Ihre Wahl davon abhängig machen, wie gut die neuen Bewohner in die Nachbarschaft passen. Schließlich soll der neue Besitzer ja an Ihre Stelle treten. Machen Sie sich also auch ihren Nachbarn zuliebe ein eingehendes Bild von den Interessenten für Ihre Immobilie. Beim Verkauf einer Wohnung im Mehrfamilienhaus ist es oft sogar üblich, dass die Eigentümergemeinschaft den Käufer vorher absegnen muss. Vorsichtig sollten Sie jedoch bei zusätzlichen Zahlungen sein. Zwar ist es legitim, an den Meistbietenden zu verkaufen, allerdings dürfen Sie keine Zusatzzahlungen entgegennehmen, die nicht im Kaufvertrag aufgeführt werden. Sonst gibt es schnell Probleme mit dem Finanzamt.

Wer all diese Tipps beherzigt, kann sein geliebtes Heim mit einem guten Gefühl einer neuen Generation überlassen, die im neuen Zuhause hoffentlich ebenso viele schöne Erinnerungen anhäuft, wie Sie es getan haben.

Sie brauchen Hilfe bei der Wahl eines passenden Käufers für Ihre Immobilie? Wir unterstützen Sie gerne und übernehmen die Bonitätsprüfung für Sie.

 

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Warum Deutschlands teuerster Vorleser so wichtig ist

Weil es sich bei der Transaktion einer Immobilie um eine große Entscheidung und eine Menge Geld handelt, sieht der Gesetzgeber einen neutralen Fachmann vor: den Notar. Beim Notartermin bringen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie unter Dach und Fach und werden gleichzeitig vor übereilten Entscheidungen geschützt.

Wenn Sie nach hoffentlich nicht allzu langer Suche einen Käufer für Ihr Haus gefunden haben, ist die erste Hürde gemeistert. Sie haben womöglich jahrzehntelang  in Ihrem Eigenheim gelebt und Ihnen war es wichtig, nette Menschen für Ihre „Nachfolge“ zu finden. Nun steht der Vertragsabschluss an. Damit der Vertrag für den Verkauf Ihrer Immobilie rechtlich wirksam ist, muss ein Notar den Kaufvertrag beurkunden. Denn ein neutraler Fachmann soll vor übereilten Entscheidungen schützen, die Vertragsparteien belehren und sämtlichen Schriftverkehr mit den Behörden, wie das Stellen von Anträgen, übernehmen. Deshalb ist ein Immobilienkaufvertrag erst dann rechtlich vollzogen, wenn der Notar ihn beurkundet hat. In der Regel verfasst der Notar auch den Kaufvertrag. Serviceorientierte Makler bieten außerdem an, einen Entwurf vom Kaufvertrag zu erstellen.

Welche Aufgaben hat der Notar?                 

Zu den Aufgaben des Notars gehört es zwar nicht, die Bonität oder Zuverlässigkeit der Vertragspartner zu überprüfen. Dies hat ein Makler womöglich bereits in Ihrem Sinne erledigt. Der Notar aber kann dafür sorgen, dass dem Verkäufer keine Nachteile entstehen, falls der Käufer nicht zahlt. Er stellt eine Urkunde aus, die gleichzeitig einen Zwangsvollstreckungstitel bildet. Damit kann der Verkäufer eine Zwangsvollstreckung gegen den Käufer erwirken. Außerdem kann der Verkäufer in solchen Fällen vom Kaufvertrag zurücktreten.

Für einen schnellen und reibungslosen Ablauf benötigt der Notar folgende Unterlagen:

  • Kaufpreis
  • Termin der Übergabe
  • Angabe von Sachmängeln (falls vorhanden)
  • Grundbuchauszug
  • Persönliche Angaben

Wer privat ohne Makler eine Immobilie verkauft, wird in der Regel mehr Termine beim Notar benötigen. Mit einem Immobilienexperten ist nur ein Beurkundungstermin beim Notar notwendig. Bei diesem verliest der Notar den aufgesetzten Vertrag. Hier besteht auch die letzte Möglichkeit für Änderungen. Da ein Immobilienkaufvertrag nicht ohne weiteres zu verstehen ist, empfiehlt es sich, die  Beratungspflicht des Notars in Anspruch zu nehmen und sich ausführlich aufklären zu lassen. Dafür werden auch keine weiteren Kosten berechnet.

Auf Wunsch kann vor dem eigentlichen Beurkundungstermin außerdem ein Vortermin durchgeführt werden. Bei diesem wird ein Vertragsvorentwurf erstellt und die Vertragsbestandteile mit allen Parteien besprochen.

 

Sie sind sich unsicher über die notwendigen Unterlagen, die der Notar benötigt oder haben Fragen zum Ablauf der notariellen Beurkundung? Wir helfen Ihnen gern.

 

 

Foto: © djedzura?

Optimaler Mietpreis? – Kein Problem

Mietpreis

Viele Vermieter sind angesichts der Mietpreisbremse besorgt, beim Festlegen der Miete, etwas falsch zu machen. Tatsächlich sind die Regeln regional sehr unterschiedlich. Doch wenn Sie mit System und etwas Know-how vorgehen, ist das Finden des optimalen Mietpreises gar nicht so schwer. Die wichtigsten Aspekte haben wir Ihnen hier zusammengefasst.

  1. Betrifft mich überhaupt die Mietpreisbremse?

Viele Vermieter sind verunsichert, wie viel Miete sie noch nehmen dürfen. Denn die sogenannte Mietpreisbremse hat die bestehenden Regeln noch einmal verschärft. Sie gilt bis jetzt aber nur in rund 300 der mehr als 11.000 Gemeinden in Deutschland. Allerdings vor allem in den Ballungszentren und deren Speckgürteln, also den bevölkerungsreichen Metropolen. Bevor Sie also Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie in Erfahrung bringen, ob diese in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse liegt. Ob in Ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse gilt, können Sie im Internet herausfinden. Wollen Sie lieber auf Nummer sicher gehen, wenden Sie sich an einen erfahrenen Profimakler oder direkt an die zuständige Behörde.

  1. Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel

Was kaum jemand weiß: Im immer noch gültigen Wirtschaftsstrafgesetz aus dem Jahr 1954 wurde festleget, dass die ortsübliche Miete um nicht mehr als 20 Prozent bei der Neuvermietung überschritten werden darf. An dieser Schwelle hat sich auch heute nichts verändert. Um also die Grenzen nicht zu überschreiten, müssen Sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Problem: Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Einfach gesagt ist sie der Mietpreis, der üblicherweise für Immobilien mit vergleichbaren Kriterien wie Art, Größe, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung in der Gemeinde bezahlt wird. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, verrät der Mietspiegel. Allerdings hat die Sache ein paar Haken: Zunächst müssen Sie recherchieren, ob es für Ihre Gemeinde überhaupt einen Mietspiegel gibt. Dies erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde- oder Stadtverwaltung, beziehungsweise einem Immobilienexperten der Region. Oft haben nur größere Städte einen Mietspiegel. Zusätzlich ist die ortsübliche Vergleichsmiete nicht immer auf dem gleichen Stand wie die eigentlich am Markt erzielbare Miete. Die Zahlen können veraltet sein. Da häufig nur größere Städte regelmäßig und in kurzen Abständen einen Mietspiegel erstellen. Ist kein Mietspiegel vorhanden, können Sie sich auch an der Marktmiete orientieren. Diese richtet sich nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage.

  1. Wer bezahlt Ihren Mietpreis

Angenommen Sie reizen Ihre gesetzlichen Möglichkeiten bis an die Grenzen aus, ist das nicht unbedingt der optimale Mietpreis. Eine hohe Miete verlängert den Zeitpunkt, bis Sie einen Mieter gefunden haben, erheblich. Für die Monate, in denen die Wohnung nicht vermietet ist, verlieren Sie nicht nur die Miete, sondern müssen auch noch die Nebenkosten tragen. Wenn Sie Pech haben, bezieht ein Mieter Ihre Wohnung nur, um nach einer günstigeren weiterzusuchen. So stehen Sie bald wieder vor dem Problem, einen neuen Mieter finden zu müssen. Das kostet Sie wieder die Vermarktung der Wohnung – eventuell müssen Sie sogar streichen – ganz zu schweigen von den Nebenkosten. Es geht also darum, einen realistischen Marktpreis auszuloten. Das können Sie in aller Regel ohne langjährige Marktkenntnisse kaum selbst herausfinden. Hier helfen Ihnen Profimakler weiter.

  1. Optimierungen

Mietpreiserhöhungen sind auch trotz Mietpreisbremse weiter möglich, wenn der Standard der Wohnung angehoben wird. Achten Sie darauf, ob Ihre Immobilie eventuell von einem Milieuschutz betroffen ist. Der legt fest, wie weit der Standard angehoben werden darf. Grundsätzlich gilt: Werden beispielsweise eine Heizungsanlage nach modernsten Anforderungen, eine Fußbodenheizung oder ein hochwertiger Parkettfußboden eingebaut, kann ein Teil auf die Miete umgelegt werden. Wenn eine Modernisierung mindestens ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat, sind Sie sogar von der Mietpreisbremse ausgenommen. Ohnehin empfiehlt es sich, Optimierungen zu finden, von denen auch der Mieter profitiert. So können zum Beispiel zusätzliche Stellflächen für PKW geschaffen oder Nischen im Mehrfamilienhaus in zusätzliche Abstellflächen umgewandelt werden.

Um den optimalen Mietpreis zu ermitteln, hilft es den Rat eines Experten einzuholen. Denn für die korrekte Einschätzung ist eine Menge an Hintergrundwissen, Kenntnis des Marktes und viel Erfahrung nötig.

Sind Sie sich unsicher bei der Ermittlung Ihres optimalen Mietpreises? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Familienstreit vermeiden – Immobilie rechtzeitig vererben

Experten gehen davon aus, dass inzwischen jedes zweite Erbe eine Immobilie umfasst. Damit um das Erbe kein Streit entsteht, kümmern sich viele lieber schon zu Lebzeiten darum. Immobilien, Geld und Unternehmen können frühzeitig auf die Nachkommen übertragen werden. Jedoch gibt es hierbei auch Fallstricke.

Wenn Sie Ihr Erbe nicht im Testament geregelt haben, entscheidet der Gesetzgeber über die Erbfolge. Erben sind dann Ehepartner, Kinder oder Enkel, Eltern oder Geschwister. Geht das Erbe zum Beispiel an drei Kinder, würde es unter ihnen aufgeteilt. Jedes Kind bekäme also ein Drittel. Während Geld relativ einfach aufzuteilen ist, ist die Teilung einer Immobilie durch drei schon schwieriger. Nicht selten stellt das Erben vor große Herausforderungen. Denn selbst wenn die Erben sich einig sind, kostet der Erbmarathon viel Zeit und Mühe.

Deswegen übertragen immer mehr Deutsche das Erbe schon zu Lebzeiten. In Behördensprache nennt sich das: Vorweggenommene Erbfolge. So können Sie 1. selber regeln, wer was bekommt. Und 2. können Erbschaftssteuer und Pflichtteil reduziert werden. Lassen Sie sich hierbei jedoch besser von einem Immobilienprofi beraten. Das Vorerbe ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Immobilie an bestimmte Personen, wie Ehegatten oder Kinder, übertragen werden soll. So können Sie zum Beispiel Ihren Kindern einen möglichst sorglosen Start in das Berufsleben ermöglichen oder den Ehepartner absichern.

Das Vorerbe ist dabei aber keine reine Schenkung. Denn sollte der Immobilienkredit noch nicht abgezahlt sein oder Schulden bestehen, werden diese mitübertragen. Außerdem ist eine Übertragung in der Regel auch an Bedingungen geknüpft. Denn wenn Sie Ihr gesamtes Vermögen – egal ob Geld oder Immobilien – zu Lebzeiten übertragen, geben Sie ja Ihre Existenzgrundlage aus der Hand. Deshalb ist es für Sie wichtig, Ihre Existenz zu sichern, indem Sie Rechte am Vermögen behalten. Denn es ist Ihnen erlaubt, das übertragene Vermögen zu nutzen und zu verwalten. Dies nennt sich Nießbrauchrecht. Es empfiehlt sich also, alle denkbaren Interessenlagen und Ihre Rechte am Vermögen im Übergabevertrag zu regeln.

Wenn Sie Ihre Immobilie vorzeitig an die künftigen Erben übertragen, wird meist ein lebenslanges Wohnrecht für den Vererbenden im Vertrag festgeschrieben. So kann Ihre Wohnung nicht verkauft oder vermietet werden, solang Sie darin wohnen. Außerdem ist es ratsam, auch Rückforderungsrechte in den Vertrag aufzunehmen. Mit diesen haben Sie die Möglichkeit, das übertragene Vermögen zurückzufordern. So werden Sie wieder zum Eigentümer. Das ist dann wichtig, wenn Ihr Erbe die Immobilie verkaufen will oder verschuldet ist. Sollte eine Privatinsolvenz drohen, können Sie Ihr Erbe zurückerhalten. So wird gewahrt, dass das Erbe nicht gänzlich verloren geht.

Um hier als Erblasser den Überblick nicht zu verlieren, empfiehlt es sich, einen Immobilienprofi zu Rate zu ziehen. Dieser berät Sie, wie Sie Ihr Immobilien-Erbe am besten sichern.

Fragen Sie sich, was aus Ihrer Erbimmobilie werden soll? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

Wohnen über Generationen hinweg

Das Generationenhaus macht es möglich. Die Großeltern passen auf die Enkel auf und erhalten dafür selber Hilfe im Alltag. Bei immer mehr Menschen setzt sich wieder die Erkenntnis durch, dass das gemeinsame Wohnen mehrerer Generationen unter einem Dach eine Bereicherung für Alle ist. Für Experten ist das Generationenhaus das Konzept der Zukunft.

In den meisten Fällen teilen sich Familienangehörige – also Kinder, Eltern und Großeltern – ein Haus. Gelegentlich wohnen aber auch Freunde, Bekannte oder sogar Fremde gemeinsam in einem Projekt, um den Alltag gemeinsam zu bestreiten. Häufig wird in separaten Wohnungen gewohnt, was jeder „Kernfamilie“ den persönlichen Rückzugsort und die nötige Privatsphäre sichert. Für einige Familien ist es jedoch wichtiger, stärker als Gemeinschaft zusammenzuleben. Solche Familien legen Wert auf Räume, in denen sie sich begegnen. Sie teilen sich zum Beispiel Wohnzimmer und Küche und nutzen den Garten gemeinsam.

Ein Generationenhaus bietet natürlich Vorteile, bei denen ein Einfamilienhaus kaum mithalten kann. Hier müssen Sie sich keine Vorwürfe Ihrer Eltern anhören, warum Sie sie so lange schon nicht mehr besucht haben. Die viele Zeit für die Familie ist für die meisten ein ausschlaggebendes Kriterium bei der Entscheidung für ein Generationenhaus. Dazu kommt die gegenseitige Entlastung, die diese Wohnform bietet. Die Großeltern erhalten Hilfe im Alltag von ihren Kindern, dafür helfen Sie bei der Betreuung der Enkel. Dabei genießen besonders Senioren, ihre Familienmitglieder um sich zu haben und an deren Leben aktiv teilzunehmen. Ebenso nützt es den Kindern, von den Erfahrungen ihrer Großeltern zu lernen.

Für Senioren, die vielleicht hilfe- oder pflegebedürftig sind, stellt das Generationenhaus einen besonderen Vorteil dar. Die Familienmitglieder können sich um ihre Großeltern kümmern und diese können den Umzug in ein Pflegeheim vermeiden. Das bedeutet nicht nur mehr Unabhängigkeit, sondern auch eine deutliche Kostenersparnis.

Allerdings kann ein Generationenhaus auch Nachteile haben. Für manche Menschen ist eine zu große räumliche Nähe ein Problem. Wer Ruhe und Zurückgezogenheit sucht, für den empfiehlt sich ein Generationshaus nur dann, wenn eine ausreichende räumliche Trennung besteht. Denn wo Kinder leben, ist in der Regel auch Lärm nicht zu vermeiden. Außerdem kommt es auch dort, wo Menschen auf engerem Raum zusammenleben, häufiger zu Konflikten. Gerade die Altersunterschiede sorgen öfters für Differenzen bei Fragen der Kindererziehung, der Haushaltsführung oder Planung des Alltags. Wer also in ein Generationenhaus ziehen möchte, sollte sich im Klaren sein, worauf er sich einlässt. In den meisten Fällen ist es sinnvoll, bereits im Vorhinein genaue Absprachen über das Zusammenleben zu treffen und alle Bedürfnisse der Bewohner zu berücksichtigen.

Hat das Generationenhaus aber eine gute Mischung aus Rückzugsmöglichkeiten und Gemeinschaftsräumen, kann die gesamte Familie von dieser Wohnform profitieren.

Überlegen Sie sich, ob ein Generationenhaus etwas für Ihre große Familie ist? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © Wavebreakmedia

Warum ich einen Makler brauche

Wer eine Immobilie verkauft, verändert sich. Es ist eine der wichtigsten Entscheidungen des Lebens. Sie haben sich gerade getrennt oder ziehen für einen Jobwechsel in eine neue Stadt. Viele Eigentümer unterschätzen den großen Aufwand, der mit dem Verkauf auf sie zukommt. Er frisst viel Zeit und führt bei schlechter Vorbereitung im schlimmsten Fall zu Vermögensverlusten.

Immobilienportale im Internet können den Eindruck vermitteln, der Verkauf einer Immobilie sei ein leichter Prozess. Einfach das Angebot einstellen und warten, bis sich der passende Käufer meldet. Doch ein Haus zu verkaufen, ist etwas anderes als einen alten Fernseher. Es kann nicht einfach an den ersten Interessenten verschickt werden, der bereit ist den erwarteten Preis zu bezahlen.

Schon wenn es darum geht, den Wert der eigenen Immobilie einzuschätzen, bekommen viele Immobilieneigentümer die ersten Probleme. Es fehlt an Marktkenntnis. Woran soll ich mich bei der Preissetzung orientieren, welche Faktoren sind ausschlaggebend? Tendenziell wählen Eigentümer meist einen zu hohen Preis. Dadurch kann der Verkaufsprozess nicht nur lange dauern, sondern auch zu Geldeinbußen führen. Weil die Immobilie zu lange zum Verkauf angeboten wird, werden Interessenten skeptisch und vermuten eine Problemimmobilie. Um die irgendwann doch zu verkaufen, muss man dann vielleicht mit dem Preis deutlich heruntergehen.

Auch wenn es darum geht, das Angebot zu inserieren, ist nicht alles so einfach, wie es auf den ersten Blick scheint. Der Grundriss fehlt, die Fotos sind in schlechter Qualität und vom Energieausweis hat ein Großteil der Eigentümer noch nie zuvor gehört. Wenn der fehlt, kann es jedoch schnell rechtliche Probleme geben.

Durch die aktuelle Wohnraumknappheit kann es trotz schlechter Fotos und zu hohem Preis zu einer Vielzahl an Kaufinteressenten kommen. Die Konsequenz: Ihr Telefon klingelt in Dauerschleife und das Postfach quillt über. Welcher der potenziellen Käufer ein ernsthaftes Interesse hat, lässt sich schwer einschätzen und so haben Sie am Ende eine Traube an Fremden in Ihrem Haus stehen oder kommen mit der Vereinbarung von Besichtigungen nicht mehr hinterher.

Haben sich am Ende ein paar ehrliche Interessenten gefunden, geht es in die Preisverhandlungen. Ohne Erfahrung in solchen Situationen lässt man sich hier schnell verunsichern und runterhandeln. Gerade wenn Sie den Preis ohnehin schon zu hoch angesetzt haben, werden Käufer viele Argumente finden, die gegen den vorgeschlagenen Preis sprechen. Am Ende verkaufen Sie Ihr Haus so vermutlich unter Wert.

Wenn Sie sich trotzdem dafür entschieden haben, den heruntergehandelten Preis anzunehmen, muss ein Kaufvertrag aufgesetzt und notariell beglaubigt werden. Hierfür werden viele Dokumente benötigt und es ist große Sorgsamkeit angebracht. Als Laie können Sie so schnell den Überblick verlieren.

In jeder Phase dieses Prozesses sind Marktkenntnis und Erfahrung ausschlagegebend. Eigenschaften, die ein guter Makler mitbringen sollte.

Sie haben keine Lust auf einen langen und komplizierten Verkaufsprozess? Wir beraten Sie gerne und stellen sicher, dass wir Ihre Interessen bestmöglich vertreten.

 

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Onlineshopping zum Anfassen

„Zu verkaufen“-Schilder statt der neusten Mode in der leergefegten Fußgängerszone: Jahrelang lag die Befürchtung in der Luft, dass der Onlinehandel den Tante-Emma-Laden von nebenan komplett verdrängt. Zwar ist der Online-Trend unverändert groß, während Einzelhändler teils um jeden Kunden kämpfen. Dennoch sind Experten sich sicher: Kunden wollen kein Entweder-Oder, vielmehr sollten Händler auf Multichannel-Konzepte setzen. Wessen Handelsfläche gerade eine Leerstandsphase hat, für den könnten die lokalen Filialen von Onlinehändlern, die Lösung sein.

IKEA hält nicht länger am gewohnten Verkaufskonzept fest. Die Reise durch das bis ins Detail durchgestylte Möbelhaus ist nicht mehr die einzige Möglichkeit, sich den schwedischen Einrichtungsstil nach Hause zu holen. Hemnes, Kallax, Malm und Co können mittlerweile auch bequem per Mausklick bestellt werden. Selbst die Lebensmittelbranche setzt immer stärker auf den Onlinevertrieb. Einer Statista-Umfrage zufolge bestellt bereits jeder dritte Deutsche Lebensmittel online.

Doch der Trend funktioniert auch andersherum. Online bekannt gewordene Unternehmen wie MyMüsli, MyToys oder Mr. Spex setzen schon seit längerem auf den Filialbetrieb. Nun gesellen sich auch Onlinegrößen wie Zalando oder Notebooksbilliger.de dazu. In den USA gibt es bereits die ersten Amazon Buchläden und Möbelgeschäfte und auch in Deutschland wagt Amazon sich mit einem Store in Oberhausen ins Einkaufszentrum. Auf einer kleinen Verkaufsfläche stellt der Konzern dort seine Eigenprodukte wie Alexa, Echo und Fire TV vor.

Die Anforderungen, die sich an die lokalen Gewerbeimmobilien der Internethändler stellen, sind andere, als die des klassischen Einzelhandels. Online und Offline-Vertrieb müssen gut miteinander vernetzt sein. Statt überladene Geschäfte mit einer möglichst großen Auswahl, setzt man auf minimalistisch ausgestattete Showrooms, in denen die persönliche Beratung im Vordergrund steht. Was im Geschäft nicht vorrätig ist, kann online schnell bestellt werden – entweder in den Laden oder direkt nach Hause.

Standorte können so von der Präsenz der Onlinehändler profitieren, die in den lokalen Filialen einen Vorteil durch ihre Bekanntheit aus dem Internet haben. So könnten es namhafte Onlinegrößen auch schaffen sich an Standorten zu halten, die sonst prädestinierte Leerstände sind. Die Ansiedlung neuer Geschäfte macht auch Wohnlagen attraktiver. Denn eine gute Lage definiert sich laut Gabler Wirtschaftslexikon unter anderem auch durch gute bis sehr gute Einkaufsmöglichkeiten.

Gleichzeitig zeigen Studien laut e-tailment.de, dass der Online-Umsatz in Regionen steigt, in denen eine stationäre Filiale eröffnet wurde. So profitieren auch die Onlinehändler von lokalen Filialen. Gerade kleinere Unternehmen, können ihren Bekanntheitsgrad so steigern. Kunden kaufen nicht mehr nur über eine Plattform. Sie informieren sich online und kaufen dann im Geschäft nebenan. Onlinehändler, die auch eigene Filialen betreiben, verringern so ihr Risiko, potenzielle Kunden an die lokale Konkurrenz zu verlieren.

Sie haben eine Ladenfläche zu verkaufen und suchen nach dem richtigen Käufer? Wir unterstützen Sie beim kompletten Verkaufsprozess.

 

 

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Geld verdienen mit dem eigenen Strom

Windrad im Garten, Solaranlage auf dem Dach, Blockheizkraftwerk im Keller – Immer mehr Deutsche wollen die steigenden Stromkosten nicht mehr mitmachen und suchen Wege, um sich von den Energiekonzernen unabhängig zu machen. Durch neue Technologien und Konzepte lassen sich nicht nur Stromkosten sparen. Mit der Erzeugung von Strom lässt sich sogar Geld verdienen.

Neben der Einspeisung ins Stromnetz oder dem Handeln an der Strombörse lässt sich auch mit dem Teilen von Strom Geld verdienen. So wie Autos bei Car-Sharing oder Wohnungen bei AirBnB lässt sich inzwischen auch Strom teilen. Immer mehr private Haushalte produzieren ihren eigenen Strom mit Solar- oder Windkraftanlagen oder Blockheizkraftwerken. Dabei versorgen manche nicht nur sich selbst, sondern auch andere. Möglich ist das durch zwei neue Entwicklungen:

1. Internetplattformen für Strom-Sharing

Die Digitalisierung ermöglicht die intelligente Vernetzung von privaten Stromerzeugern. Anbieter wie „sonnen“, „enyway“, „buzzn“ oder „beegy“ bringen private Stromproduzenten und Verbraucher zusammen. Auf den Internetplattformen können Produzenten ihren überschüssigen Strom verkaufen. Das rentiert sich mehr als die Vergütung, die der private Stromerzeuger durch die Einspeisung ins Stromnetz erhält.

2. Effizientere Batteriespeicher

Die meisten Menschen sind nicht zu Hause, wenn mittags die Sonne für viel Strom sorgt. Sie können ihn also nicht verbrauchen. Abends, wenn es dunkel ist, wird mehr Strom verbraucht, aber die Sonne scheint nicht mehr. Effizientere Batterien machen es möglich, die Energie vom Mittag für den Abend zu speichern. Und das lässt sich noch erweitern: Batterien, die freie Kapazitäten haben, weil gerade keine Sonne scheint und kein Wind weht, können den überschüssigen Strom speichern, der dort entsteht, wo gerade Sonne und Wind im Überfluss vorhanden sind. Mitglieder der „sonnenCommunity“ erhalten sogar dauerhaft kostenfreien Strom zur Deckung des Eigenbedarfs, wenn sie ihre „sonnenBatterien“ dem öffentlichen Stromnetz als kurzfristigen Zwischenspeicher zur Verfügung stellen.

Das Ganze funktioniert dann folgendermaßen: Durch intelligente Stromzähler – sogenannte Smart Meter – kann eine Software zu jeder Zeit erkennen, wie viel Strom produziert und verbraucht wird. Ist zu viel Strom vorhanden, kann er in den Batterien gespeichert werden. Besteht dagegen eine hohe Nachfrage, kann der Strom aus den Batterien ins Netz gespeist werden. So wird sichergestellt, dass immer ausreichend Energie verfügbar ist.

Die Demokratisierung der Stromversorgung hat begonnen. Ist das das Ende der Energieriesen?

Benötigen Sie einen Energieausweis oder eine Energieberatung? Kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen gern.

 

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Warum Sie auf gute Immobilienfotos nicht verzichten können

Serie Immobilienvermarktung 2:

Angesichts der hohen Nachfrage meinen viele, dass sich ihre Immobilie auch mit schlechten Fotos schnell verkauft. Schlechte Fotos führen aber häufig zu unnötigen Besichtigungen, bei denen Interessenten sagen: „Das habe ich mir anders vorgestellt.“ Und auch des Preis der Immobilie können Sie besser durchsetzen, wenn sich der positive Eindruck von den Fotos vor Ort bestätigt. Faustregel: Je besser die die Fotos, desto leichter können sich Interessenten entscheiden, ob Ihre Immobilie für sie in Frage kommt.

Der Gesamteindruck zählt! Wir kennen es aus der Werbe- und Lebensmittelindustrie: Weniger ist oft mehr. Fotos von Immobilien wirken besser, wenn sie einen „aufgeräumten“ Eindruck machen. Sind Räume vollgestellt, stört das die Vorstellungskraft des Interessenten und es fällt ihm schwer, seine zukünftige Wohnung zu sehen. Experten raten: Wenn Sie Fotos von möblierten Räumen oder Garten und Hof machen, sollten diese „entpersonalisiert“ werden. Also private Gegenstände, wie Kleidung, Zahnbürsten, Rasenmäher oder Ähnlichem, sollten im Bild nicht zu sehen sein. Zu empfehlen sind Probefotos, um solche störenden Kleinigkeiten zu entdecken.

Ebenso wichtig für überzeugende Immobilienfotos sind helle Zimmer. Zugezogene Vorhänge oder Jalousien sowie Gegenlicht verdunkeln Räume und Außenansichten einer Immobilie. Helle Räume sind einladender. Sollte jedoch die pralle Sonne ins Zimmer scheinen, werden Fotos überbelichtet. Deshalb ist es sinnvoll, die Zeit genau abzupassen, wann ideales Licht herrscht. In solchen Fällen kann aber auch mit Vorhängen oder Jalousien nachgeholfen werden, für optimales Licht zu sorgen. Mit einer Profikamera kann über die Blende und die Verschlusszeit die Lichtmenge reguliert werden.

Ein gutes Foto Ihrer Immobilie ist aber auch von der Perspektive abhängig. Wird sie falsch gewählt, können Haus oder Räume verzerrt oder Größenverhältnisse falsch erscheinen. Wirkt ein Zimmer kleiner als es tatsächlich ist, können potentielle Käufer abgeschreckt werden. Dabei spielt auch das Objektiv eine Rolle. Wenn Sie so viel Raum wie möglich auf das Foto bekommen möchten, sind Weitwinkelobjektive sinnvoll. Jedoch kann ein Weitwinkelobjektiv Räume auch zu groß erscheinen lassen. Das kann zu unnötigen Besichtigungen führen, bei denen Interessenten feststellen, dass Ihre Immobilie doch zu klein ist. Ebenfalls ist darauf zu achten, dass keine Linien stürzen. Denn das führt zu Raumverzerrungen. Um gerade Linien, beispielsweise bei Ecken von Wänden, Türen oder Fenstern, zu erhalten, sollte die Kamera gerade gehalten werden. Dabei empfiehlt sich, das Foto aus etwa einem Meter Höhe zu schießen.

Stimmen am Ende immer noch kleine Details am Foto nicht, können diese leicht nachbearbeitet werden. Falls doch Linien nicht senkrecht sind, können Sie den Bildausschnitt etwas anpassen, entzerren und begradigen. Auch bei Fotos, die zu dunkel sind, können die Helligkeit und der Kontrast leicht verstärkt werden. Aber achten Sie darauf, es mit der Aufbesserung nicht zu übertreiben. Wenn Interessenten sehen, dass das Foto zu stark bearbeitet ist, könnten Sie skeptisch werden.

Wie Sie Ihre Immobilie mit Home Staging aufpeppen, erfahren Sie in einer unserer folgenden Ausgaben.

Haben Sie für solchen Aufwand keine Zeit? Oder haben Sie fragen, wie Sie perfekte Immobilienfotos machen können? Kontaktieren Sie uns! Wir übernehmen das für Sie.

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Von der Wohnung zum Gewerbe oder doch lieber andersrum?

Sie wollen aus Ihren alten Büroräumen eine Wohnung machen oder haben ein Haus geerbt, das Sie lieber als Gewerbefläche nutzen würden? In Deutschland ist jedem Gebäude eine Nutzung zugeschrieben. Wir erklären, wie Sie die ändern können und wann sich eine Änderung überhaupt lohnt.

Wenn Sie eine Nutzungsänderung in Betracht ziehen, stellen Sie sich vermutlich die Frage: Lohnt sich das überhaupt oder bezahle ich hier für die Umbauten viel zu viel Geld? Eine Änderung der Nutzungsart wird immer dann interessant, wenn Sie selbst davon profitieren können oder wenn Sie glauben, dass Sie für eine andere Immobilienform mehr Miete oder einen höheren Verkaufspreis verlangen können.

Doch warum muss eine Nutzungsänderung überhaupt beantragt werden? Die Anforderungen an private Wohnräume und Gewerbeflächen lassen sich nicht eins zu eins übertragen. Für Brand-, Lärm und  Schallschutz gelten unterschiedliche Auflagen. Auch was die Innenausstattung der Räumlichkeiten betrifft, sind die Standards sehr verschieden. Eine Wohnung braucht eine Dusche und eine Küche, in Bürogebäuden wird hingegen stärkerer Wert auf die richtige Anzahl an Toiletten gelegt. In den meisten Fällen bedeutet das, dass Sie vor einer Nutzungsänderung um einen Umbau nicht herumkommen.

Hinzukommt, dass in einigen Lagen die Nutzungsänderung von vornherein ausgeschlossen ist. Aus einer Gewerbeimmobilie in einem reinen Industriegebiet, werden Sie kaum ein Wohnhaus machen können. Gleiches gilt für ein Gewerbe im ausgewiesenen Wohngebiet. Ausnahmen bestehen zum Beispiel bei freiberuflichen Tätigkeiten.

In Zeiten, in denen Wohnraum knapp ist und Gewerbeflächen oft leer stehen, bietet sich die Transformation vom Gewerbe zur Wohnung natürlich an. Im Zweifelsfall werden Sie so endlich die Verkaufsfläche los, die schon seit Jahren leersteht. Allerdings sollten Sie bevor Sie eine Entscheidung treffen immer einen Experten zu Rate ziehen, der einschätzen kann, ob die Baukosten am Ende nicht den zu erwartenden Gewinn übersteigen.

Aus Vermarktungs- oder Gewinngründen lohnt sich ein Umwandlung von einer Wohn- zur  Gewerbefläche momentan dementsprechend nicht oder nur in bestimmten Regionen. Diese Nutzungsänderung ist nur dann interessant, wenn ein Eigenbedarf für Büroräume oder andere gewerbliche Räume besteht. Arbeiten Sie selbständig und alleine, so ist das wenig problematisch, doch sobald Sie Mitarbeiter einstellen, müssen Sie sich an die Auflagen des Arbeitsschutzgesetzes halten. Auch hier ist es also sinnvoll, ihre Situation von einem Experten überprüfen zu lassen.

Wenn Sie sich dafür entschieden haben, die Nutzung Ihrer Immobilie zu ändern, müssen Sie dafür einen entsprechenden Antrag beim Bauamt Ihrer Gemeinde stellen. In diesem Antrag müssen Sie bereits aufführen, welche baulichen Veränderungen Sie für die Nutzungsänderung durchführen wollen. Auch wenn Sie glauben, an Ihrer Immobilie keine Umbauten vornehmen zu brauchen, müssen Sie die Nutzungsänderung zunächst beantragen, da eine nicht gestattete Änderung als Zweckentfremdung gilt.

Sie haben eine Immobilie bei der eine Nutzungsänderung in Frage kommt? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne zu Ihren Möglichkeiten.

 

 

Foto: © KatarzynaBialasiewicz

Wann sich das Verschenken lohnt

Wenn eine Immobilie vererbt wird, bittet der Fiskus zur Kasse. Günstiger kann es sein, das Haus vor dem Erbfall zu übertragen, also zu schenken. Aber nicht jeder spart dabei gleich viel. Deshalb sollten Eigentümer wissen, wann und wie sich Schenken lohnt.

Knapp 109 Milliarden Euro haben die Deutschen 2016 geerbt und geschenkt bekommen. Rund ein Drittel davon war steuerpflichtig und bescherte dem Staat Steuereinnahmen in Höhe von fast 7 Milliarden Euro – das teilte das Statistische Bundesamt mit. Laut Schätzungen soll vererbtes und verschenktes Vermögen bis 2020 auf 330 Milliarden Euro steigen. Fast Dreiviertel davon sind Immobilien.

Hannelore B. ist 81. Auch für sie stellt sich die Frage, was aus ihrem Häuschen werden soll. Denn das Wohnen in den eigenen vier Wänden fällt ihr immer schwerer. Die Treppen zu erklimmen und das ganze Haus sauber zu halten wird für sie immer anstrengender. Sie überlegt in eine Einrichtung für betreutes Wohnen zu ziehen. Doch was macht sie dann mit dem Haus? Eigentlich ist sie immer davonausgegangen, dass ihr Sohn Thomas das Haus erben wird. Aber was wird nun damit?

Eine Freundin gibt ihr den Tipp, sie kann es schon auf ihren Sohn übertragen, es ihm also schenken. Sie hat gehört, dass Erben so vielleicht Steuern sparen können. Hannelore soll sich aber nochmal von einem Fachmann beraten lassen. Sie fand die Idee nicht schlecht und besprach sie mit ihrem Sohn Thomas. Dieser suchte daraufhin einen Notar, um zu besprechen, ob eine Schenkung möglich ist. Beim Notar wurden Hannelore und Thomas darüber aufgeklärt unter welchen Bedingungen eine Schenkung erfolgen kann. Der Notar erklärte ihnen, dass keine Steuern anfallen, wenn der Wert des Hauses einen bestimmten Betrag nicht übersteigt. Jetzt müssen Hannelore und Thomas nur noch wissen, wie viel das Haus wert ist. Doch wer bestimmt das überhaupt?

Der Notar erklärte ihnen dass für die Ermittlung des Immobilienwertes das örtliche Finanzamt zuständig ist. Allerdings berücksichtigt das am Haus keine individuellen Besonderheiten wie eine am Haus vorbeilaufende Autobahn oder einen feuchten Keller. Er meinte, dass unter Umständen der Wert höher geschätzt werden könnte, als er real am Markt ist. Somit könnter der steuerfreie Betrag überstiegen werden und Steuern anfallen. Daher empfahl er beiden einen Immobilienexperten, wie einen Makler zu beauftragen, der die Immobilie bewertet. Dieser bezieht bei der Bewertung auch solche Details mit ein.

Thomas hat sich danach im Internet schlau gemacht und einen vertrauensvollen Makler gefunden. Diesen hat er mit einer Immobilienbewertung beauftragt. Durch sein Expertenwissen, die Kenntnis der aktuellen Situation am Immobilienmarkt, seiner Erfahrung und unter Berücksichtigung lokaler Marktfaktoren hat dieser den Wert des Hauses ermittelt. Dies ergab, dass Hannelore das Haus steuerfrei an Thomas verschenken kann. Beide sind glücklich, dass für die Zukunft des Hauses gesorgt werden konnte.

Haben Sie Fragen zur Erbimmobilie oder möchten Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Verkauft! – An den Meistbietenden

Viele Eigentümer bieten ihre Immobilie zu einem höheren Preis an, um Verhandlungsspielraum zu haben. Doch gerade wird wegen des zu hohen Preises kein Käufer gefunden. Die Immobilie steht zu lange zum Verkauf. Interessenten werden skeptisch. Am Ende muss das Objekt für weniger verkauft werden, als es wert ist. Ein Bieterverfahren kann da eine Alternative sein.

Wer für seine Immobilie einen niedrigeren Einstiegspreis wählt, erhöht die Nachfrage. Gibt es genügend Interessenten, die das Objekt sicher kaufen wollen, kann ein Profimakler ein Bieterverfahren durchführen. Hier kann der Makler als neutraler Vermittler helfen. Ein Bieterverfahren stärkt die Verhandlungsposition. Aber es ist weder eine Auktion, noch eine Zwangsversteigerung. Es eignet sich einerseits besonders bei Objekten, bei denen eine extrem hohe oder eine extrem niedrige Nachfrage besteht. Andererseits ist es auch bei Immobilien sinnvoll, die sehr modernisierungs- oder sanierungsbedürftig sind. Aber Vorsicht! Es gibt auch Risiken. Auf jeden Fall sollten Verkäufer sich darauf gut vorbereiten oder es einem Immobilienexperten überlassen.

Um ein Bieterverfahren durchzuführen, gibt es mehrere Möglichkeiten. Es kann eine „Open House“-Besichtigung durchgeführt werden. Es gibt einen Besichtigungstermin, an dem alle Interessenten erscheinen. Dort wird auch das Bieterverfahren eröffnet. Dadurch ersparen sich Verkäufer viele Besichtigungstermine. Allerdings hat dieses Verfahren hat auch Nachteile: Der Verkäufer muss im Vorfeld viel Marketing betreiben, um möglichst viele Interessenten zum Besichtigungstermin zu finden. Außerdem hat er bei einer Besichtigung mit vielen Interessenten nur schwer die Möglichkeit, alle genau einzuschätzen. Denn gelegentlich erscheinen auch Schnäppchenjäger zu solchen Terminen, die kein seriöses Angebot abgeben. Erfahrene Makler jedoch können Interessenten sehr gut einschätzen.

Profimakler empfehlen Einzelbesichtigungen mit der Option auf ein Bieterverfahren. Hier verläuft zunächst alles wie ein gewöhnlicher Hausverkauf. Bei den Einzelbesichtigungen können die für ein Bieterverfahren geeigneten Interessenten leichter herausgefiltert werden. Allerdings muss hierbei in den Anzeigen auf Folgendes hingewiesen werden: 1. Dass je nach Nachfrage ein Bieterverfahren durchgeführt werden kann. 2. Dass derjenige den Zuschlag erhält, der das höchste Gebot mit gesicherter Finanzierung abgibt. 3. Dass der Verkaufspreis vom Angebotspreis nach oben hin abweichen kann.

Nachdem der Makler die passenden Interessenten herausgefiltert hat, informiert er sie über das Bieterverfahren und gibt ihnen die Möglichkeit bis zu einem festen Zeitpunkt, ihr Angebot schriftlich abzugeben. Nach Ablauf der Frist teilt der Makler den Interessenten mit, wer den Zuschlag erhält. Dabei ist das Angebot nicht bindend wie bei einer Auktion. Falls die Angebote zu niedrig sind, muss der Verkäufer keines akzeptieren. Umgekehrt kann aber auch der Bieter von seinem Angebot zurücktreten.

Möchten Sie den optimalen Preis aus Ihrer Immobilie herausholen? Kontaktieren Sie uns. Wir erledigen das für Sie.

 

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Schnitzeljagd: Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?

Energieausweis, Grundbuchauszüge, Baupläne – wer seine Immobilie verkaufen will, sucht sich meist den Wolf nach den nötigen Unterlagen. Fehlt etwas oder sind Dokumente abgelaufen, bleibt einem der Gang zu Ämtern und Behörden nicht erspart. Damit Sie sich nicht lang mit der Suche aufhalten, haben wir die nötigen Unterlagen zusammengetragen und wo Sie sie finden.

Viele wissen, dass zum Verkauf einer Immobilie der Grundbuchauszug benötigt wird. Dort ist vermerkt, wer der Eigentümer ist und ob das Grundstück mit Schulden oder einer Hypothek belastet ist. Sie erhalten den Auszug aus dem Grundbuch beim Grundbuchamt.

Auch die Flurkarte ist wichtig. Sie ist der amtliche Nachweis für die Existenz eines Grundstücks. Darin findet man dessen Lage und Grenzen, die Bebauung sowie die Flur- und Flurstücknummer, die zur Identifizierung des Grundstücks dient. Für die Flurkarte ist das Katasteramt zuständig.

Ebenso notwendig sind die Baupläne. Dazu gehört auch die Baugenehmigungsurkunde, eine Baubeschreibung und bei neueren Gebäuden eine Abnahmebescheinigung. Den kompletten Satz Baupläne bekommen Sie beim Bauordnungsamt.

Interessenten Ihrer Immobilie ist auch die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche wichtig. Manche möchten es ganz genau wissen und fragen nach dem Umbauter Raum (UR) beziehungsweise dem Brutto-Rauminhalt (BRI), also dem Volumen Ihres Objekts. Auch diese Angaben finden Sie beim Bauordnungsamt oder beim Architekten.

Gelegentlich denken Verkäufer nicht an den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Hier sind die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers notiert. Dazu gehören zum Beispiel der Aufstellungsort der Mülltonnen oder bei An- oder Umbauten eine Abstandsfläche zum Nachbarn einzuhalten.

Pflicht ist ein Energieausweis. Fehlt der Energieausweis zur Besichtigung oder wird gegen die Vorgaben des Gesetzgebers verstoßen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Einen Energieausweis ausstellen, können in der Regel qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung oder Energieberater.

Außerdem benötigen Sie eine Aufstellung aller Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und der Betriebskosten der letzten zwei Jahre, zum Beispiel Steuern und Versicherungen.

Im Falle von Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärungen, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und eventuelle Miet- oder Pachtverträge sowie der Nachweis über Wohn- und Nutzungsrechte hinzu. Diese Unterlagen erhalten Sie beim Grundbuchamt, der Hausverwaltung oder dem WEG-Verwalter.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Organisation Ihrer Unterlagen? Möchten Sie, dass das jemand für Sie übernimmt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

 

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Pop-up-Stores sind angesagt

Wer eine Leerstandsphase seiner Handelsflächen überbrücken möchte, für den lohnt es sich vielleicht, diese vorübergehend als Pop-up-Store zu vermieten. Der Trend dieser Kurzzeit-Läden hält weiter an. Jedoch sind nicht alle Nutzungsflächen dafür geeignet.

Pop-up-Stores sind Geschäfte, die für einen begrenzten Zeitraum Ladenflächen mieten. Für gewöhnlich handelt es sich hier um einige Wochen bis wenige Monate. So versuchen ausländische Firmen den deutschen Retail-Markt kennenzulernen. Oder es wird getestet, ob Produkte in einer bestimmten Geschäftslage angenommen werden. Sowohl große Online-Händler, als auch kleine Designer oder Hersteller von saisonalen Produkten finden Gefallen an diesem Modell.

Alles ohne viel Risiko. Falls das Konzept nicht den nötigen Zuspruch findet, die gewünschten Erwartungen nicht erfüllt werden, kann ein anderer Standort ausprobiert werden. Schlägt das Konzept ein, so kann vielleicht mit dem Vermieter ein klassischer Mietvertrag ausgehandelt oder in der Nachbarschaft ein Laden gemietet werden.

Für Vermieter und Mieter ist es sinnvoll abgespeckte Mietverträge abzuschließen, die nicht lange verhandelt werden müssen und beide Seiten nicht mehr Pflichten aufbürdet als nötig. Betriebskosten können hier beispielsweise als Pauschale abgerechnet werden. Allerdings sind nicht alle Ladenflächen für Pop-up-Stores geeignet. Vermieter in B- und C-Lagen sollten sich nicht darauf verlassen, dass sich damit ihre Vermietungsprobleme auf Dauer lösen lassen. Denn hauptsächlich sind trendige Nebenlagen gefragt mit einem experimentierfreudigen, jungen Publikum, das bereit ist, neue Produkte zu testen.

Die angebotenen Räume sollten möglichst flexibel in der Raumaufteilung und mit der nötigen Technik versehen sein, so dass die Nutzer mit geringen Kosten die Flächen mieten können. Denn Interessenten für Pop-up-Stores sind gewohnt in kurzen Zeiträumen zu agieren und haben kaum Zeit über Einbauten oder Renovierungen zu verhandeln, geschweige denn das nötige Geld dafür übrig. Deshalb kommen auch keine großen Fußgängerzonen in Frage, weil die Mieten für diese Zielgruppe viel zu hoch sind.

Den höheren Verwaltungsaufwand können Vermieter ausgleichen, indem sie für Kurzzeitverträge eine anteilig höhere Miete nehmen, die etwa zehn bis 20 Prozent über der Standardnettomiete liegen kann. Werden Flächen tageweise angeboten, ist der Mieter oft bereit, eine noch höhere Miete zu bezahlen, die 20 bis 40 Prozent über der üblichen Miete liegt.

Haben Sie auch Grundstücke oder Gewerbeeinheiten die sich für die Kurzzeitvermietung eignen? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

 

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Crowd Investment — Warum es sich lohnt

Spätestens seit dem Absturz des Bitcoinkurses steht fest: Kryptowährungen sind eine Risiko-Anlage. Crowd Investments hingegen sind nachhaltiger, werden immer beliebter und kreieren Win-Win-Situationen. Volker Wohlfarth, Geschäftsführer des Portals Zinsbaustein, erklärt, wie es funktioniert.

Interview von Jan Kricheldorf

Warum ist Crowd Investment in letzter Zeit eigentlich so attraktiv geworden?

Crowd Investment ermöglicht es Privatanlegern in eine Asset Klasse zu investieren, die bisher schlicht den großen oder institutionellen Anlegern vorbehalten war. Crowd Investment Plattformen schaffen einen einfachen Zugang und demokratisieren damit solche Anlageklassen.

Was genau ersteht man unter dem Begriff  „Asset Klassen“?

Vereinfacht gesagt, handelt es sich um eine Anlageklasse oder Geldanlage, die bisher vor allem sehr vermögenden Anlegern zur Verfügung stand. Diese so genannten Family Offices investieren Beträge zwischen 500.000 und fünf Millionen Euro in Immobilienprojekte. Sie erhalten dafür eine recht hohe Verzinsung. Unsere Aufgabe ist es dafür zu sorgen, dass auch kleinere Anleger in solche Projekte investieren können.  Und auf der anderen Seite verschaffen wir damit kreativen Projektentwicklern kontinuierlich die nötigen finanziellen Mittel, um ihre Eigenkapitalquote optimieren zu können. Denn eine Bank kann große Projekte lediglich anteilig finanzieren.

Den Rest muss man durch Eigenkapital einbringen?

Ja, genau. Und da kommt unsere Mezzanin-Finanzierung ins Spiel, indem sie die Lücke zwischen Eigenkapital und Fremdkapital abdeckt. Mit Fremdkapital wird das Kapital bezeichnet, das die Bank in Form eines Darlehens, dem sogenannten „Senior Loan“, zur Verfügung stellt. Unter Eigenkapital wiederum versteht man die Eigenmittel, die der Projektentwickler investiert. Unser Wirkungsfeld liegt genau dazwischen. Denn die Crowd stellt dem Projektentwickler ein zeitlich limitertes Darlehen zur Verfügung, mit dem das Eigenkapital ergänzt oder gar ersetzt werden kann. Die Frage, warum dennoch so viele Zinsen anfallen, bleibt und lässt sich mit einem Blick ins Grundbuch erklären: Die Bank ist hier mit einer sogenannten Erstrangmäßigkeit eingetragen. Wir hingegen sind nachrangig, weshalb auch die höheren Zinsen anfallen.

Das Risiko ist also für Ihr Unternehmen demnach höher?

Im Insolvenzfall trifft das zu, denn dann wird zunächst die Bank bedient, bevor das Mezzanin-Darlehen und schließlich das Eigenkapital berücksichtigt werden können.

Sie schließen zwar eine Lücke, aber da es sich um eine Risikoinvestition handelt, ist der Zinssatz entsprechend höher. Dadurch ist für die Crowd die Investition dann auch sehr attraktiv.

Grundsätzlich besteht ein Totalausfallrisiko, und aus gesetzlichen Gründen sind wir immer dazu verpflichtet, auf diesen Totalverlust hinzuweisen. Es ist aber so, dass Projekte und Immobilien relativ gut einschätzbar sind, je weiter das Projekt fortgeschritten ist. Wenn ich beispielsweise einem Projektentwickler ein Darlehen für den Erwerb eines Grundstücks geben würde, ohne dass ein konkretes Konzept für die weiteren Schritte vorliegt, ist das Risiko relativ hoch. In diesem Stadium sind noch viele Fragen nicht geklärt: Bekommt er die Baugenehmigung? Kann er da bauen? Stimmt alles mit dem Boden? Wir steigen deshalb immer zu einem sehr späten Zeitpunkt ein, wenn das Grundstück schon gekauft und die Anfangsphase erfolgreich abgeschlossen ist.

Warum wenden sich Projektentwickler sogar im laufenden Projekt an Sie?

Dadurch das mit dem Mezzanin-Kapital weniger Eigenkapital benötigt wird, ensteht mit den herausgelösten Eigenmitteln neuer Handlungsspielraum: Das nächste Grundstück kann gekauft oder die Kapitalstärke ergänzt werden. Es gibt aber auch Investoren, die steigen in einer sehr frühen Projektphase ein, möchten dann aber dafür nicht nur 10 oder 12 Prozent Verzinsung, sondern meistens auch einen Anteil am Gewinn haben.

Diese Projektentwickler erhalten dann auch ein Stück der Immobilie, werden demnach Mitbesitzer?

Sie werden nicht Mitbesitzer, sondern sie beteiligen sich vielmehr am Veräußerungsgewinn.

Wer entscheidet, ob das Projekt passt?

Wir arbeiten generell ausschließlich mit Entwicklern zusammen, die eine umfangreiche Erfahrung besitzen. Im persönlichen Gespräch und mithilfe unseres Kriterienkatalogs klären wir dann, welches Projekt wir gemeinsam machen. Alle relevanten Unterlagen werden von der Risikoabteilung überprüft. Dort wird auch darauf geachtet, ob es Verträge mit Generalunternehmen gibt und wie hoch die Einkaufskosten sind. Abschließend wird ein Investment Memo erstellt und unserem hochkarätig besetzten Investment-Komitee vorgeschlagen. Hat das Komitee die finale Freigabe erteilt, bereiten wir den Darlehensvertrag zwischen dem Projektentwickler und dem Crowdinvestor vor. Zudem reichen wir beim Bundesausschuss für Finanzen ein Vermögensinformationsblatt ein, in dem das ganze Projekt, der Projektentwickler sowie die Art des Darlehens vorgestellt werden. Aufsichtsrechtlich sind wir auf 2,5 Millionen Euro begrenzt. Der Bundesausschuss hat zehn Tage Zeit, um das Projekt freizugeben. Sobald die Freigabe erfolgt ist, sammeln wir Geld in Tranchen von 500 bis 10.000 Euro von den einzelnen Anlegern. Der Anleger überweist das Geld jeweils an unseren Treuhänder. Ist die Zielsumme erreicht, prüfen wir, ob der Entwickler mit dem Projekt die Auszahlungsvoraussetzungen erreicht hat. Wenn das der Fall ist, bekommt er das Geld überwiesen. Mit Beginn des Projekts bekommen die Anleger alle drei Monate ein Update. Die Laufzeit beträgt zwischen 12 und 36 Monaten. Wobei wir immer nochmal einen sechsmonatigen Sicherheitspuffer hinzufügen. Sprich, der Projektentwickler hat stets die Möglichkeit, sechs Monate vor Ablauf des Darlehens zu kündigen und zurückzuzahlen.

Im Prinzip kann man es sich vorstellen wie ein Förderprogramm, das privatwirtschaftlich organisiert ist?

Im Grunde ist es dazu da, um zusätzliches Kapital für Projekte zur Verfügung zu stellen, und das ist auch gut, da in Deutschland sowieso zu wenig gebaut wird. Wir haben schon Hotels und Pflegewohnheime mitfinanziert. Überall dort, wo eben ein hoher Bedarf besteht.

Sie müssen eine große Community von potenziellen Investoren aufgebaut haben, die dafür das Geld geben. Das ist nicht gerade leicht, oder?

Es ist nach wie vor ein Nischenprodukt, und es ist teuer und anstrengend, Investoren zu finden. Aber sobald die Menschen verstanden haben, wie einfach Crowdinvestment eigentlich funktioniert und wie qualitativ hochwertig wir sind, investieren sie immer wieder. Daher können wir auf sehr starke Wiederanlagequoten verweisen. Inzwischen sind es gut über 3000 Investoren, und mehr als die Hälfte investieren mehr als zweimal und in viele Projekte zur gleichen Zeit.

 

Fotos: © Hoatzinexp

Den richtigen Preis verhandeln

Den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist eine Sache. Den gewünschten Preis in einer Verhandlung mit dem potenziellen Käufer umzusetzen, eine ganz andere. Ist es besser einen zu hohen Preis anzugeben, um eine gute Verhandlungsbasis zu haben oder sollten Sie lieber klein ansetzen und hoffen, dass die Kaufinteressenten sich überbieten?

Bevor Sie in die Preisverhandlungen starten, ist es wichtig, dass Sie selbst genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Den Wert sollten Sie von einem Experten schätzen lassen, um ihn in einer Verhandlung souverän verteidigen zu können. Allerdings sollten Sie diesen Wert nicht als Verhandlungsbasis nehmen, sondern sich eine passende Preisstrategie überlegen. Eigentümer machen häufig den Fehler, den Preis zu hoch anzusetzen, um einen großen Verhandlungsspielraum zu haben. Diese Taktik ist jedoch problematisch, da ein zu hoher Preis das Angebot unseriös erscheinen lässt und Interessenten abschreckt. Aktuell ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sehr hoch. Deshalb bietet es sich viel eher an einen Verkaufswert zu wählen, der unter dem Realwert liegt und verschiedene Kaufinteressenten so zum Bieten bringt. Alternativ können Sie auch auf die Strategie des moderaten Preises setzen. Dieser liegt nur knapp über dem Realwert und wird somit als fair empfunden. Diese Strategie führt zu einer kurzen Verhandlungsdauer und einem Verkaufspreis, mit dem am Ende beide Parteien zufrieden sind.

Wie in jeder Verhandlung ist es auch in der Verhandlung um den Immbolienpreis wichtig, selbstsicher aufzutreten. Oftmals greifen Kunden gezielt die Mängel an Ihrer Immobilie auf und hoffen, dadurch eine Senkung des Preises erzielen zu können. Deshalb sollten Sie alle möglichen Schwachstellen kennen und damit von Anfang an offen umgehen. So wird klar, dass Sie diese Mängel in Ihrer Preisberechnung bereits berücksichtigt haben. Für jemanden, der wenig Verhandlungserfahrung hat und sich zudem nicht besonders gut auf dem Immobilienmarkt auskennt, kann es mitunter schwierig sein, immer die richtigen Argumente zu bringen und sich nicht von den hartnäckigen Nachfragen der Kaufinteressenten aus dem Konzept bringen zu lassen.

Deshalb ist es meist sinnvoll, die Preisverhandlungen einem professionellen Markler zu überlassen, der genau weiß, wie er mit Käufern umgehen muss und bestens über den Markt informiert ist. Zudem ist schließlich auch eine gründliche Vorbereitung auf das Verhandlungssgespräch notwendig, für die die meisten Verkäufer im Alltag nur wenig Zeit haben.

Sie sind sich noch unsicher, wie die beste Verhandlungsstrategie bei Ihrer Immobilie aussieht und möchten lieber einen Profi engagieren? Kontaktieren Sie uns jetzt unverbindlich. Wir beraten Sie gerne.

 

Foto: © Andrew_Rybalko

Wehret den Pollen

Niesen, verstopfte Nase, Juckreiz im Hals und an den Augen begleiten viele Menschen im Frühjahr. Oft schlagen Sie sich die Nächte um die Ohren, weil entweder bei offenem Fenster Nase und Rachen krabbeln oder bei geschlossenem Fenster die Frischluft fehlt. Doch dagegen gibt es Abhilfe.

Circa 13 Millionen Menschen in Deutschland leiden unter Heuschnupfen. Nachdem im April schon unter anderem Birke, Pappel, Esche die Heuschnupfensaison gestartet haben, geht es jetzt im Mai mit Flieder, Weizen, Gräsern und vielen anderen erst richtig los. Wer sein Haus vor Pollen schützen will, kann zu folgenden Maßnahmen greifen.

 

  1. Richtig lüften

In der Pollenflugzeit kommt es auf den richtigen Zeitpunkt an. Auf dem Land fliegen die meisten Pollen zwischen vier und sechs Uhr morgens. Hier sollten die Fenster geschlossen bleiben. In der Stadt hingegen ist die Zeit zwischen sechs und acht Uhr morgens sowie 19 und 24 Uhr günstig, um zu lüften. Außerdem sollte jeder Regen genutzt werden, denn er reinigt die Luft vom Blütenstaub.

 

  1. Pollenschutzgitter

Fenster und Balkontüren lassen sich mit einem engmaschige Pollenschutzgitter bei Tag und Nacht dichtmachen. Ein Klettband wird in die Rahmen geklebt und das Gitter daran befestigt. Auch gibt es Gitter auf fertigen Spannrahmen. Diese werden über Einhängewinkel angebracht. Empfehlenswert sind die Produkte, die das Gütesiegel des Polleninformationsdienstes (PID) oder der Europäischen Stiftung für Allergieforschung (ECARF) tragen.

 

  1. Luftreiniger

Wer eine Lüftungsanlage für das Haus besitzt, kann Pollenfilter einsetzen. Als Alternative gibt es auch mobile Luftreiniger. Solche sind im Baumarkt oder Elektrofachhandel erhältlich und werden mit Strom betrieben. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass das Gerät nicht zu viel Lärm verursacht und seine Größe für den Raum angemessen ist. Besonders für Menschen, die sehr stark unter ihrer Allergie leiden, kann eine solche Anschaffung lohnenswert sein.

 

  1. Täglich saugen und wischen

Durch Ein- und Ausgehen werden beständig Pollen in die Wohnung getragen. Besonders im Teppich und in Textilmöbeln bleiben diese hängen. Tägliches Saugen, besonders mit einem Staubsauger mit Mikrofilter, kann die Symptome lindern. Auch glatte Flächen wie Fensterbänke und Fußböden  sollten öfters gewischt werden.

 

  1. Kleidung und Haare öfters waschen

Auch in Haaren und Kleidung bleiben Pollen haften. Wer sich länger draußen aufgehalten hat, zieht sich im Haus besser um. Die Kleidungsstücke sollten nicht im Wohn- und Schlafraum abgelegt werden und möglichst bald gewaschen werden. Ebenso auch Bettwäsche und Vorhänge. Die Wäsche sollte dann natürlich nicht im Freien sondern in der Wohnung getrocknet werden. Haare waschen vor dem Schlafengehen trägt dazu bei, die Pollen nicht mit ins Bett zu tragen.

 

Foto: © Alkimson

Das ändert sich 2018

Auch im Jahr 2018 gibt es wieder einige Änderungen rund um das Thema Immobilie. Private Bauherren erhalten mehr Unterstützung, Baufirmen und Makler bekommen mehr Pflichten – teilweise nicht unerwünscht. Aber auch einige Förderungen fallen weg. Für Sie haben wir die wichtigsten Änderungen kurz zusammengefasst.

 

1. Kampf gegen Pfusch am Bau

Endlich gibt es mehr Unterstützung bei Streit über Pfusch, Abschlagszahlungen und nicht eingehaltenen Einzugstermine. Dafür sorgt seit 1. Januar 2018 der neue Verbraucherbauvertrag. Damit Kunden nun Angebote von Baufirmen vergleichen können, müssen jene vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung liefern. Bis 2017 wurde oft eine Baubeschreibung erst erstellt, wenn sie beispielsweise der Bank vorgelegt werden musste, um einen Kredit zu bekommen. In ihr müssen die wesentlichen Eigenschaften des Baus, wie zum Beispiel Material und Ausführung, beinhaltet sein. Auch die Fertigstellung des Baus müssen die Baufirmen verbindlich festlegen. Falls der Termin nicht eingehalten wird, muss die Baufirma Schadenersatz leisten. Außerdem haben private Bauherren ein Widerrufsrecht innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Vertragsschluss auch bei nicht notariell beurkundeten Verträgen. So können Bauherren vom Vertrag zurücktreten, falls sie sich doch übereilt entschieden haben.

2. Mehr Transparenz am Immobilienmarkt

Ab dem 1. August 2018 sind Immobilienmakler verpflichtet, sich fortzubilden und potentielle Kunden über ihren Fortbildungsstand zu informieren. Diese Initiative ging ursprünglich vom Immobilienverband Deutschland (IVD) aus, also den Maklern, Verwaltern und Gutachtern selbst. Damit soll Qualität und Kompetenz gesichert und gegen Schwarze Schafe in der Branche vorgegangen werden. Doch die Vorschläge sind nicht so umgesetzt worden, wie der IVD sich das gewünscht hat. Dennoch können nun Verstöße mit einem Bußgeld geahndet werden.

3. Förderung für Öko-Heizung

Vielen Hausbesitzern ist eine Heizung mit erneuerbaren Energien immer noch zu teuer. Wer aber von Fördermitteln für eine neue Heizungsinstallation profitieren möchte, hat nur noch mit erneuerbaren Energien die Chance dazu. Neue Heizungsanlagen, die zum Beispiel nicht Biomasse, Solar-
thermie oder Wärmepumpen nutzen, erhalten keine Förderung mehr. Bevor jedoch die Handwerker beauftragt werden können, muss der Antrag zur Förderung beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gestellt werden und eine Eingangsbestätigung des BAFA vorliegen. Nach dem Einbau und der Inbetriebnahme müssen noch der Nachweis über die Verwendung sowie erforderliche Rechnungen und Belege beim BAFA eingereicht werden.

Die derzeit niedrigen Zinsen bieten zudem eine Gelegenheit zum Hauskauf. Da die Preise hoch sind und die Zinsen niedrig, können Sie mit dem Verkauf einer Immobilie einen guten Erlös erzielen. Sprechen Sie uns gerne an, wenn es um eine Immobilienbewertung geht.

Damit Sie auch 2018 für den Immobilienmarkt gerüstet sind, haben wir in der aktuellen Ausgabe unseres Immobilienmagazins wieder informative Themen zusammengestellt.

Die Zukunft ist manchmal gar nicht so weit weg. Lesen Sie ab Seite 8, wie die Zukunft des Wohnens aussieht und wie sie unser Leben verändern wird. Was Immobilienverrentung ist und wie sie funktioniert erfahren Sie auf Seite 12. Oder erfahren Sie auf Seite 20, wie Sie auch mit kleinem Einkommen Ihr Traumhaus finden können.

Wenn auch Sie mit dem Gedanken spielen, in absehbarer Zeit Ihre Immobilien zu verkaufen, lesen Sie gerne unsere Tipps zur Ermittlung des Preises Ihres Hauses. Erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, um alles richtig zu machen. Sicher fragen auch Sie sich, was Ihr Eigentum wert ist, vor allem angesichts der Preisentwicklung auf unseren Märkten.

Bei Fragen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Gerne bewerten wir auch Ihre Immobilie.

 

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