Hohe Preise für Immobilien nun auch auf dem Land

Für Immobilienbesitzer in den ländlichen Regionen gibt es gute Nachrichten: Auch hier sind nun die Preise für Immobilien gestiegen. Die Ursache dafür ist, der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Städten und die daraus resultierende Verlagerung der Nachfrage. Nachdem es in den Zentren der Metropolregionen kaum noch bezahlbaren Wohnraum gibt und auch die Speckgürtel sich immer mehr füllen, rückt das Land ins Blickfeld vieler Wohnungssuchender.

Der Zuzug in die Zentren der Städte lässt nach. Und auch die Speckgürtel, in die sich die Nachfrage verschoben hatte, gelangen allmählich an ihre Grenzen. Trotzdem ist es für viele Menschen aus verschiedenen Gründen wichtig, in der Nähe einer Stadt zu wohnen. Deshalb sind nun auch die ländlichen Regionen um die Städte Ziel von Wohnungssuchenden. Hier waren – und sind teilweise auch noch – die Preise für Wohnraum bezahlbar. Da hier nun aber auch die Nachfrage steigt, steigen auch die Immobilienpreise. Das stellte die Bundesbank in ihrem diesjährigen Monatsbericht für Februar vor.

Das sind gute Neuigkeiten für alle, die in den ländlichen Regionen eine Immobilie besitzen. Der Immobilienverkauf kann sich also dieses Jahr lohnen. Denn es sind nicht nur moderne Neubauten begehrt. Sondern gefragt sind auch Bestandsimmobilien. Wer also seine Immobilie verkaufen möchte, für den ist jetzt ein guter Zeitpunkt.

Experten raten allerdings davon ab, auf eine weitere Preissteigerung zu spekulieren. Denn aktuell sorgt der niedrige Leitzins für niedrige Zinsen bei Krediten. Sollte dieser aber wieder von der Europäischen Zentralbank (EZB) angehoben werden, verteuern sich auch die Kredite. Das könnte zu einer sinkenden Nachfrage und demzufolge wieder sinkenden Immobilienpreisen führen.

Anzeichen für eine Wende in der Zinspolitik gibt es bereits. Seit diesem Januar kauft die EZB keine Staatsanleihen mehr. Zwar hat der Anleihenkauf keinen direkten Einfluss auf das Zinstief, allerdings war das Programm eine Art Zusatzmaßnahme zum niedrigen Leitzins. Solang also die EZB Staatsanleihen kaufte, blieb auch der Leitzins niedrig. Mit Ende des Programms ist die Entwicklung des Leitzinses aber wieder offen.

Außerdem hat die EZB ihr Ziel einer Inflationsrate von zwei Prozent fast erreicht. Aktuell liegt diese bei 1,9 Prozent. Zu Beginn der Niedrigzinspolitik 2016 lag diese noch bei 0,5 Prozent. Die Inflationsrate wollte man erhöhen, weil man eine Deflation, also sinkende Preise befürchtete. Die Konsumenten hätten dann vielleicht ihre Käufe hinausgeschoben, um auf noch niedrigere Preise zu hoffen. Davor warnten damals viele Wirtschaftsexperten. Das wäre für die Wirtschaft zu diesem Zeitpunkt katastrophal gewesen.

Darüber hinaus endet die Amtszeit von EZB-Präsident Mario Draghi in diesem Jahr. Dabei ist offen, wie sich der Leitzins unter seinem Nachfolger ändern wird. Jedoch gehen Experten davon aus, dass unter diesem der Zinssatz auch nur moderat und langsam steigen wird. Sie erwarten also keine großen Veränderungen am Immobilienmarkt. Eigentümer, die dieses Jahr ihre Immobilie verkaufen möchten, werden also immer noch zahlungskräftige Interessenten finden.

Möchten Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie jetzt wert ist? Nutzen Sie doch unsere kostenlose Immobilienbewertung. Oder kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

Foto: © Andreas Gucklhorn/unsplash.com

Nicht verkaufen ohne Finanzierungszusage

Kaum ein Käufer bezahlt die Immobilie bar aus der eigenen Tasche. In der Regel finanzieren sie den Kauf über eine Bank. Dass Ihr Käufer wirklich zahlungsfähig ist, darauf sollten Sie nicht einfach vertrauen. Denn stellt sich nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages heraus, dass der Käufer nicht zahlen kann, kann das für Verkäufer unangenehme Folgen haben: die Rückabwicklung des Verkaufs und sogar finanzielle Verluste.

Sie haben einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden und auch der Notartermin steht kurz bevor? Einen sicheren Abschluss bedeutet das noch nicht. Nicht selten versäumen Immobilienverkäufer, sich bezüglich der Bezahlung verbindlich abzusichern. Denn tritt der schlimmste Fall ein und die Bank gewährt dem Käufer die Finanzierung nicht, kann es passieren, dass Verkäufer, statt Geld zu bekommen, selbst draufzahlen. Stellt sich nach dem Verkauf heraus, dass der Käufer keine Finanzierungszusage von seinem Geldinstitut erhalten, ist er Ihnen gegenüber natürlich schadensersatzpflichtig. Aber das bedeutet nicht, dass die Rückabwicklung für Sie kostenlos abläuft.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages sind Sie froh über die abgeschlossene Transaktion. Nach einiger Zeit aber wundern Sie sich, wo das Geld für Ihre ehemalige Immobilie bleibt. Irgendwann fangen Sie an, Mahnungen zu schicken. Und möglicherweise erst nach mehreren Mahnungen stellt sich heraus, dass der Käufer keine Finanzierung von seiner Bank erhalten hat. So einfach kann er aber nicht aus dem Vertrag aussteigen und eigentlich ist er zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Ihnen bleibt also nichts anderes übrig, als den Kauf rückabzuwickeln. Die Rückabwicklung ist in der Regel ein aufwendiger Vorgang.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das außerdem, dass Sie mit dem Verkaufsprozess wieder von vorne beginnen müssen. Sie versuchen zunächst vielleicht, noch einmal die anderen Interessenten zu kontaktieren. Möglicherweise haben sie inzwischen – trotz der wenigen angebotenen Immobilien am Markt – eine andere Immobilie gefunden. Falls nicht, sind sie häufig wegen der zuvor erteilten Absage nur schwer wieder zurückzugewinnen. Und wenn doch, dann versuchen sie Ihre geschwächte Verhandlungsposition auszunutzen und den Preis zu drücken. Werden Sie sich nicht einig, müssen Sie die Immobilie wieder neu vermarkten.

Profi-Makler fordern deshalb grundsätzlich eine Finanzierungsbestätigung beim Kreditinstitut des Kaufinteressenten an. So ersparen sie ihren Kunden Geld, Strapazen und Zeit. Damit Ihr Kaufinteressent auch gute Chancen auf eine Finanzierung hat, steht Ihr Makler auch diesem beratend zur Seite und bereitet die Gespräche mit dem Kreditinstitut vor. Denn Banken bestehen in der Regel darauf, dass die angegebenen Daten der zu finanzierenden Immobilie auch von einem Gutachter überprüft werden.

Profi-Makler achten auch darauf, dass in Bezug auf Belastungsvollmacht und Lastenfreistellung alles genau abläuft. Sie kümmern sich darum, dass der Verkaufsvertragsentwurf im Fall eines Rücktritts des Käufers nicht Ihnen zu Lasten fällt. Und auch beim Punkt „Vorfälligkeitsentschädigung“ hält der Profi-Makler Sie auf dem Laufenden, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben.

Deshalb: Kein Verkauf ohne Finanzierungszusage!

Sie suchen Unterstützung bei der Auswahl zahlungskräftiger Käufer? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © Hubenov/Depositphotos.com

Wohnfläche berechnen – So gehen Sie auf Nummer sicher

Serie Immobilienvermarktung: 7

Das Wohnzimmer ist nicht ganz 36 Quadratmeter groß. Die eine Wand verläuft im spitzen Winkel. Und wie wird nochmal die Dachschräge im Schlafzimmer angerechnet? Unterschiedliche Faktoren beeinflussen die Wohnflächenberechnung. Hier reicht es nicht nur, genau zu messen. Es müssen auch rechtliche Vorgaben beachtet werden. Auf die professionelle Hilfe eines Fachmanns zu verzichten, kann Eigentümer teuer zu stehen kommen.

Stichproben zeigen immer wieder, dass 90 Prozent der Flächenangaben von Bestandsimmobilien fehlerhaft sind. Ursache dafür ist, dass Flächenangaben oft aus Bauanträgen oder alten Mietvertragsangaben übernommen werden, die manchmal ohne Berücksichtigung einer Berechnungsverordnung ermittelt wurden.

Es gelten unterschiedliche Berechnungsmaßstäbe für Türrahmen, Fensterrahmen, Raumhöhen, Schrägen, Säulen, Nischen und Schornsteine. Abschläge zwischen 0 bis 100% von der Grundfläche sind auch vorzunehmen bei Kellerräumen, Waschküchen, Heizungsräumen, bei geheizten oder ungeheizten Wintergärten und Schwimmbädern, bei Balkonen und Terrassen, sowie bei Garagen.

Weil viele Privatverkäufer nicht mit den rechtlichen Vorgaben vertraut sind, kommen sie häufig zu unvollständigen oder fehlerhaften Ergebnissen. Für diese Angaben haften Privatverkäufer. Deshalb können Verkäufern Schadensersatzforderungen drohen, wenn die Angaben nicht der wirklichen Wohnfläche entsprechen. Zu diesen Forderungen können Minderung des Verkaufspreises, Finanzierungs- und Notarkosten sowie Steuern, die der Käufer auf den höheren Kaufpreis gezahlt hat, kommen. Vor Schadensersatzansprüchen schützt hier auch nicht die beim Immobilienverkauf ausgeschlossene Gewährleistung, wenn die Fläche als Vertragsgegenstand angenommen wurde.

Um solche Risiken zu umgehen, empfehlen Experten, sich von einem Fachmann beraten zu lassen. Profi-Makler besitzen langjährige Erfahrung im Berechnen von Wohnflächen. Es gehört zu ihren täglichen Routinen. Seriöse Makler tragen in der Regel sogar das Risiko für die korrekte Wohnflächenberechnung selbst und wälzen dies nicht auf ihre Kunden ab.

2015 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass bei Mieterhöhungen ab sofort ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche als objektiv nachvollziehbares und vergleichendes Kriterium rechtsgültig ist (BGH, VIII ZR 266/14). Die bisherige Regelung, wonach die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche bis zu 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen darf, wurde damit vom BGH gekippt. Experten erwarten, dass dies auch in Zukunft den Verkauf von Immobilien, Nebenkostenabrechnungen und Neuvermietungen beeinflussen wird. Damit ist es noch wichtiger als bisher, dass die Wohnfläche genau berechnet wird.

Die Grundlage zur Wohnflächenberechnung ist in der Regel die 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFlV). Gelegentlich wird aber auch heute noch DIN Norm 283 als Grundlage zur Ermittlung der Wohnfläche akzeptiert, obwohl sie 1983 außer Kraft getreten ist. Ist die Berechnungsgrundlage bekannt und wurde sie als Vertragsgrundlage festgehalten, ist das auch korrekt. Wer bei der Wohnflächenberechnung auf Nummer sicher gehen möchte, dem empfehlen Experten, Rat von einem Fachmann einzuholen.

Haben Sie Fragen zur Berechnung Ihrer Wohnfläche? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © wutwhan/Depositphotos.com

Muss ich beim Immobilienverkauf Steuern zahlen?

Die gute Nachricht vorweg: Wenn Sie eine privat genutzte Immobilie verkaufen, lautet die Antwort in den meisten Fällen „Nein“. Allerdings gibt es auch hier einige Ausnahmefälle, in denen die sogenannte Spekulationssteuer anfällt. Wir erklären, wann die Steuer anfällt und unter welchen Umständen Immobilienverkäufer davon befreit sind.

Bei privaten Wohnimmobilien gilt: Wer die Immobilie weniger als zehn Jahre besitzt, muss unter Umständen Spekulationssteuer zahlen. Für Eigennutzer ist die Frist noch etwas geringer: Wenn Sie in den drei Jahren vor Verkauf in der Immobilie gewohnt haben, bleibt die Steuer aus.

Spekulationssteuer im Scheidungsfall

Besonders häufig trifft die Spekulationssteuer Paare, die kurz vor der Trennung eine gemeinsame Immobilie gekauft haben. Wer sich also nach weniger als 10 Jahren in der gemeinsamen Immobilie scheiden lässt, sollte sich nicht nur von einem Immobilienexperten in Bezug auf den Wert des Hauses, sondern auch von einem Steuerfachmann gut beraten lassen. Denn je nachdem, wie lange Sie schon in der Immobilie gelebt haben, kann es entweder sinnvoller sein, sofort zu verkaufen oder aber die Immobilie zunächst zu vermieten, bis die zehn Jahresfrist vorbei ist.

Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien

Bei geerbten Immobilien gilt für die Spekulationssteuer nicht der Zeitpunkt des Erbes als Frist, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser, die Immobilie erworben hat. Sprich: Wenn die Immobilie sich länger als zehn Jahre in Besitz des Erblassers befunden hat oder dieser mehr als drei Jahre vor seinem Tod darin gewohnt hat, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.

Allerdings müssen Sie unter Umständen Erbschaftsteuer zahlen, wenn Sie die Immobilie nach dem Erbe verkaufen und nicht selbst nutzen. Denn auch hier gilt eine Zehnjahresfrist. Wer die geerbte Immobilie zehn Jahre lang selbst bewohnt, ist von der Erbschaftsteuer befreit.

Spekulationssteuer bei Mehrfamilienhäusern

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus privat verkaufen, gilt auch hier die Zehnjahresfrist. Wenn Sie in einer der Wohneinheiten mehr als drei Jahre lang selbst gelebt haben und nach weniger als zehn Jahren verkaufen, können Sie die Quadratmeterfläche Ihrer Wohnung vom zu versteuernden Gewinn abziehen.

Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?

Wenn in Ihrem Fall Spekulationssteuer anfällt, richtet diese sich zum einen nach dem Gewinn, den Sie mit dem Verkauf machen und nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Wenn Sie Ihr Haus vor 6 Jahren für 300.000 Euro gekauft haben und nun 350.000 Euro dafür erhalten, müssen dementsprechend 50.000 Euro versteuert werden. Von dem zu versteuernden Betrag können Kaufnebenkosten und Kosten für den Hausverkauf abgezogen werden. Außerdem gibt es einen Steuerfreibetrag von 600 Euro.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und suchen professionelle Unterstützung? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © ckellyphoto/Depositphotos.com

Die 3 größten Fehler bei der Immobilienvermarktung

Trotz der derzeit hohen Nachfrage ist der Immobilienverkauf gar nicht so einfach, wenn man den optimalen Preis dafür erzielen möchte. Drei typische Fehler unterlaufen privaten Immobilienverkäufern dabei häufig. Erfahren Sie im Video, worauf Sie achten müssen.

Foto: © SIphotography/Depositphotos.com

Video: © Wordliner

Wie lang dauert eigentlich der Verkauf meiner Immobilie?

Häufig wird die Verkaufsdauer einer Immobilie unterschätzt – gelegentlich auch überschätzt. Viele Privatverkäufer von Immobilien denken, durch die derzeit hohe Nachfrage ist die Immobilie schnell verkauft. Wer aber so an die Sache herangeht und sich nicht die nötige Vorbereitungszeit nimmt, den kann das teuer zu stehen kommen.

Um die Antwort vorweg zu nehmen: Die optimale Verkaufsdauer einer Immobilie beträgt drei bis sechs Monate. Wer glaubt, seine Immobilie durch die aktuell hohe Nachfrage in vier Wochen verkaufen zu können, der lässt sich unter Umständen Geld entgehen. Oder wer glaubt, mit dem Kaufpreiseingang die neue Immobilie beziehen und den Umzug organisieren zu können, der bringt sich – Achtung: Wortspiel! – schnell in Zeitnot. Ist – aus welchen Gründen auch immer – kein Käufer in Sicht, erhöht sich dieser Zeitdruck nochmal zusätzlich. Am Ende befindet sich der Verkäufer trotz hoher Nachfrage in einer schlechten Verhandlungsposition.

Wer dagegen gleich den erstbesten Kaufinteressenten nimmt, wird nie erfahren, ob er wirklich den besten Preis für seine Immobilie erhalten hat. Also schon allein mehrere Kaufinteressenten zu haben, lohnt sich. Besonders in Anbetracht der Tatsache, dass Interessenten auch abspringen können. Dann beginnen Verkäufer mit der Interessenten-Akquise von vorn. Und schon hat sich wie von allein die Verkaufsdauer erhöht.

Andererseits drückt auch eine zu lange Vermarktungsdauer den Preis. Steht eine Immobilie länger als sechs Monate zum Verkauf, erweckt sie bei Interessenten häufig den Eindruck des Ladenhüters. Interessenten vermuten dann einen Haken an der Immobilie, denn sie fragen sich, warum sie „keiner haben will“. An diesem Punkt werden die echten Interessenten von den „Schnäppchenjägern“ ersetzt. Diese beobachten den Immobilienmarkt genau und sind zur Stelle, wenn eine Immobilie den Anschein eines „Problemfalls“ erweckt. Sie bieten einen lächerlichen Preis und sich als „Retter in der Not“ an.

Immobilienprofis empfehlen deshalb, den Verkauf der Immobilie gut zu planen. Nehmen Sie sich genügend Zeit. Kalkulieren Sie nicht zu knapp, sonst geraten Sie unter Zugzwang. Die Verkaufsdauer lässt sich grob in drei Schritte unterteilen: 1. Die Vorbereitung – sie umfasst circa 30 Tage. 2. Die eigentliche Vermarktung – diese dauert etwa 30 bis 60 Tage. 3. Die Abschlussphase – sie dauert ebenfalls rund 30 bis 60 Tage.

Im ersten Schritt geht es darum, die Immobilie für den Verkauf vorzubereiten. Hier sind Dinge zu klären wie, ob Sie alleiniger Eigentümer sind oder sich den Besitz der Immobilie mit anderen teilen? Verkaufsunterlagen wie Energieausweis, Grundbuchauszug und viele weitere sind zu besorgen. Der Markt ist zu analysieren und der Wert der Immobilie und die passende Zielgruppe dafür zu ermitteln. Die Immobilie ist zum Beispiel durch Home Staging auf Vordermann zu bringen für Fotos fürs Exposé und andere Marketingmaßnahmen. Anschließend ist noch Ihre Erreichbarkeit für die ganzen Anfragen zu planen. Im zweiten Schritt ist die Immobilie zu inserieren, sind Flyer zu verteilen und Besichtigungstermine durchzuführen. In der Abschlussphase geht es um den eigentlichen Verkauf: Kaufvertrag, Notartermin, Übergabe der Immobilie und anderes.

Fehlt Ihnen die Zeit zum Verkauf ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns. Wir übernehmen das für Sie und verkaufen in optimaler Zeit zum optimalen Preis Ihre Immobilie.

 

Foto: © stillfx/Depositphotos.com

Mehr Geld durch frischen Anstrich?

Die Rasenkantensteine im Vorgarten verschwinden halb in der Erde, im Keller ist die Wand feucht und im Bad haben gleich mehrere Fliesen einen riesigen Sprung. Hausverkäufern stellt sich oft die Frage, ob sie vor dem Verkauf nochmal Geld in die Hand nehmen und Mängel ausbessern sollten, um beim Hausverkauf mehr herauszuholen. Lohnen sich solche Ausbesserungsmaßnahmen? Und wenn ja, welche?

Interessenten inspizieren Immobilien sehr genau auf der Suche nach Mängeln. Damit könnte sich schließlich eine Minderung des Kaufpreises heraushandeln lassen. Verglichen werden die älteren Immobilien dann natürlich immer mit modernen Neubauten. Denn was vor einigen Jahren Standard war, ist heute längst überholt. Aber ob das Aufwerten zum aktuellen Standard wirklich etwas bringt, ist von Immobilie zu Immobilie verschieden.

In den meisten Fällen ist es so, dass sich ein höherer Preis erzielen lässt, wenn eine echte Erhöhung des Standards erfolgt. Wird beispielsweise die alte Heizungsanlage gegen eine nach modernster Technik ausgetauscht oder wird eine Fußbodenheizung eingebaut, dann hat das auch Auswirkungen auf den Verkaufspreis. Damit sind Schönheitsreparaturen jedoch nicht vom Tisch. Denn sie können verhindern, dass Interessenten versuchen, den Preis nach unten zu verhandeln. Gegen eine alte und schmutzige Fassade erweckt eine frisch verputzte doch einen viel besseren Eindruck. Sind Wände frisch gestrichen, wirken Räume ebenso gleich heller und einladender. Lassen Sie sich am besten von einem Immobilien-Profi beraten, was sich wirklich lohnt. Denn häufig haben Eigentümer mögliche Kritikpunkte von Interessenten nicht auf dem Schirm. Ein Immobilien-Profi kennt diese durch seine langjährige Erfahrung jedoch bestens.

Spezialfälle sind Küche und Bad. Diese werden häufig benutzt und sehen deshalb oft verbraucht aus. Wirken diese nicht neuwertig oder nach dem aktuellen Standard, sehen Kaufinteressenten hier häufig Gründe zur Minderung des Preises. Experten raten jedoch dazu, hier genau abzuwägen, ob sich damit ein höherer Preis am Markt auch realisieren lässt. Durch seine Marktkenntnis kann ein Profi-Makler hier helfen.

Gelegentlich lohnt sich auch eine energetische Sanierung. Denn auch ein alter Heizkessel, der einen ineffizienten Energieverbrauch hat, ist für Käufer oft ein Grund den Preis zu mindern. Schließlich möchte keiner hohe Heizkosten tragen. Das trifft beispielsweise auch auf Dämmung und neue Fenster zu. Doppelfenster zum Beispiel gehören auch zu gehobener Ausstattung und können den Preis erhöhen.

Nicht zuletzt ist der Immobilienverkauf auch immer eine psychologische Angelegenheit. Kaufinteressenten vermuten bei einem renovierungsbedürftigen Haus oft weitere Mängel im Gegensatz zu einem frisch renovierten. Ist der erste Eindruck bei Kaufinteressenten nicht gut, neigen sie öfters dazu, den Preis herunterhandeln zu wollen. Welche Maßnahmen sich am Ende lohnen, lässt sich nicht pauschal sagen. Es ist ratsam, sich hier von einem Immobilienexperten beraten zu lassen.

Möchten Sie wissen, ob sich eine Aufwertung Ihrer Immobilie lohnt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © SergeyNivens/Depositphotos.com

Warum das Grundbuch im Erbfall wichtig ist

Serie Grundbuch – Teil 2: Erbe

Die meisten Immobilienbesitzer kennen das Grundbuch. Aber warum es so wichtig ist, wissen nur wenige. Dabei können Fehlinformationen schwerwiegende Folgen haben. In unserem ersten Teil zum Thema Grundbuch haben wir beschrieben, worauf es im Scheidungsfall beim Grundbuch ankommt. Und auch beim Erbe ist das Grundbuch von hoher Bedeutung.

Stellen wir uns drei Geschwister vor, die gemeinsam ein Haus erben. Wie die meisten Erben wünschen auch sie sich für ihre Immobilie eine schnelle Lösung. Gibt es kein Testament, so erhalten sie alle die gleichen Teile – in diesem Fall eben jeder ein Drittel der Immobilie. Da alle drei eine Erbengemeinschaft bilden, haben auch alle drei die gleichen Rechte und Pflichten an der Immobilie. Zunächst bedeutet das erstmal für alle drei Kosten: Betriebskosten, Versicherungen, Steuern und so weiter. Was mit der Immobilie geschehen soll, können sie als Erbengemeinschaft aber auch nur gemeinsam entscheiden. Deshalb müssen sie sich darüber einig werden, wie es mit der Immobilie weitergehen soll. Sie können es verkaufen, vermieten oder einer könnte es selbst mit seiner eigenen Familie bewohnen.

Die Erbengemeinschaft

Nehmen wir den einfacheren Fall an, dass zwei es verkaufen möchten und einer die Immobilie selbst bewohnen möchte. Die beiden anderen Erben können ihm nicht einfach ihre Anteile verkaufen. Zunächst müssen sie einen Auflösungsvertrag, beziehungsweise einen Erbauseinandersetzungsvertrag aufsetzen. Dieser muss sogar notariell beglaubigt werden.

Die Erbauseinandersetzung

Dieser Vertrag regelt, mit welcher Summe der eine Erbe seine Geschwister auszahlen muss, um die Immobilie zu besitzen. Alle drei möchten natürlich wissen, wie viel die Immobilie wert ist und lassen den Wert deshalb von einem Profi-Makler ermitteln. Anschließend werden alle Hypotheken, die auf der Immobilie liegen, in die Berechnung mit einbezogen. Diese Information steht im Grundbuch. Bestehen Hypotheken, werden diese an die Erben weitervererbt.

Die Änderung des Grundbucheintrags

Kann der eine Erbe seine Geschwister auszahlen, muss der neue Besitzer auch im Grundbuch eingetragen werden. Für eine kostenlose Änderung des Grundbuches haben Erben in Deutschland zwei Jahre lang Zeit. Später ist eine Änderung unter Kosten immer noch möglich. Um das Grundbuch ändern zu können, muss der Erbanspruch nachgewiesen werden. Existiert ein Testament, aus dem der Besitzanspruch hervorgeht, genügt das. Andernfalls müssen sich Erben einen Erbschein ausstellen lassen.

Möchten Sie wissen, was die beste Lösung für Ihre Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern zu Ihren Möglichkeiten.

 

Foto: © Comfreak

Hindernisse in den eigenen vier Wänden beseitigen

Viele, die sich ein Haus gekauft haben, hatten sich dabei vorgestellt, bis im hohen Alter darin zu wohnen. Im Alter stellen sich dann jedoch steile Treppen und fehlende Haltegriffe in Dusche oder Badewanne als Schwierigkeiten heraus. Eine Immobilie lässt sich mit Umbauten barrierefrei und altersgerecht herrichten. Doch lohnt sich das?

Im Ruhestand stellen viele Menschen fest, dass ihre Immobilien ihnen doch zu groß geworden ist. Seitdem die Kinder aus dem Haus sind, werden die Zimmer im ersten Stock allenfalls gelegentlich als Gästezimmer genutzt. Auch die Pflege des Gartens fällt immer schwerer. Dann fragen sich viele Menschen, ob ihr Haus eigentlich noch das richtige für sie ist. Gleichzeitig fällt es ihnen aber auch schwer, sich davon zu trennen. Denn viele schöne Erinnerungen sind damit verbunden. Die eigenen Kinder sind hier aufgewachsen und haben im Garten Verstecken gespielt. In den alten Kinderzimmern stehen immer noch die Spielsachen im Regal. Wer kann sich schon davon trennen? Auf der anderen Seite aber: Wie lässt sich ein solches Haus noch bewohnen und pflegen, wenn die eigenen Kräfte nachlassen?

Ein barrierefreier Umbau kann hier natürlich Abhilfe schaffen. Dafür stehen Ihnen unter anderem folgende Maßnahmen zur Verfügung: Haus- und Wohnungstüren lassen sich verbreitern, wenn irgendwann ein Rollstuhl nötig sein sollte. Für diesen Fall lassen sich auch Schwellen abbauen, Stufen beseitigen und Rampen anlegen. Oft fällt auch der Gang in die Dusche schwer, weil sie höher liegt. Diese lässt sich auch umbauen auf Bodenniveau. Das Problem der Treppen lässt sich natürlich mit einem Treppenlift lösen. Für besseren Halt können Stütz- und Haltesysteme in Dusche und Badewanne installiert und rutschfeste Böden eingebaut werden.

Drei Dinge sind beim barrierefreien Umbau jedoch zu beachten: Beginnen Sie erstens frühzeitig mit der Planung, am besten solange Sie als Eigentümer selbst noch fit und gesund sind. Überlegen Sie sich zweitens, welche Umbaumaßnahmen wirklich nötig und sinnvoll sind. Suchen Sie sich gegebenenfalls Rat bei einem Experten. Und Experten sollte drittens auch die Durchführung der Umbauten überlassen werden.

Bedenken Sie jedoch eins: Ein barrierefreier Umbau hat natürlich auch eine Kehrseite. In der Regel ist er nicht gerade günstig. Viele Eigentümer müssen dafür Rücklagen verwenden. Außerdem bedeutet der altersgerechte Umbau nicht unbedingt eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Unter Umständen wohnen Eigentümer während der Umbauphase wochenlang auf einer Baustelle.

Stellt sich heraus, dass sich ein altersgerechter Umbau nicht lohnt oder nicht möglich ist, ist vielleicht ein Umzug in eine altersgerechte Wohnung die beste Lösung. Der Hausverkauf kann durchaus genug Geld bringen für eine altersgerechte Eigentumswohnung und etwas übrig lassen für Reisen oder was Sie sich sonst schon lange gönnen wollten. Bevor Sie den Umbau beginnen, lassen Sie sich in jedem Fall von einem Experten beraten, was in Ihrer Situation sinnvoll ist.

Möchten Sie wissen, ob sich ein altersgerechter Umbau Ihrer Immobilie lohnt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © lmphot/Depositphotos.com

Träume erfüllen im Ruhestand – Durch Immobilienverrentung

Für viele Senioren ist das Geld knapp. Oft reicht die Rente gerade mal zum Leben. Den Lebensstandard zu halten, wird immer schwieriger. Ganz zu schweigen von Wünschen, die sie sich im Ruhestand erfüllen möchten. Durch Immobilienverrentung können Immobilieneigentümer etwas für ihre Rente tun. Und so geht’s:

Immobilienverrentung – Was ist das eigentlich?

Mit der Immobilienverrentung können Senioren in ihrer Immobilie wohnen bleiben und gleichzeitig ihre Rente aufbessern. Denn bei der Immobilienverrentung verkaufen Senioren ihre Immobilie, behalten jedoch ein Wohnrecht. Es kann sowohl lebenslang gelten oder auch zeitlich begrenzt sein. Je nachdem, für welches Verrentungsmodell sie sich entscheiden. Zudem können sich Verkäufer entscheiden, ob sie lieber eine hohe Einmalzahlung oder eine monatliche Rente erhalten möchten. Das ist sowohl eine gute Möglichkeit für Senioren, ihr monatliches Einkommen aufzubessern, als für Käufer eine interessante Kapitalanlage.

Wie wird die Rente berechnet?

Um die Rente berechnen zu können benötigen Verkäufer zunächst den genauen Wert der Immobilie. Dies ist die Grundlage. Profi-Makler ermitteln durch ihre jahrelange Erfahrung und ihrer ausgezeichneten Marktkenntnis einen genauen Immobilienwert. Je nachdem welches Verrentungsmodell gewählt wird, entscheidet sich dann, wie die Rente berechnet wird. Verkäufer können zwischen einer Leib- und einer Zeitrente wählen. Es ist aber auch möglich, den kompletten Preis als Einmalzahlung zu erhalten und gleichzeitig ein lebenslanges oder zeitlich begrenztes Wohnrecht zu erhalten.

Was bedeuten Leibrente und Zeitrente?

Bei der Leibrente erhalten Verkäufer eine Einmalzahlung und eine Rente auf Lebenszeit. Hier ist die Höhe der Rente von zwei Dingen abhängig: Wie hoch ist die Höhe der Einmalzahlung und wie ist die statistisch erwartbare verbleibende Lebensdauer des Verkäufers? Zudem können Verkäufer wählen, ob sie ein lebenslanges oder zeitlich begrenztes Wohnrecht behalten möchten. Auch bei der Zeitrente ist diese Wahl möglich. Die Zeitrente besteht ebenfalls aus einer Einmalzahlung und einer monatlichen Rente. Jedoch wird hier ein genauer Zahlungszeitraum festgelegt.

Welches Modell kommt für mich in Frage?

Das hängt ganz von Ihren individuellen Vorstellungen ab. Möchten Sie Geld schon an die Kinder auszahlen oder sich einen lange gehegten Wunsch erfüllen? Lässt sich von Ihrer Rente bereits gut leben oder sind Sie auf eine größere Summe Geld angewiesen? Möchten Sie Ihren kompletten Lebensabend in Ihrer Immobilie verbringen oder suchen Sie ein altersgerechtes neues Zuhause? Diese und andere Fragen stellen sich auf der Suche nach dem idealen Modell für Sie.

Sie sind am Thema Immobilienverrentung interessiert? Kontaktieren Sie uns jetzt für eine Beratung. Gemeinsam finden wir heraus, welches Modell für Sie am besten geeignet ist.

 

Foto: © Syda_Productions/Depositphotos.com

Video: Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?

Die letzte Sanierung Ihrer Immobilie ist schon länger her? Ein feuchter Keller, schlecht isolierte Fenster und vergilbte Tapeten sorgen für Probleme und senken den Verkaufspreis. Doch lohnt es sich, deshalb noch einmal zu investieren, um den Wert der Immobilie so zu erhöhen?

 

Foto: © Rawpixel.com

Video: © Wordliner

Video: Warum Makler-Alleinauftrag?

Manche Eigentümer, die ihre Immobilie professionell von einem Makler verkaufen lassen möchten, fragen sich, ob es besser ist, wenn einer das übernimmt, oder ob sich nicht mehrere Makler lohnen. Unser Film verrät Ihnen, warum der Alleinauftrag vorteilhafter ist.

 

Foto: © sjlocke/Depositphotos.com

Video: © Wordliner

Scheininteressenten – So sortieren Sie sie frühzeitig aus

Kaum haben Sie Ihre Immobilie inseriert, stehen Telefon und E-Mail-Postfach nicht mehr still. Doch woher wissen Sie, wer von den zahllosen Interessenten wirklich an Ihrer Immobilie interessiert ist? Wie können Sie diese von jenen unterscheiden, die sich Ihre Immobilie eigentlich nicht leisten können oder die sie auch gar nicht kaufen, sondern nur mal besichtigen möchten? Kaum ein Verkäufer möchte Zeit an unnötige Besichtigungen verschwenden.

Nicht alle, die eine Immobilie besichtigen, haben ernsthafte Kaufabsichten. Nicht nur gibt es den sogenannten Besichtigungstourismus: Menschen, die sich in ihrer Freizeit gerne Immobilien anschauen, nur um zu sehen, wie andere wohnen. Auch trotz der guten Marktlage für Immobilienverkäufer sind nicht alle Interessenten kaufstark oder kreditwürdig. Immobilienexperten geben zu, dass es selbst mit geschultem Auge nicht immer leicht ist, Scheininteressenten zu erkennen. Allerdings kennen sie einige Kniffe, um die wirklichen Interessenten von Scheininteressenten zu trennen.

Schon mit einem exzellenten Exposé können Sie Ihre Interessentengruppe verkleinern. Denn je mehr Fragen der Interessenten hier schon beantwortet werden, desto leichter können diese entscheiden, ob Ihre Immobilie etwas für sie ist. Hier geht es nicht nur um alle relevanten Informationen und Unterlagen zu Haus, sondern auch um gute Fotos. Bekommen Interessenten durch ungenaue Fotos einen falschen Eindruck, wirken Räume beispielsweise größer als sie tatsächlich sind, so kann es passieren, dass Sie Besichtigungen durchführen, bei denen Interessenten sagen werden: „Das habe ich mir anders vorgestellt.“

Eine andere Möglichkeit sind 360-Grad-Touren. Hier können Sie ein Zimmer – zum Beispiel auch den Flur – freischalten, den Zugang zu anderen Räumen aber einschränken, indem der Interessent sich diese nur ansehen kann, wenn er seine E-Mail-Adresse angibt. Besichtigungstouristen möchten dies meistens nicht.

Haben Sie die E-Mail-Adresse des Interessenten können Sie durch das Klären wichtiger Fragen, schon einen ersten Eindruck gewinnen, wie ernsthaft er an Ihrer Immobilie interessiert ist. Fragen danach wie seine Wunschimmobilie aussieht, wie lange er schon sucht oder ob die Finanzierung bereits steht, geben Auskunft über seine Absichten. Wer konkrete Angaben macht, hat in der Regel auch konkrete Absichten. Profi-Makler fühlen auch in einem Telefonat dem Interessenten auf den Zahn und erkennen, ob er wirklich interessiert ist.

Da Besichtigungstouristen ihr Hobby meistens auf freie Tage legen, ist das Wochenende natürlich ihr beliebtester Zeitraum. In der Woche werden sie sich nur selten dafür Zeit nehmen. Wer dagegen wirklich Interesse hat, schaufelt sich frei. Besichtigungstouristen, den keine Termine am Wochenende angeboten werden, springen hier meistens ab. In Ausnahmefällen, wenn Interessenten beispielsweise extra aus einer weit entfernten Stadt anreisen, können Sie Termine auch am Wochenende vereinbaren.

Durch ihre langjährige Erfahrung haben Profi-Makler ein Gefühl dafür, wer es ernst meint und wer nicht. Sie wissen aber auch, dass es besser ist einem Besichtigungstouristen das Haus zu zeigen, als einen Käufer zu verlieren.

Sie wollen Ihre Zeit nicht mit Scheininteressenten vergeuden? Wir helfen Ihnen, finanzstarke Käufer in spe zu erkennen.

 

Foto: © gpointstudio/Depositphotos.com

Der Bedarfsausweis – Warum er so wichtig ist

Beim Verkauf einer Immobilie wird grundsätzlich immer ein Energieausweis benötigt. Liegt der Energieausweis nicht spätestens beim Besichtigungstermin vor oder wurden die Vorgaben des Gesetzgebers nicht eingehalten, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Dazu kommt: Es gibt zwei unterschiedliche Energieausweise. Immobilienverkäufer müssen wissen, welcher für ihre Immobilie der richtige ist.

Der Energieausweis stellt steckbriefartig den Energiestandard einer Immobilie dar. Das heißt: er zeigt an, wie viel Energie eine Immobilie verbraucht. Wie bei Elektrogeräten wird das vereinfacht mit Energieeffizienzklassen dargestellt, also mit einer farbigen Skala von A+ (sehr niedriger Energieverbrauch) bis Klasse H (einem sehr hohen Energieverbrauch). Auch allgemeine Angaben zum Gebäude sind im Energieausweis enthalten wie Baujahr und Art der Heizung, also Gas oder Öl.

Der Energieausweis wird unterschieden nach Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Mit einer kleinen Eselsbrücke lässt sich der Unterschied zwischen beiden merken: Der Bedarfsausweis bedarf einer Berechnung. Und zwar einer, der keine Verbrauchswerte zu Grunde liegen.

Ein Bedarfsausweis kann grundsätzlich immer erstellt werden. Er ist aber auch teurer als ein Verbrauchsausweis. In der Regel kommt der Bedarfsausweis aber bei Immobilien zum Einsatz, bei denen keine Verbrauchswerte vorliegen. Das ist bei Neubauprojekten der Fall. Es kann aber auch der Fall sein, bei Gebäuden, bei denen nicht ausreichend Abrechnungsperioden zur Ermittlung des durchschnittlichen Energieverbrauches vorliegen oder das Gebäude nicht den Standards der Wärmeschutzverordnung von 1977 genügt. Ein Profimakler kann Ihnen sagen, welchen Energieausweis Sie benötigen.

In den genannten Fällen müssen die Energieverbräuche mit einer komplexen Berechnung ermittelt werden. Sämtliche Faktoren wie Dämmung der Außenwand, Energieklassen der Fenster und die Heiztechnik müssen in der Berechnung berücksichtigt werden. Aber auch Lage der Immobilie und Bauform müssen berücksichtigt werden. Dabei ist die theoretische Berechnungsgrundlage immer gleich. Denn nur so sind die Energiewerte der Immobilien vergleichbar. Die so errechneten Werte sind jedoch nur eine Art Richtwerte. Denn das eigene Heizverhalten oder der typische Energieverbrauch eines Haushalts können in die Berechnung nicht miteinfließen.

Den Bedarfsausweis wie den Verbrauchsausweis erstellen in der Regel qualifizierte und zertifizierte Fachleute wie Energieberater, Architekten, Bauingenieure und Schornsteinfeger. Achten Sie aber auf die Unabhängigkeit der Berater. Auch online können Energieausweise angefordert werden. Aber Vorsicht! Günstige Angebote sind in der Qualität oft mangelhaft. Auf der sicheren Seite ist, wer sich von einem neutralen Immobilienexperten beraten lässt. Durch ihre langjährige Erfahrung wissen sie, wer einen geeigneten Energieausweis ausstellen kann. Auch beim Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA), der KfW-Bankengruppe oder der deutschen Energie-Agentur (dena) finden Sie Listen mit unabhängigen und qualifizierten Fachleuten.

Haben Sie Fragen zum Energieausweis? Oder suchen Sie jemanden, der sich um eine professionelle Erstellung kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © mipan/Depositphotos.com

Immobilie geerbt? Das müssen Sie wissen

Immobilien sind Teil jedes zweiten Erbes und machen einen Großteil des Erbvolumens aus. Liegt kein Testament vor, stehen die Erben meist vor vielen Fragen. Verkaufen, einziehen oder vermieten? Wann steht Erbschaftssteuer an und was ist, wenn ich mich mit den anderen Erben nicht einigen kann? Denn gerade, wenn eine Erbengemeinschaft besteht, gibt es vieles zu beachten.

Die Erbengemeinschaft

Häufig geht eine Immobilie nicht an einen Alleinerben, sondern an eine Erbengemeinschaft. Diese kann aus Kindern, Ehepartnern oder Enkeln bestehen. Kindern und Ehepartnern steht ein Pflichtteil zu, gleiches gilt für Enkelkinder, sollten Mutter oder Vater schon verstorben sein. Kein Mitglied der Erbengemeinschaft kann allein über das Erbe verfügen. Wenn der Sohn gerne in die Immobilie einziehen möchte, die Tochter aber lieber verkaufen will, kann sie dies nicht ohne seine Zustimmung tun. Möchte einer der Erben die Immobilie allein behalten, muss er die anderen Erben auszahlen. Ist das nicht möglich, kann sich beispielsweise auf Mietzahlungen geeinigt werden. Wenn die Erben sich nicht einigen können, bleibt am Ende nur die Zwangsversteigerung. Diese kann von jedem Teil der Erbengemeinschaft beim Amtsgericht beantragt werden.

Die Erbschaftsteuer

Ob Erbschaftsteuer gezahlt werden muss, hängt vom Wert der Immobilie und von Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Denn je nach Erbschaftsgrad gibt es unterschiedliche Freibeträge:

  • Ehegatten: 500.000 Euro
  • Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind: 400.000 Euro
  • Enkelkinder: 200.000 Euro
  • Eltern und Großeltern: 100.000 Euro

Wenn die Immobilie nach dem Tod für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren selbst genutzt wird, entfällt die Erbschaftsteuer ebenfalls.

Das Testament

Die gesetzliche Erbfolge ist auch im Fall eines vorliegenden Testaments interessant. Grundsätzlich gilt hier natürlich der Wille des Erblassers. Problematisch wird es allerdings, wenn die Immobilie das einzige wertvolle Erbstück ist. Wird es im Testament beispielsweise dem Ehepartner überschrieben und es gibt noch ein Kind, dem ebenfalls ein Pflichtteil des Erbes zusteht, kann dieses den entsprechenden Pflichtteil einfordern.

Verkaufen, selbst nutzen oder vermieten?

Die Frage, was mit der geerbten Immobilie geschieht, hängt also von vielen Aspekten ab. Die Eigennutzung ist meist nur dann sinnvoll, wenn Sie Alleinerbe sind, die anderen Erben auszahlen können oder ein lebenslanges Wohnrecht haben. Ein Verkauf ist häufig die einfachste Lösung, um allen Beteiligten einer Erbengemeinschaft ihren rechtmäßigen Anteil zukommen zu lassen. Eine Vermietung hingegen kann sich dann lohnen, wenn einer der Erben plant, zu einem späteren Zeitpunkt selbst in die Immobilie einzuziehen.

Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen mehr zu Ihren Möglichkeiten erfahren? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir beraten Sie gerne!

Foto: eelnosiva / Depositphotos.com

Wozu das Grundbuch wichtig ist

Serie Grundbuch – Teil 1: Scheidung

Nur wenige Immobilienbesitzer wissen, warum das Grundbuch so wichtig ist. Dabei muss doch jeder im Grundbuch eingetragen sein, der ein Haus oder eine Wohnung besitzt. Falsche Informationen können sich katastrophal auswirken. Wer keine bösen Überraschungen erleben möchte, dem empfehlen Experten, ein paar Grundlagen zum Grundbuch zu kennen – zum Beispiel im Falle der Scheidung.

Um es einfach zu machen, stellen wir uns folgende Situation vor: Ein junges Ehepaar legt sich eine eigene Immobilie zu. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages müssen sich – laut Gesetz – die neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Aber wer gilt bei einem Ehepaar als Hausbesitzer? Im Falle einer Scheidung wird diese Eintragung spätestens wichtig. Anwälte empfehlen grundsätzlich, dass sich beide Partner als Besitzer eintragen lassen.

Dass beide eingetragen sind, muss jedoch nicht bedeuten, dass das Eigentum zur Hälfte geteilt wird. Nehmen wir zum Beispiel an, die Ehefrau hat eine große Summe Geld geerbt und trägt deshalb einen größeren Teil der Kosten. Ihr Mann bezahlt deshalb weniger. Dennoch lassen sich beide zu gleichen Teilen als Besitzer eintragen. Denn an eine Scheidung denken Sie nicht.

Die Scheidung

Nach ein paar Jahren kommt es allerdings doch zur Scheidung. Die Frau möchte mit dem gemeinsamen Kind im Eigenheim wohnen bleiben. Ihr Ex-Mann soll aus dem Grundbuch als Besitzer ausgetragen werden. Ihm steht nun die Hälfte der Immobilie zu, obwohl sie beim Kauf mehr gezahlt hat.

Die Übertragung

Die beiden beauftragen einen Immobilienprofi, der den aktuellen Wert der Immobilie ermittelt. Das Ergebnis: der Wert ist gestiegen. Die Frau muss ihrem Ex-Mann also einen entsprechend hohen Wertausgleich zahlen. Für sie wäre es am günstigsten gewesen, wenn sie eine Zwei-Drittel-Lösung gewählt hätten. Denn auch wenn sie als Alleineigentümerin im Grundbuch gestanden hätte, müsste sie ihrem Ex-Mann einen fünfzigprozentigen Zugewinnausgleich zahlen.

Der Verkauf

Die Frau rechnet ihre Möglichkeiten durch und kommt zu dem Ergebnis, dass sie die Unterhaltskosten für die Immobilie nicht tragen kann, wenn sie ihren Ex-Mann auch noch mit einer so hohen Summe auszahlen muss. In zwei eigenständige Wohneinheiten kann die Immobilie wegen des Schnitts ebenfalls nicht geteilt werden. Auch von einer Vermietung und geteilten Mieteinahmen sehen sie wegen des Verwaltungsaufwands ab.

So entscheiden Sie sich am Ende für den Verkauf der Immobilie. Dafür beauftragen sie einen Makler, der hilft, schnell einen Käufer zu finden. Ihm gelingt es sogar einen Preis auszuhandeln, der über der Werteinschätzung liegt. Den Gewinn teilen sich die Ex-Partner.

Möchten Sie wissen, was die beste Lösung für Ihre Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern zu Ihren Möglichkeiten.

 

Foto: © ginasanders/Depositphotos.com

Immobilienverkauf lohnt sich dieses Jahr

Sie haben vor 20 Jahren 150.000 D-Mark für Ihre Immobilie gezahlt? Heute können Sie dafür das Doppelte in Euro bekommen. In Deutschland sind die Immobilienpreise auf Rekordniveau. In den Metropolen sowieso, aber auch im Umland der Metropolen sowie in den mittelgroßen Städten sind die Preise so hoch, wie noch nie.

Die starke Nachfrage nach Wohnraum trägt im Wesentlichen dazu bei, dass die Preise derzeit so hoch sind. Begehrt sind sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien. Und das nicht mehr nur in den Metropolen und Ballungszentren sowie deren Speckgürteln. Inzwischen ist auch das weitere Umland in den Blick der Wohnungssuchenden gerückt. Denn bisher waren die Preise hier noch bezahlbar. Da nun aber auch hier die Nachfrage steigt, ziehen auch die Preise an. Aber wie lange noch?

Noch sind die Bauzinsen oder die Zinsen für einen Immobilienkredit niedrig. Wenn die Europäische Zentralbank (EZB) aber den Leitzins anhebt, steigen auch die Zinsen für Kredite. Die Nachfrage könnte dann nachlassen und somit könnten auch die Preise für Immobilien wieder sinken.

In Berlin stieg – laut Immobilienscout24.de – der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter von 2.857 Euro im Jahr 2017 auf 3.292 Euro in 2018. Auf aktuell 6.511 angebotene Immobilien kommen 365.893 Wohnungsgesuche. In Hamburg stiegen die Preise ähnlich: von 3.368 Euro pro Quadratmeter Im Jahr 2017 auf 3.720 Euro in 2018. Hier kommen auf 160.481 Gesuche nur 1.285 angebotene Wohnungen.

Aber auch in den Städten des Umlands stiegen die Preise. In Meerbusch, in der Nähe von Düsseldorf, kostete 2018 der durchschnittliche Quadratmeter für ein Haus 3.843 Euro. 2017 lag dieser noch bei 3.505 Euro. In Ulm beispielsweise kostete der Quadratmeter pro Haus 2017 durchschnittlich noch 3.401 Euro. 2018 lag dieser bei 3.753 Euro.

Neuer Trend sind auch die sogenannten Schwarmstädte. Die sind vor allem bei jungen Menschen und Familien gefragt, die wie ein Schwarm in diese Städte ziehen. Viele dieser Schwarmstädte liegen im Osten Deutschlands und sind vergleichsweise günstig. Leipzig ist wohl die gefragteste Schwarmstadt im Osten. Von durchschnittlich 1.500 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung im Jahr 2017 kletterten die Preise bis 2018 auf 1.771 Euro. Das ist eine Steigerung von mehr als 18 Prozent – auch wenn die Preise immer noch erschwinglich sind. Auch in Freiburg, im südwestlichen Deutschland, stiegen die Preise. Kostete 2017 der durchschnittliche Quadratmeter für eine Wohnung hier noch 3.584 Euro, war er 2018 3.864 Euro wert.

Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise mittelfristig auf diesem Niveau bleiben werden. Beispielsweise wurden trotz angekündigter Wohnbauoffensive zu wenig Wohnungen fertiggestellt. Allerdings mehren sich die Anzeichen, dass der Leitzins bald erhöht werden könnte. Beispielsweise kauft die EZB seit Januar 2019 keine neuen Staatsanleihen mehr. Damit ist die Entwicklung des Leitzinses nun offen.

Möchten Sie wissen, wann der beste Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

Foto: © peresanz/Depositphotos.com

Nachbarschafts-Marketing – Hausverkauf unbedingt an die große Glocke hängen

Psst, wir verraten Ihnen jetzt mal ein gut gehütetes Makler-Geheimnis: Die meisten Immobilien-Profis nutzen Online-Marketing nur als flankierende Maßnahme. Das heißt, ein Objekt wird zwar standardmäßig in die Online-Portale gestellt, doch den größeren Nutzen in puncto Vermarktung ziehen Makler in der Regel aus den „altmodischen“ Methoden. Neben Zeitungsinseraten ist Nachbarschafts-Marketing eine der effektivsten Maßnahmen, um eine Immobilie an den Mann zu bringen.

Denn – psst – hier kommt Makler-Geheimnis Nummer zwei: 80 Prozent der Käufer stammen aus einem 15-Minuten-Radius der zum Verkauf stehenden Immobilie. An dieser Stelle bräuchte es eigentlich (mindestens) ein Ausrufezeichen, denn wer hätte das gedacht? Wenn Sie Ihr direktes Umfeld mit in die Werbekampagne einbeziehen, bedeutet das für Sie: kostenloses Marketing. Das Gute liegt also nicht in der Ferne, sondern so nah wie die Anwohner links und rechts von Ihnen.

Natürlich können Sie nicht ausschließlich darauf spekulieren, dass Frau Müller und Herr Meier oder deren Bekannte zufällig einen geeigneten Käufer kennen. Aber das Prinzip ‚Weitersagen‘ ist der richtige Ansatz. Profi-Makler gehen deswegen wie folgt vor.

Verfügt die Immobilie über einen Vorgarten, stellen sie dort ein Verkaufsschild, den sogenannten Maklergalgen, auf. Jeder, der an dem Haus vorbeikommt, weiß nun: diese Immobilie ist ZU VERKAUFEN. Unter dieser bewusst marktschreierischen Aussage werden der Name des Maklers sowie seine Telefonnummer angegeben. Und, wer weiß, vielleicht hat einer der Sonntagsspaziergänger sofort den passenden Käufer im Sinn.

Ähnlich, nur handlicher und mobiler, funktionieren Flyer. Drücken Sie ein paar davon Frau Müller oder Herrn Meier zum Weiterreichen in die Hand, können Sie auf diese Weise ein ansprechendes Immobilien-Foto und die wichtigsten Daten zu Ihrem Haus unter die Leute bringen: Quadratmeteranzahl, Zimmeranzahl, Grundstücksgröße, Baujahr, Kaufpreis und Energiehinweise. Psst, Makler-Geheimnis Nummer drei – Sie werden staunen –: Im Rahmen einer Vermarktungskampagne bringen die Profis durchschnittlich 5000 Flyer in Umlauf. Je nach Wohngebiet fallen übrigens zwischen drei und sieben Stunden an, um 1000 Flyer zu verteilen.

Sie gehen regelmäßig zum Einkaufen in den Supermarkt? Das trifft sich, Hauskäufer in spe nämlich auch. Ein Kurz-Exposé an die Infotafel zu pinnen, kann folglich nicht schaden. Auch firmeninterne Mitteilungsbretter in größeren Unternehmen stellen eine gute Möglichkeit dar, für die eigene Immobilie zu werben. Unter Umständen ist einer der Mitarbeiter auf der Suche nach einem neuen Eigenheim in Betriebsnähe. Makler ziehen auch solche Optionen in Betracht und kontaktieren Personalabteilungen.

Fazit: Wenn Sie nicht allein auf Online-Marketing setzen, sondern Ihren Plan vom Hausverkauf in der Nachbarschaft und Ihrem sozialen Umfeld an die große Glocke hängen, kommen Sie schneller zu Ihrem idealen Käufer.

Sie wollen Ihre Immobilie effektiv vermarkten? Wir stellen für Sie das perfekte Paket in Sachen Nachbarschafts-Marketing zusammen.

 

Foto: © AerialBO/Depositphotos.com

Während der Kälte zuhause schwitzen

Auch wenn sich nicht in ganz Deutschland der Schnee vor der eigenen Haustür türmt, für frostige Füße ist es kalt genug. Auf dem Sofa mit Decke und einer heißen Tasse Kaffee einmummeln, steht deshalb für viele im Moment an erster Stelle. Manchen aber genügt das nicht. Sie möchten zuhause richtig schwitzen. Für sie muss es schon eine Heimsauna sein.

Die Sauna im eigenen Wohnzimmer wird immer beliebter. Die Branche hat hier einen neuen Markt entdeckt. Moderne Saunen sind keine großen Holzkästen mehr, für die man ein eigenes Zimmer benötigt. Heute sind es hochwertige, platzsparende Designer-Modelle. Sie sehen stylisch aus und lassen sich auf Schrankgröße automatisch zusammenfahren. So spart man einerseits Platz und andererseits nutzt man sie öfter, weil man nicht mehr extra dafür in den Garten oder in den Keller muss.

Bevor man sich aber für die klassische finnische Sauna, das Dampfbad oder moderne Infrarotkabinen entscheiden, raten Experten dazu, sich Gedanken über den geeigneten Standort zu machen. Hier kommt es sowohl auf Strom- und Wasseranschlüsse an, als auch auf den richtigen Untergrund. Denn der muss wasserfest und glatt beschaffen sein. In der Regel wird hier zu Fliesen gegriffen.

Ebenso kommt es auf die Belüftung an. Denn Dampfschwaden im Wohnzimmer mögen die Wenigsten – ganz abgesehen von möglichen Folgen. Denn wenn die Luftfeuchtigkeit nach der Saunanutzung nicht durch Fenster oder eine Belüftung entweichen kann, bildet sich schnell Schimmel. Außerdem empfehlen Experten, einen Zugang zu frischer Luft für die nötige Abkühlung nach dem Saunagang oder in den Pausen.

Für den Betrieb einer Sauna wird häufig ein Starkstromanschluss mit 400 Volt benötigt. Diesen kann nur ein Fachmann sicher verlegen und den Saunaofen anschließen. Wie schnell die Sauna aber auf „Betriebstemperatur“ von mehr als 90 Grad Celsius ist, hängt von ihrer Größe ab. Zum Beispiel wird für eine Heimsauna mit acht bis zwölf Kubikmetern ein Ofen mit 7,5 Kilowatt benötigt.

Profis weisen auf zwei Siegel hin, auf die beim Kauf einer Heimsauna zu achten ist: 1. Das VDE-Prüfsiegel vom Verband der Elektrotechnik garantiert einen hohen Qualitätsstandard bei der Ausstattung. 2. Das FSC-Siegel stellt sicher, dass Rohstoffe aus nachhaltigem Anbau verwendet wurden.

Bei den Kosten für eine Heimsauna gibt es große Unterschiede. Die Preise liegen zwischen 800 und mehreren tausend Euro – das ist abhängig von Hersteller, Design und Größe. Wer aber nicht länger dicht gedrängt zwischen fremden Saunagängern sitzen, sondern gemütlich die eigene Wellness-Oase genießen möchte, für den ist es eine sich lohnende Auszahlung.

Sie möchten wissen, ob der Einbau einer Sauna den Wert Ihrer Immobilie steigert? Wir haben heiße Tipps für Sie. Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich.

 

Foto: © karnavall/Depositphotos.com

Warum es sich auszahlt, alle Unterlagen beisammen zu haben

Eine Immobilie zu verkaufen, ist ein bürokratischer Kraftakt. Denn zum Verkauf ist ein Berg an Unterlagen nötig, bei dem sich manch einer fragt: „Brauch ich das wirklich alles?“ Schließlich ist die Besorgung vieler Unterlagen mit zeitraubenden Behördengängen verbunden. Zwar sind nicht alle Unterlagen Pflicht wie der Energieausweis. Warum es sich aber dennoch lohnt, sie gesammelt vorliegen zu haben, erfahren Sie hier.

Um den Energieausweis kommen Immobilienverkäufer nicht drumherum. Liegt er beim Besichtigungstermin nicht vor, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Ist er abgelaufen, muss er neu erstellt werden. Dies übernehmen in der Regel qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung oder Energieberater. Dabei sind jedoch zwei Dinge wichtig: Achten Sie erstens auf die Unabhängigkeit der Berater, und seien Sie zweitens vorsichtig bei günstigen Angeboten im Internet. Diese sind meist von mangelhafter Qualität.

Die meisten Unterlagen sind jedoch deshalb wichtig, weil ihr Fehlen den Verkauf unnötig verzögert. Denn ein Käufer benötigt die Unterlagen, um die Finanzierung bei seiner Bank zu erhalten. Die Banken interessieren sich deshalb für eine möglichst genaue Beschreibung der Immobilie, um den Wert einzuschätzen und weil sie als Sicherheit dient, wenn der Käufer die Kreditraten nicht zahlen kann. Welche Unterlagen nötig sind, ist jedoch von Bank zu Bank verschieden. Es empfiehlt sich also in der Regel, alle Unterlagen beisammen zu haben, um auf die Anforderungen der Bank reagieren zu können. Folgende Unterlagen benötigen aber die meisten Banken:

Grundbuchauszug: Er gibt unter anderem Auskunft darüber, wer Eigentümer ist und ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist.

Grundrisse: Hier sind Wohn- und Nutzflächenberechnungen wichtig.

Lage-/Katasterplan: Die Lage hat natürlich Auswirkungen auf den Wert der Immobilie. Sowohl für die Bank als auch den Immobilienprofi, der Ihre Immobilie bewertet, ist das relevant.

Baubeschreibung: Hier ist von Interesse, ob An- und Umbauten stattgefunden haben und wenn ja, welche.

Dazu gibt es einen weiteren Grund, warum es ratsam ist, alle Unterlagen beisammen zu haben. Und zwar, um Vertrauen zum Kaufinteressenten aufzubauen und ihn von der Immobilie zu überzeugen. Das ist nicht zu unterschätzen. Wer alle Unterlagen vorlegen kann, zeigt Seriosität. Fehlen Unterlagen, werden Interessenten oft skeptisch. Schon im Exposé sind die wichtigsten Unterlagen angebracht. Denn das Exposé ist die Visitenkarte Ihres Hauses. Interessenten erwarten hier die für sie zentralen Informationen. Dazu zählen Energiewerte, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnungen und Baubeschreibungen. Die Interessenten möchten natürlich wissen, worauf sie sich bei Ihrer Immobilie einlassen. Je genauer die Informationen, desto gezielter finden Sie Ihren optimalen Käufer.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Organisation Ihrer Unterlagen? Möchten Sie, dass das jemand für Sie übernimmt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © kunertus/Depositphotos.com

Durchreiche war gestern

Vorbei sind die Zeiten, in denen es einen separaten Raum für jeden Lebensbereich gab. Essen, Schlafen, Baden, Wohnen und Arbeiten gehen in den neuen Wohnkonzepten nahtlos ineinander über. Die Moderne macht experimentierfreudig: Wie wäre es mit einer Wanne im Schlafzimmer? Oder einer großen Kochinsel im Wohnraum? Wir haben für Sie mal durchs Schlüsselloch geguckt.

In den 60er Jahren wurden sie gefeiert: die ersten Durchreichen, die eine Verbindung zwischen Küche und Esszimmer herstellten. Mit dem Loch in der trennenden Wand war plötzlich eine Durchlässigkeit zwischen zwei Bereichen geschaffen – dem Kochen und Essen, dem Schaffen und dem Genuss.

Was damals vor allem praktische Gründe hatte, hat sich heute längst zu einem neuen Verständnis entwickelt. Im Zeitalter der Lofts und der gefallenen Wände wünschen sich die Anhänger moderner Lebenskultur mehr Transparenz und Offenheit. Auch Experimentierfreudigkeit und die viel gelobte Work-Life-Balance spiegeln sich in den neuen Wohnkonzepten wider.

Beginnen wir unseren Rundgang in der Küche. Bereits in den Ursprüngen war die Feuerstelle der zentrale Treffpunkt, an dem die Familie zusammenkam, gemeinsam aß und sich austauschte. Den Ort, den die meisten Menschen mit Geselligkeit verbinden, in den Wohnraum zu integrieren, liegt nahe. In der Mehrzahl der Neubauten wird deswegen auch nicht mehr getrennt gekocht und gelebt. Die Wohnküchen von heute sind nicht nur Orte der Gespräche, sondern mit TV und Musikanlage auch Orte der Unterhaltung. Die Küchengeräte wie Spül- oder Kaffeemaschine werden immer leiser und stören die wohnliche Atmosphäre nicht.

Auch das Badezimmer hat sich gewandelt. Aus dem voll-verfliesten Traum in Braun oder Grün sind luxuriöse Spas geworden. Bodentiefe Duschen und Gemälde an den Wänden laden ein zum Entspannen und Abschalten. Auch Fenster spielen in den Wohlfühl-Oasen eine wichtige Rolle: Ob Oberlicht oder verglaste Wand – viele wünschen sich beim Baden den Blick nach draußen oder in den Nebenraum.

Vom Bade- ins Schlafzimmer zu schauen, reicht manchen noch nicht aus, sie stellen daher die Badewanne mit in den Raum, der früher nur zum Schlafen da war. Jetzt kann hier auch geplanscht werden. Schicke Designer-Modelle stehen heute nicht selten auf ihren eigenen Beinen mitten im Schlafzimmer und werten die Ruhestätte optisch auf. Und nach dem wohligen heißen Bad ist der Weg in die Federn nur noch ein Katzensprung.

Wer seine eigenen vier Wände so durchdacht angelegt hat, möchte dort nach Möglichkeit auch arbeiten. Viele Freiberufler integrieren ihren Arbeitsplatz in das Wohn-Setting. Sie verbringen ihre Zeit lieber mit kreativer Arbeit als auf dem Weg dorthin. Im Home Office können sie das Geschäftliche mit dem Angenehmen verbinden.

Der Blick durchs Schlüsselloch zeigt: Der Grundriss-Klassiker mit zwei Zimmern, Küche, Bad ist überholt. Stattdessen wird heute Offenheit gelebt – egal in welcher Lebenslage.

Haben Sie Fragen zu Immobilien mit ungewöhnlicher Raumaufteilung? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © Nitzman/Depositphotos.com

Wann verkaufe ich mein Haus am besten?

Die meisten Immobilienverkäufer fragen sich, wann der perfekte Zeitpunkt für den Verkauf ihrer Immobilie ist. Dennoch ist der falsche Zeitpunkt immer noch einer der häufigsten Fehler beim Hausverkauf. Denn meistens ergibt er sich aus einem tiefgreifenden persönlichen Ereignis wie Erbe, Scheidung oder Jobwechsel. Dabei ist der ideale Verkaufszeitpunkt von vielen verschiedenen Faktoren abhängig.

Eine pauschale Antwort auf die Frage nach dem idealen Verkaufszeitpunkt gibt es nicht. Denn Immobilien sind unterschiedlich und Besitzer befinden sich in individuellen persönlichen Umständen. Um aber den jeweils optimalen Verkaufspunkt zu treffen, hilft Eigentümern, folgende Faktoren im Blick zu haben.

Wert der Immobilie

Um zu wissen, ob sich der Verkauf lohnt, müssen Eigentümer natürlich wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Das hängt ab von der Art der Immobilie, der Lage und Grundstücksgröße, dem Baujahr und Ausstattungsstandard sowie etwaigen baulichen Veränderungen. Auch die aktuelle Situation am Immobilienmarkt und die Nachfrage sind hier wichtig. Für eine Immobilienbewertung müssen also viele lokale Marktfaktoren herangezogen werden. Das geht nur mit einem Experten, der sich täglich mit der Preisdynamik vor Ort beschäftigt. Um den richtigen Preis zu ermitteln, ist also viel Expertenwissen und Erfahrung nötig.

Finanzierung der Immobilie

Die Finanzierung der Immobilie ist nicht nur für den Käufer wichtig. Auch Verkäufern empfiehlt sich, eine mögliche Finanzierung im Blick zu haben. Jetzt sind beispielsweise die Zinsen sehr niedrig. Das bedeutet, für viele Menschen ist ein Kredit möglich. Dies steigert die Nachfrage und somit den Wert Ihrer Immobilie. Wenn die Zinsen jedoch wieder steigen, könnte die Nachfrage sinken. Damit fallen auch die Preise. Der Leitzins ist ein Indikator dafür, wann dieser Fall eintreten könnte. (Lesen Sie hierzu unseren Beitrag zum Thema Zinswende.)

Steuern

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung können auch Steuern wie die Spekulationssteuer anfallen. Diese wird fällig, wenn Sie die Immobilie nach weniger als zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen oder wenn das Objekt im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren vom Eigentümer nicht selbst genutzt wurde. Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, wird dies als gewerblicher Handel eingestuft, wodurch Gewerbesteuer anfällt. Am besten lassen Sie sich von einem Experten beraten, ob bei Ihrem Verkauf Steuerforderungen entstehen.

Darüber hinaus gibt es weitere Faktoren, die den Zeitpunkt beeinflussen, wie zum Beispiel Ihre persönliche Situation oder die Frage, ob Sie bei anderen Anlageformen eventuell eine höhere Rendite erzielen können. Ein Immobilien-Profi hilft Ihnen, den optimalen Verkaufszeitpunkt für Ihre Immobilie zu finden.

Möchten Sie wissen, wann der beste Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © zasabe/Depositphotos.com

Deshalb sind hervorragende Grundrisse ein Muss

Serie Immobilienvermarktung: 5

Eines der wichtigsten Vermarktungsmittel ist der Grundriss. Dabei unterschätzen viele Immobilienverkäufer seine Wirkung. Denn Grundriss ist nicht gleich Grundriss. Für Laien sind Baupläne vom Architekten meistens kaum zu lesen und zu verstehen. Erst recht nicht, wenn die Pläne noch viele Jahre alt sind. Ein moderner Grundriss aber erleichtert Ihrem Wunschinteressenten, sich sein neues Zuhause vorzustellen.

Zwar schauen die meisten Interessenten zuerst auf die Immobilienfotos, aber danach ist sofort der Grundriss dran. Denn die Interessenten möchten wissen, wie sich die Räume genau aufteilen, die sie gerade auf den Fotos gesehen haben, und wie Schnitt und Maße sind. Liegt die Küche hinter dem Schlafzimmer, wie es auf dem einen Foto aussah? Ist das Kinderzimmer wirklich so klein, wie es wirkte? Ist die Wohnzimmerwand breit genug für unser Entertainmentsystem? Häufig planen Interessenten schon anhand des Grundrisses die Einrichtung der neuen Wohnung. Wo soll das Sofa stehen? Passt eine Kücheninsel in die Küche?

Profimakler überlassen die Überzeugungsarbeit heute nicht mehr den Schwarz-/Weiß-Grundrissen vom Architekten. Denn laut Experten ist eine Vermarktung oft erfolgreicher und es wird ein besserer Preis erzielt, wenn die Vorstellungskraft der Interessenten stärker angeregt wird. Deshalb liegen 3D-Grundrisse immer mehr im Trend.

Immobilienmakler haben die Erfahrung gemacht, dass Emotionen heute immer wichtiger werden, um Interessenten zu überzeugen. Mit Visualisierungen und 3D-Produkten werden Bedürfnisse bedient. Dem Interessenten wird mit 3D-Modellen, Visualisierungen, Videoanimationen oder virtuellen Rundgängen die Vorstellung seines potentiellen neuen Hauses erleichtert. Zusätzlich lassen sich mit virtuellen Rundgängen auch wirkliche Interessenten von Besichtigungstouristen unterscheiden. Denn Interessenten ersparen sich – und Ihnen – den Besichtigungstermin, wenn ihnen die Wohnung nach dem virtuellen Rundgang nicht zusagt. Somit sparen Sie viel Aufwand und Zeit.

Wohnungen lassen sich sogar virtuell einrichten. Experten sagen, dass potentielle Käufer auf diese Weise schon eine engere Bindung zur Immobilie aufbauen. Denn in ihren Köpfen reift so die Idee von der Wohnung als neuem Lebensmittelpunkt. Diese engere Bindung trägt also dazu bei, dass sich Interessenten schneller für das Objekt entscheiden. Und das verkürzt die Vermarktungszeit.

Neben den Emotionen ist es aber immer noch wichtig, die Fakten anzusprechen. Denn die meisten Interessenten stört es, wenn ihre Fragen nicht beantwortet werden. Deshalb geht es nach wie vor auch nicht ohne den 2D-Grundriss. Maße und Schnitte sind dem Interessenten ebenso wichtig. Denn wenn er überlegt, ob sein Sofa in das neue Wohnzimmer passt, hilft es ihm, wenn er die genauen Maße zur Verfügung hat und damit rechnen kann. Wenn Sie mit solchen Grundrissen Ihre Interessenten begeistern und deren Fragen beantworten, stehen die Chancen besser, Ihre Immobilie schnell zu verkaufen.

Haben Sie Fragen zur Erstellung des Grundrisses? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © Artjafara/Depositphotos.com

Gesetzesänderungen 2019 – Das ändert sich für Immobilieneigentümer

Das Jahr 2019 hat begonnen. Und wie jedes neue Jahr bringt auch 2019 einige Gesetzesänderungen mit sich. Auch rund um das Thema Immobilien gibt es wieder Neuerungen. Worauf Eigentümer und Vermieter jetzt achten müssen und welche Vorteile ihnen entstehen, haben wir für Sie zusammengefasst.

Jeder Makler weiß um die Wichtigkeit eines Energieausweises. Potentielle Käufer, Mieter oder Pächter haben einen rechtlichen Anspruch darauf, mit dem Energieausweis valide Informationen zum energetischen Zustand der Immobilie sowie zum Energieverbrauch zu erhalten. Liegt der gültige Ausweis zum Besichtigungstermin nicht vor, drohen dem Eigentümer hohe Geldbußen. Daher aufgepasst bei Immobilien mit einem Baujahr nach 1966: Mit den Gesetzesänderungen 2019 laufen die zehn Jahre gültigen Energieausweise erstmals ab. Entsprechend sollten Sie als Eigentümer den Ausweis neu beantragen oder dies von einem Immobilien-Profi für Sie erledigen lassen.

Für Vermieter stehen 2019 noch weitere Veränderungen ins Haus. Im Koalitionsvertrag hatten sich die Unionsparteien und die SPD auf verschiedene Mietrechtsänderungen geeinigt, die in diesem Jahr zur Umsetzung gelangen. Das beschlossene Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache bedeutet für Vermieter einerseits, dass sich ab 2019 jährlich nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten im Rahmen der Modernisierungsumlage auf die Mieter umlegen lassen. Zudem darf die Miete infolge einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Andererseits tritt ein neues Modell in Kraft, das die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung für Vermieter vereinfacht: Sie dürfen ab sofort Kosten von bis zu 10.000 Euro mit 30 Prozent Erhaltungsaufwand ansetzen; der Restbetrag kann auf die Mieter umlegt werden.

Vorsicht ist für Vermieter geboten, die Modernisierungsmaßnahmen ankündigen, aber nicht innerhalb von 12 Monaten mit den Arbeiten beginnen. Entsprechend der Gesetzesänderung 2019 wird hier ein „Herausmodernisieren“ vermutet, also eine Modernisierungsankündigung, die den Mieter zur Kündigung veranlassen soll – ein Vorgehen, das zukünftig mit Bußgeldern von bis zu 100.000 Euro geahndet wird.

Auch beim Gesetz zur Mietpreisbremse kommt es zu Änderungen. Vermieter sind 2019 dazu verpflichtet, dem Mieter gegenüber vor Vertragsabschluss die Höhe der Miete zu begründen – sofern sie die von der Mietpreisbremse zugelassene Miete übersteigt. Eine höhere Miete dürfen Vermieter nämlich nur in bestimmten Ausnahmefällen verlangen. Ein solcher Ausnahmefall wäre die bereits angesprochene Modernisierung, aber auch die Höhe der Vormiete der Wohnung spielt eine Rolle. Kommt ein Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach, kann der Mieter ihm gegenüber die Mietpreisbremse geltend machen – und zahlt dann nur die zugelassene Miete. Als Vermieter haben Sie aber die Möglichkeit, die Auskunft innerhalb von zwei Jahren nachzuholen und die Berechtigung für eine Ausnahmeregelung darzulegen.

Sie möchten als Eigentümer mehr über die Gesetzesänderungen im Jahr 2019 erfahren? Wir verraten Ihnen, wo jetzt Ihre Vorteile liegen.

 

Foto: © JanPietruszka/Depositphotos.com

Kommt die Zinswende 2019?

Seit 2016 sind die Zinsen so niedrig wie noch nie. Kann das noch lange so weiter gehen? Gibt es vielleicht eine Immobilienblase, die bald platzt? Viele glauben, das Zinstief müsste bald ein Ende haben. Doch welche Anzeichen sprechen dafür? Und wie wird sich das auf den Immobilienmarkt auswirken? Wir haben die wichtigsten Veränderungen am europäischen Finanzmarkt beobachtet und verständlich für Sie zusammengefasst.

Die Europäische Zentralbank (EZB) stellt ihr Kaufprogramm für Staatsanleihen ein

2015 startete die EZB ein umstrittenes Programm zum Ankauf von Staatsanleihen. Damit sollte die europäische Wirtschaft angekurbelt werden und verschuldeten Staaten aus der Krise geholfen werden. Ab Januar 2019 läuft dieses Programm nun aus. Es werden keine neuen Anleihen mehr gekauft, nur bereits bestehende erneuert. Der Anleihenkauf und das Zinstief beeinflussen sich nicht direkt. Allerdings ist das Programm gewissermaßen eine Zusatzmaßnahme zum geringen Leitzins. So konnte man sich sicher sein: Solange die EZB Staatsanleihen kauft, bleibt auch der Leitzins niedrig. Mit Ende des Programms ist die Entwicklung nun offen.

Die Inflationsrate steigt

Ein Ziel der Zinspolitik der EZB bestand darin, die Inflationsrate auf knapp unter 2 Prozent zu erhöhen. Zwar klingt eine höhere Inflation zunächst schlecht. EZB-Präsident Mario Draghi warnt aber viel eher vor einer Deflation, also sinkenden Preisen. Die könnte dazu führen, dass Menschen ihre Käufe hinausschieben, in der Hoffnung später weniger zahlen zu müssen. Für die Wirtschaft wäre das fatal. Zu Beginn der Niedrigzinspolitik 2016 lag die Inflationsrate in Deutschland bei sehr geringen 0,5 Prozent. 2017 erhöhte sie sich um 1,8 Prozent und aktuell liegt sie bei 1,9 Prozent. Damit ist das Ziel der EZB vorläufig erreicht.

Die Amtszeit von EZB-Präsident Mario Draghi endet

Im Herbst 2019 endet die Amtszeit von EZB-Präsident Mario Draghi. Experten rechnen erst danach mit einer ersten Erhebung des Leitzinses. Zunächst wird jedoch spekuliert, dass der Strafzins für Banken, die Ihr Geld an der EZB anlegen verringert wird. Aktuell zahlen Banken einen Zinssatz von 0,4 Prozent, wenn sie ihr Geld anlegen und nicht in Form von Krediten herausgeben.

Zinsen werden nur langsam steigen

Experten vermuten, dass der Zinssatz auch nach Draghis Amtszeit nur langsam und moderat ansteigen wird. Für den Immobilienmarkt sind deshalb zumindest für 2019 keine starken Auswirkungen vorhersehbar. Wer 2019 verkauft, kann also weiterhin mit einer Vielzahl von zahlungsfähigen Interessenten rechnen.

Sie haben vor Ihr Haus 2019 zu verkaufen, um noch vom Zinstief zu profitieren? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

Foto: © max_baccanelloo/istock.com

Damit das Zuhause an den Festtagen sicher ist

Die meisten Einbrüche finden im Winter und Spätherbst statt. Mehr als ein Drittel aller Einbrüche im Jahr fallen in diesen Zeitraum. Das ergab eine Studie des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV). Besonders die Feiertage sind betroffen, wenn Bewohner ihre Verwandten besuchen oder im Urlaub sind. Inzwischen aber machen „smarte Helfer“ Ihre eigenen vier Wände sicherer. Damit Sie Ihre Verwandten an den Festtagen beruhigt besuchen können, stellen wir Ihnen hier ein paar davon vor.

Mit dem Smartphone Türen und Fenster überwachen

Mit kleinen Kameras lassen sich Türen und Fenster auch bequem von unterwegs überwachen. Nutzer können Livebilder aufs Smartphone empfangen oder die Kameras aufzeichnen lassen. Gespeichert werden die Aufzeichnungen in der Cloud. Einige Kameras werden erst durch Bewegungssensoren aktiviert, damit nur geringe Datenmengen entstehen. Die smarten Kameras sind über WLAN verbunden. Sollte sich etwas bewegen, erhalten Sie eine Nachricht aufs Handy. Inzwischen verfügen auch kleine Kameras über eine hohe Bildqualität und sogar eine Tag-/Nachtumschaltung, damit auch nachts das Bild klar ist.

Anwesenheit vortäuschen

Kennen Sie virtuelle Mitbewohner? Hierbei handelt es sich um einen Lautsprecher oder ein Lichtsystem, dass Anwesenheit simuliert. Diese smarten Helfer täuschen mit Geräuschen, Licht und Bewegungen vor, dass Personen zuhause sind. Sie lassen sich programmieren oder auch aus der Ferne steuern. Gespräche, Abwaschgeräusche, Musik oder sogar Streits können simuliert werden. Lichtsysteme sind ebenfalls in der Lage, Anwesenheit vorzugaukeln. Das Licht kann morgens angehen, wenn Sie sich normal für den Arbeitsalltag fertig machen. Oder abends wenn Sie zuhause entspannen. Auch Zufallssteuerungen für unterschiedliche Räume sind möglich. Es muss auch nicht gleich ein aufwändiges System sein. Schon mit einer modernen Zeitschaltuhr lässt sich eine Lampe an der Steckdose programmieren oder spontan von unterwegs ein- und ausschalten.

Smarte Türschlösser

Smart Locks – intelligente Türschlösser – lassen sich per App auf Smartphone oder Tablett öffnen und schließen. Möglich sind ebenfalls Fingerabdruck, Zahlenkombinationen oder sogar Sprachsteuerung, um diese Schlösser zu öffnen. Zum Beispiel können Sie dem Handwerker eine Zugangsberechtigung erteilen, wenn Sie gerade nicht zuhause sind. Die Bewohner können so keine Schlüssel verlieren und es können mehrere Nutzer eingerichtet werden.

Achten Sie auf Sicherheit

Bei smarter Sicherheitstechnik gilt es aber, einiges zu beachten. Da die meisten Geräte über WLAN laufen, ist hier besonders auf Sicherheit durch zum Beispiel Firewalls und Passwörter zu achten. Sicherheitsexperten raten, auch Updates immer aktuell zu halten. Ebenfalls ist darauf zu achten, die Geräte zuhause nicht über ein offenes WLAN von unterwegs zu steuern. Denn Handys können so gehackt werden. Wer sich außerdem nicht ein teures Komplettsystem zulegen möchte, dem empfehlen IT-Experten darauf zu achten, dass Geräte von unterschiedlichen Herstellern miteinander kompatibel sind.

Möchten Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir ermitteln den Verkehrswert Ihrer Immobilie.

Foto: © belchonock/Depositphotos.com

Warum wir auch 2019 der loyale Partner an Ihrer Seite sein werden

In diesem Jahr haben wir wieder zahlreiche Immobilienverkäufer und -käufer erfolgreich begleitet. Für Sie und mit Ihnen setzen wir diese Arbeit auch im nächsten Jahr fort. Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie werden Sie weiterhin mit Fachkenntnis, Erfahrung und mit vollem Einsatz unterstützt.

Loyalität, Aufrichtigkeit und Fairness stehen bei uns an erster Stelle. Verkäufer, Käufer und Makler begegnen sich auf Augenhöhe. Denn unser Ziel ist es, dass alle Parteien mit dem Abschluss der Transaktion zufrieden sind. Deshalb informieren und beraten wir Sie fachkundig und umfassend über alles, was Sie rund um den Verkauf einer Immobilie wissen müssen.

Für Sie führen wir die Marktanalyse durch und ermitteln den Verkehrswert Ihrer Immobilie. Auf der Grundlage unserer Marktkenntnis und langjährigen Erfahrung wird Ihre Immobilie bewertet und ein realistischer Verkaufspreis festgesetzt. Anschließend erstellen wir für Sie ein passgenaues Vermarktungskonzept. Hierfür bestimmen wir die Zielgruppe für Ihre Immobilie und entwerfen einen Plan, um diese bestmöglich zu erreichen. Wir sorgen für professionelle Immobilienfotos, die sowohl ansprechend wirken als auch die räumlichen Verhältnisse präzise widergeben. Zudem kümmern wir uns um alle für den Verkauf nötigen Unterlagen wie zum Beispiel Grundbucheintrag und Energieausweis.

Aus all diesen Informationen erstellen wir Ihnen ein aussagekräftiges und optimal auf die Zielgruppe abgestimmtes Exposé. Außerdem richten wir 360-Grad-Touren durch Ihre Immobilie ein, durch die Sie sich unnötige Besichtigungstermine ersparen. Denn damit lassen sich die wirklichen Interessenten von den Besichtigungstouristen unterscheiden. Die Besichtigungen mit den ernsthaften Interessenten koordinieren wir und führen sie für Sie durch. Darüber hinaus prüfen wir die Bonität des Interessenten und finden so den optimalen Käufer. Wir führen für Sie natürlich faire Verkaufsverhandlungen und bereiten den Kaufvertrag sowie die notarielle Beurkundung von. Abschließend erstellen wir das Übergabeprotokoll und übergeben Ihre Immobilie.

Ebenso finden wir auch für Sie das passende neue Zuhause. Unser Ziel ist das Optimum für Verkäufer und Käufer zu erreichen. Vertrauensvolle Immobilienvermittlung ist für uns nicht nur Beruf, sondern Berufung.

Wir bedanken uns bei Ihnen für die erfolgreiche Zusammenarbeit im Jahr 2018 und wünschen Ihnen besinnliche Feiertage und einen guten Start in das neue Jahr!

 

Foto: © GekaSkr/Depositphotos.com

Im Winter wohlfühlen mit der optimalen Raumtemperatur

Über die optimale Raumtemperatur entflammen selbst in den harmonischsten Familien zuweilen hitzige Debatten. Wo sich die eine dicke Socken überzieht, bricht beim anderen der Schweiß aus. Und nicht nur Frauen und Männer empfinden Temperaturen unterschiedlich, auch ältere Menschen und Kleinkinder frösteln schneller. Doch laut Expertenmeinung gibt es tatsächlich so etwas wie die richtige Zimmertemperatur – und diese variiert von Raum zu Raum.

Grundsätzlich sollte die Raumtemperatur nicht zu hoch sein. Bei der von der Deutschen Energie-Agentur (dena) empfohlenen Grundtemperatur von 16 Grad Celsius kann die Bildung von Tauwasser und daraus resultierendem Schimmel vermieden werden. Zu regelmäßigem Stoßlüften – idealerweise dreimal am Tag – wird in vielen Mietverträgen ausdrücklich aufgefordert. Smarte Heizanlagen stellen schon in vielen Haushalten das richtige Gleichgewicht beim Wechsel zwischen Lüften und Heizen her. Aber auch mit einem Hygrometer, das die Leuchtfeuchtigkeit misst, kann die optimale Raumtemperatur leicht hergestellt werden.

Zimmer ist dabei nicht gleich Zimmer. Je nach Verwendung und Bedürfnislage sollte auch die Temperatur entsprechend angepasst werden. Für das Wohnzimmer liegt die ideale Zimmertemperatur gemäß der Verbraucher Initiative Berlin bei 20 Grad Celsius. Auf einem Standard-Heizungsregler entspricht dies der Stufe 3. Selbst beim Aufheizen eines Raums sind höhere Temperaturen nicht das Mittel der Wahl, denn auch auf der Stufe 5 wird ein Temperaturanstieg nicht schneller erreicht.

Für das Schlafzimmer gelten ganz andere Richtwerte, die einige vielleicht auf den ersten Blick erschaudern lassen. Die empfohlene Temperatur für das Schlafzimmer bewegt sich zwischen 15 und 18 Grad Celsius. Wer kein separates Schlafzimmer hat, sollte die Raumtemperatur entsprechend der Tageszeit anpassen. Per App können smarte Thermostate hier gute Dienste leisten, indem sie automatisch die Heizung regulieren. Tiefer als vier Grad sollte die Temperatur jedoch nicht gesenkt werden, um ein Auskühlen der Wände zu verhindern.

Vor allem jetzt im Winter haben die meisten es im Badezimmer gern kuschelig warm, denn wer will schon nach einer schönen heißen Dusche vor Kälte schlottern. Wer die Zimmertemperatur im Badezimmer auf 23 Grad Celsius bzw. Thermostat-Stufe 4 einstellt, macht laut dena alles richtig. Doch nicht vergessen: Unmittelbar nach dem Baden oder Duschen sollte gelüftet werden, damit die Luftfeuchtigkeit sich wieder einpendeln kann.

In einem Kinderzimmer, in dem tagsüber gespielt und nachts geschlafen wird, muss die sich die Temperatur nach den Bedürfnissen der Kleinen richten. Säuglinge können ihren Wärmehaushalt kurz nach der Geburt noch nicht gut regeln und fühlen sich bei ungefähr 20 Grad wohl und geborgen. Etwas ältere Kinder kommen tagsüber mit Raumtemperaturen von 18 bis 19 Grad Celsius gut zurecht, schließlich tollen sie in ihren Zimmern viel herum. Nachts sollten die Temperaturen gedrosselt werden, um auch die Luftfeuchtigkeit über 30 Prozent zu halten und damit die Anfälligkeit für Erkältungskrankheiten zu reduzieren.

Das Wichtigste ist natürlich, dass sich die ganze Familie mit den individuellen Raumtemperaturen wohlfühlt. Wer allerdings bewusst heizt, kann neben Energie auch Geld sparen. Als Faustregel gilt: Die Absenkung der Raumtemperatur um ein Grad Celsius bewirkt eine sechsprozentige Energieeinsparung und schont nicht nur den Geldbeutel, sondern auch die Umwelt.

Lohnt sich der Einbau einer modernen Heizung vor dem Verkauf? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © Lembergvector/Depositphotos.com

Für Logistik eignen sich mehr Grundstücke als man denkt

Immer mehr Waren sind auf Reisen. Denn der Boom des Internethandels hält dank großer Online-Händler wie Amazon, Otto, Zalando und Ebay sowie zahlreicher kleiner Händler weiter an. Doch wie gelingt es, dass die Waren so schnell vor der Haustür liegen? Der Wunsch nach einer raschen Lieferung lässt immer mehr Dienstleister näher an den Kunden rücken. Das Wachsen des Online-Handels verändert auch den Markt für Logistikimmobilien.

Immer noch ist die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch und sie steigt weiter. Denn Europa wächst weiter zusammen, die Märkte werden einheitlicher, und somit steigt das Marktinteresse am Online-Vertrieb. Deutschland ist inzwischen zum distributionstechnischen Mittelpunkt und Verkehrsknotenpunkt in Europa geworden. Und ebenso ist die Logistikwirtschaft in Deutschland eine bedeutende, vielfältige und sehr dynamische Branche. Als Puffer-, Bündelungs- und Umschlageinrichtungen für Vor-, Zwischen- und Endprodukte an zahlreichen Stellen im Wertschöpfungsprozess sind Logistikimmobilien von Bedeutung.

Zwar werden die großen Logistikimmobilien, die heute noch den Markt bestimmen, immer von großer Bedeutung für die Verteilung von Waren sein. Allerdings stellt sich heute schon die Frage, wie die bestellten Waren noch schneller beim Kunden ankommen. Da der Online-Handel weiter zunimmt, besteht vor allem in den großen Städten ein immer größer werdender Bedarf an City-Logistik. Amazon beispielsweise unterhält bereits Logistikzentren in Innenstadtlagen, um die Kunden noch schneller zu erreichen. Da hier das Flächenangebot gering ist, sind die Grundstückspreise hoch.

Dabei kommt es bei Logistikimmobilien auf eine strategisch gute Lage und eine ausgezeichnete Anbindung an Zufahrtswege und Landports an. Ebenso wichtig ist aber auch, dass das Objekt 24 Stunden am Tag, sieben Tage die Woche bedient werden kann, trotz der dadurch eventuell entstehenden Lärm- und Lichtbelastung der Umgebung. Logistikflächen liegen deshalb idealerweise außerhalb von Kommunen. Flächenverbrauch, Verkehrsbelastung, Beschäftigungswirkung und Wertschöpfungsbeiträge müssen berücksichtigt werden, damit die richtige Ansiedlung am geeigneten Standort ermöglicht werden kann. Inzwischen werden auch Industriebrachen oder ehemalige Kasernen, sogenannte Brownfields, als Logistikflächen immer gefragter – trotz deutlich höherer Investitionskosten.

Grundsätzlich lassen sich drei Gebäudetypen für Logistikimmobilien unterscheiden: Lagerhallen, Umschlagsimmobilien und Distributionszentren. Weiterhin gibt es auch Spezialimmobilien wie beispielsweise Kühl-, Gefahrgut- oder Hochregallager. Außerdem kann Logistik natürlich auch ein Bestandteil einer gemischt genutzten Gewerbeimmobilie sein.

Die Logistikregionen verteilen sich über ganz Deutschland. Schwerpunkte sind die Regionen Hamburg, Rhein-Ruhr, Frankfurt und Rhein-Neckar, auch die Regionen Berlin, Leipzig, Kassel und Nürnberg sehr gefragt.

Überlegen Sie, was aus Ihrem Grundstück werden soll? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie ganz unverbindlich.

 

Foto: © Gorodenkoff/Depositphotos.com

Die Immobilie im Rosenkrieg – Was passiert damit?

„Was machen wir mit unserer Immobilie?“ Diese Frage stellen sich Paare, die sich scheiden lassen und Wohneigentum besitzen. Selten ist die Antwort darauf leicht. Schließlich geht sie mit vielen weiteren Fragen einher: Hat das Paar Kinder? Möchte ein Partner in der Immobilie wohnen bleiben? Welchem Partner gehören wie viele Anteile am Objekt?

Für eine möglichst einfache Übersicht gehen wir von folgendem Scheidungsfall aus: Ein Paar hat gemeinsam ein Haus gekauft und besitzt es zu gleichen Teilen. Ein Ehevertrag wurde nicht geschlossen. Das Paar hat zwei Kinder, die nach der Trennung bei ihrer Mutter wohnen werden. Es ergeben sich folgende Möglichkeiten:

Die Immobilie gehört weiter beiden; Mutter und Kinder bleiben darin wohnen

In diesem Fall einigen sich die Eltern, ob die Mutter an den Vater eine anteilige Miete zahlt, oder ob sie ohne Miete weiter dort wohnen kann. Möglich ist auch, dass die Mietzahlungen mit den Kosten für die Hypothek des Hauses oder den Unterhaltskosten verrechnet werden.

Die Mutter bleibt mit den Kindern in der Immobilie und zahlt den Vater aus

Bleibt die Mutter mit den Kindern im Haus wohnen, kann sie den Vater bei der Scheidung auch auszahlen. Der Wert der Immobilie wird hierfür mit der Restschuld, also mit den Hypotheken und Krediten, die noch abbezahlt werden müssen, verrechnet. Beispiel: Nehmen wir an, das Haus ist 400.000 Euro wert, wurde vor zehn Jahren gekauft, und 300.000 Euro müssen noch abbezahlt werden. Die Mutter müsste nach der Trennung die 300.000 Euro allein abbezahlen. Von den 100.000 Euro, die bereits abbezahlt sind, müsste sie dann noch 50.000 Euro an ihren Ex-Ehemann zahlen.

Das Haus wird auf die Kinder übertragen

Die Immobilie kann als Vorerbe oder Schenkung auf die Kinder überschrieben werden. Die Mutter kann dann mit ihnen darin wohnen bleiben und als Vormund – bis zum 18. Lebensjahr der Kinder – über das Haus verfügen.

Das Haus wird vermietet

Die Immobilie kann natürlich auch vermietet werden. Die Einnahmen können geteilt oder zur Tilgung der Restschuld verwendet werden.

Das Haus wird verkauft

Die beliebteste Lösung ist der Verkauf des Hauses. Der Erlös wird an beide gleich aufgeteilt. Hierbei ist wichtig, dass sich beide vor dem Verkauf von einem Experten beraten und den Wert der Immobilie schätzen lassen. Denn der Erlös soll für beide Ehepartner die Grundlage für den Neubeginn sein.

Das Haus wird in zwei Wohnungen geteilt

Verstehen sich die Partner noch gut, können sie die Immobilie auch teilen. Das muss allerdings die Gemeinde genehmigen, und es muss ins Grundbuch eingetragen werden.

Teilungsversteigerung

Kann sich das Paar nicht einigen, kommt es in der Regel zur Teilungsversteigerung. Diese muss von einem der Partner beim Amtsgericht beantragt werden. Hier wird allerdings meistens ein geringerer Erlös erzielt als beim Verkauf.

Fragen Sie sich, was mit Ihrer Immobilie während der Scheidung geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © Feodora52/Depositphotos.com

Weniger Besichtigungen dank 360-Grad-Rundgängen

Serie Immobilienvermarktung: 4

Erst klingelte das Telefon ständig, jetzt steht jeden Tag mindestens ein Besichtigungstermin an. Sogar am Wochenende! Richtig anstrengend sind die Termine, bei denen Massen von Interessenten vor der Tür stehen. Sowohl für Eigentümer als auch für potenzielle Käufer sind Besichtigungen zeit- und kraftraubend. Mit 360-Grad-Rundgängen lassen sich schon vor den Besichtigungsterminen geeignete Kaufinteressenten herausfiltern.

Immobilienverkäufer ersparen sich mit 360-Grad-Rundgängen viel Zeit, denn aus der hohen Zahl an Interessenten lässt sich so ganz leicht eine Vorauswahl treffen. Eigentümer brauchen dann nur noch diejenigen durch ihre Immobilie zu führen, die sich wirklich für das Objekt interessieren. Gerade dieses Selektieren ist eine Kernkompetenz von Maklern. Aus diesem Grund sollten Sie sich an einen Immobilienprofi wenden, der sich damit auskennt:

Wenn ein Makler Ihre Immobilie für das Exposé fotografiert, macht er bei dieser Gelegenheit Fotos mit einer 360-Grad-Kamera. Die 360-Grad-Aufnahmen können dann mit dem entsprechenden Tool – beispielsweise von Ogulo – online eingestellt werden. Über einen Link können sich Interessenten Ihr Objekt ansehen. Zu jeder Zeit und auf jedem beliebigen Endgerät, egal ob Smartphone, Tablet oder Desktop-Computer. Mithilfe des Tools kann sich der Interessent quasi durch die Zimmer bewegen – ähnlich wie bei Google Street View durch die Straßen.

Für die Interessenten sind aber zunächst nicht alle Räume einsehbar. Wer alle Zimmer virtuell besichtigen möchte, muss sich mit seiner E-Mail-Adresse registrieren. Besichtigungstourismus hat auf diese Weise keine Chance. Weiteres Plus:  Der Verkäufer hat schon die Kontaktdaten der tatsächlich Interessierten. Nur wer bereit ist, seine E-Mail-Adresse anzugeben, qualifiziert sich als potenzieller Käufer. Außerdem macht das Tool sichtbar, wie lange und ausführlich der Interessent die Immobilie in Augenschein nimmt. Fällt die Besichtigung insgesamt eher kurz aus oder nimmt sich der Interessent Zeit, um Zimmer für Zimmer genauestens unter die Lupe zu nehmen? Und gibt es Räume, für die der potenzielle Käufer sich besonders interessiert? An eben dieses Vorwissen kann der Eigentümer anknüpfen, indem er beim realen Besichtigungstermin die Vorzüge des jeweiligen Raumes hervorhebt oder eventuelle Mängel souverän anspricht.

Gegenüber einfachen Fotos hat die 360-Grad-Begehung den Vorteil, dass sich Interessenten die Räumlichkeiten besser vorstellen können. Denn bei der Entscheidung für eine Immobilie spielen neben praktischen auch emotionale Aspekte eine große Rolle. Und was diesen speziellen Wohlfühl-Faktor ausmacht, ist höchst individuell. Bei der virtuellen 360-Grad-Tour bekommt der Interessent die Gelegenheit, sich ungestört in diesen vier Wände zu „bewegen“, die vielleicht bald seine eigenen sind.

Auch nach der Besichtigung vor Ort können die Interessenten mittels des 360-Grad-Tools die Begehung noch einmal in Ruhe auf ihrem Computer oder Handy Revue passieren lassen. Sie können das Haus oder die Wohnung in Gedanken einrichten und kriegen eine Vorstellung davon, wie es sich anfühlt, hier zu Hause zu sein: Da wäre doch der richtige Platz für das Sofa, und das Babybett stellen wir dort hin. …Dank dieser Visualisierung fällt die Entscheidung leichter, Verkäufer ersparen sich viel Zeit und Aufwand – und aus Kaufinteressenten werden schließlich Käufer.

Möchten Sie sich unnötige Besichtigungen ersparen? Kontaktieren Sie uns. Wir kümmern uns darum.

 

Foto: sorokopud

Trotz hoher Immobilienpreise: Run auf die Städte geht weiter

Die meisten Deutschen möchten lieber auf dem Land wohnen:  Fast 80 Prozent, wie eine Studie 2015 ergab. Dennoch ist der Zuzug in die Städte weiter ungebremst hoch. Dabei könnte das Land gefragter sein. Denn dort sind die Immobilienpreise niedriger. In den Städten konkurrieren junge Erwachsene, Familien und Senioren um Wohnraum. Warum ist das so?

Junge Familien ziehen seltener aufs Land

Früher war das anders. Noch in den 90ern zogen die 30- bis 49-Jährigen spätestens aufs Land, sobald der Nachwuchs da war. Heute bleiben sie immer öfter in den Städten wohnen. Sie sind bereit, in einer kleineren Wohnung zu leben und verzichten auf den eigenen Garten. Das hat unterschiedliche Gründe. Heutzutage arbeiten häufig beide Elternteile. Und die meisten finden Arbeit eher in den Städten. Kaum jemand möchte weit pendeln. Denn das kostet Zeit und Geld. Durch guten öffentlichen Nahverkehr in den Städten lässt sich auf das Auto verzichten. Immobilienexperten wissen aus Erfahrung: Familien ist inzwischen wichtiger, dass Wege kurz sind. Den Weg zur Arbeit, zur Schule oder zum Einkaufen möchten immer mehr mit dem Fahrrad zurücklegen.

Städte machen Senioren das Leben leichter

Viele ältere Menschen schätzen die Stadt. Früher kümmerte sich oft eines der Kinder um das Haus und die Pflege der Eltern. Heute ist das immer weniger der Fall. Immer öfter sind Senioren auf fremde Hilfe angewiesen. Wenn der Gesundheitszustand das Autofahren schwieriger macht, überlegen sich viele den Umzug in die Stadt. Immobilienprofis kennen die Situation: Senioren fällt das Autofahren schwerer und auf dem Land fahren die Busse seltener. Deshalb bedeutet der Weg zum Supermarkt oder zum Arzt für viele Senioren einen gewissen Aufwand.

Junge Erwachsene sehen in den Städten besser Ausbildungsmöglichkeiten

Für junge Erwachsene war die Stadt schon immer attraktiv. Mit Studium oder Ausbildung lässt sich hier oft leichter ein Einstieg in das Berufsleben finden. Hinzu kommt das Versprechen des Aufstiegs, das enger mit der Stadt verknüpft ist als mit ländlichen Regionen. Auch diese Erfahrung haben Immobilienprofis gemacht: Da immer mehr junge Menschen studieren, ziehen sie auch in die Städte. Denn Sie reizt nicht nur die Ausbildung dort. Mindestens ebenso ausschlaggebend ist das Stadtleben mit seinen Kultur-, Unterhaltungs- und Freizeitmöglichkeiten. Für junge Menschen ist das attraktiver als das gemütliche Landleben. Ein anderer Faktor ist die Anonymität der Stadt. Sie bedeutet für viele ein Stück Freiheit.

Überlegen auch Sie, in die Stadt zu ziehen oder jetzt die Chance für eine Immobilie auf dem Land zu nutzen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Foto: © 3000ad

Ideen gefragt für spezielle Immobilien

Nicht immer erschließt sich der Nutzen einer Immobilie durch ihr Aussehen. Den Eigentümern von zum Beispiel stillgelegten Wassertürmen oder denkmalgeschützten Güterschuppen stellt sich oft die Frage: „Was mache ich damit?“ Denn oft sind sie sanierungsbedürftig oder befinden sich in komplizierten Lagen. Hier sind smarte Ideen gefragt, um eine Spezialimmobilie wieder nutzbar zu machen.

Egal ob Gewerbe- oder Wohnimmobilien – zuweilen ist es kaum zu glauben, was aus Spezialimmobilien gemacht werden kann. So geschehen in der Nähe von Kassel: Dort verwandelte ein junges Paar eine alte stillgelegte Trafo-Station in ihr Eigenheim. Lange stand das Objekt leer. Niemand hätte sich auch nur im Traum vorstellen können, was mit einem 90 Quadratmeter großen Hauptraum und anliegenden kleineren Räumen sowie einer 150 Quadratmeter großen Dachetage anzufangen ist. Eine solche Verwandlung ist mit Knowhow sowohl im Bereich Wohnen als auch im Gewerbebereich gut möglich.

Dabei empfiehlt es sich, einen Immobilienprofi zu Rate zu ziehen. Profimakler sind nicht nur an den Märkten sehr erfahren, sondern verfügen auch über die nötige Vorstellungskraft, um die Potenziale einer Spezialimmobilie zu erkennen und zu entwickeln. Sie können einschätzen, wie viel für Sanierung und Umbau aufgewendet werden und was gegebenenfalls baurechtlich beachtet werden muss.

Inzwischen entdecken immer mehr Menschen den alten Industriecharme für sich. Allerdings ist eines der größten Probleme einer solchen Spezialimmobilie häufig, dass sie lange ungenutzt war oder sich an einem entlegenen Orten befindet. Das macht nicht nur den Verkauf oft schwierig, sondern führt oft auch zu höheren Sanierungskosten. Im Moment sind solche Objekte oft noch Schnäppchen, da die Nachfrage danach gering ist.

Ein stillgelegtes Bahnhofsgebäude kann zum Beispiel in ein Büro für Start-Ups oder Ferienhaus umgewandelt werden. Immobilienprofis wissen, ob sich die Lage eignet für ein Büro oder eine Kapitalanlage wie eben ein Ferienhaus. Darüber hinaus ermitteln sie den real am Markt erzielbaren Preis und vielleicht haben sie auch schon einen Interessenten, der auf der Suche nach genau einem solchen Objekt ist. Denn ungewöhnliche Immobilien gibt es viele und immer öfter wird auch danach gesucht. Wo beispielsweise früher Flugzeuge gestartet sind, wohnen heute Menschen, so wie in einem Flughafentower in Schweden. Auch ein Wasserturm auf einem ehemaligen Bahnhofsgelände kann ein Ferienhaus sein.

Allerdings gibt es bei solchen ehemaligen Gewerbeimmobilien einiges zu beachten. Bevor sie zu einem Büro-, Wohn- oder Ferienhaus umgebaut werden können, muss eine Nutzungsänderung beantragt werden. Dies ähnelt einem Bauantrag. Der Eigentümer muss zum Beispiel nachweisen, ob die Nutzung als Wohnung baurechtlich möglich ist. Dazu kommen auch Nachweise über den energetischen Zustand des Objekts. Denn bei der Umnutzung solcher Gebäude werden Anforderungen an die Energieeffizienz gestellt. Die sind zwar weniger streng als bei Neubauten. Jedoch sind so alte Gewerbeimmobilien oft beim Thema Energieeffizienz weit von aktuellen Standards entfernt. Auf Dämmung, Heiztechnik, Belichtung, Belüftung, Statik und Brandschutz kommt es hierbei an. Immobilienmakler haben durch ihre langjährige Erfahrung meistens die richtigen Ideen, was aus einer Gewerbeimmobilie gemacht werden kann.

Haben Sie eine Spezialimmobilie anzubieten? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © haraldmk

So finden Sie den richtigen Makler

Bei einem Immobilienverkauf ist an viel zu denken. Vor allem kostet er Zeit. Ständig klingelt das Telefon und wer da alles zur Besichtigung kommt, weiß man auch nicht. Verkauft ein Makler die Immobilie, können sich Eigentümer entspannen. Der Verkauf mit einem Makler läuft deutlich entspannter. Zumindest, wenn sich ein Profi darum kümmert. Doch woran erkennt man den?

Empfehlungen sind natürlich ein gängiges Mittel, um den richtigen Makler zu finden. Jedoch kann man auch bei Empfehlungen oder Tipps aus der Nachbarschaft mal daneben liegen. Wie können Sie erkennen, ob ein Makler Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie kompetent und mit vollem Einsatz unterstützt?

In der Regel kommt der richtige Makler aus der Region. Unternehmen, die bundesweit agieren, fehlt es oft an lokaler Kompetenz, sie sind nicht so gut mit den regionalen Märkten vertraut. Wenn Sie einen lokalen Makler gefunden haben, achten Sie auf seine Referenzen. Empfehlen ihn bereits andere aus Ihrer Umgebung? Präsentiert er Immobilien hochwertig? Oft bieten Profimakler zusätzliche Marketingmittel an wie zum Beispiel 360 Graf-Touren. So lassen sich Immobilien gut in Szene setzen, aber der Makler kann über die virtuelle Tour sehen, welche Interessenten die Immobilie wirklich kaufen möchten. Die Nachfrager, die sich besonders lange in der virtuellen Tour aufhalten und viele Räume anschauen, können durch ein Tracking-Verfahren selektiert werden. So muss auch nur mit den wirklich Interessierten ein Besichtigungstermin vereinbart werden.

Zudem ist ein Makler aus Ihrer Region natürlich bestens mit der Marktlage vertraut. Er weiß nicht nur, wie der Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln ist, sondern auch welches Verfahren anzuwenden ist: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Ebenso berät er Sie über den optimalen Verkaufspreis, den Sie am Markt erzielen können und mit welcher Verkaufsstrategie sie an den Markt treten. Profimakler sind Berater, die sich für Ihre Interessen voll einsetzen.

Ein weiteres Indiz für den richtigen Makler ist, wie viel Zeit er sich für Sie nimmt. Über eine Frage nach seiner Vorgehensweise erhalten Sie einen ersten Eindruck. Gibt er Ihnen eine Unternehmensbroschüre oder eine Übersicht über den Verkaufsprozess? Ist er in der Lage, Ihnen gegenüber alle Aktivitäten jederzeit offen zu legen? Zum Beispiel wird ein Profi immer eine vollständige Begehung Ihrer Immobilie und des Grundstücks vornehmen. Außerdem wird er Ihnen erst nach Einsicht in alle wichtigen Unterlagen Ihres Objekts einen Verkaufswert nennen. Ebenso kann er Ihnen seine Berechnungsmethode genau erklären und warum er diese gewählt hat.

Desweiteren kommt es darauf an, wie der Makler Ihre Immobilie präsentiert. Besitzt er eine geeignete Kameraausstattung? Kann er Ihr Objekt gut in Szene setzen? Ein Profi zeigt Ihnen unaufgefordert Exposés. Dabei ist auch wichtig, wo er Ihr Haus präsentiert. Hat er schon Interessenten in seiner Datenbank? Mindestens drei Internetplattformen sollte er nutzen, auf denen er Ihre Immobilie anbietet. Auch seine Unternehmenshomepage sollte gepflegt und aktuell sein. Zudem sollte er auch weitere Möglichkeiten wie Newsletter oder soziale Medien nutzen. Auch Inserate in Zeitungen sind heute immer noch wichtig.

Wollen Sie prüfen, ob wir der richtige Partner für Sie sind? Lassen Sie sich unseren Leistungskatalog und unsere Unternehmensbroschüre zukommen. Wir beraten Sie gerne.

 

Foto: © pressmaster

Mit Wohnungstausch Stress vermeiden

Ein passendes Haus zum Kauf zu finden, ist durch die derzeitige angespannte Lage am Immobilienmarkt nicht einfach. Für ältere Menschen, die eine altersgerechte Wohnung suchen, ist es ebenso schwer wie für die junge Familie, die sich vergrößern möchte, weil bald der Nachwuchs da ist. Damit die richtigen Verkäufer zusammenfinden und sich Stress ersparen, hilft der Immobilientausch.

Die Gartenpflege, die früher Spaß machte, wird im Alter immer mehr zu anstrengender Arbeit. Auch der Hausputz kostet mehr Kraft. Die Treppe in den ersten Stock wird gefühlt immer höher. Und einige Zimmer bleiben ungenutzt, seitdem die eigenen Kinder aus dem Haus sind. Oft ist für ältere Menschen das Wohnen in den eigenen vier Wänden schwieriger. Deshalb suchen sich viele Senioren lieber eine altersgerechte Wohnung in zentraler Lage, mit kurzen Wegen zum Einkaufen und zu Ärzten. Einen Käufer für das eigene Haus zu finden, ist derzeit nicht schwer. Eine passende Wohnung zu finden, ist es im Moment schon.

Junge Familien, bei denen der Nachwuchs unterwegs oder schon da ist, suchen dagegen händeringend nach einem Häuschen mit genügend Platz, mit einem Zimmer für jedes Kind und vielleicht noch einem Garten zum Spielen. Auch für sie ist es im Moment nicht einfach, an ein passendes Häuschen zu kommen.

Sowohl ältere Menschen als junge Familien zögern deshalb im Moment, sich auf den Immobilienmarkt zu begeben. Der Tausch von Immobilien hilft hier aus. So können die Anstrengungen und der Stress der Wohnungssuche vermieden werden. Der Immobilientausch geht schnell, ist einfach und spart Geld.

Wer seine Immobilie zum Tausch anbieten möchte, inseriert sie nicht, sondern wendet sich an einen Makler. Auch wenn vielleicht derzeit noch nicht viele Makler den Immobilientausch anbieten, entdecken immer mehr diese Verkaufsvariante für sich. Der große Vorteil dabei ist: Sie haben weniger Konkurrenz. Somit haben Sie größere Chancen, in kurzer Zeit das passende Haus zu finden.

Wenn Sie den passenden Makler gefunden haben, nimmt dieser Ihr Angebot auf und bietet Ihnen andere Tauschobjekte zur Auswahl an. Ist die richtige Immobilie für Sie dabei und dem anderen Anbieter passt Ihr Objekt, so kann getauscht werden.

Ist ein Tausch zustande gekommen, wird jeweils ein normaler Kaufvertrag aufgesetzt – denn auch beim Immobilientausch handelt es sich um einen Verkauf. Es kauft also jeder das Wohnobjekt des anderen. Das heißt auch, dass derjenige, der das teurere Objekt kauft, die Differenz bezahlt. Grundlage für die Preise ist natürlich eine Bewertung eines unabhängigen Dritten, also eines Maklers. Der Rest entspricht dem üblichen Ablauf beim Verkauf einer Immobilie. Es werden die nötigen Unterlagen benötigt und beim Notar wird alles unter Dach und Fach gebracht.

Interessieren Sie sich für den Tausch Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © KatarzynaBialasiewicz

Was sagt die Lage über den Wert einer Immobilie aus?

Lage Bewertung

Der Standort einer Immobilie ist eines der wichtigsten Kriterien, aus denen ihr Wert abgeleitet werden kann. Während durch Umbauten und Sanierungen oder gar Abriss und Neubau die Art des Gebäudes angepasst werden kann, ist die Lage unveränderbar.

Zwar lässt sich die Lage einer Immobilie nur schlecht verändern – vorausgesetzt sie wohnen nicht in einem amerikanischen Fertighaus. Dies ist aber nicht gleichbedeutend damit, dass eine gute Lage auf ewig eine solche sein muss und umgekehrt ein mittelguter Standort nicht „aufsteigen“ kann. Wird beispielsweise ein Quartier oder eine Gemeinde verkehrlich entlastet, etwa weil eine Umgehungsstraße oder ein Autobahnzubringer gebaut wird, dann verbessert sich die Standortqualität, weil Lärmemissionen zurück gehen.

Werden umgekehrt in der Nachbarschaft größere Wohngebäude oder ein Einkaufszentrum errichtet oder möchte ein Unternehmen expandieren und seine Fabrik erweitern, was jeweils zur Folge hat, dass mehr Pkw- und Anlieferverkehr durch die Straßen rollen, mindert das häufig die Standortqualität. Daher gehen Anwohner oft gerichtlich gegen groß dimensionierte Bauprojekte vor. Sie befürchten, oft zu recht, eine Wertminderung ihres Anwesens.

Die wichtigsten Eigenschaften, die einen Standort zu einer guten Lage machen, sind: die Nähe zu zukunftsträchtigen Arbeitsplätzen, Nahversorger wie Supermärkte, Bäckereien, Drogeriemärkte sowie eine gute Versorgung mit Apotheken und Allgemeinärzten. Auch das Vorhandensein von Krippen, Kitas, Grundschulen sowie weiterführenden Schulen verbessern die Lagequalität.

In Umlandgemeinden von Ballungsregionen ist außerdem eine möglichst problemlose Anbindung per Pkw sowie mit Bussen und Bahnen ins Oberzentrum entscheidend. Denn die meisten Arbeitsplätze bestehen und entstehen in Ballungszentren. In München entstanden beispielsweise 2017 über 27.000 neue Jobs, aber nur 8.000 Wohnungen.

Zu diesen großräumigeren Merkmalen kommen Anforderungen an den Mikrostandort, die viele Immobiliensuchende schätzen. Ist die Straße mit Bäumen begrünt, gibt es am Gebäude oder an der Straße Parkplätze? Ist eine Tiefgarage vorhanden? Sind Parks oder kleinere Grünflächen in der Nähe? Welchem Milieu gehören die Anrainer an und ist die Einbruchsquote in dem Quartier besonders niedrig?

Sie sehen, es gibt eine Fülle von Kriterien, die eine Immobilienlage beeinflussen und damit auch ihren Wert. Sie sind sich unsicher wie viel Sie für eine Immobilie an Ihrem Standort verlangen können? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

Foto: BrianAJackson

Immobilie geerbt: Annehmen oder ausschlagen?

Immobilie geerbt

Im ersten Moment scheint die Antwort auf diese Frage offensichtlich. Schließlich sind Immobilien in Deutschland viel Wert. Doch bevor Sie ein Erbe annehmen, lohnt es sich, die finanzielle Situation des Verstorbenen genau zu betrachten. Denn wer erbt, erbt nicht nur Vermögenswerte, sondern auch Schulden.

Nur wenn Sie die finanziellen Verhältnisse sowie den Zustand und den Wert der geerbten Immobilie kennen, ist es für Sie möglich auf einer gut informierten Basis zu entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Sie haben nämlich qua Gesetz die Möglichkeit, das Erbe innerhalb von sechs Wochen beim zuständigen Nachlassgericht abzulehnen. Stichtag ist der Zeitpunkt, an dem Sie von dem Erbe erfahren. Reagieren Sie in dieser Zeit nicht, gilt die Erbschaft als angenommen.

In Ausnahmefällen, etwa wenn der Erblasser im Ausland gelebt hat oder Sie selbst im Ausland wohnen, wird diese Frist unter Umständen verlängert.

Um sich ein umfangreiches Bild über die finanzielle Situation des Verblichenen zu machen, empfiehlt es sich die Bankkonten zu prüfen und zu eruieren, ob es Anlagen in Aktien und Fonds gibt. Umgekehrt kann es auch sein, dass der Erblasser Schulden angehäuft, Bürgerschaften übernommen hat oder noch laufende Kredite, Verbraucher- oder Immobiliendarlehen, existieren.

Sind seine Unterlagen sehr unübersichtlich, können Sie eine so genannte Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht beantragen. Auch Gläubiger können eine solche Pflegschaft beantragen. Sie dient dazu, das Vermögen des oder der Erben von dem Nachlass des Verstorbenen zu trennen. So soll erreicht werden, dass das private Vermögen der Erben nicht tangiert wird, falls aus dem Erbe überraschenderweise viele Gläubiger befriedigt werden müssen. Damit wird die Haftung des Nachlassempfängers begrenzt.

Sind im Erbe ein oder mehrere Liegenschaften enthalten, sollten Sie diese, falls Sie diese nicht kennen, genau unter die Lupe nehmen. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus ist zu prüfen, ob alle Wohnungen und Gewerbeflächen vermietet sind, wie der Zustand des Gebäudes sowie der vermieteten Flächen ist, ob größere Renovierungs- und Sanierungsarbeiten anstehen und die Immobilie sich trägt, sprich mit den Mieteinnahmen Renditen erwirtschaftet werden. Wird das Gebäude von einem Verwalter bewirtschaftet kann dieser dazu Auskunft geben. Er hat auch die entsprechenden Unterlagen.

Bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung sollten Sie ebenfalls Zustand und Ausstattung einer Prüfung unterziehen und hierbei gegebenenfalls die Hilfe eines Gebäudesachverständigen, Architekten oder Maklers in Anspruch nehmen. Haben sich Sanierungen angestaut und übersteigen diese Ihr Budget oder haben Sie kein Interesse, die Immobilie zu halten und zu vermieten, etwa weil sie weit weg von ihrem Wohnort liegt, sollten Sie diese veräußern.

Sie haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, ob Sie dieses Erbe annehmen sollen? Wir beraten Sie gerne.

Foto: Witthaya

Der Einzelhandel kehrt zurück

Lange Zeit wurde darauf verzichtet. Jetzt wird dieses Konzept allmählich wiederentdeckt: Der Einzelhandel kehrt in die Wohntürme zurück. Wo in der Vergangenheit reine Wohnhäuser gebaut wurden, entwerfen heute moderne Projektplaner und Quartiersentwickler wieder Immobilien mit Platz für Gewerbe. Dabei kommt es auf einen guten Mix an.

Immer öfter befinden sich die Einkaufsmöglichkeiten wie Supermärkte oder Boutiquen nicht mehr ein paar Straßen weiter in einem Flachbau oder im Einkaufszentrum. Die gefragten und sich entwickelnden Quartiere wie die Europacity in Berlin, das Europaviertel in Frankfurt, die Hafencity in Hamburg oder der Medienhafen in Düsseldorf sind keine reinen Wohngebiete mehr. Hier entstehen Gebäude, die Wohnen und Gewerbe verbinden.

Denn die Ansprüche an moderne Quartiere sind gewachsen. Wohnen, Arbeit und Freizeitgestaltung werden immer mehr „zusammengedacht“. Inzwischen wird nicht mehr nur Platz für Geschäfte oder gute Restaurants im Erdgeschoss eingeplant. Der Trend geht zu sogenannten „Amenities“. Hierbei handelt es sich um Gemeinschaftsräume und Service-Leistungen wie ein Fitnessstudio, ein Wellnesscenter, ein Concierge, der Pakete annimmt, oder eine Dachterrasse, die für Veranstaltungen gebucht werden kann. Aber auch Kinos, Apotheken oder Bars ziehen in die neuen Wohngebäude ein.

Da erkannt wurde, dass es auf die Mischung in den modernen Quartieren ankommt, wird bei der Planung auf ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Wohn- und Bürogebäuden geachtet. Dazu beschäftigen sich Quartiersentwickler detailliert mit Mikro- und Makrostandort. Hier ist wichtig: Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Autobahn, Bahnhof oder Flughafen? Welche Arbeitgeber sind vor Ort oder daran interessiert, dort einen Firmenstandort zu errichten? Möchten die Mitarbeiter hier überhaupt in der direkten Umgebung ihrer Büros leben?

Hier kommt es besonders auf die Zielgruppe an. Arbeiten die Leute hier dauerhaft oder nur projektweise? Für die Zielgruppe, die nur projektweise in dem neuen Quartier beschäftigt ist, bieten sich Service-Apartments an. Das sind kleinere möblierte Wohnungen, die den Service eines Hotels mit den Vorteilen einer eigenen Wohnung verbinden.

Zudem sind die modernen Quartiere auch interessant für überregionale und ausländische Zielgruppen. Durch die gestiegenen Bau- und Grundstückskosten hat sich auch die Klientel für Neubauwohnungen in zentralen Metropollagen geändert. Hier reicht eine einfache Ausstattung oder weite Wege zu Arbeitsplatz oder Geschäften nicht aus. Bei modernen Wohnungen und Umgebungen spielen Lebensqualität und Effizienz eine herausgehobene Rolle.

Deshalb kommt es bei der Entwicklung eines Quartiers, in dem viele Leute wohnen und viele Unternehmen ihren Sitz haben möchten, auf eine gute Standortanalyse an. Wohnquartiere sind heute ohne Flächen für Gewerbe kaum noch denkbar.

Möchten Sie wissen, wie gut der Standort Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Foto: ClaraNila

Höherer Preis in kürzerer Zeit – Mit Home Staging

Die meisten Eigentümer fragen sich, wie sie mehr Geld für ihre Immobilie erhalten oder wie sie schneller verkaufen können. Mit „Home Staging“ gelingt beides. Mit Home Staging wird die Immobilie für den Verkauf gezielt inszeniert.

Beim Verkauf eines Gebrauchtwagens ist es selbstverständlich, dass das Fahrzeug aufwendig gereinigt und optisch aufgewertet wird. Bei Immobilien übernimmt Home Staging diese Aufgabe.

Anstatt einem Interessenten die Immobilie im bewohnten oder leeren Zustand zu zeigen, wird es beim Home Staging „entpersonalisiert“. Das heißt, dass persönliche Gegenstände verschwinden und dem Raum mit geringem Aufwand eine „neutrale“ Einrichtung gegeben wird. Wer im Restaurant einen Tisch reserviert hat und dort noch die Teller des Vorgängers findet, hat kaum einen guten Eindruck vom Restaurant. So ist es auch mit Immobilien.

Bei leeren Räumen dagegen fällt es Interessenten oft schwer, sich diese eingerichtet vorzustellen und Proportionen und Möglichkeiten zu erkennen. Deshalb erhalten leere Räume beispielsweise dezent Möbel, Farben, Licht und Dekorationen. Dabei wird darauf geachtet, dass die Räume großzügiger erscheinen. Inzwischen gibt es hierfür günstige Angebote für Einrichtungsgegenstände, wie zum Beispiel Möbel aus Pappe. Eine solche „Dekoration“ von Räumen erleichtert dem Interessenten, sich das neue Zuhause besser vorzustellen. Oft fragen Interessenten sogar, ob sie diese Möbel miterwerben können.

Durch den gewonnenen Eindruck, entscheidet sich ein Interessent schneller, die besichtigte Immobilie zu kaufen. Somit ist Home Staging eine gute Hilfe für den Verkäufer, um seine Immobilie optimal zu präsentieren. Raumproportionen werden besser sichtbar und Besonderheiten des Objekts werden in den Fokus gerückt – und das schon für die Onlinepräsentation oder das Exposé.

Bei fast zwei Dritteln der Immobilienverkäufe, bei denen Home Staging eingesetzt wurde, konnte genau der Angebotspreis erzielt oder sogar übertroffen werden. Ein Fünftel davon erreichte sogar einen Verkaufspreis, der 15 Prozent über dem Angebotspreis lag. Das belegt eine Umfrage unter amerikanischen Immobilienmaklern. Die Erste Vorsitzende der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) Iris Houghten betont, dass der erste Preisnachlass im Allgemeinen immer höher ist als die Kosten für Home Staging.

Auch die Vermarktungsdauer konnte durch Home Staging um mehr als die Hälfte gesenkt werden. Denn über ein Viertel der Kaufinteressenten neigt dann dazu, über kleinere Makel der Immobilie hinweg zu sehen. Ebenso ist fast die Hälfte der potenziellen Käufer eher bereit, eine „gestagete“ Immobilie zu besichtigen, die sie zuvor online gesehen haben.

Mit Home Staging können Sie perfekt Ihre Immobilie für die gewünschte Zielgruppe einrichten und somit Ihren Verkaufspreis und die Vermarktungsdauer optimieren.

Haben Sie Fragen zur Vermarktung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Foto: AndreyPopov

Hohe Immobilienpreise jetzt trotzdem anlegen?

Immobilien sind grundsätzlich eine interessante Anlageform, bieten sie doch hohe Renditen. Jedoch ist die Frage, ob jetzt der richtige Zeitpunkt zum Anlegen ist. Jörg Winterlich und Michael Wiesendorf von der Immobilien Investment Akademie verraten im Interview, ob die Zeit zum Anlegen jetzt günstig ist.

Interview von Adrian M. Darr

Lohnt sich derzeit für den Eigennutzer eine Investition in Immobilien?

Wiesendorf: Wenn Sie in ein bestimmtes Viertel wollen, wo die Wohnqualität genau so ist, wo Sie schon immer hin möchten, dann kommt es auf 10 bis 15.000 Euro Kaufpreis rauf oder runter nicht an. Wenn wir das ganz einfach herunterbrechen wollen: da ist das Thema nicht der Preis, sondern die Lage, die individuelle Befindlichkeit, wo Sie hin möchten oder was Sie sich leisten können.

Winterlich: Absolut richtig. Eine Eigennutzung ist immer ein emotionales Thema. Eine Eigennutzungsimmobilie wird nicht unter wirtschaftliche Gesichtspunkte gesehen oder die spielen nur ganz am Rande eine Rolle, sondern das ist immer eine Frage der emotionalen Entscheidung. Man kann natürlich auch bei einer eigengenutzten Immobilie einen guten Griff machen. Aber wirtschaftlich ist es für den guten Teil der Leute nicht das, was man unter rational vernünftigen Gesichtspunkten tun würde. Der Eigennutzer trägt natürlich das komplette Risiko, er hat keinerlei steuerlichen Vorteil oder Absetzungsmöglichkeiten und er muss quasi für diese Immobilie komplett einstehen mit seinem bereits versteuerten Nettoeinkommen, seinem Gehalt. Die Frage ist jetzt immer, wenn man mal 30 Jahre in die Zukunft schaut, was ist dann diese Immobilie in dieser Lage überhaupt wert? Es kommt sehr auf die Lage an. Aber Achtung! Eigennutzung und Investment liegen ganz weit auseinander. Eigennutzung ist eigentlich nie ein Investment.

Was unterscheidet die Immobilie von anderen Anlagemöglichkeiten wie Aktienfonds, Lebensversicherungen und so weiter?

Winterlich: Die Immobile ist eine der wenigen Assets, die ich anfassen, kontrollieren und steuern kann. Das heißt: Sie sehen jeden Tag oder Monat wie viel Geld ist hereingekommen, wo gibt es Zahlungsrückstände, wieviel  Geld wird ausgegeben und was bleibt für mich übrig. Bei Aktien oder anderen Finanzprodukten haben Sie diese Möglichkeiten nicht. Sie haben steuerliche Vorteile mit Immobilien. Und man kann für die Immobilie natürlich – wenn man es richtig macht – viel mehr Kapital bekommen kann. Entscheidend ist hierfür das richtige Knowhow.

Kann man sagen, welche Immobilien sich als Kapitalanlagen besonders eignen?

Winterlich: Das eine ist das kurzfristige Lohnen, das andere die Nachhaltigkeit, wie gut sieht das auch in Zukunft aus. Generell, Investments in Gewerbeimmobilien, zum Beispiel Hotels, Pflegeheime etc., das sollten nur die Leute machen, die davon Ahnung haben.

Wiesendorf: Sie können grundsätzlich schon mal zu einem großen Prozentsatz ausschließen, dass ein Einfamilienhaus ein Anlageobjekt ist. Ein Einfamilienhaus hat einen zu großen Kostenapparat drum herum. Das merkt man nicht in der ersten Vermietungsphase. Aber im fünften Jahr geht die Heizung kaputt: 10.000 Euro. Nach 20 Jahren ist das Dach kaputt: 40.000 Euro. Eine Rendite über die gesamte Laufzeit ist dann nicht mehr gegeben.

Woran kann man eine gute kapital erkennen?

Winterlich: Der eine Punkt ist natürlich: es muss Cashflow vorhanden sein, also es müssen Überschüsse da sein. Vielleicht nicht vom ersten Tag an, aber sagen wir mal spätestens nach zwei Jahren sollten Immobilien in der Lage sein, sich mit allen Kosten, mit Zins, mit Tilgung, mit Instandhaltungsrücklage komplett selber zu tragen. Der zweite Punkt ist: es sollte nachhaltig sein, das heißt, dass dieses Geschäftsmodell mit der Immobilie nicht nach fünf Jahren zu Ende sein kann. Dann habe ich vielleicht fünf Jahre gut verdient, habe aber anschließend eine Immobilie die leer steht oder wertlos ist.

Wo gibt es in Deutschland noch gute Kapitalanlagen?

Winterlich: Einfach beantwortet: überall. Natürlich nicht, wenn sie bei Immobilienscout oder im Schaufenster von Maklern schauen. Klar, das Thema ist schwieriger geworden als vor fünf oder zehn Jahren. Aber man kann gute Käufe machen, hat aber vielleicht ein bisschen mehr Aufwand. Die wirklich interessanten Einkäufe machen Sie eher über ein – ich möcht mal sagen – verborgenes Beziehungsnetzwerk, dass man mit einem Makler eine Vereinbarung hat, dass man die Objekte bekommt, bevor er die irgendwo bei Immobilienscout oder Immonet veröffentlicht. Ich muss ein Netzwerk mit anderen Investoren bilden. Finde ich ein spannendes Objekt, das für mich nicht passt, habe ich einen Investorenkollegen, für den es spannend sein könnte und dem ich sie vorschlagen kann. Und das funktioniert eben auch umgekehrt.

Wie kann ich mein Vermögen durch Immobilien aufbauen? Wie fange ich an?

Winterlich: Wer ernsthaft in Immobilien investieren möchte, sollte sich zuerst das nötige Knowhow aufbauen, um zu wissen, wie die Dinge grob funktionieren und wo die Fallstricke liegen.

Wiesendorf: Eines möchte ich ergänzen. Im Internet wird ja sehr viel vermeintliches Wissen kostenlos angeboten. Youtubevideos, Facebook-einträge – wo auch immer. Knowhow kostet Zeit und Geld, wenn ich es wirklich vernünftig und solide machen und damit auch dauerhaft Geld verdienen möchte. Es ist wie eine Berufsausbildung.

Überlegen Sie, in Immobilien zu investieren? Wenn Sie eine kompetente Beratung suchen, kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © Wordliner

Geld sparen mit der richtigen Finanzierung

Wer endlich ein Darlehen für den Kauf oder den Bau einer Immobilie abgeschlossen hat, ist erst einmal beruhigt. Aber wie schnell sind die 5, 10, 15 oder 20 Jahren vorbei, für die die Zinsbindung in Ihrem Vertrag galt? Ihre Verbindlichkeiten bei der Bank sind dann aber oft noch nicht beglichen. Dann wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Dafür schließen Sie einen neuen Vertrag mit Ihrer Bank – zu aktuellen Konditionen. Mit diesen Tipps sparen Sie Geld.

  1. Planen Sie rechtzeitig

Vor Ablauf der Zinsbindung setzt sich Ihre Bank meist mit Ihnen in Verbindung. Dennoch ist es sinnvoll, sich etwa ein Jahr früher über die Anschlussfinanzierung zu informieren. Die Zinsen Ihres Darlehens oder die Raten für Ihr Haus können Sie so deutlich senken. Dafür ist der Zeitpunkt wichtig. Sind die Bauzinsen niedrig, sollte man die Gelegenheit nutzen.

  1. Wie sind die aktuellen Zinsen?

Wenn die Zinsen am Markt so hoch sind, wie die, die Sie gegenwärtig bezahlen, würden Sie sich nicht verschlechtern – aber auch nicht verbessern. Aber wie sieht der Trend aus? Drohen die Zinsen zu steigen, sollte schnell gehandelt werden. Deutet sich jedoch an, dass die Zinsen sinken, dann sollten Sie abwarten. So lässt sich Geld sparen. Wie der Trend der  Zinsen ist, sagen Ihnen Experten.

  1. Welche Möglichkeiten haben Sie?

Für Ihre Anschlussfinanzierung haben Sie drei Möglichkeiten. Die erste ist die Prolongation. Damit verlängern Sie einfach Ihren bestehenden Vertrag mit der gegenwärtigen Bank und die Zinsen werden an die aktuelle Marktlage angepasst. Das bedeutet nicht viel Aufwand für Sie und normalerweise keine erneute Bonitätsprüfung. Zudem bleiben Ihnen die Kosten für eine Grundschuldübertragung beim Wechsel zu einer Bank erspart. Allerdings könnten Angebote von anderen Banken günstiger sein. Konditionen anderer Banken sollten also verglichen werden. Deren Angebote könnten Sie auch zum Verhandeln mit Ihrer Bank verwenden.

Eine andere Möglichkeit ist die Umschuldung. Hier schließen Sie die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank ab. Das ist sinnvoll, wenn Sie günstigere Konditionen bei den Zinsen bekommen. Es fallen aber Grundbuch- und Notarkosten an, da die Grundschuld von der einen Bank auf die andere übertragen werden muss. Die niedrigeren Zinsen sollten diese kosten aber mehr als ausgleichen.

Die dritte Möglichkeit ist das Forward Darlehen. Damit können Sie schon einige Monate vor Ende der Zinsbindung ein neues Darlehen abschließen, um sich die, zu diesem Zeitpunkt günstigen Zinsen, zu sichern. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn absehbar ist, dass die Bauzinsen steigen werden. So können Sie in Zeiten günstiger Zinsen sich diese für später sichern. Natürlich wird für ein Forward Darlehen ein zusätzlicher Zinsaufschlag erhoben, der in Ihrer Kalkulation berücksichtigt werden sollte.

Überlegen Sie, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren? Oder möchten Sie wissen, wie sich die Lage am Immobilienmarkt entwickelt? Kontaktieren Sie uns. Wir helfen Ihnen gerne.

 

Foto: SARINYAPINNGAM

Sternerestaurant oder Szenebar

Wer in der Gastronomie erfolgreich sein möchte, braucht nicht nur ein ausgefeiltes Konzept und einen guten Businessplan. Ebenso entscheidend sind auch Lage und Räumlichkeiten. Allerdings bedeuten Toplage und große Räumlichkeiten in der Regel auch hohe Kosten. Beim eigenen Lokal gibt es einiges zu beachten.

Menschen, deren großer Traum das eigene Lokal ist, fehlt oft die passende Immobilie. Zum Beispiel darf nicht in jeder Immobilie und in jeder Lage Alkohol ausgeschenkt werden. Wer eine Lizenz zum Ausschank von Alkohol erhalten möchte, muss dem zuständigen Ordnungsamt belegen, dass sowohl der Antragsteller als auch die Immobilie dafür geeignet sind.

Immobilie, Lage, Konzept

Wer vom eigenen Lokal träumt, hat meistens schon eine genaue Vorstellung, was für eine Art Lokal es sein soll. Soll es das Sternerestaurant sein oder das Café mit eigener Konditorei, der neue hippe Burgerladen oder die trendige Szenebar? Das ist aber auch besonders wichtig. Denn Konzept, Immobilie und Lage müssen zusammenpassen. Dazu sind folgende Überlegungen frühzeitig anzustellen:

  • Wer ist meine Zielgruppe und wo erreiche ich sie?
  • Welche Speisen und Getränke biete ich an?
  • Wie soll das Lokal eingerichtet sein? Passt die Ausstattung zum Konzept?
  • Welche Trends beinhaltet mein Konzept? Zum Beispiel Molekularküche oder Superfood?
  • Wie groß soll mein Betrieb sein? Beispielsweise wie viele Mitarbeiter soll er haben und für wie viele Gäste ist er gedacht?
  • In welchem Preissegment soll mein Etablissement liegen?

Die ideale Lage

Ist das geklärt, kann die Suche nach der passenden Immobilie beginnen. Dabei kommt es natürlich auf die Lage an. Wenn Kunden das Lokal nicht problemlos finden und erreichen, wird es leer bleiben. Zudem kommt es auch auf die Zielgruppe an. Eine trendige Bar liegt besser im Szeneviertel. Aber Vorsicht! Begehrte Lagen haben auch dementsprechend hohe Preise oder hohe Mieten, beziehungsweise eine hohe Pacht. Hier ist es ratsam, genau zu berechnen, welche Kosten von den Einnahmen getragen werden können. Ein Immobilienprofi hilft, wenn zukünftige Lokalbesitzer wissen wollen, welche Kosten auf sie zukommen.

Der ideale Gastraum

Ebenso kommt es auf die Räumlichkeiten an. Das Konzept „Sternerestaurant“ funktioniert vielleicht nicht, wenn nur drei Tische in den Gastraum und nur ein kleiner Herd in die Küche passen. Ein hipper Burgerladen könnte hier aber laufen. Dabei kommt es auch auf den Schnitt an. Dieser hat nicht nur Einfluss darauf, wo sich die Theke befindet, sondern auch auf die Atmosphäre. Verwinkelte Räume können je nach Konzept gefragt sein. Zum Beispiel wenn es vielleicht auf separate Sitzecken ankommt oder der Gastraum nicht zu hellhörig sein soll. Andernfalls sollte Platz für schallschützende Trennwände vorhanden sein. Für Interessenten ist also die Frage wichtig: Kann ich mit dem, was da ist mein Konzept umsetzen.

Überlegen Sie, ob Ihre Immobilie als Objekt für die Gastronomie geeignet ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © fiphoto / InnaFelker

Mach ich mal eben schnell – Immobilienprivatverkauf

Immobilienprivatverkauf

Ein Haus verkaufen? So schwierig kann das doch nicht sein. Denn die Nachfrage ist ja derzeit hoch. Wer sich jedoch genauer mit dem Verkauf einer Immobilie beschäftigt, muss feststellen: Ganz so einfach ist es dann doch nicht. Oder wissen Sie genau, wie viel Ihre Immobilie wert ist, worauf Sie bei Besichtigungen achten müssen oder wie Sie einen zahlungskräftigen Käufer finden?

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Die meisten Eigentümer wissen noch, wie viel ihre Immobilie beim Kauf gekostet hat. Doch was ist sie jetzt wert? Verschiedene Faktoren müssen berücksichtigt werden: Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Art der Immobilie, Ausstattung, Baujahr, durchgeführte Renovierungen und bauliche Veränderungen, die Marktlage sowie Besonderheiten. Dafür empfiehlt es sich jedoch, einen Immobilienexperten zu Rate zu ziehen, der sich täglich mit der Preisdynamik vor Ort beschäftigt.

Welche Dokumente brauche ich?

Außerdem benötigen Sie zum Immobilienverkauf auch etliche Unterlagen wie Grundbuchauszug, Baupläne, eine Flurkarte oder einen Energieausweis. Falls diese noch nicht vorliegen, müssen sie beantragt werden. Bereiten Sie sich schon mal auf viele Stunden bei Ämtern und Behörden vor.

Liegen alle Dokumente vor, geht es ans Erstellen des Exposés. Hierbei kommt es darauf an, die Zielgruppe genau zu kennen, für die die Immobilie geeignet ist: junge Familien, Rentnerehepaar oder vielleicht Investoren oder Anlegen. Die Zielgruppe hat natürlich Einfluss darauf, wie viel Geld Sie für ihre Immobilie bekommen können. Ein Immobilienprofi kann Ihnen sagen, wer die richtige Zielgruppe für Ihr Objekt ist.

Wie führe ich Besichtigungen durch?

Lässt das Exposé viele Fragen offen, quillt das Postfach des Verkäufers meist über. Individuelle Besichtigungen zu vereinbaren, wird dann oft schwierig. Eine Massenbesichtigung durchzuführen ist anstrengend. Außerdem möchten die meisten Verkäufer keine Massen an fremden Personen durch die Wohnung führen, in der sie noch wohnen. Denn sie fürchten den Überblick zu verlieren und Opfer sogenannten Besichtigungstourismus zu werden. Ein Profimakler kann Sie davor bewahren.

Wie wähle ich einen Käufer aus?

Sind nach der Besichtigung nur noch wenige ernsthafte Interessenten übrig, geht es darum, einen Käufer auszuwählen. Dabei muss unbedingt geprüft werden, ob die Finanzierung gesichert ist. Ein Profimakler kann das prüfen. Oftmals versuchen Käufer außerdem den Eigentümer im Preis herunterzuhandeln. Beim Hausverkauf ist also auch ein wenig Verhandlungsgeschick gefragt. Wer sich verunsichern lässt, verkauft schnell unter Wert.

Die hier gestellten Fragen sind nur einige, die Privatverkäufern im Laufe des Verkaufsprozesses durch den Kopf gehen.

Möchten Sie sich zum Verkauf Ihrer Immobilie unverbindlich beraten lassen? Kontaktieren Sie uns. Wir helfen Ihnen gern.

Foto: © gorodenkoff

Familienstreit vermeiden – Immobilie rechtzeitig vererben

Experten gehen davon aus, dass inzwischen jedes zweite Erbe eine Immobilie umfasst. Damit um das Erbe kein Streit entsteht, kümmern sich viele lieber schon zu Lebzeiten darum. Immobilien, Geld und Unternehmen können frühzeitig auf die Nachkommen übertragen werden. Jedoch gibt es hierbei auch Fallstricke.

Wenn Sie Ihr Erbe nicht im Testament geregelt haben, entscheidet der Gesetzgeber über die Erbfolge. Erben sind dann Ehepartner, Kinder oder Enkel, Eltern oder Geschwister. Geht das Erbe zum Beispiel an drei Kinder, würde es unter ihnen aufgeteilt. Jedes Kind bekäme also ein Drittel. Während Geld relativ einfach aufzuteilen ist, ist die Teilung einer Immobilie durch drei schon schwieriger. Nicht selten stellt das die Erben vor große Herausforderungen. Denn selbst wenn die Erben sich einig sind, kostet der Erbmarathon viel Zeit und Mühe.

Deswegen übertragen immer mehr Deutsche das Erbe schon zu Lebzeiten. In Behördensprache nennt sich das: Vorweggenommene Erbfolge. So können Sie erstens selber regeln, wer was bekommt. Und zweitens können Erbschaftssteuer und Pflichtteil reduziert werden. Lassen Sie sich hierbei jedoch besser von einem Immobilienprofi beraten. Das Vorerbe ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Immobilie an bestimmte Personen, wie Ehegatten oder Kinder, übertragen werden soll. So können Sie zum Beispiel Ihren Kindern einen möglichst sorglosen Start in das Berufsleben ermöglichen oder den Ehepartner absichern.

Das Vorerbe ist dabei aber keine reine Schenkung. Denn sollte der Immobilienkredit noch nicht abgezahlt sein oder Schulden bestehen, werden diese mitübertragen. Außerdem ist eine Übertragung in der Regel auch an Bedingungen geknüpft. Denn wenn Sie Ihr gesamtes Vermögen – egal ob Geld oder Immobilien – zu Lebzeiten übertragen, geben Sie ja Ihre Existenzgrundlage aus der Hand. Deshalb ist es für Sie wichtig, Ihre Existenz zu sichern, indem Sie Rechte am Vermögen behalten. Denn es ist Ihnen erlaubt, das übertragene Vermögen zu nutzen und zu verwalten. Dies nennt sich Nießbrauchrecht. Es empfiehlt sich also, alle denkbaren Interessenlagen und Ihre Rechte am Vermögen im Übergabevertrag zu regeln.

Wenn Sie Ihre Immobilie vorzeitig an die künftigen Erben übertragen, wird meist ein lebenslanges Wohnrecht für den Vererbenden im Vertrag festgeschrieben. So kann Ihre Wohnung weder verkauft noch vermietet werden, solang Sie darin wohnen. Außerdem ist es ratsam, Rückforderungsrechte in den Vertrag aufzunehmen. Das ist dann wichtig, wenn der Erbe die Immobilie verkaufen will oder verschuldet ist. Sollte eine Privatinsolvenz drohen, können Sie Ihr Erbe zurückerhalten, damit es nicht gänzlich verloren geht.

Um hier als Erblasser den Überblick nicht zu verlieren, empfiehlt es sich, einen Immobilienprofi zu Rate zu ziehen. Dieser berät Sie, wie Sie Ihr Immobilien-Erbe am besten sichern.

Fragen Sie sich, was aus Ihrer Erbimmobilie werden soll? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © MIND_AND_I

Wohnen über Generationen hinweg

Das Generationenhaus macht es möglich. Die Großeltern passen auf die Enkel auf und erhalten dafür selber Hilfe im Alltag. Bei immer mehr Menschen setzt sich wieder die Erkenntnis durch, dass das gemeinsame Wohnen mehrerer Generationen unter einem Dach eine Bereicherung für Alle ist. Für Experten ist das Generationenhaus das Konzept der Zukunft.

In den meisten Fällen teilen sich Familienangehörige – also Kinder, Eltern und Großeltern – ein Haus. Gelegentlich wohnen aber auch Freunde, Bekannte oder sogar Fremde gemeinsam in einem Projekt, um den Alltag gemeinsam zu bestreiten. Häufig wird in separaten Wohnungen gewohnt, was jeder „Kernfamilie“ den persönlichen Rückzugsort und die nötige Privatsphäre sichert. Für einige Familien ist es jedoch wichtiger, stärker als Gemeinschaft zusammenzuleben. Solche Familien legen Wert auf Räume, in denen sie sich begegnen. Sie teilen sich zum Beispiel Wohnzimmer und Küche und nutzen den Garten gemeinsam.

Ein Generationenhaus bietet natürlich Vorteile, bei denen ein Einfamilienhaus kaum mithalten kann. Hier müssen Sie sich keine Vorwürfe Ihrer Eltern anhören, warum Sie sie so lange schon nicht mehr besucht haben. Die viele Zeit für die Familie ist für die meisten ein ausschlaggebendes Kriterium bei der Entscheidung für ein Generationenhaus. Dazu kommt die gegenseitige Entlastung, die diese Wohnform bietet. Die Großeltern erhalten Hilfe im Alltag von ihren Kindern, dafür helfen Sie bei der Betreuung der Enkel. Dabei genießen besonders Senioren, ihre Familienmitglieder um sich zu haben und an deren Leben aktiv teilzunehmen. Ebenso nützt es den Kindern, von den Erfahrungen ihrer Großeltern zu lernen.

Für Senioren, die vielleicht hilfe- oder pflegebedürftig sind, stellt das Generationenhaus einen besonderen Vorteil dar. Die Familienmitglieder können sich um ihre Großeltern kümmern und diese können den Umzug in ein Pflegeheim vermeiden. Das bedeutet nicht nur mehr Unabhängigkeit, sondern auch eine deutliche Kostenersparnis.

Allerdings kann ein Generationenhaus auch Nachteile haben. Für manche Menschen ist eine zu große räumliche Nähe ein Problem. Wer Ruhe und Zurückgezogenheit sucht, für den empfiehlt sich ein Generationshaus nur dann, wenn eine ausreichende räumliche Trennung besteht. Denn wo Kinder leben, ist in der Regel auch Lärm nicht zu vermeiden. Außerdem kommt es auch dort, wo Menschen auf engerem Raum zusammenleben, häufiger zu Konflikten. Gerade die Altersunterschiede sorgen öfters für Differenzen bei Fragen der Kindererziehung, der Haushaltsführung oder Planung des Alltags. Wer also in ein Generationenhaus ziehen möchte, sollte sich im Klaren sein, worauf er sich einlässt. In den meisten Fällen ist es sinnvoll, bereits im Vorhinein genaue Absprachen über das Zusammenleben zu treffen und alle Bedürfnisse der Bewohner zu berücksichtigen.

Hat das Generationenhaus aber eine gute Mischung aus Rückzugsmöglichkeiten und Gemeinschaftsräumen, kann die gesamte Familie von dieser Wohnform profitieren.

Überlegen Sie sich, ob ein Generationenhaus etwas für Ihre große Familie ist? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © Wavebreakmedia

Wie will ich im Alter wohnen?

wohnen im Alter

Das ist eine Frage, die Sie nie zu früh stellen können. Beim Kauf des eigenen Hauses oder der Eigentumswohnung denken die wenigsten daran, dieses später möglicherweise noch einmal verlassen zu müssen. Doch der Traum, im Eigenheim alt zu werden, ist nicht immer realistisch.

Wenn die Kinder das Haus verlassen, um auf eigenen Beinen zu stehen, wirkt das Eigenheim plötzlich groß und leer. Ein Grund, die Immobilie gegen etwas Kleineres zu tauschen, ist das jedoch selten. Dennoch stellt sich hier bei vielen zum ersten Mal die Frage: Will ich hier wirklich für immer wohnen? Anstatt diesen Gedanken so schnell wie möglich zu unterdrücken und als pessimistischen Unsinn abzutun, macht es Sinn, sich in Ruhe damit auseinander zu setzen. Denn Fakt ist: Die meisten Immobilien, die in jungen Jahren gekauft werden, sind dazu angedacht, Platz für eine Familie zu bieten und nicht ein älteres Ehepaar oder eine alleinstehende pflegebedürftige Person zu beherbergen.

Mit 50 mögen steile Treppen, mehrere Kilometer Entfernung zum nächsten Supermarkt und ein großer Garten, der regelmäßig gemäht und gewässert werden will, noch kein Problem darstellen. Mit 75 kann das schon ganz anders aussehen. Wer frühzeitig überlegt, wie er seinen Lebensabend verbringen will, dem stehen viele Möglichkeiten zur Auswahl: Soll das Eigenheim in naher Zukunft barrierefrei umgebaut oder irgendwann gegen eine altersgerechte Wohnung getauscht werden? Will vielleicht eines meiner Kinder das Haus übernehmen? Kann ich mir vorstellen, irgendwann in einer Seniorenresidenz zu leben? Oder will ich im Ruhestand noch einmal etwas ganz Neues ausprobieren und meinen Altersitz im Ausland beziehen?

Die Antworten auf diese Fragen hängen vielfach auch von der finanziellen Situation, dem familiären Umfeld und der näheren Umgebung der Immobilie ab. Wenn Sie jetzt schon anfangen, sich mit diesen Themen auseinanderzusetzen, treffen mögliche gesundheitliche und finanzielle Veränderungen im Alter Sie weniger überraschend. So können Sie Ihre Zukunft nach den eigenen Vorstellungen gestalten.

Dabei müssen Sie nicht gleich vom Worst Case Szenario ausgehen. Schon kleinere Veränderungen können dazu führen, dass eine andere Wohnsituation besser geeignet ist: Warum nicht schon mit 60 Arbeitszimmer und Schlafzimmer tauschen, sodass Sie im Fall der Fälle eine abgeschlossene Wohnung im Erdgeschoss haben? Sollte Ihnen das Treppensteigen irgendwann schwer fallen, meistern Sie den Alltag so sehr viel bequemer. Oder wie wäre es, wenn Sie jetzt schon nach einer zentral gelegenen Zweitwohnung suchen, in der zunächst Ihr Kind wohnen kann, mit dem Sie dann später tauschen? So sind Sie nicht auf ein Auto angewiesen, wenn Ihre Sehkraft im Alter nachlässt. Vielleicht haben Sie auch den Wunsch, später in der Nähe Ihrer Kinder zu wohnen? Warum also nicht schon jetzt nach einer altersgerechten Wohnung in der selben Stadt suchen, die Sie zunächst vermieten? Je früher Sie sich mit dem Altern auseinandersetzen, desto einfacher ist es, Ihre spätere Wohnsituation nach Ihren genauen Vorstellungen zu gestalten.

Das heißt nicht, dass Sie mit Mitte 50 schon für jedes Szenario, das eintreten könnte, eine passende Lösung haben müssen. Wichtiger ist es, dass Sie sich mit den größeren Problemquellen auseinandersetzen und eine grobe Vorstellung davon entwickeln, wie Sie in Zukunft leben möchten.

Sie wollen Ihr Haus in Zukunft verkaufen oder sind auf der Suche nach einer kleineren Immobilie? Wir beraten Sie gerne.

Foto © monkeybusinessimages

Onlineshopping zum Anfassen

„Zu verkaufen“-Schilder statt der neusten Mode in der leergefegten Fußgängerszone: Jahrelang lag die Befürchtung in der Luft, dass der Onlinehandel den Tante-Emma-Laden von nebenan komplett verdrängt. Zwar ist der Online-Trend unverändert groß, während Einzelhändler teils um jeden Kunden kämpfen. Dennoch sind Experten sich sicher: Kunden wollen kein Entweder-Oder, vielmehr sollten Händler auf Multichannel-Konzepte setzen. Wessen Handelsfläche gerade eine Leerstandsphase hat, für den könnten die lokalen Filialen von Onlinehändlern, die Lösung sein.

IKEA hält nicht länger am gewohnten Verkaufskonzept fest. Die Reise durch das bis ins Detail durchgestylte Möbelhaus ist nicht mehr die einzige Möglichkeit, sich den schwedischen Einrichtungsstil nach Hause zu holen. Hemnes, Kallax, Malm und Co können mittlerweile auch bequem per Mausklick bestellt werden. Selbst die Lebensmittelbranche setzt immer stärker auf den Onlinevertrieb. Einer Statista-Umfrage zufolge bestellt bereits jeder dritte Deutsche Lebensmittel online.

Doch der Trend funktioniert auch andersherum. Online bekannt gewordene Unternehmen wie MyMüsli, MyToys oder Mr. Spex setzen schon seit längerem auf den Filialbetrieb. Nun gesellen sich auch Onlinegrößen wie Zalando oder Notebooksbilliger.de dazu. In den USA gibt es bereits die ersten Amazon Buchläden und Möbelgeschäfte und auch in Deutschland wagt Amazon sich mit einem Store in Oberhausen ins Einkaufszentrum. Auf einer kleinen Verkaufsfläche stellt der Konzern dort seine Eigenprodukte wie Alexa, Echo und Fire TV vor.

Die Anforderungen, die sich an die lokalen Gewerbeimmobilien der Internethändler stellen, sind andere, als die des klassischen Einzelhandels. Online und Offline-Vertrieb müssen gut miteinander vernetzt sein. Statt überladene Geschäfte mit einer möglichst großen Auswahl, setzt man auf minimalistisch ausgestattete Showrooms, in denen die persönliche Beratung im Vordergrund steht. Was im Geschäft nicht vorrätig ist, kann online schnell bestellt werden – entweder in den Laden oder direkt nach Hause.

Standorte können so von der Präsenz der Onlinehändler profitieren, die in den lokalen Filialen einen Vorteil durch ihre Bekanntheit aus dem Internet haben. So könnten es namhafte Onlinegrößen auch schaffen sich an Standorten zu halten, die sonst prädestinierte Leerstände sind. Die Ansiedlung neuer Geschäfte macht auch Wohnlagen attraktiver. Denn eine gute Lage definiert sich laut Gabler Wirtschaftslexikon unter anderem auch durch gute bis sehr gute Einkaufsmöglichkeiten.

Gleichzeitig zeigen Studien laut e-tailment.de, dass der Online-Umsatz in Regionen steigt, in denen eine stationäre Filiale eröffnet wurde. So profitieren auch die Onlinehändler von lokalen Filialen. Gerade kleinere Unternehmen, können ihren Bekanntheitsgrad so steigern. Kunden kaufen nicht mehr nur über eine Plattform. Sie informieren sich online und kaufen dann im Geschäft nebenan. Onlinehändler, die auch eigene Filialen betreiben, verringern so ihr Risiko, potenzielle Kunden an die lokale Konkurrenz zu verlieren.

Sie haben eine Ladenfläche zu verkaufen und suchen nach dem richtigen Käufer? Wir unterstützen Sie beim kompletten Verkaufsprozess.

 

 

Foto: © SEASTOCK

Geld verdienen mit dem eigenen Strom

Windrad im Garten, Solaranlage auf dem Dach, Blockheizkraftwerk im Keller – Immer mehr Deutsche wollen die steigenden Stromkosten nicht mehr mitmachen und suchen Wege, um sich von den Energiekonzernen unabhängig zu machen. Durch neue Technologien und Konzepte lassen sich nicht nur Stromkosten sparen. Mit der Erzeugung von Strom lässt sich sogar Geld verdienen.

Neben der Einspeisung ins Stromnetz oder dem Handeln an der Strombörse lässt sich auch mit dem Teilen von Strom Geld verdienen. So wie Autos bei Car-Sharing oder Wohnungen bei AirBnB lässt sich inzwischen auch Strom teilen. Immer mehr private Haushalte produzieren ihren eigenen Strom mit Solar- oder Windkraftanlagen oder Blockheizkraftwerken. Dabei versorgen manche nicht nur sich selbst, sondern auch andere. Möglich ist das durch zwei neue Entwicklungen:

1. Internetplattformen für Strom-Sharing

Die Digitalisierung ermöglicht die intelligente Vernetzung von privaten Stromerzeugern. Anbieter wie „sonnen“, „enyway“, „buzzn“ oder „beegy“ bringen private Stromproduzenten und Verbraucher zusammen. Auf den Internetplattformen können Produzenten ihren überschüssigen Strom verkaufen. Das rentiert sich mehr als die Vergütung, die der private Stromerzeuger durch die Einspeisung ins Stromnetz erhält.

2. Effizientere Batteriespeicher

Die meisten Menschen sind nicht zu Hause, wenn mittags die Sonne für viel Strom sorgt. Sie können ihn also nicht verbrauchen. Abends, wenn es dunkel ist, wird mehr Strom verbraucht, aber die Sonne scheint nicht mehr. Effizientere Batterien machen es möglich, die Energie vom Mittag für den Abend zu speichern. Und das lässt sich noch erweitern: Batterien, die freie Kapazitäten haben, weil gerade keine Sonne scheint und kein Wind weht, können den überschüssigen Strom speichern, der dort entsteht, wo gerade Sonne und Wind im Überfluss vorhanden sind. Mitglieder der „sonnenCommunity“ erhalten sogar dauerhaft kostenfreien Strom zur Deckung des Eigenbedarfs, wenn sie ihre „sonnenBatterien“ dem öffentlichen Stromnetz als kurzfristigen Zwischenspeicher zur Verfügung stellen.

Das Ganze funktioniert dann folgendermaßen: Durch intelligente Stromzähler – sogenannte Smart Meter – kann eine Software zu jeder Zeit erkennen, wie viel Strom produziert und verbraucht wird. Ist zu viel Strom vorhanden, kann er in den Batterien gespeichert werden. Besteht dagegen eine hohe Nachfrage, kann der Strom aus den Batterien ins Netz gespeist werden. So wird sichergestellt, dass immer ausreichend Energie verfügbar ist.

Die Demokratisierung der Stromversorgung hat begonnen. Ist das das Ende der Energieriesen?

Benötigen Sie einen Energieausweis oder eine Energieberatung? Kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen gern.

 

Foto: © DiyanaDimitrova

Warum Sie auf gute Immobilienfotos nicht verzichten können

Serie Immobilienvermarktung 2:

Angesichts der hohen Nachfrage meinen viele, dass sich ihre Immobilie auch mit schlechten Fotos schnell verkauft. Schlechte Fotos führen aber häufig zu unnötigen Besichtigungen, bei denen Interessenten sagen: „Das habe ich mir anders vorgestellt.“ Und auch des Preis der Immobilie können Sie besser durchsetzen, wenn sich der positive Eindruck von den Fotos vor Ort bestätigt. Faustregel: Je besser die die Fotos, desto leichter können sich Interessenten entscheiden, ob Ihre Immobilie für sie in Frage kommt.

Der Gesamteindruck zählt! Wir kennen es aus der Werbe- und Lebensmittelindustrie: Weniger ist oft mehr. Fotos von Immobilien wirken besser, wenn sie einen „aufgeräumten“ Eindruck machen. Sind Räume vollgestellt, stört das die Vorstellungskraft des Interessenten und es fällt ihm schwer, seine zukünftige Wohnung zu sehen. Experten raten: Wenn Sie Fotos von möblierten Räumen oder Garten und Hof machen, sollten diese „entpersonalisiert“ werden. Also private Gegenstände, wie Kleidung, Zahnbürsten, Rasenmäher oder Ähnlichem, sollten im Bild nicht zu sehen sein. Zu empfehlen sind Probefotos, um solche störenden Kleinigkeiten zu entdecken.

Ebenso wichtig für überzeugende Immobilienfotos sind helle Zimmer. Zugezogene Vorhänge oder Jalousien sowie Gegenlicht verdunkeln Räume und Außenansichten einer Immobilie. Helle Räume sind einladender. Sollte jedoch die pralle Sonne ins Zimmer scheinen, werden Fotos überbelichtet. Deshalb ist es sinnvoll, die Zeit genau abzupassen, wann ideales Licht herrscht. In solchen Fällen kann aber auch mit Vorhängen oder Jalousien nachgeholfen werden, für optimales Licht zu sorgen. Mit einer Profikamera kann über die Blende und die Verschlusszeit die Lichtmenge reguliert werden.

Ein gutes Foto Ihrer Immobilie ist aber auch von der Perspektive abhängig. Wird sie falsch gewählt, können Haus oder Räume verzerrt oder Größenverhältnisse falsch erscheinen. Wirkt ein Zimmer kleiner als es tatsächlich ist, können potentielle Käufer abgeschreckt werden. Dabei spielt auch das Objektiv eine Rolle. Wenn Sie so viel Raum wie möglich auf das Foto bekommen möchten, sind Weitwinkelobjektive sinnvoll. Jedoch kann ein Weitwinkelobjektiv Räume auch zu groß erscheinen lassen. Das kann zu unnötigen Besichtigungen führen, bei denen Interessenten feststellen, dass Ihre Immobilie doch zu klein ist. Ebenfalls ist darauf zu achten, dass keine Linien stürzen. Denn das führt zu Raumverzerrungen. Um gerade Linien, beispielsweise bei Ecken von Wänden, Türen oder Fenstern, zu erhalten, sollte die Kamera gerade gehalten werden. Dabei empfiehlt sich, das Foto aus etwa einem Meter Höhe zu schießen.

Stimmen am Ende immer noch kleine Details am Foto nicht, können diese leicht nachbearbeitet werden. Falls doch Linien nicht senkrecht sind, können Sie den Bildausschnitt etwas anpassen, entzerren und begradigen. Auch bei Fotos, die zu dunkel sind, können die Helligkeit und der Kontrast leicht verstärkt werden. Aber achten Sie darauf, es mit der Aufbesserung nicht zu übertreiben. Wenn Interessenten sehen, dass das Foto zu stark bearbeitet ist, könnten Sie skeptisch werden.

Wie Sie Ihre Immobilie mit Home Staging aufpeppen, erfahren Sie in einer unserer folgenden Ausgaben.

Haben Sie für solchen Aufwand keine Zeit? Oder haben Sie fragen, wie Sie perfekte Immobilienfotos machen können? Kontaktieren Sie uns! Wir übernehmen das für Sie.

Foto: © KatarzynaBialasiewicz

Von der Wohnung zum Gewerbe oder doch lieber andersrum?

Sie wollen aus Ihren alten Büroräumen eine Wohnung machen oder haben ein Haus geerbt, das Sie lieber als Gewerbefläche nutzen würden? In Deutschland ist jedem Gebäude eine Nutzung zugeschrieben. Wir erklären, wie Sie die ändern können und wann sich eine Änderung überhaupt lohnt.

Wenn Sie eine Nutzungsänderung in Betracht ziehen, stellen Sie sich vermutlich die Frage: Lohnt sich das überhaupt oder bezahle ich hier für die Umbauten viel zu viel Geld? Eine Änderung der Nutzungsart wird immer dann interessant, wenn Sie selbst davon profitieren können oder wenn Sie glauben, dass Sie für eine andere Immobilienform mehr Miete oder einen höheren Verkaufspreis verlangen können.

Doch warum muss eine Nutzungsänderung überhaupt beantragt werden? Die Anforderungen an private Wohnräume und Gewerbeflächen lassen sich nicht eins zu eins übertragen. Für Brand-, Lärm und  Schallschutz gelten unterschiedliche Auflagen. Auch was die Innenausstattung der Räumlichkeiten betrifft, sind die Standards sehr verschieden. Eine Wohnung braucht eine Dusche und eine Küche, in Bürogebäuden wird hingegen stärkerer Wert auf die richtige Anzahl an Toiletten gelegt. In den meisten Fällen bedeutet das, dass Sie vor einer Nutzungsänderung um einen Umbau nicht herumkommen.

Hinzukommt, dass in einigen Lagen die Nutzungsänderung von vornherein ausgeschlossen ist. Aus einer Gewerbeimmobilie in einem reinen Industriegebiet, werden Sie kaum ein Wohnhaus machen können. Gleiches gilt für ein Gewerbe im ausgewiesenen Wohngebiet. Ausnahmen bestehen zum Beispiel bei freiberuflichen Tätigkeiten.

In Zeiten, in denen Wohnraum knapp ist und Gewerbeflächen oft leer stehen, bietet sich die Transformation vom Gewerbe zur Wohnung natürlich an. Im Zweifelsfall werden Sie so endlich die Verkaufsfläche los, die schon seit Jahren leersteht. Allerdings sollten Sie bevor Sie eine Entscheidung treffen immer einen Experten zu Rate ziehen, der einschätzen kann, ob die Baukosten am Ende nicht den zu erwartenden Gewinn übersteigen.

Aus Vermarktungs- oder Gewinngründen lohnt sich ein Umwandlung von einer Wohn- zur  Gewerbefläche momentan dementsprechend nicht oder nur in bestimmten Regionen. Diese Nutzungsänderung ist nur dann interessant, wenn ein Eigenbedarf für Büroräume oder andere gewerbliche Räume besteht. Arbeiten Sie selbständig und alleine, so ist das wenig problematisch, doch sobald Sie Mitarbeiter einstellen, müssen Sie sich an die Auflagen des Arbeitsschutzgesetzes halten. Auch hier ist es also sinnvoll, ihre Situation von einem Experten überprüfen zu lassen.

Wenn Sie sich dafür entschieden haben, die Nutzung Ihrer Immobilie zu ändern, müssen Sie dafür einen entsprechenden Antrag beim Bauamt Ihrer Gemeinde stellen. In diesem Antrag müssen Sie bereits aufführen, welche baulichen Veränderungen Sie für die Nutzungsänderung durchführen wollen. Auch wenn Sie glauben, an Ihrer Immobilie keine Umbauten vornehmen zu brauchen, müssen Sie die Nutzungsänderung zunächst beantragen, da eine nicht gestattete Änderung als Zweckentfremdung gilt.

Sie haben eine Immobilie bei der eine Nutzungsänderung in Frage kommt? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne zu Ihren Möglichkeiten.

 

 

Foto: © KatarzynaBialasiewicz

Wann sich das Verschenken lohnt

Wenn eine Immobilie vererbt wird, bittet der Fiskus zur Kasse. Günstiger kann es sein, das Haus vor dem Erbfall zu übertragen, also zu schenken. Aber nicht jeder spart dabei gleich viel. Deshalb sollten Eigentümer wissen, wann und wie sich Schenken lohnt.

Knapp 109 Milliarden Euro haben die Deutschen 2016 geerbt und geschenkt bekommen. Rund ein Drittel davon war steuerpflichtig und bescherte dem Staat Steuereinnahmen in Höhe von fast 7 Milliarden Euro – das teilte das Statistische Bundesamt mit. Laut Schätzungen soll vererbtes und verschenktes Vermögen bis 2020 auf 330 Milliarden Euro steigen. Fast Dreiviertel davon sind Immobilien.

Hannelore B. ist 81. Auch für sie stellt sich die Frage, was aus ihrem Häuschen werden soll. Denn das Wohnen in den eigenen vier Wänden fällt ihr immer schwerer. Die Treppen zu erklimmen und das ganze Haus sauber zu halten wird für sie immer anstrengender. Sie überlegt in eine Einrichtung für betreutes Wohnen zu ziehen. Doch was macht sie dann mit dem Haus? Eigentlich ist sie immer davonausgegangen, dass ihr Sohn Thomas das Haus erben wird. Aber was wird nun damit?

Eine Freundin gibt ihr den Tipp, sie kann es schon auf ihren Sohn übertragen, es ihm also schenken. Sie hat gehört, dass Erben so vielleicht Steuern sparen können. Hannelore soll sich aber nochmal von einem Fachmann beraten lassen. Sie fand die Idee nicht schlecht und besprach sie mit ihrem Sohn Thomas. Dieser suchte daraufhin einen Notar, um zu besprechen, ob eine Schenkung möglich ist. Beim Notar wurden Hannelore und Thomas darüber aufgeklärt unter welchen Bedingungen eine Schenkung erfolgen kann. Der Notar erklärte ihnen, dass keine Steuern anfallen, wenn der Wert des Hauses einen bestimmten Betrag nicht übersteigt. Jetzt müssen Hannelore und Thomas nur noch wissen, wie viel das Haus wert ist. Doch wer bestimmt das überhaupt?

Der Notar erklärte ihnen dass für die Ermittlung des Immobilienwertes das örtliche Finanzamt zuständig ist. Allerdings berücksichtigt das am Haus keine individuellen Besonderheiten wie eine am Haus vorbeilaufende Autobahn oder einen feuchten Keller. Er meinte, dass unter Umständen der Wert höher geschätzt werden könnte, als er real am Markt ist. Somit könnter der steuerfreie Betrag überstiegen werden und Steuern anfallen. Daher empfahl er beiden einen Immobilienexperten, wie einen Makler zu beauftragen, der die Immobilie bewertet. Dieser bezieht bei der Bewertung auch solche Details mit ein.

Thomas hat sich danach im Internet schlau gemacht und einen vertrauensvollen Makler gefunden. Diesen hat er mit einer Immobilienbewertung beauftragt. Durch sein Expertenwissen, die Kenntnis der aktuellen Situation am Immobilienmarkt, seiner Erfahrung und unter Berücksichtigung lokaler Marktfaktoren hat dieser den Wert des Hauses ermittelt. Dies ergab, dass Hannelore das Haus steuerfrei an Thomas verschenken kann. Beide sind glücklich, dass für die Zukunft des Hauses gesorgt werden konnte.

Haben Sie Fragen zur Erbimmobilie oder möchten Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © sqback

Verkauft! – An den Meistbietenden

Viele Eigentümer bieten ihre Immobilie zu einem höheren Preis an, um Verhandlungsspielraum zu haben. Doch gerade wird wegen des zu hohen Preises kein Käufer gefunden. Die Immobilie steht zu lange zum Verkauf. Interessenten werden skeptisch. Am Ende muss das Objekt für weniger verkauft werden, als es wert ist. Ein Bieterverfahren kann da eine Alternative sein.

Wer für seine Immobilie einen niedrigeren Einstiegspreis wählt, erhöht die Nachfrage. Gibt es genügend Interessenten, die das Objekt sicher kaufen wollen, kann ein Profimakler ein Bieterverfahren durchführen. Hier kann der Makler als neutraler Vermittler helfen. Ein Bieterverfahren stärkt die Verhandlungsposition. Aber es ist weder eine Auktion, noch eine Zwangsversteigerung. Es eignet sich einerseits besonders bei Objekten, bei denen eine extrem hohe oder eine extrem niedrige Nachfrage besteht. Andererseits ist es auch bei Immobilien sinnvoll, die sehr modernisierungs- oder sanierungsbedürftig sind. Aber Vorsicht! Es gibt auch Risiken. Auf jeden Fall sollten Verkäufer sich darauf gut vorbereiten oder es einem Immobilienexperten überlassen.

Um ein Bieterverfahren durchzuführen, gibt es mehrere Möglichkeiten. Es kann eine „Open House“-Besichtigung durchgeführt werden. Es gibt einen Besichtigungstermin, an dem alle Interessenten erscheinen. Dort wird auch das Bieterverfahren eröffnet. Dadurch ersparen sich Verkäufer viele Besichtigungstermine. Allerdings hat dieses Verfahren hat auch Nachteile: Der Verkäufer muss im Vorfeld viel Marketing betreiben, um möglichst viele Interessenten zum Besichtigungstermin zu finden. Außerdem hat er bei einer Besichtigung mit vielen Interessenten nur schwer die Möglichkeit, alle genau einzuschätzen. Denn gelegentlich erscheinen auch Schnäppchenjäger zu solchen Terminen, die kein seriöses Angebot abgeben. Erfahrene Makler jedoch können Interessenten sehr gut einschätzen.

Profimakler empfehlen Einzelbesichtigungen mit der Option auf ein Bieterverfahren. Hier verläuft zunächst alles wie ein gewöhnlicher Hausverkauf. Bei den Einzelbesichtigungen können die für ein Bieterverfahren geeigneten Interessenten leichter herausgefiltert werden. Allerdings muss hierbei in den Anzeigen auf Folgendes hingewiesen werden: 1. Dass je nach Nachfrage ein Bieterverfahren durchgeführt werden kann. 2. Dass derjenige den Zuschlag erhält, der das höchste Gebot mit gesicherter Finanzierung abgibt. 3. Dass der Verkaufspreis vom Angebotspreis nach oben hin abweichen kann.

Nachdem der Makler die passenden Interessenten herausgefiltert hat, informiert er sie über das Bieterverfahren und gibt ihnen die Möglichkeit bis zu einem festen Zeitpunkt, ihr Angebot schriftlich abzugeben. Nach Ablauf der Frist teilt der Makler den Interessenten mit, wer den Zuschlag erhält. Dabei ist das Angebot nicht bindend wie bei einer Auktion. Falls die Angebote zu niedrig sind, muss der Verkäufer keines akzeptieren. Umgekehrt kann aber auch der Bieter von seinem Angebot zurücktreten.

Möchten Sie den optimalen Preis aus Ihrer Immobilie herausholen? Kontaktieren Sie uns. Wir erledigen das für Sie.

 

Foto: © Avosb

Schnitzeljagd: Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?

Energieausweis, Grundbuchauszüge, Baupläne – wer seine Immobilie verkaufen will, sucht sich meist den Wolf nach den nötigen Unterlagen. Fehlt etwas oder sind Dokumente abgelaufen, bleibt einem der Gang zu Ämtern und Behörden nicht erspart. Damit Sie sich nicht lang mit der Suche aufhalten, haben wir die nötigen Unterlagen zusammengetragen und wo Sie sie finden.

Viele wissen, dass zum Verkauf einer Immobilie der Grundbuchauszug benötigt wird. Dort ist vermerkt, wer der Eigentümer ist und ob das Grundstück mit Schulden oder einer Hypothek belastet ist. Sie erhalten den Auszug aus dem Grundbuch beim Grundbuchamt.

Auch die Flurkarte ist wichtig. Sie ist der amtliche Nachweis für die Existenz eines Grundstücks. Darin findet man dessen Lage und Grenzen, die Bebauung sowie die Flur- und Flurstücknummer, die zur Identifizierung des Grundstücks dient. Für die Flurkarte ist das Katasteramt zuständig.

Ebenso notwendig sind die Baupläne. Dazu gehört auch die Baugenehmigungsurkunde, eine Baubeschreibung und bei neueren Gebäuden eine Abnahmebescheinigung. Den kompletten Satz Baupläne bekommen Sie beim Bauordnungsamt.

Interessenten Ihrer Immobilie ist auch die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche wichtig. Manche möchten es ganz genau wissen und fragen nach dem Umbauter Raum (UR) beziehungsweise dem Brutto-Rauminhalt (BRI), also dem Volumen Ihres Objekts. Auch diese Angaben finden Sie beim Bauordnungsamt oder beim Architekten.

Gelegentlich denken Verkäufer nicht an den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Hier sind die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers notiert. Dazu gehören zum Beispiel der Aufstellungsort der Mülltonnen oder bei An- oder Umbauten eine Abstandsfläche zum Nachbarn einzuhalten.

Pflicht ist ein Energieausweis. Fehlt der Energieausweis zur Besichtigung oder wird gegen die Vorgaben des Gesetzgebers verstoßen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Einen Energieausweis ausstellen, können in der Regel qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung oder Energieberater.

Außerdem benötigen Sie eine Aufstellung aller Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und der Betriebskosten der letzten zwei Jahre, zum Beispiel Steuern und Versicherungen.

Im Falle von Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärungen, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und eventuelle Miet- oder Pachtverträge sowie der Nachweis über Wohn- und Nutzungsrechte hinzu. Diese Unterlagen erhalten Sie beim Grundbuchamt, der Hausverwaltung oder dem WEG-Verwalter.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Organisation Ihrer Unterlagen? Möchten Sie, dass das jemand für Sie übernimmt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

 

Foto: © drogatnev

Pop-up-Stores sind angesagt

Wer eine Leerstandsphase seiner Handelsflächen überbrücken möchte, für den lohnt es sich vielleicht, diese vorübergehend als Pop-up-Store zu vermieten. Der Trend dieser Kurzzeit-Läden hält weiter an. Jedoch sind nicht alle Nutzungsflächen dafür geeignet.

Pop-up-Stores sind Geschäfte, die für einen begrenzten Zeitraum Ladenflächen mieten. Für gewöhnlich handelt es sich hier um einige Wochen bis wenige Monate. So versuchen ausländische Firmen den deutschen Retail-Markt kennenzulernen. Oder es wird getestet, ob Produkte in einer bestimmten Geschäftslage angenommen werden. Sowohl große Online-Händler, als auch kleine Designer oder Hersteller von saisonalen Produkten finden Gefallen an diesem Modell.

Alles ohne viel Risiko. Falls das Konzept nicht den nötigen Zuspruch findet, die gewünschten Erwartungen nicht erfüllt werden, kann ein anderer Standort ausprobiert werden. Schlägt das Konzept ein, so kann vielleicht mit dem Vermieter ein klassischer Mietvertrag ausgehandelt oder in der Nachbarschaft ein Laden gemietet werden.

Für Vermieter und Mieter ist es sinnvoll abgespeckte Mietverträge abzuschließen, die nicht lange verhandelt werden müssen und beide Seiten nicht mehr Pflichten aufbürdet als nötig. Betriebskosten können hier beispielsweise als Pauschale abgerechnet werden. Allerdings sind nicht alle Ladenflächen für Pop-up-Stores geeignet. Vermieter in B- und C-Lagen sollten sich nicht darauf verlassen, dass sich damit ihre Vermietungsprobleme auf Dauer lösen lassen. Denn hauptsächlich sind trendige Nebenlagen gefragt mit einem experimentierfreudigen, jungen Publikum, das bereit ist, neue Produkte zu testen.

Die angebotenen Räume sollten möglichst flexibel in der Raumaufteilung und mit der nötigen Technik versehen sein, so dass die Nutzer mit geringen Kosten die Flächen mieten können. Denn Interessenten für Pop-up-Stores sind gewohnt in kurzen Zeiträumen zu agieren und haben kaum Zeit über Einbauten oder Renovierungen zu verhandeln, geschweige denn das nötige Geld dafür übrig. Deshalb kommen auch keine großen Fußgängerzonen in Frage, weil die Mieten für diese Zielgruppe viel zu hoch sind.

Den höheren Verwaltungsaufwand können Vermieter ausgleichen, indem sie für Kurzzeitverträge eine anteilig höhere Miete nehmen, die etwa zehn bis 20 Prozent über der Standardnettomiete liegen kann. Werden Flächen tageweise angeboten, ist der Mieter oft bereit, eine noch höhere Miete zu bezahlen, die 20 bis 40 Prozent über der üblichen Miete liegt.

Haben Sie auch Grundstücke oder Gewerbeeinheiten die sich für die Kurzzeitvermietung eignen? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

 

Foto:   © monkeybusinessimages

Crowd Investment — Warum es sich lohnt

Spätestens seit dem Absturz des Bitcoinkurses steht fest: Kryptowährungen sind eine Risiko-Anlage. Crowd Investments hingegen sind nachhaltiger, werden immer beliebter und kreieren Win-Win-Situationen. Volker Wohlfarth, Geschäftsführer des Portals Zinsbaustein, erklärt, wie es funktioniert.

Interview von Jan Kricheldorf

Warum ist Crowd Investment in letzter Zeit eigentlich so attraktiv geworden?

Crowd Investment ermöglicht es Privatanlegern in eine Asset Klasse zu investieren, die bisher schlicht den großen oder institutionellen Anlegern vorbehalten war. Crowd Investment Plattformen schaffen einen einfachen Zugang und demokratisieren damit solche Anlageklassen.

Was genau ersteht man unter dem Begriff  „Asset Klassen“?

Vereinfacht gesagt, handelt es sich um eine Anlageklasse oder Geldanlage, die bisher vor allem sehr vermögenden Anlegern zur Verfügung stand. Diese so genannten Family Offices investieren Beträge zwischen 500.000 und fünf Millionen Euro in Immobilienprojekte. Sie erhalten dafür eine recht hohe Verzinsung. Unsere Aufgabe ist es dafür zu sorgen, dass auch kleinere Anleger in solche Projekte investieren können.  Und auf der anderen Seite verschaffen wir damit kreativen Projektentwicklern kontinuierlich die nötigen finanziellen Mittel, um ihre Eigenkapitalquote optimieren zu können. Denn eine Bank kann große Projekte lediglich anteilig finanzieren.

Den Rest muss man durch Eigenkapital einbringen?

Ja, genau. Und da kommt unsere Mezzanin-Finanzierung ins Spiel, indem sie die Lücke zwischen Eigenkapital und Fremdkapital abdeckt. Mit Fremdkapital wird das Kapital bezeichnet, das die Bank in Form eines Darlehens, dem sogenannten „Senior Loan“, zur Verfügung stellt. Unter Eigenkapital wiederum versteht man die Eigenmittel, die der Projektentwickler investiert. Unser Wirkungsfeld liegt genau dazwischen. Denn die Crowd stellt dem Projektentwickler ein zeitlich limitertes Darlehen zur Verfügung, mit dem das Eigenkapital ergänzt oder gar ersetzt werden kann. Die Frage, warum dennoch so viele Zinsen anfallen, bleibt und lässt sich mit einem Blick ins Grundbuch erklären: Die Bank ist hier mit einer sogenannten Erstrangmäßigkeit eingetragen. Wir hingegen sind nachrangig, weshalb auch die höheren Zinsen anfallen.

Das Risiko ist also für Ihr Unternehmen demnach höher?

Im Insolvenzfall trifft das zu, denn dann wird zunächst die Bank bedient, bevor das Mezzanin-Darlehen und schließlich das Eigenkapital berücksichtigt werden können.

Sie schließen zwar eine Lücke, aber da es sich um eine Risikoinvestition handelt, ist der Zinssatz entsprechend höher. Dadurch ist für die Crowd die Investition dann auch sehr attraktiv.

Grundsätzlich besteht ein Totalausfallrisiko, und aus gesetzlichen Gründen sind wir immer dazu verpflichtet, auf diesen Totalverlust hinzuweisen. Es ist aber so, dass Projekte und Immobilien relativ gut einschätzbar sind, je weiter das Projekt fortgeschritten ist. Wenn ich beispielsweise einem Projektentwickler ein Darlehen für den Erwerb eines Grundstücks geben würde, ohne dass ein konkretes Konzept für die weiteren Schritte vorliegt, ist das Risiko relativ hoch. In diesem Stadium sind noch viele Fragen nicht geklärt: Bekommt er die Baugenehmigung? Kann er da bauen? Stimmt alles mit dem Boden? Wir steigen deshalb immer zu einem sehr späten Zeitpunkt ein, wenn das Grundstück schon gekauft und die Anfangsphase erfolgreich abgeschlossen ist.

Warum wenden sich Projektentwickler sogar im laufenden Projekt an Sie?

Dadurch das mit dem Mezzanin-Kapital weniger Eigenkapital benötigt wird, ensteht mit den herausgelösten Eigenmitteln neuer Handlungsspielraum: Das nächste Grundstück kann gekauft oder die Kapitalstärke ergänzt werden. Es gibt aber auch Investoren, die steigen in einer sehr frühen Projektphase ein, möchten dann aber dafür nicht nur 10 oder 12 Prozent Verzinsung, sondern meistens auch einen Anteil am Gewinn haben.

Diese Projektentwickler erhalten dann auch ein Stück der Immobilie, werden demnach Mitbesitzer?

Sie werden nicht Mitbesitzer, sondern sie beteiligen sich vielmehr am Veräußerungsgewinn.

Wer entscheidet, ob das Projekt passt?

Wir arbeiten generell ausschließlich mit Entwicklern zusammen, die eine umfangreiche Erfahrung besitzen. Im persönlichen Gespräch und mithilfe unseres Kriterienkatalogs klären wir dann, welches Projekt wir gemeinsam machen. Alle relevanten Unterlagen werden von der Risikoabteilung überprüft. Dort wird auch darauf geachtet, ob es Verträge mit Generalunternehmen gibt und wie hoch die Einkaufskosten sind. Abschließend wird ein Investment Memo erstellt und unserem hochkarätig besetzten Investment-Komitee vorgeschlagen. Hat das Komitee die finale Freigabe erteilt, bereiten wir den Darlehensvertrag zwischen dem Projektentwickler und dem Crowdinvestor vor. Zudem reichen wir beim Bundesausschuss für Finanzen ein Vermögensinformationsblatt ein, in dem das ganze Projekt, der Projektentwickler sowie die Art des Darlehens vorgestellt werden. Aufsichtsrechtlich sind wir auf 2,5 Millionen Euro begrenzt. Der Bundesausschuss hat zehn Tage Zeit, um das Projekt freizugeben. Sobald die Freigabe erfolgt ist, sammeln wir Geld in Tranchen von 500 bis 10.000 Euro von den einzelnen Anlegern. Der Anleger überweist das Geld jeweils an unseren Treuhänder. Ist die Zielsumme erreicht, prüfen wir, ob der Entwickler mit dem Projekt die Auszahlungsvoraussetzungen erreicht hat. Wenn das der Fall ist, bekommt er das Geld überwiesen. Mit Beginn des Projekts bekommen die Anleger alle drei Monate ein Update. Die Laufzeit beträgt zwischen 12 und 36 Monaten. Wobei wir immer nochmal einen sechsmonatigen Sicherheitspuffer hinzufügen. Sprich, der Projektentwickler hat stets die Möglichkeit, sechs Monate vor Ablauf des Darlehens zu kündigen und zurückzuzahlen.

Im Prinzip kann man es sich vorstellen wie ein Förderprogramm, das privatwirtschaftlich organisiert ist?

Im Grunde ist es dazu da, um zusätzliches Kapital für Projekte zur Verfügung zu stellen, und das ist auch gut, da in Deutschland sowieso zu wenig gebaut wird. Wir haben schon Hotels und Pflegewohnheime mitfinanziert. Überall dort, wo eben ein hoher Bedarf besteht.

Sie müssen eine große Community von potenziellen Investoren aufgebaut haben, die dafür das Geld geben. Das ist nicht gerade leicht, oder?

Es ist nach wie vor ein Nischenprodukt, und es ist teuer und anstrengend, Investoren zu finden. Aber sobald die Menschen verstanden haben, wie einfach Crowdinvestment eigentlich funktioniert und wie qualitativ hochwertig wir sind, investieren sie immer wieder. Daher können wir auf sehr starke Wiederanlagequoten verweisen. Inzwischen sind es gut über 3000 Investoren, und mehr als die Hälfte investieren mehr als zweimal und in viele Projekte zur gleichen Zeit.

 

Fotos: © Hoatzinexp

Den richtigen Preis verhandeln

Den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist eine Sache. Den gewünschten Preis in einer Verhandlung mit dem potenziellen Käufer umzusetzen, eine ganz andere. Ist es besser einen zu hohen Preis anzugeben, um eine gute Verhandlungsbasis zu haben oder sollten Sie lieber klein ansetzen und hoffen, dass die Kaufinteressenten sich überbieten?

Bevor Sie in die Preisverhandlungen starten, ist es wichtig, dass Sie selbst genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Den Wert sollten Sie von einem Experten schätzen lassen, um ihn in einer Verhandlung souverän verteidigen zu können. Allerdings sollten Sie diesen Wert nicht als Verhandlungsbasis nehmen, sondern sich eine passende Preisstrategie überlegen. Eigentümer machen häufig den Fehler, den Preis zu hoch anzusetzen, um einen großen Verhandlungsspielraum zu haben. Diese Taktik ist jedoch problematisch, da ein zu hoher Preis das Angebot unseriös erscheinen lässt und Interessenten abschreckt. Aktuell ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sehr hoch. Deshalb bietet es sich viel eher an einen Verkaufswert zu wählen, der unter dem Realwert liegt und verschiedene Kaufinteressenten so zum Bieten bringt. Alternativ können Sie auch auf die Strategie des moderaten Preises setzen. Dieser liegt nur knapp über dem Realwert und wird somit als fair empfunden. Diese Strategie führt zu einer kurzen Verhandlungsdauer und einem Verkaufspreis, mit dem am Ende beide Parteien zufrieden sind.

Wie in jeder Verhandlung ist es auch in der Verhandlung um den Immbolienpreis wichtig, selbstsicher aufzutreten. Oftmals greifen Kunden gezielt die Mängel an Ihrer Immobilie auf und hoffen, dadurch eine Senkung des Preises erzielen zu können. Deshalb sollten Sie alle möglichen Schwachstellen kennen und damit von Anfang an offen umgehen. So wird klar, dass Sie diese Mängel in Ihrer Preisberechnung bereits berücksichtigt haben. Für jemanden, der wenig Verhandlungserfahrung hat und sich zudem nicht besonders gut auf dem Immobilienmarkt auskennt, kann es mitunter schwierig sein, immer die richtigen Argumente zu bringen und sich nicht von den hartnäckigen Nachfragen der Kaufinteressenten aus dem Konzept bringen zu lassen.

Deshalb ist es meist sinnvoll, die Preisverhandlungen einem professionellen Markler zu überlassen, der genau weiß, wie er mit Käufern umgehen muss und bestens über den Markt informiert ist. Zudem ist schließlich auch eine gründliche Vorbereitung auf das Verhandlungssgespräch notwendig, für die die meisten Verkäufer im Alltag nur wenig Zeit haben.

Sie sind sich noch unsicher, wie die beste Verhandlungsstrategie bei Ihrer Immobilie aussieht und möchten lieber einen Profi engagieren? Kontaktieren Sie uns jetzt unverbindlich. Wir beraten Sie gerne.

 

Foto: © Andrew_Rybalko

Wehret den Pollen

Niesen, verstopfte Nase, Juckreiz im Hals und an den Augen begleiten viele Menschen im Frühjahr. Oft schlagen Sie sich die Nächte um die Ohren, weil entweder bei offenem Fenster Nase und Rachen krabbeln oder bei geschlossenem Fenster die Frischluft fehlt. Doch dagegen gibt es Abhilfe.

Circa 13 Millionen Menschen in Deutschland leiden unter Heuschnupfen. Nachdem im April schon unter anderem Birke, Pappel, Esche die Heuschnupfensaison gestartet haben, geht es jetzt im Mai mit Flieder, Weizen, Gräsern und vielen anderen erst richtig los. Wer sein Haus vor Pollen schützen will, kann zu folgenden Maßnahmen greifen.

 

  1. Richtig lüften

In der Pollenflugzeit kommt es auf den richtigen Zeitpunkt an. Auf dem Land fliegen die meisten Pollen zwischen vier und sechs Uhr morgens. Hier sollten die Fenster geschlossen bleiben. In der Stadt hingegen ist die Zeit zwischen sechs und acht Uhr morgens sowie 19 und 24 Uhr günstig, um zu lüften. Außerdem sollte jeder Regen genutzt werden, denn er reinigt die Luft vom Blütenstaub.

 

  1. Pollenschutzgitter

Fenster und Balkontüren lassen sich mit einem engmaschige Pollenschutzgitter bei Tag und Nacht dichtmachen. Ein Klettband wird in die Rahmen geklebt und das Gitter daran befestigt. Auch gibt es Gitter auf fertigen Spannrahmen. Diese werden über Einhängewinkel angebracht. Empfehlenswert sind die Produkte, die das Gütesiegel des Polleninformationsdienstes (PID) oder der Europäischen Stiftung für Allergieforschung (ECARF) tragen.

 

  1. Luftreiniger

Wer eine Lüftungsanlage für das Haus besitzt, kann Pollenfilter einsetzen. Als Alternative gibt es auch mobile Luftreiniger. Solche sind im Baumarkt oder Elektrofachhandel erhältlich und werden mit Strom betrieben. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass das Gerät nicht zu viel Lärm verursacht und seine Größe für den Raum angemessen ist. Besonders für Menschen, die sehr stark unter ihrer Allergie leiden, kann eine solche Anschaffung lohnenswert sein.

 

  1. Täglich saugen und wischen

Durch Ein- und Ausgehen werden beständig Pollen in die Wohnung getragen. Besonders im Teppich und in Textilmöbeln bleiben diese hängen. Tägliches Saugen, besonders mit einem Staubsauger mit Mikrofilter, kann die Symptome lindern. Auch glatte Flächen wie Fensterbänke und Fußböden  sollten öfters gewischt werden.

 

  1. Kleidung und Haare öfters waschen

Auch in Haaren und Kleidung bleiben Pollen haften. Wer sich länger draußen aufgehalten hat, zieht sich im Haus besser um. Die Kleidungsstücke sollten nicht im Wohn- und Schlafraum abgelegt werden und möglichst bald gewaschen werden. Ebenso auch Bettwäsche und Vorhänge. Die Wäsche sollte dann natürlich nicht im Freien sondern in der Wohnung getrocknet werden. Haare waschen vor dem Schlafengehen trägt dazu bei, die Pollen nicht mit ins Bett zu tragen.

 

Foto: © Alkimson

Das ändert sich 2018

Auch im Jahr 2018 gibt es wieder einige Änderungen rund um das Thema Immobilie. Private Bauherren erhalten mehr Unterstützung, Baufirmen und Makler bekommen mehr Pflichten – teilweise nicht unerwünscht. Aber auch einige Förderungen fallen weg. Für Sie haben wir die wichtigsten Änderungen kurz zusammengefasst.

 

1. Kampf gegen Pfusch am Bau

Endlich gibt es mehr Unterstützung bei Streit über Pfusch, Abschlagszahlungen und nicht eingehaltenen Einzugstermine. Dafür sorgt seit 1. Januar 2018 der neue Verbraucherbauvertrag. Damit Kunden nun Angebote von Baufirmen vergleichen können, müssen jene vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung liefern. Bis 2017 wurde oft eine Baubeschreibung erst erstellt, wenn sie beispielsweise der Bank vorgelegt werden musste, um einen Kredit zu bekommen. In ihr müssen die wesentlichen Eigenschaften des Baus, wie zum Beispiel Material und Ausführung, beinhaltet sein. Auch die Fertigstellung des Baus müssen die Baufirmen verbindlich festlegen. Falls der Termin nicht eingehalten wird, muss die Baufirma Schadenersatz leisten. Außerdem haben private Bauherren ein Widerrufsrecht innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Vertragsschluss auch bei nicht notariell beurkundeten Verträgen. So können Bauherren vom Vertrag zurücktreten, falls sie sich doch übereilt entschieden haben.

2. Mehr Transparenz am Immobilienmarkt

Ab dem 1. August 2018 sind Immobilienmakler verpflichtet, sich fortzubilden und potentielle Kunden über ihren Fortbildungsstand zu informieren. Diese Initiative ging ursprünglich vom Immobilienverband Deutschland (IVD) aus, also den Maklern, Verwaltern und Gutachtern selbst. Damit soll Qualität und Kompetenz gesichert und gegen Schwarze Schafe in der Branche vorgegangen werden. Doch die Vorschläge sind nicht so umgesetzt worden, wie der IVD sich das gewünscht hat. Dennoch können nun Verstöße mit einem Bußgeld geahndet werden.

3. Förderung für Öko-Heizung

Vielen Hausbesitzern ist eine Heizung mit erneuerbaren Energien immer noch zu teuer. Wer aber von Fördermitteln für eine neue Heizungsinstallation profitieren möchte, hat nur noch mit erneuerbaren Energien die Chance dazu. Neue Heizungsanlagen, die zum Beispiel nicht Biomasse, Solar-
thermie oder Wärmepumpen nutzen, erhalten keine Förderung mehr. Bevor jedoch die Handwerker beauftragt werden können, muss der Antrag zur Förderung beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gestellt werden und eine Eingangsbestätigung des BAFA vorliegen. Nach dem Einbau und der Inbetriebnahme müssen noch der Nachweis über die Verwendung sowie erforderliche Rechnungen und Belege beim BAFA eingereicht werden.

Die derzeit niedrigen Zinsen bieten zudem eine Gelegenheit zum Hauskauf. Da die Preise hoch sind und die Zinsen niedrig, können Sie mit dem Verkauf einer Immobilie einen guten Erlös erzielen. Sprechen Sie uns gerne an, wenn es um eine Immobilienbewertung geht.

Damit Sie auch 2018 für den Immobilienmarkt gerüstet sind, haben wir in der aktuellen Ausgabe unseres Immobilienmagazins wieder informative Themen zusammengestellt.

Die Zukunft ist manchmal gar nicht so weit weg. Lesen Sie ab Seite 8, wie die Zukunft des Wohnens aussieht und wie sie unser Leben verändern wird. Was Immobilienverrentung ist und wie sie funktioniert erfahren Sie auf Seite 12. Oder erfahren Sie auf Seite 20, wie Sie auch mit kleinem Einkommen Ihr Traumhaus finden können.

Wenn auch Sie mit dem Gedanken spielen, in absehbarer Zeit Ihre Immobilien zu verkaufen, lesen Sie gerne unsere Tipps zur Ermittlung des Preises Ihres Hauses. Erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, um alles richtig zu machen. Sicher fragen auch Sie sich, was Ihr Eigentum wert ist, vor allem angesichts der Preisentwicklung auf unseren Märkten.

Bei Fragen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Gerne bewerten wir auch Ihre Immobilie.

 

Foto: © 1xpert