Versicherungen für Hauseigentümer – Das sollten Sie beachten

Die meisten Hauseigentümer haben viel Mühe und Fleiß investiert, um sich den Traum vom eigenen Zuhause zu erfüllen. Dabei fragen sich viele Hauseigentümer auch, was sie tun können, um sich hinsichtlich der eigenen Immobilie abzusichern. Denn leider kann es zu ungewollten Schäden am liebgewonnenen Zuhause kommen. Diese Schäden zu beheben kann eine Aufgabe sein, die sich unter Umständen nicht jeder leisten kann.

Die Versicherung des eigenen Hauses ist mit regelmäßigen Kosten verbunden. Eine vernünftige Versicherung kann aber verhindern, dass Eigentümer durch die Schadensbeseitigung in noch größere finanzielle Probleme geraten. Es ist auf jeden Fall immer dann zu einer Versicherung zu raten, wenn man mit Sicherheit weiß, dass man die Kosten für Reparaturen und so weiter nicht aufbringen kann. Es bieten sich grundsätzlich drei Versicherungen für Hauseigentümer an.

Die Wohngebäudehaftpflicht ist die wichtigste Versicherung für Hauseigentümer. Die Schäden, die sie abdeckt, sind solche, die durch Feuer, Hagel, Sturm und Leitungswasser zustande kommen. Die Versicherung zahlt Wiederaufbau und Reparaturen. Das ist zum Beispiel dann nötig, wenn es nach einem starken Gewitter zu Schäden am Dach oder wenn es zu einem Wasserschaden nach einem Rohrbruch kommt. Die Wohngebäudehaftpflicht zahlt häufig gar nicht oder nur wenig, wenn es durch Fahrlässigkeit zu Schäden am Haus gekommen ist. Dabei können Schäden durch fahrlässiges Verhalten schneller eintreten, als manch einer erwartet. Eine vergessene Herdplatte oder eine nicht ausgepustete Kerze können schon zu einem folgenschweren Brand führen. Hausbesitzer sollten sich deswegen für ein Paket entscheiden, dass auch bei fahrlässigem Verhalten haftet. Sie können Ihre Wohngebäudeversicherung auch um eine Versicherung gegen Elementarschäden erweitern. Das lohnt sich z.B. vor allem für Hauseigentümer, die in Regionen wohnen, wo es zu Überschwemmungen kommen kann.

Bei der Hausratversicherung muss berücksichtigt werden, welche Gegenstände sich im Haus befinden und welchen Wert sie haben. Hauseigentümer sollten berechnen, wie hoch die Kosten wären, wenn sie ihren Besitz neu anschaffen würden. Könnten Sie Möbel, Geräte oder andere Gegenstände problemlos neu erwerben, wenn Sie sie durch einen Brand oder durch einen Einbruch verlieren würden? Eine Hausratversicherung kann sich auch gerade dann auszahlen, wenn Hauseigentümer exklusive Möbel oder teure technische Geräte besitzen. Dabei deckt die Hausratversicherung Schäden durch Feuer, Sturm, Einbruch und Leitungswasser ab.

Schließlich kann ein Schadensfall nicht nur am Hauseigentum auftreten, sondern auch Dritte betreffen. Eine Immobilie verpflichtet die jeweiligen Besitzer. Sie müssen dafür Sorge tragen, dass von ihrem Eigentum niemals eine Gefahr für andere und deren Eigentum ausgeht. Fällt der morsche Baum in Ihrem Garten in den des Nachbarn und verursacht dort Schäden, sind Sie in der Verpflichtung dafür aufzukommen. Sie haften ebenso für Passanten, die bei Glätte auf Ihrem nicht gestreuten Gehweg ausrutschen. Denn wenn diese sich eine Verletzung zuziehen, trifft Sie die Verantwortung dafür. Besitzen Sie bereits eine private Haftpflichtversicherung, müssen sie keine Grundbesitzerhaftpflicht mehr abschließen. Denn die private Haftpflichtversicherung deckt bereits die Kosten, die an Dritten durch Sie entstehen.

Sie sind sich nicht sicher, ob Ihre Immobilie mit großen Risiken verbunden ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gerne.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Immobilien übertragen – Das sollten Sie wissen

Gerade ältere Immobilieneigentümer stehen vor der Frage, was eigentlich mit ihrer Immobilie passieren soll, wenn sie mal nicht mehr da sind. Dabei stellt das Vererben eine gewöhnliche Methode dar, um das Eigentum später seinen Nachkommen zukommen zu lassen. Durch eine Schenkung findet die Übertragung auf andere schon zu Lebzeiten des eigentlichen Immobilieneigentümers statt. Wir verraten Ihnen, was Sie zu diesem Thema wissen sollten.

Die Gründe, die Eigentümer dazu bewegen ihre Immobilie schon zu Lebzeiten zu übertragen, sind unterschiedlich. Einige Eigentümer möchten ihren Nachkommen damit Erbschaftssteuern ersparen und andere sich damit ihre Rente aufbessern. Letzteres ist nämlich möglich, wenn die Immobilie gegen eine Versorgungsleistung übertragen wird. Bevor es zur Übertragung kommt, muss erst einmal der Wert der Immobilie ermittelt werden. Die Wertermittlung kommt üblicherweise durch das örtliche Finanzamt zustande. Dabei werden individuelle Besonderheiten der Immobilie nicht weiter berücksichtigt. Eigentümer können die Wertermittlung auch durch einen vereidigten Sachverständigen selbst vornehmen lassen. Das lohnt sich immer dann, wenn die individuellen Eigenheiten einer Immobilie, wie zum Beispiel ein marodes Dach, den Wert niedriger festsetzen lassen würden. Das ist wichtig für den Steuerfreibetrag.

Wenn Sie als Eigentümer mit ihrem Ehepartner in Ihrer Immobilie wohnen und Sie keine weiteren Nachkommen haben, ist die Schenkung in jedem Fall der Vererbung vorzuziehen. Denn für Ehegatten liegt der Steuerfreibetrag bei einer Schenkung einer selbstgenutzten Immobilie relativ hoch. Wohnen Sie nicht mit Ihrem Ehegatten in der Immobilie zusammen oder möchten Sie diese an andere Nachkommen verschenken, gelten unterschiedliche Steuerfreibeträge. Sie richten sich nach dem Wert der Immobilie und nach dem Verwandtschaftsgrad.

Es ergibt sich alle 10 Jahre ein neuer individueller Steuerfreibetrag. Schenkungen an Ehegatten sind bis zu 500.000 Euro steuerfrei. Schenkungen an Kinder bis zu 400.000 Euro. An Enkelkinder bis zu 200.000 Euro. An Großeltern und Eltern bis zu 100.000 Euro und an alle anderen Personen bis zu 20.000 Euro. Gerade wenn Ihre Immobilie noch mit Schulden belastet ist, sollten Sie lieber von einer Schenkung absehen. Denn der Beschenkte übernimmt auch automatisch die Schulden. Ein Erbe könnte nach Ihrem Tod noch ausgeschlagen werden, falls die Lasten zu hoch sind.

Entscheiden sich Eigentümer dazu eine Immobilie weiterhin selbst zu nutzen, nachdem sie sie schon verschenkt haben, können sie sich ein Wohnrecht sichern. Dieses Wohnrecht kann dann bis zu ihrem Ableben gelten. Der ursprüngliche Immobilieneigentümer sollte in dem Schenkungsvertrag auch unbedingt das Rückfallrecht festhalten. So drohen bei unerwarteten Vorkommnissen keine gravierenden Folgen. Die Vereinbarung in der Rückfallklausel kann vorsehen, dass das Eigentum in bestimmten Fällen wieder zurückgeht. Das kann hilfreich sein, wenn der Beschenkte vor dem Schenker stirbt, er Insolvenz anmelden muss oder geschäftsunfähig wird.

Sie möchten Ihre Immobilie verschenken und vorher wissen, ob sich das lohnt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Immobilien richtig instand halten

Auf die Erfüllung des Traums vom eigenen Haus haben viele Eigentümer lange hingearbeitet. Gerade dem Thema Instandhaltung sollten Immobilienbesitzer deswegen viel Aufmerksamkeit schenken. Denn dann gelingt es auch, den Wert des liebgewonnenen Zuhauses lange zu erhalten. Schließlich soll die eigene Immobilie auch eine gute Altersvorsorge sein. Deshalb verraten wir Ihnen, was Sie unbedingt über das Thema Instandhaltung wissen sollten.

Bei der fachgerechten Instandhaltung einer Immobilie steht nicht nur im Mittelpunkt, den Wohnwert dieser zu erhalten. Es ist auch vor allem der Verkehrswert, der durch eine mangelnde Instandhaltung abnimmt. Verschleiß und Abnutzung machen sich in Bezug auf den Wert einer Immobilie negativ bemerkbar. Reparaturen sollten niemals aufgeschoben werden. Hierdurch gehen Hauseigentümer nur das Risiko ein, später einmal mit noch höheren Kosten für die Beseitigung der Schäden konfrontiert zu werden. Bei einem undichten Dach kann es passieren, dass Feuchtigkeit in die Dämmung eindringt. Das führt dann häufig zu Schimmelbildung und zu mangelnder Isolierung. Ebenso kann ein Riss in der Fassade zu größeren Schäden führen, wenn er nicht ausgebessert wird. Beim nächsten Frost kann er nämlich aufplatzen und es kommt nur zu einer Vergrößerung.

Eigentümer sollten Inspektionen an ihrer Immobilie alle zwei bis drei Jahre angehen. Alle fünf bis zehn Jahre sollte auch ein Fachmann für die Inspektion beauftragt werden. Denn nur dieser erkennt auch Schäden, die für Laien nicht gleich wahrzunehmen sind. Technische Anlagen sollten sogar in kürzeren Abständen von einem Fachmann untersucht werden. Hausbesitzer sollten stets eine ausreichende Rücklage für Instandhaltung und Inspektionen haben. Wer Rücklagen bildet ist hier klar im Vorteil. Denn die Kosten für Schadensbeseitigungen fallen ohnehin irgendwann an. Je nach Baujahr sollten zwischen 7 und 12 Euro pro Quadratmeter und Jahr zurückgelegt werden. Der Wert bemisst sich nach dem Alter der Immobilie. Die Instandhaltungskosten für eine ältere Immobilie sind dabei wesentlich höher als die für Instandhaltungskosten für einen Neubau.

Einen Teil der Kosten für die Instandhaltung des Eigenheims können Eigentümer über die Steuer wieder zurückerlangen. Hierzulande ist es möglich, alle Ausgaben, die dem ordnungsgemäßen Erhalt einer Immobilie dienen von der Steuer abzusetzen. Diese Kosten werden als sogenannte Erhaltungsaufwendungskosten bezeichnet und geltend gemacht. Dabei werden 20 Prozent der Instandhaltungskosten mit einer Höhe bis 6.000 Euro berücksichtigt. So sind Steuerersparnisse von bis zu 1.200 Euro im Jahr möglich. Es kommt aber lediglich zu einer Berücksichtigung der Arbeits- und Fahrtkosten, nicht der Materialkosten. Absetzbar sind unter anderem Kosten für Dacherneuerungen, Fassadensanierungen, Wärmeschutzmaßnahmen, die Installation energieeffizienter Anlagen, Heizungserneuerungen und Badsanierungen.

Möchten Sie wissen, wie sich Instandhaltungsmaßnahmen auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

 

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Verkehrssicherungspflicht – Darauf müssen Eigentümer achten

Auf dem Spielplatz ist die Hängebrücke gerissen, beim Sturm ist ein Ast abgeknickt oder eine Ziegel hat sich vom Dach gelöst. Immer wieder kommt es vor, dass Mieter oder Passanten auf solche Weise zu Schaden kommen. Haften müssen in solchen Fällen Eigentümer, Vermieter oder Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Wer seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommt, kann solche Situationen vermeiden.

Wann Eigentümer haften

Immobilieneigentümer, Vermieter und WEGs sind rechtlich dazu verpflichtet, Gefahren, die von einem Grundstück ausgehen können, von Dritten abzuwenden. Das heißt, sie sind dafür verantwortlich, dass niemand zu Schaden kommt, der an der Immobilie vorbeiläuft, das Grundstück betritt oder als Mieter oder als Besucher die Immobilie nutzt. Kommt ein Bewohner, Besucher oder Passant zu Schaden, muss der Eigentümer nachweisen, dass er seiner Verkehrssicherungspflicht nachgekommen ist. Ist das der Fall, so haftet er für den entstanden Schaden nicht.

Vielfältige Gefahrenquellen

Vielen Eigentümern und WEGs ist nicht bewusst, wie viele Gefahrenquellen es auf ihrem eigenen Grundstück gibt und wie sie dieses schützen. Denn hier geht es nicht nur um Schnee oder Glatteis. Zu sichern sind unter anderem Gehwege, Dachkonstruktionen, Fassaden, Balkone, Bäume, Beleuchtung, Gas- und Feuerungsanlagen, Wasserstellen, Spiel- und Müllplätze. Viele Gefahrenquellen können durch regelmäßige Wartung eingedämmt werden.

Eigentümer müssen bei der Sicherung ihrer Immobilie die gesetzlichen Vorgaben beachten. Beispielsweise die örtliche Straßenreinigungssatzung, die Richtlinie zu Feuerstätten, die Aufzugsverordnung oder die Trinkwasserverordnung sind wichtige Rechtsgrundlagen. Darüber hinaus finden Eigentümer weitere Informationen beim Deutschen Institut für Normung darüber, worauf sie bei ihrer Sicherungspflicht achten müssen.

Verkehrssicherungspflichten delegieren

Eigentümer und WEGs können die Verkehrssicherungspflicht auch zu einem gewissen Teil delegieren. Hausmeister, Wartungsunternehmen oder Streudienste können beispielsweise damit beauftragt werden. Komplett freigestellt werden, können Eigentümer aus rechtlicher Sicht jedoch nicht. Das betrifft auch Versicherungen. Denn werden die Verkehrssicherungspflichten grob vernachlässigt, treten Versicherungen nicht für den entstandenen Schaden ein. Ebenso ist es ein Irrglaube, dass das Aufstellen eines Schildes mit der Aufschrift „Auf eigene Gefahr“ Eigentümer grundsätzlich aus der Verantwortung entlässt. Wer bei der Verkehrssicherungspflicht auf der sicheren Seite sein möchte, sollte sich deshalb professionell beraten lassen.

Sind Sie unsicher, ob Sie Ihrer Verkehrssicherungs- und Betreiberpflicht vollständig nachgekommen sind? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Zahl des Monats

693.000

 

693.000 Wohnungen warteten 2018 auf Ihre Fertigstellung. Das gab das Statistische Bundesamt (Destatis) in einer Pressemitteilung im Dezember 2019 bekannt. Der Neubau so vieler Wohnungen ist genehmigt und konnte noch nicht fertiggestellt werden. Damit hat sich der Wert seit 2008 mehr als verdoppelt. Damals waren es rund 320.000 Wohnungen.

Zum Baustau trägt laut Statistischem Bundesamt die steigende Nachfrage bei. Immobilienunternehmen, Politik und Bauverwaltungen versuchen der gestiegenen Nachfrage hinterherzukommen. Seit 2009 haben sich die Baugenehmigungen von etwa 178.000 auf fast 347.000 im Jahr 2018 nahezu verdoppelt. Allerdings war 2015 der Höhepunkt mit 375.000 Baugenehmigungen erreicht. Seitdem ist die Zahl rückläufig.

 

 

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So heizen Sie im Winter richtig!

In Ihrem Zuhause soll es richtig schön warm sein, weil es draußen eisig kalt geworden ist? Wenn die Jahresabrechnung für die Heizung kommt, folgt der Schock über die hohen Kosten. Denn Heizen verbraucht ganze 70 Prozent des gesamten Energieverbrauchs im Haushalt. Es ist jedoch ganz einfach mit ein paar Tipps die Heizkosten niedrig zu halten und dabei gleichzeitig der Umwelt etwas Gutes zu tun.  

Eine moderne Lösung zur Reduzierung der Heizkosten stellen intelligente Thermostate dar. Sie führen zu der Regelung des Heizwasserdurchsatzes. So wird mehr Wasser durchgelassen, wenn die Außentemperatur sinkt und es wird mehr Wärme in den Raum hineingegeben. Durch neuwertige Thermostate ist es möglich direkt einzustellen, welche Temperatur zu welcher Uhrzeit in den Räumen vorherrschen soll. Das Verwenden von Thermostaten ist mit einem hohen Komfort und großen Vorteilen verbunden.  Es kann festgelegt werden, dass in den Abendstunden Energie eingespart wird, während es morgens mit dem Aufstehen im Badezimmer schon warm ist. Thermostate lassen sich zusätzlich ganz bequem über eine App bedienen. Heutzutage existieren sogar Thermostate, die den Wetterbericht hinzuziehen, um die richtige Temperatureinstellungen vorzunehmen.

Auch durch Sanierungsmaßnahmen gelingt es die Heizkosten eines Hauses zu reduzieren. Ein alter Heizungskessel, der über 15 Jahre in Betrieb ist, verbraucht deutlich mehr Energie als ein neuwertiger. Dies lässt sich durch die alte Technik erklären, die natürlich hinter der neuen Technik zurückliegt. Mit einem neuem Heizungskessel können im Vergleich zu einem alten Kessel Ersparnisse von bis zu 30 Prozent verzeichnet werden. Ebenso können Modernisierungen an Fenstern und Türen dazu beitragen, den Energieverbrauch in einer Immobilie niedrig zu halten. Diese verspröden nämlich im Laufe der Jahre immer mehr. Hierdurch kann Außenluft unkontrolliert einströmen. Es ist immer ratsam die alten Dichtungen durch neue Dichtungen auszutauschen. Idealerweise wird noch eine Isolierung am unbeheizten Dachboden vorgenommen. Ein Raum, der beheizt ist, kann seine Wärme nämlich an obere, nichtbeheizte Räume verlieren. Das betrifft auch Kellerräume. Damit es nicht zum Verlust der Wärme an den Keller kommt, sollte die Kellerdecke mit Dämmplatten versehen werden.

Richtiges Heizen ist vor allem bewusstes Heizen. Dafür ist es wichtig, dass man die Räume auch nicht überheizt. Viel besser ist es nur auf 20 Grad zu heizen. Im Schlafzimmer sollten sogar nur Temperaturen zwischen 17 und 18 Grad vorherrschen, damit auch für einen guten Schlaf gesorgt ist. Es ist nicht nötig, dass Sie zuhause frieren. Das übermäßige Heizen ist aber häufig gerade der Grund, warum man friert. Wenn die Räume überheizt sind, führt das dazu, dass der Körper sich den Temperaturen anpasst und nicht registriert, dass es zu warm ist.

Weiterhin ist darauf zu achten die Heizkörper nicht zu verdecken und Rollläden während der Schlafenszeit runter zu fahren. So kann der Wärmeverlust über Nacht verhindert werden. Wer keine Rollläden besitzt, sollte in Erwägung ziehen diese zu beschaffen. Anstatt das Fenster permanent zu kippen, ist Stoßlüften natürlich sinnvoller.

Schließlich wird durch das richtige Heizen und Lüften auch verhindert, dass sich Schimmel in den Räumen bildet. Deswegen sollte niemals aufs Heizen und Lüften verzichtet werden. Wer glaubt hier Kosten sparen zu können, muss im Zweifelsfall noch höhere Kosten tragen, wenn es zur Schimmelbeseitigung kommen sollte.

Möchten Sie wissen, ob sich die energetische Sanierung oder der Austausch Ihrer Heizungsanlage vor dem Hausverkauf lohnt? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Zahl des Monats

55%

 

Für den Job hat bereits mehr als jeder Zweite schon mal das Zuhause gewechselt. Zu diesem Ergebnis kam eine Studie der Online-Jobplattform Stepstone von rund 24.000 Fach- und Führungskräften in Deutschland im vergangenen Jahr. Einen berufsbedingten Umzug haben 25 Prozent auf sich genommen. Zweimal sind 14 Prozent der Befragten für den Job umgezogen. Und immer noch 16 Prozent haben sich öfter als zweimal wegen eines neuen Jobs ein neues Zuhause gesucht.

Dabei zogen die meisten nicht nur in die nächstgelegene Stadt. Zwischen 301 bis 1.000 Kilometer war für 34 Prozent der Befragten das neue Zuhause vom alten entfernt. 28 Prozent sind zwischen 101 und 300 Kilometer für den neuen Job umgezogen. Bis zu 100 Kilometer entfernt lag für 13 Prozent das neue Zuhause vom alten. 16 Prozent waren bereit maximal 50 Kilometer für den neuen Job umzuziehen. Aber 8 Prozent waren dagegen bereit, sich für den neuen Job ein Zuhause in mehr als 1.000 Kilometer Entfernung zu suchen.

 

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Diese Neuerungen bringt das Klimapaket für Hauseigentümer

Das Klimapaket ist im November durch Bundestag und Bundesrat gegangen und wird in seinen wesentlichen Punkten bald umgesetzt werden. Das Ziel des Klimapakets besteht darin, den CO2-Ausstoß einzugrenzen. Auf diese Weise soll das Klima zukünftig geschont werden. Auch das Wohnen und das Bauen sollen durch die neuen Regelungen klimaschonender werden.

In Deutschland haben Gebäude einen hohen Beitrag am CO2-Austoß. Sie machen ganze 14 Prozent der Gesamtemission aus. Somit fallen 26 Prozent der gesamten Energie hierzulande auf Heizung und Warmwasser. Diese Werte sollen zukünftig reduziert werden. Das soll durch neue Regelungen zu Heizungen, Sanierungen und Energiepreisen ermöglicht werden. Der Anteil am gesamten CO2-Ausstoß durch den Gebäudesektor betrug 2017 noch 132 Tonnen. Bis zum Jahr 2030 soll dieser Wert auf 70 Tonnen reduziert werden. Die ersten Veränderungen für die Bundesbürger sollen in diesem Jahr in Kraft treten.

Viele Sanierungsmaßnahmen sollen künftig durch Förderungen attraktiv gemacht werden. Dazu zählen der Austausch von alten Fenstern gegen Wärmeschutzfenster, aber auch die Dämmung von Dächern und Außenwänden. Hauseigentümer sollen von Steuererleichterungen profitieren. Sie sollen für alle Steuerklassen gelten. Hauseigentümern soll über drei Jahre verteilt die Steuerschuld um 20 Prozent der Ausgaben für die Sanierung erlassen werden. Es soll auch eine Förderung durch die KfW möglich sein. Die bestehenden KfW-Förderprogrammen sollen um zehn Prozent erhöht werden.

Das Einbauen von Ölheizungen soll für Neubauten nicht mehr möglich sein. Das gilt insbesondere dann, wenn für ein Gebäude grundsätzlich auch eine klimafreundlichere Wärmeerzeugung durchführbar ist. Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Für den Heizungsaustausch sollen Hauseigentümer bezuschusst werden. Hierdurch soll ein Anreiz geschaffen werden, alte Gas- und Ölheizungen gegen klimafreundlichere Anlagen zu ersetzen oder gleich erneuerbare Energie zu verwenden.  Eine Austauschprämie, die eine 40-prozentige Förderung beinhaltet, soll hier Anreize schaffen. Weiterhin sollen für den Heizungsaustausch Leasingprogramme gefördert werden. Das soll es auch für Haushalte mit geringem Einkommen ermöglichen, eine klimafreundlichere Variante zu wählen. Auch der Umstieg auf effiziente hybride Gasheizungen soll in den Fällen gefördert werden, wo kein Austausch auf erneuerbare Energien möglich ist. Hybride Gasheizungen nutzen anteilig erneuerbare Energien. Je nach Fall, lohnt es sich für Hausbesitzer auf klimafreundliche Heizquellen umzusteigen. Wird für die alte Ölheizung eine teure Reparatur fällig, wie ein neuer Tank oder ein Brenneraustausch, kann sich der Austausch finanziell rechnen.

Schließlich wird es zu einer Erhöhung der Heizöl- und Erdgaspreise kommen. Der Preisanstieg für Heizöl durch die CO2-Bepreisung wird 2030 rund 30 Prozent betragen. Für Erdgas wird der Preisanstieg 2030 bei 20 Prozent liegen. Es soll aber zu einer Senkung der Strompreiszulage für den Ausbau erneuerbarer Energien kommen. Hierdurch kann es in den Haushalten aber nur zu geringen Ersparnissen kommen. Weiterhin sind in Zukunft Energieberatungen für Wohngebäude vorgesehen. Das soll immer dann der Fall sein, wenn eine Immobilie ihren Eigentümer wechselt. Dann ist eine Beratung obligatorisch. Die Kosten hierfür werden von den geplanten Förderungen getragen.

Sie wollen wissen, wie sich eine klimafreundliche Sanierung auf den Verkaufspreis Ihrer Immobilie auswirken könnte? Kontaktieren Sie uns jetzt! Wir beraten Sie gern.

 

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Welche Versicherungen brauche ich als Hausbesitzer?

Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt hat, möchte ungern das Risiko eingehen, eventuelle Schäden am liebgewonnenen Zuhause aus finanziellen Gründen nicht beseitigen zu können. Außerdem kann es neben Sach- und Vermögensschäden auch zu Personenschäden kommen. Eigentümer einer Immobilie haben keine Pflicht eine Versicherung abzuschließen. Trotzdem sind Basisabsicherungen ratsam, um nicht vielleicht eines Tages vor unlösbaren Problemen zu stehen.

In der Regel sollte eine Versicherung für Fälle abgeschlossen werden, in denen die Schadensbeseitigung auf keinen Fall vom Hauseigentümer allein gestemmt werden kann. In der Regel gibt es drei Versicherungen, die grundsätzlich sinnvoll sind für Immobilieneigentümer, deren Immobilie schon erbaut ist.

Die Wohngebäudeversicherung ist ein Muss für jeden Hausbesitzer. Sie bietet den Versicherungsschutz für Schäden, die durch Sturm, Hagel, Feuer oder Leitungswasser an Ihrer Immobilie entstehen. Egal ob es sich um einen Dachschaden nach einem kräftigen Unwetter oder um Wasserschäden nach einem Rohrbruch handelt, kommt die Versicherung für Wiederaufbau und Reparaturen auf. Häufig wird in den Tarifen für Wohngebäudeversicherungen eine Entschädigung bei grob fahrlässigem Verhalten ausgeschlossen oder es wird eine geringere Summe gezahlt. Hauseigentümer sollten bedenken, dass ein solcher Fall aber schnell eintreten kann. Eine nicht gelöschte Kerze oder eine vergessene Herdplatte können schon manchmal zu einem Brand mit katastrophalen Folgen führen. Deswegen sollten sich Eigentümer unbedingt für einen Tarif entscheiden, der auch für grobe Fahrlässigkeit aufkommt. Wenn sich Ihre Immobilie beispielweise in der Nähe eines Flusses befindet, sollten Sie sich auch gegen Schäden wie eine Überschwemmung absichern. Die Wohngebäudeversicherung lässt sich um eine Versicherung gegen solche Elementarschäden erweitern.

Eine weitere Versicherung, die in vielen Fällen sinnvoll für Hauseigentümer ist, ist die Hausratsversicherung. Hier muss aber die ganz individuelle Situation berücksichtigt werden. Maßgeblich dafür ist, wie teuer der Besitz in Ihrem Haus ist. Sie sollten bevor Sie eine solche Versicherung abschließen einmal überschlagen, wieviel Sie die Neuanschaffung Ihrer Haushaltsgegenstände kosten würde. Könnten sie die finanziellen Mittel aufbringen, um Möbel, Geräte oder andere Gegenstände neu zu erwerben, wenn Sie diese durch einen Brand oder durch einen Einbruch verlieren würden? Gerade wenn Sie sehr viel Geld in exklusive Möbel und neuste technische Geräte investiert haben, kann eine Hausratversicherung ratsam sein und wird sich im Schadensfall rentieren.

Schließlich können auch Dritte durch Ihre Immobilie zu Schaden kommen. Als Eigentümer haben Sie die Verpflichtung, dafür Sorge zu tragen, dass von Ihrem Besitz keine Gefahr für andere Personen und deren Eigentum ausgeht. Ein Baum, der aufs Nachbarschaftsgrundstück fällt, kann einen Schaden verursachen, für den Sie aufkommen müssen. Ebenso müssen Sie haften, wenn ein Spaziergänger auf dem nicht gestreuten Gehweg vor Ihrem Haus ausrutscht und dabei Verletzungen erleidet. Besitzen Sie aber bereits eine private Haftpflicht und bewohnen Ihre Immobilie selbst, dann können Sie auf die Grundbesitzerhaftpflicht verzichten. Denn bei einer privaten Haftpflicht sind bereits die Kosten für die Schädigung Dritter eingeschlossen.

Sie sind sich nicht sicher, ob Ihre Immobilie mit großen Risiken verbunden ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gerne.

 

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So funktioniert das Bieterverfahren

Das Bieterverfahren kann alternativ zum klassischen Immobilienverkauf durchgeführt werden. In einigen Fällen kann mit diesem Verfahren sogar ein höherer Preis erzielt werden als mit der herkömmlichen Methode. Ob es sich lohnt ein Bieterverfahren einzuleiten, sollte immer vom Einzelfall abhängig gemacht werden. Wir verraten Ihnen, wie sich dieses Verkaufsverfahren konkret gestaltet und was Sie als Immobilieneigentümer unbedingt beachten sollten. 

Viele Eigentümer stehen beim Verkauf ihrer Immobilie vor der schwierigen Entscheidung, welchen Preis sie denn eigentlich ansetzen sollten. Bei einem zu hohen Angebotspreis kann es dazu kommen, dass keine Interessenten gefunden werden. Wird der Preis zu niedrig angesetzt und es finden sich schnell Interessenten, wurde die Immobilie aber letztlich unter ihrem Wert verkauft. Das Bieterverfahren bietet die Möglichkeit, den Preis durch die Wettbewerbssituation nach oben zu treiben. Ähnlich wie bei einer Auktion geben Interessenten auch beim Bieterverfahren Gebote ab. In Absprache mit Ihrem Makler können Sie entscheiden, ob vorher ein Mindestpreis festgesetzt werden soll.

Zunächst einmal wird die Immobilie inseriert. Diese Aufgabe sollten Sie unbedingt einem Profi-Makler überlassen. Der wird nämlich das Exposé erstellen können, dass Ihre Immobilie ins beste Licht rückt und somit für möglichst viele Bieter attraktiv macht. Besichtigungen werden überwiegend als Sammelbesichtigungen durchgeführt. Innerhalb einer festgelegten Frist können Interessenten dann ein Gebot abgeben. Der Makler kann Interessenten sowohl persönlich, per E-Mail als auch über eine Online-Plattform bieten lassen. Interessenten können sich während der ganzen Frist darüber informieren, bei welchem Betrag das bislang höchste Gebot liegt. Hat der Makler alle Gebote ausgewertet, kann er den Höchstbietenden verständigen.

Die Durchführung eines Bieterverfahrens lohnt sich in manchen Situationen besonders. Es ist interessant für Immobilienverkäufer, die einen raschen Verkauf anstreben, weil sie die Geldsumme dringend benötigen. Für Immobilien, die bislang erfolglos zu verkaufen versucht worden sind. Für Immobilien, deren Bewertung schwierig ist, weil sie zwar eine gute Lage haben, aber ansonsten stark sanierungsbedürftig sind. Für Immobilien, die eine hohe Nachfrage haben könnten und deren Verkaufspreis durch das Bieterverfahren noch mehr in die Höhegetrieben werden kann.

Das Bieterverfahren unterscheidet sich von einer gewöhnlichen Auktion in vielerlei Hinsicht. Das Höchstgebot ist hier rechtlich nicht bindend. Sie können also, müssen aber nicht das Höchstangebot annehmen. Sie können sogar ein niedrigeres Angebot aussuchen, wenn Ihnen die Interessenten lieber sind. Ebenso ist auch niemand nach seinem Gebot dazu verpflichtet, Ihre Immobilie auch tatsächlich zu kaufen.

Ein Profi-Makler kann Sie während des Bieterverfahrens mit seiner Expertise unterstützen. Er wird Ihre Immobilie webewirksam präsentieren und dadurch genug Bieter auf diese aufmerksam machen. Makler können zudem von ihren Kundenkarteien profitieren.

Möchten Sie wissen, ob sich das Bieterverfahren bei Ihrer Immobilie lohnt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Das Generationshaus – Ein Trend mit vielen Vorteilen

Sie haben schon ein Alter erreicht, in dem Sie keiner Erwerbstätigkeit mehr nachgehen und zuhause fällt Ihnen manchmal die Decke auf den Kopf? Sie würden gerne näher bei Ihren Kindern und Enkelkindern wohnen. Oder Sie sind einfach aufgeschlossen dafür auch im Alter mit jüngeren Genrationen unter einem Dach zu leben? Generationshäuser liegen voll im Trend und werden von Experten als Konzept der Zukunft angesehen.

In den meisten Genrerationshäusern sind es Familienangehörige, die sich die Immobilie teilen. Dennoch kommt es auch vor, dass Bekannte, Freunde oder ursprünglich fremde Menschen sich dafür entscheiden, ein gemeinsames Generationsprojekt unter einem Dach zu beginnen. Der überwiegende Teil der Mehrgenrationshäuser besteht aus klar von einander getrennten Wohnungen. So kann sich jede „Stammfamilie“ ihre eigene Privatsphäre erhalten. Aber dennoch entscheiden sich manche Bewohner der Genrationshäuser bewusst dafür, mehr gemeinsamen Wohnraum zu schaffen. Dann werden beispielsweise Garten, Küche und Wohnzimmer von allen geteilt.

Die Vorteile des Genrationshauses sind offensichtlich. Familienangehörige können auf diese Weise mehr Zeit für einander finden. Gerade darum entscheiden sich viele Menschen für diese Art des Wohnens. Weiterhin können sich die verschiedenen Generationen im Haus gegenseitig unterstützen und so eine große Hilfe bei der Alltagsbewältigung für einander darstellen. Enkelkinder können von den Großeltern betreut werden. Dafür können die Großeltern auch von den eigenen Kindern Mithilfe bekommen. Die Nähe zu jüngeren Personen ist dabei gerade für Senioren sehr belebend. Aber genauso gut profitieren die Jüngeren davon, von den Erfahrungen der Älteren zu lernen.

Senioren, die bereits den Grad der Pflegebedürftigkeit erreicht haben, können das Genrationshaus als vernünftige Alternative zum Pflegeheim nutzen. Durch die Unterstützung der Jüngeren, insbesondere der Familienmitglieder, kann der Einzug in ein Pflegeheim verhindert werden. So können sowohl eine größere Unabhängigkeit älterer Menschen erreicht werden als auch Kosten eingespart werden.

Allerdings sollte sich die Gestaltung des Generationshauses an die individuellen Bedürfnisse der Bewohner anpassen. Gerade Menschen, die unter anderen Menschen sein wollen, aber sich auch gerne ab und zu zurückziehen, brauchen genügend räumliche Distanz. Konflikte unter den Bewohnern werden natürlich auch nicht im Generationshaus ausbleiben. Bei ausreichender Willensbereitschaft aller Bewohner zur Konfliktlösung, sollten aber keine großen Schwierigkeiten auftreten. Differenzen auf Grund des Altersunterschiedes können zwar auftreten, aber sie können auch durch eine offene Kommunikation behoben werden. Und natürlich wird es ab und zu auch mal zu einer hohen Lautstärke im Generationshaus kommen. Denn da wo Kinder leben, da bleibt auch kein Lärm aus. Schließlich ist es bei dem Projekt des Genrationshauses unverzichtbar, dass die Bedürfnisse aller Bewohner gleich viel Berücksichtigung finden.

Überlegen Sie, ob Sie in ein Generationshaus ziehen wollen? Kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen dabei Ihre alte Immobilie zu verkaufen.

 

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Was 2020 auf Immobilienbesitzer zu kommt

Im neuen Jahr werden einige neue Gesetze für Immobilieneigentümer in Kraft treten. Dazu gehören die steuerliche Abschreibung bei der energetischen Sanierung, die neue Regelung zur Verteilung der Maklerprovision, die Einführung des Mietendeckels, die Grundsteuerreform sowie die Wohngeldreform. Wir erklären Ihnen, was die Neuerungen im Detail bedeuten.

Kosten für einzelne energetische Sanierungen können Immobilieneigentümer ab 2020 steuerlich absetzen. Diese Neuerung hat die Bundesregierung in ihrem Klimapaket im November 2019 beschlossen. Die Immobilie, an der energetische Sanierungen vorgenommen werden, muss mindestens zehn Jahre alt sein. Eine weitere Bedingung ist, dass die Immobilie auch vom Immobilieneigentümer selbst bewohnt werden muss. Werden Sanierungen vorgenommen, lassen sich 20 Prozent der Kosten absetzen. Die Absetzung erfolgt während einer Zeitspanne von drei Jahren. Insgesamt können pro Haushalt rund 40.000 Euro eingespart werden. Zu den förderfähigen Maßnahmen zählen der Austausch von Fenstern, Außentüren und Heizungsanlagen sowie die Wärmedämmung von Dachflächen und Wänden. Immobilieneigentümer können sich aber auch alternativ für eine Förderung durch die KfW entscheiden.

Haushalte mit geringem Einkommen werden 2020 von der Wohngeldreform profitieren. Diesen Haushalten wird im neuen Jahr mehr Wohngeld zustehen. Für Immobilieneigentümer steht das Wohngeld in Form eines Lastenzuschusses zur Verfügung.

Weiterhin wird es im neuen Jahr zu einer Neuregelung über die Grundsteuer von Hauseigentümern und Grundstückbesitzern kommen. Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt zukünftig in Abhängigkeit vom Bodenwert und dem Mietpreis. Rund 36 Millionen Grundstücke müssen hierfür neu bewertet werden. Nach der Erwartung von Experten wird die Steuerlast für viele Immobilieneigentümer steigen.

In Berlin wird es 2020 die Umsetzung des Mietendeckels geben. Er gilt für alle Immobilien, die vor 2014 erbaut wurden. Vermietern solcher Immobilien ist es für fünf Jahre nicht mehr möglich die Mieten anzuheben. Zusätzlich soll es Mietobergrenzen geben. Diese richten sich nach Ausstattung und Baujahr der Immobilie. Wird die Obergrenze bereits jetzt um mehr als 20 Prozent überschritten, muss die Miete im kommenden Jahr vom Vermieter gesenkt werden.

Schließlich wird es 2020 zu einem Gesetz über die einheitliche Regelung der Maklerprovision kommen. Dieses soll verbindlich festlegen, welchen Anteil an der Maklerprovision der Verkäufer und welchen Anteil der Käufer zukünftig trägt. Gegenwärtig gibt es keine einheitlichen Regelungen. Die Maklerprovision wird derzeit von Region zu Region anders gehandhabt. Während sich in München Verkäufer und Käufer die Maklerprovision teilen, wird sie in Berlin noch vom Käufer übernommen. Gerade Käufer sollen von der neuen Regelung profitieren. Denn bislang sind sie es überwiegend, die die Maklerprovision übernehmen. Das gilt selbst dann, wenn der Makler vom Verkäufer bestellt wurde. Ab 2020 ist gesetzlich vorgegeben, dass Käufer bundesweit nur noch 50 Prozent der Maklergebühren zahlen.         

Sie möchten wissen, wie sich die Änderungen in 2020 auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gerne.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Das ändert sich 2020 für Immobilienbesitzer

2020 sieht viele neue Gesetze für Immobilieneigentümer vor. Hierzu zählen die Wohngeldreform, die Einführung des Mietendeckels, eine neue Regelung zur Verteilung der Maklerprovision, die Grundsteuerreform sowie die steuerliche Abschreibung bei der energetischen Sanierung. Wir verraten Ihnen was hinter all diesen Veränderungen steckt.

Das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerprovision regelt welchen Anteil an der Maklerprovision der Käufer und welchen Anteil der Verkäufer übernimmt. Gegenwärtig gibt es noch keine einheitliche gesetzliche Grundlage für die Verteilung der Maklerprovision. Sie wird von Region zu Region anders gehandhabt. Während in Berlin der Käufer die ganze Summe übernimmt, wird in München zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Das Vorhaben der einheitlichen Regelung soll vor allem Käufer entlasten. Denn gegenwärtig kommt es überwiegend zur Übernahme der Maklerprovision durch den Käufer, selbst wenn der Verkäufer den Makler ursprünglich beauftragt hat. Künftig soll der Käufer bundesweit nur noch für 50 Prozent der Maklergebühr aufkommen.   

Der Berliner Mietendeckel tritt im März in Kraft und gilt für sämtliche Immobilien in Berlin, deren Baujahr vor 2014 liegt. Vermieter dieser Immobilien dürfen demnach die Miete für fünf Jahre nicht anheben. Weiterhin soll es zu Mietobergrenzen kommen, deren Wert sich nach Baujahr und Ausstattung der Immobilie richten. Wenn Vermieter die Obergrenze mehr als 20 Prozent überschreiten, müssen sie die Miete ab dem kommenden Jahr senken.

2020 soll es auch neue Regelungen zur Grundsteuer von Hauseigentümern und Grundstückbesitzern geben. Die neue Grundsteuer wird zukünftig abhängig vom Bodenwert und dem Mietpreis berechnet. Es kommt zu einer Neubewertung von rund 36 Millionen Grundstücken und Experten gehen davon aus, dass die Steuerlast für viele Immobilieneigentümer steigen wird.

Die Wohngeldreform wird 2020 Haushalten mit niedrigem Einkommen zugutekommen. Diese werden ab dem 1. Januar mehr Wohngeld bekommen. Immobilieneigentümer erhalten das Wohngeld als Lastenzuschuss.

Schließlich haben Immobilieneigentümer ab 2020 die Möglichkeit, die Kosten für einzelne energetische Sanierungen steuerlich abzusetzen. Diese neuen Regelungen sind Teil des Klimapakets, das die schwarz-rote Koalition beschlossen hat. Voraussetzung hierfür ist, dass der Immobilieneigentümer seine Immobilie auch selbst bewohnt. Weiterhin muss die Immobilie bei der Durchführung der energetischen Maßnahmen zehn Jahre alt sein. Es lassen sich 20 Prozent der Kosten für die energetische Sanierung eines Gebäudes steuerlich abschreiben. Das soll jeweils über einen Zeitraum von drei Jahren passieren. Die Höchstsumme pro Haushalt liegt bei 40.000 Euro. Alternativ können Immobilieneigentümer auch die Förderung durch die KfW in Anspruch nehmen. Die förderbaren Sanierungen umfassen die Wärmedämmung von Dachflächen und Wänden und den Austausch von Fenstern, Außentüren und Heizungsanlagen.

Sie möchten wissen, wie sich die Änderungen in 2020 auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gerne.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Richtig heizen im Winter

Oft ist manch einer nach der Jahresabrechnung für die Heizkosten erstaunt, wie hoch sie doch wieder ausgefallen sind. Es sind immerhin ganze 70 Prozent des Energieverbrauchs im Haushalt, die durch das Heizen verursacht werden. Wir verraten Ihnen, wie Sie mit ein paar einfachen Tipps Ihre Heizkosten niedrig halten und dabei auch noch die Umwelt schonen können.      

Neben vielen eher unaufwändigen Maßnahmen gibt es auch Sanierungsmaßnahmen, durch die es gelingt, Heizkosten zu reduzieren. Ein Heizungskessel, der schon 15 Jahre und älter ist, wird mit Sicherheit höhere Heizkosten verursachen als ein neuwertiger. Das liegt daran, dass alte Heizungskessel eine überholte Technik haben und der Verbrauch viel stärker ist als mit neuer Technik möglich wäre. Es können Ersparnisse bis zu 30 Prozent mit neuer Technik erzielt werden. Modernisierungen an Fenstern und Türen können ebenso dazu verhelfen, Heizungskosten einzusparen. Mit der Zeit kommt es immer mehr zu Versprödungen an Fenstern und Türen. Das führt dazu, dass Außenluft unkontrolliert einströmt. Alte Dichtungen sollten deswegen unbedingt durch neue ausgetauscht werden. Ebenso ist eine Isolierung des unbeheizten Dachbodens sehr hilfreich. Ein beheizter Raum kann seine Wärme nämlich an einen oberen Raum verlieren, der niemals beheizt wird. Das gleiche gilt für unbeheizte Kellerräume. Um dem Wärmeverlust an den Keller zu verhindern, sollte man Dämmplatten an die Kellerdecke anbringen.

Auch intelligente Thermostate sind eine gute Lösung, um Heizkosten zu reduzieren. Thermostate führen zu einer Regelung des Heizwasserdurchsatzes. Ist die Außentemperatur kalt, wird mehr Wasser durchgelassen. So wird mehr Wärme in die Räume eingebracht. Smarte Thermostate bieten die Möglichkeit, einzustellen, welche Temperatur zu welcher Tageszeit vorherrschen soll. So kann eingestellt werden, dass es morgens im Bad schon warm ist, während es in den Abendstunden zur Energieeinsparung kommen kann. Man kann Thermostate auch durch eine App bedienen. Es gibt sogar schon Thermostate, die den Wetterbericht einbeziehen, um die richtige Planung der Temperatur vorzunehmen.

Heizkörper sollten niemals verdeckt sein und Rollläden sollten nachts heruntergefahren werden. Ausgefahrene Rollläden in der Nacht verhindern, dass die am Tag beheizten Räume ihre Wärme in der Nacht verlieren. Auch das permanente Kippen der Fenster führt zu unnötigem Wärmeverlust. Regelmäßig stoßlüften ist dagegen besser.

Richtig heizen bedeutet aber auch vor allem bewusst zu heizen. Dass kann in manchen Fällen auch bedeuten, dass man nicht überheizt. Verbraucher sollten sich fragen, ob ihre Räume im Winter tatsächlich 25 Grad betragen müssen. 20 Grad sind eher die optimale Raumtemperatur. Um einen guten Schlaf zu ermöglichen, sollten es im Schlafzimmer sogar nur 17 bis 18 Grad sein. Bei dem bewussten Heizen geht es keineswegs darum im eigenen Zuhause zu frieren. Sehr oft jedoch führt gerade das übermäßige Heizen dazu, dass man friert. Der Körper passt sich nämlich den hohen Temperaturen an und so fällt einem nicht auf, dass die Räume überheizt worden sind.

Schließlich sind das richtige Heizen und Lüften auch wichtig, um Schimmelbildung im Haus vorzubeugen. Sparen Sie nicht am falschen Ende. Nie zu heizen oder nie zu lüften, kann wenn sich Schimmel bildet, noch viel höhere Kosten verursachen.

Möchten Sie wissen, ob sich die energetische Sanierung oder der Austausch Ihrer Heizungsanlage vor dem Hausverkauf lohnt? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gern.

 

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Auch 2020 möchten wir Ihr verlässlicher Partner sein

Auch im kommenden Jahr geben wir wieder vollen Einsatz, damit unsere Kunden weiterhin mit unserer Zusammenarbeit zufrieden sind. 2019 ist es uns gelungen vielen Immobilienkäufern und -verkäufern mit unserer Expertise zur Seite zu stehen und sie wunschlos glücklich zu machen. Wir haben für jeden von ihnen die optimale Lösung gefunden und das ist auch unser Ziel für das kommende Jahr.

Wir freuen uns immer wieder darauf, die Zusammenarbeit mit unseren Kunden einzugehen. Denn wir sind ernsthaft daran interessiert, die Wünsche und Vorstellungen unserer Klienten zu erfragen, um ihnen den Service bieten zu können, der ideal auf sie zugeschnitten ist. Wir hören unseren Kunden aufmerksam zu und beraten sie nach bestem Gewissen. Die Informationen durch unsere Mitarbeiter zeichnen sich durch Aufrichtigkeit und Fachwissen aus.

Um den Verkaufswert und den richtigen Angebotspreis Ihrer Immobilie zu ermitteln, setzen wir unsere ausgeprägte Marktkenntnis und unsere langjährige Erfahrung ein. Dabei umfasst unser Vermarktungskonzept alle wesentlichen Schritte. Bereits im Exposé lassen wir Ihre Immobilie von ihrer besten Seite erscheinen, um sie in der Konkurrenz zu anderen Immobilien besonders attraktiv für ihre Zielgruppe zu machen. Dabei verwenden wir ausschließlich professionelle Fotos.

Die Besorgung aller verkaufsrelevanten Unterlagen ist ein weiterer Teil des Angebots, dass wir für Sie bereitstellen. Wir kümmern uns um die Anfertigung des Grundrisses, um den Energieausweis und um den Grundbuchauszug.

Unsere langjährige Erfahrung ermöglicht es uns, Besichtigungstermine optimal durchzuführen. Wir wissen kritische Käuferfragen souverän zu beantworten, kennen den richtigen Umgang mit Mängeln an der Immobilie und weisen Interessenten erfolgreich auf die Vorteile Ihrer Immobilie hin. Schließlich kümmern wir uns auch um die Prüfung der Bonität von Kaufinteressenten.

Durch all diese Schritte gelingt es uns den richtigen Käufer für Ihr Objekt zu finden. Unser Angebot richtet sich sowohl an Verkäufer als auch an Käufer. Hinsichtlich der Preisverhandlung streben wir an alle zufrieden zu stellen und kümmern uns um Verkaufsvertrag und notarielle Beurkundung. Als letzten Schritt sind wir für unsere Kunden bei der Übergabe dabei und sorgen für ein detailliertes Übergabeprotokoll.

Wenn uns unsere Maklerarbeit erfolgreich gelungen ist und unsere Kunden zufrieden sind, sind auch wir zufrieden und glücklich. Unsere positiven Erfahrungen mit all unseren Kunden lassen uns jeder zukünftiger Zusammenarbeit mit Freude entgegensehen.

In diesem Sinne wünschen wir allen Kunden eine besinnliche Weihnachtszeit und einen guten Start in das neue Jahr 2020, in dem wir Ihnen gerne wieder ein verlässlicher Partner sind!

 

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Dachwartungen – Darauf müssen Eigentümer achten

Das Dach stellt das wichtigste Funktionsteil einer Immobilie dar. Um vor extremen Witterungseinflüssen geschützt zu werden, sollte es regelmäßig gewartet werden. Häufig jedoch wird die Wartung des Daches vernachlässigt. Das kann weitreichende Konsequenz haben. Denn im Ernstfall kann der Verlust des Versicherungsschutzes drohen.

Einmal eingedeckt wird das Dach nicht einfach über Jahrzehnte voll funktionstüchtig bleiben. Wetterphänomene führen auf die Dauer zu Beschädigungen. Dringt Wasser ein, kann es bei Frost zum Aufbrechen einiger Teile kommen und bei Wärme zu Fäulnis und Schimmelbildung. Stürme können die Befestigungen lockern. Werden Eigentümer erst dann aufmerksam, wenn die Schäden offensichtlich sind, ist in der Regel mit höheren Kosten zu rechnen, als regelmäßige Wartungen gebraucht hätten.

Die regelmäßige Überprüfung des Dachzustandes hat der Bundesgerichtshof bereits 1993 in einem Urteil für alle Hausbesitzer und Hausverwaltungen verbindlich vorgeschrieben. Es reicht nicht, sich beispielsweise bei Sturmschäden auf die Schadenszahlung durch die Gebäudeversicherung zu verlassen. Diese kann nämlich die Zahlungen verweigern, wenn es nicht in regelmäßigen Abständen zu Inspektionen und Wartungen gekommen ist. Dabei ist es gerade das Urteil des Bundesgerichtshofes von 1993 auf das sich die Versicherungen berufen. Zudem muss auch an Schäden gedacht werden, die Dritte durch funktionsuntüchtige Dächer erleiden können. Eigentümer sollten sich auch hier durch fachgerechte Wartungen absichern, um den vollen Versicherungsschutz im Zweifelsfall in Anspruch nehmen zu können. Auch die sogenannte Sturmklausel garantiert keinen umfassenden Versicherungsschutz, wenn die Wartung des Daches vernachlässigt wurde. Windstärken über Windstärke 8 verpflichten Versicherungen nicht. In immer mehr Fällen entscheiden die Gerichte, dass fachgerecht erbaute und gewartete Dächer auch so beschaffen sein sollten, dass sie Orkanböen überstehen.

Eine professionelle Dachwartung zeichnet sich durch das Fachwissen und die Erfahrungen desjenigen aus, der die Wartung vornimmt. Eine simple Sichtung durch einen Laien ist in jedem Fall ungenügend. Zunächst muss eine ausführliche Bestandsaufnahme über Blitzschutz, Regenrinnen, Entwässerung und so weiter, durchgeführt werden. Die Analyse soll weiterhin Aufschluss darüber geben, ob das Dach den Anforderungen der energetischen Vorschriften entspricht. Durch die anschließende Wartung soll die Funktionsfähigkeit des Daches aufrechterhalten werden.

Dachdecker-Innungsbetriebe bieten Inspektions- und Wartungsverträge an. Diese Verträge sind sowohl für Flach- als auch für Steildächer vorgesehen. Wartungen führen zu einer längeren Lebensdauer und zu einem Werterhalt eines Gebäudes. Auf diese Weise können langfristig Kosten gespart werden. Schließlich ist man so auch im Zweifelsfall rechtlich abgesichert. Durch den Wartungsvertrag mit einem Dachdecker-Innungsbetrieb können Eigentümer ohne Probleme die regelmäßige Wartung des Daches nachweisen. Das gilt insbesondere gegenüber Versicherungen. Der Wartungsvertrag bietet noch weitere Vorteile als die Beseitigung von Schäden am Dach durch die Versicherung. Zum einen kann es durch den Defekt am Dach zu Schäden am Hausrat der Mieter kommen. Ist dies aufgrund mangelnder Wartungsarbeiten eingetreten, werden Vermieter in Regress genommen. Zum anderen kann es zu Verletzungen Dritter durch lose Dachteile kommen. Dann müssen Eigentümer nachweisen, dass sie ihren Pflichten zur Abwehr von Gefahren, die von dem Gebäude ausgehen können, nachgekommen sind.

Suchen Sie jemanden, der sich um die Verwaltung Ihrer Immobilie kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen gerne.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Sie haben keine Geschenke von uns bekommen, aber dafür…

… sind wir das ganze Jahr über für Sie da.

…  sind wir der richtige Ansprechpartner für Sie, egal ob Sie Immobilienverkäufer oder -käufer sind.

… unterstützen und beraten wir Sie während aller Abschnitte des Immobiliengeschäfts.

… helfen wir Ihnen alle Verkaufs- oder Kaufunterlagen beisammen zu bekommen.

… können wir aufgrund unserer Marktkenntnis den richtigen Preis für Ihre Immobilie ermitteln.

… erstellen wir ihnen ein aussagekräftiges Exposé, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.

… arbeiten wir mit professionellen Home Stagern und Fotografen zusammen, damit wir Ihre Immobilie optimal für Kaufinteressenten präsentieren können.

… können Sie das Inserieren Ihrer Immobilie ganz uns überlassen und sich sicher sein, dass wir alle Anfragen beantworten.

… gehen wir diskret mit dem Anlass für Ihren Umzug um.

… können Sie sich darauf verlassen, dass wir alle Besichtigungstermine selbst vereinbaren und sie nach bestem Wissen durchführen.

… können Sie der Kaufverhandlung mit Vertrauen entgegensehen, weil es jemanden gibt, der für beide Parteien fair handelt.

… kommt es zu einem ordentlich ausgearbeiteten Kaufvertrag.

… können wir Sie zum Notartermin begleiten.

… können Sie uns auch nach dem Verkauf oder Kauf weiterhin kontaktieren.

… stellen wir Ihnen in unserem Blog regelmäßig hilfreiche Informationen rund um Immobilien bereit.

… gehen wir auch auf andere Wünsche ein, die Sie haben.

… wünschen wir Ihnen eine schöne Weihnachtszeit und einen guten Start ins neue Jahr.

… bedanken wir uns, dass Sie uns in diesem Jahr Ihr Vertrauen entgegengebracht haben.

Auch im kommenden Jahr werden wir wieder alles tun, um weiterhin der verlässliche Partner an Ihrer Seite zu sein! Wir wünschen Ihne Frohe Weihnachten und einen guten Start in das Jahr 2020!

 

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Auch 2020 der verlässliche Partner an Ihrer Seite

2019 ist es uns wieder gelungen zahlreiche Immobilienverkäufer und -käufer zufrieden zu stellen. Gerne setzen wir unsere Arbeit auch im nächsten Jahr für Sie fort. Wir nutzen unsere Erfahrung und unsere Fachkenntnis, um Sie beim Verkauf oder Kauf Ihrer Immobilie zu unterstützen. Dafür zeigen wir unsere volle Einsatzbereitschaft, damit unsere Klienten glücklich sind.

Fairness, Loyalität und Aufrichtigkeit haben für uns die höchste Priorität. Bei uns begegnen sich Makler und Klienten auf Augenhöhe. Wir streben an, alle Beteiligten am Ende zufriedenzustellen. Wir nutzen unser Fachwissen, damit Verkäufer immer bestens informiert und beraten werden.

Wir ermitteln den Verkehrswert Ihrer Immobilie indem wir eine professionelle Marktanalyse durchführen. Unsere langjährige Erfahrung und unsere lokale Marktkenntnis ermöglichen es uns, Ihre Immobilie richtig zu bewerten und einen realistischen Verkaufspreis für sie zu bestimmen. Auf der Grundlage unserer Fachkenntnis entwickeln wir das ideale Vermarktungskonzept für Sie. Wir bestimmen die richtige Zielgruppe für Ihr Objekt und suchen nach Wegen diese optimal anzusprechen. Wir machen professionelle Aufnahmen von Ihrer Immobilie, die sie sowohl vorteilhaft abbilden als auch einen richtigen Eindruck von den räumlichen Verhältnissen für Interessenten hergeben. Wir besorgen alle wichtigen Unterlagen für den Verkauf wie beispielsweise den Energieausweis oder den Grundbucheintrag.

Wir sammeln die richtigen Informationen, um Ihnen ein Exposé zu erstellen, das sowohl aussagekräftig als auch auf die Zielgruppe abgestimmt ist. Die Anfertigung von 360-Grad-Touren durch Ihre Immobilie ermöglicht es uns unnötige Besichtigungstermine zu vermeiden. Wirkliche Kaufinteressenten können schon im Vorfeld von Besichtigungstouristen unterschieden werden. Wir führen nicht nur die Besichtigungen durch, sondern prüfen auch die Zahlungsfähigkeit der Interessenten. So gelingt es uns den richtigen Käufer für Ihre Immobilie zu finden. Sie können uns die Vorbereitung des Kaufvertrags und der notariellen Beurkundung überlassen. Unser Verkaufsverhandlungen werden wir selbstverständlich fair durchführen. Schließlich erstellen wir das Übergabeprotokoll und übergeben Ihre Immobilie an den Käufer.

Genauso professionell wie wir Immobilien verkaufen, finden wir auch die richtige Immobilie für Kaufinteressenten. Wir möchten sowohl Käufern als auch Verkäufern die optimale Unterstützung bieten. Vertrauensvolle Immobilienvermittlung ist auch im nächsten Jahr unser größtes Anliegen.

Wir bedanken uns bei Ihnen für die positive Zusammenarbeit 2019 und wünschen Ihnen eine schöne Weihnachtszeit und einen guten Rutsch ins Jahr 2020!     

 

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Zahl des Monats

2,7 Millionen

 

Ohne dass in Deutschland neues Bauland geschaffen werden müsste, könnten zwischen 2,3 und 2,7 Millionen Wohnungen entstehen. Es müssten nur die Bau-Potenziale in den Städten klug und konsequent genutzt werden. Zu diesem Ergebnis kam die „Deutschland-Studie 2019“ der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts (Hannover). Für die Studie wurden Gebäude und Fehlflächen (Brachflächen, Fehlbebauungen, fehlgenutzte Flächen und so weiter) untersucht.

1,1 bis 1,5 Millionen Wohnungen von den 2,3 bis 2,7 Millionen könnten allein durch Dachaufstockungen von Wohngebäuden entstehen. Würden auch Bürogebäude aufgestockt, könnten weitere 560.000 Wohnungen gewonnen werden. Würden leerstehende Bürogebäude umgenutzt, könnte das zusätzlich 350.000 Wohnungen bringen. Für weitere 400.000 Wohnungen wäre auf Supermarktdächern Platz. Und auch die Aufstockung von Parkhäusern könnte in den Innenstädten 20.000 Wohnungen bringen.

 

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Zahl des Monats

60    

 

Aktuell sind in Deutschland rund fünf Millionen Häuser älter als 60 Jahre. Mehr als die Hälfte der rund 19 Millionen Eigenheime sind nach Angaben des statistischen Bundesamtes älter als 40 Jahre. Zahlreiche dieser Gebäude kommen erst jetzt auf den Markt, weil viele ihrer Erst- oder Zweitbesitzer ins Altersheim ziehen oder sich verkleinern wollen. Der Markt mit diesen Häusern boomt, da viele Käufer durch die niedrigen Baugeldzinsen motiviert werden, zu kaufen.

Durch die derzeit niedrigen Zinsen und den Wohnraummangel ist die Nachfrage auch nach Immobilien in einem solchen Alter hoch. Sie sind zwar günstiger als moderne Neubauten, dennoch können sie durch die hohe Nachfrage auch gute Verkaufspreise erzielen. Auch das manche Immobilien in diesem Alter sanierungsbedürftig sind, tut der Nachfrage keinen Abbruch.

 

 

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Weihnachtsdeko – so geht’s!

Die Weihnachtszeit hat begonnen und Sie haben sich zuhause eine stimmungsvolle Atmosphäre mit allem Drum und Dran erschaffen? Viele Hausbesitzer möchten auch für weihnachtliche Dekoration im Garten, auf dem Balkon und auf der Terrasse sorgen. Wirkliche Weihnachtsliebhaber wollen sowohl drinnen als auch draußen schmücken. Dabei sollten Sie immer eines bedenken: Weihnachtsdeko muss auch sicher sein und darf nicht nur gut aussehen.

Wenn Sie Weihnachtsdekoration außerhalb Ihrer vier Wände anbringen, müssen Sie davon ausgehen, dass Sie neben Ihnen selbst auch von Ihren Nachbarn wahrgenommen wird. Es ist immer ratsam mit den eigenen Nachbarn ein offenes Gespräch darüber zu führen, ob Ihre Dekoration eine Störung für sie darstellt. Es gilt aber in jedem Fall einige grundlegende Regeln zu beachten. Bei leuchtender oder blinkender Außendekoration kann es dazu kommen, dass Licht in das Schlafzimmer Ihrer Nachbarn fällt. Fühlen sich Nachbarn dadurch gestört, müssen Sie darauf Rücksicht nehmen. Ebenso sieht es mit Weihnachtmusik aus. Sowohl Musik als auch störende Beleuchtungen müssen während der Ruhezeit zwischen 22 und 6 Uhr ausgeschaltet sein.

Unerlässlich ist die sichere Befestigung von Weihnachtsdekoration. Dabei spielt es keine Rolle, ob sie elektrisch ist oder nicht. Insbesondere in der Winterzeit kommt es zu dem ein oder anderen stürmischen Tag. Sowohl Ihre Nachbarn als Sie selbst könnten durch herumfliegende Dekorationsgegenstände großen Schaden davontragen.

Gerade im Winter gibt es extreme Wetterphänomene wie Regen, Schnee und Hagel. Ihre Weihnachtsdekoration sollte diesen standhalten können, wenn sie elektrisch ist. Bei Dekoration, die mit Strom funktioniert, müssen unbedingt geprüfte Artikel verwendet werden. Elektronische Dekoration, die Sie außen anbringen wollen, sollten auch deutlich als für den Außenbereich tauglich gekennzeichnet sein. Beachten Sie immer die Hinweise auf der Verpackung, bevor Sie elektrische Weihnachtsdekoration in den Außenbereich Ihres Hauses stellen. Die Dekoration muss in diesem Fall wasser- und kälteresistent sein. Kommt es zu einem Stromunfall, können sowohl Schäden an Ihrem Haus als auch an Personen entstehen. Darüber hinaus muss bei Dekorationselementen, die auf dem Boden liegen, beachtet werden, ob sie trittfest sind. Auf diese Weise haben Sie länger etwas von Ihrer Deko und keiner tut sich etwas.

Bei der Neuanschaffung von Weihnachtsdekoration für den Außenbereich ist es immer besser auf LED Technik zurückzugreifen. LED Technik besitzt einige Vorteile gegenüber gewöhnlichen Glühbirnen oder Energiesparlampen. Weiterhin haben Energiesparlampen giftige Inhaltsstoffe wie Quecksilber. Für LED Technik gilt das nicht. Auch der geringere Energieverbrauch sollte ein Anreiz sein, sich für LED zu entscheiden. Neben der intensiveren Leuchtkraft ist auch der Stromverbrauch bis zu sechsmal geringer.

Schließlich ist in Sachen Weihnachtsdeko in den letzten Jahren auch für den Außenbereich ein neuer Trend wahrzunehmen. Es wird mehr auf natürliche Materialien zurückgegriffen. Eigene Ideen kreativ und nachhaltig umzusetzen löst aufwendige Dekorationen ab. Dekobäume aus Holz oder Dekokugeln aus Rattan werden von vielen Dekorationsliebhabern genommen, um den Außenbereich festlich zu gestalten. Ebenso lassen sich mit Tannenzapfen- und Zweigen weihnachtliche Akzente setzen.

Sie suchen eine Immobilie, bei der Sie sich ausleben können?  Kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen bei der Suche nach einer neuen Immobilie und kümmern uns um den Verkauf Ihrer alten.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Klimapaket – Das ändert sich für Hauseigentümer

Das Klimapaket ist unter Dach und Fach. Es wurde Mitte November vom Bundestag angenommen und die wesentlichen Bestandteile Ende November vom Bundesrat verabschiedet. Ziel des Klimapakets ist es den CO2-Ausstoß zu reduzieren, um das Klima nicht weiter negativ zu beeinflussen. Auch Bauen und Wohnen sollen künftig klimafreundlicher werden. Dafür schafft die schwarz-rote Koalition neue Anreize. Wie verraten Ihnen, welche Neuerungen sich für Hauseigentümer ergeben. 

 

Der Anteil des Gebäudesektors an der CO2-Emission in Deutschland ist relativ hoch. Rund 14 Prozent der Gesamtemissionen werden von Gebäuden ausgestoßen. 26 Prozent der gesamten Energie in Deutschland werden für Heizung und Warmwasser verbraucht. Um dem entgegenzuwirken gibt es neue Regelungen in Bezug auf Heizung, Sanierungen und Energiepreise. Fielen auf den Gebäudesektor 2017 noch rund 132 Mio. Tonnen CO2, sollen es 2030 nur noch 70 Mio. Tonnen sein. Es ist geplant, dass die ersten Ergebnisse des Klimapakets 2020 auch tatsächlich bei den Bundesbürgern ankommen.

 

Zunächst einmal sieht das Klimapaket ein Verbot von Ölheizungen für Neubauten vor. Demnach soll es ab diesem Zeitpunkt nicht mehr erlaubt sein, in einem Neubau eine Ölheizung einzubauen, wenn in dem Gebäude auch eine klimafreundlichere Wärmeerzeugung möglich ist. Hausbesitzer sollen mit einem Zuschuss dazu bewegt werden ihre alte Öl- oder Gasheizung gegen eine klimafreundliche Anlage auszutauschen oder gleich ganz auf erneuerbare Energien umzusteigen. Es ist eine Austauschprämie geplant, die eine 40-prozentigen Förderung vorsieht, um Anreize für Austausch alter Heizungen zu schaffen. Zudem sollen auch Leasingangebote gefördert werden, damit sich noch mehr Haushalte die klimafreundlichen Heizarten leisten können. Wo erneuerbare Wärme nicht möglich ist, soll der Umstieg auf effiziente hybride Gasheizungen, die anteilig erneuerbare Energien verwenden, gefördert werden. In jedem Fall bleibt aber die Austauschpflicht für Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, bestehen. Sind für eine Ölheizung teure Reparaturen wie ein Brenneraustausch oder ein neuer Tank überfällig, sollten sich Hausbesitzer gut überlegen, ob sich der Umstieg auf klimafreundliche Alternativen nicht schon frühzeitig lohnt.

 

Auch weitere Sanierungsmaßnahmen sollen gefördert werden. Dazu zählen der Austausch von alten Fenstern gegen Wärmeschutzfenster oder die Dämmung von Dächern und Außenwänden. Die Förderung soll durch eine Steuererleichterung erfolgen. Von dem Steuerabzug profitieren Hauseigentümer aller Steuerklassen. Wer beispielsweise neue Fenster einbauen lässt, kann über drei Jahre verteilt seine Steuerschuld um 20 Prozent der Ausgabekosten für die neuen Fenster mindern. Auch die Förderung durch die KfW steht als Alternative zur Verfügung. Die bestehenden KfW-Förderprogramme sollen um zehn Prozent erhöht werden.

 

Schließlich soll eine Erhöhung der Erdgas- und Heizölpreise stattfinden. Heizöl wird durch die CO2-Bepreisung, die Teil des Klimapakets ist, von Jahr zu Jahr teurer werden. Im Jahr 2030 ist schon damit zu rechnen, dass ein Preisanstieg von 30 Prozent stattgefunden hat. Die Preise für Erdgas werden in diesem Zeitraum um rund 20 Prozent ansteigen. Die Strompreiszulage, die Verbraucher für den Ausbau erneuerbarer Energien zahlen, soll gesenkt werden. Eine Durchschnittsfamilie spart hierdurch aber nur wenige Euro im Monat. Weiterhin soll es auch zu einer Veränderung bei der Energieberatung für Wohngebäude kommen. Bei einem Eigentümerwechsel beispielsweise soll eine obligatorische Beratung eingeführt werden. Die geplanten Förderprogramme sollen die entstehenden Kosten für solche Beratungen abdecken.

Sie möchten wissen, wie sich eine klimafreundliche Sanierung auf den Verkaufspreis Ihrer Immobilie auswirken könnte? Kontaktieren Sie uns jetzt! Wir beraten Sie gern.

 

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So geht Weihnachtsdeko

Die Weihnachtszeit steht vor der Tür und Sie möchten nicht nur eine stimmungsvolle Atmosphäre im Haus, sondern auch im Garten, auf dem Balkon und auf der Terrasse verbreiten? Echte Deko-Fans lassen es sich nicht entgehen überall für das Fest der Liebe zu schmücken. Auf eins sollten Sie aber auf jeden Fall achten: Weihnachtsdeko muss nicht nur gut aussehen, sondern auch sicher sein. Wir verraten Ihnen, was Sie alles beachten sollten.   

Die Weihnachtsbeleuchtung an Ihrem Haus wird nicht nur von Ihnen, sondern auch von Ihren Nachbarn wahrgenommen. Reden Sie ruhig mit Ihren Nachbarn darüber, ob diese sich durch Ihre Deko gestört fühlen. In jedem Fall aber müssen Sie sich an einige Regel halten. Leuchtende und blinkende Außendeko ist insbesondere dann für andere störend, wenn das Licht beispielweise ins Schlafzimmer fällt. Sie können dann nicht einfach von Ihren Nachbarn verlangen, die Vorhänge zuzuziehen. Genauso kann Weihnachtsmusik, die in Ihrem Garten ertönt, eine Belastung für andere sein. Da die Nachtruhe hierzulande von 22 bis 6 Uhr dauert, müssen Beleuchtung und Musik in dieser Zeitspanne ausnahmslos ausgeschaltet sein, sofern Nachbarn sich gestört fühlen.

Ihre Weihnachtsdekoration, ob nun elektrisch oder nicht, muss auch immer sicher befestigt sein. Rechnen Sie damit, dass es in der Winterzeit auch zu stürmischen Tagen kommen kann. Keiner Ihrer Nachbarn und auch nicht Sie selbst würden gerne von herumfliegenden Dekoteilen getroffen werden.

Da die Wettereinflüsse im Winter extrem sind, sollte Ihre Deko auch Regen, Schnee und Hagel standhalten. Gerade wenn Strom mit im Spiel ist, gilt es, auf geprüfte Dekoelemente zurückzugreifen. Elektrische Weihnachtsdeko für den Außenbereich sollte immer als solche gekennzeichnet sein. Nur wenn Sie diesen Hinweis auch auf der Verpackung finden, sollten Sie elektrische Dekoelemente auch für Garten etc. nutzen. Alles was Sie draußen anbringen, muss wasser- und kälteresistent sein.  Stromunfälle können ansonsten Schäden an Ihrem Haus oder gar an Menschen verursachen. Bei leuchtenden Gartenfiguren und Lichterketten, die auf dem Boden liegen, ist darauf zu achten, dass sie auch trittfest sind. So bleibt Ihnen Ihre Deko lange erhalten und niemand verletzt sich.

Wenn Sie sich neue Weihnachtsdeko zulegen, ist es ratsam LED Technik anstelle von Energiesparlampen oder gewöhnlichen Glühbirnen zu nehmen. LED Weihnachtsdeko für außen enthält im Gegensatz zu Energiesparlampen keine giftigen Inhaltsstoffe wie Quecksilber. Aber auch vor allem der geringere Energieverbrauch spricht für die LED Technik. Sie verbraucht bis zu sechsmal weniger Strom und lässt die Weihnachtsdeko intensiver leuchten.

Schließlich zeigt sich seit einigen Jahren auch ein Trend, der dahin geht, mehr auf natürliche Materialien zurückzugreifen. Satt aufwendige Dekoration zu kaufen, können eigne Ideen kreativ und nachhaltig umgesetzt werden. Besonders beliebt sind Dekobäume aus Holz und Dekokugeln aus Rattan. Es können auch Tannenzapfen und Tannenzweige überall in Garten und Terrasse ausgelegt werden, um stimmungsvolle Akzente zu setzen.

Sie suchen eine Immobilie, bei der Sie sich ausleben können?  Kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen bei der Suche nach einer neuen Immobilie und kümmern uns um den Verkauf Ihrer alten.

 

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Energieausweis – Das sollten Sie beachten

 

Wer beabsichtig eine Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen, muss sich vorher einen Energieausweis ausstellen lassen. Der Energieausweis ermöglicht es Kaufinteressenten Immobilien hinsichtlich ihrer Energiekosten zu vergleichen. Er ist der Steckbrief einer Immobilie. Wir verraten Ihnen was Sie alles über den Energieausweis wissen sollten.

Von der Verpflichtung, sich einen Energieausweis erstellen zu lassen, sind Hauseigentümer ausgenommen, die längst im eigenen fertiggestellten Haus wohnen. Etwas anderes gilt, wenn Sie beabsichtigen eine neue Immobilie zu bauen. Dann ist es Pflicht, sich den Energieausweis erstellen zu lassen. Immobilienverkäufer müssen das auch tun, damit Käufer verbindliche Informationen über die Energieeffizienz einer Immobilie bekommen.

Die Energieeffizienzklassen ermöglichen es, dass der Energieausweis auch für Laien verständlich bleibt. Dabei steht die Klasse A+ für einen sehr guten, sparsamen Wert. Die Klasse mit dem höchsten Energieverbrauch ist die Klasse H. Auch allgemeine Daten zur Immobilie werden im Energieausweis festgehalten. Hierzu zählen beispielsweise das Baujahr und die Heizungsart, also Öl oder Gas.

Es gibt zwei verschiedene Arten von Energieausweisen. Zum einen gibt es den Bedarfsausweis und zum anderen den Verbrauchausweis. Der Verbrauchsausweis gibt über den tatsächlichen Energieverbrauch eines Hauses Auskunft. Hier wird der reale Verbrauch gemessen. Dazu werden die Zahlen des Heizungsverbrauchs und der Warmwasserbereitung herangezogen. Die Verbrauchswerte sind abhängig von dem individuellen Verhalten der Haushaltsmitglieder. Wird häufig heiß geduscht und die Heizung im Winter permanent aufgedreht, kommt es natürlich zu einer schlechteren Energiebilanz. Dagegen wirkt sich sparsames Verhalten positiv auf die Energiebilanz aus.

Bei der Erstellung eines Bedarfsausweises gilt eine andere Berechnung. Für ihn werden keine Verbrauchswerte herangezogen. Das ist bei Neubauprojekten der Fall. Der zukünftige Energieverbrauch einer Immobilie muss schon errechnet werden, während alles noch in der Bauphase ist. Für die Berechnung werden Faktoren wie die Dämmung der Außenwände, die Heizungstechnik, die Energieklassen der Fenster sowie die Lage und die Bauform des Gebäudes miteinbezogen. Die theoretische Grundlage der Berechnung bleibt immer dieselbe. Die Ergebnisse bleiben jedoch nur Näherungswerte, da das eigene Verhalten nicht in die Berechnung miteinbezogen wird.

Sie sollten jedoch vorsichtig sein, wenn Sie sich einen Energieausweis erstellen lassen. Gerade bei Anbietern, die mit günstigen Preisen locken, ist die Qualität häufig nur ungenügend.  Es ist besser, sich in jedem Fall von einem Experten beraten zu lassen. Erfahrene Makler können Sie dabei unterstützen den geeigneten Fachmann zu finden, der Ihnen den Energieausweis erstellt. In Frage kommen hier zugelassene Personen wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit geeigneter Zusatzausbildung oder aber auch Energieberater.

Schließlich sind beide Arten von Energieausweisen in der Regel zehn Jahre gültig. Sie sollten sich bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung einer Immobilie frühzeitig um die Erstellung eines Energieausweises bemühen. Dieser muss spätestens zum ersten Besichtigungstermin vorliegen. Das Fehlen des Ausweises oder der Verstoß gegen die gesetzlichen Regeln führt zu einem Bußgeld. Hier kann man mit einer Höhe von bis zu 15. 000 Euro rechnen.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und haben noch Fragen zu den nötigen Unterlagen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Immobilienportale – Tipps für den richtigen Verkauf

Jahr für Jahr begeben sich Immobilienbesitzer auf die Suche nach dem richtigen Weg, um ihr Objekt bestmöglich zu verkaufen.  Früher war die Tageszeitung eine gängige Methode, um die eigene Immobilie zu inserieren. Heutzutage geht es ohne Online-Immobilienportale kaum noch. Doch häufig ist das Angebot unübersichtlich und kann in keinem Fall die Arbeit eines erfahrenen Maklers ersetzen.

Bevor Sie Ihre Immobilie überhaupt erst zum Verkauf anbieten können, müssen Sie ihren Wertermitteln. Das ist auf vielen Immobilienportalen möglich. Doch wie fachgerecht sind eigentlich die Bewertungsfunktionen, die Immobilienscout, Immowelt und Co. anbieten? In der Regel fragen diese Anbieter Sie nach den Eckdaten Ihrer Immobilie. Dazu zählen Standort, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer sowie Art und Zustand der Immobilie. Diese erste Werteinschätzung jedoch eignet sich nur als ein grober Richtwert. Das, was Ihre Immobilie individuell macht, kann bei der Bewertung durch Portale keine Berücksichtigung finden.

Die Quellen der Berechnung sind für Sie als Nutzer undurchsichtig und damit kaum nachzuvollziehen. Der Wert Ihrer Immobilie wird in der Weise errechnet, dass es zu einem Vergleich mit anderen ähnlichen Immobilien kommt. Manche Bewertungsrechner ziehen Daten über die Angebotspreise anderer Immobilien für ihre Analyse heran. Diese Angebotspreise können jedoch über dem tatsächlichen Verkaufspreis liegen. Besonders ungenügend ist, dass auch für ländliche Regionen, in denen es nur wenig Vergleichsimmobilien gibt. Zudem können bei Einfamilienhäusern keine individuellen Merkmale der Immobilie, wie An- und Umbauten, berücksichtigt werden. Ein Profi-Makler kennt den regionalen Immobilienmarkt nur zu gut und weiß, mit welcher Methode, er den Wert Ihrer Immobilie ermittelt. Er wird bei der Besichtigung Ihres Objektes auf alle Besonderheiten achten, die den individuellen Wertausmachen.

Der Vorteil, den die Immobilienportale gegenüber der klassischen Zeitungsannonce bieten, ist die Veröffentlichung eines Exposés. Auch Profi-Makler nutzen diese Form der Veröffentlichung, um eine Immobilie zu verkaufen. In diesen Exposés können viele Fotos, viel Text, Grundrisse sowie Kontaktdaten eingepflegt werden. Gerade hier empfiehlt es sich, das Erstellen eines professionellen Exposés einem erfahrenen Makler zu überlassen. Er wird das passende Bildmaterial aufnehmen und alle nötigen Daten einpflegen.Vor allem aber wird er wissen, wer die richtige Zielgruppe ist und wie man diese anspricht.

Schließlich bringen Immobilienportale Anbieter und Interessenten zusammen. Durch Kontaktformulare können schon einmal nähere Informationen über potenzielle Käufer eingeholt und so auch eine Vorauswahl getroffen werden. Besichtigungstermine können als Sammeltermine für alle sichtbar veröffentlicht oder nur für geeignete Interessenten vereinbart werden. Da gerade das Beantworten vieler Nachfragen neben einer Vollzeitbeschäftigung kaum zu stemmen ist, lohnt es sich hier einen Profi ans Werk zu lassen, dessen tägliches Geschäft es ist. Ein erfahrener Makler weiß, wer als Interessent näher in Frage kommt und führt das Bewerbungsmanagement professionell durch. Die Schaltung von Anzeigen auf Immobilienportalen ist auch mit Kosten verbunden. Häufig verlängern sich Anzeigen automatisch, wenn nicht zuvor gekündigt wurde. Es lohnt sich also die Anzeigenschaltung einem Profi-Makler zu überlassen, der günstiger als Privatpersonen in Immobilienportalen inserieren kann.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Urlaub über Weihnachten: Das müssen Sie im Haus beachten!

Sie haben das kalte Wetter satt und wollen dem Winter entkommen? Oder Sie wollen die Weihnachtszeit lieber in einem schönen Schneegebiet verbringen? Manch einer entscheidet sich dafür die freien Tage über Weihnachten und Neujahr dazu zu nutzen, um in einen wohlverdienten Urlaub zu fahren. Aber was müssen Hauseigentümer eigentlich alles beachten, damit ihr Zuhause auch während ihrer Abwesenheit im besten Zustand bleibt?

Das Thema rund ums Haus, dem die meisten Reisenden ihre Aufmerksamkeit schicken, ist die Sicherheit. Wie schaffe ich es während meiner Abwesenheit Einbrecher von meinem Haus fernzuhalten? Sollte ich Nachbarn und Freunde um Hilfe bitten, damit mein Zuhause beschützt bleibt? Während der Ferienzeiten haben Einbrecher eine Art Hochsaison. Hieran werden Sie nichts ändern können und es sollte auch kein Grund sein zuhause zu bleiben. Mit ein paar Vorkehrungen wird es Ihnen gelingen sorglos in die Ferien zu fahren.

Zunächst sollten Sie darauf achten in sozialen Netzwerken Ihre Urlaubspläne nicht öffentlich zu posten, denn dann wissen auch Diebe Bescheid. Urlaubsbilder und Urlaubsgrüße sollten Sie so veröffentlichen, dass sie nur für Freunde sichtbar sind. Wenn Sie ein Zeitungsabonnement haben oder ansonsten viel Post bekommen, bitten Sie Ihren Nachbarn Ihren Briefkasten regelmäßig zu leeren. Ein überfüllter Briefkasten ist praktisch eine Einladung für potenzielle Einbrecher. Vermeiden Sie es auch Schilder mit Namen und Adresse am Koffer zu tragen. Flughäfen und Bahnhöfe sind für Diebe beliebte Orte, um zu spionieren.

Lassen sie keine Wertsachen offensichtlich im Haus herumliegen, sondern verstecken Sie sie so gut wie möglich. Am besten schreckt man Einbrecher ab, wenn das Haus bewohnt aussieht. Lassen sie Rollläden von einem Nachbarn regelmäßig auf und zu fahren, wenn Sie keine Zeitschaltuhr haben. Insbesondere Rollläden an Fenstern, die auf die Straße gehen, dürfen nicht ununterbrochen runtergefahren sein. Bitten Sie Ihre Nachbarn auch ab und an das Licht für ein paar Stunden anzuschalten. Oder nutzen Sie smarte Lampen, die Sie per App steuern können. Wenn es durchweg dunkel ist in Ihrem Haus, weiß jeder gleich, dass niemand da ist.

Um Strom zu sparen empfiehlt es sich während der Abwesenheit alle elektrischen Geräte, die nicht gebraucht werden, vom Netz zu nehmen. Gerade Geräte im Stand-by-Modus verbrauchen Strom, den Sie sich sparen können. In einem zweiwöchigen Urlaub können so rund 40 Euro gespart werden.

Damit sich kein Schimmel in der Spülmaschine bildet, lassen Sie sie am besten einen Spalt offen.  Um Frost und Schimmel im Zuhause vorzubeugen sollte die Heizung während des Winterurlaubs keineswegs ganz abgestellt werden. Wer glaubt hierdurch Geld sparen zu können, kann unter Umständen nach der Rückkehr mit noch höheren Kosten rechnen. Bitten Sie Freunde und Nachbarn Ihre Heizung ab und an aufzudrehen. Wichtig ist, dass auch ausreichend gelüftet wird. Denn zum richtigen Heizen gehört auch das richtige Lüften.

Wenn Sie alle Vorkehrungen an Ihrem Haus ordentlich und gewissenhaft durchgeführt haben, sollte Ihrem Winterurlaub auch nichts mehr im Wege stehen. Dann wird Ihre Rückkehr ebenso entspannt wie Ihre Ferienzeit sein.

Haben Sie eine Immobilie in einer schwierigen Lage? Kontaktieren Sie uns jetzt! Wir beraten Sie gerne.

 

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Video: Mit welchem Angebotspreis gehen Sie an den Immobilienmarkt?

Wissen Sie, was Ihre Immobilie wert ist? Und was bei der Angebotserstellung zu beachten ist? Beim Immobilienverkauf ist der richtige Angebotspreis das A und O. Ist der Preis zu niedrig angesetzt, wird die Immobilie schnell unter Wert verkauft. Ist der Preis aber zu hoch angesetzt, schreckt es Interessenten ab, sodass sich der Verkaufsabschluss immer weiter hinzieht. Um den richtigen Angebotspreis festzulegen, gilt es viele Dinge zu berücksichtigen.

Immobilienteilung: Bringt es Vorteile?

Die Teilung der Immobilie kann aus unterschiedlichen Gründen sinnvoll sein. Die Kinder können das Haus verlassen haben und man hat plötzlich zu viel Platz. Oder man ist einfach nicht mehr fit genug, um die Treppen hinauf zu gelangen und lebt sowieso nur noch im Erdgeschoss. Wir erklären Ihnen, warum Sie über die Teilung Ihrer Immobilie nachdenken sollten und welche Vorteile sie mit sich bringt.

Eine Teilung der Immobilie bietet sich vor allem für Menschen an, die das Rentenalter erreicht haben. Wohnt ein älteres Ehepaar in einer Immobilie, die viel mehr Platz bietet als benötigt wird, kann das häufig als Ballast empfunden werden. Das Zuhause kann zwar altersgerecht umgebaut werden, aber überschüssiger Platz bleibt. Die Teilung der Immobilie kann hier unter Umständen die richtige Lösung sein. Es können neue Nutzungsmöglichkeiten entstehen und neue Mieter, vielleicht auch aus der eigenen Familie, könnten einziehen.

Gerade für ältere Menschen stellen die neuen Mieter eine Möglichkeit dar, noch einmal neue soziale Kontakte zu knüpfen und sich im Rentenalter nicht zu sehr zurückzuziehen. Diese Kontakte könnten dann vielleicht sogar unterstützend im Alltag mithelfen. Ein weiterer Vorteil ist die Steigerung des Sicherheitsgefühls, welches bei älteren Menschen häufig an Bedeutung gewinnt. Genauso vorteilhaft ist dieser Faktor für Alleinstehende und Menschen, die aus unterschiedlichen Gründen wenig in ihrer Wohnung sind.

Die zusätzlichen Mieteinnahmen, die eine Immobilienteilung mit sich bringt, stellen einen weiteren Vorteil dar. Zudem können nicht nur die Kosten für das Haus geteilt werden, sondern auch die Arbeit, die täglich anfällt. Gerade für ältere Menschen, die schon etwas Betreuung brauchen, bietet es sich zum Beispiel an, gleich die eigenen Pflegekräfte in der neuen Wohnung leben zu lassen. Auf diese Weise kann ein Leben im Pflegeheim vermieden werden und ältere Menschen können so lange wie möglich im eigenen Zuhause wohnen bleiben.

Für die Teilung einer Immobilie wird in jedem Fall eine Teilungserklärung benötigt. Die Teilungserklärung regelt, welche Flächen zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen. Sie hält auch weiterhin die Rechte und Pflichten der verschiedenen Parteien fest. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob Sie selbst in Ihrer Immobilie wohnen oder nicht. Eine Teilungserklärung ist auch dann notwendig, wenn das geteilte Objekt ausschließlich an andere vermietet wird. Sie legt fest, was der gemeinschaftlichen und was der privaten Nutzung angehört. Die Teilungserklärung muss sowohl vom Notar beglaubigt als auch ins Grundbuch eingetragen werden.

Die Teilung einer Immobilie ist auch immer mit Kosten verbunden. Die Arbeit des Notars kann mit etwa 70 Euro veranschlagt werden. Hinzu kommen die Kosten für eine bauliche Veränderung. Kurzfristig kann mit der Immobilienteilung kein zusätzliches Einkommen erzielt werden. Auf längere Zeit ist das jedoch möglich. Sie sollten bevor Sie den Umbau planen immer einen Immobilienprofi hinzuziehen, der Sie dabei berät.

Schließlich sollten Sie bei der Teilung einer Immobilie darauf achten, dass die Wohnungen deutlich voneinander getrennt sind. Wichtig sind dabei eine gute Schallisolierung und ein sparsamer Umgang mit Sichtbeziehungen. Die Begegnung und Wahrnehmung der Bewohner sollten in der Weise stattfinden, dass sie sich nicht aufzwingen.

Möchten Sie wissen, ob für Sie eine Immobilienteilung sinnvoll ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gerne.     

 

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Umschuldung: für wen lohnt sie sich?

Die Abzahlung eines Bankdarlehens für das eigene Zuhause kann häufig um die 30 Jahre in Anspruch nehmen. Nach zehn Jahren kommt es zum Ende der Zinsbindung. Dann müssen Eigentümer sich um die Anschlussfinanzierung kümmern. Sie müssen sich entscheiden, ob sie ihrer Bank die Treue halten oder ob sie das Hypothekendarlehen bei einer anderen Bank umschulden möchten. Wir verraten Ihnen, wann eine Umschuldung und der Wechsel des Darlehensgebers sinnvoll sein können.

Es bestehen grundsätzlich zwei Möglichkeiten, wenn die Zinsbindung nach zehn Jahren abgelaufen ist. Der Kreditnehmer kann sich zum einen dafür entscheiden, bei seiner alten Bank zu bleiben und seinen bestehenden Darlehensvertrag zu verlängern. Dieser Vorgang wird als Prolongation bezeichnet. Zum anderen aber kann sich der Kreditnehmer auch dafür entscheiden, die Anschlussfinanzierung für eine Darlehensumschuldung zu nutzen. Hierbei löst er das bestehende Darlehen durch einen neuen Kredit ab, der ihm bessere Konditionen bietet. Überwiegend wechselt der Kreditnehmer bei der Umschuldung auch zu einer anderen Bank. Dennoch kann die Umschuldung des Darlehens auch bei der eigenen Bank vorgenommen werden.

Bei einer Umschuldung sollten Sie sehr genau auf die Fristen achten. Haben Sie herausgefunden, wann die aktuelle Zinsbindung endet, muss die schriftliche Kündigung spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung bei Ihrer Bank eingehen. Wenn Sie sich für eine neue Bank entschieden haben, müssen Sie dieser natürlich den genauen Wechseltermin mitteilen und mit ihr einen neuen Vertrag schließen. Die Restschuld des alten Darlehens wird dann automatisch durch die Summe der neuen Baufinanzierung abgelöst.

Wollen Sie den bestehenden Kredit mit Ihrer bisherigen Bank vor dem Ende der Zinsbindung kündigen, um zu einer anderen Bank zu wechseln, wird eine Art Strafgebühr fällig. Das liegt daran, dass der alten Bank dadurch Einnahmen entgehen. Die Gebühr wird als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet. Meistens lohnt sich wegen der Höhe der Strafgebühr ein frühzeitiges Umschulden nicht.

Wenn Sie aber mit dem Gedanken spielen, eine Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindung vorzunehmen, können Ihnen große Vorteile entstehen. Es bietet sich Ihnen die Chance, bessere Konditionen auszuhandeln und durch niedrigere Zinsen Geld zu sparen. In jedem Fall sollten Sie sich aber vorab gut über alle Angebote informieren und sich am besten von einem Experten beraten lassen. Wenn Sie Ihrer alten Bank zeigen, dass Sie gut über alle Angebote informiert sind, wird diese ihnen unter Umständen ein eigenes attraktives Angebot zur Umschuldung machen. Neben gewerblichen Beratern können auch Schuldnerberatungsstellen helfen. Generell ist davon auszugehen, dass je höher die Restschuld ist, desto eher sich die Umschuldung lohnt.

Schließlich ist auch eine fristgerechte Umschuldung durch den Wechsel zu einer anderen Bank immer mit Kosten verbunden. Werden die Schulden umgeschrieben, muss auch der Eintrag der Grundschuld geändert werden. Es findet eine sogenannte Grundschuldabtretung statt. Hierdurch kommt es zu Notarkosten, da allein der Notar dieses Rechtsgeschäft veranlassen kann. Diese Notarkosten betragen in etwa 0,17 Prozent der Restschuld. In der Regel wird Ihre neue Bank die nötigen formellen Schritte vornehmen.

Möchten Sie mehr darüber erfahren, ob eine Umschuldung für Ihre Immobilie sinnvoll ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gerne.

 

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Warum Sie viel Zeit für den Hausverkauf einplanen sollten

Wer sich dafür entscheidet seine Immobilie zu verkaufen, steht vor der Frage, wieviel Zeit er insgesamt einplanen muss und wie lange die einzelnen Schritte des Hausverkaufs dauern können.  Ein privater Hausverkauf stellt in der Regel eine Herausforderung dar, bei der es viel zu organisieren gibt. Aber welche Phasen machen den Hausverkauf eigentlich zu einem langandauernden Prozess?

Ein bedeutender Faktor für den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie ist die Nachfrage. Diese ist abhängig von der Region, der Lage, dem Objektzustand der Immobilie und natürlich von dem Angebotspreis. Der Vermarktungsprozess beim Immobilienverkauf setzt sich aus mehreren Schritten zusammen und kann durch einen professionellen Makler beschleunigt werden. In der Regel kann man davon ausgehen, dass der Verkauf von Einfamilienhäusern im Durchschnitt 4-6 Monate dauert und der Verkauf von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern noch 1-3 Monate mehr in Anspruch nehmen kann. Diese Durchschnittswerte müssen aber nicht immer für ein konkretes Objekt gelten. Wenn Sie einen lokalen Profi-Makler hinzuziehen, können sich auch die Durchschnittswerte wesentlich verkürzen.

Am Beginn steht immer die Preisermittlung des Objektes. Diese können Sie entweder online selbst vornehmen oder sie durch einen Makler oder Sachverständigen durchführen lassen. Wenn Sie die schnellste Variante wählen und einem Online-Portal allein vertrauen, laufen Sie Gefahr, die Immobilie unter Wert zu verkaufen und sich somit Geld entgehen zu lassen. Oder Ihre Immobilie steht mit einem zu hohen Preis zu lange zum Verkauf, bis ein Interessent zuschlägt. Ein professioneller Makler hingegen kennt die gängigen Methoden zur richtigen Angebotspreisfindung. Denn er besitzt sehr gute Kenntnisse über den lokalen Immobilienmarkt. Mit der richtigen Verkaufsstrategie kann er Ihnen dabei helfen, die Interessenten in kürzerer Zeit heranzuziehen und Ihre Immobilie dabei letztlich nicht unter ihrem Wert zu verkaufen.

Das Inserieren der Immobilie ist der nächste Schritt und sollte ebenfalls mit professioneller Hilfe durchgeführt werden. Ein Exposé zu erstellen, das schließlich die Visitenkarte Ihrer Immobilie ist, nimmt Zeit in Anspruch, da es unbedingt alle wichtigen Angaben beinhalten sollte. Ein Makler wird die richtige Zielgruppe ansprechen, alles Erforderliche im Exposé festhalten und vorteilhafte Fotos veröffentlichen.  Es werden sich im besten Fall viele Interessenten zwecks eines Besichtigungstermins melden und es müssen viele Anrufe und E-Mails beantwortet werden. Neben einer Vollzeitbeschäftigung ist das beinahe unmöglich und so ist es immer von Vorteil, hier einen Fachmann zur Seite zu haben, der diese Zeit investieren kann. Ebenso können die Besichtigungen, je nach Immobilie, viel Zeit und Mühe kosten. Auch hier wird ein Makler seine Erfahrungen nutzen und Gespräche mit Interessenten fachgerecht führen, um den richtigen Käufer für Sie zu finden. Schließlich können Sie sich auf die Suche nach einem Notar machen, nachdem die Liquidität des ausgewählten Interessenten geprüft wurde. Zwischen der mündlichen Kaufzusage und dem Eingang des Geldes beim Verkäufer vergehen in der Regel 10-12 Wochen.

Suchen Sie jemanden, der sich um Ihren Hausverkauf kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen gerne.


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Darum verlassen die jungen Deutschen das Land

Gerade in den letzten Jahren ist eine Entwicklung zu beobachten, die immer rapider vorangetrieben wird. Junge Menschen ziehen zunehmend von dem Land in die großen Städte. Noch bis vor fünfzehn Jahren war die Landbevölkerung im Mittel jünger als die Stadtbevölkerung. Heute ist das Gegenteil der Fall. Ältere Menschen bevorzugen immer mehr das Land. Dahinter stecken verschiedene Ursachen.

Durch den Wegzug junger Menschen vom Land entsteht eine demographische Ungleichheit, die sich stetig weiterentwickelt. Dieses Ergebnis ist ein Teil der Studie des RWI-Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung. Grundlage der Studie waren Ergebnisse aus den Jahren 2008 bis 2014. Da ausschließlich das Umzugsverhalten deutscher Staatsbürger für die Auswertung herangezogen wurde, spiegeln die Ergebnisse nur die Entwicklung der Binnenmigration wider.

Während der Jahre des Studienzeitraumes waren es ganze 250.000 Menschen mehr, die es von ländlichen Gegenden in städtische Gegenden zog als umgekehrt. Somit konnte die Studie die Zuwanderung in die Städte und die Abwanderung vom Land in ihrer ganzen Ausprägung deutlich machen. Dabei ergab sich eine große Auffälligkeit hinsichtlich der Altersstruktur der Menschen, die während der Studienjahre einen Umzug unternommen haben. Besonders ausgeprägt ist die Landflucht bei der Gruppe der 18- bis 29-Jährigen. Junge Menschen ab dreißig hingegen tendieren häufiger dazu, von den Städten in ländliche Regionen zu ziehen.

Der Zuzug der jungen Erwachsenen, die noch keine dreißig Jahre alt sind, lässt sich vor allem dadurch erklären, dass sich diese Bevölkerungsgruppe gerade in der Ausbildungsphase befindet und somit Universitätsstädte bevorzugt.

Des Weiteren werden die an einem Ort übliche Lohnhöhe und die Arbeitslosigkeit mit ursächlich dafür, dass junge Menschen aus ländlichen Regionen abwandern. Tendenziell wandern Menschen dort ab, wo ein niedriges Lohnniveau vorherrscht und die Arbeitslosigkeit hoch ist. Eine hohe Arbeitslosenquote veranlasst junge Menschen dazu, in Regionen zu ziehen, wo die Beschäftigungsquote höher liegt. Die an einem Ort üblichen Wohnpreise werden jedoch in keinem auffälligen Maße dafür verantwortlich, dass Menschen eine Umzugsentscheidung treffen.

Das Problem der Abwanderung junger Menschen aus ländlichen Regionen ist in ostdeutschen Gebieten besonders prägnant. Dies kann am Beispiel von Bautzen, wo besonders viele 18- bis 29-Jährige wegziehen, noch einmal deutlich gemacht werden. Rund ein Viertel dieser Altersgruppe entschieden sich in den Untersuchungsjahren, vom Land in die Stadt zu ziehen.

Ganz anders sieht es in den großen Städten wie München und Hamburg aus. Dass gerade hier ein großer Zuwachs von jungen Menschen zu verzeichnen ist, verdeutlich noch einmal, dass die besten Möglichkeiten für einen fair bezahlten Arbeitsplatz einen Ort besonders attraktiv für junge Menschen machen.

Möchten Sie wissen, wie sich der Wegzug junger Menschen auf Ihre Immobilie auswirkt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gerne.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Was Immobilienverkäufer über die Mängelhaftung wissen müssen

Mängelhaftung

Bereits beim letzten Besuch hat der Schornsteinfeger Ihnen gesagt, dass die Balken Ihres Daches so langsam morsch werden und das Dach in den nächsten Jahren erneuert werden muss. Nun wollen Sie Ihr Haus verkaufen und wissen ganz genau: Wenn Sie diesen Mangel angeben, drückt das auf den Preis. Doch Vorsicht: Wer nichts sagt, muss später oft wesentlich mehr zahlen.

In Deutschland gibt es nämlich eine Mängelhaftung für Verkäufer. „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“ Heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in §433 Absatz 1. Ein Sachmangel liegt zum Beispiel vor, wenn ein zu Wohnzwecken gekauftes Haus aufgrund eines undichten Daches oder anderer Mängel an der Bausubstanz unbewohnbar ist. Ein Rechtsmangel hingegen bedeutet, dass Rechte Dritter die Immobilie für den Käufer nicht bewohnbar machen. Das wäre etwa der Fall, wenn einem Mieter im Grundbuch ein Nießbrauchrecht zugesichert ist.

Mit welchen juristischen Folgen müssen Verkäufer rechnen?

Laut § 437 Nr. 1 BGB steht dem Käufer beim Auftreten von Mängeln, die der Verkäufer ihm verschwiegen hat eine Nacherfüllung zu. Dies gilt nicht für offene Mängel wie etwa ein großes Loch im Dach. Hier wird davon ausgegangen, dass der Käufer diesen gut sichtbaren Schaden bei der Besichtigung wahrgenommen und die Immobilie in diesem Wissen gekauft hat. Eine Ausnahme besteht, wenn der Verkäufer im Kaufvertrag eine Garantie gewehrt hat – etwa die sofortige Nutzung der Immobilie, die mit einem Loch im Dach wohl kaum möglich ist – dann muss der Verkäufer für Schadensersatz sorgen.

Bei versteckten Mängeln an der Bausubstanz hingegen muss der Verkäufer mitunter für eine Nacherfüllung sorgen, wenn die Mängel schon länger bestanden. Theoretisch ist es nach § 439 BGB auch möglich als Ersatz eine gleiche Sache zu liefern – bei Immobilien ist das jedoch wohl kaum möglich. Sorgt der Verkäufer weder für eine gleiche Sache noch für eine Nacherfüllung hat der Käufer das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten (§ 440 BGB) oder den Kaufpreis zu senken (§ 441 BGB).

Wie können Verkäufer sich vor der Mängelhaftung schützen?

Nun ist es natürlich nicht immer so, dass Verkäufer von den Mängeln an ihrer Immobilie wissen und diese mutwillig verschweigen. Lässt sich also kein Verkauf tätigen, ohne zu befürchten, später noch einmal zur Verantwortung gezogen zu werden? Ganz so schlimm ist es nicht. Verkäufer können sich durch bestimmte Klauseln im Vertrag von der Haftung für nach Vertragsabschluss auftretende Sachmängel freimachen. Das gilt allerdings nur für Mängel, die beiden Parteien vor Vertragsabschluss nicht bekannt waren. Hat der Schornsteinfeger die Mängel am Dach schon vor dem Eigentümerwechsel festgestellt und dem Verkäufer mitgeteilt, lässt sich dies in einem möglichen Rechtsstreit leicht nachweisen.

Bekannte Mängel zu verschweigen ist also keine kluge Option. Stattdessen ist es ratsam, sie schriftlich im Kaufvertrag festzuhalten, um sich vor einer späteren Haftung zu schützen. Deshalb ist eine professionelle Werteinschätzung durch einen Experten so wichtig. So erfahren Eigentümer nicht nur den Realwert ihrer Immobilie, sie bekommen auch eine Übersicht über alle Mängel am Haus, die sie im Kaufvertrag aufführen können.

Zudem verjähren die Käuferansprüche beim Immobilienkauf laut § 438 BGB nach fünf Jahren. Verkäufer müssen also nicht befürchten, nach etlichen Jahren auch für frische Schäden haftbar gemacht zu werden.

Sie benötigen ein professionelles Gutachten für den Verkauf Ihrer Immobilie oder sind sich bei Formulierungen im Kaufvertrag unsicher? Kontaktieren Sie uns jetzt ganz unverbindlich. Wir unterstützen Sie gerne.

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Immobilie im Alter: Verkaufen oder vermieten?

Vor vielen Jahren haben Sie sich den Traum vom Eigenheim mit großem Garten und einem eigenen Zimmer für jedes Kind erfüllt. Damals passte die Immobilie perfekt zu Ihren Bedürfnissen – heute sieht das anders aus. Doch was passiert nun mit dem viel zu großen Haus? Verkaufen oder doch lieber vermieten?

Wenn die Kinder aus dem Haus sind oder wenn die Rente kurz bevorsteht, beginnen viele ältere Leute, sich Gedanken um die Zukunft zu machen. Nicht wenige fassen über kurz oder lang den Entschluss, das Eigenheim zu verlassen, um den Lebensabend in einer altersgerechten Wohnung zu verbringen. Neben der Frage, wie man eine solche findet, stellt sich außerdem die Frage, was nun mit der alten Immobilie passiert. Sind Sie wirklich bereit, sich für immer vom geliebten Heim zu trennen oder wollen sie lieber vermieten, um die Immobilie später an Ihre Kinder zu vererben. Beides hat seine Vor- und Nachteile.

Immobilie im Alter verkaufen

Die Vorteile liegen zunächst einmal auf der Hand. Durch den Verkauf der Immobilie bekommen Sie sofort eine große Geldsumme. Die können Sie in eine altersgerechte Wohnung reinvestieren. Außerdem lassen sich Geldbeträge wesentlich unkomplizierter als Immobilien vererben – schließlich lassen sie sich einfacher unter den verschiedenen Erben aufteilen. Außerdem verkaufen Sie mit dem Haus auch alle Pflichten.

Allerdings fällt es vielen Menschen schwer, sich endgültig vom geliebten eigenen Heim zu trennen. Viele Eltern erhoffen sich schließlich, dass später einmal die eigenen Kinder in die Immobilie einziehen. Besteht diese Möglichkeit, ist eine Vermietung in der Zwischenzeit eventuell die bessere Option.

Immobilie im Alter vermieten

Durch die Vermietung Ihrer Immobilie können Sie sich mitunter die monatliche Rente wesentlich aufbessern. Zudem bleibt die Immobilie in Ihrem Besitz und kann so später an Ihre Kinder gehen. Hinzukommt, dass der Wert von Immobilien sich aktuell in vielen Regionen steigert. Selbst, wenn Ihre Kinder sich später entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, könnten sie damit also mehr Gewinn erzielen, als Sie heute.

Doch mit dem Besitz gehen auch einige Pflichten einher. Als Vermieter sind Sie für die Instandhaltung der Immobilie zuständig. Fällt die Heizung aus, gibt es einen Rohrbruch oder gar Probleme mit dem Dach, müssen Sie sich um die Reparatur kümmern und diese bezahlen. Damit können sich die Einnahmen aus der Vermietung mitunter reichlich schmälern.

Eine Vermietung sollte daher – genau wie ein Verkauf – gut durchdacht sein. Beides ist zeitaufwendig und sollte im Idealfall in die Hände eines Profis gelegt werden. Entscheiden Sie sich für den Verkauf oder die Vermietung mit Makler, kann dieser sich außerdem direkt auf die Suche nach einem neuen Zuhause für Sie machen. Oftmals haben Makler bereits passende Miet- oder Kaufobjekte in Ihrer Datenbank und können so für einen reibungslosen Übergang vom alten ins neue Heim sorgen.

Sie wollen sich im Alter von Ihrer Immobilie trennen, wissen aber noch nicht, welche Option die beste für Sie ist? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne kostenlos und unverbindlich zu Ihren Optionen.

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Zahl des Monats

99 %

 

Für 99 Prozent der Bundesbürger sind zwei Punkte beim Wohnen besonders wichtig: 1. Behaglichkeit und Wohngefühl. 2. Lage und Umgebung. Das ergab eine repräsentative Umfrage des Baufinanzierers interhyp. Mit der der Behaglichkeit und dem Wohngefühl Ihres Zuhauses sind auch 85 Prozent der Deutschen zufrieden. Und auch 84 Prozent sind glücklich mit der Lage und Umgebung ihrer Immobilie.

Die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten ist für 96 Prozent wichtig und 79 Prozent sind damit auch zufrieden. Beim Blick aus dem Fenster Natur zu sehen und in der Nähe von Natur zu wohnen, spielt für 94 Prozent der Befragten eine große Rolle. 84 Prozent sind mit ihrer naturnahen Lage ihres Zuhauses zufrieden. Und den schönen Ausblick aus dem Fenster können 70 Prozent genießen. Ebenso legen 91 Prozent viel Wert auf die Nachbarschaft. Und tatsächlich haben 71 Prozent der Bundesbürger ein gutes Verhältnis zu ihren Nachbarn.

 

 

 

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Die WEG-Reform soll kommen. – Was wird sie bringen?

Trotz einiger Anpassungen stammt unser derzeitiges Wohnungseigentumsgesetz (WEG) noch von 1951. Höchste Zeit also für eine Reform. Es soll praxisnäher und den modernen Lebensverhältnissen angepasst werden. Bis Ende des Jahres soll der Gesetzentwurf kommen. Doch was würde sich ändern?

Viele Eigentümer und Verwalter von Immobilien bemängeln, dass das WEG in seiner jetzigen Form nicht mehr zeitgemäß ist. Zum Beispiel Elektro-Auto-Ladesäulen: Wo und wie werden sie installiert? Durch wen? Wer entscheidet darüber? Und wer bezahlt es? Bereits im August hat die Arbeitsgruppe von Bund und Ländern ihren Abschlussbericht mit zahlreichen Vorschlägen für Änderungen zur WEG-Reform vorgelegt. Im Oktober hat der Bundesrat einen Entwurf eines Gesetzes beschlossen. Die wichtigsten Vorschläge sind folgende:

Die Beschlussfassung für bauliche Veränderungen soll erleichtert werden. Um beispielsweise barrierefreien Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz oder die Einrichtung von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge umzusetzen, sollen künftig keine einstimmigen Beschlüsse mehr nötig sein. Eine einfache Mehrheit soll dann genügen.

Auch das Beschlussfähigkeitsquorum für Eigentümerversammlungen soll aufgehoben werden. In der Praxis ist es oft so, dass das Beschlussfähigkeitsquorum bei Erstversammlungen insbesondere in größeren Gemeinschaften oder in Gemeinschaften mit vielen auswärtigen Wohnungseigentümern oftmals nicht erreicht wird. Deshalb soll künftig nicht mehr die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein müssen.

Zudem soll das Prozedere auch digitaler werden. So sollen Verwalter außerordentliche Versammlungen auch beispielsweise per E-Mail einberufen können. Aber auch den Eigentümern soll die Möglichkeit eingeräumt werden, mit elektronischen Kommunikationsmitteln an Versammlungen teilzunehmen, also nicht mehr physisch anwesend sein zu müssen.

Außerdem sollen die Verwalter die Befugnis erhalten, Maßnahmen selbst zu entscheiden, die eine Versammlung der Eigentümer nicht erfordern. Damit sollen die Entscheidungswege für die Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zeitlich verkürzt und organisatorisch vereinfacht werden.

Da die Reformvorschläge insgesamt eine deutliche Kompetenzerweiterung des Verwalters nach sich ziehen, soll auch ein Sach- und Fachkundenachweis für WEG-Verwalter eingeführt werden.

Der Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe schlägt zudem noch weitere Änderungen vor, die die Wohnungseigentümergemeinschaften flexibler und die Verwaltung von Immobilien effizienter gestaltet sollen. Immobilienexperten begrüßen die Reformvorschläge.

Möchten Sie wissen, was die WEG-Reform für Sie bedeutet? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern. Möchten Sie wissen, was die WEG-Reform für Sie bedeutet? Kontaktieren Sie uns oder besuchen Sie die Seite ivd.net

 

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Immobilienverrentung: Lohnt sie sich für Käufer?

Die Immobilienverrentung ist eine attraktive Möglichkeit für Senioren weiterhin in der eigenen Immobilie zu wohnen und dabei noch eine monatliche Immobilienrente zu bekommen, um sich den persönlichen Lebensstandard zu erhalten. Diese Aussicht erweckt bei vielen Begeisterung und dennoch fragt sich manch einer, wer da denn überhaupt als Käufer in Frage kommen könnte?   

Den richtigen Zeitpunkt erwischen

Die Immobilienverrentung lohnt sich besonders, wenn man sich die aktuelle Entwicklung des Immobilienmarktes vor Augen führt. In den meisten Regionen in Deutschland sind die Immobilienpreise stetig am Wachsen und so kann die Immobilienverrentung als Gelegenheit wahrgenommen werden, eine Immobilie jetzt schon zu einem viel niedrigeren Preis als in zehn oder zwanzig Jahren zu erwerben. Gerade bei Einfamilienhäusern in Metropolen ist es sinnvoll, bereits jetzt zuzuschlagen. Da der Wohnraum in Metropolen immer knapper wird, kommt es gegenwärtig kaum noch zum Bau von Einfamilienhäusern. Damit möglichst viele Menschen auf einem Grundstück ihr Zuhause finden, wird verstärkt auf Mehrfamilienhäuser gesetzt. Wenn nun Einfamilienhäuser in den Metropolen immer seltener werden, ist es sinnvoll bereits jetzt den Deal zu machen.

Immobilienerwerb ohne Bankenfinanzierung

Eine Immobilienverrentung ist vor allem dann für Käufer interessant, wenn sie nicht selbst in die Immobilie einziehen wollen, sondern sie als Kapitalanlage erwerben. Je nachdem wie hoch die Einmalzahlung und die monatlichen Rentenzahlungen sind, kann darauf verzichtet werden, die Finanzierung durch eine Bank in Anspruch zu nehmen.

Mieter auf die man sich verlassen kann

Die bisherigen Eigentümer der Immobilie werden zu den neuen Mietern, denen man sein Vertrauen schenken kann. Sie werden die Immobilie weiterhin in einem guten Zustand erhalten und der Käufer muss keine Leerstände und die damit einhergehenden Verluste befürchten. Da das Mietermanagement viel Arbeit bedeuten kann, können Käufer den nächsten zehn oder fünfzehn Jahren, in denen sie ihre zuverlässigen Mieter haben, entspannt entgegensehen.

Wie geht es nach der Verrentung weiter?

Was nach der Verrentung passiert, ist eine individuelle Entscheidung des Käufers. Der Käufer sollte wissen, dass er in dem Fall eines zeitlich unbegrenzten Wohnrechts nicht voraussehen kann, wann er entweder selbst in die Immobilie einziehen, sie vermieten oder wann er sie weiterverkaufen kann. Viel häufiger wird die Immobilie jedoch erworben, um sie als späteren Wohnsitzt für die eigenen Kinder zu nutzen oder um sie weiterzuvermieten.

Ein lokaler Profi-Makler kann in jedem Fall dabei helfen, den richtigen Anleger für den richtigen Rentner zu finden. Beide Parteien zufrieden zu stellen ist eine Herausforderung, für die sich am besten ein Immobilienmakler mit seiner Expertenerfahrung eignet.

Möchten Sie Ihre Immobilie verrenten und sind sich nicht sicher, wer als Käufer in Betracht kommt? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

 

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Wo und wie soll ich meine Immobilie inserieren?

Will man seine Immobilie verkaufen, kommt zuallererst die Frage auf, wie man potenzielle Käufer davon wissen lässt, dass die eigene Immobilie jetzt zum Verkauf steht. Lohnt sich ein Zeitungsinserat oder sollte man es ausschließlich über Online-Inserate versuchen? Welche Informationen sollte man veröffentlichen und ist es nicht vielleicht sinnvoller, einen erfahrenen Makler hinzuzuziehen? In jedem Fall erfordert ein Immobilieninserat, das durch seine Professionalität überzeugt, viel Arbeit, hat aber andererseits den Vorteil, dass Sie sich so viel Zeit sparen können und am effektivsten beim Verkauf Ihrer Immobilie handeln können.    

Portale im Internet, in denen Immobilienverkäufer kostengünstig ihre Objekte inserieren, sind inzwischen in einer Fülle zu finden und werden von den meisten Inserenten im Vergleich zum klassischen Zeitungsinserat bevorzugt. Die Vorteile von Online-Portalen sind offensichtlich. Die Kosten können niedriger gehalten werden und die Laufzeit ist deutlich länger. Verkäufer können zudem auch die Verlinkung zu ihrem Inserat in sozialen Netzwerken verbreiten und so noch mehr Interessenten erreichen. Aber auch um ein erfolgreiches Online-Inserat zu veröffentlichen, muss man viele Punkte beachten.

Die richtige Zielgruppe ansprechen

Machen Sie sich zunächst einmal Gedanken darüber, welche Zielgruppe Sie mit Ihrem Inserat ansprechen wollen. Wer sind diejenigen, die Interesse an Ihrem Objekt besitzen könnten? Sind es vielleicht junge Familien oder gut situierte Singles? Verfassen Sie Ihr Inserat in einer Schreibweise, die Ihrer Zielgruppe gerecht wird und heben Sie gerade die Merkmale Ihres Objektes besonders hervor, die es für eine bestimmte Zielgruppe attraktiv machen könnten.

Die Informationen zu Ihrem Objekt

In keinem Fall dürfen sie Eckdaten wie Preis, Lage, Größe und Zimmerzahl außer Acht lassen. Je detaillierter Sie in der Beschreibung Ihrer Immobilie vorgehen, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich ein Interessent auch tatsächlich angesprochen fühlt. Fehlen dürfen auch keine Informationen zur Ausstattung- also Einbauküche, Bad und Bodenbelag. Ein Inserat ohne Fotos ist zumeist wenig wert. Nur wenige Kaufinteressenten schenken einer Immobilie Aufmerksamkeit, die sich nicht durch Bilder präsentieren kann. Genau so verhält es sich mit dem Grundriss. Als potenzieller Käufer ist es besonders wichtig, sich vorab eine Vorstellung von der Aufteilung des Wohnraumes zu machen. Sie sollten auch Angaben zur Energieeffizienz machen und die Umgebung des Objektes anpreisen. Ist die Immobilie gut an Arztpraxen, Schulen, öffentlichen Verkehrsmitteln angeschlossen oder befindet sie sich in der Nähe zu Grünflächen? Dies sind alles wichtige Informationen, die für potenzielle Interessenten eine wesentliche Rolle spielen. Ein gelungenes Exposé ist schließlich die Visitenkarte Ihres Objektes.

Selbst inserieren oder Makler beauftragen?

Die Entscheidung, ob man seine Immobilie selbst inserieren soll oder einen professionellen Makler mit dem Inserat und dem Verkauf beauftragen sollte, muss jeder individuell treffen. Dabei sollte es aber nicht um die Frage gehen, ob es einem gelingt, seine Immobilie eigenständig zu verkaufen, sondern um die Frage, wie es einem gelingt, seine Immobilie zum höchsten Preis zu verkaufen. Ein Experte kann einen dabei in vielerlei Hinsicht unterstützen und seine Erfahrung und seine Präsenz verkaufsfördernd einbringen. Für all seine Leistungen wird er nur im Erfolgsfall ein Honorar erhalten, was ein weiteres Argument dafür ist, das Inserieren und den Verkauf einem Profi zu überlassen.

Sie möchten Ihre Immobilie professionell inserieren und verkaufen, wissen aber nicht wie Sie dabei richtig vorgehen sollen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Zahl des Monats

25

25 kWh/(m²*a), also 25 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, zeichnet den niedrigsten und damit energieeffizientesten Wert (A+) auf Deutschen Energieausweisen aus. Er stellt das Minimum für den Endenergiebedarf sowie den Primärenergiebedarf eines Hauses dar. Das heißt: Ist der Wert höher als 25, so ist die Energieeffizienz niedriger. Die Skala reicht dabei von 0 (Energieeffizienzklasse A+) bis 250 (Energieeffizienzklasse H).

Der Endenergiebedarf eines Neubaus beispielsweise liegt in der Regel bei 50 kWh/(m²*a). Damit befinden sich Neubauten an der Grenze der Energieeffizienzklassen A und B. Der Durchschnittsverbrauch deutscher Wohngebäude liegt laut Verbraucherzentrale bei 160 kWh/(m²*a) und damit leider zwischen den Energieeffizienzklassen E und F.

 

 

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Immobilienwert ermitteln mit dem Ertragswertverfahren

Wissen Sie, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist? Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln gibt es unterschiedliche Verfahren. Dabei ist es von der Immobilie abhängig, nach welchem Verfahren der Wert der Immobilie ermittelt wird. Lesen Sie hier, ob für Ihre Immobilie das Ertragswertverfahren das richtige ist.

Das Ertragswertverfahren richtet sich – wie der Name schon sagt – nach dem Ertrag, den eine Immobilie abwirft. Dieser wird auch Rohertrag genannt. Damit sind alle nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen gemeint. Allerdings geht es hier um die ortsüblichen Mieten und nicht um die Ist-Mieten.

Es geht also darum, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann. Deshalb wird das Ertragswertverfahren in der Regel unter anderem bei Mehrfamilienhäusern, Büro- und Geschäftshäusern, Einkaufszentren, Parkhäusern und Logistikflächen angewandt.

Bei diesem Verfahren werden der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Ausschlaggebend sind hier – wie bereits gesagt – die Mieteinahmen. Von diesen werden die sogenannten Bewirtschaftungskosten, also die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Mietausfälle abgezogen. Aus diesem Wert und dem Wert des Grundstücks ergibt sich anschließend der Gesamtertragswert der Immobilie.

Allerdings wird zwischen dem sogenannten vollständigen Ertragswertverfahren und dem einfachen Ertragswertverfahren unterschieden. Beim vollständigen Ertragswertverfahren wird die Bodenwertverzinsung in die Rechnung mit einbezogen. Die Bodenwertverzinsung wird mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Dafür wird der lokale Liegenschaftszinssatz aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse herangezogen.

Beim einfachen Verfahren werden der Grundstückswert und die daraus resultierende Bodenwertverzinsung nicht berücksichtigt. Sondern hier geht es ausschließlich um den Wert der auf dem Grundstück errichteten Immobilie zur Ermittlung des Verkehrswertes.

Der Wert des Bodens unterliegt natürlich Schwankungen. Der Wert des Gebäudes dagegen sinkt aber alters- und abnutzungsbedingt tendenziell. Das bedeutet also, dass sich die Miete zwangsläufig reduziert, wenn nicht kontinuierlich in ein Gebäude investiert wird.

Wie beim Vergleichs- und Sachwertverfahren können bestimmte Umstände und Gegebenheiten eintreten, die den Verkehrswert mindern oder erhöhen. Das heißt also: ein frisch saniertes Mehrfamilienhaus, bei dem die Aussichten auf hohe Mieteinnahmen nicht schlecht stehen, ist nicht vergleichbar mit einer Immobilie, bei der Fassade, Heizung oder Dach erneuert werden müssen.

Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist und ob das Ertragswertverfahren die richtige Methode ist, um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Das junge Deutschland liebt die Stadt

Das Leben auf dem Land wird immer älter und die Städte Deutschlands explodieren mit jungen zugezogenen Menschen. So die aktuelle Bilanz. Bis in die Mitte der 2000er war es noch genau andersherum: Die Menschen in den ländlichen Regionen waren im Durchschnitt jünger als die Stadtbewohner. Doch seit einigen Jahren werden die Großstädte quasi von jungen Menschen überlaufen. Das sorgt teils für Wohnraummangel in den Metropolen und Strukturprobleme auf dem Land.

Das RWI-Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung hat eine Studie veröffentlicht, bei der die Forscher die Binnenmigration verschiedener Altersgruppen der Jahre 2008 bis 2014 (soll heißen, die Umzüge innerhalb Deutschlands über die Landesgrenzen hinweg) untersuchten. Die Forscher beschäftigten sich mit mehr als 400 Landkreisen und analysierten dabei nicht nur den Umfang dieser Umzugswelle, sondern auch die primären Faktoren, die für die Umzugsentscheidung verantwortlich waren.

Als Konsequenz lässt sich sagen, dass durch die vermehrten Umzüge vom Land in die Stadt eine demografische Ungleichheit entsteht, die wahrscheinlich auch in der Zukunft weiter anwachsen wird. Aktuelle Zahlen bestätigen diese Vermutung. In den letzten sieben Jahren zogen circa 250.000 mehr Menschen in Deutschland in die Stadt als aus ihr weg. Dies führt nun zu einer ansteigenden Verlustproblematik auf dem Land.

Besonders gravierend ist diese Thematik bei der Altersgruppe der 18- bis 29-jährigen. Von ihnen zogen fast 460.000 Deutsche mehr in die Stadt als aufs Land. Die Gründe sind genauso vielfältig wie einleuchtend. Junge Menschen möchten sich vom Elternhaus abgrenzen, neues kennenlernen und suchen sich Universitäten und Ausbildungsplätze in Großstädten, die bessere Karrierechancen bieten.

Anders sieht es bei den über 30-Jährigen aus. Von ihnen zogen einige mehr auf das Land und so von der Stadt weg. Die Gründe sind die typischen, wie berufliche Veränderung, familiäre Entscheidungen oder hin zum Eigenheim und weg von der Mietwohnung in der Stadt. Allerdings wechseln deutlich weniger über 30-Jährige Ihren Wohnort als es bei den 18- bis 29-Jährigen der Fall ist. Die machen mit 43 Prozent den Großteil der innerdeutschen Migrationen aus.

Messbare Größen des Umbruchs

Faktor Lohnhöhe:

Junge Menschen ziehen gerne dorthin, wo sie auch gut verdienen. In großen Städten werden sie laut Statistiken auch besser bezahlt.

Faktor Arbeitslosigkeit:

Dieser Punkt ist laut Forschungsergebnissen eher der Grund einen Ort zu verlassen, ein Standort mit einer hohen Arbeitslosenrate wird direkt vermieden oder man zieht weg. Interessanterweise spielt dies bei den über 50- jährigen keine Rolle mehr.

Faktor Wohnkosten:

Im Schnitt hat dieser Faktor den wenigsten Einfluss auf die Gruppen der umziehenden Deutschen. Am ehesten wirkt er sich auf die 30- bis 49- jährigen aus. Gründe sind hier meist Familienwachstum und daher der benötigte Mehrwohnraum.

Das zu ziehende Fazit dieser Studie und der Erfahrungswerte der letzten Jahre ist also, dass das Land zunehmend unattraktiver für junge Menschen wird und die Großstädte immer begehrenswerter. Es lässt sich also annehmen, dass auch in naher Zukunft die Welle der Zuziehenden in die Städte anhalten wird. Ergo es wird mehr Wohnraum benötigt, was Städte wie Berlin, München und Hamburg besonders zu spüren bekommen.

Möchten Sie wissen, welchen Einfluss die Abwanderung in die Städte auf den Wert Ihrer Immobilie hat? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern und bewerten Ihre Immobilie kostenlos.

 

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Hilfe, niemand will meine Erbimmobilie kaufen!

Erbimmobilie

Immobilien machen einen Großteil des Gesamtwertes von Erbschaften in Deutschland aus. Doch nicht jedes Immobilienerbe verspricht plötzlichen Reichtum. Oftmals befinden Erbimmobilien sich in einem schlechten Zustand und sind nur schwer verkäuflich. Sanierung und Abriss sind teuer und dann ist da auch noch die lästige Erbschaftssteuer. Was nun?

In der Immobilie gibt es keine Zentralheizung, weder Dach noch Wände sind nach neusten Standards gedämmt und der Keller ist feucht: Auch in nachfragestarken Regionen ist es schwierig, für eine solche Immobilie einen Käufer zu finden und auch für den Eigennutz würden Sanierungskosten im fünf- bis sechsstelligen Bereich auf den Eigentümer zukommen.

Wie viel ist die Erbimmobilie noch wert?

Zunächst einmal ist es wichtig, dass Sie einschätzen können, wie viel Ihre Immobilie in ihrem aktuellen Zustand überhaupt wert ist. Zwar erstellt auch das Finanzamt ein Wertgutachten, dabei werden allerdings keine individuellen Merkmale der Immobilie berücksichtigt. Deshalb sollten Sie sich an einen lokalen Immobilienexperten wie einen Makler wenden, der den Wert Ihrer Immobilie ermittelt unter Berücksichtigung aller Besonderheiten. Ist die Immobilie wenig wert, fällt auch die Erbschaftsteuer dementsprechend niedrig aus. Je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ist es sogar wahrscheinlich, dass Sie überhaupt keine Erbschaftssteuer zahlen müssen.

Lohnt es sich, das Erbe auszuschlagen?

Stellt sich heraus, dass das Erbe dennoch aller Voraussicht nach mit Verlusten für Sie einhergehen wird, haben Sie außerdem die Möglichkeit, die Erbschaft bis zu sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls auszuschlagen. Allerdings können Sie nur die komplette Erbschaft ausschlagen und nicht nur die Immobilie. Gehören also auch weitere wertvolle Immobilien oder andere Wertgegenstände zum Erbe, ist dieser Schritt nicht zu empfehlen.

Sanieren oder abreißen?

Wenn Sie sich dafür entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, ist es ratsam gut abzuwägen, ob es sich lohnt, diese vorher noch einmal aufzuwerten oder ob sie gar einen besseren Preis erzielen können, wenn Sie die Immobilie abreißen lassen und nur das Baugrundstück verkaufen. Beide Varianten verursachen jedoch bereits vor dem Verkauf hohe Kosten und sind somit nicht für jeden umsetzbar.

Wer die Immobilie in ihrem Ursprungszustand verkaufen möchte, muss mit einer etwas längeren Verkaufszeit als im Normalfall rechnen. Trotzdem finden sich auch für schlecht erhaltene Gebäude noch Käufer. Viele Leute suchen nach sanierungsbedürftigen Immobilien, um diese selbst aufzuwerten oder sind für das Grundstück in begehrter Lage bereit, die Abrisskosten selbst zu übernehmen. Wichtig ist es jedoch in jedem Fall, dass Sie sich mit den gesetzlichen Rahmenbedingen eines Immobilienverkaufs auseinandersetzen. So brauchen Sie beispielsweise in jedem Fall einen Energieausweis. Auch ist es nicht gestattet, Mängel an der Immobilie bewusst zu verschweigen.

Da eine sanierungsbedürftige Immobilie nur eine kleine Zielgruppe anspricht, ist es außerdem sinnvoll, den Verkauf nicht auf eigene Faust zu stemmen, sondern sich Hilfe bei einem lokalen Profi-Makler zu suchen. Der weiß nicht nur, wie er den geeigneten Käufer findet, er hat auch die rechtlichen Aspekte des Verkaufs im Blick und weiß mit welchen kleineren Sanierungen und Reparaturen Sie mehr aus Ihrer Immobilie herausholen können.

Sie haben eine sanierungsbedürftige Immobilie geerbt und brauchen eine Beratung zu Ihren Möglichkeiten oder eine Werteinschätzung? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie ganz unverbindlich.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Wenn Sie im Alter umziehen – Was passiert mit Ihren Möbeln?

Vielen Senioren ist im Alter Ihr Haus zu groß. Die Kinder wohnen inzwischen mit der eigenen Familie woanders. Und weil der Gang die steile Treppe hinauf zu den alten inzwischen ungenutzten Kinderzimmern immer anstrengender wird, überlegen Senioren in eine kleinere und altersgerechte Wohnung zu ziehen. Häufig müssen sie sich dann auch von Möbeln wie der großen Schrankwand oder der langen Eck-Couch trennen. Doch wie kann man dabei noch das Beste herausholen?

Wie verkaufe ich meine Möbel am besten?

Nicht alle alten Möbel müssen in einen Container. Inzwischen gibt es Sammler für fast alle Möbelstücke. Mit etwas Glück zahlt Ihnen ein Antiquariat vielleicht sogar mehr, als Sie damals beim Kauf bezahlt haben. Über Online-Auktionen oder -Kleinanzeigen haben Sie gute Möglichkeiten, den passenden Interessenten zu finden.

Aber statt Online-Verkauf können Sie sich auch an einen Trödelhändler wenden. Er kommt zu Ihnen nach Hause – das spart Ihnen Zeit und Mühe. Wahrscheinlich versucht er aber, den Preis sehr nach unten zu verhandeln. Überprüfen Sie also, ob es ein seriöser Trödelhandler ist. Außerdem wissen Sie im Idealfall schon, wie viel Ihr Möbelstück wert ist.

Verschenken oder spenden?

Wenn Sie mit Ihren Möbeln keinen Gewinn machen möchten und sie in guten Händen wissen wollen oder sie jemandem geben möchten, der sie braucht, bietet sich verschenken oder spenden an. Vielleicht finden Sie schon in Ihrem Bekanntenkreis jemanden, der Interesse an Ihren guten Stücken hat. Andernfalls können Sie sich an eine Spendenorganisation wenden. Beim DRK oder bei der Agentur für Arbeit finden Sie Informationen zu Organisationen in Ihrer Nähe.

Es kommt auch nicht darauf an, ob Ihre Möbel noch in perfektem Zustand sind. Was Sie für wertlos halten, ist für andere vielleicht ein kleiner Schatz. Einige junge Leute kaufen günstige alte Möbel, um sie wiederherzurichten und ihnen einen modernen Anstrich zu verpassen. „Upcycling“ nennt sich das. Um diese Zielgruppe direkt anzusprechen, können Sie „Upcycling“ in Ihrer Beschreibung nutzen.

Entrümpelung Ihrem Käufer überlassen.

Wenn Sie sich mit dem Käufer einigen, dass er Ihre Möbel übernimmt, können Sie das in den Kaufvertrag aufnehmen. Ihr Käufer entscheidet dann, was mit den Möbeln geschieht. Das kann sich für beide Seiten lohnen. Ihr Käufer erhält kostenlos Möbel und Sie haben keine weitere Arbeit damit. Würde der Käufer sich um die Entrümpelung kümmern, können Sie auch den Kaufpreis etwas nach unten anpassen.

Ihr Umzugsunternehmen übernimmt die Entrümpelung.

Manche Umzugsunternehmen übernehmen auch Entrümpelungen. Zwar sparen Sie hier keine Kosten, jedoch nimmt das Umzugsunternehmen Ihnen die Arbeit ab und es wird alles am Umzugstag erledigt.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und sind sich noch nicht sicher, was Sie mit Ihren Möbeln machen können? Wir beraten sie gerne über Ihre individuellen Möglichkeiten.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Immobilienpreisanstieg in Europa: Deutschland liegt nur im Mittelfeld

Die Preise für Immobilien steigen nach wie vor. Doch wie lange noch? Nachdem jahrelang die Preise anzogen, sehen nun einige Experten in Deutschland erste Anzeichen einer Immobilienpreisblase. Doch vergleicht man die Preisanstiege für Immobilien in Deutschland mit denen in anderen Ländern Europas, so liegt Deutschland bei weitem nicht an der Spitze.

Eine Analyse des Baufinanzierers Dr. Klein ergab, dass die Preise für Immobilien seit 2015 um 14 Prozent gestiegen sind. Im Vergleich dazu: Ungarn – hier stiegen die Preise allein in diesem Jahr um 14 Prozent, laut Analyse von Eurostat. Im Eurostat-Vergleich liegt Ungarn somit auf Platz eins der Preissteigerungen für Immobilien in Europa.

Durchschnittlich stiegen die Preise für Immobilien in Europa um 4,2 Prozent. Das ergab ein Vergleich der Immobilienpreise im zweiten Quartal 2019 mit denen des zweiten Quartals 2018. Das Preiswachstum in Deutschland in diesem Zeitraum betrug 5,2 Prozent. Somit liegt Deutschland etwas über dem europaweiten Durchschnitt. Innerhalb Deutschlands jedoch gab es erhebliche Unterschiede bei den Preissteigerungen. Während zum Beispiel in Berlin die Preise für Wohnungen – laut Dr. Klein – um 9,3 Prozent gestiegen sind, stiegen sie für Häuser um 12 Prozent.

Obwohl die Preise für Immobilien in Ungarn so stark stiegen, sind die Immobilien dort immer noch günstiger als in Deutschland. Laut einer Studie der Beratungsfirma Deloitte zahlt man in Ungarn für eine Wohnung pro Quadratmeter durchschnittlich 1.323 Euro. In Deutschland dagegen liegen die Preise pro Quadratmeter für eine Wohnung mit durchschnittlich 3.405 Euro mehr als doppelt so hoch. Vergleicht man aber die Einkommen in Ungarn und Deutschland, so gleicht sich dieser Unterschied wieder aus. Denn während Immobilienkäufer in Deutschland etwa fünf Bruttojahreseinkommen für den Immobilienkauf ausgeben müssen, müssen die Ungarn etwa acht Bruttojahreseinkommen aufbringen.

Besonders in osteuropäischen Ländern zog das Preiswachstum an. Neben Spitzenreiter Ungarn stiegen die Preise in Kroatien um 10,4 Prozent, in Lettland um 9 Prozent und in Tschechien um 8,7 Prozent. Dennoch verzeichneten auch einige mittel- und westeuropäische Länder starke Preisanstiege. So betrug das Preiswachstum in Luxemburg 11,4 Prozent, in Portugal 10,1 Prozent und in den Niederlanden 8,3 Prozent.

Das einzige Land unter den 29 verglichenen europäischen Staaten, in denen die Preise sanken, ist Italien. Der Preisrückgang lag hier bei 0,2 Prozent. Italien spürt immer noch die weltweite Finanzkrise von 2007, die es besonders schwer traf. Seitdem sinken die Preise für Immobilien kontinuierlich.

Viele fragen sich jedoch, warum trotz der hohen Preise für Immobilien in Deutschland niemand vom Kauf abgeschreckt wird. Denn in vielen Städten geht das Wirtschaftswachstum schließlich leicht zurück. Experten vermuten, dass die derzeit niedrigen Zinsen für Kredite eine der Hauptursachen sind. Besonders kreditwürdige Immobilienkäufer können einen Zehnjahreskredit bereits mit einem Zinssatz von nur 0,4 Prozent bekommen. Somit ist sowohl für Immobilienverkäufer als auch für Immobilienkäufer im Moment eine gute Zeit.

Sie möchten wissen, wie viel Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie dafür bekommen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Geldsorgen: Ist der Immobilienverkauf der richtige Weg?

Das Eigenheim ist ein Lebenstraum vieler Menschen. Allerdings geht dieser Traum auch mit einigen Kosten einher: Die Hypothek muss abgezahlt werden und regelmäßig stehen Sanierungen und Reparaturen an. Immer wieder bereiten diese Kosten Eigentümern schlaflose Nächte. Doch ist der Immobilienverkauf in einer solchen Situation der einzige Weg?

Wer eine Immobilie kauft, geht damit eine langjährige finanzielle Verpflichtung ein. Nicht nur, dass die Hypothek abgezahlt werden muss, auch für die Instandhaltung empfehlen Experten eine Rücklage beiseite zu legen. In den meisten Wohneigentümergemeinschaften ist die Instandhaltungsrücklage sogar Pflicht. Wie hoch die Pauschale ausfallen sollte, hängt vom Alter der Immobilie ab. Je älter die Immobilie, desto wahrscheinlicher sind anfallende Reparaturen und desto mehr sollten Eigentümer zurücklegen. Empfehlungen liegen je nach Alter der Immobilie zwischen 5 und 10 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Was tun, wenn ich kein Geld für die Sanierung habe?

Doch nicht alle Eigentümer denken an die regelmäßigen Rücklagen. Wenn dann das Dach undicht ist oder die alte Heizung den Geist aufgibt, kann das zu ernsthaften finanziellen Problemen führen. Denn die Kosten für solche Reparaturen liegen meist bei mehreren 10.000 Euro. Die gute Nachricht: Es ist möglich, für Sanierungen einen Kredit bei der Bank aufzunehmen. Energetische Sanierungen werden zum Teil sogar staatlich gefördert. Eine Dachsanierung etwa kann im Rahmen des Programms „energieeffizient Sanieren“ von der Kreditanstalt für Wiederaufbau gefördert werden.

Allerdings ist es nur dann ratsam, einen weiteren Kredit aufzunehmen, wenn Sie nicht ohnehin schon Probleme bei der monatlichen Tilgung Ihrer Hypothek haben. Über einen Baukredit lässt sich das neue Dach beispielsweise nur finanzieren, wenn mindestens 80 Prozent des Finanzierungskredits für die Immobilie abgezahlt sind. Andernfalls ist auch die Finanzierung über einen speziellen Sanierungskredit möglich. Hier sind die Zinsen jedoch meist höher. Deshalb ist es wichtig, dass Immobilienbesitzer sich gut überlegen, ob sie diese zusätzlichen Kosten tragen können.

Was tun, wenn ich mir meine Finanzierung nicht mehr leisten kann?

Nach einer Scheidung oder einem Jobverlust kommt es häufig vor, dass Immobilienbesitzer sich die Abzahlung des laufenden Kredits nicht mehr leisten können. In einem solchen Fall ist es wichtig, möglichst schnell auf die Bank zuzugehen und nach einer Lösung zu suchen. Besteht nur ein kurzfristiger Zahlungsengpass ist es häufig möglich, die Tilgung für einige Monate auszusetzen oder eine Umfinanzierung vorzunehmen. Wer hingegen einfach nicht mehr zahlt, riskiert eine Zwangsversteigerung und hohe Gebühren für die vorzeitige Auflösung des Kredites. Im schlimmsten Fall ist der Erlös, der bei der Zwangsversteigerung erzielt wird, nicht hoch genug, um die Schulden bei der Bank abzuzahlen. Dann droht die Privatinsolvenz.

Wer also weiß, dass er seinen Kredit auch auf lange Sicht nicht mehr abbezahlen kann, sollte sich nicht nur mit seiner Bank auseinandersetzen, sondern auch den Verkauf der eigenen Immobilie ernsthaft in Betracht ziehen. Das heißt nicht gleich, dass der Traum vom Wohneigentum ausgeträumt ist. Einige Immobilienmakler bieten beispielsweise die Möglichkeit eines Immobilientauschs an. In diesem Fall werden zwei Immobilienbesitzer zusammengeführt. Wer also Probleme bei der Finanzierung seines großen Hauses hat, kann dieses dann gegen eine kleinere Immobilie tauschen, deren Finanzierung günstiger ist.

Für ältere Immobilienbesitzer ist außerdem die Immobilienverrentung eine interessante Alternative, um in der Immobilie wohnen zu bleiben und sich gleichzeitig die Rente aufzubessern. Denn hierbei verkaufen Sie das Eigenheim, behalten aber das Wohnrecht.

In jedem Fall ist es ratsam, den Verkauf nicht auf eigene Faust zu bestreiten, sondern einen Experten mit ins Boot zu holen. Ein Profi-Makler erzielt in der Regel eine kürzere Verkaufsdauer und hilft Ihnen dabei zum marktgerechten Preis zu verkaufen.

Sie haben finanzielle Schwierigkeiten und überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie unverbindlich zu Ihren Möglichkeiten.

 

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Wie ermittle ich den Preis meiner Immobilie?

Im Scheidungsfall kommt oft die Frage auf, was mit der gemeinsam gekauften Immobilie passieren soll. Im Falle eines Verkaufs muss der Preis genau bestimmt werden. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist, kann das über die verschiedenen Verfahren berechnet werden. Jedes Verfahren hat dabei seine Anwendungszwecke, für die sie verwendet werden. Ein Experte kann Ihnen dabei helfen, das richtige Verfahren zu finden und den passenden Angebotspreis zu berechnen.

Bei der Bewertung einer Immobilie gibt es unterschiedliche Verfahren. Die Verfahren sind durch den Gesetzgeber vorgegeben. Im Paragraf 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung sind das Vergleichswertverfahren, das Verfahren zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Diesen Verfahren liegen unterschiedliche Rechnungen zugrunde.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert durch entsprechende Vergleiche. Es bietet sich daher vor allem für Eigentumswohnungen, Teileigentum und Familienhäuser an. Dabei wird der Kaufpreis vergleichbarer Immobilien als Grundlage genommen. Entscheidend sind dabei Faktoren wie das Baujahr, die Adresse, die Wohnfläche sowie ein vorhandener Garten/Balkon und ein Garagenstellplatz. Ebenso sind Faktoren wie die Bauweise, die Größe, die Restnutzungsdauer und der bauliche und energetische Zustand des Gebäudes wichtig.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird dagegen bei Immobilien genutzt, die einen Ertrag abwerfen. Darunter fallen Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte und Geschäftsgrundstücke. Der Wert der Immobilie errechnet sich aus dem Bodenwert und den zu erwartenden Einnahmen. Dabei wird nicht die tatsächliche Miete veranschlagt, sondern die marktübliche. Eine leere Mietwohnung mindert daher nicht den Preis. Die Bewirtschaftungskosten der Immobilie sind von den zu erwartenden Einnahmen abzuziehen. Der Bodenwert errechnet sich aus dem durch einen Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwert pro Quadratmeter. Der Bodenwert wird außerdem noch mit dem Liegenschaftszinssatz verzinst. Dabei wird der marktübliche Wert zugrunde gelegt. Ein weiterer Wert sind sonstige Umstände, die den Wert beeinflussen können. Dringende Sanierungsarbeiten, die noch nicht vorgenommen wurden, können den Wert der Immobilie mindern.

Das Sachwertverfahren

Ein weiteres Verfahren ist das Sachwertverfahren. Auch beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert bestimmt und mit dem Wert des Gebäudes zusammengerechnet. Der Wert des Gebäudes wird mit den Regelherstellungskosten sowie der Grundfläche berechnet. Die Herstellungskosten gliedern sich dabei in verschiedene Stufen, sodass auch die Qualität der verbauten Materialien berücksichtigt wird. Von diesen Kosten wird die sogenannte Altersminderung abgezogen. Die vom Gesetzgeber festgelegte Nutzungsdauer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern beträgt in der Regel 80 Jahre. Das führt dazu, dass mit jedem Jahr 1,25 Prozent vom Wert abgezogen werden müssen. Der nun errechnete Gebäudesachwert wird mit dem Bodenwert addiert und mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Der Marktanpassungsfaktor legt die örtlichen Gegebenheiten der Immobilie zugrunde. So ist einem Haus in einer strukturstarken Gegend ein höherer Wert als einem baugleichen Haus in einer strukturschwachen Region zuzuschreiben. Dabei wird berücksichtigt, ob die Häuser in dem Quartier, in dem das zu verkaufende Haus steht, zu dem errechneten vorläufigen Sachwert verkauft werden.

Sie wollen Ihre Immobilie professionell bewerten lassen, wissen aber nicht welches Verfahren sich dafür anbietet? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Wann Sie den verbrauchsorientierten Energieausweis benötigen

Beim Immobilienverkauf ist der Energieausweis Pflicht. Dabei ist Energieausweis nicht gleich Energieausweis. Immobilienbesitzer haben die Wahl zwischen dem verbrauchsorientierten Energieausweis und dem bedarfsorientierten. Lesen Sie im Folgenden, worauf Sie beim Verbrauchsausweis achten müssen.

Nicht alle Angebote für Energieausweise sind seriös. Ist ein Energieausweis mangelhaft oder fehlt er spätestens zum Besichtigungstermin, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Achten Sie also darauf, von wem Sie Ihren Energieausweis erstellen lassen und dass Sie es rechtzeitig tun. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob Sie einen verbrauchsorientierten oder bedarfsorientierten Energieausweis benötigen. Ihr lokaler Profi-Makler weiß, welcher Ausweis der passende für Sie ist sowie wann und von wem er zu erstellen ist.

Der Energieausweis ist deshalb bei Verkauf oder Vermietung wichtig, weil er für Kauf- und Mietinteressenten eine Entscheidungshilfe ist. Denn der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie. Das heißt, er ermöglicht, die zu erwartenden Energiekosten abzuschätzen. Dabei können Eigentümer grundsätzlich frei entscheiden, welchen der beiden möglichen Energiepässe sie erstellen lassen. Jedoch müssen für den Verbrauchsenergieausweis einige Voraussetzungen erfüllt sein:

Der verbrauchsorientierte Energieausweis kann nur für Immobilien ausgestellt werden, die über fünf oder mehr Wohneinheiten verfügen. Es sei denn, der Bauantrag für das betreffende Objekt wurde nach dem 1. November 1977 gestellt, dann kann auch für ein Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen ein Verbrauachsausweis erstellt werden. Ein weiterer Fall ist: wenn das Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten zwar älter ist und vor dem 1. November 1977 errichtet wurde, aber bereits das energetische Niveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht oder dahingehend saniert, beziehungsweise modernisiert, wurde – auch in diesem Fall kann ein Verbrauchsausweis erstellt werden. Für alle anderen Gebäude ist der bedarfsorientierte Energieausweis Pflicht.

Der verbrauchsorientierte Energieausweis ist preisgünstiger als der bedarfsorientierte. Der Preis hierfür liegt etwa zwischen 25 und 100 Euro. Dafür ist er jedoch auch weniger aussagekräftig als der Bedarfsausweis, der dafür aber 500 Euro oder mehr kosten kann. Der Verbrauchsausweis gibt Auskunft darüber – wie der Name schon sagt –, wie hoch die verbrauchte Energiemenge der Immobilie ist. Also wie viel Energie für Heizung und Warmwasseraufbereitung verbraucht wird. Zur Berechnung werden in der Regel die Energieverbrauchsdaten, zum Beispiel anhand der Heiz- beziehungsweise Brennstoffkostenabrechnungen, mindestens der letzten drei Jahre als Mittelwert zugrunde gelegt. Das ist dann natürlich vom individuellen Heizverhalten der Bewohner abhängig, aber auch von der Dämmung der Immobilie.

Der Energieausweis wird in der Regel von qualifizierten und zertifizierten Fachleuten wie Energieberatern, Architekten, Bauingenieuren und Schornsteinfegern ausgestellt. Achten Sie darauf, dass Ihr Berater unabhängig ist. Lassen Sie sich deshalb von einem neutralen Immobilienprofi beraten.

Haben Sie Fragen zum Energieausweis? Oder suchen Sie jemanden, der sich um eine professionelle Erstellung kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Das Grundbuch im Erbfall: Darum ist es wichtig

Wer eine Immobilie besitzt, muss auch im Grundbuch eingetragen sein. Dennoch wissen viele nicht genau, warum es eigentlich so wichtig ist. Obwohl Fehler im Grundbuch weitreichende Konsequenzen haben können. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, ist es wichtig zu verstehen, welche Rolle es im Erbfall spielt.

Um die Bedeutung des Grundbuchs im Erbfall zu erklären, betrachten wir ein Fallbeispiel: Nehmen wir an, drei Geschwister erben gemeinsam ein Haus. Zunächst sind sie sich unsicher, was nun damit geschehen soll. Alle drei bilden eine Erbengemeinschaft, das heißt, alle haben die gleichen Rechte und Pflichten und alle drei können auch nur gemeinsam entscheiden, wie es mit der Immobilie weitergehen soll. Da es kein Testament gibt, das das Erbe anders regelt, erbt also jeder ein Drittel der Immobilie. Das bedeutet: für alle drei ergeben sich erstmal Kosten. Jeder trägt ein Drittel der Betriebskosten, Versicherungen, Steuern und so weiter. Da sie die Kosten nicht ewig weiter tragen möchten, überlegen sie, ob sie das Haus verkaufen, vermieten oder ob einer der drei mit seiner Familie einziehen möchte.

Die Erbengemeinschaft

In unserem Fall sind sich die drei einig. Einer zieht ein und zahlt seine Geschwister aus. Allerdings können die beiden anderen ihm ihre Anteile nicht einfach verkaufen. Es muss ein Auflösungsvertrag, beziehungsweise ein Erbauseinandersetzungsvertrag aufgesetzt werden. Dieser muss anschließend auch notariell beglaubigt werden.

Die Erbauseinandersetzung

In der Erbauseinandersetzung wird geregelt, mit welchem Betrag der eine Erbe seine Geschwister auszahlen muss, damit die Immobilie ihm gehört. Dazu müssen natürlich alle drei wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Diesen Wert lassen sie von einem Immobilienexperten ermitteln. In die Rechnung fließen dann auch noch die Hypotheken mit ein, die auf der Immobilie liegen. Denn bestehende Hypotheken werden auch auf die Erben übertragen. Ob eine Hypothek besteht, finden die drei im Grundbuch.

Die Änderung des Grundbucheintrags

Hat der eine Erbe seine Geschwister ausgezahlt, ist er noch nicht der neue Eigentümer. Erst muss er noch im Grundbuch eingetragen werden. Um dies kostenlos im Grundbuch zu ändern, haben Erben in Deutschland zwei Jahre Zeit. Danach sind Änderungen auch möglich, jedoch fallen hier dann Kosten an. Um diese Änderung vornehmen zu können, muss nachgewiesen werden, dass ein Erbanspruch besteht. Wenn es ein Testament gibt, aus dem der Besitzanspruch hervorgeht, genügt das. Da in unserem Beispiel keins existiert, müssen sich die Erben einen Erbschein ausstellen lassen.

Möchten Sie wissen, was die beste Lösung für Ihre Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern zu Ihren Möglichkeiten.

 

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Wie Augmented Reality die Besichtigung erleichtert

Serie Immobilienvermarktung: 9

An den Innenwänden ist noch keine Tapete und der Boden ist noch Steingrau. Besichtigen Interessenten eine leere Immobilie, fällt es ihnen oft schwer, sich die leeren Räume eingerichtet vorzustellen. Das erschwert ihnen die Entscheidung für eine Immobilie. Mit Augmented Reality kann eine leerstehende Immobilie virtuell eingerichtet werden, während man sich in ihr befindet. Das kann Ihnen helfen, Ihre Immobilie zu vermarkten.

„Augmented Reality“ (AR) ist auf Deutsch „erweiterte Realität“. Mit Hilfe von Smartphone oder Tablet können Sie Ihre Umwelt filmen – in unserem Fall eine Immobilie – und sie live verändern. Mit einer entsprechenden App können Sie Farben an den Wänden oder Bodenbelag anpassen. Oder Sie können virtuell Möbel „einfügen“ und in den Räumen verschieben. Es lässt sich also die Einrichtung der leeren Immobilie planen und auf Smartphone oder Tablet sehen, wie es aussehen würde. Das kann zum Beispiel die App Amikasa 3D Designer. Auch Ikea bietet eine solche App an, mit der Sie Ikea-Möbel maßstabsgetreu und digital in ihre Umgebung einfügen können. Ebenso hat der Baddesigner Villeroy & Boch eine App, mit der sich Bäder planen lassen.

Sie müssen mit der virtuellen Einrichtung auch nicht bis zur Besichtigung warten. Schon bei der Erstellung von Immobilienfotos für das Internet oder das Exposé lassen sich leere Zimmer mit einer virtuellen Möblierung ausstatten. Das hilft Interessenten schon vor der Besichtigung, sich darüber klar zu werden, ob Ihre Immobilie etwas für sie ist. Bei der aktuell hohen Nachfrage können Sie so schon Interessenten herausfiltern und unnötige Besichtigungen vermeiden. Profi-Makler setzen das gezielt ein, um Interessenten zu selektieren.

Eine andere vergleichbare Möglichkeit ist, Interessenten eine virtuelle Besichtigung von deren Sofa zu ermöglichen. Durch Panorama-Aufnahmen oder 360-Grad-HDR- Bilder können sich Interessenten online Ihre Immobilie ansehen. Diese Fotos oder Videos lassen sich auch beliebigen Video- oder Immobilienportalen einbinden. So können Interessenten zu jeder Zeit und von jedem Ort aus Ihre Immobilie besichtigen. Das hat auch zusätzlich den Vorteil, dass Sie anhand der Nutzerdaten einsehen können, wer wirkliches Interesse an Ihrer Immobilie hat und wer nur mal „schnuppern“ möchte. So können Sie sich auf die ernsthaften Interessenten konzentrieren. Die Interessenten werden nämlich aufgefordert, ihre E-Mail-Adresse einzugeben, um alle Räume Ihrer Immobilie zu sehen. Zusätzlich wird registriert, wer sich wie lange in Ihren virtuellen Räumen aufgehalten hat.

Eine andere moderne Methode ist, eine Immobilie virtuell zu erstellen und einzurichten, um sie mit einer VR-Brille zu begehen oder als Film anzusehen. Egal ob Innen oder Außen, Keller oder Luftbild – alles kann betrachtet werden. Tageslicht oder Nacht lassen sich zusätzlich einstellen. Solche Tools lassen sich auf der Webseite Ihres Maklers implementieren. So machen Sie es Ihren potentiellen Käufern einfacher.

Möchten Sie wissen, wie Sie in Zukunft mit Augmented Reality unnötige Besichtigungen vermeiden können? Gerne können Sie sich an uns wenden. Wir stehen Ihnen beratend zur Seite.

 

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Steigende Immobilienpreise in Europa: Deutschland nur im Mittelfeld

Jährlich steigen die Immobilienpreise in Deutschland. Besonders in Metropolen wie München oder Berlin fallen die Preissteigerungen im Vergleich zum Vorjahr besonders hoch aus. Doch im Europa-Vergleich verhält sich das Preiswachstum in Deutschland noch moderat.

In Deutschland stiegen die Immobilienpreise nach Analysen des Baufinanzierers Dr. Klein seit 2015 um 14 Prozent – in Ungarn wurde diese Preissteigerung laut Eurostat-Analyse in nur einem Jahr erreicht. Damit ist Ungarn im Eurostat-Vergleich die Nummer 1, wenn es ums Immobilienpreiswachstum geht.

Durchschnittlich stiegen die Preise in der EU um 4,2 Prozent. Verglichen wurden die Hauspreise im zweiten Quartal 2019 mit denen im selben Zeitraum 2018. In Deutschland ergibt sich dabei eine Preissteigerung von 5,2 Prozent. Damit liegt Deutschland nur knapp über dem europäischen Durchschnitt. Hierzulande steigen die Preise vor allem in den Großstädten und ihrem Umland. In Berlin etwa stiegen die Preise laut Dr. Klein im zweiten Quatral 2019 um 9,3 Prozent für Wohnungen und um 12 Prozent für Häuser.

Preise in Osteuropa steigen besonders stark

Ein starker Preisanstieg ist nicht nur in Ungarn, sondern auch in anderen osteuropäischen Ländern zu verzeichnen. Neben Luxemburg (11,4 %), Portugal (10,1 %) und den Niederlanden (8,3 %) sind es vor allem diese Länder, die im Vergleich besonders weit vorne liegen. In Kroatien etwa stiegen die Preise um 10,4 Prozent, in Lettland um 9 Prozent und in Tschechien um 8,7 Prozent.

Doch trotz hoher Preissteigerung: Im Vergleich zu deutschen Immobilien sind die in Ungarn immer noch günstig. So zahlt man dort einer Studie der Beratungsfirma Deloitte zufolge im Durschnitt 1.323 Euro für den Quadratmeter Wohnung. In Deutschland sind es mehr als doppelt so viel: 3.405 Euro. Allerdings verdienen die Ungarn auch wesentlich schlechter als die Deutschen. Während man hier etwa fünf Bruttojahreseinkommen für den Kauf der Immobilie einplanen muss, sind es in Ungarn acht.

Preissteigerungen dank Niedrigzinsen?

Warum schrecken die steigenden Preise dann nicht vom Kauf ab? Immerhin geht das Wirtschaftswachstum in vielen Staaten leicht zurück. Ein Grund könnten die immer niedriger werdenden Zinsen sein. In Deutschland beispielsweise bekommen kreditwürdige Immobilienkäufer einen Zehnjahres-Kredit bereits mit einem Zinssatz von 0,4 Prozent.

Insgesamt sanken die Preise übrigens nur in einem von 29 verglichenen Ländern: In Italien gingen die Preise um 0,2 Prozent zurück. Hier haben sich die Immobilienpreise seit der weltweiten Finanzkrise 2007 nicht mehr erholt. Immobilien verlieren seitdem kontinuierlich an Wert.

Sie möchten wissen, wie der Wert Ihrer Immobilie sich in den letzten Jahren entwickelt hat? Kontaktieren Sie uns jetzt! Wir beraten Sie gern.

 

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Zahl des Monats

48.000.000

 

Etwa 58 Prozent, also 48 Millionen, der Deutschen wohnen bevorzugt in einer kleinen oder mittleren Stadt oder im Umland einer Stadt. Das ergab die Wohntraumstudie von Interhyp im vergangenen Jahr. Neben den Immobilienpreisen ist es auch der gut ausgebaute öffentliche Nahverkehr, der die kleineren Städte und das Umland so attraktiv macht.

Ein Viertel der Bundesbürger (26 Prozent) bevorzugt das Wohnen auf dem Land, sprich in einem Dorf. So leben mehr als sieben Millionen Deutsche in Orten mit 2.000 Einwohnern oder weniger. Für 16 Prozent der Befragten ist die Großstadt der Lieblingswohnort. Trotzdem wohnt fast ein Drittel der Deutschen in einer der 85 deutschen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Was aber fast allen (90 Prozent) bei der Wahl des Wohnortes wichtig ist, ist die Nähe zu Familie und Freunden.

 

 

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Die Bauzinsen sinken weiter

Mit hohen Zinsen auf die eigenen Spareinlagen kann aktuell niemand rechnen. Immer mehr Banken kündigen sogar Premium-Sparverträge. Doch die Niedrigzinsphase hat auch einen Vorteil: Darlehen und Kredite gibt es heute so günstig wie nie. Experten gehen davon aus, dass es bald zu einer Nullprozentverzinsung oder gar zu Negativzinsen kommen könnte.

In Dänemark ist es bereits soweit: Die Nordea Bank vergibt bei einer 20jährigen Laufzeit Immobilienkredite ohne Zinsen. In Deutschland sind die Banken laut einer Analyse des Kreditvermittlers Interhyp aktuell noch etwas vorsichtiger. Aber auch hier ist die Verzinsung so gering wie noch nie. Wer eine gute Kreditwürdigkeit vorweisen kann, kann je nach Anbieter mit einer Verzinsung von 0,4 Prozent bei zehn Jahren Laufzeit rechnen. Für die Analyse wurden die Konditionen von mehr als 400 Geldgebern verglichen.

Wieso sind die Zinsen gerade so niedrig?

Die Zeiten hoher Zinsen, die die Immobilienfinanzierung zum Albtraum machen sind schon lange vorbei. Bereits 2016 hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitsatz für die Vergabe von Zinsen auf 0 Prozent gesenkt. Banken, die sich Geld von der EZB leihen, müssen dafür also keine Zinsen zahlen und können diese günstigen Konditionen an ihre Kunden weitergeben. Die EZB geht aber noch einen Schritt weiter und erhebt Negativzinsen auf große Sparanlagen. Das macht das Anlegen von Geld für Banken aktuell unattraktiv, die Vergabe von Krediten lohnt sich also. Mit diesen Maßnahmen möchte die EZB die Wirtschaft ankurbeln. Wenn es unattraktiv ist zu sparen, geben die Menschen es eher aus und die Wirtschaft wächst.

Nullprozentverzinsung oder doch gar Negativzinsen?

Finanzexperten halten es für sehr wahrscheinlich, dass die Bauzinsen auch hier in Deutschland bei guter Kreditwürdigkeit bald auf 0 Prozent fallen könnten. Immerhin müssen Banken aktuell 0,5 Prozent Zinsen zahlen, wenn sie überschüssiges Geld bei der EZB anlegen. Durch die Vergabe eines Kredites ohne Zinsen machen sie so zwar keine Gewinne – anders als bei der Anlage des Geldes verlieren sie aber auch kein Geld.

Theoretisch lohnt es sich daher sogar Kredite mit Negativzinsen, die unter besagten 0,5 Prozent liegen zu vergeben. Schließlich verschenkt die Bank so immerhin noch weniger Geld, als sie verlieren würde, wenn sie ihr Geld bei der EZB einlagert.

Für Immobilienkäufer wäre das ein Traum. Wer einen Kredit über 100.000 Euro aufnimmt müsste bei einer Negativverzinsung von 0,1 Prozent nur 99.000 Euro zurückzahlen. Auf Anfrage von Finanz-Szene.de teilten allerdings sowohl die Deutsche Bank als auch die Commerzbank mit, aktuell keine Kredite mit Negativzinsen zu planen.

Doch auch bei den aktuellen Niedrigzinsen dürften die Nachfrage nach Immobilien weiter steigen – und damit auch die Preise. Für Immobiliensuchende ist deshalb ein ausreichender Eigenkapitalanteil entscheidend. Für Eigentümer könnte jetzt genau der richtige Zeitpunkt sein, um zu verkaufen.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und von dieser hohen Nachfrage profitieren? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Zahl des Monats

1,99

Deutschlands Haushalte werden kleiner. Im bundesweiten Durchschnitt wohnten 2018 1,99 Personen in einem Haushalt. Das teilte das Statistische Bundesamt mit. 1991 lag der Wert noch bei 2,27 Personen pro Haushalt. Das hat natürlich direkte Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Denn dass die Haushalte kleiner werden, bedeutet im Umkehrschluss, dass die Anzahl der Haushalte steigt.

Laut dem Statistischen Bundesamt nimmt die Anzahl der Single-Haushalte gerade in den Metropolen zu. Im vergangenen Jahr waren von 41,4 Millionen deutschen Haushalten 42 Prozent Single-Haushalte. Zweipersonenhaushalte kamen, laut Statistik, auf 34 Prozent und Dreipersonenhaushalte auf 12 Prozent. Haushalte mit vier oder mehr Personen gibt es nur noch zu 12 Prozent.

 

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Die Teilungsversteigerung – Nicht nur in der Scheidung ungünstig

Paare, die sich in der Scheidung befinden, müssen in der Regel auch klären, wie sie den gemeinsamen Besitz teilen. Im Gegensatz zu Vermögen lassen sich Immobilien häufig schwerer aufteilen. Finden Paare keine gemeinsame Lösung, kann eine Teilungsversteigerung drohen. Doch die ist oft mit Nachteilen für die Eigentümer verbunden.

Viele wissen: bevor man sich scheiden lassen kann, muss man ein Jahr getrennt leben. Oft kümmern sich Paare danach, während der Scheidung, um die Aufteilung des Besitzes. Ein Paar, dem schon früher klar ist, dass eine Versöhnung ausgeschlossen ist, kann die Immobilie aber auch schon im Trennungsjahr verkaufen. Den Prozess der Scheidung vereinfacht das oft. Denn so kann der Verkaufserlös einfacher aufgeteilt werden und beide Partner können ihren Neuanfang planen oder eventuelle Bankverbindlichkeiten tilgen.

Wenn das Trennungsjahr vorüber ist, kann einer der Ehepartner den Verkauf der gemeinsamen Immobilie verlangen. Wenn der andere Ehepartner sich dem aber verweigert, kann er sogar verklagt werden, um seine Zustimmung zu erteilen. Dies kann aber zum Beispiel verhindert werden, wenn sich das Paar an einen zum Mediator ausgebildeten Immobilienprofi wendet. Denn dieser hilft bei der Abwägung der Interessen.

Entschließt sich das Paar dazu, dass die Immobilie später einmal an die Kinder vererbt werden soll, so kann sie beispielsweise auch vermietet werden. Mit den Einnahmen könnte auch der Kredit bei der Bank getilgt werden.

Es kann natürlich auch einer der Partner die Immobilie behalten. Allerdings muss dann der andere ausgezahlt werden. Kann sich das Paar jedoch nicht einigen, wie viel dem anderen zu zahlen ist, droht eine Teilungsversteigerung. Diese ist ein Teil der Zwangsversteigerung und kann von einem der Partner unabhängig beim Amtsgericht beantragt werden. Sie dient dazu, nicht teilbares Vermögen in teilbares Vermögen umzuwandeln.

Eine Teilungsversteigerung ist aber oft eine ungünstige Lösung. Denn häufig wird eine Immobilie auf diese Weise unter Wert verkauft. Denn auf solche Gelegenheiten warten viele Schnäppchenjäger. Der Partner, der in der Immobilie bleiben möchte, hat zwar auch die Chance, auf diese Weise den anderen Teil der Immobilie günstig zu erwerben, wenn er das Höchstgebot abgibt. Allerdings besteht auch für ihn das Risiko, dass er von einem anderen Bieter überboten wird oder dass ein anderer Bieter den Preis so weit in die Höhe treibt, dass der entsprechende Teil der Immobilie zu teuer wird. Bei diesen Kosten bleibt es jedoch nicht: Kosten zwischen 1.000 und 2.500 Euro für einen Sachverständigen kommen dazu. Zusätzlich entstehen Kosten für den Notar sowie für das ganze Verfahren.

Als neutrale Instanz hilft ein Profi-Makler beiden Seiten, eine Teilungsversteigerung zu vermeiden und für die Ex-Ehepartner die optimale Lösung für die gemeinsame Immobilie zu finden.

Sind Sie unsicher, was die beste Lösung für Ihre Immobilie in der Trennungsphase ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Renovierungen und Bauarbeiten: So klappt es mit den Handwerkern

Wer in Deutschland einen Handwerker beauftragen will, muss meist lange warten. Rund 100 Tage vergehen von der Auftragserteilung bis zum Arbeitsbeginn. Wer so lange nicht warten will, fällt oft auf unseriöse Anbieter rein oder wird am Ende versetzt. Doch wie geht man bei der Beauftragung eines Handwerkers am besten vor?

Langfristig planen

Aktuell fehlt es im Handwerk überall in Deutschland an Fachkräften. Ausbildungsplätze können häufig nicht besetzt werden – was folgt sind lange Wartezeiten von mehr als 10 Wochen. Das geht aus dem Konjunkturbericht des Zentralverbands des Deutschen Handwerks hervor. Bei Großprojekten wie einem neuen Dach, einer Klimaanlage oder einem Pool sind lange Wartezeiten kaum zu vermeiden. Deshalb sollten solche Projekte langfristig geplant werden. Wer ein altes Dach hat, wartet also besser nicht, bis sich der erste Ziegel löst oder es ins Wohnzimmer tropft, sondern vereinbart einen Termin, wenn das Dach noch heile ist.

Sollte ein akuter Notfall wie ein Rohrbruch oder eine nicht funktionierende Dusche vorliegen, nehmen viele Handwerker sich dafür allerdings auch kurzfristig Zeit. Da ist es ähnlich wie beim Arzt: Auf den Termin für die Vorsorgeuntersuchung wartet man gerne mal monatelang, doch liegt man mit einer Grippe flach, kann man sich zum Glück trotzdem über schnelle Hilfe freuen.

Bauarbeiten abseits der Saison planen

Bei Projekten wie dem Pool, der Klimaanlage oder einer neuen Fußbodenheizung kann es sich außerdem lohnen, außerhalb der Saison zu planen. Dann stehen Fachmänner nicht nur schneller zur Verfügung, sie nehmen häufig auch weniger Geld als in der Hauptsaison. Wer etwa seinen Pool im Winter oder Herbst plant, hat dadurch gleich mehrere Vorteile. Schließlich stören die Bauarbeiten einen dann nicht beim Sonnen auf der Terrasse und die schön angelegten Blumenbeete werden nicht durch den Bagger zerstört.

Empfehlungen online & offline einholen

Mittlerweile gibt es viele Online-Portale, auf denen man sich schnell und unkompliziert Angebote von Handwerkern einholen kann. Auf Plattformen wie My-Hammer.de, Handwer-123.de oder Blauarbeit.de werden die Firmen auch direkt von bisherigen Kunden bewertet. Oftmals beschweren diese sich aber über mangelnde Zuverlässigkeit. Empfehlungen aus dem eigenen Bekanntenkreis können daher nach wie vor hilfreicher sein.

Vorab auf ein Angebot einigen

Egal, wie Sie Ihren Handwerker finden: Wichtig ist, dass Sie vorab ein Angebot einholen und alle Kostenpunkte klären. Gerade bei Notfällen wird das schnell vergessen – und wer Pech hat steht am Ende mit einer Rechnung von mehreren hundert Euro da, nachdem der Handwerker nur fünf Minuten lang das verstopfte Rohr gereinigt hat. Vereinbaren Sie deshalb, wenn möglich, vorher einen Festpreis und einigen sich darauf, dass der Handwerker eventuelle Mehrkosten vor der Ausführung mit Ihnen bespricht. So gibt es am Ende keine böse Überraschung.

Sie suchen einen Handwerker, weil Sie Ihr Haus vor dem Verkauf renovieren lassen können? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir wissen, welche Maßnahmen den Verkaufspreis wirklich steigern können.

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Immobilienverkauf: Was ist eigentlich der Bodenrichtwert?

Wer den Wert der eigenen Immobilie berechnen möchte, wird irgendwann auch auf den Begriff „Bodenrichtwert“ stoßen. Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel ein Quadratmeter eines Grundstücks in einer bestimmten Lage wert ist. Doch wie wird er berechnet und wofür braucht man ihn?

Der Bodenrichtwert wird von einem regionalen Gutachterausschuss bestimmt. Die Gutachter schauen sich dabei die Verkaufspreise unbebauter Grundstücke in den letzten zwei Jahren an und ermitteln auf dieser Grundlage einen Wert.

Je nach Gemeinde werden dabei unterschiedliche Maßstäbe angewandt. Während in Berlin nach Lageklassen geclustert wird, legt der Gutachterausschuss in Hamburg einen Durchschnittswert für jeden Stadtteil fest. Entscheidend ist auch die geplante oder bereits vorhandene Bebauung. Relevant können hier unter anderem die Geschossanzahl, die Nutzungsart und ob es sich um ein Mehrfamilienhaus oder ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt sein.

Die Ergebnisse werden sowohl auf Bodenrichtwertkarten als auch in -tabellen veröffentlicht. Die Veröffentlichung der aktuellen Werte muss mindestens alle zwei Jahre in einem Marktbericht erfolgen.

Der Bodenrichtwert ist nicht der Verkehrswert

Wer ein Grundstück verkaufen möchte, kann sich bei der Wertermittlung allerdings nicht rein auf den Bodenrichtwert verlassen. Denn natürlich hat jedes Grundstück seine ganz besonderen Eigenheiten. Der Bodenrichtwert ist hingegen dafür da, Vergleichbarkeit zu schaffen. Er setzt sich aus den Durchschnittswerten vergangener Verkäufe zusammen und wird meist in einer Preisspanne angegeben. Somit ist er bei einer professionellen Wertermittlung eine wichtige Grundlage für den letztendlichen Angebotspreis, kann diesen allerdings nicht ersetzen.

Auch bei der Berechnung des Wertes von Gebäuden ist der Bodenrichtwert eine wichtige Grundlage. Beim Sachwertverfahren etwa wird der Immobilienwert in den Bodenwert und den Sachwert, also den Wert der Herstellungskosten des Gebäudes gegliedert.

Der Bodenrichtwert in dynamischen Märkten

Da die Grundstückspreise des vergangenen Jahres die Grundlage für die Ermittlung des Bodenrichtwerts sind, ist dieser besonders auf sehr dynamischen Märkten mit Vorsicht zu genießen. Denn in Städten wie Berlin oder München steigen die Immobilienpreise jährlich um durchschnittlich rund zehn Prozent. Der Bodenrichtwert ist am Ende eines Jahres mitunter also schon wieder überholt. Aus diesem Grund werden die Marktberichte mit den Bodenrichtwerten in Großstädten häufig auch nicht nur, wie gesetzlich vorgeschrieben, alle zwei Jahre veröffentlicht, sondern jedes Jahr.

Ein lokaler Profi-Makler kennt die Preisentwicklung auf dem heimischen Immobilienmarkt und kann den Wert einer Immobilie somit marktgerecht bestimmen.

Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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Eigentumswohnung verkaufen: Ohne Stress mit den Nachbarn

Stress mit den Nachbarn hat wohl kaum jemand gern. Doch wo viele Menschen in einem Haus leben, kann es auch mal zu Konflikten kommen – und das sogar, wenn Sie ausziehen und Ihre Wohnung verkaufen möchten. Denn Nachbarn haben je nach Vereinbarung laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein Wörtchen bei der Käuferwahl mitzureden.

Was den Verkauf ihrer Eigentumswohnung erschweren kann, ist die sogenannte Veräußerungsbeschränkung. Sie ist allerdings nicht in vielen Eigentümergemeinschaften üblich. Um sich Sicherheit darüber zu verschaffen, ob Sie davon betroffen sind, reicht ein Blick in die Gemeinschaftsordnung oder das Grundbuch. Denn hier muss nach Paragraf 12 WEG eine Veräußerungsbeschränkung dokumentiert sein. Und sie ist vor allem auch nur dann rechtskräftig, wenn sie auch ins Grundbuch eingetragen wurde. Ein Eintrag in die Gemeinschaftsordnung reicht nicht aus. Besteht keine Veräußerungsbeschränkung, können Sie beruhigt sein. Dann können Ihre Nachbarn Ihnen bei der Käuferwahl keinen Strich durch die Rechnung machen.

Steht eine Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch, benötigen Sie auch die Zustimmung der anderen Eigentümer. Denn der Vertrag mit dem Käufer Ihrer Wohnung ist erst dann wirksam, wenn die Zustimmung aller Eigentümer vorliegt. Der Paragraf 12 WEG dient schließlich dem Schutz der Eigentümer, wenn sie einen Kaufinteressenten als problematisch einstufen. Einen solchen zukünftigen Nachbarn kann die Eigentümergemeinschaft dann verhindern.

Aber machen Sie sich keine Sorgen! Die Eigentümergemeinschaft kann nicht jeden Kaufinteressenten ablehnen, nur weil er vielleicht laute Kinder haben oder als Single häufig Partys feiern könnte. Damit die Eigentümergemeinschaft Paragraf 12 WEG anwenden kann, muss schon ein triftiger Grund vorliegen. Ebenso reicht natürlich nicht der Einspruch eines Nachbarn für eine solche Entscheidung. Wie die Eigentümergemeinschaft Einfluss auf Ihren Wohnungsverkauf ausüben kann, ist mit drei möglichen Verfahren geregelt:

1.    Alle Mitglieder entscheiden über den Verkauf
2.   Eine Mehrheitsentscheidung entscheidet über den Verkauf
3.   Nur die Hausverwaltung entscheidet über den Verkauf

Welches Verfahren in Ihrer Eigentümergemeinschaft zur Anwendung kommt, sollte ebenfalls im Grundbuch stehen.

Prüfen Sie also vor dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung, ob Sie einer Veräußerungsbeschränkung unterliegen und falls ja, in welchem Verfahren darüber entschieden wird. Spätestens beim Notartermin könnte es sonst ein böses Erwachen geben. Hier lohnt es sich, einen Immobilienprofi zu Rate zu ziehen, der alle rechtlichen Fallstricke kennt und auch den optimalen Käufer für Ihre Wohnung findet. Dann fällt es Ihren Nachbarn schwer, Ihnen beim Verkauf Ihrer Wohnung Stress zu machen.

Sie möchten Ihre Wohnung im Mehrfamilienhaus verkaufen und dabei keine Fehler machen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Achtung Krebsrisiko! Durch Radon im Haus

Radon ist nach Rauchen die häufigste Ursache für Lungenkrebs in Deutschland. Es ist ein radioaktives Edelgas, das sich fast überall in deutschen Böden finden lässt. Von da aus dringt es in Gebäude ein. Da dies bis jetzt in Deutschland kaum bekannt ist, warnt jetzt das Bundesamt für Strahlenschutz (BfS) davor und rät, die eigene Immobilie untersuchen zu lassen.

Steigt radonhaltige Bodenluft aus dem Boden in Gebäude, verteilt sie sich in allen Räumen. Dabei ist in der Regel die Radon-Konzentration in der Luft in Keller und Erdgeschoss zwar am höchsten, aber auch in die oberen Etagen dringt Radon vor. Je mehr es sich dabei mit radonarmer Luft vermischt, sinkt natürlich auch die Konzentration. Allerdings kommt es aber auch vor, dass Baumaterialien Radon enthalten und freisetzen.

Laut BfS können circa fünf Prozent aller Todesfälle durch Lungenkrebs auf Radon zurückgeführt werden. Deshalb wird es als ernste Gefahr eingestuft. Da Menschen es weder sehen, riechen und schmecken können, atmen sie es unbemerkt ein. Je mehr Radon sich in der Atemluft befindet und je länger es eingeatmet wird, desto höher ist das Risiko, an Lungenkrebs zu erkranken. Ein Schwellenwert, unter welchem Radon mit Sicherheit ungefährlich ist, ist nach Angaben des BfS nicht bekannt.

Auf einer Karte des BfS lässt sich erkennen, das folgende Bundesländer besonders von einer hohen Radon-Konzentration im Boden betroffen sind: Thüringen, Sachsen, Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Hessen und Nordrhein-Westfalen. Dabei sind vor allem Immobilien gefährdet, die keine durchgehende Grundplatte aus Beton besitzen oder vor 1960 gebaut wurden und über keine moderne Feuchteisolation verfügen. Aber auch Immobilien, die nicht unterkellert sind oder wo sich Aufenthaltsräume im Keller befinden, sind besonders gefährdet. Ebenso erhöhen Spalten, Risse, Natursteingewölbe, offene Kellerböden, nicht abgedichtete Leitungsdurchführungen und Verbindungen zu unterirdischen Hohlräumen das Radon-Risiko.

Wer sich hier absichern möchte, dem empfehlen Experten, die Radonwerte in der eigenen Immobilie messen zu lassen. Radon-Messgeräte gibt es von verschiedenen Anbietern. Diese Anbieter werten anschließend die ermittelten Daten auch aus. Das kostet etwa zwischen 30 und 50 Euro – abhängig vom Anbieter. Zudem führt aktuell das BfS eine Studie zur Ermittlung der Radon-Konzentration in deutschen Wohnungen durch. Wer an der Studie teilnimmt, erhält die Messergebnisse aus der eigenen Wohnung kostenlos. Ob Sie sich noch anmelden können und wo erfahren Sie hier: https://www.bfs.de/DE/themen/ion/umwelt/radon/karten/studie.html

Als Sofortmaßnahmen vor einer Überprüfung empfiehlt das BfS regelmäßig zu lüften – „und zwar so, dass bereits nach wenigen Minuten die gesamte Innenraumluft ausgetauscht ist.“ Zusätzlich rät das BfS zur Abdichtung von Türen und Leitungen zum Keller sowie von Eintrittswegen des Radons ins Gebäude. Radonhaltige Bodenluft lässt sich auch absaugen, wenn der Baugrund durchlässig genug ist. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Radon-Fachmann beraten.

Möchten Sie wissen, wie radonhaltige Luft den Wert Ihrer Immobilie beeinflusst? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Kommt bald der Negativzins beim Immobilienkauf?

Bis zu 10 Prozent Zinsen zahlten Immobilienkäufer noch vor 30 Jahren auf das Darlehen für ihr Eigenheim. Seit einigen Jahren befinden wir uns nun in einer Niedrigzinsphase. Wann die Zinswende kommt ist nicht abzusehen. Aktuell sinken die Zinsen sogar noch weiter. Experten spekulieren bereits. Kommen bald Kredite ohne Zinsen oder gar mit Negativverzinsung?

Eine Analyse des Kreditvermittlers Interhyp zeigt, dass die Zinsen für Darlehen mit Zehnjahres-Bindung je nach Kreditwürdigkeit und Bank in den letzten Wochen unter die 0,5-Prozent-Marke gefallen sind. Der Finanzdienstleister hat dafür die Konditionen von mehr als 400 Geldgebern verglichen.

Immobilienkäufer mit einer guten Kreditwürdigkeit können sich demnach teilweise über eine Verzinsung von nur 0,4 Prozent pro Jahr für die nächsten zehn Jahre freuen. Die dänische Nordea Bank ist sogar schon einen Schritt weiter. Hier können Immobilienkäufer sich für 20 Jahre Geld ohne Verzinsung leihen.

Woher kommen die niedrigen Zinsen?

Die Zinspolitik der Geldhäuser wird maßgeblich von der Europäischen Zentralbank (EZB) gesteuert. Die hat den Leitzinssatz für die Vergabe von Krediten bereits 2016 auf 0 Prozent gesenkt. Wenn Banken sich also Geld von der EZB leihen, müssen sie dafür keine Zinsen zahlen. Bei der Anlage von Geldern bei der EZB gibt es andersherum aktuell allerdings einen Negativzins. Wenn Banken große Geldsummen zurücklegen, müssen sie dafür also zahlen. Dementsprechend lohnt es sich für die Banken momentan, ihr Geld in Form von Krediten und Darlehen zu verleihen.

Könnte es zu Negativzinsen bei der Kreditvergabe kommen?

Der Negativzins für Geldanlagen bei der EZB liegt aktuell bei -0,5 Prozent. Theoretisch könnte es sich für eine Bank also lohnen, wenn sie einen Kredit mit einem Negativzins von -0,1 Prozent vergibt. Für den Immobilienkäufer würde das bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro zum Beispiel bedeuten, dass er insgesamt nur 99.000 Euro bezahlen muss.

Aktuell sprechen sich die meisten Banken jedoch gegen eine solche Negativzinspolitik aus. Auf Anfrage des Portals Finanz-Szene.de gab die Deutsche Bank etwa an, derzeit nicht zu planen, negative Zinsen einzuführen. Auch die Commerzbank teilte mit, dass negative Zinsen momentan nicht vorstellbar sein.

Auch Finanzexperten gehen eher von Bauzinsen aus, die auf 0 Prozent fallen. Eine negative Verzinsung hingegen halten sie nur in Ausnahmefällen für möglich.

Für Immobilienkäufer bedeutet die aktuelle Niedrigzinspolitik in jedem Fall, dass die Finanzierung einer Immobilie so leicht ist wie nie zuvor. Allerdings steigen auch die Preise weiterhin an, sodass ein größerer Eigenkapital-Anteil notwendig ist.

Eigentümer, die darüber nachdenken, ihre Immobilie zu verkaufen, können sich aktuell jedenfalls dank der niedrigen Zinsen über eine hohe Nachfrage freuen.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und von dieser hohen Nachfrage profitieren? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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Was tun mit der Immobilie im Erbfall?

Jedes zweite Erbe in Deutschland umfasst eine Immobilie. Dabei sind Immobilien auch oft der Großteil des Erbvolumens. Wenn das Erbe nicht in einem Testament geregelt wurde, stellen sich den Erben häufig viele Fragen. Was machen wir damit? Verkaufen, Vermieten, Einziehen? Müssen wir Erbschaftssteuer zahlen?

Gibt es mehrere Erben?

Gibt es mehrere Erben, so bilden sie zunächst die sogenannte Erbengemeinschaft. Beispielsweise Kinder, Ehepartner oder Enkel können Teil einer Erbengemeinschaft sein. Dabei steht Ehepartnern und Kindern ein Pflichtteil zu. Auch Enkelkinder bekommen einen Pflichtteil, wenn ihre Eltern bereits verstorben sind. Bei der Erbengemeinschaft ist zu beachten, dass kein Mitglied der Erbengemeinschaft allein über das Erbe entscheiden kann. Möchte zum Beispiel ein Erbe in die Immobilie ziehen, ein anderer aber die Immobilie verkaufen, so kann sie nicht ohne die Zustimmung beider verkauft werden. Umgekehrt muss aber ein Erbe die Miterben auszahlen, wenn er die Immobilie allein behalten möchte. Sowohl beim Verkauf als auch beim Auszahlen der anderen Erben ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen. Profi-Makler bieten eine kostenlose Wertermittlung an. Können sich die Erben jedoch nicht einigen, droht die Zwangsversteigerung. Experten raten, dies zu vermeiden, denn häufig wird hier eine Immobilie unter Wert versteigert. Eine Zwangsversteigerung kann von jedem Mitglied der Erbengemeinschaft beim Amtsgericht beantragt werden.

Wann fällt Erbschaftssteuer an?

Wann Erbschaftssteuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad der Erben zum Erblasser ab. Denn es gibt unterschiedliche Freibeträge je nach Erbschaftsgrad:

  • Ehegatten: 500.000 Euro
  • Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind: 400.000 Euro
  • Enkelkinder: 200.000 Euro
  • Eltern und Großeltern: 100.000 Euro

Die Erbschaftssteuer entfällt ebenso, wenn die Immobilie nach dem Erbfall für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren selbst genutzt wird.

Existiert ein Testament?

Im Testament kann der Erblasser sein Erbe regeln. Jedoch gibt es auch hier kompliziertere Fälle. Überträgt der Erblasser beispielsweise die Immobilie dem Ehepartner, so steht einem eventuellen Kind trotzdem ein Pflichtteil zu. Das Kind kann diesen einfordern.

Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Die Erbimmobilie zu verkaufen, ist häufig die einfachste Lösung. Denn im Gegensatz zu einer Immobilie kann der Verkaufserlös – also Geld – einfacher unter den Erben aufgeteilt werden. Eine Immobilie selbst zu nutzen, lohnt sich oft nur, wenn Sie Alleinerbe sind, die Miterben auszahlen können oder ein lebenslanges Wohnrecht haben. Vermietung kann sich dagegen lohnen, wenn einer der Erben die Immobilie später vielleicht selbst bewohnen möchte.

Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen mehr zu Ihren Möglichkeiten erfahren? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir beraten Sie gerne!

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Was Sie über das Sachwertverfahren wissen müssen

Wer seine Immobilie nicht unter Wert verkaufen möchte, wird eine professionelle Wertermittlung durchführen lassen. Jedoch gibt es unterschiedliche Bewertungsverfahren für Immobilien. Eines davon ist das Sachwertverfahren. Es eignet sich insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.

Anders als beim Vergleichswert- und Ertragswertverfahren wird beim Sachwertverfahren der Bodenwert getrennt von der Immobilie ermittelt. Abschließend werden beide Werte dann addiert. Der Wert des Grundstücks wird in der Regel mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Um dagegen den Wert des darauf befindlichen Gebäudes zu ermitteln, werden die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes – also der Sachwert – berechnet.

Bei dieser Berechnung spielen viele Faktoren eine Rolle. Nicht nur müssen Faktoren wie Wohnfläche, Bauqualität und Ausstattung hier berücksichtigt werden. Auch das Vorhandensein und die Beschaffenheit von Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten werden hier in die Berechnung mit einbezogen. Dabei geht es darum, die Baukosten zu ermitteln, die entstehen, wenn das Gebäude in der gleichen Form jetzt nochmal neu gebaut würde. Für die angenommenen Herstellungskosten werden von den Wertermittlern spezielle Tabellen herangezogen. Denn im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus sind hier zum Beispiel die Baukosten eines Reihenmittelhauses im Schnitt pro Quadratmeter niedriger angesetzt.

Von diesen Ergebnissen werden Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Sachverständige gehen bei einer Wohnimmobilie in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Pro Jahr mindert sich der ermittelte Wert eines Gebäudes um 1,25 Prozent. Zum Beispiel: Wurden Baukosten einer Immobilie auf 200.000 Euro errechnet und ist es bereits 10 Jahre alt, dann reduziert sich der Gebäudewert um 25.000 Euro auf 175.000 Euro. Mit umfassender Sanierung und Modernisierung kann diesem automatischen Wertverlust entgegengewirkt werden. So kann auch ein Haus, das um 1900 errichtet wurde, mit einer modernen Heizungsanlage, isolierten Fenstern und einer isolierten Fassade fast Neubaustand erreichen.

Zum Schluss kommt zum ermittelten Sachwert noch der Marktanpassungsfaktor. Dieser sorgt dafür, der ermittelte Wert der Immobilie auch in Relation zu vergleichbaren Immobilien steht. Dieser Punkt wird zu einem großen Teil von der aktuellen Nachfrage bestimmt. Also kurz erklärt: Eine Immobilie in einer strukturschwachen ländlichen Region hat in der Regel einen niedrigeren Verkehrswert als eine Stadtvilla im angesagten Villenviertel am Rande einer beliebten Metropole.

Sie möchten wissen, welches Bewertungsverfahren für Ihre Immobilie das richtige ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie umfassend und unverbindlich.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Das Baukindergeld: Ein Erfolg?

Vor einem Jahr hat die Bundesregierung das Baukindergeld auf dem Weg gebracht. Junge Familien, die sich ein Eigenheim zulegen möchten, sollen so gefördert werden. Kritiker bezweifelten damals, ob das Baukindergeld wirklich zur Wohneigentumsförderung beitragen kann. Und wenn, ob dann auch nicht nur die ohnehin wohlhabenderen Familien davon profitieren würden. Nach etwas mehr als einem Jahr lässt sich nun Bilanz ziehen.

Insgesamt 248.500 Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im Jahr 2018 gekauft – laut Analyse des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnungsforschung (Gewos). Das waren 2,1 Prozent mehr als im Jahr davor. Erstaunlicher ist jedoch daran, dass die Verkaufszahlen hauptsächlich in der zweiten Hälfte des Jahres rasant anstiegen – gerade ab dem Moment, als das Baukindergeld in Kraft trat.

Nach einem Jahr seit dem Beginn der Bauförderung ist bereits ein Drittel der Fördergelder verbraucht. Etwa 135.000 Familien haben das Baukindergeld bisher beantragt. Und auch die Kritiker konnten in dem Argument widerlegt werden, dass das Baukindergeld nur einkommensstärkeren Familien nutzt. Denn 60 Prozent der geförderten Familien verfügen „nur“ über ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von 40.000 Euro oder weniger.

Das ist ein gutes Zeichen. Denn das Baukindergeld soll junge Familien beim Ersterwerb einer eigenen Immobilie unterstützen. Dabei gibt es pro Kind insgesamt 12.000 Euro verteilt auf einen Zeitraum von zehn Jahren. Für Immobilien, die 2018 gekauft wurden, konnten die Anträge auch rückwirkend gestellt werden. Bis Ende 2020 kann das Baukindergeld noch beantragt werden.

Dabei wurde das Baukindergeld sowohl in städtischen als auch in ländlichen Regionen reichlich in Anspruch genommen. So wurde 44 Prozent der Anträge aus städtischen Gebieten gestellt und 40 Prozent aus ländlichen. Aus den deutschen Metropolen kamen dagegen „nur“ 16 Prozent der Anträge. Der Gewos-Analyse zufolge wurden mehrheitlich Ein- und Zweifamilienhäuser in den Speckgürteln der Großstädte gekauft. In den Metropolen dagegen gingen die Immobilientransaktionen leicht zurück.

Hier aber setzt auch immer noch die Kritik am Baukindergeld an – wie zum Beispiel von der FDP. Sie hebt hervor, dass die Förderung gerade in den angespannten Märkten der Großstädte und Metropolen keine Wirkung zeigt. Zudem wird auch von anderer Seite weiter kritisiert, dass ein Großteil der Anträge für Bestandsimmobilien gestellt wurde. Denn gerade der Neubau müsste vor allem in den Metropolen vorangetrieben werden, damit der Wohnraummangel effektiv bekämpft werden kann.

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Warum ist eine genaue Wohnflächenberechnung so wichtig?

Wie viel Wohnfläche ihre Immobilie hat, wissen viele Eigentümer. Aber wie diese sich genau auf die einzelnen Zimmer verteilt, darüber sind sie oft unsicher. Wie wird die Fläche eines Zimmers mit Dachschräge angerechnet? Zählt der neuangebaute Balkon zu einhundert Prozent zur Wohnfläche oder nur anteilig? Hier gibt es einiges zu beachten. Auf jeden Fall aber muss genau gemessen werden. Denn Fehler bei der Wohnflächenberechnung können hohe Kosten verursachen.

Flächenangaben von Bestandsimmobilien sind oft fehlerhaft, wie immer wieder durchgeführte Stichproben nachweisen. Denn die Flächenangaben werden häufig noch aus alten Bauanträgen oder Mietvertragsangaben entnommen, die immer mal wieder nicht nach einer Berechnungsverordnung ermittelt wurden.

Dabei ist die Berechnung der Wohnfläche eine komplexe, nicht zu unterschätzende Angelegenheit. Denn für unterschiedliche Gebäudeelemente gelten unterschiedliche Berechnungsmaßstäbe: so für Tür- und Fensterrahmen, Treppen, Öfen, Einbaumöbel, Schrägen, Raumhöhen sowie Schornsteine, Pfeiler, Säulen, Vormauerungen und Nischen. Dazu kommen noch Kellerräume, Garagen, Terrassen und Balkone, geheizte oder ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder, Waschküchen und Heizungsräume, bei denen Abschläge zwischen 0 bis 100% von der Grundfläche vorzunehmen sind.

Bei so komplexen Bedingungen verwundert es nicht, dass Eigentümer oft zu fehlerhaften oder unvollständigen Angaben kommen. Dabei haften Privatverkäufer für diese Angaben. Es kann durchaus eine Schadensersatzforderung drohen, wenn die Wohnflächenangabe nicht der tatsächlichen Wohnfläche entspricht. Sogar der Verkaufspreis und Finanzierungs- und Notarkosten sowie Steuern, die der Käufer auf den höheren Kaufpreis gezahlt hat, könnten gemindert werden. Wurde die Fläche auch als Vertragsgegenstand angenommen, so schützt auch die beim Immobilienverkauf ausgeschlossene Gewährleistung nicht vor Schadensersatzansprüchen.

Der beste Schutz für Immobilienverkäufer vor solchen Schwierigkeiten ist, sich Rat bei einem Fachmann zu suchen. Ein Profimakler kennt sich bestens mit der Berechnung von Wohnflächen aus. Es ist schließlich ein Teil seines täglichen Geschäfts. Seriöse Makler tragen sogar das Risiko für die korrekten Flächenangaben selbst und wälzen dieses nicht auf den Kunden ab.

Außerdem erwarten Experten, dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) im November 2015 in Bezug auf Mieterhöhungen auch künftig Einfluss auf den Verkauf von Immobilien, Nebenkostenabrechnung und Neuvermietungen haben wird. Das Gericht entschied damals, dass bei Mieterhöhungen ab sofort ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche als objektiv nachvollziehbares und vergleichendes Kriterium rechtsgültig ist (BGH, VIII ZR 266/14). Somit kippte der BGH die bisherige Regelung, wonach die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche bis zu 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen darf. Eine genaue Wohnflächenberechnung wird dadurch noch wichtiger als bisher.

Die Grundlage zur Wohnflächenberechnung ist in der Regel die 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFlV). Trotzdem kommt es noch vor, dass gelegentlich auf Grundlage der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 eine Wohnfläche ermittelt wird. Dies kann auch korrekt sein, sofern die Berechnungsgrundlage bekannt ist und als Vertragsgrundlage festgehalten wurde. Wer aber auf Nummer sicher gehen möchte, wendet sich hierzu am besten an einen Fachmann.

Haben Sie Fragen zur Berechnung Ihrer Wohnfläche? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Das Grundbuch: Warum ist es so wichtig?

Der Auszug aus dem Grundbuch gehört zu den wichtigen Unterlagen beim Immobilienverkauf. Doch warum? Eigentümer sind sich bei der Beantwortung dieser Frage, oft nicht sicher. Da jedoch jeder, der eine Immobilie verkaufen möchte, damit vertraut sein sollte, haben wir zusammengefasst, was man unbedingt wissen muss.

Kurz gesagt: Im Grundbuch stehen die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken. Es ist ein öffentliches Verzeichnis aller Grundstücke einer Gemeinde. Durch den Grundbuchzwang muss jedes Bauland in das Grundbuch eingetragen werden. Der Zweck ist, Rechte und Lasten einer Immobilie zu dokumentieren. Zuständig dafür ist das Grundbuchamt.

Das Grundbuch lässt sich in drei sogenannte Abteilungen aufteilen. In Abteilung I befinden sich Informationen zu Eigentümer oder Erbbauberechtigten. Existieren bei einem Grundstück mehrere Eigentümer oder Erbbauberechtigte, steht auch im Grundbuch, wie die einzelnen Anteile aufgeteilt sind und wie das Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis ist. Ändern sich beispielsweise durch einen Immobilienverkauf oder einen Erbfall die Eigentumsverhältnisse, gibt es also einen neuen Besitzer, so muss das im Grundbuch stets aktualisiert werden.

In Abteilung II finden sich alle Lasten und Beschränkungen, die auf einer Immobilie liegen – außer den Grundpfandrechten. Zu den hier vermerkten Lasten gehören zum Beispiel: Reallasten, Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte oder Vorkaufsrechte. Beschränkungen können Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke sein.

In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden und Pfandrechte. Kreditinstitute interessieren sich in der Regel für diesen Teil des Grundbuchauszugs besonders.

Der Eintrag eines neuen Eigentümers kann erst erfolgen, wenn ein vom Notar beglaubigter Kaufvertrag, Schenkungsvertrag oder Erbschein dem Grundbuchamt vorliegt. Auch bei einem Gläubigerwechsel oder der Übertragung einer bestehenden Baufinanzierung zu einer anderen Bank, muss ein Eintrag ins Grundbuch erfolgen. Die alte Grundschuld muss gelöscht und das neue Verhältnis notiert werden. Finden außerdem wesentliche Änderungen eines Grundstücks statt, zum Beispiel wenn es aufgeteilt wird oder wenn Grundstücke zusammengelegt werden, muss auch das im Grundbuch festgehalten werden.

Der Grundbuchauszug enthält dann alle Grundbucheintragungen eines Grundstücks. Beim Verkauf einer Immobilie ist dieser unerlässlich. Denn damit weist der Immobilienverkäufer dem Kaufinteressenten sowie dem Notar nach, dass er der Eigentümer der Immobilie ist. Außerdem verlangen auch Banken bei einer Beleihungsprüfung einen Grundbuchauszug, bevor ein Kredit gewährt wird und falls dieser über eine Grundschuld abgesichert werden soll.

Da es sich bei Grundbucheinträgen auch um sensible Informationen wie Vermögens- und Schuldverhältnisse von Immobilieneigentümern handelt, ist die Einsicht ins Grundbuch beschränkt. Nur wer über ein berechtigtes Interesse verfügt, darf Einsicht nehmen. Dies umfasst neben dem Eigentümer in der Regel: potentielle Käufer, Gläubiger des Eigentümers mit einem Vollstreckungstitel, Kreditinstitute – wenn die Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll – sowie Notare, Gerichte und andere Behörden sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

Haben Sie Fragen zum Grundbuch? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Neuer Job, neue Stadt, neues Haus?

Eigentlich hatten Sie geplant, bis ins hohe Alter in Ihrem geliebten Haus wohnen zu bleiben. Doch nun lockt ein neuer Job – in einer anderen Stadt. Da stellt sich die Frage: Was passiert jetzt mit der eigenen Immobilie? Am Beispiel von Familie Müller wollen zeigen wir, welche Möglichkeiten Sie haben und was Sie bedenken müssen.

Frau Müller ist nach der Geburt Ihres Sohnes für drei Jahre in Elternzeit gegangen. Nun will Sie zurück ins Berufsleben und findet ihren Traumjob in Nürnberg. Das Problem: Frau Müller wohnt mit ihrer Familie in Stuttgart. Der neue Job würde jeden Morgen und Abend 2 Stunden Autofahrt für sie bedeuten. Es sei denn, die Familie zieht um. Doch das gemütliche Reihenhaus haben sie erst vor wenigen Jahren gekauft. Hier wollten sie altwerden und ihre Kinder großziehen. Ist der neue Job es wert, diesen Traum aufzugeben?

Frau Müller bespricht ihren Zwiespalt mit ihrem Mann. Als selbstständiger Architekt ist er ohnehin viel unterwegs und kann theoretisch von überall aus arbeiten. Auch von Nürnberg. Pendeln kommt für Frau Müller nicht in Frage. Schließlich will sie so viel Zeit wie möglich mit ihrem kleinen Sohn verbringen. Doch den Job wegen dem jetzigen Haus ablehnen – das will sie auch nicht.

Also kommt nur ein Umzug in Frage. Nun müssen viele Entscheidungen getroffen werden. Suchen Sie sich in Nürnberg etwas zum Kauf oder zur Miete und was geschieht mit der eigenen Immobilie? Verkaufen oder vermieten? Die Vermietung hätte den Vorteil, dass sie jederzeit problemlos nach München zurückkommen könnten. Doch durch den Verkauf hätten Sie mehr Geld, für ein neues Eigenheim.

Die Müllers machen sich auf die Suche nach einer neuen Unterkunft in Nürnberg. Dort finden Sie ein Haus zum Kauf direkt in der Nähe von Frau Müllers neuer Arbeitsstelle. Wenn das kein Zeichen des Schicksals ist. Um das neue Haus finanzieren zu können, müssen sie das alte allerdings verkaufen.

Nun muss alles ganz schnell gehen, damit dem Berufsstart von Frau Müller nichts mehr im Weg steht. Die Familie entscheidet sich daher, sich voll und ganz auf den Umzug in die neue Immobilie zu konzentrieren und den Verkauf einem Profi-Makler zu überlassen. Denn für das Zusammenstellen aller Unterlagen, die Vermarktung, Besichtigungstermine und Preisverhandlungen haben die Müllers in ihrer aktuellen Situation nur wenig Zeit. Bei Freunden, die ihr Haus privat verkauft haben, haben sie mitbekommen, wie viel Arbeit dahintersteckt – und wie langwierig der Verkaufsprozess sein kann, wenn einem das nötige Fachwissen fehlt.

Sie sind deshalb froh, dass der Makler, der ihnen das Haus in Nürnberg verkauft hat, ihnen auch direkt einen kompetenten Kollegen in München empfehlen konnte. Als der den Wert Ihrer Immobilie ermittelt, können sie es kaum glauben: Seitdem sie das Haus vor fünf Jahren gekauft haben, hat es enorm an Wert zugelegt. Da sie länger als drei Jahre in ihrer Immobilie gewohnt haben, müssen sie darauf glücklicherweise keine Spekulationssteuer zahlen, sondern können den Gewinn direkt in die Tilgung der Hypothek des neuen Hauses stecken. Spekulationssteuer fällt dann an, wenn Eigentümer ihre Immobilie nach weniger als zehn Jahren wieder verkaufen. Eine Ausnahme besteht, wenn sie in den letzten drei Jahren vor Verkauf darin gewohnt haben.

Bei Ihnen steht ein Stadtwechsel an und Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir unterstützen Sie gerne.

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Zahl des Monats

43.000

So viele Familien haben bis Ende Juni bereits Baukindergeld von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bekommen. Über 112.000 Familien haben die Förderung bisher beantragt. Das Baukindergeld feiert in diesem Monat sein einjähriges Jubiläum. Die staatliche Förderung richtet sich an Familien mit mindestens einem Kind. Pro Kind gibt es dabei insgesamt 12.000 Euro Förderung. Ziel ist es, junge Familien beim Erstkauf einer Immobilie zu unterstützen.

Kritiker prognostizierten häufig, dass die Förderung nur die ohnehin schon finanziell gut situierten Familien erreichen würde. Doch Analysen zeigen: 60 Prozent der bisher geförderten Haushalte hatten vor Abzug der Steuern ein Haushaltseinkommen von 40.000 Euro oder weniger. 40 Prozent hatten sogar ein Haushaltseinkommen von maximal 30.000 Euro.

Wo die Bevölkerung wächst und wo sie schrumpft

Würden Sie auch manchmal gerne in die Zukunft sehen? Dann können wir Ihnen jetzt zumindest einen kleinen Einblick in die Entwicklung der Einwohnerzahlen in Deutschland geben. Denn eine Studie hat untersucht, wie sich die Bevölkerung bis 2035 verändert. Diese Zahlen sind auch für die Entwicklung der Immobilienpreise besonders interessant. Denn tendenziell lässt sich sagen: Wo die Bevölkerung wächst, da steigen auch die Preise. Doch sinken sie dort, wo sie schrumpft auch automatisch?

In der Studie des CIMA Instituts für Regionalwirtschaft und des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung zeigen sich zwei Trends besonders deutlich: In der Bevölkerungsentwicklung gibt es nicht nur starke Unterschiede zwischen Ost und West, sondern auch zwischen Stadt und Land und Nord und Süd und: Die Bevölkerung wird fast überall älter.

Werte zwischen -24,7 und 16,5 Prozent

Die Regionen mit dem größten Bevölkerungswachstum und dem größten Bevölkerungsrückgang liegen erstaunlicherweise beide im Osten: Mit einem Plus von 16,5 Prozent im Vergleich zum Jahr 2017 erwartet Leipzig bis 2035 die am stärksten wachsenden Einwohnerzahlen. Besonders stark schrumpfen wird aller Voraussicht nach hingegen der Elbe-Elster-Kreis in Brandenburg.

Die Entwicklung in Leipzig ist stellvertretend für die der meisten Großstädte in Deutschland. Auch Metropolen wie Berlin, Hamburg und München werden weiterhin wachsen. Auf dem Land hingegen gehen die Bevölkerungszahlen nicht überall zurück. Vor allem in Süddeutschland können sich auch viele ländliche Regionen über reichlichen Zuwachs freuen. Die erhöhte Nachfrage spricht gerade in Städten, in denen der Wohnraum ohnehin schon knapp ist, auch für weiterhin steigende Preise.

Deutschland wird alt

Doch werden die Preise in schrumpfenden Regionen automatisch sinken? Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Entscheidend ist hier auch der zweite wichtige Trend: Die alternde Gesellschaft. Die wird dafür sorgen, dass in Deutschland auch in Zukunft weiterhin in allen Regionen gebaut wird. Denn eine veränderte Altersstruktur sorgt für veränderte Bedürfnisse. Gerade barrierefreie Immobilien dürften also immer begehrter werden.

Die Alterung der Bevölkerung ist auch für die Infrastruktur sehr wichtig. Sie wird vor allem auf dem Land stark zu spüren sein. Hier müssen Kommunen dafür sorgen, dass trotz sinkender Einwohnerzahlen eine ausreichende medizinische Versorgung, eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und genügend Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sind.

Gesamtbevölkerung sinkt um knapp ein Prozent

Die Gesamtbevölkerung soll übrigens noch bis 2024 weiter wachsen. Erst dann werden Zuwanderung und Geburten die steigende Sterberate nicht mehr ausgleichen können. 2017 lag die Einwohnerzahl bei ungefähr 83 Millionen Menschen. Bis 2035 wird sie auf rund 82,3 Millionen zurückgehen.

Beeinflusst der demographische Wandel auch den Wert Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt für eine professionelle Wertermittlung.

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Krebsgefahr: Warum Sie die Radonwerte in Ihrer Immobilie messen lassen sollten

Wissen Sie was Radon ist? Ja? Dann haben Sie im Chemie-Unterricht vermutlich gut aufgepasst. Doch auch für Immobilieneigentümer, die in Chemie keine Einser-Schüler waren, könnte es wichtig sein, sich einmal genauer mit dem Element zu beschäftigen. Denn neben Rauchen ist Radon die häufigste Ursache für Lungenkrebs – und das radioaktive Edelgas zieht durch den Boden in Häuser ein.

Das Bundesamt für Strahlenschutz (BfS), warnt davor, dass radonhaltige Luft durch den Boden in Gebäude ziehen kann. Besonders betroffen sind dabei Gebäude ohne durchgehende Grundplatte aus Beton sowie Gebäude, die vor 1960 gebaut wurden. Auch die Region, in der die Immobilie steht, ist für die Konzentration entscheidend. Besonders in den Bundesländern Nordrhein-Westfahlen, Hessen, Rheinlandpfalz, Baden-Württemberg, Bayern, Sachsen und Thüringen, ist das Radon-Vorkommen im Boden hoch. Auf einerKarte des BfS können Sie nachschauen, wie hoch die Radon-Konzentration in Ihrer Region ist.

Lungenkrebsrisiko durch Radon

Radon ist ein Edelgas, das ohne spezielle Messgeräte nicht enttarnt werden kann. Denn es hat weder einen für Menschen wahrnehmbaren Geruch, noch kann man es schmecken oder sehen. Damit atmen wir es unbemerkt ein. Das wäre kein Problem, wenn Radon nicht Lungenkrebs auslösen könnte. Laut BfS sind rund fünf Prozent aller Todesfälle durch Lungenkrebs auf Radon zurückzuführen. Je höher die Radonkonzentration in der Luft ist und je länger wir es einatmen, desto höher ist das Lungenkrebs-Risiko.

Da Radon aus dem Boden aufsteigt, ist die Konzentration im Keller meist besonders hoch. Doch auch in der Luft in den oberen Stockwerken ist teilweise Radon zu finden. Wer in den eigenen vier Wänden eine Gefahr durch Radon befürchtet, kann die Radonwerte ganz einfach messen lassen. Spezielle Messgeräte gibt es von verschiedenen Anbietern. Sie kosten zwischen 30 und 50 Euro.

Was tun gegen Radon in der Luft?

Doch was tun, wenn eine hohe Radonbelastung in der Immobilie festgestellt wurde? Als Erstmaßnahme kann es bereits Verbesserung bringen, wenn regelmäßig stoßgelüftet wird. Ziel ist es dabei, schon nach wenigen Minuten die gesamte Innenluft auszutauschen. In fensterlosen Kellerräumen, in denen das nicht möglich ist, kann die radonhaltige Bodenluft alternativ auch abgesaugt werden, wenn der Boden dafür durchlässig genug ist. Das muss individuell mit einem Fachmann abgeklärt werden. Steigt das Gas aus dem Keller in die restlichen Wohnräume, kann es zudem hilfreich sein, Türen, Leitungen und andere Verbindungen in die oberen Stockwerke abzudichten.

Möchten Sie wissen, wie radonhaltige Luft den Wert Ihrer Immobilie beeinflusst? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

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Hausverkauf: 3 Tipps für die Besichtigung

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss früher oder später Fremde in die (noch) eigenen vier Wände lassen. Damit Sie dabei schnell den richtigen Käufer finden und nicht zahlreiche Interessenten durchs Haus führen, die am Ende doch einen Rückzieher machen, helfen Ihnen diese drei Tipps.

Anfragen aussieben

Die Nachfrage nach Immobilien ist groß. Das gilt besonders für die großen Städte, aber auch immer stärker für ländliche Regionen. Dementsprechend viele Anfragen erhalten die meisten Immobilienbesitzer auf ihr Inserat. Um Besichtigungstourismus vorzubeugen und keine Zeit mit Scheininteressenten zu verschwenden, bietet es sich daher an, schon vor der ersten Besichtigung auszusieben. Ein „Open House“, bei dem jeder der mag vorbeikommen kann, sieht vielleicht in amerikanischen Filmen nach einer guten Idee aus, im realen Leben kann das jedoch schnell chaotisch werden. Profi-Makler setzen in Ihren Inseraten deshalb zum einen auf gute und aussagekräftige Fotos und Beschreibungen, zum anderen laden Sie jedoch auch nur potenzielle Käufer ein, die bereit sind einen Interessentenfragebogen auszufüllen.

Die Immobilie im besten Licht präsentieren

Der zweite Tipp versteht sich für viele wahrscheinlich von selbst, ist aber dennoch wichtig zu erwähnen. Denn viele Leute unterschätzen, wie wichtig der erste Eindruck einer Immobilie für die Kaufentscheidung und den letztendlichen Verkaufspreis ist. Der Immobilienkauf ist keine rein rationale Sache. Interessenten haken keine Liste an Ausstattungsmerkmalen im Kopf ab, sondern fragen sich: Kann ich mir vorstellen hier zu leben? Die Immobilie sollte bei der Besichtigung deshalb möglichst frei von Ihren eigenen persönlichen Gegenständen sein. Räumen Sie nicht nur oberflächlich aus, sondern verstauen Sie alles, was von der eigentlichen Immobilie ablenkt in Schränken. Wenn die letzte Renovierung schon ein Weilchen her ist, kann es sich sogar lohnen, vor dem Verkauf noch einmal in einen frischen Anstricht oder andere Schönheitsreparaturen zu investieren. Wenn Sie zum Verkaufszeitpunkt gar nicht mehr selbst in der Immobilie wohnen, ist außerdem ein professionelles Homestaging eine gute Idee.

Gute Vorbereitung ist das A und O

Auch wenn der erste Eindruck sehr wichtig ist: Käufer verlassen sich nicht rein auf das, was sie sehen. Stellen Sie sich darauf ein, mit Fragen zur Immobilie und zur Umgebung gelöchert zu werden. Vom Baujahr über die nächstgelegene Kita kann alles kommen. Grundsätzlich ist es nicht schlimm, eine Antwort nicht zu kennen, doch wenn Interessenten das Gefühl haben, Sie weichen Fragen aus, macht sie das schnell skeptisch. Wichtig ist es auch, dass Sie die vermeintlichen Mängel ihrer Immobilie kennen. Denn die nutzen Käufer häufig, um den Preis zu drücken. Machen Sie also klar, dass alle Schwachstellen schon in den Angebotspreis einberechnet sind – Voraussetzung hierfür ist selbstverständlich eine professionelle Wertermittlung.

Häufig haben Verkäufer keine Zeit, Interessenten auszusieben, die Immobilie für den Verkauf herzurichten und zahlreiche Besichtigungen durchzuführen. Ein Immobilienmakler kann hier eine große Unterstützung sein. Und er bringt gleich noch einen Vorteil mit sich: Er ist ein echter Verkaufsprofi, der mit der nötigen Distanz an die Verkaufsverhandlungen heran geht.

Sie haben keine Zeit, sich um die Besichtigungen zu kümmern? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir unterstützen Sie gerne.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Immobilienverrentung: Wie viel kriege ich für mein Haus?

Die Immobilienverrentung ist für Senioren eine tolle Möglichkeit, um sich ihre Rente aufzubessern. Doch wenn Sie zum ersten Mal von diesem Konzept hören, können viele Senioren sich nicht vorstellen, wie viel sie eigentlich für Ihre Immobilie kriegen würden. Wir erklären, wie sich die Beträge für die Immobilienverrentung berechnen.

Das Konzept der Immobilienverrentung ist leicht erklärt: Senioren, die in Ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten, verkaufen diese an einen Investor, der ihnen entweder eine Einmalzahlung, eine monatliche Rente oder eine Kombination aus beidem zahlt, behalten aber das Wohnrecht im ehemaligen Eigenheim.

Um zu ermitteln, wie viel ein Rentner für seine Immobilie bekommt, muss diese zunächst nach einem professionellen Verfahren bewertet werden. Der hierbei ermittelte Wert ist die Grundlage für Einmalzahlung und die monatlichen Rentenzahlungen. In unserem Beispiel gehen wir von einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro aus.

Als nächstes muss der Rentner sich entscheiden, wie hoch die Einmalzahlung ausfallen soll. Grundsätzlich gilt: Je höher die Einmalzahlung, desto niedriger die monatliche Rente. Entscheidet ein Investor sich nur für eine Einmalzahlung ohne monatliche Rente, erhält er jedoch trotzdem nicht den vollen Wert der Immobilie ausgezahlt. Der Nießbrauchwert, also das, was er monatlich an Miete zahlen müsste, wird vom Verkaufspreis abgezogen.

In unserem Beispiel gehen wir aber davon aus, dass der Rentner sich für eine Einmalzahlung von 200.000 Euro entscheidet, um seine Hypothek direkt abzuzahlen und sich eine große Reise zu finanzieren. Zusätzlich wird ein Sicherheitswert von 10 Prozent vom Verkaufswert abgezogen.

Die Basis für die Rentenberechnung sind damit 250.000 Euro. Davon wird nun der Nießbrauchwert abgezogen. Hierfür ist das Alter des Rentners relevant. In unserem Beispiel handelt es sich um einen 70-jährigen Mann. Statistisch gesehen wird er noch etwa 14 Jahre leben und müsste dementsprechend für 14 Jahre Miete zahlen. Die erwartete Restlebensdauer kann man in der Sterbetabelle des statistischen Bundesamts nachsehen. Die Immobilie ließe sich monatlich für einen Wert von 1000 Euro vermieten. Oftmals wird der Nießbrauchwert noch mit einem bestimmten Wert verzinst. Das lassen wir in unserer aktuellen Rechnung jedoch der Einfachheit halber außenvor.

Der Nießbrauchwert lege damit bei 168.000 Euro. Für die Rentenzahlungen bleiben also 82.000 Euro. Diese werden nun ebenfalls mit der statistischen Lebenserwartung verrechnet, also auf 14 Jahre aufgeteilt. Pro Monat würde der Rentner damit etwa 490 Euro zusätzliche Rente erhalten. Oftmals wird außerdem eine zusätzliche monatliche Zahlung für die Unterhaltung der Immobilie vereinbart.

Durch eine geringere Einmalzahlung könnte der Rentner in unserem Beispiel sehr viel höhere monatliche Zahlungen erhalten. Hier bietet es sich deshalb immer an, individuell zu schauen, welches Verhältnis aus Einmalzahlung und monatlicher Rente optimal ist.

Sie interessieren sich für die Immobilienverrentung und wollen wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Zahl des Monats

48 %

Fast jeder zweite Rentner hat schon einmal von der Immobilienverrentung gehört. Das ergab jetzt eine Studie der Deutschen Gesellschaft für Immobilienverrentung (DEGIV). Allerdings wissen nur 31 Prozent der Befragten, worum es sich dabei genau handelt und wie das Prinzip funktioniert. Wir haben hier die Kurzfassung:

Bei der Immobilienverrentung verkaufen Senioren Ihr Eigenheim, behalten aber ein Nießbrauchrecht. Die Zahlung erfolgt entweder über eine Einmalzahlung, eine monatliche Rente oder eine Kombination aus beidem. Damit können Senioren sich Ihre Rente aufbessern. Das Prinzip wird immer beliebter, wie eine Studie der Deutschen Leibrenten AG zeigte. Jeder fünfte Eigentümer über 65 Jahren zieht eine Verrentung seiner Immobilie in Betracht. Mit steigender Bekanntheit des Prinzips könnte sich auch diese Zahl noch erhöhen.

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Immobilienverrentung: Diese Modelle gibt es

Das Konzept der Immobilienverrentung wird in Deutschland immer bekannter. Häufig wird es wie folgt erklärt: Senioren, die ihre Immobilie verrenten, bekommen dafür bis an ihr Lebensende eine monatliche Rentenzahlung und behalten das lebenslange Wohnrecht. Das ist so aber nicht ganz richtig. Denn tatsächlich gibt es mehrere Verrentungs- und Zahlungsmodelle. Wir stellen die beliebtesten Möglichkeiten der Verrentung vor.

Leibrente und Zeitrente

Zunächst einmal unterscheidet man bei der Immobilienverrentung zwischen Leib- und Zeitrente. Während die Zahlungen bei der Leibrente an die Lebenszeit des Verkäufers gekoppelt sind, wird bei der Zeitrente eine gewisse Zahlungsspanne festgelegt. Beide Modelle haben ihre Vor- und Nachteile, die sich an einem Beispiel verdeutlichen lassen:

Eine Seniorin verrentet ihre Immobilie im Alter von 70 Jahren. Statistisch gesehen lebt sie noch etwa vierzehn Jahre. Bei der Leibrente wird dieser Wert als Grundlage für die Berechnung der monatlichen Rente herangezogen. Die Seniorin erhält die Rentenzahlungen jedoch auch, wenn sie noch weitere zwanzig Jahre lebt. Stirbt sie hingegen schon nach fünf Jahren, werden die Zahlungen zu diesem Zeitpunkt eingestellt. Bei einer Zeitrente bestände zum Beispiel die Möglichkeit, einen Zahlungszeitraum von 20 Jahren zu vereinbaren. Danach erhält die Seniorin keine Rentenzahlungen vom Käufer mehr. Stirbt sie hingegen früher, gehen die Zahlungen an ihre Erben.

Die Zeitrente bietet sich deshalb vor allem dann an, wenn man seine Erben auch nach dem Tod absichern möchte. Bei beiden Modellen können Senioren zusätzlich wählen, ob sie ein lebenslanges oder ein zeitlich begrenztes Wohnrecht wollen.

Einmalzahlung und monatliche Zahlungen

Oftmals entscheiden Senioren sich jedoch gegen das monatliche Rentenmodell und für eine Einmalzahlung. Diese setzt sich grob gesagt aus dem Verkehrswert abzüglich des Nießbrauchwerts zusammen. Das lässt sich noch einmal am Beispiel unserer 70-jährigen Seniorin verdeutlichen:

Die Immobilie der Seniorin ist 400.000 Euro wert und könnte für einen Betrag von 800 Euro im Monat vermietet werden. Rechnet man das auf die statistische Lebenserwartung von etwa 14 Jahren hoch, beträgt der Nießbrauchwert 134.400 Euro. Die Seniorin erhält damit eine Einmalzahlung von 265.600 Euro.

Allerdings müssen Senioren sich nicht zwischen entweder einer Einmalzahlung oder einer monatlichen Rente entscheiden. Fixzahlung und monatliche Rente können flexibel kombiniert werden. Viele Rentner nutzen die Einmalzahlung beispielsweise, um eine noch ausstehende Hypothek abzuzahlen und lassen sich den Rest des Wertes als monatliche Rente auszahlen. Oder aber sie nutzen eine Einmalzahlung, um diese ihren Kindern als Vorerbe auszuzahlen und leben selbst von den monatlichen Rentenzahlungen. Wie groß die Einmalzahlung im Vergleich zu den monatlichen Renten ist, kann dabei jeder selbst entscheiden.

Sie interessieren sich für die Verrentung ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne zu ihren Möglichkeiten.

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Schneller verkaufen dank Home Staging?

Vor dem Verkauf noch mal komplett neu einrichten? Klingt erst mal nach einem teuren Vergnügen und jeder Menge Arbeit – kann sich aber tatsächlich sowohl was Verkaufspreis als auch -zeit angeht, auszahlen. Das Zauberwort heißt Home Staging. Wer darauf setzt, überlässt die Arbeit einem Profi und muss auch kein komplett neues Mobiliar kaufen.

Was ist Home Staging?

Der Home Staging-Trend kommt aus den USA. Dort ist die Verschönerung von Immobilien vor dem Verkauf mittlerweile Standard. Auch in Deutschland sind Home Stager längst keine Seltenheit mehr. Die Einrichtungsprofis sind darauf spezialisiert, Immobilien so einzurichten, dass sie sowohl wohnlich wirken, gleichzeitig jedoch keinen zu persönlichen Stil haben. Das Ziel: Jeder soll sich durch die Einrichtung vorstellen können, in dieser Immobilie zu wohnen.

Viele Profi-Makler arbeiten mit Home Stagern zusammen. Die Einrichtung wird vor der Vermarktung gebucht und quasi für den Verkaufsprozess gemietet. Home Stager sorgen sowohl für die richtigen Möbel als auch für die passende Dekoration und haben dabei ein gutes Auge fürs Detail. So macht die Immobilie nicht nur auf Fotos, sondern auch bei der Besichtigung einen top Eindruck.

Für welche Immobilien ist Home Staging geeignet?

Homestaging lässt sich sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsimmobilien anwenden. Leere Räume wirken häufig kalt und vermitteln kein gutes Raumgefühl. Die potenziellen Käufer können sich nicht vorstellen, ob ihr großer Kleiderschrank oder die Eck-Couch hier reinpassen und sind so verunsichert. Ist die Immobilie hingegen zu vollgestellt mit alten, teils schon abgenutzten Nöbel und jeder Menge persönlichen Krimskrams, kann das ebenfalls abschreckend wirken. Die Kaufinteressenten können sich so nicht vorstellen, ihre eigene Persönlichkeit in diesen vier Wänden zu verwirklichen. Hinzukommt, dass der Eindruck, den eine heruntergekommene Einrichtung macht, sich auch auf den Rest der Immobilie auswirkt. Der Immobilienkauf ist eine emotionale Angelegenheit. Stimmt der Gesamteindruck nicht, sind Käufer häufig nicht gewillt, den veranschlagten Preis zu zahlen. Sie fürchten, viel Geld in die Sanierung der Immobilie stecken zu müssen – dabei würde es schon reichen, die alten Möbel auszutauschen.

Lohnt sich Home Staging?

In einer Studie unter amerikanischen Immobilienmaklern konnte gezeigt werden, dass Home Staging tatsächlich wirkt. Bei knapp zwei Dritteln der Verkäufe, bei denen Home Staging zum Einsatz kam, konnte der Angebotspreis erzielt oder übertroffen werden. Bei jeder fünften Immobilie lag der Verkaufspreis sogar um 15 Prozent über dem Angebotspreis. Die Kosten für das Home Staging können so schnell wieder reingeholt werden. Iris Houghten, die 1. Vorsitzende der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) verweist darauf, dass der erste Nachlass beim Angebotspreis, den Verkäufer geben, fast immer höher ist als die Kosten fürs Home Staging. Diese sind abhängig davon, ob der Home Stager nur beratend zur Seite steht oder ein Rundum-Sorglos-Paket bietet. Dann wird in der Regel eine Provision von 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises veranschlagt.

 

Sie brauchen Hilfe bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf.

 

 

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Wie das Wohnen uns in Zukunft unabhängiger macht

Kaum jemand trennt sich gerne von seinem Zuhause, indem er das halbe Leben – oder sogar das ganze – verbracht hat. Oft ist der Schritt jedoch unumgänglich, wenn das Wohnen in den eigenen vier Wänden im Alter allein nicht mehr bewältigt werden kann. Technologien der Zukunft – die es schon heute gibt – ermöglichen älteren Menschen länger unabhängig und selbstbestimmter zu leben.

Sie sind fitter und lebensfroher als frühere Generationen: die Senioren von heute. Internet und Smartphones stellen für viele auch keine Hürden mehr da. Steigende Lebenserwartung und demografischer Wandel strukturieren unsere Gesellschaft um. Das beeinflusst auch, wie wir in Zukunft wohnen werden. Das benötigt neue Wohnkonzepte – auch fürs Alter. Bauingenieure und Architekten basteln darum unter anderem an neuen Wohnformen für die Generation ab 60. Dabei spielt nicht nur Barrierefreiheit eine Rolle, sondern vor allem auch Komfort und sorgenfreies Wohnen.

Um dieses Ziel zu erreichen, werden moderne Wohnkomplexe mit altersrelevanten Dienstleistungen geplant, wie Einkaufshilfe oder häuslicher Pflege. Aber auch Sicherheits- und soziale Aspekte werden mit eingeplant. Darüber hinaus sollen smarte Technologien das Wohnenbleiben im eigenen Zuhause komfortabler machen. Diese intelligenten Helfer nennt man auch Ambient Assisted Living. Das können zum Beispiel Sensoren sein, die melden, wenn die Balkontür nachts offensteht, der Herd noch an ist oder die das Licht regeln und den Weg anzeigen, wenn Senioren nachts aufstehen müssen. Auch die Steuerung der Geräte wird immer einfacher oder erübrigt sich sogar, da die Systeme intuitiv funktionieren.

Aber nicht nur das Alter wirkt sich auf das Wohnen der Zukunft aus, sondern auch wie wir zukünftig zusammenwohnen. Nämlich immer öfter allein. Studien ergeben, dass es immer mehr Singlehaushalte geben wird. Dazu kommt, dass der Wohnraum in den Städten auch noch knapper wird. Wenn man nicht mehr in die Breite bauen kann, dann muss es in die Höhe gehen. Trotzdem werden Wohnungen vermutlich kleiner werden. Das ist eine Herausforderung für die Bauindustrie. Was an Quadratmeterzahl verloren geht, muss durch bessere Qualität und Nachhaltigkeit kompensiert werden. Die Lösung hierfür lautet „Shared Spaces“. Das bedeutet geteilte Räume, also Bereiche in modernen Wohnkomplexen, welche die Bewohner gemeinsam nutzen können, wie zum Beispiel Gemeinschaftsküchen, Bibliotheken oder Fitnessräume. Das soll zudem auch den sozialen Zusammenhalt der Bewohner fördern. Gerade für Senioren ist das auch ein Vorteil, da sie weiter mit anderen Generationen in Kontakt bleiben.

Aber auch der ökologische Aspekt spielt eine Rolle. Der neue Trend ist das Bauen von Hochhäusern mit Holz. Aber keine Angst! Das Risiko eines Brandes ist nicht höher als bei einem Hochhaus aus Beton und Stahl. Und auch die Versorgung mit Energie dieser Wohnkomplexe ist von Bedeutung. Sie wird regenerativ sein. Über Dächer und Wände kann Sonnenenergie aufgenommen werden. Auch die Versorgung mit Erdwärme oder sogar Wärmerückgewinnung aus dem Haus selbst werden möglich sein. Die Städte der Zukunft werden anders aussehen, als wir sie heute kennen.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Mehr Hauskäufe dank Baukindergeld

Ob das Baukindergeld wirklich etwas bringt? Vor der Einführung der Kaufförderung für junge Familien waren viele Kritiker skeptisch. Doch die neusten Zahlen sprechen für sich. Im Jahr 2018 wurden 248.500 Ein- und Zweifamilienhäuser gekauft. Das sind 2,1 Prozent mehr als im Vorjahr und damit ein neuer Rekord.

Die Zahlen stammen von einer Analyse des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (Gewos). Das Institut untersuchte außerdem auch, in welchen Regionen besonders viele Häuser gekauft wurden. Hierbei zeigte sich deutlich: Vor allem das Umland großer Städte ist bei Käufern beliebt. So stiegen die Verkäufe im Kreis Pinneberg bei Hamburg mit 23,6 Prozent fast um ein Viertel. Auch in Hamburg selbst wurden im letzten Jahr mehr Häuser gekauft.

Damit ist die Hansestadt unter den Metropolen jedoch eine Ausnahme. Denn hier macht sich die Wohnraumknappheit bereits bemerkbar. Die Märkte sind scheinbar leergefegt. In den meisten anderen Metropolen hingegen gingen die Verkaufszahlen leicht zurück. Gleiches gilt auch für die Verkaufszahlen von Eigentumswohnungen. Hier gingen die Verkäufe um 0,8 Prozent zurück. Die Deutschen wollen also scheinbar immer häufiger ein eigenes Haus im Speckgürtel anstatt einer Wohnung in der Stadt.

Auch die Verkaufspreise stiegen an. Im Schnitt kostete ein Eigenheim im letzten Jahr 267.000 Euro. Das sind 7,5 Prozent mehr als im Vorjahr. Kein Wunder also, dass der Gesamtumsatz, der mit Ein- und Zweifamilienhäusern gemacht wurde auf 66,3 Milliarden Euro – und damit um fast zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr – stieg.

Leider gehen die hohen Verkaufszahlen nicht so sehr auf viele Neubauten zurück als auf Bestandsimmobilien, die den Besitzer wechselten. Wenn die Nachfrage in den kommenden Jahren ähnlich hoch bleibt – wovon zum aktuellen Zeitpunkt auszugehen ist – dann könnte der Wohnraum also bald auch in den Speckgürteln der Metropolen knapp werden.

Woher weiß man, dass auch das Baukindergeld ein Grund für die steigenden Verkaufszahlen ist?

Nun stellt sich natürlich noch die Frage, ob das Baukindergeld tatsächlich mitverantwortlich für den Anstieg der Verkaufszahlen ist. Experten von der Gewos gehen zumindest davon aus. Denn die Verkaufszahlen schossen vor allem in der zweiten Jahreshälfte, in der die Förderung verabschiedet wurde, in die Höhe. Auch von Seiten der Banken wird eine große Nachfrage nach dem Baukindergeld gemeldet.

Es bleibt also spannend, wie sich die Verkaufszahlen in den nächsten Jahren entwickeln. Denn die Förderung, bei der Familien mit Kindern beim Bau oder Kauf einer Immobilie über einen Zeitraum von zehn Jahren insgesamt 12.000 Euro pro Kind erhalten, bleibt noch bis Ende 2020 bestehen.

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Warum sich Home Staging auszahlt

Für viele Immobilienverkäufer ist eine kurze Verkaufsdauer und ein hoher Verkaufspreis das Ideal. Doch wie erreicht man es? Ziel ist es, Interessenten von der Immobilie zu überzeugen. Also muss man sie gekonnt in Szene setzen. Mit Home Staging inszenieren Verkäufer gezielt ihre Immobilie. Und das wirkt sich nachweislich positiv auf den Preis und die Verkaufsdauer aus.

Eine Studie unter amerikanischen Immobilienmaklern belegt, wie sich Home Staging auszahlt. Wo es eingesetzt wurde, konnte bei fast zwei Dritteln der Immobilienverkäufe genau der Angebotspreis erzielt oder sogar übertroffen werden. Bei einem Fünftel davon wurde die Immobilie zu einem Preis verkauft, der 15 Prozent über dem Angebotspreis lag. Die 1. Vorsitzende der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) Iris Houghten betont, dass der erste Nachlass beim Angebotspreis, den Verkäufer geben, immer höher ist als die Kosten für Home Staging.

Ebenso positiv sind die Auswirkungen auf die Verkaufsdauer. Mit Home Staging konnte sie um mehr als die Hälfte verringert werden. Außerdem neigt bei einer ansprechenden Immobilienpräsentation über ein Viertel der Kaufinteressenten eher dazu, über kleinere Makel der Immobilie hinwegzusehen. Zudem ist auch fast die Hälfte der Kaufinteressenten eher bereit, sich eine „gestagete“ Immobilie anzusehen, die sie vorher online gesehen haben.

Was genau wird bei Home Staging eigentlich gemacht? Als Beispiel: Wer sein gebrauchtes Auto verkauft, bringt es vorher auf Vordermann. Genau das macht Home Staging mit Immobilien. Häufig ist es so, dass eine Immobilie entweder im bewohnten oder im völlig leeren Zustand den Interessenten gezeigt wird. In solchen „Settings“ fällt es potenziellen Käufern in der Regel jedoch schwer, sich ihr eigenes zukünftiges Zuhause vorzustellen.

Mit Home Staging wird die Immobilie „entpersonalisiert“. Es werden persönliche Gegenstände entfernt und der Raum erhält eine „neutrale“, aber dennoch freundliche Einrichtung, ohne jedoch überfrachtet zu sein. Denn auch „vollgestopfte“ Immobilien können das Vorstellungsvermögen der Interessenten behindern. Das Gleiche gilt ebenso für völlig leere Räumlichkeiten.

Um der Fantasie eventueller Käufer auf die Sprünge zu helfen, werden dezent Möbel, Farben, Licht und Dekorationen eingesetzt. Das hilft nicht nur, Raumproportionen besser sichtbar zu machen und Besonderheiten der Immobilie hervorzuheben, sondern zahlt sich auch bei Online-360-Grad-Rundgängen und bei den Fotos aus, die im Internet und im Exposé genutzt werden. Vor dem inneren Auge planen Interessenten dann schon, wie sie die Immobilie selbst einrichten würden. Für Home Staging gibt es bereits seit einigen Jahren schon günstige Angebote wie beispielsweise Möbel aus Pappe, die eine schlichte Einrichtung für das Auge des Betrachters „inszenieren“. Einige Interessenten haben hier auch schon gefragt, ob die Möbel mit erworben werden können. Da es potenziellen Käufern so leichter fällt, die besichtigte Immobilie als die eigene zu sehen, entscheiden sich Interessenten schneller für den Kauf.

In den USA hört Home Staging bei der Einrichtung auch nicht auf. Hier wird gelegentlich auch angenehmer Duft genutzt, um Kaufinteressenten bei der Besichtigung ein positives Gefühl für die Immobilie zu vermitteln. Zum Beispiel werden Plätzchen oder Kuchen gebacken. Dies wird so ähnlich bereits in Deutschland in Einkaufszentren eingesetzt. Noch eine Stufe höher in den USA ist der Einsatz von Laiendarstellern, die im Haus das glückliche Familienleben vorspielen. Sie sind zunächst nicht als Darsteller zu erkennen. Stattdessen hält man sie für die Familie, die trotz der Besichtigung ihr Alltagsleben fortführt.

Wer mit Home Staging seine Immobilie für die gewünschte Zielgruppe einrichtet, kann Verkaufspreis und Verkaufsdauer optimieren.

Haben Sie Fragen zur Vermarktung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Experten sehen Gefahr einer Immobilienblase

Wie lang gehen die Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt noch gut? In einigen Regionen Deutschlands hat sich die Lage so verschärft, dass Experten eine Immobilienblase drohen sehen. Jedoch ist überraschend, wo für die Experten die Gefahr einer Immobilienblase am größten ist.

Die Gefahr einer Immobilienblase entsteht, wenn die Kaufpreise für Immobilien schneller steigen als die Mieten. Denn wenn sich die Preise für Immobilien von den damit erzielbaren Einkommen entkoppeln, gelten diese Immobilien als überbewertet.

In einigen Regionen Deutschlands sehen Experten Anzeichen dafür, dass eine solche Situation entsteht. Das ergab eine Analyse des Beratungshauses Empirica. Überraschend dabei ist, dass sie diese Anzeichen nicht in den deutschen Metropolen sehen, sondern in einigen ländlichen Regionen und mittelgroßen Städten. In den sieben größten deutschen Städten ist die Gefahr zwar „eher hoch“ oder „mäßig hoch“. Auch im Landkreis München wird die Gefahr zum Beispiel als „mäßig“ bewertet. Dagegen werden aber – wie Spiegel Online berichtet – beispielsweise die bayerischen Landkreise Unterallgäu und Schwandorf oder die Stadt Mühldorf am Inn, als „kritisch“ eingestuft. Als Ursache hierfür sehen die Experten den Bau vieler Wohnungen in den vergangenen Jahren.

Auch in anderen Teilen Deutschlands wie beispielsweise dem Hohenlohekreis, dem Weimarer Land oder Salzgitter wird die Gefahr einer Immobilienblase als „kritisch“ bewertet. Auch Stade und das Herzogtum Lauenburg in der Nähe von Hamburg gelten als „kritisch“, obwohl die Gefahr in Hamburg „nur“ als „eher hoch“ eingestuft wird. Ähnlich ist die Situation im Berliner Umland. Auch wenn Berlin als „eher hoch“ bewertet wird, gilt zum Beispiel der Landkreis Teltow-Fläming als „kritisch“.

Eine Preisblase vorhersagen kann die Analyse von Empirica freilich nicht. In der Analyse wurden jedoch Indikatoren untersucht, die auf eine Immobilienblase hindeuten, wenn bestimmte Werte überschritten werden. Zu diesen Indikatoren gehört beispielsweise, wie viele Wohnungen in einem Gebiet pro 1.000 Einwohner fertiggestellt werden und wie das Verhältnis von Finanzierbarkeit einer Eigentumswohnung zum regionalen Einkommen ist. Für den Indikator des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses dürften sich besonders Immobiliensuchende interessieren. Dieser zeigt an, wie oft eine Jahresmiete gezahlt werden muss, damit ein Immobilienkäufer wieder auf seinen Kaufpreis kommt. So lässt sich erkennen, ob sich ein Kauf lohnt. Laut Spiegel Online muss in den zwölf größten deutschen Städten im Schnitt 33 Mal die Jahresmiete gezahlt werden. Laut Experten der Stiftung Warentest gilt das 25-fache der Jahresmiete als teuer.

In den sieben größten Städten deutschen Städten liegt die Gefahr einer Preisübertreibung bei 37 Prozent – so das Ergebnis der Empirica Analyse. Um diese 37 Prozent könnten die Immobilienpreise fallen, sollte die Blase platzen. Das hätte sogar Auswirkungen auf schrumpfende Regionen – wie Spiegel Online schreibt –, wo die Immobilienpreise immer noch um acht Prozent fallen könnten.

Wenn sich Haushalte zunehmend verschulden müssen, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren, steigt die Gefahr einer Immobilienblase. Platzt sie, wenn also die Kredite nicht mehr bezahlt werden können, weil sich beispielsweise die Wirtschaftslage verschlechtert hat, könnte das die gleichen Auswirkungen haben wie die Finanzkrise 2008.

Möchten Sie wissen, ob Ihre Immobilie von der Blase bedroht ist, oder wie sich der Immobilienmarkt in Ihrer Region entwickelt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Gibt es in Deutschland eine Immobilienpreisblase?

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen nach wie vor. Wie lange kann das noch gut gehen? Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) schätzt das Risiko für eine Preisblase in Deutschland auf 92 Prozent. Doch wie entsteht so eine Blase und in welchen Regionen Deutschlands ist die Platzgefahr besonders groß?

Es ist eine einfache Rechnung: Steigen die Kaufpreise für Immobilien schneller als die Mietpreise, besteht die Gefahr einer Preisblase. Denn dann entkoppeln sich die Immobilienpreise von den Erträgen.

In den letzten Jahren sind die Kaufpreise in vielen deutschen Städten und Regionen explosiv angestiegen. In Deutschlands teuerster Stadt München etwa stiegen die Kaufpreise für Einfamilienhäuser von 2008 auf 2018 um 240 Prozent. Dennoch gehört München noch nicht zu den Spitzenreitern, was das Blasen-Risiko angeht – schließlich steigen hier auch die Mieten wie in keiner anderen deutschen Stadt. Eine Analyse des Beratungshauses Empirica stuft die Blasengefahr in München auf eher hoch ein. In anderen deutschen Landkreisen wird sie jedoch als kritisch angesehen. Laut Deutscher Bundesbank sind die Preise in München um rund 39 Prozent überbewertet. Spitzenreiter ist jedoch keine Metropole, sondern eine ländliche Region: In Nordfriesland sind die Preise um fast 54 Prozent überbewertet. Das liegt vor allem daran, dass zum Nordfriesland die teuren Ferieninseln Sylt und Amrum gehören.

Aber auch in anderen ländlichen Regionen ist das Blasen-Risiko oft kritisch. Dazu zählen zum Beispiel die bayrischen Landkreise Unterallgäu und Schwandorf. Hier wurden in den letzten Jahren viele neue Wohnungen gebaut. Während der Raum für Neubauten in den Metropolen begrenzt ist, gibt es in den ländlichen Regionen viele potenzielle Baugrundstücke. Damit kann auch eine hohe Nachfrage befriedigt werden.

Wichtig ist es auch, die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise in Relation zur Entwicklung des Durchschnitteinkommens zu setzen. Durch die aktuell niedrigen Zinsen nutzen viele Menschen die Gelegenheit, um eine Immobilie mit einem günstigen Kredit zu finanzieren, die sie sich unter anderen Umständen nicht geleistet hätten. Auch viele ausländische Investoren hat es in den deutschen Markt gezogen.

Erhöht die Europäische Zentralbank den Leitzinssatz, besteht die Gefahr, dass Käufer ihre Anschlussfinanzierung nicht zahlen können. In Deutschland seien die meisten Käufe allerdings relativ solide finanziert, erklären die Autoren der DIW-Studie gegenüber Spiegel Online.

In Städten wie München, in denen auch die Mietpreise stark steigen, besteht ein Risiko für eine Blase vor allem auch dann, wenn der Zuzug abnimmt oder Menschen aus den Metropolen wegziehen, weil sie sich die Miete nicht mehr leisten können.

Im letzten Jahr hat sich das Preiswachstum in den Metropolen jedoch verlangsamt. In der DIW-Studie geht man daher davon aus, dass das Risiko für eine Preisblase bis Ende des Jahres auf 84 Prozent sinkt.

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie, bevor die Preise sinken? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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Immobilie in der Scheidung — Was kann ich machen?

Wie in vielen anderen Veränderungsprozessen, stellt sich auch während der Scheidung die Frage: Was machen wir mit unserer Immobilie? Selten ist die Frage leicht zu beantworten. Denn die passende Lösung ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Hat das Paar Kinder? Möchte einer von beiden in der Immobilie wohnen bleiben? Oder wem gehören wie welche Anteile an der Immobilie?

Stellen wir uns ein Paar vor, dass sich vor einigen Jahren, kurz nach der Hochzeit gemeinsam ein kleines Häuschen gekauft hat. Inzwischen haben Sie zwei Kinder. Die Kinder bleiben bei der Mutter. Das Haus gehört beiden zu gleichen Teilen. Und wie viele Paare hätten sie nie an eine Trennung gedacht und hatten deshalb auch keinen Ehevertrag geschlossen. Da sie mit ihrer Immobilie nicht weiterwissen, wenden sie sich an einen Profi-Makler, der ihnen folgende Optionen aufzeigt:

Die Mutter könnte mit den Kindern in der Immobilie wohnen bleiben. Dann könnten sich die ehemaligen Partner einigen, ob sie an ihren Ex-Mann Miete bezahlt, ob sie ohne weitere Zahlungen in der Immobilie bleibt, oder ob die Mietzahlungen mit den Kosten für die Hypothek oder den Unterhaltskosten verrechnet werden. In diesem Fall empfiehlt der Immobilienexperte, sich zusätzlich eine rechtliche Beratung zu suchen.

Die Mutter könnte allerdings auch den Vater auszahlen. Um zu wissen, wie hoch die Auszahlung ausfallen würde, würde der Wert der Immobilie mit der Restschuld verrechnet, also den Hypotheken und Krediten, die noch abbezahlt werden müssen. Nehmen wir an, das Haus wurde vor zehn Jahren gekauft, ist 300.000 Euro wert und 100.000 Euro sind bisher abbezahlt. Die übrigen 200.000 Euro müsste nun die Mutter allein tragen. Von den bereits gezahlten 100.000 Euro müsste sie dazu noch die Hälfte an ihren Ex-Mann zahlen. Hier stellt sich allerdings die Frage, sie sich diese Lösung leisten kann. Häufig ist diese Lösung für einen Partner allein zu teuer.

Eine andere Möglichkeit wäre, das Haus als Vorerbe oder Schenkung auf die Kinder zu übertragen. Auch so könnte die Mutter mit den Kindern in der Immobilie wohnen bleiben. Die Mutter könnte dann als Vormund der Kinder bis zu deren 18. Lebensjahr über das Haus verfügen. In der Regel ist diese Lösung jedoch besser bei einem Kind geeignet. Denn bei zwei Kindern könnte es später auch zu Streitigkeiten kommen.

Das Haus könnte auch von beiden in zwei Wohnungen geteilt werden und beide Ex-Partner bleiben jeweils in einer der Wohnungen wohnen. Diese Möglichkeit bietet sich an, wenn sich beide Partner noch gut verstehen und bereit sind in der Nähe des anderen zu wohnen. Für die Teilung ist jedoch eine Genehmigung von der Gemeinde nötig. Zusätzlich muss die Teilung auch um Grundbuch eingetragen werden.

Denkbar ist auch, dass die Immobilie vermietet wird und beide Ex-Partner teilen sich die Mieteinnahmen. Möchte später eins der beiden Kinder in der Immobilie wohnen, kann das eine geeignete Lösung sein.

Die Ex-Partner können die Immobilie natürlich auch verkaufen und den Verkaufserlös teilen. Diese Lösung bevorzugen viele Paare. Wichtig ist hier, dass der Wert der Immobilie professionell ermittelt wird. Denn mit dem Erlös möchten beide ja ihren Neubeginn starten.

Können sich beide auf keine dieser Lösungen einigen, droht eine Teilungsversteigerung. Einer der Partner muss dies beim Amtsgericht beantragen, wenn er die Lösung der Immobilienfrage erzwingen möchte. Immobilienprofis raten von dieser Lösung aber ab. Denn in der Regel wird hier ein geringerer Erlös erzielt.

Sie stecken in der Scheidung und sind sich unsicher, welche der Optionen für Ihre Immobilie die richtige ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Kleine Zimmer – So machen Sie das Beste daraus

Das Bad ist winzig? Der L-förmige Grundriss des Wohnzimmers lässt es ungünstig klein erscheinen? Oft sind sich Eigentümer unsicher, wie sie solche schwierigen Grundrisse für den Verkauf der Immobilie richtig in Szene setzen sollen. Einrichtungsexpertin Tina Humburg verrät, mit welchen Tricks man das Optimum aus solchen Räumen herausholen kann.

Farben

Die allgemeine Meinung ist, dass helle Farben Räume größer wirken lassen. Doch das muss nicht immer so sein. Wer mit dunklen Farben die richtigen Akzente setzt, kann so einem Raum mehr „Raumtiefe“ verleihen, zum Beispiel mit hellen Farbtupfern vor einem dunklen Hintergrund. Bilder an der Wand können den Eindruck zusätzlich verstärken. Zudem können dunkle Akzentfarben in Kombination mit hellen Farben bei richtigem Licht mehr Gemütlichkeit erzeugen als kalte, weiße Wände.

Tapeten

Auch mit Tapeten lässt sich mehr Raumtiefe erzeugen. Muster- oder Fototapeten gibt es heute beispielsweise auch mit dreidimensional wirkenden Mustern. Mit einem modernen ästhetischen Muster kann ein Raum optisch „erweitert“ werden.

Möbelgröße

Bei kleinen Räumen gilt: Keine großen Möbel! Die Möbel müssen natürlich zu den Raumproportionen passen. Hier sollte man nicht nur auf eine Schrankwand verzichten. Auch die Ledersitzgruppen oder der Familienesstisch mit sechs Stühlen lassen ein Zimmer noch kleiner wirken.

Möbelfarbe

Ein anderer Trick ist, die Möbel im Zimmer „verschwinden“ zu lassen. Haben die Möbel die gleiche Farbe, beziehungsweise den gleichen Ton wie die Wand, an der sie stehen, wirken sie unauffälliger. Denn das Auge nimmt sie als Teil der Wand wahr. Das erzeugt Ruhe. Und Ruhe vermittelt einen räumlich großzügigeren Eindruck.

Offene Regalflächen

Apropos Ruhe: Vollgestellte Regale sind alles andere als ruhig. Regalflächen sollte also entweder aufgeräumt sein oder verschlossen gehalten werden. Trick der Einrichtungsexpertin ist: Küchenoberschränke auch in anderen Zimmern zu nutzen, durchaus zum Beispiel auch am Boden als Sideboard. Denn Küchenoberschränke sind nicht so tief wie gewöhnliche Sideboards und sparen somit also Platz.

Ordnung

Auch Ordnung erzeugt Platz, beziehungsweise Unordnung Enge. Zum Beispiel im Bad macht sich das sehr bemerkbar. Sind Fläschchen und Tübchen gut verstaut, wirkt das Bad weniger beengt. Auch unifarbene Handtücher sind hier hilfreich im Gegensatz zu bemusterten.

Hat Ihre Immobilie ungewöhnliche oder sogar schwierige Grundrisse? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Stromkosten senken mit Mini-Solaranlagen

Große teure Photovoltaikanlage auf dem Dach? Muss nicht mehr sein. Damit sie leichter verkauft werden können, sind Solarpanels kleiner und günstiger geworden. Statt aufwendiger Installation, steckt man einfach den Stecker in die Steckdose. Die Solarenergie wird so direkt ins Hausnetz gespeist und versorgt Ihre Geräte mit Energie. Sie erzeugen nicht nur CO2-neutral Strom, sondern rentieren sich schon nach wenigen Jahren.

Mini-Solaranlagen sind deutlich einfacher anzubringen als die großen Photovoltaikanlagen, die auf Dächern und Feldern stehen. Es muss keine große Anlage auf dem Dach installiert werden. Die mobilen Panels können einfach an Balkon und Fassade angebracht, oder auf dem Dach und im Garten aufgestellt werden. Auch eine komplizierte Installation im Hausnetz durch einen Fachmann entfällt.

Installieren kann sie theoretisch jeder. Mit einem gewöhnlichen Stecker über eine gewöhnliche Steckdose kommt der Strom ins Stromnetz im eigenen Hause. Allerdings erzeugen die sogenannten Plug-in-Modelle zunächst Gleichstrom. Für die Einspeisung ins Hausnetz ist also noch ein Wechselrichter nötig, der den erzeugten Strom in Wechselstrom umwandelt und die Frequenz, Spannung und Phase an die Netzspannung anpasst. Eine Anleitung wird in der Regel mitgeliefert. Wer sich aber unsicher ist, sollte sich auf jeden Fall von einem Fachmann beraten lassen. Ist die Mini-Solaranlage eingerichtet, kann sie Geräte, die dauerhaft in Betrieb sind wie Kühlschrank und Kühltruhe oder Geräte, die im Stand-by-Modus sind wie Fernseher oder Stereoanlage, mit Strom versorgen.

Dabei sind die kleinen Panels nicht sehr teuer. Es gibt sie online schon ab 400 Euro zu kaufen. Laut Energieexperten sollen sich die kleinen Solarenergieerzeuger bereits nach fünf Jahren amortisieren. Und in dieser Berechnung gehen die Experten von einem gleichbleibenden Strompreis aus.

Laut Spiegel Online sollen bereits 250.000 solcher Mini-Solaranlagen in der Europäischen Union genutzt werden. Bis jetzt vornehmlich in Luxemburg und Österreich. In Deutschland soll sich die Anzahl dieser Anlagen bisher auf 40.000 belaufen.

Für unter zehn Cent pro Kilowattstunde kann der Strom erzeugt werden, wenn die Bedingungen stimmen. Das heißt: bei guter Sonneneinstrahlung, bei einer Südausrichtung und einer von Experten empfohlenen Neigung der Panels von 70 Grad. Ein solcher Preis ist beachtlich, wenn man bedenkt, dass die meisten Haushalte derzeit fast 30 Cent pro Kilowattstunde bezahlen. Es können also bei optimalen Voraussetzungen ungefähr zwei Drittel der Stromkosten eingespart werden.

Überprüfen Sie aber – falls Sie es nicht wissen –, ob Ihr Stromzähler eine Rücklaufsperre hat. Denn sind Sie zum Beispiel mal nicht zuhause und Ihre Stand-by-Geräte tatsächlich ausgeschaltet, könnte mehr Strom erzeugt werden, als verbraucht wird. Ein analoger Stromzähler würde dann rückwärts laufen – und das ist nicht erlaubt!

Denkbar wäre auch, in einem solchen Fall den Strom zu speichern. Akku-Sets können beispielsweise im Keller installiert werden. Überprüfen Sie jedoch zunächst, ob sich das wirklich lohnt. Lassen Sie sich auch hier im Zweifel von einem Fachmann beraten. Den erzeugten Strom an den lokalen Stromkonzern zu verkaufen, lohnt bei den ständig sinkenden Einspeisevergütungen immer weniger.

Lohnt sich der Einbau einer Solaranlage vor dem Verkauf? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Zahl des Monats

82 %

 

82 Prozent der Deutschen möchten gerne ungewöhnlich wohnen. Das ergab eine repräsentative Studie des Baufinanzierers interhyp. So würden zum Beispiel 24 Prozent der Befragten gerne ein Landhaus, ein Bauernhaus oder eine Mühle bewohnen. Für 20 Prozent der Deutschen käme ein Bungalow in Frage. Das ist wiederum nicht besonders erstaunlich, da das Bungalow in den letzten Jahren eine kleine Renaissance erlebt.

15 Prozent der Bundesbürger wünschen sich, in einem Penthouse zu leben. Für weitere 13 Prozent wäre auch ein Loft, ein Studio oder ein Atelier die Traumimmobilie. Nur ein Zehntel der Deutschen wünscht sich, in einer Villa oder einem Schloss, beziehungsweise einem Gutshof oder Ähnlichem zu wohnen.

 

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Zahl des Monats

60 Prozent

Wenn die Deutschen von ihrer Immobilie träumen, dann realistisch. Auf die Frage, in was für einer Immobilie sie leben möchten, ob in einem Einfamilienhaus, einem Penthouse, einer Villa, einem Schloss oder etwas anderem, war die Antwort eindeutig. 60 Prozent der Befragten bevorzugen das Einfamilienhaus. So das Resultat einer repräsentativen Studie von Interhyp. Mit weitem Abstand folgt das Penthouse. 15 Prozent können sich vorstellen so zu wohnen. Jeweils 10 Prozent würden am liebsten in einer Villa oder in einem Schloss wohnen. Noch 5 Prozent gaben „Sonstiges“ an.

Gefragt, warum sie sich so entscheiden würden, antworteten die Befragten, dass Träume zwar schön seien, sie müssten aber auch machbar sein. Die Befragten sagten aber auch, dass zu ausgefallene Wohnträume sie von ihrem gewohnten Leben entkoppeln würden. Deshalb soll das Zuhause auch immer mit dem eigenen Leben, den Freunden und der Familie verbunden sein.

 

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Kostet der Verkauf eines Hauses Geld?

Viele Immobilienbesitzer denken beim Hausverkauf an das viele Geld, welches der Verkauf ihnen bringt. Dabei ist nur wenigen klar, dass beim Verkauf einer Immobilie erstmal Kosten anfallen. Zum Beispiel können die Beschaffung verkaufsrelevanter Unterlagen oder für den Hausverkauf nötige Dienstleistungen den Eigentümer Geld kosten. Damit Sie kalkulieren können, sagen wir Ihnen, mit welchen Kosten Sie unter Umständen rechnen müssen.

1. Die nötigen Unterlagen besorgen

Für den Verkauf einer Immobilie sind einige Unterlagen unbedingt notwendig. Zum Beispiel der Energieausweis: Fehlt dieser bis spätestens zum Besichtigungstermin, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Wie viel die Erstellung des Energieausweises kostet, hängt davon ab, ob ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsenergieausweis erstellt werden muss. Für den Bedarfsenergieausweis sind komplexe Berechnungen notwendig. Deshalb liegen die Kosten hierfür bei 400/500 Euro. Einen Verbrauchsausweis bekommt man für 50 bis 100 Euro.

Auch ein Auszug aus dem Grundbuch wird zum Hausverkauf benötigt. Dieser erhält man für circa 10 Euro, eine beglaubigte Kopie kostet etwa 20 Euro. Für die Flurkarte zahlt man je nach Gemeinde zwischen 11 und 55 Euro. Inzwischen stellen aber einige Ämter auch online Daten kostenlos zur Verfügung. Für Baupläne, Baubeschreibungen und Flächenberechnungen fallen nochmal je nach Amt Kosten in Höhe von 5 bis 100 Euro an.

2. Die Ermittlung des Immobilienwertes

Bis zu 2.000 Euro kann ein Wertgutachten für eine Immobilie kosten. Für Profi-Makler gehört eine professionelle Wertermittlung zum Service. Deshalb bieten sie eine professionelle Wertermittlung kostenlos an.

3. Die Grundschuld löschen

Muss noch eine Grundschuld auf der Immobilie gelöscht werden, entstehen Kosten für das Grundbuchamt und den Notar. Für den Notar sind die Kosten gesetzlich festgelegt und dürfen bis zu 0,2 Prozent der Grundschuld betragen. Das Grundbuchamt fordert den gleichen Betrag. Beträgt die Grundschuld zum Beispiel 150.000 Euro, kann der Notar 300 Euro verlangen. Zusammen mit den Kosten für das Grundbuchamt würde die Löschung in diesem Fall also 600 Euro kosten.

4. Die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen

Wenn eine Immobilie verkauft wird, bevor der Kredit abbezahlt wurde, fallen möglicherweise Kosten für die Auflösung des Kredits an. Für einen möglichen Zinsschaden müssen Sie der Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Kosten hierfür richten sich nach der Restlaufzeit, dem Nominalzins und dem Wiederanlagezins. Je länger die Restlaufzeit des Kredits und je höher der Nominalzins im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau ist, desto höher sind in der Regel auch die Kosten.

5. Die Spekulationssteuer zahlen

Wenn Sie Ihre Immobilie selbstgenutzt und in den vergangenen drei Jahren bewohnt haben, bleibt der Verkaufserlös steuerfrei. Wenn Sie die Immobilie vermietet haben, müssen Sie eine Frist von zehn Jahren einhalten. Wenn Sie Ihre Immobilie vor Ablauf dieser Frist verkaufen und dabei Gewinn erzielen, müssen Sie Spekulationssteuer zahlen. Die Höhe hiervon richtet sich nach Ihrem Gewinn und Ihrem Einkommenssteuersatz.

Wir helfen Ihnen, Ihre Nebenkosten beim Verkauf so niedrig wie möglich zu halten. Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Viel Lärm ums Haus? Das können Sie dagegen tun

Verläuft die Autobahn hinterm Haus? Donnern Flugzeuge in der Einflugschneise über Ihren Garten hinweg? Wackeln alle 30 Minuten die Wände, weil ein Zug am Gartenzaun vorbeibrettert? Lärm kann einem das Leben in den eigenen vier Wänden richtig schwer machen. Aber anstatt unschöner Schallschutzwände gibt es moderne, clevere, und gutaussehende Konzepte, die vor Lärm schützen.

Das moderne Zauberwort im Schallschutz heißt Soundscaping. Es ist eine ästhetisch ansprechendere Lösung als die klassischen Schallschutzwände. Das Wort ist eine Zusammmensetzung aus den englischen Wörtern für Geräusch: „Sound“ und Landschaft: „Landscape“. Gemeint ist damit, dass eine Geräuschumgebung erzeugt wird. Das funktioniert, indem unangenehme Geräusche von angenehmen überlagert werden. Das klingt zwar erstmal nach störenden Geräuschen durcheinander – ist es aber nicht. Soundscaping haben Sie sicher schon erlebt, ohne sich dessen bewusst gewesen zu sein. Denn seit einiger Zeit wird es bereits in Städten und Einkaufszentren erfolgreich genutzt. Musik ist da die einfachste Variante, um den Lärm zu „verringern“. Eine andere Variante ist Vogelgezwitscher. Das Ganze funktioniert deshalb, weil unser Gehirn die angenehmeren Klänge betont. Für den hauseigenen Garten gibt es mit Bäumen und Sträuchern natürliches Soundscaping, es kann aber auch künstlich erzeugt werden.

Muss eine Immobilie wegen der schallintensiven Umgebung verkauft werden, kann durch Soundscaping der problematische akustische Eindruck verringert werden. Und zwar durch natürliche Manipulation. Damit sind zum Beispiel Pflanzen gemeint. Hier kann das Rascheln von Blättern sowie hohem Gras im Wind eine angenehme Wirkung erzielen. Zwar lässt sich der Wind nicht beeinflussen, aber Pflanzen, die schon bei geringstem Wind sanft rauschen, nehmen einem diese „Arbeit“ ab. Immergrüner Bambus oder hohe Gräser können diese Bedingung erfüllen.

Außerdem eignen sich andere immergrüne Pflanzen mit möglichst großen und runden Blättern, um vor Lärm zu schützen. Die großen, runden Blätter „schlucken“ und „zerstreuen“ den Schall regelrecht wie Schallschutzwände. Auch Hecken und Büsche helfen gegen den Krach. Sie müssen jedoch natürlich gleichmäßig dicht aneinander stehen und dürfen auch am Boden nicht kahl sein. Gras am Boden hilft zusätzlich den Lärm zu dämpfen. Efeu ist beispielsweise besonders gut geeignet. Schließlich ist er immergrün, die Form der Blätter ist fast optimal und sie sind sogar so ausgerichtet, dass der Schall „abgefangen“ wird. Dass sie sowohl an sonnigen wie an schattigen Orten gedeihen ist ein zusätzlicher Faktor. Der sogenannte runzelige Schneeball ist ebenfalls gut geeignet. Auch er ist immergrün, gedeiht gut auf Gartenböden und im Halbschatten, und auch seine Blätter wachsen so, dass sie den Lärm „draußen“ halten.

Anders lässt sich der Lärm im eigenen Garten auch mit Wasserspiele überlagern. Geräusche von plätscherndem Wasser sind für viele Menschen angenehm und helfen, den Lärm „dahinter“ verschwinden zu lassen. Und es muss nicht mal der große Springbrunnen sein. Eine kleine Schale, aus der das Wasser tropft, kann schon genügen. Bei wem es doch etwas lauter ist, der kann auch einen Brunnen nutzen. Wer einen Gartenteich besitzt für den ist vielleicht ein kleiner Bach, der dort hinein plätschert, eine schöne Lösung. Dabei empfinden vielen Menschen unterschiedlich, wie laut das Wasser rauschen darf. Das kann jedoch eingestellt werden, zum Beispiel aus welcher Höhe das Wasser fließt.

Haben Sie eine Immobilie in einer schwierigen Lage? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Häufige Fehler beim Immobilienverkauf

Der Verkauf eines Hauses scheint heute einfacher denn je. Onlineportale bieten nicht nur jedem eine öffentliche Plattform, viele digitale Anbieter haben heute auch jene Funktionen übernommen, welche früher Hoheitsgebiete der Immobilienmakler waren. Doch führt der Verzicht auf die Unterstützung eines Profis häufig zu vermeidbaren Fehlern und in der Folge zu unbefriedigenden Ergebnissen. Nachfolgend ein kurzer Überblick über die häufigsten Fehler beim privaten Immobilienverkauf.

Keine Geduld: Der Verkauf eines Hauses ist zeitintensiv. Bewertung der Immobilie, Beschaffung aller relevanten Dokumente und Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Zielgruppenbestimmung und Implementierung von Marketingstrategien. Vorauswahl potenzieller Käufer, Organisation und Durchführung der Besichtigungen und Prüfung der Käuferbonität. All das kommt auf Sie zu, wenn Sie Ihre Immobilie privat veräußern möchten. Dieser Aufwand wird oft unterschätzt. In der Folge werden wichtige Aufgaben übersprungen. Die Konsequenz kann ein Verkauf unter Marktwert sein oder gar eine kostenintensive Rückabwicklung des Kaufvertrags.

Mangelndes Know-how: Wie bewerte ich meine Immobilie? Welche Dokumente brauch ich und welche Formulierungen müssen unbedingt in dem Kaufvertrag stehen? Oft wird nicht nur der zeitliche Aufwand unterschätzt, auch das notwendige Expertenwissen.  Ein Mangel an diesem Know-how wirkt sich oft negativ auf die Verkaufsgespräche aus und lässt Sie in einer angreifbaren Position zurück. Denn wie in jedem Bereich, in dem es um viel Geld geht, gibt es auf dem Immobilienmarkt nicht nur ehrliche Mitspieler.

Emotionale Bindung: Die erste gemeinsame Wohnung, das Haus, in dem die Kinder zur Welt kamen oder der Garten, in dem der Hund unter der Linde begraben wurde. Für die meisten Menschen ist ihr Haus mehr als nur ein Gebäude – es ist ihr Zuhause, ein Wohlfühlort, an dem viele Erinnerungen und vor allem Emotionen hängen. Geht es dann darum, dieses zu verkaufen, scheitern viele Privatverkäufer an genau dieser Emotionalität. Unrealistische Preisvorstellungen und mangelnde Sachlichkeit können die Folge sein.

Kein Netzwerk: Ob bei der Bestimmung des Kaufpreises oder Vermarktung des Objekts, Privatverkäufern fehlt es oft an guten Kontakten in die Branche. Wie auch beim fehlenden Expertenwissen kann das fehlende Netzwerk dazu führen, dass Sie Ihr Eigenheim unter Wert verkaufen. Bereits bei der Bewertung des Objekts ist es unverzichtbar, die richtigen Ansprechpartner zu kennen. Anderenfalls laufen Sie Gefahr, Opfer eines unseriösen Anbieters zu werden, denn diese können manipuliert werden. Vor allem in Zeiten von Onlinebewertungsportalen.

Wer daher beim Hauskauf sichergehen möchte, der verlässt sich auf einen Makler. Sie sind Experten, die sich ganz in Ihren Dienst stellen. Der Makler hat einen objektiven Blick auf eine Immobilie und kann sie mit Fachkenntnis, jahrelanger Erfahrung und methodisch fundiert bewerten. Er nimmt sich Zeit für Sie und erlaubt Ihnen eine stressfreie Abwicklung des gesamten Verkaufsprozesses.

Sie sind noch auf der Suche nach dem passenden Makler für Ihre Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt für ein unverbindliches Beratungsgespräch.

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Die Scheidungsimmobilie: Das müssen Eigentümer beachten

Marmor, Stein und Eisen bricht – so manche Ehe leider auch. Für die Beteiligten ist das tragisch, vor allem, wenn Kinder mit im Spiel sind. Sie leiden am meisten unter dem Streit der Eltern. Doch ist eine Scheidung nicht nur eine große emotionale Belastung: Gemeinsame Versicherungen müssen aufgelöst werden, das Sorgerecht geklärt und Unterhaltszahlungen vereinbart werden. Und oft ist da auch noch die gemeinsame Immobilie. Was gibt es bei einem solchen Scheidungsobjekt für die Verkäufer zu beachten?

Grundsätzlich versteht man unter einer Scheidungsimmobilie das Haus oder die Wohnung, welche die Eheleute vor der Scheidung gemeinsam bewohnten. Kommt es zur Trennung oder Scheidung erfolgt keine automatische Aufteilung der Vermögensanteile – die eigentumsrechtliche Situation bleibt zunächst unverändert. Dies gilt sowohl für die Immobilie, als auch für ein eventuelles Darlehen – es bleibt bis zur vollständigen Tilgung bestehen.

Möchten aber nun die frisch Geschiedenen ihre Eigentumsgemeinschaft auflösen, haben sie zwei Möglichkeiten: Eine notariell unterzeichnete Vereinbarung oder mindestens eine der beiden Parteien beantragt ein gerichtliches Teilungsversteigerungsverfahren. Hierbei handelt es sich um eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Solche Verfahren sind teuer und riskant. Denn häufig wird dort das selbstgebaute oder mühsam und langwierig finanzierte Eigenheim zum Schnäppchenpreis verscheuert. Das führt zu zusätzlichem und vermeidbarem Frust.

Deshalb entscheiden sich viele Betroffene für einen Trennungs- oder Scheidungsfolgenvertrag. Der erlaubt es beiden Parteien, zu einer einvernehmlichen Einigung zu kommen. Dadurch werden zeit- und kostenintensive Streitigkeiten und weitere psychische Belastungen vermieden. Doch auch hier lauern Gefahren. Denn nicht selten entscheiden sich die Ex-Partner dazu, aus der Immobilie auszuziehen. Zu viele Erinnerungen, zu viele Emotionen. In der Folge wird das Objekt zum Verkauf angeboten.

Hier wittern Käufer ihre große Chance. Denn sie wissen, dass die Besitzer meist nur wenig Zeit für den Verkauf haben: Die Mieten für die Ersatzwohnungen, Anwaltskosten und Hypothekenraten drücken auf das Budget. Oft ist die Immobilie auch nicht mehr in dem besten optischen Zustand: Der Rasen ist nicht gemäht und das Laub schon lang nicht mehr gerecht. Auch kommen die Besitzer häufig nicht auf denselben Nenner, was den Preis beziehungsweise den Verhandlungsspielraum betrifft. Ein leichtes Spiel für potenzielle Käufer. Sie haben in der Folge plötzlich sehr viel Zeit, während sie bei den Besitzern knapp wird.

Viele Menschen wenden sich in einer solchen Situation an einen Makler. Dieser kann als neutraler Mittler zwischen beiden Parteien fungieren, eventuell unrealistischen Preisvorstellungen der Besitzer begegnen und vor allem objektiv mit den Käufern verhandeln. Dank ihrer langjährigen Erfahrung kennen Makler auch alle Tricks und Kniffe der Kaufinteressenten und lassen sich davon nicht aus der Ruhe bringen.

Wenn Sie mehr dazu erfahren möchten, wenden Sie sich für ein individuelles und unverbindliches Beratungsgespräch an uns.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Lohnt sich eine Photovoltaik-Anlage 2019 für mein Haus?

57 Cent bekamen Eigentümer, die sich 2004 eine Solaranlage aufs Dach bauen ließen, pro Kilowattstunde Strom. Im Jahr 2019 sind es nicht einmal mehr 11 Cent – und die Vergütung sinkt jeden Monat weiter. Wir erklären, warum es sich trotzdem noch lohnt, in ein Photovoltaik-Anlage zu investieren.

Die staatlich festgelegte Mindest-Einspeisevergütung, die Netzbetreiber Eigentümern von Solaranlagen für Ihren Strom zahlen müssen, orientiert sich an den Investitionskosten für eine solche Anlage. Während ein kWp Leistung 2006 noch rund 6.500 Euro kostete, waren es 2016 nur noch 1.200 Euro. Es sinkt also nicht nur die Einspeisevergütung, sondern auch die Kosten für eine Solaranlage.

Die Leistungsangabe kWp (Kilowatt-Peak) beschreibt wie viel Strom eine Solaranlage unter standardisierten Bedingungen erzeugen kann. Privatgenutzte Anlagen auf Einfamilienhäusern haben in der Regel zwischen 3 und 10 kWp.

Wie viel Ertrag Besitzer einer Photovoltaik-Anlage tatsächlich erwarten können, hängt von verschiedenen Bedingungen ab: In welche Richtung ist das Dach ausgerichtet? In welchem Winkel ist das Dach geneigt? Wie hoch ist der Eigenverbrauch der Bewohner? Wie viele Sonnenstunden gibt es am Standort durchschnittlich? Wie ist die Außentemperatur durchschnittlich?

Eine Solaranlage, die in einem optimalen Winkel von 30 Grad nach Süden ausgerichtet ist und in einem warmen und sonnigen Gebiet steht, wird natürlich mehr Strom erzeugen, als eine nach Norden ausgerichtete Anlage mit starkem Neigungswinkel in einem verregneten Gebiet. Haben die Bewohner zusätzlich noch einen hohen Stromverbrauch, bleibt nicht viel für die Einspeisung ins Stromnetz übrig.

Allerdings lohnt sich die Investition in eine Photovoltaik-Anlage in der Regel nach einigen Jahren alleine schon durch die Eigennutzung. Denn die Strompreise steigen immer weiter. Wer eine eigene Anlage hat, kann seine Stromkosten so um einiges senken. Um auch nachts oder im Winter von der Anlage zu profitieren, schaffen sich Eigentümer häufig einen Stromspeicher an. Der kostet aktuell allerdings in etwa so viel wie die Anlage selbst und wird seit diesem Jahr nicht mehr durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert.

Für die Anlage selbst können Eigentümer jedoch nach wie vor eine Finanzierungshilfe von der KfW erhalten. Neben dieser bundesweiten Förderung haben einige Länder und Gemeinden außerdem noch Ihre eigenen Förderprogramme für Solarenergie.

Mittlerweile gibt es online viele Tools, die berechnen, wie viel Sie mit einer Solaranlage auf Ihrem Dach sparen können. Auf www.rechnerphotovoltaik.de etwa können Sie ermitteln, mit wie viel Ersparnis Sie nach 20 Jahren rechnen können.

Im Fall eines Verkaufs kann sich die eigene Solaranlage in jedem Fall lohnen. Denn Photovoltaik-Anlagen wirken sich positiv auf den Wert der Immobilie aus. In den USA ergab eine Studie, dass der Preis von Häusern mit einer Solaranlage sich um mehr als den reinen Sachwert der Solaranlage erhöhte. Allerdings ist dieser Effekt auch abhängig vom Ertrag der Solaranlage. So zahlten Käufer im sonnigen Kalifornien mehr als im Rest der USA.

Sie wollen wissen, wie viel Ihre Immobilie mit Solaranlage wert ist? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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So machen Sie Ihren Kindern den Umzug schmackhaft

Sind Sie als Kind schon mal umgezogen? Dann wissen Sie, wie schwer es sein kann, der oder die Neue in der Klasse zu sein, sich an eine neue Umgebung zu gewöhnen und die alten Freunde zurück zu lassen. Steht ein Umzug an, sind Kinder häufig alles andere als begeistert. Wir verraten, wie Sie Ihre Sprösslinge auf den Umzug vorbereiten und ihnen helfen, sich in der neuen Umgebung einzugewöhnen.

Kinder leben in ihrem eigenen kleinen Mikrokosmos. Für Sie ist der Weg zur Oma im nächsten Ort schon ein richtiger Ausflug und eine Autofahrt, die länger als drei Stunden dauert eine halbe Weltreise. In ihrer gewohnten Umgebung kennen sie hingegen jeden Stein und jeden Käfer. Ein Umzug reißt Kinder aus ihrer eigenen kleinen Welt und macht ihnen nicht selten Angst. Insbesondere, wenn es durch einen beruflichen Wechsel in eine weiter entfernte Stadt geht oder wenn der Umzug nach einer Trennung bedeutet, dass sie plötzlich nur noch mit einem Elternteil zusammenleben.

Die Gründe für den Umzug erklären und Kinder in den Prozess mit einbeziehen

Wenn Sie Ihren Kindern den Umzug ankündigen, ist es wichtig, ihnen die Gründe dafür altersgerecht zu erklären. Kinder wollen verstehen, warum etwas passiert. Andernfalls haben Sie schnell das Gefühl, ungerecht behandelt zu werden oder denken, dass die Eltern die eigenen Bedürfnisse vor die des Kindes stellen.

Weiterhin kann es auch helfen, die Kinder am Umzugsprozess teilhaben zu lassen und sie in kleine Entscheidungen miteinzubeziehen. Lassen Sie Ihre Kinder zum Beispiel selbst entscheiden, in welchem Zimmer sie später wohnen möchten (soweit der Grundriss das zulässt) und die Wandfarbe im neuen Kinderzimmer aussuchen. So fühlt Ihr Kind sich nicht vor vollendete Tatsachen gestellt, sondern hat das Gefühl, mitreden zu können.

Das neue Zuhause und die Umgebung vorher erkunden

Vielen Kindern hilft es, schon vor dem Umzug zu sehen, wo sie bald wohnen werden. Das gilt nicht nur für die Immobilie selbst, sondern vor allem auch für die Umgebung. Wo ist der nächste Spielplatz? Gibt es in der Nähe vielleicht einen See oder einen Freizeitpark? Welchen Vereinen kann Ihr Kind hier beitreten und wie sieht die neue Schule aus? Wenn Kinder sich gut auf die neue Situation vorbereiten und sich bereits ein Leben am neuen Wohnort vorstellen können, nimmt ihnen das häufig die Angst vor dem großen Unbekannten. Zudem sind Kinder von Natur aus neugierig und freuen sich vielleicht bereits darauf, die neue Umgebung zu erkunden.

Den passenden Umzugszeitpunkt wählen

Wählen Sie wenn möglich einen Zeitpunkt für den Umzug, der nur einen kleinen Bruch im Leben des Kindes darstellt. Besonders geeignet für Schulkinder sind zum Beispiel die Sommerferien oder der Wechsel zwischen dem ersten und dem zweiten Halbjahr. Generell ist es wichtig, ihren Kindern die Möglichkeit zu bieten, sich richtig zu verabschieden. Vielleicht möchte ihr Kind eine Abschiedsparty für seine Freunde veranstalten oder aber vor dem Umzug einfach nur noch einmal bei der besten Freundin übernachten.

Die Sorgen des Kindes ernstnehmen

Auch die beste Vorbereitung kann nicht davor schützen, dass Ihr Kind vielleicht wütend ist oder Angst vor der Veränderung hat. Deshalb ist es wichtig, dass Kinder die Möglichkeit bekommen, frei über ihre Sorgen zu sprechen und sich darin ernstgenommen fühlen.

Sie verkaufen Ihre alte Immobilie, um sich in ein neues Abenteuer zu stürzen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir unterstützen Sie gerne bei diesem Schritt.

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Wie die Vorbereitung des Hausverkaufs optimal läuft

Im Schuppen hinterm Haus sammeln sich die alten Sachen, die man „für den Fall“ nochmal aufgehoben hat. Die Einbauküche nutzt nach so vielen Jahren auch keiner mehr gern und in Ihrem neuen Zuhause möchten Sie eine frische moderne Küche. Manche nutzen ihren Umzug, um die alten Sachen loszuwerden und ihr neues Zuhause auf den neuesten Stand zu bringen. Jedoch fällt es vielen Umzugswilligen schwer, den Anfang beim Ausmisten zu finden. Mit ein paar kleinen Tricks funktioniert es einfacher.

Wie eine Immobilie, so sind auch manche Dinge, die sich im Laufe des Lebens so angesammelt haben mit Emotionen verbunden. Erinnerungen, die man damit verbindet, erschweren es vielen, sich von Dingen zu trennen, die sie schon lang nicht mehr nutzen. Manchmal sind sogar Ängste der Grund dafür, dass sich manche von altem Kram nicht trennen können. Einige „Aufräum-Experten“ gehen sogar davon aus, dass zwei Drittel der Dinge im Haushalt oder am Arbeitsplatz eigentlich unnötig sind.

Wer sein Haus verkauft, der sollte mit dem Entrümpeln und Entsorgen natürlich nicht warten, bis das Haus verkauft ist und er umzieht. Profi-Makler empfehlen, das Haus oder die Wohnung schon zu den Besichtigungsterminen auf Vordermann zu bringen. Denn hier geht es auch um Psychologie. Findet sich noch zu viel altes Gerümpel in der besichtigten Immobilie – ganz zu schweigen von den Fotos im Internet oder Exposé – verlieren Interessenten häufig das Interesse. Es erschwert ihnen, sich ihr neues Zuhause vorzustellen. Wenn es dagegen nur ein bisschen eingerichtet ist, gerade so viel, dass dennoch möglichst viel von den Räumen zu sehen ist, regt es die Fantasie an und Interessenten planen schon im Kopf ihre neue Wohnung. Immobilien, die optimal vorbereitet sind verkaufen sich nachweislich in kürzerer Zeit. Profi-Makler wissen genau, wie sie eine Immobilie zum begehrten Objekt machen.

Um den alten Kram zu entsorgen, gibt es verschiedene Optionen. Jedoch sollte nicht drauf los entsorgt werden. Experten empfehlen, sich erst einmal einen Überblick zu verschaffen, was weg kann und was unbedingt bleiben muss. Hier ist es ratsam, sich Zimmer für Zimmer vorzunehmen und alle Schränke, Truhen und Bettkästen oder was auch immer durchzugehen. Was vielen schwer fällt: Dachboden und Keller. Hier landet über die Jahre vieles, was anschließend kaum noch benutzt wird.

Um zu entscheiden, wovon man sich trennen kann, gibt es ein paar hilfreiche Fragen. Zum Beispiel: „Bereitet es mir Freude?“ „Ist es kaputt oder funktioniert es nur noch schlecht?“ „Nutze ich es noch?“ Oder: „Habe ich es in den letzten sechs Monaten benutzt?“ Lautet die Antwort „ja“, so wird es knallhart entsorgt. Unbedingt sollte eine Frage vermieden werden: „Könnte ich es nochmal brauchen?“ Damit fällt das ganze System.

Ein großer Container ist oft die einfachste Möglichkeit, um den alten Krempel loszuwerden. Jedoch ist das nicht immer die beste Lösung. Wenn es sich um Liebhaber oder Sammlerstücke handelt, lässt man sich womöglich noch Geld entgehen. Alte Möbel werden hier oft unterschätzt. Manche suchen nach dem Sideboard aus den 60er Jahren. Hier kann sich der Rat eines Antiquitätenhändlers lohnen, oder sie ins Internet zu stellen. Eine Einbauküche, die immer noch gut in Schuss ist, oder auch andere Einbauten, können bei Interesse des Käufers auch mit verkauft werden

Suchen Sie Unterstützung bei der Vorbereitung Ihres Hausverkaufs? Oder möchten Sie Home Staging bei dem Verkauf ihrer Immobilie einsetzen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Gleichzeitig bauen und verkaufen? Das müssen Sie beachten!

Haus neubauen altes Haus verkaufen

Es gibt viele Gründe, die eigene Immobilie zu verkaufen und noch einmal zum Häuslebauer zu werden: Die Eigentumswohnung ist durch den Nachwuchs zu klein geworden, das große Haus ist nicht barrierefrei, ein berufsbedingter Umzug steht an oder sie wollen sich ganz einfach endlich genau das Traumhaus bauen, in dem sie schon immer leben wollten. Egal aus welchem Grund Sie sich für einen Neubau entscheiden: Wenn Sie gleichzeitig Ihre alte Immobilie verkaufen, ist das eine doppelte Belastung.

Wer sich entscheidet, selbst zu bauen, der legt darauf meist seinen gesamten Fokus. Schließlich ist so ein Hausbau ein langwieriger und komplizierter Prozess. So wie geplant laufen die Dinge selten. Häufig müssen Häuslebauer deshalb länger auf den Einzug warten, als am Anfang gedacht und am Ende mehr zahlen als zunächst kalkuliert. Bevor Sie Ihre alte Immobilie verkaufen, sollten Sie solche möglichen Komplikationen unbedingt bedenken.

Denn wer den Hausverkauf nicht professionell angeht, findet mitunter erst spät einen Käufer oder verkauft unter Wert. Das kann zu Problemen bei der Finanzierung des neuen Hauses führen, insbesondere, wenn noch eine Hypothek auf der alten Immobilie liegt. Verkauf und Neubau sollten daher gut auf einander abgestimmt sein. Finanziell lässt sich das über eine Zwischenfinanzierung lösen. Diese bieten Banken Kunden an, die zwar theoretisch über das nötige Eigenkapital verfügen, aktuell jedoch nicht darauf zugreifen können. Der maximale Finanzierungszeitraum liegt hier meist bei 24 Monaten. Die alte Immobilie gilt der Bank als Sicherheit.

Doch gleichzeitig den neuen und den alten Kreditabzuzahlen, gestaltet sich häufig schwierig. Viele Eigentümer können das mit ihrem monatlichen Einkommen nicht stemmen. Ist es also besser, erst die alte Immobilie zu verkaufen und dann erst zu bauen? In einem solchen Fall stellt sich die Frage: Wo sollen wir wohnen, bis der Neubau fertig ist?

Idealerweise können Sie mit den Käufern Ihrer Immobilie eine Abmachung treffen: Der Umzug erfolgt erst, wenn Sie in die neue Immobilie ziehen und der Käufer zahlt bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrages eine erste Anzahlung.

Die Suche nach dem passenden Käufer wird durch diese Kriterien allerdings zusätzlich erschwert. Es ist also ratsam, sich an einen Profi zu wenden, der über viel Verhandlungserfahrung verfügt. Die Unterstützung durch einen Makler bietet auch noch weitere Vorteile. Er nimmt Ihnen einen Großteil der Arbeit ab, die mit dem Verkauf einhergeht, bewertet Ihre Immobilie mit geprüften Verfahren und kann Ihnen so helfen, zu einem fairen Preis zu verkaufen.

Auch wenn Sie Ihre Immobilie erst kurz vor Fertigstellung des Neubaus verkaufen, ist es ratsam im Kaufvertrag festzulegen, dass Sie erst dann ausziehen, wenn Ihr neues Haus fertig ist. Denn oftmals ergeben sich kurz vor Schluss noch Komplikationen, die dafür sorgen, dass der Einzug sich verschiebt. Für solche Fälle ist es besser, abgesichert zu sein, um am Ende nicht ohne Dach über dem Kopf dazustehen.

Sie wollen Ihre alte Immobilie ohne Stress verkaufen und suchen dafür nach professioneller Unterstützung? Kontaktieren Sie uns jetzt für ein unverbindliches Beratungsgespräch.

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So gelingen Ihnen die perfekten Immobilienfotos

Heutzutage kann jeder mit seinem Handy Fotos von der eigenen Immobilie machen und diese auf Immoscout und Co. online stellen. In den Portalen fallen deshalb deutliche qualitative Unterschiede auf. Inserate mit hochwertigen Fotos wirken einladender und professioneller. Gute Immobilienfotos wecken Emotionen und führen oft dazu das Immobilien sich schneller und zu einem besseren Preis verkaufen. Doch wie gelingt das perfekte Bild?

Ist eine professionelle Kamera ein Muss?

Diese Frage lässt sich zunächst einmal mit einem Nein beantworten. Die Qualität moderner Handys ist mittlerweile so gut, dass Sie mit herkömmlichen Digitalkameras mithalten können. Wer unsere restlichen Tipps beachtet, wird also auch mit dem Handy schöne Fotos schießen können. Mit einer professionellen Spiegelreflex-Kamera schaffen Experten es allerdings, die Fotos auf das nächste Level zu bringen. Damit lassen sich besondere Lichteffekte kreieren und mit Tiefenschärfe arbeiten. So können bestimmte Stimmungen besser festgehalten werden.

Frei von persönlichen Gegenständen und trotzdem wohnlich

Dass Sie lieber einmal aufräumen, bevor Sie Fotos von Ihrer Immobilie machen, versteht sich von selbst. Dreckiges Geschirr und ein voller Wäscheständer im Hintergrund machen sich schließlich auf keinem Foto gut. Der Trick hinter einem herausragenden Immobilienfoto ist es jedoch, einen Raum so zu präsentieren, dass er ein Wohngefühl vermittelt, gleichzeitig jedoch nicht voll mit persönlichen Gegenständen ist. Anstatt Familienfotos und Urlaubsmitbringseln bietet sich daher neutrale Deko an. Auch sollten Sie Schreibtische und Regale entrümpeln und darauf achten, dass die Bilder nicht zu überfrachtet wirken. Weniger ist in diesem Fall mehr. Wenn kleine Zimmer mit Möbeln vollgestellt sind, bietet es sich auch durchaus an, einen Sessel oder ein Regal für das Foto rauszuräumen.

Bei einer Einrichtung, die nicht mehr zeitgemäß oder schon leicht abgenutzt ist, empfehlen Profi-Makler außerdem häufig ein sogenanntes Homestaging. Dabei wird Ihre Immobilie für die Vermarktung von einem Profi neu eingerichtet. Homestaging ist auch dann eine gute Idee, wenn Sie bereits ausgezogen sind und die Räume ansonsten leer wären.

Auf die Lichtverhältnisse achten

Wichtig ist es außerdem, dass Sie Ihre Bilder bei guten Lichtverhältnissen machen. Tageslicht eignet sich dafür am besten. Kunstlicht verpasst der Einrichtung und den Wänden häufig einen Gelbstich. Sind die Lampen nicht hell genug, werden die Bilder zu dunkel und die Räume wirken automatisch enger und weniger einladend. Wenn möglich sollten Sie beim Fotografieren außerdem auf den Blitz verzichten. Stimmen die Lichtverhältnisse, ist das kein Problem. Fotos mit Blitz wirken meist härter und weniger natürlich. In Ausnahmefällen bietet es sich aber auch an, Fotos bei schwachem Licht zu machen. Ihren Kamin setzen Sie zum Beispiel am besten am Abend in Szene.

Den richtigen Winkel finden

Neben dem richtigen Licht, ist auch der richtige Winkel entscheidend für ein gutes Foto. Orientieren Sie sich an natürlichen Linien im Bild. Das können zum Beispiel eine Tischkante oder die Ecken des Raumes sein. Wenn Sie die Kamera schräg halten, wirkt der Raum schnell verzerrt und die Größenverhältnisse stimmen nicht. Überlegen Sie sich außerdem, aus welcher Perspektive Sie den Raum am besten einfangen können. Direkt von der Tür aus oder lieber aus der Ecke. Im Idealfall haben Sie beim Fotografieren ein Fenster hinter sich, dann ist das Licht am besten.

Sie brauchen Hilfe bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf.

 

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Wird wieder beliebter: Das Wohnen auf dem Land

Der Zuzug vieler Menschen in die Städte – wie er in den vergangenen Jahren stattgefunden hat – hat sich bereits abgeschwächt. Der Wohnraummangel und die hohe Nachfrage in den Stadtzentren hat dazu geführt, dass die Speckgürtel der Städte in den Fokus der Wohnungssuchenden gerückt sind. Doch auch Dank der Digitalisierung ist inzwischen das weitere Umland gefragt. Denn Arztbesuche, Einkäufe und Arbeit können auch online von Zuhause erledigt werden.

Derzeit suchen Unternehmen in den ländlichen Regionen händeringend nach Auszubildenden. In den kleinen Ortschaften schließen Supermärkte, Ärzte, Post- und Bankfilialen. – Die Digitalisierung jedoch könnte diese Entwicklung umkehren. Zumindest sehen das viele Unternehmen so. In einer Umfrage des Verbands Kommunaler Unternehmen (VKU) gaben 84 der befragten Unternehmen an, dass die Digitalisierung den ländlichen Raum als Wohn- und Arbeitsort aufwertet. Und die Studie „Zukunft des Wohnens“ des Zukunftsinstituts ergab, dass 2014 seit 20 Jahren zum ersten Mal mehr Menschen aus den Städten weg- als zugezogen sind, wenn man die Zuwanderung aus dem Ausland ausklammert. Die Experten gehen dabei davon aus, dass sich der Trend künftig noch verstärken wird.

Konsum, Unterhaltung, Bildung, Wirtschaft, Politik oder Medizin kann immer mehr über das Internet erlangt werden. Auch frische Lebensmittel können online gekauft werden und werden vermutlich bald von Drohnen bis an die Haustür geliefert. Somit wird auch die Versorgung von selbst entlegensten Dörfern immer einfacher.

Ähnlich ist es mit der ärztlichen Versorgung. Telemedizin ist das Stichwort. In Baden-Württemberg können sich Patienten in einem Testprojekt von Ärzten online behandeln lassen. Krankschreibung und Rezept kommen dann per Mail. Weite Fahrten und lange Wartezeiten werden somit überflüssig. Sollte doch mal eine Fahrt nötig sein, lassen sich Fahrdienste per App so organisieren, wie man sie braucht. Und sie holen einen direkt vor der Haustür ab. Was heute noch eine Person erledigt, übernehmen in Zukunft wahrscheinlich autonom fahrende Autos.

Die Digitalisierung sorgt auch dafür, dass Arbeit in Zukunft dezentralisierter sein wird. Arbeiter und Angestellte müssen dann nicht mehr in die Fabrik oder ins Büro. Die Produktion funktioniert dann automatisiert. Und der Mensch dient nur noch zur Überwachung der Prozesse. Seine Anwesenheit vor Ort ist nicht mehr nötig. Im Prinzip kann dann vom entlegensten Dorf aus gearbeitet werden, von Zuhause oder dem Café.

Damit diese Vision Wirklichkeit werden kann, muss in ganz Deutschland flächendeckend schnelles Internet vorhanden sein. In der Umfrage der VKU gaben die Unternehmen aber an, dass die Digitalisierung helfen kann, das Abwandern aus den ländlichen Regionen zu stoppen, Arbeitsplätze auf das Land zurückzuholen und dafür zu sorgen, dass fernab der Metropolen Menschen auch im Alter möglichst lange unabhängig bleiben.

Überlegen Sie vielleicht aufs Land zu ziehen und Ihre Stadtimmobilie zu verkaufen? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Warum Professionelle Wertermittlung statt Online-Einschätzung?

Wer beim Hausverkauf auf der sicheren Seite sein möchte, wird um eine professionelle Immobilienbewertung nicht herumkommen. Denn professionelle Wertermittlungen kommen häufig zu anderen Ergebnissen als Online-Werteinschätzungen. Das hat natürlich Auswirkungen auf den Verkaufspreis und die Verkaufsdauer. Doch wo liegen die Vorteile einer Immobilienbewertung durch einen Profi-Makler gegenüber einer Online-Werteinschätzung?

Kurz gesagt: Die genaue Bewertung einer Immobilie ist eine aufwendige Sache. Sie lässt sich nicht mit der Angabe einiger weniger Daten bewerkstelligen. Zu viele individuelle Faktoren fließen in eine Wertermittlung mit ein. Nicht nur Lage, Ausstattung und Zustand spielen hier eine wichtige Rolle, sondern auch, was in den Unterlagen des Hauses steht. Doch fangen wir am Anfang an.

Der Profi-Makler ist eine neutrale Person, die einen objektiven Blick auf eine Immobilie hat und sie mit Fachkenntnis, jahrelanger Erfahrung und methodisch fundiert bewertet. Dazu ist es immer ratsam, sich an einem Profi-Makler aus der Region zu wenden, denn er ist mit der lokalen Marktlage am besten vertraut und kennt die Preisdynamik vor Ort.

Im Gegensatz zu einem Online-Rechner wird ein Profi-Makler die Immobilie auf jeden Fall besichtigen, um den Verkehrswert (auch Marktwert genannt) zu ermitteln. Hier macht er sich ein Bild davon, welche Besonderheiten, Vorteile oder auch Mängel den Wert der Immobilie beeinflussen. Auch Lage, Ausstattungsstandard, Renovierungen oder Renovierungsrückstände sowie bauliche Veränderungen lassen sich bei einer Besichtigung besser beurteilen. Besitzt die Immobilie zum Beispiel eine ungewöhnliche Raumaufteilung, hat das auch Auswirkungen auf den Preis. Je nachdem, wie die Raumaufteilung ist, kann sie sehr gefragt sein oder nur für eine kleine Zielgruppe in Frage kommen.

Je nach Immobilie kommen auch unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung zum Einsatz. Bei beispielsweise unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen – für die es meistens zahlreiche Vergleichsobjekte gibt – wird in der Regel das Vergleichswertverfahren angewandt. Häuser, für die es keine Vergleichsobjekte gibt, werden mit dem Sachwertverfahren bewertet. Dagegen wird mit dem Ertragswertverfahren der Wert von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien ermittelt, also Immobilien, die einen Ertrag, beziehungsweise Rendite abwerfen und wo es nicht um Eigennutzung durch den Besitzer geht.

Das reicht aber immer noch nicht für eine fundierte Wertermittlung. Auch ein Blick in die Unterlagen der Immobilie ist nötig. Aus dem Grundbuchauszug erfährt der Wertermittler, ob zum Beispiel Ansprüche von Dritten bestehen, also beispielsweise Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder Vorkaufsrechte. Auch Nachweise über Modernisierungen wie beispielsweise Heizung, Dämmung oder Dach sind für die Wertermittlung notwendig. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärungen, Aufteilungsplan, Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen dazu. Wird die Immobilie vermietet, werden auch Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten benötigt, um eine exakte Bewertung der Immobilie zu erhalten.

Die Bewertung einer Immobilie ist also eine aufwendige Prozedur. Wer mit seinem Verkaufspreis sichergehen möchte, für den ist es ratsam, sich an einen Immobilienprofi zu wenden. Profi-Makler bieten diesen Service kostenlos an.

Möchten Sie genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Urlaubsplanung: Ist Untervermieten der beste Einbruchschutz?

Einbruchschutz Urlaub

So sehr sich Hauseigentümer auch auf den Urlaub freuen, ein wenig Unsicherheit bleibt immer. Schließlich ist die Urlaubszeit auch die Hochsaison für Einbrecher. Die spionieren gezielt Einfamilienhausiedlungen aus und schauen, welche Nachbarn für längere Zeit nicht zu Hause sind. Wer sein Eigenheim während des Urlaubs selbst zur Ferienwohnung macht, macht es den Verbrecherbanden hingegen schwer.

Wenn Hausbesitzer für längere Zeit in den Urlaub fahren, gerät die leere Immobilie schnell ins Visier von Einbrechern. Insbesondere in wohlhabenden Wohngegenden spionieren diese die Bewohner in der Urlaubssaison gezielt aus. Wenn der Parkplatz längere Zeit leer bleibt, der Briefkasten überquillt und auch abends kein Licht angeht, ist das für die Verbrecher ein sicheres Zeichen: Die Bewohner sind verreist.

Sicherheitsschlösser, Kameras und Alarmanlagen können helfen, die Eindringlinge abzuschrecken. Doch professionelle Banden kennen häufig einen Weg um die Sicherheitssysteme herum. Das ist jedoch kein Grund, auf längere Urlaube zu verzichten. In Ländern wie den USA ist Housesitting schon lange eine bewehrte Methode des Einbruchschutzes. Auf Plattformen wie www.trustedhousesitters.com können Eigentümer nach dem passenden Aufpasser für die eigenen vier Wände suchen. Der schaut entweder mehrmals täglich vorbei oder wohnt für die Zeit des Urlaubs im Haus.

Besonders praktisch ist das auch für Verreisende mit Haustieren oder vielen Pflanzen, die während des Urlaubs gegossen werden müssen. Sie bieten den Housesittern eine kostenlose Unterkunft, die passen im Gegenzug auf Ihr Haus auf, holen die Post rein und gießen Ihre Blumen. Wenn auch ein Tier im Spiel ist, sollten Sie natürlich darauf achten, jemanden zu finden, der mit diesem gut auskommt. Häufig bietet es sich dann an, jemanden aus der eigenen Stadt zu beauftragen, der sich vorher schon mal mit Ihrem Vierbeiner vertraut machen kann und den Sie für seine Dienste bezahlen. Hundebesitzer sparen sich so auch die teure Hundepension.

In Deutschland sind Portale wie Trusted Housesitters noch wenig bekannt. Allerdings gibt es auch alternative Wege, um an einen Housesitter zu kommen. Zum Beispiel, indem Sie im eigenen Bekanntenkreis rumfragen. Gerade Jugendliche und Studenten verdienen sich so gerne etwas dazu oder nutzen ganz einfach die Gelegenheit, um eine andere Stadt kennen zu lernen.

Oder Sie schlagen gleich zwei Fliegen mit einer Klappe und verdienen sich sogar noch etwas dazu, indem Sie Ihre Immobilie ganz einfach über AirBnB oder andere Ferienwohnungsportale untervermieten. Sie können die Wohnung zum Beispiel für einen geringeren Preis einstellen, wenn die Bewohner im Gegenzug Ihre Post reinholen und Ihre Blumen gießen.

Egal auf welchen Weg Sie sich einen Housesitter holen, wichtig ist, dass Sie der Person vertrauen können. Vermieten Sie also nicht ohne vorher mit den Interessenten zu schreiben und Ihre Bedingungen klar zu machen. Auch eignet sich diese Methode nur für Urlaube. Wenn Sie längerfristig außer Haus sind, weil Sie zum Beispiel beruflich in eine andere Stadt müssen oder vielleicht Ihren Ruhestand im Ausland genießen wollen, bieten sich andere Optionen eher an.

Sie verlassen längere Zeit Ihre Immobilie und möchten wissen, welche Möglichkeiten Ihnen offenstehen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Zahl des Monats

146 m²

 

Im Eigenheim haben die Deutschen fast doppelt so viel Platz wie Menschen einer Mietwohnung. Das ist das Ergebnis einer Befragung von 2.100 Bundesbürgern durch den Baufinanzierer Interhyp. Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, verfügt über durchschnittlich 146 Quadratmeter. Miethaushalten steht durchschnittlich nur eine Fläche von 77 Quadratmetern zur Verfügung.

Es gibt jedoch regionale Unterschiede. Auf dem Land wohnen Menschen häufig mit mehr Platz. Dazu kommt, dass die Wohnkosten hier meist niedriger sind, die Ausstattung der Immobilie aber gleichzeitig höher ist. Während Stadtbewohner in der Regel auf durchschnittlich 83 Quadratmetern und mit drei Zimmern wohnen, stehen Landbewohnern im Durchschnitt 138 Quadratmeter und fast sechs Zimmer zur Verfügung.

 

 

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Zahl des Monats

49,7 Prozent

Fast die Hälfte der Deutschen ist laut einer Studie von Interhyp bei der Traumimmobilie kompromissbereit – unabhängig davon, ob es sich um das Eigenheim oder der Mietwohnung handelt. Das klingt zwar erstmal nicht sehr viel, sieht man sich aber die Zahlen im Detail an, ändert sich das Bild etwas. So sind viele Deutsche bereit, in umkämpften Lagen Abstriche bei Ihrer Immobilie in Kauf zu nehmen.

Beispielsweise ist es für 68 Prozent der Befragten okay, Kompromisse einzugehen, was die Raumaufteilung betrifft. 66 Prozent kommt es nicht so sehr auf die Bauweise an und für 63 Prozent ist die Wertigkeit der Ausstattung nicht so wichtig. Geht es aber um Behaglichkeit, sind nur noch 22 Prozent der Befragten bereit, Abstriche zu machen. Auch ist es nur für 36 Prozent akzeptabel Kompromisse bei der Haltung eines Haustieres zu machen. Und 44 Prozent können es verschmerzen, wenn sich die Immobilie nicht in der Traumlage befindet.

 

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Verlassen Sie sich nicht allein auf Online-Immobilienbewertung

Wer heutzutage wissen möchte, wie viel seine Immobilie wert ist, denkt sich: Das erledige ich mal schnell online. Schließlich gibt es dort zahllose Immobilienbewertungsrechner. Sogar Immobilienmakler haben ein solches Tool auf ihrer Webseite. Allerdings sind die erzielten Bewertungen mit Vorsicht zu genießen. Denn ein professionelles Gutachten können sie nicht ersetzen. Sie sind lediglich eine Ersteinschätzung. Wer dagegen auf ein professionelles Gutachten verzichtet, den kann das bares Geld kosten.

Online-Immobilienbewertungsrechner gibt es in vielen Immobilienportalen und auch auf Maklerseiten sind sie häufig zu finden. Viele Informationen brauchen Interessenten nicht einzugeben. In der Regel werden Standort (Postleitzahl), Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Art und Zustand der Immobilie (Einfamilienhaus, Wohnung, Mehrfamilienhaus und beispielsweise gepflegt) abgefragt. Und fertig. Schon hat man eine erste Werteinschätzung. Jedoch wissen viele Eigentümer nicht, dass es sich hier nur um einen allgemeinen Richtwert handelt. Denn individuelle Eigenschaften der Immobilie können in eine Online-Berechnung nicht mit einfließen.

Der Bewertungsrechner vergleicht nur die eingegebenen Daten mit ähnlichen Immobilien in seiner Datenbank. Die Qualität der Daten, auf die der Rechner zurückgreifen kann, ist hierbei allerdings entscheidend. Zum Beispiel ist es möglich, dass Angebotspreise für die Berechnung analysiert werden, die am Ende aber doch über dem tatsächlichen Kaufpreis lagen. Denn der tatsächliche Kaufpreis wurde nicht mit in die Datenbank aufgenommen. Bei anderen Rechnern hingegen werden oft reale Verkaufspreise analysiert, die von gesammelten Verkäufen der Gutachterausschüsse stammen. So oder so sind die Quellen der Berechnung für Nutzer oft kaum nachzuvollziehen.

Die Datenbank der Rechner wird aber auch von unterschiedlichen Lagen beeinflusst. Zum Beispiel gibt es aus Großstädten häufig besseres und aktuelleres Datenmaterial. Schließlich wechseln in den Immobilien hier öfter den Besitzer als in den ländlichen oder in dünn besiedelten Regionen. Außerdem sind auch Eigentumswohnungen leichter mit einander vergleichbar als Einfamilienhäuser, die bei verschiedenen Faktoren oft individueller sind wie beispielsweise durch An- oder Umbauten, ganz zu schweigen von Größe und Zustand des Grundstücks und der Immobilie.

Immobilienprofis empfehlen deshalb, den Wert, den ein Online-Immobilienbewertungsrechner ausgibt, nicht als Grundlage für den Angebotspreis zu nehmen. Wenn der Angebotspreis aufgrund des online ermittelten Wertes zu hoch ist, werden Interessenten abgeschreckt und Verkäufer bleiben auf der Immobilie sitzen. Schließlich kennen Immobiliensuchende die Marktpreise ganz genau. Steht die Immobilie dann zu lange zum Verkauf, muss sie oft zu einem niedrigeren Preis verkauft werden, um überhaupt noch einen Käufer zu finden. Wird der Angebotspreis zu niedrig angesetzt, ist ein Käufer vielleicht schnell gefunden, aber der Verkäufer bekommt nicht so viel für seine Immobilie, wie er hätte bekommen können.

Wer das Optimum aus seinem Immobilienverkauf herausholen möchte – sowohl was Preis als auch Verkaufsdauer angeht – dem raten Experten, sich an einen lokalen Profi-Makler zu wenden. Er kennt den lokalen Markt und weiß aufgrund seiner langjährigen Erfahrung, wie unterschiedliche Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen. Er ermittelt nicht nur einen marktgerechten Preis, sondern hilft auch bei den Preisverhandlungen mit den Interessenten.

Möchten Sie genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Wohnen auf dem Discounter

Bei Aldi könnte es bald nicht mehr nur Lebensmittel zu Tiefpreisen, sondern auch die passende bezahlbare Wohnung dazu geben. Denn Aldi Nord möchte in Berlin an 15 Standorten rund 2000 Wohnungen über den eigenen Filialen errichten. Und auch Lidl und andere Supermarktketten haben die Immobilienbranche für sich entdeckt.

Die ersten Aldi-Wohnungen in Berlin und Potsdam sollen bereits im Frühjahr nächsten Jahres fertiggestellt werden. Insgesamt sollen von den 2000 geplanten Wohnungen des Discounters ein Drittel als Sozialwohnungen genutzt werden. Mit 6,50 Euro pro Quadratmeter gilt hier der aktuelle Satz der Stadt. Aber auch die restlichen Wohnungen sollen nicht etwa teuer vermietet werden, sondern mit 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter unter den durchschnittlichen Mietpreisen für Neubauwohnungen in den meisten Berliner Stadtteilen liegen. Auch gesetzliche Regulierungen wie der Berliner Mietendeckel halten die Discounter nicht vom Neubau ab.

Denn die Wohnungswirtschaft soll für Discounter wie Lidl und Aldi keineswegs ein neuer Geschäftszweig werden. Es geht den Unternehmen lediglich darum, Bauland besser zu nutzen. Denn das ist nicht nur für Wohn- sondern auch für Gewerbeflächen knapp. Durch den immer stärker werdenden Wohnraummangel, schreibt die Stadt Bauland eher für Wohnprojekte als für Handelsflächen aus. Um das eigene Filialnetz auszubauen, müssen Supermarktketten also kreativ werden. Neben Wohnungen entstehen über den Discountern unter anderem auch Hotels und Kindertagesstätten.

Die Verbindung von Supermarkt und Wohngebäude hat gleich mehrere positive Effekte. Dass der Bau von Wohnungen auf dem Discounterdach zu einer effektiveren Flächennutzung führt, dürfte sich von selbst verstehen. Aber auch für den Wohnungsbau macht der Supermarkt im Erdgeschoss durchaus Sinn. Schließlich sind Wohnungen im Erdgeschoss durch die Einbruchsgefahr häufig weniger beliebt. Außerdem haben die Bewohner so den Vorteil, den Supermarkt direkt vor – oder besser unter – der Haustür zu haben. Das ist insbesondere auch für ältere Menschen, die auf nahgelegene Versorgungsmöglichkeiten angewiesen sind, ein großer Vorteil.

Die Idee ist so einleuchtend, dass man sich fragt, warum Städteplaner nicht schon seit und eh und je daraufsetzen. Wenn auf jedem Supermarktdach in den überlaufenen Metropolen ein paar Wohnungen zu finden wären, könnten darin hunderttausende Menschen ein zu Hause finden. Tatsächlich wird die Konzeption der Supermarktfilialen durch die angrenzenden Wohnungen jedoch wesentlich komplexer. Schließlich sollen die Anwohner nicht durch laute Kühlanlagen und nächtlichen Lieferverkehr gestört werden. Um die Supermarkt-Logistik so leise wie möglich zu gestalten, müssen daher neue Technologien zum Einsatz kommen. In Köln beteiligte sich Rewe beispielsweise an einem Forschungsprojekt mit Elektro-LKWs.

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Foto: Aldi Nord

Demographischer Wandel: So entwickelt sich Deutschland bis 2035

Wir werden älter und weniger – zumindest in den meisten deutschen Landkreisen. Das prognostiziert eine Studie des CIMA Instituts für Regionalwirtschaft und des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung. Über ein zuverlässiges Rechenmodell haben die Forscher berechnet, wie sich unsere Bevölkerung bis 2035 durch Geburten, Sterbefälle und Zu- und Abwanderung verändern wird. Wir erläutern die wichtigsten Trends – und wie sie sich auf das Wohnen auswirken.

Bereits 2002 begann die Bevölkerungszahl zu schrumpfen, weil es zunehmend mehr Sterbefälle als Geburten gab. 2011 wendete sich das Blatt dann noch mal: Zuwanderungsströme konnten die Sterbeüberschüsse ausgleichen und sorgten dafür, dass die Einwohnerzahl bis 2017 auf 83 Millionen Menschen stieg. Eine positive Bevölkerungsentwicklung soll es laut der Studie jedoch nur noch bis 2024. Danach schrumpft die Bevölkerung im Vergleich zu 2017 um knapp ein Prozent auf 82,3 Millionen Menschen.  

Das heißt jedoch keinesfalls, dass die Bevölkerung in allen deutschen Regionen bis 2035 zurückgeht. Denn schaut man genauer hin, sieht man, dass die Entwicklung je nach Stadt und Landkreis ganz unterschiedlich aussieht. Grundsätzlich gilt: In die Städte zieht es immer mehr Menschen, im Land geht die Bevölkerungszahl zurück. Das gilt insbesondere für die ländlichen Regionen in Ostdeutschland. Mit 16,5 Prozent kann Leipzig den größten Bevölkerungszuwachs erwarten. Der Landkreis Elbe-Elster in Brandenburg hingegen mit 24,7 Prozent den stärksten Bevölkerungsrückgang. Natürlich gibt es aber auch Ausnahmen: Viele ländliche Regionen in Bayern und Baden-Württemberg können mit Bevölkerungswachstum rechnen, während die Einwohnerzahl in Städten wie Gelsenkirchen zurückgeht.

Was heißt das nun für das Thema „Wohnen“? Werden die Immobilienpreise in Regionen mit Bevölkerungswachstum automatisch steigen, während die in Regionen mit Bevölkerungszurückgang sinken? Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. Schließlich spielt hier auch die individuelle Ausstattung und Versorgungssituation der Region eine große Rolle. Städte, die bisher noch viel Leerstand haben, können mit einem Bevölkerungszuwachs besser umgehen als Städte, die die schon jetzt nur geringe Leerstandsquoten haben. „Gleichzeitig wird die Bautätigkeit auch in schrumpfenden Regionen nicht plötzlich eingestellt werden“, prognostiziert Fabian Böttcher, der Leiter des CIMA-Instituts.

Das hängt unter anderem auch mit der Alterung der Bevölkerung zusammen. „Die Veränderungen in der Zusammensetzung der Bevölkerung sind fast noch wichtiger, als Zuwachs oder Rückgang der Gesamtbevölkerungszahl“, erklärt Böttcher. Demnach gibt es in vielen Regionen bald immer weniger Menschen im erwerbsfähigen Alter, dafür aber immer mehr Rentner. Für ältere Menschen werden im Bezug auf die Wohnsituation dann auch Themen wie das barrierefreie Wohnen zunehmend wichtiger. Deshalb werden gerade in stark alternden Regionen mehr spezielle Wohnanlagen für Senioren entstehen.

Für Immobilieneigentümer bietet sich daher nicht selten ein barrierefreier Umbau an. Der erhöht nicht nur den eigenen Wohnkomfort im Alter, sondern kann auch im Fall eines Verkaufs zu einer deutlichen Wertsteigerung führen.

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Foto: © Berlin-Institut

So geht altersgerechtes Wohnen

Mit dem steigenden Alter entwickelt jeder Mensch neue Bedürfnisse und Anforderungen an das eigene Zuhause. Um diesen gerecht zu werden, müssten in den eigenen vier Wänden viele bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Wie lässt sich altersgerechtes Wohnen realisieren und wer kann die Betroffenen dabei unterstützen?

Unter dem Begriff „altersgerechtes Wohnen“ wird eine Miet- oder Eigentumswohnung verstanden, die älteren Menschen ein barrierefreies und komfortables Leben ermöglicht. Wichtig ist zum Beispiel eine praktische und zweckgemäße Möblierung der Wohnung. Die Bewohner sollen möglichst lange selbstständig wohnen können, ohne großartig auf andere Menschen angewiesen zu sein. Dafür muss die Wohnung natürlich von allen Stolperfallen oder Risiken befreit sein und Hilfsmittel müssen angebracht werden, die den Alltag vereinfachen. Folgende Wohnformen ermöglichen ein altersgerechtes Wohnen:

Barrierefreies Umbauen

Diese Option eignet sich vor allem für Senioren, die ihr vertrautes Eigenheim im Alter nicht verlassen möchten. Die Idee dahinter ist, das Haus oder die Wohnung so umzubauen, dass die Bewohner sich darin barrierefrei bewegen können. Es können ein Treppenlift eingebaut und Türen verbreitert werden. Das Bad kann mit einer breiteren Dusche und Wandstützgriffen, Sitzgelegenheit oder einem geeigneten WC für Rollstuhlfahrer ausgestattet werden. Nachteil: Es ist oft teuer.

Seniorenheime

Wenn Senioren umfangreiche Pflege oder ständige Betreuung von einer Fachkraft benötigen, ist ein Seniorenheim häufig eine sinnvolle Variante. Hier sind die Senioren unter Menschen in einer ähnlichen Lebensphase und es ist immer jemand vor Ort, falls die Bewohner Hilfe benötigt.

Wohngemeinschaften

In Wohngemeinschaften können ältere Menschen mit anderen Senioren zusammenleben. Sie unterstützen sich gegenseitig und knüpfen untereinander soziale Kontakte, sodass sie im Alter nicht einsam sind und sich immer gegenseitig helfen können. Das kann sich bei Senioren mit niedrigen Einkommen lohnen. Denn sie teilen sich die Kosten wie Miete, Nebenkosten oder wenn mal etwas kaputt geht.

Mehrgenerationenhäuser

Hier leben Personen unterschiedlicher Generationen zusammen. Dadurch können Senioren gegebenenfalls Unterstützung von jüngeren Menschen erhalten. Anderseits können die Senioren diesen wiederum helfen und zum Beispiel beim Babysitting ihre Hilfe anbieten.

Betreutes Wohnen

Beim betreuten Wohnen leben Senioren in barrierefreien Wohnungen oder Häusern und haben einen Ansprechpartner vor Ort. Die Senioren leben dennoch weitestgehend selbstständig im eigenen Haushalt. Je nachdem, wie selbständig jemand ist, erhält er entsprechend viel Betreuung. Die Art der Betreuung kann sich auch im Laufe der Zeit anpassen

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Altersgerechtes Wohnen: In der Seniorenwohnung

Mit dem Alter ändern sich auch die Bedürfnisse – besonders auch was das Wohnen angeht. Wer in jungen Jahren beim Hauskauf noch viel Wert auf einen großen Garten und ausreichend viele Zimmer gelegt hat, dem ist im Alter oft wichtiger keine Treppen mehr steigen zu müssen und einen Arzt in der Nähe zu haben. Um aber wirklich altersgerecht zu wohnen, kommt es auch noch auf andere Dinge an.

Vielen älteren Menschen fällt mit zunehmendem Alter die Haus- und Gartenarbeit immer schwerer. Oft fragen sich Senioren, wozu sie die Treppe noch hinaufsteigen sollen, um die Zimmer zu putzen, die eh niemand mehr nutzt, außer vielleicht die Kinder und Enkel, wenn sie mal zu Besuch sind. Und auch wenn sich der Rasenmäher immer schwerer schieben lässt, und das Bücken immer anstrengender wird, um das Unkraut zwischen den Rosen zu jäten. Deshalb entscheiden sich Senioren oft, aus ihrem Häuschen in eine altersgerechte Seniorenwohnung zu ziehen. Neben der passenden Ausstattung ist hier aber auch die passende Lage wichtig.

Ausstattung

Ziehen Menschen im Alter um, benötigen sie häufig noch keine Wohnung, die für Pflegebedürftige ausgestattet ist. Jedoch ist zu überlegen, ob dies nicht doch mit eingeplant werden sollte. Und auch wenn für Senioren Wohnungen mit wenigen Zimmern auf einer Etage sinnvoll sind, müssen es nicht kleine Zimmer sein. Auch im Alter ist genügend Platz immer noch wichtig – schon allein im Sinne der Barrierefreiheit. Flure und Türrahmen sollten also breit genug sein, um mit einem Rollstuhl hindurch zu passen. Dazu gehören auch niedrige Tür- und Fensterklinken. Ist ein Fahrstuhl vorhanden, muss die Seniorenwohnung auch nicht zwangsläufig im Erdgeschoss liegen. Idealerweise gibt es mehrere Fahrstühle falls einer mal ausfällt.

Lage

Neben der Ausstattung ist aber auch die Umgebung von Bedeutung, um aus einer Wohnung eine geeignete Seniorenwohnung zu machen. Hier kommt es auf eine gute Infrastruktur an. Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sollten am besten zu Fuß zu erreichen sein. Auch ein Krankenhaus sollte idealerweise in der Nähe liegen, damit im Notfall der Krankenwagen nicht erst aus der nächsten Stadt kommen muss. Senioren, die alleine wohnen, raten Experten, einen Notrufknopf in der Wohnung einzubauen, damit ein Notdienst schnell alarmiert ist.

Seniorenwohnhaus

Wer sich nicht auf die Suche nach einer einzelnen Seniorenwohnung machen möchte, kann sich auch für ein Wohnhaus speziell für Senioren entscheiden. Hier muss nicht selbst für den eventuellen altersgerechten Umbau gesorgt werden. Alle nötigen Punkte wurden hier beachtet. Außerdem lässt sich bei Seniorenwohnungen zwischen frei finanzierten und staatlich geförderten Immobilien unterscheiden. Bei staatlich geförderten Seniorenwohnungen gibt es in manchen Bundesländern eine Alters- und Gehaltsgrenze. Diese sorgt dafür, dass die Wohnungen auch wirklich nur an Bedürftige vergeben werden.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Das ändert sich für Eigentümer mit der Grundsteuerreform

Nachdem das Bundesverfassungsgericht (BGH) die bisherige Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärte, einigte sich die Bundesregierung im vergangenen Juni auf eine Reform der Grundsteuer. Obwohl lange Zeit um eine Reform gerungen wurde, hat sich die Groko nun in einem ungewöhnlich schnellen Verfahren auf einen Kompromiss verständigt. Was bedeutet das für Eigentümer?

In Deutschland zahlt jeder Grundsteuer, sowohl Immobilieneigentümer, als auch Mieter, auf die sie umgelegt wird. Bisher beruht ihre Berechnung aber auf völlig veralteten Werten. Durch die Reform soll sich das nun ändern. Der Steuerzahler soll aber durch die jetzige Reform insgesamt nicht höher belastet werden, sagt Bundesfinanzminister Olaf Scholz. Eine Garantie gibt es dafür jedoch nicht. Denn am Ende bestimmen die Kommunen durch ihre Hebesätze die endgültige Höhe der Grundsteuer. Laut tagesschau.de gehen Experten davon aus, dass in den Ballungsräumen auf Eigentümer und Mieter Mehrkosten von etwa 50 Euro jährlich zukommen können.

Nach der Reform sollen weiterhin der Wert des Bodens sowie die durchschnittliche Miete oder Pacht Einfluss auf die Berechnung der Grundsteuer haben. Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Gebäudealter und sogenannte Mietniveaustufe fließen dann in die Berechnung mit ein. Das soll für Gerechtigkeit sorgen. Denn so sollen teure Immobilien in besseren Lagen höher besteuert werden, als günstigere in schlechteren Lagen.

Jedoch sind Ausnahmen vorgesehen. Durch eine Öffnungsklausel können Bundesländer von der vorgegebenen Regelung abweichen und ihren Kommunen unterschiedliche Parameter zur Steuerermittlung vorgeben. Dies ist ein Zugeständnis an Bayern, dass darauf gedrängt hatte. Die Bayerische Landesregierung fand den Vorschlag von Olaf Scholz zu kompliziert und bürokratisch. Durch die Öffnungsklausel kann Bayern sein eigenes Modell umsetzen. In dem bayerischen „Einfach-Flächenmodell“ sollen nur Größe und Nutzung der Grundstücks- und Gebäudefläche bei der Berechnung der Steuer einbezogen werden. Bodenwert und mögliche Erlöse aus Miete und Pacht fließen hier nicht mit ein. Hieran wird jedoch kritisiert, dass Eigentümer von großen Grundstücken in teuren Lagen bevorzugt würden. Experten vermuten aber, dass durch die Öffnungsklausel auch bald andere Bundesländer auf ein ähnliches Modell wie das der Bayern umschwenken werden, um sich eines weniger komplizierten und weniger bürokratischen Verfahrens bedienen zu können.

Dennoch ist die Höhe der Grundsteuer weiterhin von der Höhe des Hebesatzes der jeweiligen Gemeinde abhängig. Vergleichbare Immobilien werden auch heute schon je nach Region unterschiedlich besteuert, weil die Gemeinden unterschiedliche Hebesätze haben.

Die Berechnung der Grundsteuer nach dem neuen Gesetz soll ab Januar 2025 erfolgen. Der Bund hat also fünf Jahre Zeit, um die notwendigen Daten zu erheben. 14 Millionen Euro nehmen die deutschen Kommunen derzeit über die Grundsteuer ein für 36 Millionen Wohngebäude und Grundstücke. Auch die Bodenspekulation soll durch das neue Gesetz erschwert werden. Denn durch die neue Regelung können unbebaute Grundstücke oder ungenutzte Immobilien, bei denen auf Preissteigerungen gesetzt wird, mit einer höheren „Grundsteuer C“ belastet werden.

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Video: Warum Makler?

Eigentümer unterschätzen oft den großen Aufwand, der mit dem Hausverkauf auf sie zukommt. Denn er kostet nicht nur viel Zeit, sondern kann bei geringen Fehlern schon zu Geldverlust führen. Was für Eigentümer eine Hürde ist, ist dagegen Routine beim Profi.

Was Sie jetzt zur Grundsteuerreform wissen müssen

Bis Ende 2019 muss der Gesetzesgeber eine neue Regelung zur Berechnung der Grundsteuer festlegen. Dafür müssen sich Bundestag und Bundesrat auf ein neues Modell einigen. Nachdem es monatelang Uneinigkeiten innerhalb der Großen Koalition gab, hat diese sich nun auf einen Gesetzesentwurf geeinigt. Wir fassen zusammen, was Eigentümer jetzt wissen müssen.

Warum gibt es eine Grundsteuerreform?

Im April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Die Bemessungsgrundlagen sind längst veraltet. Im Westen stammen Sie aus dem Jahr 1964 im Osten sogar aus dem Jahr 1935. Damit ergeben sich starke Ungleichheiten bei der Steuerverteilung, was laut Bundesverfassungsgericht gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstößt. Das Gericht setzte als eine Frist: Bis Ende des Jahres muss eine neue Berechnungsgrundlage vorliegen. Ansonsten dürfen Kommunen die Steuern nicht mehr erheben. Dadurch würden ihnen 15 Millionen Steuergelder entgehen. Die neue Berechnungsgrundlage muss allerdings erst 2025 in Kraft treten.

Was sieht der Gesetzesentwurf der GroKo vor?

Für den Gesetzesentwurf ist Bundesfinanzminister Olaf Scholz zuständig. Er setzte sich für ein wertabhängiges Berechnungsmodell ein, bei dem neben der Grundstücks- und Gebäudefläche auch der Bodenrichtwert, der je nach Lage unterschiedlich ist, und der Ertragswert, der sich aus (theoretischen) Mieteinnahmen ergibt, in die Berechnung einfließen. Das klingt jetzt vermutlich erst mal kompliziert. Ist es auch – das sagen zumindest Gegner dieses Berechnungsmodells. Allen voran Bayerns Ministerpräsident Markus Söder. Der stellte sich gegen den Gesetzesentwurf von Scholz quer.

Das Resultat: Der Gesetzesentwurf, auf den die GroKo sich geeinigt hat, sieht nun eine Öffnungsklausel für die Bundesländer vor. Bundesländer, die mit dem Modell von Finanzminister Scholz nicht zufrieden sind, können somit ihre eigene Berechnungsgrundlage schaffen. Bayern sieht beispielsweise ein einfaches Flächenmodell vor. Hier sind die Einheitswerte wesentlich einfacher festzulegen: Entscheidend sind die Grundstücks- und die Gebäudefläche. Damit fallen für hochwertige Immobilien in guter Lage genauso hohe Steuern an wie für ältere Immobilien in schlechterer Lage. Scholz hingegen will mit seinem Modell eine gerechtere Steuerverteilung erwirken: Wer eine teure Immobilie hat, muss auch mehr zahlen. Problematisch wird das allerdings in teuren Städten wie München. Wenn Vermieter die Steuer auf ihre Mieter umlegen, werden die noch stärker belastet.

Was ändert sich konkret für Eigentümer?

Ziel der Grundsteuerreform ist es nicht, mehr Steuereinnahmen für die Kommunen zu schaffen. Die Berechnung wurde daher so angepasst, dass die Gesamtsteuersumme gleich bleibt – sie wird nur anders auf die einzelnen Immobilienbesitzer verteilt. Demnach lässt sich nicht pauschal sagen, ob in Ihrem konkreten Fall die Steuern steigen oder sinken. Das hängt zum Einen davon ab, wie viel Sie bisher gezahlt haben und zum anderen davon, ob das Bundesland, in dem Sie leben, sich nach der Regelung des Bundes richtet oder ein eigenes Modell einführt.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Haben Sie die Zeit für den Hausverkauf?

Ein Hausverkauf kann sehr zeitintensiv und nervenaufreibend sein. Doch bevor es überhaupt zum erfolgreichen Verkauf eines Hauses kommen kann, müssen Verkäufer viele verschiedene Schritte berücksichtigen und Phasen durchlaufen. Wer dagegen Vollzeit arbeitet, bei dem kann sich der Hausverkauf in die Länge ziehen. Immobilienprofis empfehlen auf folgende Schritte zu achten, wenn Sie in optimaler Zeit verkaufen möchten.

Um sich viel Zeit zu sparen, ist eine gute Vorbereitung für den Hausverkauf ist das A und O. Denn das planlose Austesten kann Eigentümer durchaus Geld kosten. Fragen wie: „Wer ist die richtige Zielgruppe?“ und „Wie bewerbe ich meine Immobilie?“ sollten schon im Vorfeld geklärt werden. Wer nicht vorausschauend plant, wird seine Immobilie nicht zeitnah und zum optimalen Preis verkaufen können.

Auch der Papierkram ist zeitintensiv und nervenaufreibend beim Hausverkauf. Unterlagen wie z.B. Bauplan/Lageplan, Grundbuchauszug, Versicherungsunterlagen, Energieausweis usw. müssen für den Hausverkauf vorliegen. Hier kann es sein, dass manche Unterlagen nicht mehr vorliegen oder verloren gegangen sind und somit nochmal neu beantragt werden müssen, was den ganzen Verkaufsprozess auch nochmal verzögern könnte.

Ebenso ist genügend Zeit für den Vermarktungsprozess erforderlich. Die Immobilie kann z.B. online, in Zeitungen oder mit dem Verkaufsschild vor dem Haus beworben werden. Nicht nur für die Online-Vermarktung werden professionelle Fotos benötigt, die die Immobilie im besten Licht darstellen. Vor allem das Exposé, welches die Visitenkarte der Immobilie ist, muss einen positiven Eindruck der Immobilie hinterlassen. Dabei darf nicht vergessen werden: ist die Immobilie erstmal auf dem Markt, wird das Telefon pausenlos klingeln und im E-Mail-Postfach werden sich die Anfragen stapeln.

Ist der erste Kontakt zu Interessenten hergestellt, muss entschieden werden, ob man eine Massenbesichtigung oder Einzelbesichtigungen durchführen möchte. Massenbesichtigung bedeutet, dass sich viele Menschen unkontrolliert durch die eigenen vier Wände bewegen. Wer noch in seiner Immobilie wohnt, dem ist das meistens nicht so recht. Einzelbesichtigungen dagegen bedeuten zeitlich einen viel größeren Aufwand.

Nach dem Besichtigungstermin kommt es im besten Falle mit Interessenten zum Verkaufsgespräch. Hier muss sich der Verkäufer bestens auf die Argumentation des Kaufinteressenten vorbereiten. Dabei sollte man immer sachlich und emotionslos bleiben und sich immer genug Bedenkzeit nehmen, um ein Gegenangebot abzugeben. Eine große Hilfe ist hierbei ein Immobilienmakler – dieser übernimmt das komplette Verkaufsgespräch. Er kennt durch seine langjährige Erfahrung alle Tricks und Versuche der Interessenten, den Kaufpreis zu drücken.

Sind sich beide Parteien einig, ist es für Verkäufer ratsam, die Bonität des Käufers zu prüfen. Denn kann er sich die Immobilie nicht leisten, kommt es zur Rückabwicklung des Kaufs. Verkäufer kann dies unter Umständen bares Geld kosten. Profi-Makler wissen, wie sie die Bonität der Käufer prüfen.

Sollte es im besten Falle zu einer Vertragsunterzeichnung für die Immobile kommen, muss das Ganze von einem Notar durchgeführt werden. Dieser wird für gewöhnlich vom Käufer gewählt. Wer privat die Immobilie verkauft, sollte aber darauf achten, welchen Notar der Käufer auswählt. Schließlich bereitet der Notar den Kaufvertrag vor. Ein Profi-Makler bereitet auch den Kaufvertrag für den Notar vor und vertritt vor dem Notar die Interessen seines Auftraggebers.

Sie wünschen sich beim Hausverkauf Unterstützung, jemanden, der Ihnen alle zeitraubenden Aufgaben abnimmt?  Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Wie viel ist meine Immobilie wert?

Die neuen Nachbarn haben das Haus nebenan letztes Jahr für 350.000 Euro gekauft? Dann werden Sie doch sicher denselben Preis verlangen können. Ganz so einfach ist es leider nicht. Wer zum bestmöglichen Preis verkaufen möchte, darf auf eine professionelle Wertermittlung nicht verzichten.

Experten beobachten auf Immobilienportalen immer wieder die gleichen Szenarien: Privatverkäufer stellen Ihre Immobilie zu einem viel zu hohen Preis online, diese bleibt Monate lang im Onlineportal bis irgendwann der Preis gesenkt wird. Doch dann ist es schon zu spät. Kaufinteressenten beobachten den Markt genau und ein Inserat, dass erst monatelang den Ladenhüter spielt und dann im Preis gesenkt wird, vermittelt vor allem eines: Mit der Immobilie stimmt etwas nicht.

Dabei ist die Immobilie meist in einem top Zustand. Der Verkäufer hat lediglich darauf verzichtet, den Preis professionell zu ermitteln. Die meisten Verkäufer tendieren in diesem Fall dazu, den Preis zu hoch anzusetzen. Sie lassen sich durch die vielen Medienberichte über rasend steigende Immobilienpreise blenden und lassen häufig auch den emotionalen Wert, den die Immobilie für sie hat, in die Preisgestaltung einfließen.

Viele Eigentümer nutzen für die Preisermittlung außerdem ein Online-Bewertungstool. Das ist eine gute Möglichkeit, um sich einen ersten Eindruck vom ungefähren Wert zu machen. Verlassen sollte man sich hierauf jedoch nicht, dafür sind die Ergebnisse zu ungenau. Schließlich können individuelle Merkmale der Immobilie nicht mit einbezogen werden. Wie ist die Immobilie geschnitten, wie hochwertig sind die verarbeiteten Fliesen und Böden, gibt es in unmittelbarer Nähe starke Lärmquellen, gibt es eine Badewanne, hat das Bad ein Fenster und wie lang ist die letzte Sanierung her? Ein professioneller Makler gibt eine Werteinschätzung daher nur nach vorheriger Besichtigung der Immobilie ab.

Für die professionelle Wertermittlung gibt es drei anerkannte Verfahren: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei Grundstücken und Eigentumswohnungen, für die es eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Objekte gibt, angewandt. Für das Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Wert der Immobilie getrennt berechnet. Der Grundstückswert wird dabei per Vergleichswertverfahren ermittelt, für den Gebäudewert werden alle Material- und Ausstattungskosten verrechnet. Dieses Verfahren wird häufig bei Einfamilienhäusern angewandt. Das Ertragswertverfahren hingegen wird vor allem bei vermieteten Objekten und Gewerbeimmobilien angewandt. Hier ist entscheidend, wie viel mit der Immobilie erwirtschaftet werden kann.

Der Wert, der am Ende des Bewertungsverfahrens ermittelt wird, ist der sogenannte Realwert. Dieser muss nicht zwangsläufig der Angebotspreis sein. Je nach Objekt und Marktsituation bieten sich unterschiedliche Preisstrategien an. In Zeiten hoher Nachfrage ist zum Beispiel auch ein Bieterverfahren, bei dem der Preis bewusst niedriger angesetzt wird, eine beliebte Option.

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Der optimale Käufer – So finden Sie ihn

Ständig klingelt das Telefon und im E-Mail-Postfach sind 99 ungelesene Nachrichten. Wer derzeit eine Immobilie verkaufen möchte, kann sich vor Anfragen kaum retten. Um sich um alle Interessenten zu kümmern, fehlt die Zeit – ganz zu schweigen von den Besichtigungen. Viele Immobilienverkäufer stehen vor der Frage, wie sie unter all den Interessenten den passenden Käufer für ihre Immobilie finden.

1. Besichtigungstouristen herausfiltern

Immobilienmakler kennen das „Phänomen“: vermeintliche Interessenten, welche die Immobilie besichtigen, aber gar nicht am Kauf interessiert sind – Besichtigungstouristen. Profi-Makler wissen aber, wie sie diese Gruppe von den wirklichen Interessenten trennen können. Fragen Sie zum Beispiel bereits vor dem Besichtigungstermin die vollständigen Kontaktdaten der Interessenten ab. Sie können sie aber auch einen Fragebogen ausfüllen lassen, indem Ihre Interessenten erste Angaben zu den einziehenden Personen, Preisvorstellungen und Finanzierungsmöglichkeiten machen müssen. Wer eine Immobilie nur zum Spaß besichtigen möchte, möchte solche Informationen meistens nicht angeben. Auch wenn die Angaben nur vage sind, haben Sie es vermutlich mit keinem wirklichen Interessenten zu tun. Online-Tools wie 360-Grad-Besichtigungen helfen ebenfalls die Interessenten von den Besichtigungstouristen zu trennen. Denn auch hier müssen Kontaktdaten hinterlegt werden.

2. Bonität prüfen

Wer seine Immobilie verkauft, möchte in der Regel auch wissen, ob sein Kaufkandidat sich diese auch leisten kann. Haben Sie sich für einen Käufer entschieden und dann stellt sich heraus, die Bank finanziert den Kauf nicht, kann die Rückabwicklung des Verkaufs drohen. Unter Umständen kostet Sie das sogar Geld. Abgesehen davon können Sie mit dem Vermarktungsprozess wieder von vorne beginnen. Profi-Makler überprüfen deshalb grundsätzlich die Zahlungsfähigkeit der in Frage kommenden Interessenten. Dazu fordern sie eine Finanzierungszusage beim Kreditinstitut der Bank des Kaufinteressenten an.

3. Endgültig auswählen

Im Idealfall gibt es auch nach der Bonitätsprüfung immer noch mehrere Kaufinteressenten, aus denen Sie nun den passenden Käufer auswählen müssen. Sie können sich natürlich für den Interessenten entscheiden, der Ihnen als erstes ein abgesichertes Kaufangebot unterbreitet. Sie können aber auch nach Sympathie entscheiden oder zur Not auch per Los. Sie können auch überlegen, wer am besten in Ihre Immobilie oder in die Nachbarschaft passt. Bei zusätzlichen Zahlungen sollten Sie vorsichtig sein. Sie können zwar an den Meistbietenden verkaufen. Nehmen Sie aber Zusatzzahlungen an, die nicht im Kaufvertrag festgehalten wurden, kann es schnell zu Problemen mit dem Finanzamt kommen.

Profi-Makler haben das alles genau im Blick. Durch ihre langjährige Erfahrung helfen sie Ihnen, schnell den passenden Käufer für Ihre Immobilie zu finden.

Sie suchen jemanden, der den richtigen Käufer für Sie findet? Kontaktieren Sie uns! Wir kümmern uns darum.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Warum Sie Emotionen beim Hausverkauf vermeiden sollten

Wer Jahrzehnte in seinem Traumhaus gewohnt hat, dem fällt es nicht nur schwer, sich davon zu trennen, sondern auch den Preis richtig einzuschätzen und bei Preisverhandlungen neutral und sachlich zu bleiben. Interessenten sind aber die schönen Erinnerungen des Noch-Eigentümers in der Regel nichts wert, was sie gelegentlich auch zum Ausdruck bringen. Hierauf sollten Immobilienverkäufer vorbereitet sein, wenn Sie erfolgreich verhandeln möchten.

Profi-Makler machen öfters die Erfahrung, dass Interessenten taktlos über die Immobilie, die Einrichtung oder den Geschmack des Verkäufers sprechen. Geschmacksfragen werden zu Mängeln der Immobilie gemacht. Die Fliesen im Bad oder die Einbauküche müssen raus. Nicht selten ist das ein Versuch, zusätzlichen Aufwand mit der Immobilie zu demonstrieren und so den Angebotspreis zu drücken. Den Eigentümern fällt es in diesen Situationen häufig schwer, das auf sich sitzen zu lassen und angemessen zu reagieren.

Solche Besichtigungstermine sind für beide Seiten oft nicht zielführend. Deshalb raten Experten, die Emotionen auszublenden, die Eigentümer mit ihren Immobilien verbinden. In der Regel klappt das mit guter Vorbereitung am besten. Wenn Verkäufer gelassen bleiben und auf derartige Bemerkungen souverän reagieren, können sie derartige Gespräche wieder zurück in sachliche Bahnen führen.

Ein Profi-Makler ist nicht nur durch seine langjährige Erfahrung bestens mit der Führung solcher Gespräche vertraut, er hat durch seine umfangreichen Kenntnisse auch immer die passenden Argumente parat. Er kennt die Tricks der Interessenten und wie man angemessen auf sie reagiert, um ihre Argumente zu entkräften und die potenziellen Käufer trotzdem nicht zu vergraulen.

Äußert der Interessent zum Beispiel sein Missfallen über die Einbauküche oder andere Einbauten – beziehungsweise fehlende Einbauten – kann ein Profi-Makler sich dies sogar im Sinne seines Auftraggebers zu Nutze machen.

Denn wenn der Immobilienverkäufer unbedingt an seinen Preisvorstellungen festhalten möchte, sind oft andere Angebote nötig, um dem Interessenten entgegenzukommen. Profi-Makler wissen in solchen Fällen genau, wie sie ihren Verhandlungsspielraum nutzen oder auch erweitern können. Zum Beispiel könnte angeboten werden, die entsprechenden Einbauten zu entfernen, beziehungsweise fehlende Einbauten oder Inventar zuzugeben. Andere Möglichkeiten wären auch Flexibilität bei Übergabezeitpunkt der Immobilie oder auch dem Zahlungstermin. Durch ihre Unparteilichkeit sorgen Profi-Makler für Ausgleich zwischen den Parteien. Sie verstehen es auch bei verhärteten Fronten, die Verhandlungspartner wieder zum sachlichen Gespräch zurückzuführen.

Wie die Verhandlungen zwischen Verkäufer und Interessent verlaufen und zu welchem Ergebnis sie führen, ist davon abhängig, wie sachlich Verkäufer und Interessent argumentieren können. Wer emotional wird, lässt sich vielleicht zu Entscheidungen hinreißen, die er im Nachhinein bereut. Wer dagegen selbstbewusst in die Verhandlung geht, weil er weiß, dass der Wert seiner Immobilie professionell ermittelt wurde, er gut auf mögliche Einwände der Interessenten vorbereitet und gelassen ist, der hat gute Chancen, seine Preisvorstellungen umzusetzen.

Sie wünschen sich beim Hausverkauf eine neutrale Person mit Verhandlungsgeschick an Ihrer Seite? Kontaktieren Sie uns. Wir sind zwar Makler aus Leidenschaft, führen aber Ihre Preisverhandlung neutral und sachlich.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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„Warum wollen Sie denn verkaufen?“ – Wie Sie souverän auf neugierige Käufer reagieren

„So ein schönes Haus! Warum wollen Sie das denn verkaufen?“, wer eine Immobilie verkauft, muss in den Anfragen per Mail und Telefon und spätestens bei Besichtigungen mit jeder Menge neugieriger Nachfragen rechnen, die mal mehr und mal weniger angebracht sind. Wir verraten, wie Sie darauf souverän reagieren.

„Wohnen Sie aktuell noch in der Immobilie?“

Das wichtigste gleich vorweg: In Mails und per Telefon ist es besser, mit Informationen, die sich nicht unmittelbar auf die Immobilie beziehen zurückhaltend zu sein. Verweisen Sie lieber darauf, dass Sie auf weitere Fragen bei der Besichtigung eingehen. Stellen Sie auch unbedingt sicher, dass es sich um einen ernsthaften Interessenten handelt, bevor Sie die genaue Adresse und ihre private Telefonnummer herausgeben. Sollten die vermeintlichen Interessenten Fragen dazu stellen, ob Sie aktuell noch in der Immobilie wohnen oder wie ihre Arbeitszeiten sind, ist Vorsicht angesagt, denn immer wieder kommt es vor, dass Einbrecher die Inserate auf Immobilienportalen nutzen, um auszukundschaften, wann eine Immobilie leer steht.

„Warum wollen Sie denn verkaufen?“

Wenn dann bei der Besichtigung die ersten neugierigen Nachfragen eintrudeln, ist es ratsam, locker zu bleiben. Hinter der Frage „Warum wollen Sie denn verkaufen?“, versteckt sich meist nur der Wunsch, unkomplizierten Smalltalk zu betreiben und nicht der geschickte Versuch, eventuelle Mängel aufzudecken. Sie müssen also keine Angst haben, etwas Falsches zu sagen. Wenn Sie wegen einer Scheidung, finanziellen Problemen oder aus sonstigen Gründen, über die Sie nicht gerne reden möchten, verkaufen, ist es auch völlig legitim nur auf „private Gründe“ zu verweisen. So zeigen Sie höflich, dass Sie nicht über ihren Verkaufsgrund sprechen möchten, er aber nichts mit der Immobilie selbst zutun hat.

„Und mit drei Kindern war Ihnen das nicht zu eng?“

Manchmal kann es sein, dass Interessenten durch ihre Nachfragen und Aussagen unbewusst Ihren Geschmack oder Ihren Lebensstil hinterfragen. Dann ist es wichtig, sich nicht persönlich angegriffen zu fühlen. Bleiben Sie ruhig und rechtfertigen Sie sich nicht. Häufig wollen Interessenten sich durch solche Fragen ein besseres Bild davon machen, wie es ist, in der Immobilie zu leben. Auch wenn Käufer danach fragen, ob der Lärm von der Straße nicht stört oder ob die Nachbarskinder immer so laut sind, ist es das Beste, ehrlich zu sein und zum Beispiel darauf hinzuweisen, dass die Geräusche zwar da sind, man sich aber schnell an sie gewöhnt.

„Muss hier im Winter viel geheizt werden und gibt es irgendwo Schimmel?“

Besonders bei Fragen nach möglichen Mängeln, ist Ehrlichkeit besonders wichtig. Gesetzlich sind Sie nämlich dazu verpflichtet, auch über nicht sofort ersichtliche Mängel aufzuklären. Sollte später herauskommen, dass sie bewusst gelogen oder Mängel verschwiegen haben, können Sie dafür haftbar gemacht werden.

Experten raten übrigens dazu, dass Verkäufer bei den Besichtigungen selbst gar nicht anwesend sind. So müssen Sie auch keine lästigen Fragen nach ihrem Privatleben beantworten und können die Aufklärung über mögliche Mängel dem Makler überlassen.

Sie wollen sich den Stress des Besichtigungsmanagements nicht antun? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf Ihrer Immobilie.

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Immobilie geerbt: Ist die Eigennutzung zu teuer?

Viele Menschen freuen sich über eine geerbte Immobilie, weil Sie so endlich an das langersehnte Eigenheim kommen. Doch oftmals ist die Eigennutzung teuer. Damit Sie sich beim Einzug in die Erbimmobilie nicht verschulden, sollten Sie sich vorher diese Fragen stellen.

Wie viel Erbschaftsteuer muss ich zahlen?

Oftmals haben Erben keine andere Möglichkeit, als die Immobilie zu verkaufen, weil Sie sich ansonsten die anfallenden Erbschaftsteuer-Beträge nicht leisten können. Ehepartner und Kinder sind von der Erbschaftsteuer befreit, wenn Sie die Immobilie nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre lang selbst nutzen. Auch für andere enge Verwandte wie Enkelkinder oder Nichten und Neffen gelten Freibeträge. Erben Sie von Ihrem Onkel oder Ihrer Tante liegt dieser aber beispielsweise nur bei 20.000 Euro. Die Immobilie ist höchstwahrscheinlich mehr Wert. Hinzukommt, dass die Steuersätze immer höher werden, je weiter entfernt Sie mit dem Erblasser verwandt sind.

Erben Sie beispielsweise von einer Tante eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro, müssen Sie in Steuerklasse 2, in der Nichten und Neffen angesiedelt sind, 25 Prozent Steuern zahlen. Bei einem Freibetrag von 20.000 Euro, müssen Sie also 380.000 Euro mit diesem Steuersatz versteuern. Das ergibt eine Steuerzahlung von 95.000 Euro.

Ist noch eine Hypothek abzuzahlen?

Auch wenn Sie keine hohen Steuern zahlen müssen, ist es wichtig darauf zu achten, ob die Hypothek für die Immobilie bereits abgezahlt ist. Denn Sie erben nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch die Schulden bei der Bank.

Muss ich meine Miterben auszahlen?

Wenn Sie nicht der Alleinerbe der Immobilie sind, können Sie nicht einfach so ohne das Einverständnis Ihrer Miterben in die Immobilie einziehen. Um der alleinige Eigentümer der Immobilie zu werden und frei darüber entscheiden zu können, müssen Sie Ihre Miterben auszahlen. Wie viel diesen zusteht, ist abhängig vom Wert der Immobilie. Diesen lassen Sie am besten von einem Immobilienexperten berechnen. Nicht abbezahlte Hypotheken fließen selbstverständlich auch mit in die Berechnung der Ablösesumme ein. Wenn Sie nicht sofort den vollen Betrag aufbringen können, ist es auch möglich, sich mit Ihren Miterben auf eine Ratenzahlung zu einigen oder einen Kredit bei der Bank aufzunehmen.

Sind teure Sanierungen notwendig?

Weiterhin raten Experten dazu, auch anfallende Unterhaltungskosten miteinzuplanen. Viele ältere Menschen haben Reparaturen und Modernisierungen am Haus in den letzten Jahren vor ihrem Tod schleifen lassen. So kann es sein, dass das Dach dringend erneuert werden muss, der Keller feucht ist oder durch schlechte Dämmungen im Winter hohe Heizkosten drohen. Größere Sanierungen am Haus können schnell in den fünfstelligen Bereich gehen. Es ist daher ratsam, die Immobilie vor Ihrer Entscheidung von einem Experten begehen zu lassen, der Ihnen sagen kann, welche Kosten auf Sie zukommen.

Der Unterhalt Ihrer Erbimmobilie ist Ihnen zu teuer und Sie wollen lieber verkaufen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gern.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Zahl des Monats

84 %

 

84 Prozent der deutschen Bundesbürger möchten lieber im eigenen Haus wohnen als zur Miete. Das sagen sowohl jene, die in den eigenen vier Wänden leben, als auch jene, die noch zur Miete wohnen. Wer im Eigenheim wohnt, bereut seine Entscheidung in den meisten Fällen nicht. Das ergab eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey für Spiegel Online.

Deshalb plant auch mehr als jeder Dritte unter den 30 bis 39 Jährigen laut der Umfrage in den nächsten fünf Jahren sich eine Wohnung oder ein Haus „auf jeden Fall“ oder „eher“ zuzulegen. Dabei war den Befragten bewusst, dass die Preise für Immobilien aktuell hoch sind. Obwohl EU-weit die Wohneigentumsquote in Deutschland am niedrigsten ist und nur etwa jeder zweite im Eigenheim wohnt, wünscht sich die Mehrzahl der Deutschen doch die eigenen vier Wände.

 

 

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Zahl des Monats

48 Prozent

Fast jeder zweite Haushalt in Deutschland besitzt eine Immobilie – laut Statistischem Bundesamt. Vom Immobilieneigentum ist das Einfamilienhaus die häufigste Form. 31 Prozent der privaten Haushalte besaßen zu Beginn des vergangenen Jahres ein eigenes Häuschen. 14 Prozent der deutschen Haushalte gehörten Eigentumswohnungen und fünf Prozent nannten Zweifamilienhäuser ihr Eigen.

Vier Prozent besaßen unbebaute Grundstücke und weitere vier Prozent zählten sonstige Gebäude zu ihrem Eigentum. Mehrfamilienhäuser besaßen noch zwei Prozent der privaten Haushalte Deutschlands. Dabei waren Mehrfachnennungen möglich. Interessant ist auch, dass je mehr Menschen in einem Haushalt leben, desto wahrscheinlicher ist es, dass einer davon eine Immobilie besitzt. Bei Haushalten mit mindestens vier Mitgliedern steigt der Eigentümeranteil auf 71 Prozent.

 

 

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Was Sie über das Vergleichswertverfahren wissen müssen

Unter den Verfahren zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist das Vergleichswertverfahren beliebt. Es gilt als sehr präzise und berücksichtigt die Lage am Immobilienmarkt. Allerdings gibt es auch Situationen, in denen es weniger gut passt. Auf Folgendes ist bei Vergleichswertverfahren zu achten.

Die Grundidee des Vergleichswertverfahrens ist: Eine Immobilie ist so viel wert, wie jemand dafür zu zahlen bereit ist. Ist also die Nachfrage nach der jeweiligen Immobilie gering, sinkt auch ihr Wert. Ist jedoch die Nachfrage hoch, kann die Immobilie mehr wert sein, als Grundstück und Bau zusammen gekostet haben.

Das Vergleichswertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn es für die betreffende Immobilienart eine gewisse Anzahl vergleichbarer Objekte gibt. Profi-Makler wissen genau, wann das Verfahren anzuwenden ist. Das ist bei Eigentumswohnungen, unbebauten Grundstücken und Reihenhäusern oft der Fall. Für eine Wohnung in der Großstadt lassen sich manchmal im gleichen Haus oder in der gleichen Straße auch Wohnungen mit vergleichbarer Größe und vergleichbarem Schnitt finden. In ländlichen Regionen ist es dagegen häufig schwieriger, passende Vergleichsobjekte zu finden.

Ist keine ausreichende Zahl an Immobilien mit vergleichbarer Lage, Größe, Ausstattung, Alter und so weiter vorhanden, raten Immobilien-Experten dazu, anstatt des Vergleichswertverfahrens auf das Sachwertverfahren zurückzugreifen.

Um Immobilien miteinander zu vergleichen zu können, dienen die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse als Grundlage. In den Kaufpreissammlungen werden alle notariell beurkundeten Transaktionen von Immobilien gesammelt und analysiert. Profi-Makler wissen durch ihre langjährige Erfahrung genau, auf welche Datenbasis sie zurückgreifen müssen.

Nur wenn eine genügend große Anzahl von vergleichbaren Immobilientransaktionen gegeben ist, ist eine qualitativ sichere Einschätzung möglich. Alternativ kann auch die Bodenrichtwertkarte als Grundlage dienen. Diese wird ebenfalls von den Gutachterausschüssen erstellt. Diese beinhaltet unter anderem die bauliche Nutzung und den Grundstückswert in den jeweiligen Lagen der Gemeinde.

Zusätzlich lässt der Profi-Makler bei der Wertermittlung auch Zu- und Abschläge einfließen. Befindet sich die Immobilie beispielsweise an einer vielbefahrenen Straße, ist ihr Wert niedriger als beispielsweise eine Immobilie am Ende einer Sackgasse.

Außerdem ist wichtig zu wissen, dass der Wert einer vermieteten Wohnung, die als Kapitalanlage verkauft werden soll, etwa 20 Prozent niedriger anzusetzen ist, als der einer bezugsfreien. Denn in der Regel suchen Interessenten eine Wohnung zur Selbstnutzung. Bei einer bereits vermieteten Wohnung müssten sie dann dem Mieter auf Eigenbedarf kündigen. Dieses Verfahren ist jedoch aufwendig und oft langwierig.

Sie wollen Ihre Immobilie professionell bewerten lassen, wissen aber nicht welches Verfahren sich dafür anbietet? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Spekulationssteuer: Die Kostenfalle in der Scheidung

In Deutschland müssen private Immobilieneigentümer nur in seltenen Fällen Steuern für den Verkauf Ihrer Immobilie zahlen. Besonders häufig trifft es Scheidungspaare, die Ihre Immobilie gerade erst gemeinsam erworben haben. Denn wer die frisch gekaufte Immobilie nicht lange genug bewohnt hat, muss mitunter Spekulationssteuer zahlen.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird auch Gewinnsteuer genannt und richtet sich hauptsächlich an Investoren, die Immobilien kaufen und schnell gewinnbringend weiterverkaufen. Versteuert wird grob gesagt die Differenz zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem Preis, zu dem die Immobilie später weiterverkauft wurde. Für die Spekulationssteuer gilt eine Zehnjahresfrist. Wer die Immobilie also länger als zehn Jahre besitzt, muss keine Spekulationssteuer zahlen. Für selbst genutzte Immobilien gibt es eine Ausnahmeregelung. Eigentümer müssen in diesem Fall nur im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorrangegangenen Jahren in der Immobilie gelebt haben. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers.

Ist der Verkaufspreis am Ende niedriger als der Preis, zu dem die Immobilie ursprünglich erworben wurde, fällt selbstverständlich keine Spekulationssteuer an.

Was müssen Scheidungspaare beachten, um keine Spekulationssteuer zu zahlen?

Auf den ersten Blick könnte man meinen, nur Scheidungspaare, die in den letzten drei Jahren nicht selbst in der frisch gekauften Immobilie gelebt haben, seien von der Spekulationssteuer betroffen. Allerdings kann für einen der beiden Partner auch Spekulationssteuer fällig werden, wenn er zwar insgesamt mehr als drei Jahre in der Immobilie gelebt hat, im Jahr vor dem Hausverkauf jedoch ausgezogen ist und somit die Bedingungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt.

Ebenso problematisch wird es unter Umständen dann, wenn ein Partner Alleineigentümer der Immobilie ist und nach der Trennung aus der Immobilie auszieht. Denn hier gilt wieder Selbiges: Lebt er im Jahr vor der Scheidung nicht in der Immobilie, fällt Spekulationssteuer an. Das gilt selbstverständlich nur dann, wenn die Immobilie sich weniger als zehn Jahre in seinem Besitz befunden hat.

Für Paare, die noch nicht lange genug in der Immobilie gelebt haben, bietet es sich also oftmals an, mit dem Verkauf zu warten. Doch tobt der Rosenkrieg, ist es den meisten Paaren kaum möglich, weiterhin unter einem Dach zu leben. Befindet die Immobilie sich im Gemeinschaftsbesitz und nur ein Partner zieht aus, muss am Ende auch nur dieser Partner beim Verkauf Spekulationssteuer zahlen.

Wenn ein Partner bereits ausgezogen ist, macht es für ihn daher oft Sinn, den Verkauf noch im selben Jahr über die Bühne zu bringen, um die Spekulationssteuer zu sparen. Damit das reibungslos klappt, muss der Verkauf gut vorbereitet werden. Mit einem Profi-Makler sind die Erfolgschancen hier am höchsten.

Um die optimale Lösung zu finden und so Steuern zu sparen, empfiehlt es sich, diese Thematik mit einem Steuerberater zu besprechen.

Sie überlegen Ihre Scheidungsimmobilie zu verkaufen und brauchen einen kompetenten Makler? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Trotz hoher Nachfrage: Ein gutes Exposé ist ein Muss beim Immobilienverkauf

Serie Immobilienvermarktung: 9

Immobilienmakler verlassen sich nicht nur auf ein Inserat in den Online-Portalen. Sie erstellen für jede Immobilie ein hochwertig gestaltetes Exposé. Aber ist das in Zeiten hoher Nachfrage überhaupt noch notwendig? Die Antwort ist ein ganz klares: Ja. Wir verraten warum.

Im Exposé sind alle wichtigen Informationen zu einer Immobilie zusammengefasst. Egal ob ausgedruckt oder online: Das Exposé ist die Präsentationsfläche für eine Immobilie. Von harten Fakten wie dem Baujahr, dem Verkaufspreis und dem Energieverbrauch über Grundrisse bis hin zu Fotos und lebhaften Beschreibungen des Objekts. Nachdem Kaufinteressenten durch die Seiten geblättert haben, sollten im Idealfall keine Fragen mehr offenbleiben.

Doch natürlich ist mit einem hochwertig gestalteten Exposé auch einiges an Aufwand verbunden. Sie müssen Texte schreiben, Fotos machen, die Seiten gestalteten und natürlich alle wichtigen Unterlagen zusammensuchen. Privatverkäufer sparen sich diesen Schritt gerne. Das kann gleich mehrere unangenehme Folgen haben. Denn mit einem guten Exposé schaffen Sie es nicht nur, echte Interessenten von Scheininteressenten zu trennen, Sie präsentieren Ihre Immobilie außerdem im besten Licht. Wenn die Immobilie hochwertig präsentiert wird, sind Käufer eher gewillt den angemessenen Preis zu zahlen. Der Immobilienkauf ist keinesfalls bloß rational, sondern auch stark von Emotionen geprägt.

Der Wert einer Immobilie wird von Interessenten völlig anders eingeschätzt, wenn diese mit einer modernen, hochwertigen Einrichtung präsentiert wird, als wenn sie voller Trödel ist und das dreckige Geschirr noch in der Spüle steht. Ähnlich ist es auch mit der Präsentation der Immobilie. Ein einfaches Inserat mit schlechten Fotos und einem kurzen Text überzeugt weniger als ein mühevoll gestaltetes Exposé.

Natürlich ist es trotzdem wichtig, bereits beim Inserat auf professionelle Fotos und informative Texte zu setzen. Die Aufgabe besteht darin, genau so viele Informationen preis zu geben, dass Interessenten bereit sind, ein Kontaktformular auszufüllen, um das Exposé zugesendet zu bekommen. So sieben Sie direkt die echten Interessenten aus – eine Aufgabe, die gerade in Zeiten der hohen Nachfrage besonders wichtig ist. Sonst passiert es schnell, dass das Mailfach überquillt und Sie als Eigentümer überhaupt nicht wissen, wer von all den Anfragern ernsthaftes Interesse hat und wer sich nur mal anschauen möchte, wie das Immobilienangebot in der Nachbarschaft aussieht.

Vielleicht ist Ihnen in diesem Text schon aufgefallen, dass wir häufig das Wort „hochwertig“ verwendet haben. Denn zum Schluss ist noch zu sagen, dass Exposé nicht gleich Exposé ist. Die Qualität ist hier durchaus entscheidend. Wenn Sie ein Exposé erstellen ist es besonders wichtig, die relevantesten Informationen für Ihre Zielgruppe hervorzuheben. Außerdem ist die visuelle Gestaltung hier das A und O. Wenn Sie selbst kein Händchen für gute Fotos haben und sich mit Grafikgestaltung nicht auskennen, ist es sinnvoll, diese Aufgaben einem Profi zu überlassen.

Sie möchten bei der Vermarktung Ihrer Immobilie professionell vorgehen und so den besten Preis erzielen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Teilungsversteigerung: Wenn Erben sich nicht einig werden

Besteht kein Testament, wird eine Immobilie häufig an mehrere Hinterbliebene vererbt. Es entsteht eine Erbengemeinschaft. Das Problem: Nicht immer sind sich die Erben einig darüber, was mit der Immobilie passieren soll. Der letzte Ausweg ist die Teilungsversteigerung. Wir erklären, worum es sich dabei handelt und worauf Erben hier achten sollten.

Die Tochter möchte gerne selbst in die Immobilie einziehen, hat aber nicht das Geld, um ihre Geschwister auszuzahlen. Ihr Bruder möchte die Immobilie gerne verkaufen, ihre Schwester hält eine Vermietung für die beste Idee. Oftmals werden Erben sich auch nach mehreren Gesprächen nicht einig. Damit bleibt nur noch eine Notlösung: Die Teilungsversteigerung.

Wie und wo wird eine Teilungsversteigerung beantragt?

Jeder Teil der Erbengemeinschaft kann vom ersten Tag nach dem Erbfall an, eine Teilung des Nachlasses beantragen (vgl. § 2042 BGB). Der Antrag kann formlos schriftlich beim zuständigen Amtsgericht gestellt werden. Allerdings benötigen Erben, um die Teilungsversteigerung zu beantragen einen Grundbuchauszug, der belegt, dass entweder der Erblasser oder die Erben selbst bereits als Eigentümer eingetragen sind.

Wie läuft die Teilungsversteigerung ab?

Wurde dem Antrag stattgeben, wird ein gerichtliches Verfahren angeordnet. Hierfür ermittelt zunächst ein Sachverständiger den Verkehrswert der Immobilie. Die Antragssteller können bei der Begehung der Immobilie dabei sein, um ihre eigenen Interessen zu vertreten. Deshalb empfiehlt es sich auch für die Miterben, die den Antrag nicht selbst gestellt haben, später mit in das Verfahren einzusteigen. Das ist zu jedem Zeitpunkt möglich.

Anschließend folgt ein Bekanntmachungsteil. Hier veröffentlicht das Gericht alle wichtigen Informationen zur Immobilie. Dazu zählt nicht nur der Verkehrswert, sondern unter anderem auch die Quadratmeterzahl, der Grundbuchbestand und das Mindestgebot. Dieses wird ebenfalls vom Gericht festgelegt. Es entspricht nicht dem Verkehrswert, sondern besteht aus den Werten noch bestehender Hypotheken sowie einem Mindestbarbetrag.

Schließlich findet die Bietstunde an einem öffentlichen Termin teil. Hier können Interessenten auf die Immobilie bieten. Die Versteigerung endet, wenn das höchste Gebot dreimal laut vorgelesen wurde und es nicht mehr überboten wird. Anschließend muss der Bieter eine Sicherheitsleistung (zum Beispiel in Form eines Schecks) erbringen. Erst daraufhin wird über den Zuschlag verhandelt.

Selbstverständlich können auch die Miterben auf die Immobilie bieten. Sollte die Tochter aus dem obigen Beispiel also doch noch an eine entsprechende Geldsumme kommen, hätte Sie die Möglichkeit, die Immobilie auf diesem Wege zu erwerben.

Wie wird der Erlös aufgeteilt?

Der Erlös wird abzüglich aller bestehenden Belastungen nach einem Verteilungsschlüssel an die Erben ausgezahlt. Entscheidend ist dabei die Erbfolge. Im Beispiel der drei Geschwister von oben steht jedem der Erben der gleiche Anteil des Erlöses zu, sofern ein Erbe nicht einen anderen Gegenstand aus dem Erbe, wie etwa ein Auto behält.

Wieso ist eine Teilungsversteigerung nur eine „Notlösung“?

Grundsätzlich sollte eine Teilungsversteigerung nur als Notlösung genutzt werden. In der Regel können die Erben einen besseren Preis erzielen, wenn Sie die Immobilie ohne Einbeziehung des Gerichts verkaufen. Teilungsversteigerungen werden häufig von Sparfüchsen besucht, die hier hoffen, ein Schnäppchen zu machen. Bei einem Verkauf hingegen erreichen Sie eine größere Zielgruppe und können Ihre Immobilie bei Besichtigungen im besten Licht präsentieren.

Sie wollen Ihre geerbte Immobilie verkaufen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir unterstützen Sie gerne.

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So überzeugen Sie mit der perfekten Immobilienbeschreibung

Serie Immobilienvermarktung: 8

Wer heutzutage eine Immobilie verkauft, inseriert vermutlich lieber in einem Onlineportal als in der Lokalzeitung. Neben guten Fotos braucht es hier auch eine überzeugende Immobilienbeschreibung. Wir erklären, worauf Sie hierbei achten müssen.

Der erste Eindruck zählt: Die Überschrift

Wenn Kaufinteressenten sich durch die Portale scrollen sehen sie zunächst nur ein Foto, die wichtigsten Kerndaten und die Überschrift. Logisch also, dass die zum Weiterlesen animieren muss. Das tut sie am besten, indem sie die wichtigsten Kaufargumente hervorhebt. Die sind von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Während die kleine Zwei-Zimmer-Wohnung in der Innenstadt durch ihre zentrale Lage punktet, ist es beim Einfamilienhaus am Stadtrand der große Garten, der Käuferherzen höherschlagen lässt. In der Überschrift dürfen Sie ruhig von den reinen Fakten abweichen und die Interessenten emotional ansprechen. Denn persönliche Wünsche und Erwartungen sind beim Immobilienkauf mindestens genauso wichtig wie Quadratmeterzahl und Baujahr. Eine gute Überschrift ist deshalb lebendig und weckt die Vorstellungskraft.

Die richtigen Käufer ansprechen

Damit Ihre Immobilienbeschreibung den gewünschten Erfolg bringt, ist es wichtig, dass Sie ihre Zielgruppe kennen. Überlegen Sie sich deshalb vorher, zu wem Ihr Haus oder Ihre Wohnung am besten passt. Eine Familie mit Kindern, ein berufstätiger Single oder doch das ältere Ehepaar? Wenn Sie wissen, wen Sie mit Ihrem Inserat ansprechen möchten, können Sie in der Beschreibung auf genau die Punkte eingehen, die diesen Zielgruppen wichtig sind. Kreieren Sie ein Bild davon, wie das Leben der Käufer in Ihrer Immobilie aussehen könnte.

Ehrlichkeit währt am längsten

Oftmals denken Verkäufer, es sei das Beste, Mängel zu verschweigen oder sogar als Vorteile zu verkaufen. Dabei können Sie sich sicher sein: Niemanden kauft Ihnen ab, dass die unverputzten Wände im Flur Vintage-Charme versprühen. Seien sie lieber ehrlich und schreiben Sie, dass nach dem Kauf vermutlich noch einige Renovierungen anstehen. Von groben Mängeln abgesehen, gibt es aber natürlich auch Faktoren, die für den einen Käufer positiv, für den anderen eher negativ sind. Der eine stört sich an dem Lärm der vorbeilaufen Bahngleise, der nächste freut sich über die Haltestelle direkt vor der Haustür. Hier ist es also das Beste neutral zu bleiben.

Richtig aussieben: Was ins Inserat gehört – und was nicht

Grundsätzlich ist es gut, wenn Ihr Inserat so vollständig wie möglich ist. Nur so können Sie die passenden Interessenten ansprechen. Profi-Makler gehen beim Aussieben von ernsthaften Interessenten und Scheininteressenten aber noch einen Schritt weiter. Sie geben genügend Informationen an, um Interesse zu wecken. Wer dann aber beispielsweise die genaue Adresse wissen oder eine virtuelle 360-Grad-Tour machen möchte, muss seine Mail-Adresse angeben. So vermeiden Sie Besichtigungstourismus. Denn wer die Immobilie wirklich sehen will, der füllt auch ein Kontaktformular aus. Die Krux ist es hierbei, das richtige Verhältnis zwischen relevanten und fehlenden Informationen zu finden. Für Privatverkäufer ist das oft schwierig. Ein Profi-Makler weiß durch seine jahrelange Erfahrung hingegen, welche Informationen ins Inserat gehören und welche nur ins Exposé.

Sie brauchen Hilfe bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir unterstützen Sie gerne.

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Immobilienkauf früher vs. heute: War es damals wirklich leichter?

Der Weg ins Eigenheim erscheint vielen Deutschen momentan lang und beschwerlich. Die Preise werden immer höher und das Angebot immer geringer. Hätte man doch schon vor 10 Jahren den Kaufvertrag für die eigenen vier Wände unterzeichnet. Dann wäre alles so viel leichter gewesen. Aber stimmt das überhaupt?

Ob die Finanzierung einer Immobilie früher leichter war, hängt von mehreren Variablen ab. Zum einen ist das von Region zu Region unterschiedlich, zum anderen spielen neben den Verkaufspreisen für Immobilien auch die Finanzierungskosten und die Löhne eine Rolle.

Der Baufinanzierer Dr. Klein hat versucht, all diese Variablen in einer Formel unterzubringen und errechnet, wie viele Nettomonatsgehälter Käufer für eine durchschnittlich große Immobilie (150 m²) in zehn verschiedenen Metropolregionen 2017 im Vergleich zum Jahr 2007 ausgeben mussten.

Dabei wird schnell klar: Betrachtet man allein die gestiegenen Immobilienpreise, ist der Erwerb einer Immobilie definitiv schwerer geworden. Denn während man 2007 für 150 Quadratmeter im Durchschnitt noch 270.000 Euro gezahlt hat, waren es 2017 schon 380.000 Euro. Das ist ein Preisanstieg von rund 40 Prozent.

Auf die allgemeine Inflation schieben, ließe sich das nur, wenn die Löhne im gleichen Zeitraum ähnlich gestiegen wären. Das ist jedoch nicht der Fall. In den alten Bundesländern sind die Löhne nämlich nur um 19 Prozent gestiegen, in den neuen um 27 Prozent.

Allerdings haben die Forscher noch eine dritte Variable mit einbezogen: Die Bauzinsen. Durch die aktuelle Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sind die seit 2007 stark gesunken. Während Immobilienkäufer auf ein Darlehen im Jahr 2007 im Durchschnitt 5,7 Prozent Zinsen zahlten, waren es 2017 nur noch 2,3 Prozent. Diese Entwicklung hat einen großen Einfluss auf die Finanzierung.

Insgesamt ergibt sich so nämlich, dass der Immobilienkauf – zumindest theoretisch – in neun der zehn untersuchten Metropolregionen leichter geworden ist. Zumindest müssen Käufer weniger Nettogehälter für die Finanzierung einplanen. In der Metropolregion Düsseldorf etwa benötigte man 2007 noch 142 Nettohaushaltsgehälter für eine 20-jährige Volltilgung der Immobilie. 2017 waren es nur noch 128. Nur in München, müssen Käufer im Vergleich mehr sparen. Hier benötigte man 2007 211 Monatsgehälter. 2017 waren es 237.

Aber heißt das, dass sich die heutigen Immobilienkäufer, wenn sie nicht gerade in München suchen, einfach nur nicht so anstellen sollten? Ganz so leicht ist es nicht, denn auch wenn man für die Finanzierung insgesamt weniger sparen muss, sind die Startbarrieren doch höher geworden. Schließlich ist es gängig, dass 20 Prozent des Immobilienpreises nicht nur einen Kredit, sondern durch Eigenkapital finanziert werden. Anstatt 54.000 Euro Eigenkapital für die zuvor erwähnte 150 Quadratmeter Durchschnittsimmobilie, brauchen Käufer nun 78.000 Euro.

Hinzukommt, dass auch weitere Kaufnebenkosten wie die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer anteilig zum Kaufpreis steigen. Diese Kosten werden bei den meisten Finanzierungen nicht berücksichtigt und müssen also bereits zum Kaufzeitpunkt vorliegen. Käufer müssen heutzutage also mehr Geld angespart haben, bevor Sie auf der Suche nach Ihrer Traumimmobilie gehen. Der komplette Weg zum Eigenheim ist also nicht beschwerlicher geworden – nur der erste Schritt fällt heutzutage schwerer.

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Hohe Preise für Immobilien nun auch auf dem Land

Für Immobilienbesitzer in den ländlichen Regionen gibt es gute Nachrichten: Auch hier sind nun die Preise für Immobilien gestiegen. Die Ursache dafür ist, der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Städten und die daraus resultierende Verlagerung der Nachfrage. Nachdem es in den Zentren der Metropolregionen kaum noch bezahlbaren Wohnraum gibt und auch die Speckgürtel sich immer mehr füllen, rückt das Land ins Blickfeld vieler Wohnungssuchender.

Der Zuzug in die Zentren der Städte lässt nach. Und auch die Speckgürtel, in die sich die Nachfrage verschoben hatte, gelangen allmählich an ihre Grenzen. Trotzdem ist es für viele Menschen aus verschiedenen Gründen wichtig, in der Nähe einer Stadt zu wohnen. Deshalb sind nun auch die ländlichen Regionen um die Städte Ziel von Wohnungssuchenden. Hier waren – und sind teilweise auch noch – die Preise für Wohnraum bezahlbar. Da hier nun aber auch die Nachfrage steigt, steigen auch die Immobilienpreise. Das stellte die Bundesbank in ihrem diesjährigen Monatsbericht für Februar vor.

Das sind gute Neuigkeiten für alle, die in den ländlichen Regionen eine Immobilie besitzen. Der Immobilienverkauf kann sich also dieses Jahr lohnen. Denn es sind nicht nur moderne Neubauten begehrt. Sondern gefragt sind auch Bestandsimmobilien. Wer also seine Immobilie verkaufen möchte, für den ist jetzt ein guter Zeitpunkt.

Experten raten allerdings davon ab, auf eine weitere Preissteigerung zu spekulieren. Denn aktuell sorgt der niedrige Leitzins für niedrige Zinsen bei Krediten. Sollte dieser aber wieder von der Europäischen Zentralbank (EZB) angehoben werden, verteuern sich auch die Kredite. Das könnte zu einer sinkenden Nachfrage und demzufolge wieder sinkenden Immobilienpreisen führen.

Anzeichen für eine Wende in der Zinspolitik gibt es bereits. Seit diesem Januar kauft die EZB keine Staatsanleihen mehr. Zwar hat der Anleihenkauf keinen direkten Einfluss auf das Zinstief, allerdings war das Programm eine Art Zusatzmaßnahme zum niedrigen Leitzins. Solang also die EZB Staatsanleihen kaufte, blieb auch der Leitzins niedrig. Mit Ende des Programms ist die Entwicklung des Leitzinses aber wieder offen.

Außerdem hat die EZB ihr Ziel einer Inflationsrate von zwei Prozent fast erreicht. Aktuell liegt diese bei 1,9 Prozent. Zu Beginn der Niedrigzinspolitik 2016 lag diese noch bei 0,5 Prozent. Die Inflationsrate wollte man erhöhen, weil man eine Deflation, also sinkende Preise befürchtete. Die Konsumenten hätten dann vielleicht ihre Käufe hinausgeschoben, um auf noch niedrigere Preise zu hoffen. Davor warnten damals viele Wirtschaftsexperten. Das wäre für die Wirtschaft zu diesem Zeitpunkt katastrophal gewesen.

Darüber hinaus endet die Amtszeit von EZB-Präsident Mario Draghi in diesem Jahr. Dabei ist offen, wie sich der Leitzins unter seinem Nachfolger ändern wird. Jedoch gehen Experten davon aus, dass unter diesem der Zinssatz auch nur moderat und langsam steigen wird. Sie erwarten also keine großen Veränderungen am Immobilienmarkt. Eigentümer, die dieses Jahr ihre Immobilie verkaufen möchten, werden also immer noch zahlungskräftige Interessenten finden.

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Video: Warum wir es wert sind

Viele Immobilienverkäufer merken erst im Verkaufsprozess, dass sie sich zu viel aufgebürdet haben. Der Aufwand beginnt bereits mit dem Zusammenstellen aller verkaufsrelevanten Unterlagen. Denn hier sind einige Behördengänge nötig. Was für Eigentümer eine Hürde ist, ist Routine beim Profi.

Flyer, Plakate und Co.: Warum Sie beim Immobilienverkauf nicht nur auf Immobilienportale setzen sollten

80 Prozent der Immobilienkäufer in Deutschland stammen aus einem 15-Minuten-Radius der Immobilie. Wie könnte man diese Zielgruppe besser erreichen, als mit Werbung direkt vor Ort? Wer an Immobilienverkäufe denkt, hat heutzutage häufig nur die Inserate in großen Portalen vor Augen. Dabei zahlt Nachbarschafts-Marketing sich nach wie vor aus. Vorausgesetzt, es wir richtig gemacht.

Nachbarschafts-Marketing: Welche Möglichkeiten gibt es?

Flyer im Briefkasten, Aushänge im Supermarkt oder das „Zu Verkaufen“-Schild direkt vor der Haustür. All das haben Sie vielleicht schon mal in Ihrer Nachbarschaft gesehen. Der eine oder andere Flyer lag vermutlich auch schon in Ihrem Briefkasten.

Die potenziellen Käufer in Ihrer Nachbarschaft erreichen Sie am besten, indem Sie deutliche, visuelle Signale setzen. Ein „Zu Verkaufen“-Schild vor der eigenen Immobilie sorgt in der Regel für viele Kaufinteressenten, wenn es gut sichtbar platziert wird. Wichtig ist hierbei auch, dass Kontaktdaten gut lesbar sind. Schließlich müssen die Kaufinteressenten wissen, an wen sie sich wenden können. Profi-Makler geben hier ihre Telefonnummer an, damit sie für Interessenten direkt erreichbar sind. Für Privatverkäufer kann das nach hinten losgehen, wenn das Telefon nicht mehr aufhört zu klingeln. Sinnvoll kann es daher auch sein, die Käufer erst mal auf eine Website mit weiteren Infos zu verweisen.

Auf einem Flyer können Sie mehr Informationen unterbringen, als auf einem Schild. Ein gutes Foto ist hier wichtig, um das Interesse zu wecken. Schließlich haben die Interessenten die Immobilie in diesem Fall nicht vor sich, um sich selbst ein Bild zu machen. Weitere sinnvolle Informationen: Quadratmeterzahl, Grundstücksgröße, Energiehinweise, Zimmerzahl und natürlich der Kaufpreis. Um die ganze Nachbarschaft zu erreichen, ist eine große Anzahl an Flyern notwendig. Profis bringen je nach Nachbarschaft durchschnittlich 5000 Flyer in dem Umlauf. Die zu verteilen dauert eine ganze Weile. Bis zu sieben Stunden kann es dauern, die ersten 1000 Flyer in der Nachbarschaft zu verteilen. Deshalb kann es nicht schaden, Nachbarn und Bekannten einfach ein paar Flyer in die Hand zu drücken. Vielleicht ist die Tochter von Frau Müller von nebenan ja schon lange auf der Suche nach einem Eigenheim oder Herr Meier nimmt die Flyer mit zum nächsten Stammtisch. Auch Aushänge im Supermarkt mit einem Kurzexposé erreichen mit wenig Aufwand gleich mehrere Leute.

Warum ein Makler beim Nachbarschafts-Marketing nicht schaden kann

Sie ahnen es sicher schon: Diese Marketing-Aktionen müssen gut geplant sein und fressen einiges an Zeit. Wenn Sie daran denken, Ihre Immobilie zu verkaufen, haben Sie davon momentan vermutlich nicht viel übrig. Ein Makler weiß genau, welche Marketing-Aktionen ziehen und hat die Kapazitäten, sie schnell durchzuführen.

Und da wäre noch eine Sache: Wer privat an einen Nachbarn verkauft, macht das meist nicht zum besten Preis. Denn Nachbarn und Bekannte wünschen sich oft einen Freundschaftspreis oder vergleichen die Immobilie instinktiv mit der eigenen, für die sie vor 20 Jahren doch viel weniger gezahlt haben. Ein neutraler Dritter hat hier in Verhandlungen einen klaren Vorteil.

Sie brauchen Hilfe bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt ganz unverbindlich. Wir unterstützen Sie gerne.

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Umzug per Mausklick

Umziehen stresst. Zumindest war das in Vergangenheit so. Doch immer öfter sorgen digitale Helfer dafür, dass der Umzug deutlich entspannter läuft. Es beginnt bei der Auswahl des richtigen Umzugsunternehmens, der Berechnung der Umzugskisten und endet mit der Ummeldung der Adresse. Wir sprechen mit Patrick Cuesta vom Umzugsportal Movinga über die Zukunft des Umzugs.

Schleppen künftig Roboter meine Umzugskisten?

Das wäre auf dem heutigen Stand der Technik gar nicht so gut. Der Mensch ist beim Umzug immer noch unersetzbar, weil es auf Augenmaß ankommt, viel antizipiert werden muss und manchmal schnelle Reaktionen erforderlich sind.

 

Sie bieten im Internet Umzug per Mausklick an.  Es beginnt mit einem Anbietervergleich. In meinem Briefkasten liegen aber auch täglich Werbeflyer von Umzugsfirmen. Warum nicht die?

Es geht um Vertrauen. Ich kann bei der Vielzahl von Flyern kaum unterscheiden. Sind die alle gleich gut? Warum kostet der so wenig und der andere so viel?  Ohne Empfehlung von Bekannten oder Freunden ist es schwierig zu entscheiden, welches Unternehmen das richtige ist. Vergessen Sie nicht: Es geht um Ihr Hab und Gut. Und dabei nicht einmal nur um Vermögenswerte, sondern auch um den Erhalt von Dingen, an denen Sie sehr hängen oder mit denen Sie etwas Persönliches verbinden. Der Verlust oder die Beschädigung kann äußerst schmerzhaft sein. Deswegen gibt es uns. Denn die Anbieter, mit denen wir zusammenarbeiten, sind alle geprüft. In unserem Unternehmen zählt dies zu den wichtigsten Grundsätzen. Durch die enge Zusammenarbeit mit unseren Partnern haben wir zudem die Möglichkeit, viele statistische Daten zu erheben und miteinander zu vergleichen. Hat zum Beispiel eine Umzugsfirma bereits 10.000 Umzüge gemacht, können wir mit Hilfe der Statistik erkennen, ob es bei den Umzügen besonders oft oder besonders wenig zu Schäden gekommen ist. Außerdem werden alle unsere Partner am Anfang an der Movinga-Akademie ausführlich geschult.

Und nach welchen Kriterien entscheiden Sie sich für Ihre Partner?

Das geschieht im sogenannten „Onboarding“. Im ersten Schritt werden rechtliche Dokumente angefordert, damit der potentielle Umzugspartner nachweist, dass er berechtigt ist, Umzüge durchzuführen. Im nächsten Schritt wird der Partner zu verschiedenen Umständen oder Verhaltensweisen befragt und eingestuft.

Erfüllt der Partner unsere Qualitätsansprüche, erlauben wir ihm „Testumzüge“ durchzuführen, bei welchem der Partner nicht nur von uns, sondern auch vom Kunden eingeschätzt wird. Hat ein Partner all dies bestanden, darf er sich offiziell als Movinga-Partner bezeichnen. Um die Qualität nicht nur zu Beginn zu überprüfen werden nach jedem Umzug unsere Kunden zu ihrem Erlebnis per E-Mail oder telefonisch kontaktiert. Bei Nichterfüllung der Qualitätsrichtlinien schließen wir Umzugsunternehmen aus unserem Programm aus und arbeiten nicht mehr mit ihnen zusammen.

Wenn etwas passiert, kann es trotz Versicherung zu Ärger kommen. Es gibt nicht selten Fälle, bei denen die Versicherungen dann versuchen dem Geschädigten eine Mitschuld einzuräumen. Wie funktioniert das bei Ihrem Portal?

Laut Gesetz ist jeder Umzug mit einer Grundhaftung versichert. Diese Grundhaftung greift jedoch nur bei Schäden durch vom Umzugsunternehmen verpacktem Umzugsgut. Zudem ist nur der Zeitwert des Umzugsguts abgesichert. Da uns diese Versicherung nicht ausreicht, bieten wir unseren Kunden erweiterten Versicherungsschutz an, der bei vom Umzugsunternehmen verpackten Umzugsgütern greift und den gegenwärtigen Wert des Umzugsguts versichert. Hier können wir empfehlen: Wer auf Nummer sicher gehen möchte, lässt uns alles ein- und auspacken und auf- und abbauen,

Man findet Sie derzeit in allen großen deutschen Ballungsräumen. Wie ist es auf dem Land?

Dadurch, dass wir ein sehr großes Netzwerk an Partner haben, ist auch das mittlerweile möglich. Da wir Leerfahrten vermeiden möchten, schauen wir zunächst, welche Umzugsunternehmen gerade in welcher Region tätig sind. Wenn beispielsweise einer unserer Partner in Saarbrücken unterwegs ist und wir einen Auftrag in einem Dorf aus dieser Region bekommen, beauftragen wir den Partner ebenfalls. Wir haben immer im Überblick, welches Umzugsunternehmen sich gerade wo befindet.

Wie spontan kann man denn bei Ihnen einen Umzug planen, also angenommen ein Kunde möchte schon morgen umziehen?

Wir sind da zeitlich absolut flexibel. Also ist es auch sehr kurzfristig möglich einen Umzug zu machen.

Zum Umzug gehören auch so nervige Dinge wie die Ummeldung vom Stromanbieter. Das wäre doch etwas, was Sie Menschen  abnehmen können, oder?

Auch in der Hinsicht sind wir gerade dabei etwas auszubauen und unseren Service umfangreicher zu machen. Dazu gehören auch Behördengänge, Handwerker-Endreinigungen und sogar der Gang zum Baumarkt. Der Kunde kann praktisch alles an uns übergeben und muss sich um nichts mehr Gedanken machen.

Foto: Haveseen

Wie Sie den Lärm bezwingen

Verlaufen neben Ihrem gemütlichen Heim nun Gleise und ständig rattern die Güterzüge hinterm Gartenzaun? Wohnen Sie in der Einflugschneise eines Flughafens? Oder führt eine Autobahn am Schlafzimmerfenster vorbei? Lärm vom eigenen Zuhause fernzuhalten ist oft nicht ganz einfach. Inzwischen gibt es aber clevere Schallschutzkonzepte, die hübscher aussehen als Schallschutzwände.

Kennen Sie Soundscaping? Mit dieser Methode können Sie Ihre Immobilie vor Lärm schützen, ohne sie mit Schallschutzwänden vom Rest der Welt abschneiden zu müssen. Der Begriff kommt aus dem Englischen und setzt sich zusammen aus den Worten „Sound“ für Geräusch und „Landscape“ für Landschaft. Es meint: bewusst eine Klangumgebung zu erzeugen. Und es bedeutet: Lärm mit angenehmen Geräuschen zu überlagern.

In Städten und Einkaufszentren wird das schon genutzt. Der Klassiker ist natürlich der Einsatz von entspannter Musik. Geschäfte ohne Musik gibt es heute nur noch wenige. Es geht aber beispielsweise auch Vogelgezwitscher. Wo Soundscaping eingesetzt wird, tritt zum Beispiel der Lärm von Menschenmassen in den Hintergrund. Ursache ist unser Gehirn. Denn es hebt die angenehmen Klänge hervor. Raschelnde Blätter von Bäumen und Sträuchern oder Vogelgezwitscher sind quasi natürliches Soundscaping. Es lässt sich aber auch künstlich schaffen – und es müssen nicht Alexa, Siri oder Cortana sein.

Wasserspiele eignen sich gut, um Lärm im Garten effektiv zu bekämpfen. Das Plätschern von Wasser lässt der Lärm der Straße überhören. Um die Gartenlandschaft mit Geräuschen von Wasser zu „gestalten“, gibt es ganz unterschiedliche Wege: angefangen bei einer kleinen Schale, aus der das Wasser tröpfelt, über Brunnen in verschiedenen Größen, bis zum Bach, der in den Gartenteich sprudelt. Welche Lautstärke dann beim Wasserrauschen angenehm ist, ist für viele unterschiedlich. Jedoch kann das eingestellt werden. Zum Beispiel kommt es auch auf die Höhe an, aus der das Wasser plätschert.

Eine andere Möglichkeit, um für Entspannung zu sorgen, ist das Rascheln von Blättern oder hohem Gras im Wind. Zwar kann man nicht beeinflussen, wann der Wind weht und wie stark. Aber es gibt Pflanzen, die schon bei einem sanften Hauch, angenehm rauschen. Das klappt mit hohen Gräsern oder auch immergrünem Bambus. Es eignen sich aber auch andere immergrüne Pflanzen mit möglichst großen und runden Blättern. Denn diese „schlucken“ den Schall, weil er in viele Richtungen zerstreut wird.

Efeu beispielsweise ist so eine Pflanze. Er ist immergrün und die Blätter haben die geeignete Form und sind zudem so ausgerichtet, dass sie den Schall abfangen. Ein zusätzlicher Vorteil ist, dass Efeu sowohl an schattigen als auch an sonnigen Plätzen gut gedeiht. Der Runzelige Schneeball ist eine weitere Pflanze, die vor Lärm schützen kann. Auch er ist immergrün, gedeiht gut auf Gartenböden und im Halbschatten und seine Blätter sind zur Schallabwehr ausgerichtet. Hecken und Büsche können den Lärm ebenso abhalten, wenn sie gleichmäßig dicht aneinander sitzen und auch am Boden nicht kahl sind.

Haben Sie eine Immobilie in einer schwierigen Lage? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Nicht verkaufen ohne Finanzierungszusage

Kaum ein Käufer bezahlt die Immobilie bar aus der eigenen Tasche. In der Regel finanzieren sie den Kauf über eine Bank. Dass Ihr Käufer wirklich zahlungsfähig ist, darauf sollten Sie nicht einfach vertrauen. Denn stellt sich nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages heraus, dass der Käufer nicht zahlen kann, kann das für Verkäufer unangenehme Folgen haben: die Rückabwicklung des Verkaufs und sogar finanzielle Verluste.

Sie haben einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden und auch der Notartermin steht kurz bevor? Einen sicheren Abschluss bedeutet das noch nicht. Nicht selten versäumen Immobilienverkäufer, sich bezüglich der Bezahlung verbindlich abzusichern. Denn tritt der schlimmste Fall ein und die Bank gewährt dem Käufer die Finanzierung nicht, kann es passieren, dass Verkäufer, statt Geld zu bekommen, selbst draufzahlen. Stellt sich nach dem Verkauf heraus, dass der Käufer keine Finanzierungszusage von seinem Geldinstitut erhalten, ist er Ihnen gegenüber natürlich schadensersatzpflichtig. Aber das bedeutet nicht, dass die Rückabwicklung für Sie kostenlos abläuft.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages sind Sie froh über die abgeschlossene Transaktion. Nach einiger Zeit aber wundern Sie sich, wo das Geld für Ihre ehemalige Immobilie bleibt. Irgendwann fangen Sie an, Mahnungen zu schicken. Und möglicherweise erst nach mehreren Mahnungen stellt sich heraus, dass der Käufer keine Finanzierung von seiner Bank erhalten hat. So einfach kann er aber nicht aus dem Vertrag aussteigen und eigentlich ist er zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Ihnen bleibt also nichts anderes übrig, als den Kauf rückabzuwickeln. Die Rückabwicklung ist in der Regel ein aufwendiger Vorgang.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das außerdem, dass Sie mit dem Verkaufsprozess wieder von vorne beginnen müssen. Sie versuchen zunächst vielleicht, noch einmal die anderen Interessenten zu kontaktieren. Möglicherweise haben sie inzwischen – trotz der wenigen angebotenen Immobilien am Markt – eine andere Immobilie gefunden. Falls nicht, sind sie häufig wegen der zuvor erteilten Absage nur schwer wieder zurückzugewinnen. Und wenn doch, dann versuchen sie Ihre geschwächte Verhandlungsposition auszunutzen und den Preis zu drücken. Werden Sie sich nicht einig, müssen Sie die Immobilie wieder neu vermarkten.

Profi-Makler fordern deshalb grundsätzlich eine Finanzierungsbestätigung beim Kreditinstitut des Kaufinteressenten an. So ersparen sie ihren Kunden Geld, Strapazen und Zeit. Damit Ihr Kaufinteressent auch gute Chancen auf eine Finanzierung hat, steht Ihr Makler auch diesem beratend zur Seite und bereitet die Gespräche mit dem Kreditinstitut vor. Denn Banken bestehen in der Regel darauf, dass die angegebenen Daten der zu finanzierenden Immobilie auch von einem Gutachter überprüft werden.

Profi-Makler achten auch darauf, dass in Bezug auf Belastungsvollmacht und Lastenfreistellung alles genau abläuft. Sie kümmern sich darum, dass der Verkaufsvertragsentwurf im Fall eines Rücktritts des Käufers nicht Ihnen zu Lasten fällt. Und auch beim Punkt „Vorfälligkeitsentschädigung“ hält der Profi-Makler Sie auf dem Laufenden, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben.

Deshalb: Kein Verkauf ohne Finanzierungszusage!

Sie suchen Unterstützung bei der Auswahl zahlungskräftiger Käufer? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Nicht mal die Hälfte der Deutschen besitzt ein Eigenheim

Deutschland, das Land der Mieter. Ob die Bundesrepublik diesen Status wohl jemals verlieren wird? Schon lange ist bekannt, dass es in Deutschland nur wenige Immobilienbesitzer gibt. Anstatt zu kaufen, mieten die Deutschen lieber. Daran hat sich in den letzten zehn Jahren nichts geändert, wie aktuelle Zahlen zeigen. Mit einer Eigentümerquote von 47,5 Prozent steht Deutschland im europäischen Vergleich schlecht da. Doch woran liegt das?

Die Zahl stammt aus einer Einkommens- und Verbrauchsstichprobe des Statistischen Bundesamts. An der repräsentativen Umfrage hatten 56.000 Haushalte teilgenommen. Nur 47,5 Prozent davon gaben an, über Haus- und Grundbesitz zu verfügen. Damit steht Deutschland im Europa-Vergleich schlecht da. Nur in der Schweiz ist die Eigentümerquote schlechter. In Frankreich leben 62 Prozent der Einwohner in eigen Immobilien, in Großbritannien sind es sogar 70 Prozent und in Finnland 74 Prozent.

Angeführt wird die Liste allerdings vor allem von verhältnismäßig wirtschaftsschwachen osteuropäischen Ländern. In Ungarn und der Slowakei leben 90 Prozent der Menschen im Eigenheim, in Rumänien sind es sogar 97 Prozent. Die europäischen Zahlen beziehen sich zwar auf die Bevölkerungszahl und nicht auf Haushalte. Da Eigentümerhaushalte in der Regel größer sind als Mieterhaushalte, fallen die Zahlen hier also etwas höher aus. Dennoch steht fest: Deutschland schneidet schlecht ab.

Das hängt vermutlich auch stark mit der Mieter-Mentalität der Deutschen zusammen. Zwar sind die Immobilienpreise in Deutschland wesentlich höher als in Rumänien. Allerdings verdient man hierzulande auch mehr. Es gibt mehrere Gründe dafür, warum viele Deutsche eher mieten als kaufen. Historisch gesehen wurde nach dem zweiten Weltkrieg stärker in Mietwohnungen als in Eigentumsimmobilien investiert. Auch die Kultur spielt eine Rolle: Wohneigentum nimmt in anderen Kulturen einen viel höheren Stellenwert ein. Frei nach dem Motto: „My home is my castle“. In Deutschland hingegen schätzen viele Mieter die Freiheit und Flexibilität.

Hinzukommt, dass Mietwohnungen hier einen viel höheren Standard haben als in anderen Ländern. Und nicht zuletzt machen die Banken es den Deutschen schwer, Wohneigentum zu finanzieren. Im Vergleich zu anderen Ländern wird hier ein wesentlich höherer Eigenkapital-Anteil gefordert. Sogenannte Subprime-Finanzierungen, die in anderen Ländern auch Geringverdienern Darlehen zu hohen Zinsen geben, sind in Deutschland eher untypisch. Das mag vernünftig sein, schließlich gehen Käufer hier ein großes Risiko ein sich zu verschulden und auch für die Banken entsteht ein unsicheres Geschäft.

Allerdings entgeht den Deutschen so auch die Chance, sich durch Immobilien eine sichere Altersrücklage zu schaffen. Schließlich sind Immobilien eine gute Wertanlage, die vor Inflation geschützt ist. Während das Geld für die Miete am Ende des Monats einfach weg ist, ist das Abzahlen des Darlehens eine gute Investition.

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Wohnfläche berechnen – So gehen Sie auf Nummer sicher

Serie Immobilienvermarktung: 7

Das Wohnzimmer ist nicht ganz 36 Quadratmeter groß. Die eine Wand verläuft im spitzen Winkel. Und wie wird nochmal die Dachschräge im Schlafzimmer angerechnet? Unterschiedliche Faktoren beeinflussen die Wohnflächenberechnung. Hier reicht es nicht nur, genau zu messen. Es müssen auch rechtliche Vorgaben beachtet werden. Auf die professionelle Hilfe eines Fachmanns zu verzichten, kann Eigentümer teuer zu stehen kommen.

Stichproben zeigen immer wieder, dass 90 Prozent der Flächenangaben von Bestandsimmobilien fehlerhaft sind. Ursache dafür ist, dass Flächenangaben oft aus Bauanträgen oder alten Mietvertragsangaben übernommen werden, die manchmal ohne Berücksichtigung einer Berechnungsverordnung ermittelt wurden.

Es gelten unterschiedliche Berechnungsmaßstäbe für Türrahmen, Fensterrahmen, Raumhöhen, Schrägen, Säulen, Nischen und Schornsteine. Abschläge zwischen 0 bis 100% von der Grundfläche sind auch vorzunehmen bei Kellerräumen, Waschküchen, Heizungsräumen, bei geheizten oder ungeheizten Wintergärten und Schwimmbädern, bei Balkonen und Terrassen, sowie bei Garagen.

Weil viele Privatverkäufer nicht mit den rechtlichen Vorgaben vertraut sind, kommen sie häufig zu unvollständigen oder fehlerhaften Ergebnissen. Für diese Angaben haften Privatverkäufer. Deshalb können Verkäufern Schadensersatzforderungen drohen, wenn die Angaben nicht der wirklichen Wohnfläche entsprechen. Zu diesen Forderungen können Minderung des Verkaufspreises, Finanzierungs- und Notarkosten sowie Steuern, die der Käufer auf den höheren Kaufpreis gezahlt hat, kommen. Vor Schadensersatzansprüchen schützt hier auch nicht die beim Immobilienverkauf ausgeschlossene Gewährleistung, wenn die Fläche als Vertragsgegenstand angenommen wurde.

Um solche Risiken zu umgehen, empfehlen Experten, sich von einem Fachmann beraten zu lassen. Profi-Makler besitzen langjährige Erfahrung im Berechnen von Wohnflächen. Es gehört zu ihren täglichen Routinen. Seriöse Makler tragen in der Regel sogar das Risiko für die korrekte Wohnflächenberechnung selbst und wälzen dies nicht auf ihre Kunden ab.

2015 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass bei Mieterhöhungen ab sofort ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche als objektiv nachvollziehbares und vergleichendes Kriterium rechtsgültig ist (BGH, VIII ZR 266/14). Die bisherige Regelung, wonach die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche bis zu 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen darf, wurde damit vom BGH gekippt. Experten erwarten, dass dies auch in Zukunft den Verkauf von Immobilien, Nebenkostenabrechnungen und Neuvermietungen beeinflussen wird. Damit ist es noch wichtiger als bisher, dass die Wohnfläche genau berechnet wird.

Die Grundlage zur Wohnflächenberechnung ist in der Regel die 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFlV). Gelegentlich wird aber auch heute noch DIN Norm 283 als Grundlage zur Ermittlung der Wohnfläche akzeptiert, obwohl sie 1983 außer Kraft getreten ist. Ist die Berechnungsgrundlage bekannt und wurde sie als Vertragsgrundlage festgehalten, ist das auch korrekt. Wer bei der Wohnflächenberechnung auf Nummer sicher gehen möchte, dem empfehlen Experten, Rat von einem Fachmann einzuholen.

Haben Sie Fragen zur Berechnung Ihrer Wohnfläche? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Zahl des Monats

59 Prozent

Die Deutschen werkeln gern am eigenen Heim. Laut einer aktuellen repräsentativen Umfrage des Marktforschungsinstituts Splendid Research schätzen sich fast 6o Prozent der Befragten als gute Heimwerker ein. 16 Prozent davon betrachten sich als geschickte Heimwerker und 43 Prozent „kommen zurecht“. Ein Viertel der Befragten gab an, dass sie teils-teils gute Heimwerker sind. Weitere 16 Prozent sind dagegen selbstkritisch und sehen sich eher nicht als Heimwerker.

Über 90 Prozent der Befragten – sowohl Frauen als auch Männer – trauen sich beispielsweise zu, einen Nagel in die Wand zu schlagen, um ein Bild aufzuhängen. Ein Zimmer zu tapezieren bedeutet für 40 Prozent der Frauen keine Schwierigkeit und für 64 Prozent der Männer. 28 Prozent der weiblichen Befragten und 74 Prozent der männlichen trauen sich zu, eine Deckenlampe zu installieren. Und auch Fliesenlegen ist für 12 Prozent der Frauen und 33 Prozent der Männer kein Problem.

 

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Alle Verkaufsunterlagen beisammen? Wo Sie Energieausweis & Co erhalten

Wer eine Immobilie rechtssicher verkaufen möchte, braucht eine Vielzahl an Unterlagen. Ob Grundbuchauszug, Energieausweis oder Bauakte: Nicht alle Dokumente lassen sich bei derselben Stelle beantragen. Wir geben eine Übersicht über die wichtigsten Anlaufstellen.

Grundbuchauszug

Durch den Grundbuchauszug beweisen Sie, dass Immobilie und Grundstück auch wirklich Ihnen gehören. Denn hier werden Eigentümer und alle weiteren Grundstücksdaten wie bestehende Hypotheken oder Nießbrauchrechte eingetragen. Der Grundbuchauszug ist daher beim Verkauf ein unverzichtbares Dokument. Beantragen können Sie ihn beim Grundbuchamt im Amtsgericht. Ein einfacher Auszug kostet 10 Euro, eine beglaubigte Kopie 20 Euro.

Flurkarte

Die Flurkarte ist für den Verkauf nicht zwingend notwendig, kann aber sehr hilfreich sein. In ihr sind die genauen Grundstücksgrenzen sowie die umliegenden Grundstücke eingezeichnet. Diese Daten sind wichtig, um eine professionelle Werteinschätzung der Immobilie vorzunehmen. Die Flurkarte erhalten Sie beim Katasteramt. Sie kostet je nach Stadt zwischen 11 und 55 Euro.

Bauakte

In der Bauakte befinden sich im Idealfall alle relevanten Dokumente rund um das zu verkaufende Gebäude. Dazu zählen die Baupläne, die Baubeschreibung, die Baugenehmigung sowie Flächenberechnungen und Maßangaben. Bei älteren Gebäuden kann es sein, dass nicht alle relevanten Informationen vorliegen. Auf eine Baugenehmigung kann im Fall einer älteren Immobilie verzichtet werden. Fehlen jedoch Flächenberechnungen, muss die Immobilie neu vermessen werden. Die Bauakte erhalten Sie beim Bauamt ihrer Gemeinde. Je nach Amt kommen hierbei Verwaltungsgebühren von 5 bis 100 Euro auf Sie zu.

Grundriss

Einen einfachen Grundriss finden Sie in der Regel in der Bauakte. Allerdings können die wenigsten Kaufinteressenten etwas mit den reinen Bauzeichnungen anfangen. Deshalb ist es sinnvoll, eine moderne Zeichnung oder sogar einen 3D-Grundriss anfertigen zu lassen. Hierfür gibt es mittlerweile viele Anbieter. Die Kosten hängen vom jeweiligen Anbieter ab.

Energieausweis

Viele Eigentümer wissen es nicht: Doch ein Energieausweis ist beim Immobilienverkauf seit 2014 Pflicht. Wer keinen gültigen Energieausweis nachweisen kann, kann dafür im schlimmsten Fall mit einer Geldstrafe von bis zu 15.000 Euro rechnen. Ein Profi-Makler lässt einen Energieausweis bei einem zertifizierten Institut erstellen.

Neben diesen wichtigen Unterlagen gibt es noch viele weitere Dokumente, die für einen reibungslosen Verkauf wichtig sind. Dazu zählen unter anderem eine Auflistung der Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Handwerkerrechnungen, Garantieurkunden über in der Immobilie befindliche Geräte und Möbel. Bei Eigentumswohnungen ist außerdem eine Teilungserklärung unerlässlich.

Alle Dokumente zusammenzusuchen, kann viel Zeit in Anspruch nehmen. Ein Profi-Makler übernimmt all diese Services für Sie und besorgt zudem alle Dokumente, die für eine professionelle Werteinschätzung notwendig sind.

Sie wollen sich nicht den Stress machen und den Dokumenten hinterherjagen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir helfen Ihnen gerne beim Verkauf.

 

Grafik: © Freepik

Floating Homes – Das „neue“ Wohnen auf dem Wasser

Vor fast dreißig Jahren interessierten sich vor allem Menschen mit individuellem Lifestyle für Hausboote. Durch den geringer werdenden Wohnraum in den Städten und den steigenden Immobilienpreisen – zunehmend auch auf dem Land – ist das Wohnen auf dem Wasser als Trend zurückgekehrt. Nicht mehr nur Boote werden bewohnt, sondern das Wasser ist das neue Bauland geworden.

Solang wie es Immobilien gibt, gehören Immobilien mit Wasserlage wohl auch zu den gefragtesten. Egal, ob an den Flüssen und Kanälen der Städte. Wasser hat etwas Magisches. Es zieht die Menschen an. Es bietet oft einen schönen Ausblick, beruhigt und entspannt. Vom Teich im Garten über Schwimmteich und Pool bis hin zum Haus am See, suchen Menschen die Nähe zum Wasser. Das Wohnen auf dem Wasser, dass mit den Hausbooten begann, ist mit „Floating Homes“ zum Trend geworden. Das Haus auf dem Wasser bedeutet nicht nur naturnahes Leben, für manch einen ist es auch ein Prestigeobjekt.

Bei „Floating Homes“, beziehungsweise „Floating Houses“, handelt es sich nicht um Hausboote – obwohl es sie als diese auch gibt. Aber in erster Linie sind es Häuser, die auf dem Wasser schwimmen. Anders als Hausboote verfügen sie über keinen Antriebsmotor. Sie sind an Küsten und Ufern von Seen, Meeren oder Flüssen und in Innenstädten zu finden. Auch wenn sie selber nicht gefahren werden können, können Sie umgesetzt werden. Müssen Eigentümer von „Floating Homes“ umziehen, kann das Zuhause theoretisch mitgenommen werden. Diese Immobilie ist also gar nicht so immobil. Allerdings muss am neuen Standort ein Liegeplatz vorhanden sein.

Wie bei Immobilien an Land gibt es auch bei „Floating Homes“ Unterschiede in Größe und Ausstattung. Das Spektrum reicht hier von eingeschossigen „Häusern“ bis hin zu Luxusobjekten mit 265 Quadratmetern und mehr, verteilt auf mehreren Etagen. Wer das nötige Kleingeld mitbringt, kann individuelle Gestaltungswünsche umsetzen lassen.

Dabei lohnt sich ein „Floating Home“ nicht nur als Eigenheim. Auch für Kapitalanleger und Investoren eignen sich die schwimmenden Häuser. Denn sie sind auch als Ferienhäuser beliebt. Eine Vermietung kann sich hier also ebenfalls lohnen.

Jedoch entstehen bei einem „Floating Home“ zusätzliche Kosten. Wie bei einer gewöhnlichen Immobilie müssen Betriebskosten gezahlt werden. Dazu kommen Liege und Instandhaltungskosten. Denn da die Häuser im Wasser liegen, müssen sie regelmäßig geprüft und gewartet werden. Allerdings wird bereits jetzt an autarken Häusern im Wasser gearbeitet. Diese sollen klimafreundlich sein und sich selbst mit Wasser, Strom und Wärme versorgen. „Floating Homes“ haben damit das Potenzial, den Wohnraummangel in den Städten etwas zu lindern und eine lohnende Investition zu sein.

Sehnen Sie sich nach einem Zuhause auf dem Wasser und möchten Ihre Immobilie an Land verkaufen? Kontaktieren Sie uns! Wir finden den richtigen Käufer und das passende schwimmende Zuhause für Sie.

 

Fotos (v.l.): © HELMA Ferienimmobilien | FHG Floating house GmbH | Floating Homes GmbH

Muss ich beim Immobilienverkauf Steuern zahlen?

Die gute Nachricht vorweg: Wenn Sie eine privat genutzte Immobilie verkaufen, lautet die Antwort in den meisten Fällen „Nein“. Allerdings gibt es auch hier einige Ausnahmefälle, in denen die sogenannte Spekulationssteuer anfällt. Wir erklären, wann die Steuer anfällt und unter welchen Umständen Immobilienverkäufer davon befreit sind.

Bei privaten Wohnimmobilien gilt: Wer die Immobilie weniger als zehn Jahre besitzt, muss unter Umständen Spekulationssteuer zahlen. Für Eigennutzer ist die Frist noch etwas geringer: Wenn Sie in den drei Jahren vor Verkauf in der Immobilie gewohnt haben, bleibt die Steuer aus.

Spekulationssteuer im Scheidungsfall

Besonders häufig trifft die Spekulationssteuer Paare, die kurz vor der Trennung eine gemeinsame Immobilie gekauft haben. Wer sich also nach weniger als 10 Jahren in der gemeinsamen Immobilie scheiden lässt, sollte sich nicht nur von einem Immobilienexperten in Bezug auf den Wert des Hauses, sondern auch von einem Steuerfachmann gut beraten lassen. Denn je nachdem, wie lange Sie schon in der Immobilie gelebt haben, kann es entweder sinnvoller sein, sofort zu verkaufen oder aber die Immobilie zunächst zu vermieten, bis die zehn Jahresfrist vorbei ist.

Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien

Bei geerbten Immobilien gilt für die Spekulationssteuer nicht der Zeitpunkt des Erbes als Frist, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser, die Immobilie erworben hat. Sprich: Wenn die Immobilie sich länger als zehn Jahre in Besitz des Erblassers befunden hat oder dieser mehr als drei Jahre vor seinem Tod darin gewohnt hat, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.

Allerdings müssen Sie unter Umständen Erbschaftsteuer zahlen, wenn Sie die Immobilie nach dem Erbe verkaufen und nicht selbst nutzen. Denn auch hier gilt eine Zehnjahresfrist. Wer die geerbte Immobilie zehn Jahre lang selbst bewohnt, ist von der Erbschaftsteuer befreit.

Spekulationssteuer bei Mehrfamilienhäusern

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus privat verkaufen, gilt auch hier die Zehnjahresfrist. Wenn Sie in einer der Wohneinheiten mehr als drei Jahre lang selbst gelebt haben und nach weniger als zehn Jahren verkaufen, können Sie die Quadratmeterfläche Ihrer Wohnung vom zu versteuernden Gewinn abziehen.

Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?

Wenn in Ihrem Fall Spekulationssteuer anfällt, richtet diese sich zum einen nach dem Gewinn, den Sie mit dem Verkauf machen und nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Wenn Sie Ihr Haus vor 6 Jahren für 300.000 Euro gekauft haben und nun 350.000 Euro dafür erhalten, müssen dementsprechend 50.000 Euro versteuert werden. Von dem zu versteuernden Betrag können Kaufnebenkosten und Kosten für den Hausverkauf abgezogen werden. Außerdem gibt es einen Steuerfreibetrag von 600 Euro.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und suchen professionelle Unterstützung? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © ckellyphoto/Depositphotos.com

So klappt’s mit der Preisverhandlung

Zu welchem Preis eine Immobilie am Ende verkauft wird, hängt hauptsächlich von zwei Dingen ab: 1. dem ermittelten Wert der Immobilie und 2. der Fähigkeit diesen Preis in der Preisverhandlung mit Kaufinteressenten auch durchzusetzen. Für private Immobilienverkäufer ist das ohne das richtige Know-how oft schwierig. Was ist besser: den Preis hoch anzusetzen, um mehr Verhandlungsspielraum zu haben? Oder ihn niedriger anzusetzen und zu hoffen, dass sich die Interessenten überbieten?

Die nötige Verhandlungsbasis

Bevor Sie verhandeln können, müssen Sie erst einmal wissen, worüber überhaupt. Ein Profi-Makler ermittelt den Wert Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung aller Faktoren. So sind Sie auf der sicheren Seite, wenn Sie mit Ihrer Immobilie an den Markt gehen. Und Sie haben keinen willkürlichen Wert festgelegt, der in der Preisverhandlung vielleicht schon dem ersten Argument nicht standhält. Stattdessen haben Sie eine sichere Grundlage, um Ihren Wunschpreis optimal zu verhandeln.

Allerdings gehen Sie mit dem ermittelten Wert nicht gleich an den Markt. Zuvor legen Sie sich die passende Preisstrategie zurecht. Viele private Verkäufer setzen oft einen höheren Verkaufspreis an, weil sie davon ausgehen, so mehr Verhandlungsspielraum zu haben. Diese Strategie geht jedoch meist nicht auf. In der Regel tritt das Gegenteil ein und Kaufinteressenten werden vom zu hohen Preis abgeschreckt. Die erfolgversprechendere Strategie bei der derzeit hohen Nachfrage kann sein, die Immobilie zu einem Preis anzubieten, der unter dem Wert Ihrer Immobilie liegt. So können verschiedene Kaufinteressenten zum Bieten angeregt werden.

Eine dritte Strategie wäre, die Immobilie zu einem Preis anzubieten, der knapp über dem ermittelten Wert liegt. Potentielle Kaufinteressenten finden das in der Regel fair. Das hat den Vorteil, dass die Vermarktungszeit meist kurz ist. Außerdem sind beide Seiten mit dem Preis oft zufrieden. Holen Sie sich für die Strategie am besten Rat bei einem Experten. Er sagt Ihnen, welche für Ihre Immobilie die passende ist.

Die Verhandlungstaktik

Wichtigste Voraussetzung bei der Preisverhandlung: Souveränes Auftreten. Da Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist, ist das kein Problem. Mit einer professionellen Wertermittlung brauchen Sie sich auch nicht davor zu fürchten, dass Interessenten versuchen, den Preis zu drücken, indem sie auf Mängel hinweisen. Denn darauf können Sie reagieren, indem Sie entgegnen, dass diese schon in den Preis miteingeflossen sind. Außerdem kommt es auf eine gründliche Vorbereitung für die Preisverhandlung an. Wer mögliche Argumente der Käufer kennt, kann sich die passenden Gegenargumente zurechtlegen. Hier ist jedoch der Nachteil, dass die meisten Privatverkäufer kaum die Zeit haben, sich so akribisch darauf vorzubereiten.

Wer nicht so viel Verhandlungserfahrung besitzt und auch nicht so vertraut mit der Lage am Immobilienmarkt ist, hat es in solchen Verhandlungen zusätzlich schwer. Käufer können oft recht hartnäckig sein – schließlich geht es um viel Geld. Sich nicht verunsichern zu lassen, geht nur mit der nötigen Erfahrung. Diese besitzt jeder Profi-Makler. Er kennt so ziemlich alle Tricks und weiß, wie er Kaufinteressenten behandeln muss. Durch seine umfangreiche Marktkenntnis fällt es ihm leicht, die Argumente der Interessenten zu entkräften.

Sie sind sich noch unsicher, wie die beste Verhandlungsstrategie bei Ihrer Immobilie aussieht? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich! Wir beraten Sie gern.

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Die 3 größten Fehler bei der Immobilienvermarktung

Trotz der derzeit hohen Nachfrage ist der Immobilienverkauf gar nicht so einfach, wenn man den optimalen Preis dafür erzielen möchte. Drei typische Fehler unterlaufen privaten Immobilienverkäufern dabei häufig. Erfahren Sie im Video, worauf Sie achten müssen.

Foto: © SIphotography/Depositphotos.com

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Video: Warum Sie Mängel offen kommunizieren sollten

Private Immobilienverkäufer vermeiden häufig Mängel der Immobilie offen anzusprechen. Sie möchten Kaufinteressenten keine Grundlage bieten, den Preis nach unten zu verhandeln. Dabei ist genau das Gegenteil richtig. Im Video erfahren Sie, wie Sie mit mängeln besser umgehen, um zum optimalen Verkaufspreis zu gelangen.

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So schreiben Sie die perfekte Immobilienbeschreibung

Das Schreiben eines Inserats in einem der Online Immobilienportale ist keine Wissenschaft. Trotzdem: Sie setzen schon hier den ersten Baustein für einen erfolgreichen und schnellen Verkauf. Denn mit den richtigen Angaben und Formulierungen ziehen Sie die richtigen Interessenten an und verkaufen schneller und zu einem besseren Preis. Wir verraten, worauf Sie hierbei achten müssen.

Die richtige Überschrift

Die Überschrift, Kerndaten und ein aussagekräftiges Foto sind das erste, was potenzielle Käufer von Ihrem Inserat sehen. Deshalb sollten Sie die Überschrift nutzen, um die wichtigsten Verkaufsargumente hervorzuheben. Warum ist Ihre Immobilie so attraktiv? Ist es die tolle Lage direkt am See, das großzügig geschnittene Wohnzimmer oder die exklusive Ausstattung, die Käuferherzen höherschlagen lässt? Der Immobilienverkauf läuft keinesfalls rein rational ab. Die Emotionen und persönlichen Wünsche der Interessenten sind fast genauso wichtig – und die werden von einer lebendigen Umschreibung besser angesprochen als von reinen Fakten.

Kennen Sie Ihre Zielgruppe

Um genau ins Herz zu treffen, müssen Sie Ihre Zielgruppe kennen. Ist Ihre Immobilie eher für die junge Familie geeignet, deren Kinder im großen Garten spielen wollen und die sich über Spielplätze und Kindergärten in der Nähe freuen? Oder sehen Sie hier viel eher ein älteres Ehepaar wohnen, das sich über eine bodengleiche Dusche und die gute Busverbindung freut? Zeigen Sie den Interessenten wie das Leben in Ihrer Immobilie aussehen könnte.

Seien Sie ehrlich

Viele Verkäufer denken, Sie müssten Mängel verschweigen oder als vermeintliche Vorteile verkaufen. Aus dem Loch im Dach wird dann die einzigartige Möglichkeit, den Sternenhimmel aus dem Bett zu betrachten. Auf solche Tricks fällt kein Käufer rein. Natürlich gibt es Mängel, die auch gleichzeitig ihre Vorteile haben. Die laute Bar nebenan kann schließlich zur Stammkneipe werden. Hier ist es jedoch besser, direkt beide Aspekte zu nennen oder neutral zu bleiben.

Wissen, welche Informationen in das Inserat gehören

Profi-Makler geben nie alle Informationen direkt im Inserat preis. Die genaue Adresse zum Beispiel, erfahren Interessenten erst, wenn sie ein Exposé anfragen. Auch zusätzliche Tools wie virtuelle Rundgänge müssen per Mail angefragt werden. Der Grund hierfür? Wer ernsthaftes Interesse hat, ist bereit, hierfür seine Kontaktdaten anzugeben und einen Interessentenfragebogen auszufüllen. So können Sie selektieren und echte von Scheininteressenten trennen. Das funktioniert natürlich nur, wenn Sie das richtige Verhältnis zwischen relevanten und fehlenden Informationen im Inserat finden. Ein Profi-Makler weiß genau, welche Informationen ins Inserat und welche nur ins Exposé gehören.

Sie brauchen Hilfe bei der Vermarktung Ihrer Immobilien und suchen jemanden, der Ihre Immobilie in den Portalen perfekt präsentiert? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf Ihrer Immobilie.

 

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Wie lang dauert eigentlich der Verkauf meiner Immobilie?

Häufig wird die Verkaufsdauer einer Immobilie unterschätzt – gelegentlich auch überschätzt. Viele Privatverkäufer von Immobilien denken, durch die derzeit hohe Nachfrage ist die Immobilie schnell verkauft. Wer aber so an die Sache herangeht und sich nicht die nötige Vorbereitungszeit nimmt, den kann das teuer zu stehen kommen.

Um die Antwort vorweg zu nehmen: Die optimale Verkaufsdauer einer Immobilie beträgt drei bis sechs Monate. Wer glaubt, seine Immobilie durch die aktuell hohe Nachfrage in vier Wochen verkaufen zu können, der lässt sich unter Umständen Geld entgehen. Oder wer glaubt, mit dem Kaufpreiseingang die neue Immobilie beziehen und den Umzug organisieren zu können, der bringt sich – Achtung: Wortspiel! – schnell in Zeitnot. Ist – aus welchen Gründen auch immer – kein Käufer in Sicht, erhöht sich dieser Zeitdruck nochmal zusätzlich. Am Ende befindet sich der Verkäufer trotz hoher Nachfrage in einer schlechten Verhandlungsposition.

Wer dagegen gleich den erstbesten Kaufinteressenten nimmt, wird nie erfahren, ob er wirklich den besten Preis für seine Immobilie erhalten hat. Also schon allein mehrere Kaufinteressenten zu haben, lohnt sich. Besonders in Anbetracht der Tatsache, dass Interessenten auch abspringen können. Dann beginnen Verkäufer mit der Interessenten-Akquise von vorn. Und schon hat sich wie von allein die Verkaufsdauer erhöht.

Andererseits drückt auch eine zu lange Vermarktungsdauer den Preis. Steht eine Immobilie länger als sechs Monate zum Verkauf, erweckt sie bei Interessenten häufig den Eindruck des Ladenhüters. Interessenten vermuten dann einen Haken an der Immobilie, denn sie fragen sich, warum sie „keiner haben will“. An diesem Punkt werden die echten Interessenten von den „Schnäppchenjägern“ ersetzt. Diese beobachten den Immobilienmarkt genau und sind zur Stelle, wenn eine Immobilie den Anschein eines „Problemfalls“ erweckt. Sie bieten einen lächerlichen Preis und sich als „Retter in der Not“ an.

Immobilienprofis empfehlen deshalb, den Verkauf der Immobilie gut zu planen. Nehmen Sie sich genügend Zeit. Kalkulieren Sie nicht zu knapp, sonst geraten Sie unter Zugzwang. Die Verkaufsdauer lässt sich grob in drei Schritte unterteilen: 1. Die Vorbereitung – sie umfasst circa 30 Tage. 2. Die eigentliche Vermarktung – diese dauert etwa 30 bis 60 Tage. 3. Die Abschlussphase – sie dauert ebenfalls rund 30 bis 60 Tage.

Im ersten Schritt geht es darum, die Immobilie für den Verkauf vorzubereiten. Hier sind Dinge zu klären wie, ob Sie alleiniger Eigentümer sind oder sich den Besitz der Immobilie mit anderen teilen? Verkaufsunterlagen wie Energieausweis, Grundbuchauszug und viele weitere sind zu besorgen. Der Markt ist zu analysieren und der Wert der Immobilie und die passende Zielgruppe dafür zu ermitteln. Die Immobilie ist zum Beispiel durch Home Staging auf Vordermann zu bringen für Fotos fürs Exposé und andere Marketingmaßnahmen. Anschließend ist noch Ihre Erreichbarkeit für die ganzen Anfragen zu planen. Im zweiten Schritt ist die Immobilie zu inserieren, sind Flyer zu verteilen und Besichtigungstermine durchzuführen. In der Abschlussphase geht es um den eigentlichen Verkauf: Kaufvertrag, Notartermin, Übergabe der Immobilie und anderes.

Fehlt Ihnen die Zeit zum Verkauf ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns. Wir übernehmen das für Sie und verkaufen in optimaler Zeit zum optimalen Preis Ihre Immobilie.

 

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Mehr Geld durch frischen Anstrich?

Die Rasenkantensteine im Vorgarten verschwinden halb in der Erde, im Keller ist die Wand feucht und im Bad haben gleich mehrere Fliesen einen riesigen Sprung. Hausverkäufern stellt sich oft die Frage, ob sie vor dem Verkauf nochmal Geld in die Hand nehmen und Mängel ausbessern sollten, um beim Hausverkauf mehr herauszuholen. Lohnen sich solche Ausbesserungsmaßnahmen? Und wenn ja, welche?

Interessenten inspizieren Immobilien sehr genau auf der Suche nach Mängeln. Damit könnte sich schließlich eine Minderung des Kaufpreises heraushandeln lassen. Verglichen werden die älteren Immobilien dann natürlich immer mit modernen Neubauten. Denn was vor einigen Jahren Standard war, ist heute längst überholt. Aber ob das Aufwerten zum aktuellen Standard wirklich etwas bringt, ist von Immobilie zu Immobilie verschieden.

In den meisten Fällen ist es so, dass sich ein höherer Preis erzielen lässt, wenn eine echte Erhöhung des Standards erfolgt. Wird beispielsweise die alte Heizungsanlage gegen eine nach modernster Technik ausgetauscht oder wird eine Fußbodenheizung eingebaut, dann hat das auch Auswirkungen auf den Verkaufspreis. Damit sind Schönheitsreparaturen jedoch nicht vom Tisch. Denn sie können verhindern, dass Interessenten versuchen, den Preis nach unten zu verhandeln. Gegen eine alte und schmutzige Fassade erweckt eine frisch verputzte doch einen viel besseren Eindruck. Sind Wände frisch gestrichen, wirken Räume ebenso gleich heller und einladender. Lassen Sie sich am besten von einem Immobilien-Profi beraten, was sich wirklich lohnt. Denn häufig haben Eigentümer mögliche Kritikpunkte von Interessenten nicht auf dem Schirm. Ein Immobilien-Profi kennt diese durch seine langjährige Erfahrung jedoch bestens.

Spezialfälle sind Küche und Bad. Diese werden häufig benutzt und sehen deshalb oft verbraucht aus. Wirken diese nicht neuwertig oder nach dem aktuellen Standard, sehen Kaufinteressenten hier häufig Gründe zur Minderung des Preises. Experten raten jedoch dazu, hier genau abzuwägen, ob sich damit ein höherer Preis am Markt auch realisieren lässt. Durch seine Marktkenntnis kann ein Profi-Makler hier helfen.

Gelegentlich lohnt sich auch eine energetische Sanierung. Denn auch ein alter Heizkessel, der einen ineffizienten Energieverbrauch hat, ist für Käufer oft ein Grund den Preis zu mindern. Schließlich möchte keiner hohe Heizkosten tragen. Das trifft beispielsweise auch auf Dämmung und neue Fenster zu. Doppelfenster zum Beispiel gehören auch zu gehobener Ausstattung und können den Preis erhöhen.

Nicht zuletzt ist der Immobilienverkauf auch immer eine psychologische Angelegenheit. Kaufinteressenten vermuten bei einem renovierungsbedürftigen Haus oft weitere Mängel im Gegensatz zu einem frisch renovierten. Ist der erste Eindruck bei Kaufinteressenten nicht gut, neigen sie öfters dazu, den Preis herunterhandeln zu wollen. Welche Maßnahmen sich am Ende lohnen, lässt sich nicht pauschal sagen. Es ist ratsam, sich hier von einem Immobilienexperten beraten zu lassen.

Möchten Sie wissen, ob sich eine Aufwertung Ihrer Immobilie lohnt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Die Teilung von Immobilien – Wann es noch Vorteile bringt

Da Ihre Kinder nun das heimische Nest verlassen haben, fragen Sie sich, was Sie mit dem ganzen zusätzlichen Platz anfangen sollen? Denn die alten Kinderzimmer betreten Sie allenfalls noch zum Putzen? Oder ist Ihnen die Treppe nach oben zu anstrengend geworden? Die Lösung kann eventuell eine Teilung Ihrer Immobilie sein. So können Sie aus Ihrem inzwischen zu großen Haus noch Vorteile ziehen.

Eine zu große Immobilie ist für viele Menschen im Alter oft eine Belastung. Zwar kann sie altersgerecht umgebaut werden, aber zu viel Platz hat man dann trotzdem noch. Eine mögliche Lösung hierfür ist die Teilung der Immobilie. So entsteht ein neuer, unabhängiger Wohnbereich für zum Beispiel Familienmitglieder oder Fremdmieter – in jedem Fall ein Nutzen für den ungenutzten Platz.

Für viele Eigentümer bietet die Teilung einer Immobilie viele Vorteile. Mit neuen Mitbewohnern ermöglichen sich neue soziale Kontakte. Im Idealfall bringen sie sogar Hilfe in der Bewältigung des Alltags. Auch stärken sie das Sicherheitsgefühl. Vor allem für Alleinstehende ist das wichtig oder Menschen, die häufig verreisen oder sich des Öfteren in ihrem Zweitwohnsitz aufhalten. Denn es bietet ihnen die Gewissheit, dass immer jemand da ist, der sich um die Immobilie kümmert. Außerdem bedeutet es eine Erleichterung im Unterhalt der Immobilie, da die Belastung geteilt wird – sowohl die Arbeit als auch das Finanzielle. Wer vermietet, verfügt zusätzlich noch über Mieteinnahmen. Ein weiterer Vorteil ist die Unterbringung von Pflegekräften im „neuen Teil“ des Zuhauses. Eigentümer haben so die Möglichkeit, noch viele Jahre in ihrer eigenen Wohnung wohnen zu bleiben und das Wohnen im Pflegeheim zu vermeiden.

Bei der Teilung von Immobilien raten Immobilienexperten Folgendes: Die Wohnungen sollten idealerweise strikt voneinander getrennt sein. Hier ist nicht nur auf eine gute Schallisolierung und möglichst geringe Sichtbeziehungen zu achten wie zum Beispiel getrennte Eingänge. Auch die Zugänge zu den jeweiligen Wohnungen sollten getrennt sein. Am besten ist es, wenn sich Begegnungen und gegenseitige Wahrnehmung nicht aufzwingen, ganz gemäß dem Motto: „Nähe auf Distanz“.

Zur rechtsgültigen Teilung Ihrer Immobilie benötigen Sie eine Teilungserklärung. Diese regelt, welche Flächen des Gebäudes, beziehungsweise des Grundstücks, zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche zum Sondereigentum. Zusätzlich legt sie die Rechte und Pflichten der Bewohner fest. Die Teilungserklärung ist auch notwendig, wenn Sie die Immobilie gar nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Denn sie regelt, was gemeinschaftlich genutzt wird und was privat. Eine rechtskräftige Teilungserklärung muss vom Notar beglaubigt sein und ins Grundbuch eingetragen werden.

Eine Immobilienteilung birgt natürlich auch einiges an Kosten. Zu den vergleichsweise geringeren Kosten des Notars kommen in der Regel hohe Kosten für den Umbau. Um herauszufinden, ob sich eine Teilung wirklich lohnt, lassen Sie sich von einem Immobilien-Profi beraten.

Sie möchten mehr über die Möglichkeiten einer Immobilienteilung erfahren? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Warum Sie Ihr Haus lieber nicht an die Nachbarn verkaufen sollten

Wenn Sie eine Immobilie in guter Lage verkaufen wollen, ist es nur eine Frage der Zeit bis die ersten Nachbarn und Bekannten vor der Tür stehen und Ihnen ihre Angebote unterbreiten. „Toll, da geht der Verkauf ja noch leichter als erwartet“, werden Sie sich vielleicht im ersten Moment denken. Dass Sie sich hier womöglich viel Geld entgehen lassen und am Ende womöglich noch rechtliche Probleme bekommen, ist den wenigsten Verkäufern klar. Wir erklären, warum Sie nicht sofort auf das erste Angebot eines Nachbarn eingehen sollten.

Ihr Nachbar wohnt drei Straßen weiter, vor zehn Jahren hat er 300.000 Euro für seine ähnlich große Immobilie bezahlt. Nun will er Ihr Haus für denselben Preis als Kapitalanlage kaufen. Vielleicht können in ein paar Jahren auch seine Kinder einziehen. Klingt erst mal nach einem tollen Deal. Gerade Eigentümer, die schon lange in Ihrer Immobilie wohnen und diese eventuell noch in D-Mark bezahlt haben, wissen häufig nicht, wie viel ihre Immobilie aktuell wert ist.

Außerdem beziehen Sie nicht mit ein, dass schon kleine Unterschiede in der Lage und an der Immobilie selbst zu Wertunterschieden führen können. Während Ihre Immobilie in einer ruhigen Seitenstraße liegt, wohnt Ihr Nachbar an einer befahrenen Straße und eine Fußbodenheizung hat er in seiner Immobilie ebenfalls nicht. Hinzukommen Inflation und steigende Immobilienpreise. Höchstwahrscheinlich wäre auch die Immobilie Ihres Nachbarn mittlerweile mehr wert.

Dass der Verkauf an Nachbarn kompliziert wird, merken die meisten Eigentümer spätestens dann, wenn mehrere Angebote eintrudeln. Niemand verhandelt gerne mit Freunden und Bekannten und sagt Nachbar A ab, weil Nachbar B dann doch ein besseres Angebot gemacht hat. Wer einen Profi mit dem Verkauf beauftragt, gibt diese Verantwortung ab und sorgt für faire Bedingungen.

Hinzukommt, dass so ein Handschlaggeschäft unter Nachbarn bei großen Geldsummen immer Risiken mit sich bringt. Treten plötzlich Mängel auf, über die Sie Ihren Nachbarn nicht aufgeklärt haben, kann der Sie zur Verantwortung ziehen. Gleiches gilt, wenn wichtige Dokumente wie der Energieausweis fehlen. Aus dem netten Nachbarn kann dann schnell ein drängender Kläger werden.

Wenn Sie einen Profi engagieren, minimieren Sie derartige rechtliche Risiken. Ein Profi-Makler nimmt eine professionelle Werteinschätzung vor, besorgt alle verkaufsrelevanten Unterlagen und sorgt dafür, dass Sie bei Unterzeichnung des Kaufvertrags alle Pflichten abgeben.

Zudem kann ein Immobilienmakler Ihnen wesentlich bessere Angebote für Ihre Immobilie beschaffen. Schließlich weiß er genau, was Sie dafür verlangen können – anders als der Nachbar, der nur schätzt und natürlich in erster Linie die eigenen Interessen im Auge hat.

Dass Sie einen Profi engagieren heißt natürlich nicht, dass Sie am Ende nicht trotzdem an Ihren Nachbarn verkaufen können, auch wenn der nicht das höchste Gebot macht. Sie haben lediglich einen Experten dazwischengeschaltet, der für beide Parteien den besten Kompromiss aushandelt. So läuft der Immobilienverkauf für alle Seiten entspannt ab.

Sie wollen wissen, ob Ihre Immobilie mehr wert ist, als Ihr Nachbar Ihnen dafür bietet? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf.

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Zahl des Monats

55 Prozent

Mehr als jeder Zweite hat schon mal für den Job sein Zuhause gewechselt. Das ergab eine Studie der Online-Jobplattform Stepstone von rund 24.000 Fach- und Führungskräften in Deutschland. Ein Viertel davon ist ein einziges Mal für den neuen Arbeitsplatz umgezogen. 14 Prozent davon haben schon zwei berufsbedingte Umzüge hinter sich. Und 16 Prozent sind schon mehr als zweimal für einen neuen Job in ein neues Zuhause gezogen.

Interessant dabei ist auch, dass die meisten nicht nur in die nächstgelegene Stadt ziehen. Für 34 Prozent der Befragten war der neue Wohnort zwischen 301 bis 1.000 Kilometer entfernt vom alten Zuhause. Bei 28 Prozent lag die „Umzugs-Distanz“ immer noch zwischen 101 und 300 Kilometern. Bis zu 100 Kilometer waren 13 Prozent bereit, für eine andere Arbeitsstelle umzuziehen. Und 16 Prozent sind nicht weiter als 50 Kilometer umgezogen. Aber immerhin waren 8 Prozent bereit, sogar mehr als 1.000 Kilometer für den Job in ein neues Zuhause umzuziehen.

 

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Warum das Grundbuch im Erbfall wichtig ist

Serie Grundbuch – Teil 2: Erbe

Die meisten Immobilienbesitzer kennen das Grundbuch. Aber warum es so wichtig ist, wissen nur wenige. Dabei können Fehlinformationen schwerwiegende Folgen haben. In unserem ersten Teil zum Thema Grundbuch haben wir beschrieben, worauf es im Scheidungsfall beim Grundbuch ankommt. Und auch beim Erbe ist das Grundbuch von hoher Bedeutung.

Stellen wir uns drei Geschwister vor, die gemeinsam ein Haus erben. Wie die meisten Erben wünschen auch sie sich für ihre Immobilie eine schnelle Lösung. Gibt es kein Testament, so erhalten sie alle die gleichen Teile – in diesem Fall eben jeder ein Drittel der Immobilie. Da alle drei eine Erbengemeinschaft bilden, haben auch alle drei die gleichen Rechte und Pflichten an der Immobilie. Zunächst bedeutet das erstmal für alle drei Kosten: Betriebskosten, Versicherungen, Steuern und so weiter. Was mit der Immobilie geschehen soll, können sie als Erbengemeinschaft aber auch nur gemeinsam entscheiden. Deshalb müssen sie sich darüber einig werden, wie es mit der Immobilie weitergehen soll. Sie können es verkaufen, vermieten oder einer könnte es selbst mit seiner eigenen Familie bewohnen.

Die Erbengemeinschaft

Nehmen wir den einfacheren Fall an, dass zwei es verkaufen möchten und einer die Immobilie selbst bewohnen möchte. Die beiden anderen Erben können ihm nicht einfach ihre Anteile verkaufen. Zunächst müssen sie einen Auflösungsvertrag, beziehungsweise einen Erbauseinandersetzungsvertrag aufsetzen. Dieser muss sogar notariell beglaubigt werden.

Die Erbauseinandersetzung

Dieser Vertrag regelt, mit welcher Summe der eine Erbe seine Geschwister auszahlen muss, um die Immobilie zu besitzen. Alle drei möchten natürlich wissen, wie viel die Immobilie wert ist und lassen den Wert deshalb von einem Profi-Makler ermitteln. Anschließend werden alle Hypotheken, die auf der Immobilie liegen, in die Berechnung mit einbezogen. Diese Information steht im Grundbuch. Bestehen Hypotheken, werden diese an die Erben weitervererbt.

Die Änderung des Grundbucheintrags

Kann der eine Erbe seine Geschwister auszahlen, muss der neue Besitzer auch im Grundbuch eingetragen werden. Für eine kostenlose Änderung des Grundbuches haben Erben in Deutschland zwei Jahre lang Zeit. Später ist eine Änderung unter Kosten immer noch möglich. Um das Grundbuch ändern zu können, muss der Erbanspruch nachgewiesen werden. Existiert ein Testament, aus dem der Besitzanspruch hervorgeht, genügt das. Andernfalls müssen sich Erben einen Erbschein ausstellen lassen.

Möchten Sie wissen, was die beste Lösung für Ihre Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern zu Ihren Möglichkeiten.

 

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So bekommen Sie Ihre Traumimmobilie trotz hoher Nachfrage

Wird ein neues Immobilieninserat in einem Portal eingestellt, melden sich sofort dutzende von Interessenten für eine Besichtigung. Viele Immobilien schaffen es erst gar nicht ins Netz, sondern werden direkt an Bekannte oder Nachbarn verkauft. Die Suche nach der Traumimmobilie zieht sich daher oftmals über mehrere Monate oder Jahre hin. Wir haben deshalb die wichtigsten Tipps vom Profimakler zusammengefasst, mit denen Sie mehr Erfolgschancen auf dem Immobilienmarkt haben.

Erstellen Sie ein klares Suchprofil

Ihre Erfolgschancen sind größer, wenn Sie eine klare Vorstellung von Ihrer Traumimmobilie haben. Häufig ergibt die sich erst im Laufe der Suche. Sie können aber auch schon vorher ein paar Überlegungen anstellen. Ganz wichtig ist es dabei auch zu wissen, wie viel Sie maximal für die Immobilie ausgeben können. Wer versucht den Preis zu drücken, ist bei der hohen Nachfrage meist schnell aus dem Rennen. Das ist ärgerlich, wenn ein Verkäufer den Preis viel zu hoch ansetzt. Deshalb ist es ratsam sich auf Angebote zu konzentrieren, die von professionellen Maklern inseriert wurden. Hier können Sie sich sicher sein, dass der Preis auf Grundlage eines anerkannten Gutachtens bestimmt wurde und Mängel offen kommuniziert werden.

Viele Makler bieten außerdem die Möglichkeit, auf Ihrer Website ein Suchprofil anzulegen. So kommen Sie in die Datenbank des Maklers und werden bei passenden Angeboten frühzeitig informiert.

Klären Sie die Finanzierung schon im Voraus

Damit beim Hauskauf alles glatt läuft, raten Experten, dass Sie sich bereits frühzeitig mit Ihrem Bankberater zusammensetzen und sich über Finanzierungsmöglichkeiten informieren. Kaufinteressenten, die sich direkt mit einer bewilligten Finanzierung bewerben, haben bessere Chancen.

Die maximale Finanzierungssumme hängt von verschiedenen Aspekten ab. Zum einen müssen Sie einen gewissen Eigenkapitalsanteil nachweisen können. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro sollten das bei den meisten Finanzierern mindestens 60.000 Euro sein. Darüber hinaus müssen Sie festsetzen, wie viel Sie monatlich maximal für die Raten erübrigen können. Außerdem ist es ratsam, sich eine Bonitätsauskunft zu holen. Mit diesen Daten können Sie sich bei Ihrer Bank oder einem Baufinanzierer eine Finanzierungsexpertise ausstellen lassen.

Auch für Käufer mit weniger Eigenkapital oder einem SCHUFA-Eintrag lohnt es sich, mehrere Finanzierer abzuklappern. Einige Anbieter haben hierfür spezielle Angebote.

Bewerben Sie sich schnell und mit vollständigen Unterlagen

Zu guter Letzt zählt es bei der hohen Nachfrage selbstverständlich auch, schnell zu sein. Am besten, Sie bereiten bereits ein Standardanschreiben mit Ihrem Steckbrief vor. Wenn Sie sich nur unter Angabe einer Fantasie-Mailadresse ohne persönliche Daten melden, werden die meisten Makler und Verkäufer Sie nicht als ernsthaften Käufer wahrnehmen und lieber andere Interessenten zur Besichtigung einladen. Können Sie dagegen schon eine Finanzierungsexpertise und ein ausgefülltes Suchprofil nachweisen, haben Sie gute Chancen.

Wenn Ihnen die Immobilie nach der Besichtigung gefällt, sollten Sie sich ebenfalls nicht allzu lange Bedenkzeit lassen, sondern schnell ihr Kaufangebot abgeben.

Sie sind auf der Suche nach einer Immobilie? Wir haben da vielleicht etwas Passendes für Sie! Füllen Sie jetzt kostenlos Ihr Suchprofil aus. Wir kontaktieren Sie, sobald ein passendes Angebot reinkommt.

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Das aussagekräftige Exposé – Warum es so wichtig ist

Oft wird es unterschätzt, dabei ist das Exposé das wichtigste Marketingmittel. Durch Fehler im Exposé lassen sich Privatverkäufer durchaus Geld entgehen, weil Sie potentielle Käufer nicht erreichen. Oder es melden sich Interessenten, die dann bei der Besichtigung enttäuscht sind, weil das Exposé etwas anderes versprochen hat, als die Immobilie halten kann. Für Verkäufer bedeutet das unnötige Besichtigungstermine. Deshalb lesen Sie hier, wie Sie Fehler vermeiden und Ihr perfektes Exposé erstellen.

Profi-Makler wissen: Das Exposé muss nicht nur vom Material hochwertig wirken, sondern auch ansprechend gestaltet sein, um zu überzeugen. Schließlich soll ein zahlungskräftiger Käufer gefunden werden. Und das Exposé ist sozusagen die Visitenkarte des Hauses. Dabei kommt es auf ein gutes Layout und exzellente Fotos an. Denn über das Auge gewinnt man den Interessenten. Aber auch die Informationen zur Immobilie sind wichtig. Denn Sie möchten doch unnötige Besichtigungen und Reaktionen vermeiden, wie: „Das habe ich mir anders vorgestellt.“ Je mehr Fragen der Interessenten das Exposé vor der Besichtigung beantwortet, desto besser können Interessenten entscheiden, ob Ihre Immobilie wirklich etwas für sie ist. Für Verkäufer bedeutet das weniger unnötige Besichtigungen.

Bevor Sie jedoch Ihr Exposé entwerfen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, wer Ihre Zielgruppe ist. Immobilienexperten empfehlen, sich folgende Fragen zu stellen: Wen möchten Sie als Interessenten ansprechen? Für wen kommt Ihre Immobilie in Frage? Für die junge Familie oder besser das Rentnerehepaar? Was ist für diese Zielgruppe wichtig? Wie sprechen Sie diese Zielgruppe am erfolgreichsten an? Daran orientiert sich dann die Gestaltung des Exposés. Profi-Makler machen das schließlich auch.

Üblicherweise wird ein Exposé im DIN-A4-Format erstellt. Wichtig ist natürlich eine übersichtliche Gliederung und leicht verständliche Texte. Bei den Informationen kommt es auf das Wesentliche an. Bei der Ausstattung der Immobilie sind in der Regel Stichpunkte ausreichend. Dennoch sind manchmal auch ausführlichere Beschreibungen notwendig, etwa um die Immobilie darzustellen oder bei Besonderheiten. Vorteile hervorzuheben ist immer sinnvoll: Gibt es zum Beispiel eine besonders schöne Aussicht? Bietet die Lage besondere Vorteile? Oder hat die Immobilie ausgefallene bauliche Vorzüge?

Bringen Sie die Inhalte in eine logische Reihenfolge. Es ist üblich, mit der Objektbeschreibung zu beginnen. Anschließend folgen Fotos mit Bildbeschreibungen – zunächst Außen-Ansichten, danach Innen-Ansichten. Grundrisse werden am besten den jeweiligen Etagen zugeordnet. Außerdem bietet sich ein Lageplan an, wenn möglich sogar eine Luftaufnahme. Aber Achtung! Wer Luftaufnahmen mit einer Drohne machen möchte, muss sich an Vorgaben des Gesetzgebers halten. Beispielsweise ist eine Haftpflichtversicherung notwendig. Unter Umständen müssen auch ein Drohnenführerschein vorhanden und eine Plakette auf der Drohne angebracht sein. Holen Sie sich hier am besten Hilfe von einem Profi.

Am Ende dürfen Besichtigungstermine, eine eventuelle Käuferprovision, sonstige Kosten sowie Informationen zur Haftung nicht fehlen. Die vollständige Adresse der Immobilie und Ihre Kontaktdaten runden das Exposé ab. Nun steht dem schnellen Finden eines zahlungskräftigen Käufers nichts mehr im Wege.

Haben Sie Fragen zum Erstellen eines Exposés? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Hindernisse in den eigenen vier Wänden beseitigen

Viele, die sich ein Haus gekauft haben, hatten sich dabei vorgestellt, bis im hohen Alter darin zu wohnen. Im Alter stellen sich dann jedoch steile Treppen und fehlende Haltegriffe in Dusche oder Badewanne als Schwierigkeiten heraus. Eine Immobilie lässt sich mit Umbauten barrierefrei und altersgerecht herrichten. Doch lohnt sich das?

Im Ruhestand stellen viele Menschen fest, dass ihre Immobilien ihnen doch zu groß geworden ist. Seitdem die Kinder aus dem Haus sind, werden die Zimmer im ersten Stock allenfalls gelegentlich als Gästezimmer genutzt. Auch die Pflege des Gartens fällt immer schwerer. Dann fragen sich viele Menschen, ob ihr Haus eigentlich noch das richtige für sie ist. Gleichzeitig fällt es ihnen aber auch schwer, sich davon zu trennen. Denn viele schöne Erinnerungen sind damit verbunden. Die eigenen Kinder sind hier aufgewachsen und haben im Garten Verstecken gespielt. In den alten Kinderzimmern stehen immer noch die Spielsachen im Regal. Wer kann sich schon davon trennen? Auf der anderen Seite aber: Wie lässt sich ein solches Haus noch bewohnen und pflegen, wenn die eigenen Kräfte nachlassen?

Ein barrierefreier Umbau kann hier natürlich Abhilfe schaffen. Dafür stehen Ihnen unter anderem folgende Maßnahmen zur Verfügung: Haus- und Wohnungstüren lassen sich verbreitern, wenn irgendwann ein Rollstuhl nötig sein sollte. Für diesen Fall lassen sich auch Schwellen abbauen, Stufen beseitigen und Rampen anlegen. Oft fällt auch der Gang in die Dusche schwer, weil sie höher liegt. Diese lässt sich auch umbauen auf Bodenniveau. Das Problem der Treppen lässt sich natürlich mit einem Treppenlift lösen. Für besseren Halt können Stütz- und Haltesysteme in Dusche und Badewanne installiert und rutschfeste Böden eingebaut werden.

Drei Dinge sind beim barrierefreien Umbau jedoch zu beachten: Beginnen Sie erstens frühzeitig mit der Planung, am besten solange Sie als Eigentümer selbst noch fit und gesund sind. Überlegen Sie sich zweitens, welche Umbaumaßnahmen wirklich nötig und sinnvoll sind. Suchen Sie sich gegebenenfalls Rat bei einem Experten. Und Experten sollte drittens auch die Durchführung der Umbauten überlassen werden.

Bedenken Sie jedoch eins: Ein barrierefreier Umbau hat natürlich auch eine Kehrseite. In der Regel ist er nicht gerade günstig. Viele Eigentümer müssen dafür Rücklagen verwenden. Außerdem bedeutet der altersgerechte Umbau nicht unbedingt eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Unter Umständen wohnen Eigentümer während der Umbauphase wochenlang auf einer Baustelle.

Stellt sich heraus, dass sich ein altersgerechter Umbau nicht lohnt oder nicht möglich ist, ist vielleicht ein Umzug in eine altersgerechte Wohnung die beste Lösung. Der Hausverkauf kann durchaus genug Geld bringen für eine altersgerechte Eigentumswohnung und etwas übrig lassen für Reisen oder was Sie sich sonst schon lange gönnen wollten. Bevor Sie den Umbau beginnen, lassen Sie sich in jedem Fall von einem Experten beraten, was in Ihrer Situation sinnvoll ist.

Möchten Sie wissen, ob sich ein altersgerechter Umbau Ihrer Immobilie lohnt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Viele Köche verderben den Brei – Viele Makler auch: Warum Sie lieber einen Alleinauftrag vergeben sollten

Immobilienmakler arbeiten provisionsgebunden. Das heißt: Sie kriegen ihr Geld dann, wenn Sie eine Immobilie verkauft haben. Viele Verkäufer glauben deshalb, es sei die beste Strategie, einfach mehrere Makler auf den Verkauf anzusetzen. Wer am schnellsten ist, kriegt am Ende die Provision. Dieses Prinzip zieht die Vermarktungszeit jedoch oft unnötig in die Länge und sorgt dafür, dass der Verkauf weniger gründlich vorbereitet wird und Interessenten verwirrt sind. Zum besten Preis verkaufen Eigentümer so nicht.

Mehrere Makler beauftragen, am Ende nur einen bezahlen. Das klingt erst mal nach einer guten Rechnung. Leider geht sie nicht auf. Das hat verschiedene Gründe. Viele Eigentümer wissen vor dem Verkauf nicht, wie viel Arbeit ein Hausverkauf macht. Denn die beginnt nicht erst, wenn das Inserat ins Netz gestellt wird oder die ersten Interessenten vor der Haustür stehen, sondern schon viel früher.

Der Makler besorgt verkaufsrelevante Unterlagen wie den Energieausweis, sorgt dafür, dass die Immobilie durch gute Fotos und zusätzliche Tools wie 360-Grad-Rundgänge gut präsentiert wird und erstellt ein ansprechendes Exposé.

All diese und noch weitere Aufgaben brauchen viel Zeit und Expertise. Für den Makler ist es dementsprechend ein Risikogeschäft, so viel Aufwand in ein Projekt zu investieren, das am Ende vielleicht gar keinen Gewinn bringt. Professionelle Makler regeln alle Konditionen der Zusammenarbeit mit dem Verkäufer daher in einem Maklervertrag.

Doch wenn ein Eigentümer mehrere Makler beauftragt, ist das nicht nur für den Makler problematisch. Auch Interessenten sind verwirrt. Wer dieselbe Immobilie gleich zweimal mit unterschiedlichen Fotos und einer unterschiedlichen Beschreibung auf einem Immobilienportal findet, wird zurecht stutzig.

Wer ist nun der richtige Ansprechpartner? Ist das Angebot überhaupt echt oder ist das eine Abzocke? Viele Eigentümer melden sich aus Unsicherheit am Ende lieber bei keinem der Anbieter.

Letztendlich geht es bei einem Immobilienverkauf für die meisten Verkäufer um eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Für eine solche Entscheidung braucht es einen vertrauensvollen Partner, der Arbeit abnimmt und rechtliche Sicherheit verspricht.

Deshalb ist es ratsam, sich vor Vermarktungsbeginn zwar mit mehreren Maklern zu treffen oder auf die Empfehlung von Bekannten oder guten Bewertungen zu hören, am Ende aber nur einen Makler zu wählen. Schließlich ist es wichtig, dass Sie den Maklervertrag mit einem guten Gefühl unterschreiben und den Alleinauftrag an jemanden vergeben, dem Sie vertrauen.

Sie wollen einen Makler, dem Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie vertrauen können? Kontaktieren Sie uns jetzt für ein unverbindliches Kennenlerngespräch.

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Wenn’s mit der Vermarktung schief geht: Die häufigsten Fehler von Privatverkäufern

Schnell eine Anzeige bei Immobilienscout geschaltet und schon ist das Haus verkauft. Ganz so einfach ist es leider nicht. Vom falschen Preis, über schlechte Fotos bis hin zu fehlenden Unterlagen. Es gibt eine Menge Dinge, die Sie als Verkäufer beachten müssen. Wir haben die größten Fehler zusammengefasst

1. Der Preis ist zu hoch angesetzt

Viele Immobilienverkäufer glauben, eine professionelle Werteinschätzung der eigenen Immobilie ist nicht unbedingt notwendig. Sie nutzen einfach einen Online-Bewertungsrechner oder schauen, für wie viel das Haus drei Straßen weiter verkauft wurde. Dass die Besitzer dieses Hauses gerade erst saniert haben und der Lärm von der Hauptstraße hier nicht mehr zu hören ist, vergessen sie gerne. Zur Sicherheit schlagen sie noch ein paar 1000 Euro auf den Preis auf – nur um sicher zu gehen, dass sie am Ende auch wirklich kriegen was ihnen zusteht. Schließlich verhandeln Käufer doch gerne. Beides sind große Fehler. Denn der Immobilienkauf ist eine wichtige Entscheidung, die niemand auf die leichte Schulter nimmt. Interessenten suchen deshalb mehrere Monate und kennen den Markt genau. Sie wissen, welche Merkmale sie für welchen Preis zu erwarten haben. Wird eine Immobilie mit einem zu hohen Preis angeboten, zieht der Verkaufsprozess sich in die Länge und am Ende geht die Immobilie häufig zu einem deutlich niedrigeren Preis weg, als ein Profi dafür errechnet hätte.

2. Schlechte Fotos und fehlende Unterlagen

Durch die hohe Nachfrage am Markt glauben viele Eigentümer, sie bräuchten nicht viele Unterlagen, um ihre Immobilie zu verkaufen. Der gelbe Zettel an der Laterne und das Online-Inserat mit einem Foto vom Garten reichen schon. Dieser Irrglaube kann zu zwei unschönen Szenarien führen.

Variante 1: In besonders nachfragestarken Regionen hört ihr Telefon gar nicht mehr auf zu klingeln. Ernsthafte Interessenten sind jedoch nur wenige dabei. Die meisten wollen bei einer Besichtigung nur mal auschecken, wie die Immobilie denn nun tatsächlich aussieht.

Variante 2: In nachfrageschwächeren Regionen finden sich für ein solches Inserat kaum Interessenten.

Weiterhin vergessen Eigentümer schnell, dass einige Unterlagen rechtlich verpflichtend sind. Wer keinen Energieausweis hat oder die Wohnfläche falsch berechnet, kann mitunter mit Geldstrafen rechnen. Profi-Makler stellen ihrem Kunden alle wichtigen Angaben zusammen und sorgen dafür, dass die Immobilie in den Portalen gut präsentiert wird. Denn hiermit hängt auch der dritte Fehler, den Privatverkäufer bei der Vermarktung häufig machen, zusammen.

3. Fehlende Selektion

Wer keinen Besichtigungstourismus möchte, muss schon durch sein Inserat eine erste Selektion vornehmen. Die sollte nicht zufällig, sondern gezielt stattfinden. Wer einfach die Hälfte seiner Mails nicht beantwortet, läuft Gefahr, Besichtigungstouristen die Tür zu öffnen, während er ernsthafte Interessenten ausschließt. Gute Fotos und Tools wie 360-Grad-Touren sind daher gute Möglichkeiten, um Scheininteressenten vorher auszusieben. Profis geben außerdem nicht alle Informationen direkt im Exposé preis. Wer ernsthaftes Interesse hat, wird kein Problem damit haben eine Anfrage mit vollständigen Kontaktdaten zu stellen, um ein umfangreiches Exposé oder den Zugangslink zur virtuellen Besichtigung zu erhalten.

Sie haben keine Zeit, sich um die professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie zu kümmern? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir übernehmen das gerne für Sie.

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Träume erfüllen im Ruhestand – Durch Immobilienverrentung

Für viele Senioren ist das Geld knapp. Oft reicht die Rente gerade mal zum Leben. Den Lebensstandard zu halten, wird immer schwieriger. Ganz zu schweigen von Wünschen, die sie sich im Ruhestand erfüllen möchten. Durch Immobilienverrentung können Immobilieneigentümer etwas für ihre Rente tun. Und so geht’s:

Immobilienverrentung – Was ist das eigentlich?

Mit der Immobilienverrentung können Senioren in ihrer Immobilie wohnen bleiben und gleichzeitig ihre Rente aufbessern. Denn bei der Immobilienverrentung verkaufen Senioren ihre Immobilie, behalten jedoch ein Wohnrecht. Es kann sowohl lebenslang gelten oder auch zeitlich begrenzt sein. Je nachdem, für welches Verrentungsmodell sie sich entscheiden. Zudem können sich Verkäufer entscheiden, ob sie lieber eine hohe Einmalzahlung oder eine monatliche Rente erhalten möchten. Das ist sowohl eine gute Möglichkeit für Senioren, ihr monatliches Einkommen aufzubessern, als für Käufer eine interessante Kapitalanlage.

Wie wird die Rente berechnet?

Um die Rente berechnen zu können benötigen Verkäufer zunächst den genauen Wert der Immobilie. Dies ist die Grundlage. Profi-Makler ermitteln durch ihre jahrelange Erfahrung und ihrer ausgezeichneten Marktkenntnis einen genauen Immobilienwert. Je nachdem welches Verrentungsmodell gewählt wird, entscheidet sich dann, wie die Rente berechnet wird. Verkäufer können zwischen einer Leib- und einer Zeitrente wählen. Es ist aber auch möglich, den kompletten Preis als Einmalzahlung zu erhalten und gleichzeitig ein lebenslanges oder zeitlich begrenztes Wohnrecht zu erhalten.

Was bedeuten Leibrente und Zeitrente?

Bei der Leibrente erhalten Verkäufer eine Einmalzahlung und eine Rente auf Lebenszeit. Hier ist die Höhe der Rente von zwei Dingen abhängig: Wie hoch ist die Höhe der Einmalzahlung und wie ist die statistisch erwartbare verbleibende Lebensdauer des Verkäufers? Zudem können Verkäufer wählen, ob sie ein lebenslanges oder zeitlich begrenztes Wohnrecht behalten möchten. Auch bei der Zeitrente ist diese Wahl möglich. Die Zeitrente besteht ebenfalls aus einer Einmalzahlung und einer monatlichen Rente. Jedoch wird hier ein genauer Zahlungszeitraum festgelegt.

Welches Modell kommt für mich in Frage?

Das hängt ganz von Ihren individuellen Vorstellungen ab. Möchten Sie Geld schon an die Kinder auszahlen oder sich einen lange gehegten Wunsch erfüllen? Lässt sich von Ihrer Rente bereits gut leben oder sind Sie auf eine größere Summe Geld angewiesen? Möchten Sie Ihren kompletten Lebensabend in Ihrer Immobilie verbringen oder suchen Sie ein altersgerechtes neues Zuhause? Diese und andere Fragen stellen sich auf der Suche nach dem idealen Modell für Sie.

Sie sind am Thema Immobilienverrentung interessiert? Kontaktieren Sie uns jetzt für eine Beratung. Gemeinsam finden wir heraus, welches Modell für Sie am besten geeignet ist.

 

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Video: Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?

Die letzte Sanierung Ihrer Immobilie ist schon länger her? Ein feuchter Keller, schlecht isolierte Fenster und vergilbte Tapeten sorgen für Probleme und senken den Verkaufspreis. Doch lohnt es sich, deshalb noch einmal zu investieren, um den Wert der Immobilie so zu erhöhen?

 

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Video: Warum Makler-Alleinauftrag?

Manche Eigentümer, die ihre Immobilie professionell von einem Makler verkaufen lassen möchten, fragen sich, ob es besser ist, wenn einer das übernimmt, oder ob sich nicht mehrere Makler lohnen. Unser Film verrät Ihnen, warum der Alleinauftrag vorteilhafter ist.

 

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Käufer in Sicht: Warum Sie den anderen Interessenten lieber nicht absagen sollten

Private Immobilienverkäufer tendieren häufig zu einem Fehler: Sie sind zu optimistisch. Das beginnt dabei, dass Sie den Aufwand eines Verkaufs unterschätzen und endet nicht selten darin, dass Sie sich zu schnell auf einen Käufer festlegen. Kein Problem, wenn dieser auch tatsächlich zahlungsfähig ist und am Ende keine kalten Füße bekommt. Oft sieht das jedoch ganz anders aus.

Die Liste an Gründen, warum ein Kaufinteressent im letzten Moment noch abspringen könnte, ist lang. Wir wollen Ihnen an dieser Stelle zwei typische Beispiele nennen.

Beispiel 1: Die Finanzierung steht noch nicht

Es ist der Klassiker: Ihr Kaufinteressent taucht zu den Besichtigungsterminen gut gekleidet auf, er erzählt von seinem sicheren und gut bezahlten Job und behauptet, dass mit der Bank eigentlich schon alles abgesprochen ist. Was soll da also noch schief gehen? Sie versprechen ihm die Immobilie und sagen den anderen Interessenten schon mal ab. Warum soll man Sie unnötig auf die Folter spannen und ständig auf neue Besichtigungsanfragen reagieren? Dann kommt die Nachricht des Käufers. Die Bank hat die Finanzierung leider doch nicht bewilligt. Ihr Käufer hat einen Schufa-Eintrag, weil er seinen Studienkredit nie zurückgezahlt hat oder nicht genug Eigenkapital, um einen Kredit zu erhalten.

Die Lektion daraus: Prüfen Sie erst die Finanzierung Ihrer Interessenten, bevor Sie anderen absagen. Den Kontakt mit mehreren potenziellen Käufern zu halten, mag auf die Dauer anstrengend sein – nur so stellen Sie jedoch sicher, am Ende einen passenden Käufer zu haben.

Beispiel 2: Lieber doch kein gemeinsames Eigenheim

Auch Beispiel 2, kommt häufiger vor als man denkt: Sie entscheiden sich, Ihre Immobilie an ein Pärchen zu verkaufen, dass Ihnen auf den ersten Blick sympathisch ist. Die beiden wissen schon ganz genau, wie Sie das Kinderzimmer einrichten wollen und sind sich sicher, dass ihr Hund den großen Garten lieben wird. Und plötzlich kommt der Rückzieher – kurz vor dem Notartermin. Die beiden haben noch mal nachgedacht und das Haus passt doch nicht so optimal zu ihrer jetzigen Lebenssituation. Oder anders gesagt: Sie haben sich getrennt.

Die Lektion daraus: Käufer können noch so entschlossen wirken – bevor der Kaufvertrag unterzeichnet ist, können Sie noch immer einen Rückzieher machen.

Auch wenn es nicht die einfachste Lösung ist: Es ist sinnvoll, mit weiteren Kaufinteressenten Kontakt zu halten, nachdem Sie sich bereits für einen Käufer entschieden haben. Hier zahlt sich die Zusammenarbeit mit einem Makler gleich in mehreren Punkten aus: Sie selbst haben nicht den Aufwand, mit allen Interessenten in Kontakt zu bleiben. Außerdem fühlen sich die Interessenten auf diese Weise nicht hingehalten. Schließlich kann der Makler ihnen bei einer Absage noch weitere Objekte zeigen. Hinzukommt, dass ein Makler die Bonität ihrer Interessenten schon im Vorab prüft und ihnen somit böse Überraschungen erspart.

Sie haben nicht die Zeit, um alle Kaufinteressenten zu betreuen, Verhandlungen zu führen und Finanzierungen zu prüfen? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir helfen Ihnen gerne beim Verkauf Ihrer Immobilie.

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Scheininteressenten – So sortieren Sie sie frühzeitig aus

Kaum haben Sie Ihre Immobilie inseriert, stehen Telefon und E-Mail-Postfach nicht mehr still. Doch woher wissen Sie, wer von den zahllosen Interessenten wirklich an Ihrer Immobilie interessiert ist? Wie können Sie diese von jenen unterscheiden, die sich Ihre Immobilie eigentlich nicht leisten können oder die sie auch gar nicht kaufen, sondern nur mal besichtigen möchten? Kaum ein Verkäufer möchte Zeit an unnötige Besichtigungen verschwenden.

Nicht alle, die eine Immobilie besichtigen, haben ernsthafte Kaufabsichten. Nicht nur gibt es den sogenannten Besichtigungstourismus: Menschen, die sich in ihrer Freizeit gerne Immobilien anschauen, nur um zu sehen, wie andere wohnen. Auch trotz der guten Marktlage für Immobilienverkäufer sind nicht alle Interessenten kaufstark oder kreditwürdig. Immobilienexperten geben zu, dass es selbst mit geschultem Auge nicht immer leicht ist, Scheininteressenten zu erkennen. Allerdings kennen sie einige Kniffe, um die wirklichen Interessenten von Scheininteressenten zu trennen.

Schon mit einem exzellenten Exposé können Sie Ihre Interessentengruppe verkleinern. Denn je mehr Fragen der Interessenten hier schon beantwortet werden, desto leichter können diese entscheiden, ob Ihre Immobilie etwas für sie ist. Hier geht es nicht nur um alle relevanten Informationen und Unterlagen zu Haus, sondern auch um gute Fotos. Bekommen Interessenten durch ungenaue Fotos einen falschen Eindruck, wirken Räume beispielsweise größer als sie tatsächlich sind, so kann es passieren, dass Sie Besichtigungen durchführen, bei denen Interessenten sagen werden: „Das habe ich mir anders vorgestellt.“

Eine andere Möglichkeit sind 360-Grad-Touren. Hier können Sie ein Zimmer – zum Beispiel auch den Flur – freischalten, den Zugang zu anderen Räumen aber einschränken, indem der Interessent sich diese nur ansehen kann, wenn er seine E-Mail-Adresse angibt. Besichtigungstouristen möchten dies meistens nicht.

Haben Sie die E-Mail-Adresse des Interessenten können Sie durch das Klären wichtiger Fragen, schon einen ersten Eindruck gewinnen, wie ernsthaft er an Ihrer Immobilie interessiert ist. Fragen danach wie seine Wunschimmobilie aussieht, wie lange er schon sucht oder ob die Finanzierung bereits steht, geben Auskunft über seine Absichten. Wer konkrete Angaben macht, hat in der Regel auch konkrete Absichten. Profi-Makler fühlen auch in einem Telefonat dem Interessenten auf den Zahn und erkennen, ob er wirklich interessiert ist.

Da Besichtigungstouristen ihr Hobby meistens auf freie Tage legen, ist das Wochenende natürlich ihr beliebtester Zeitraum. In der Woche werden sie sich nur selten dafür Zeit nehmen. Wer dagegen wirklich Interesse hat, schaufelt sich frei. Besichtigungstouristen, den keine Termine am Wochenende angeboten werden, springen hier meistens ab. In Ausnahmefällen, wenn Interessenten beispielsweise extra aus einer weit entfernten Stadt anreisen, können Sie Termine auch am Wochenende vereinbaren.

Durch ihre langjährige Erfahrung haben Profi-Makler ein Gefühl dafür, wer es ernst meint und wer nicht. Sie wissen aber auch, dass es besser ist einem Besichtigungstouristen das Haus zu zeigen, als einen Käufer zu verlieren.

Sie wollen Ihre Zeit nicht mit Scheininteressenten vergeuden? Wir helfen Ihnen, finanzstarke Käufer in spe zu erkennen.

 

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Neuer Job – Wie komme ich vom alten Haus ins neue?

Immobilieneigentümer, die wegen eines beruflichen Wechsels in eine andere Stadt ziehen müssen, haben meistens Stress pur. Nicht nur müssen sie sich auf die neue Arbeit einstellen und ein neues Zuhause finden, sondern sich auch um den Verkauf ihrer alten Immobilie kümmern. Mit der richtigen Hilfe lässt sich aber dieser Balanceakt bewältigen.

Immobilienprivatverkauf – Das ist doch mal schnell gemacht – Oder?

Hausverkauf? Das geht doch nebenbei. Bei der aktuell hohen Nachfrage verkauft sich das doch wie von allein. Wer sich aber genauer mit dem Verkauf einer Immobilie befasst, stellt schnell fest: So einfach ist es doch nicht. Denn gerade wegen der hohen Nachfrage steht das Telefon nicht mehr still. Und wie lässt sich aus den zahllosen Interessenten ein zahlungskräftiger Käufer herausfiltern? Und wie viel ist die Immobilie überhaupt wert? Wem die nötige Expertise fehlt, lässt sich oft Geld entgehen.

Wie viel ist die Immobilie überhaupt wert?

Viele Immobilienbesitzer wissen noch ganz genau, wie viel ihre Immobilie damals beim Kauf gekostet hat. Aber was ist sie jetzt wert? Die Situation am Immobilienmarkt ist eine andere als noch vor wenigen Jahren. Aber neben der Marktlage müssen auch Lage der Immobilie, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Art der Immobilie, Ausstattung, Baujahr, durchgeführte Renovierungen und bauliche Veränderungen bei der Bewertung berücksichtigt werden. Ein Profimakler, der sich tagtäglich mit den Preisdynamiken vor Ort beschäftigt, ist in der Lage eine genaue Bewertung vorzunehmen.

Welche Dokumente sind notwendig?

Zum Immobilienverkauf sind etliche Unterlagen nötig. Dazu gehören Grundbuchauszug, Baupläne, Flurkarte und Energieausweis. Besonders der Energieausweis ist wichtig. Fehlt er, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Liegen Unterlagen nicht vor, müssen sie beantragt werden. Das kostet viel Zeit bei Ämtern und Behörden. Fehlen Unterlagen, werden Interessenten schnell skeptisch und sind abgeschreckt. Soll hier vielleicht etwas verheimlicht werden? Profimakler wissen genau, welche Unterlagen zum Verkauf nötig sind und wo sie diese bekommen. Außerdem organisieren sie diese auch.

Worauf ist bei Besichtigungen zu achten?

Aktuell ist die Nachfrage nach Immobilien hoch. Können aus den vielen Interessenten nicht die vielversprechendsten ausgewählt werden, lassen sich individuelle Besichtigungen kaum vereinbaren. Massen an Interessenten möchten aber auch die meisten Eigentümer nicht durch ihre noch bewohnte Wohnung führen. Denn über eine Masse ist schnell der Überblick verloren. Ein Immobilienprofi filtert geeignete Interessenten heraus, die für eine Besichtigung in Frage kommen, und organisiert die Besichtigungen.

Wie lässt sich „der richtige“ Käufer auswählen?

Aus den nach den Besichtigungen verbliebenen Interessenten muss ein geeigneter Käufer ausgewählt werden. Hierbei muss natürlich auf die gesicherte Finanzierung geachtet werden. Ein Profimakler prüft das. Außerdem versuchen manche Käufer noch den Kaufpreis zu drücken. Hier ist Verhandlungsgeschick gefragt. Lassen sich Verkäufer verunsichern, verkaufen sie schnell unter Wert. Ein Immobilienprofi weiß durch langjährige Erfahrung, wie Preisverhandlungen geschickt geführt werden.

Dies sind nur einige Fragen, die sich Privatverkäufern während des Verkaufsprozesses stellen.

Möchten Sie sich zum Verkauf Ihrer Immobilie unverbindlich beraten lassen? Kontaktieren Sie uns. Wir helfen Ihnen gern.

 

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Der Bedarfsausweis – Warum er so wichtig ist

Beim Verkauf einer Immobilie wird grundsätzlich immer ein Energieausweis benötigt. Liegt der Energieausweis nicht spätestens beim Besichtigungstermin vor oder wurden die Vorgaben des Gesetzgebers nicht eingehalten, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Dazu kommt: Es gibt zwei unterschiedliche Energieausweise. Immobilienverkäufer müssen wissen, welcher für ihre Immobilie der richtige ist.

Der Energieausweis stellt steckbriefartig den Energiestandard einer Immobilie dar. Das heißt: er zeigt an, wie viel Energie eine Immobilie verbraucht. Wie bei Elektrogeräten wird das vereinfacht mit Energieeffizienzklassen dargestellt, also mit einer farbigen Skala von A+ (sehr niedriger Energieverbrauch) bis Klasse H (einem sehr hohen Energieverbrauch). Auch allgemeine Angaben zum Gebäude sind im Energieausweis enthalten wie Baujahr und Art der Heizung, also Gas oder Öl.

Der Energieausweis wird unterschieden nach Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Mit einer kleinen Eselsbrücke lässt sich der Unterschied zwischen beiden merken: Der Bedarfsausweis bedarf einer Berechnung. Und zwar einer, der keine Verbrauchswerte zu Grunde liegen.

Ein Bedarfsausweis kann grundsätzlich immer erstellt werden. Er ist aber auch teurer als ein Verbrauchsausweis. In der Regel kommt der Bedarfsausweis aber bei Immobilien zum Einsatz, bei denen keine Verbrauchswerte vorliegen. Das ist bei Neubauprojekten der Fall. Es kann aber auch der Fall sein, bei Gebäuden, bei denen nicht ausreichend Abrechnungsperioden zur Ermittlung des durchschnittlichen Energieverbrauches vorliegen oder das Gebäude nicht den Standards der Wärmeschutzverordnung von 1977 genügt. Ein Profimakler kann Ihnen sagen, welchen Energieausweis Sie benötigen.

In den genannten Fällen müssen die Energieverbräuche mit einer komplexen Berechnung ermittelt werden. Sämtliche Faktoren wie Dämmung der Außenwand, Energieklassen der Fenster und die Heiztechnik müssen in der Berechnung berücksichtigt werden. Aber auch Lage der Immobilie und Bauform müssen berücksichtigt werden. Dabei ist die theoretische Berechnungsgrundlage immer gleich. Denn nur so sind die Energiewerte der Immobilien vergleichbar. Die so errechneten Werte sind jedoch nur eine Art Richtwerte. Denn das eigene Heizverhalten oder der typische Energieverbrauch eines Haushalts können in die Berechnung nicht miteinfließen.

Den Bedarfsausweis wie den Verbrauchsausweis erstellen in der Regel qualifizierte und zertifizierte Fachleute wie Energieberater, Architekten, Bauingenieure und Schornsteinfeger. Achten Sie aber auf die Unabhängigkeit der Berater. Auch online können Energieausweise angefordert werden. Aber Vorsicht! Günstige Angebote sind in der Qualität oft mangelhaft. Auf der sicheren Seite ist, wer sich von einem neutralen Immobilienexperten beraten lässt. Durch ihre langjährige Erfahrung wissen sie, wer einen geeigneten Energieausweis ausstellen kann. Auch beim Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA), der KfW-Bankengruppe oder der deutschen Energie-Agentur (dena) finden Sie Listen mit unabhängigen und qualifizierten Fachleuten.

Haben Sie Fragen zum Energieausweis? Oder suchen Sie jemanden, der sich um eine professionelle Erstellung kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Warum falsches Zeitmanagement einer der größten Fehler beim Immobilienverkauf ist

Immobilienexperten beobachten dasselbe Szenario immer wieder: Eigentümer stellen Ihre Immobilie mit schlechten Fotos, fehlenden Informationen und einem viel zu hoch angesetzten Preis auf eines der bekannten Immobilienportale. Schließlich ist der Immobilienverkauf bei der aktuellen Marktlage eine schnelle Sache. Warum sollte man da Zeit mit der Verkaufsvorbereitung und dem Inserat vergeuden? Die ernüchternde Antwort kommt spätestens, wenn die ersten Besichtigungen anstehen. Denn so viel sei gesagt: Die meisten dieser Angebote bleiben eine ganze Weile im Netz – und das nicht selten mit starken Preisreduktionen.

Die meisten Menschen verkaufen ihr Eigenheim nicht etwa, weil Sie sich mal wieder einen Tapetenwechsel wünschen, sondern weil die Lebenssituation sich grundlegend verändert. Sei es durch Trennung, Familienzuwachs, Alter oder beruflichen Wechsel. In den wenigsten Fällen ist diese Zeit stressfrei und entspannt. Der Verkauf des Eigenheims ist da nur noch ein zusätzlicher Stressfaktor, der möglichst schnell über den Tisch gebracht werden soll. Über die nötigen Unterlagen und das richtige Zeitmanagement machen sich hier nur die wenigsten Eigentümer Gedanken.

Oftmals wird gescherzt, der Makler sei der teuerste Schlüsseldienst Deutschlands. Wenn dem so ist, sollte die Immobilie doch schnell verkauft sein. Was viele vergessen, schon alleine die Verkaufsvorbereitung kostet einiges an Zeit. Denn bis alle wichtigen Unterlagen beantragt und rausgesucht sind, dauert es eine ganze Weile – zumindest, wenn man nicht weiß, wo man überhaupt suchen muss. Wer sich diesen Prozess einfach sparen möchte, erlebt mitunter eine böse Überraschung. Wenn gesetzlich verpflichtende Dokumente wie der Energieausweis fehlen, kann das sogar eine Geldstrafe nach sich ziehen.

Und auch wer sich die Zeit für professionelle Fotos, Grundrisse und weitere Informationen spart, investiert sie später doch nur an anderer Stelle. Denn je nach Nachfrage in der eigenen Region sind hier zwei Szenarien wahrscheinlich: Ist die Nachfrage hoch, meldet sich eine Vielzahl Interessenten für eine Besichtigung – nur um die Immobilie mal vor Ort auszuchecken. Wie viele davon nach diesem Termin noch Interesse haben, lässt sich oft an einer Hand abzählen. Ist die Nachfrage in der Region eher gering, kann es sogar sein, dass sich von Anfang an niemand meldet.

Doch gerade, wenn das Telefon gar nicht mehr aufhören will zu klingen und die Speichergrenze des E-Mail-Postfachs erreicht ist, stehen Eigentümer vor einem erneuten Zeitproblem. Wie sollen Sie all diese Anfragen beantworten und wann sollen die ganzen Besichtigungen stattfinden? Spätestens hier steigt der Hausverkauf vielen Verkäufern über den Kopf. Denn mit den Besichtigungsterminen hört die Reise natürlich noch nicht auf: Gerade wenn das Preis zu hoch angesetzt wurde, wollen viele Interessenten handeln und außerdem muss die Bonität der Preisinteressenten geprüft werden. Am Ende kann es also selbst bei einer anfangs hohen Nachfrage sein, dass Sie ohne Käufer dastehen – und dann geht der ganze Spaß noch mal von vorne los.

Um das zu verhindern gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder Sie planen Ihren Hausverkauf von Anfang bis Ende perfekt durch und nehmen sich die Zeit, um Unterlagen zu besorgen, Anfragen zu beantworten, Besichtigungen durchzuführen und zu verhandeln – oder Sie holen sich Hilfe bei einem Immobilienprofi und überlassen ihm das Zeitmanagement. Das hat noch einen weiteren Vorteil: Ein lokaler Immobilienmakler hat in all diesen Dingen jede Menge Erfahrung und erledigt Sie somit wesentlich schneller als ein Privatverkäufer. Damit wird auch die Verkaufszeit wesentlich kürzer und der Verkaufserlös steht Ihnen schneller zur Verfügung.

Ihnen fehlt die Zeit für den Verkauf Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir übernehmen das gerne für Sie!

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Großstädte der Zukunft: Was tun gegen den Wohnraummangel?

Ob Berlin, München oder Frankfurt. Bezahlbarer Wohnraum in den Metropolen wird knapp. Immer mehr Menschen zieht es in die Großstadt. Das wird sich auch in Zukunft nicht ändern. Alleine in Berlin fehlen laut aktuellem Marktbericht mindestens 96.000 Wohnungen. Damit die Preise nicht noch mehr in die Höhe schießen und jeder ein Dach über dem Kopf findet, sind kreative Ideen gefragt.

Ungenutzte Fläche

Momentan ist es für Projektentwickler schwierig, innerstädtische Baugrundstücke zu finden. Dabei befindet sich viel ungenutzte Fläche an Orten, die auf den ersten Blick vielleicht ungewöhnlich erscheinen: Zum Beispiel auf den Dächern von Supermärkten, Parkhäusern und Bürogebäuden. Auch bereits bestehende Wohngebäude lassen sich noch weiter aufstocken. Einer Studie der TU Darmstadt und des Pestel Instituts Hannover zufolge könnten 2,3 bis 2,7 Millionen neue Wohnungen in deutschen Großstädten entstehen, wenn diese Baupotenziale schlau genutzt werden. Alleine durch das Aufstocken von Wohngebäuden könnten bis zu 1,5 Millionen Wohneinheiten entstehen. In Zukunft ist es also möglich, dass unsere Großstädte immer weiter in den Himmel wachsen.

Die Architektur der Zukunft

Bei neuen Gebäuden setzen Architekten und Stadtplaner immer stärker auf nachhaltige Baustoffe, Vernetzung und eine intelligente Architektur. Die Gebäude sind möglichst energieautark und lösen Platzprobleme auf kreative Weise. Auch die Digitalisierung wird hier immer stärker mit einbezogen. Wichtig ist es dabei, nach Lösungen zu suchen, die sich schnell umsetzen lassen. Denn aktuell ist oftmals eine lange Bauzeit Grund dafür, dass viele geplante Projekte ins Stocken geraten und nicht rechtzeitig fertig werden.

Ein weiterer Wohntrend kommt aus dem asiatischen Raum: Wohngebäude werden so konstruiert, dass nur die wenigsten Räume wie Schlafzimmer oder Bäder an Einzelpersonen vermietet werden. Die restlichen Räume stehen der Hausgemeinschaft ­­zur Verfügung, können aber für bestimmte Zeiträume einzeln gemietet werden. In Deutschland steigt die genutzte Pro-Kopf-Wohnfläche. Das liegt vor allem daran, dass es immer mehr Single-Haushalte gibt. Doch ob Singles deshalb fortan auch nach der Studienzeit in WG-Häuser ziehen wollen, ist fraglich.

Weniger Autos?

Wohngebäude sind nicht das einzige, was sich in der Großstadt der Zukunft verändern wird. Auch der Straßenverkehr wird sich in den nächsten Jahren verändern. Während viele Leute sich vielleicht keine Küche mit Fremden teilen möchten, sieht das bei Autos anders aus. Car-Sharing Modelle werden immer beliebter. Wenn es in Zukunft weniger Autos gibt, könnte in Großstädten somit auch Parkplatz-Fläche in Wohnfläche umgewandelt werden. Bis es tatsächlich dazu kommt, wird es jedoch noch eine Weile dauern. Denn aktuell steigen die Zahlen der zugelassenen Autos in Städten wie Berlin noch weiter.

Um das Wohnraumproblem in Großstädten zu lösen, gibt es langfristig nur eine Lösung: Viel bauen und dabei auf intelligente Planung setzen.

Sie sind auf der Suche nach einem Eigenheim oder wollen ihre Wohnung verkaufen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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Zahl des Monats

2,7 Millionen

Zwischen 2,3 und 2,7 Millionen Wohnungen könnten entstehen, ohne dass weiteres Bauland dafür geschaffen werden müsste – zumindest, wenn alle Bau-Potenziale in den Städten klug und konsequent genutzt würden. Das ergab die „Deutschland-Studie 2019“ der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts (Hannover). Die Studie untersuchte Gebäude und Fehlflächen (Brachflächen, Fehlbebauungen, fehlgenutzte Flächen und so weiter).

Von den 2,3 bis 2,7 Millionen könnten 1,1 bis 1,5 Millionen Wohnungen durch Dachaufstockungen von Wohngebäuden gewonnen werden. Durch Dachaufstockungen auf Bürogebäuden könnten weitere 560.000 Wohnungen entstehen. Auf Supermarktdächern wäre Platz für 400.000 Wohnungen. Die Umnutzung von leerstehenden Bürogebäuden könnte 350.000 Wohnungen bringen. Und durch Aufstockung von City-Parkhäusern könnten weitere 20.000 Wohnungen gewonnen werden.

 

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Immobilie geerbt? Das müssen Sie wissen

Immobilien sind Teil jedes zweiten Erbes und machen einen Großteil des Erbvolumens aus. Liegt kein Testament vor, stehen die Erben meist vor vielen Fragen. Verkaufen, einziehen oder vermieten? Wann steht Erbschaftssteuer an und was ist, wenn ich mich mit den anderen Erben nicht einigen kann? Denn gerade, wenn eine Erbengemeinschaft besteht, gibt es vieles zu beachten.

Die Erbengemeinschaft

Häufig geht eine Immobilie nicht an einen Alleinerben, sondern an eine Erbengemeinschaft. Diese kann aus Kindern, Ehepartnern oder Enkeln bestehen. Kindern und Ehepartnern steht ein Pflichtteil zu, gleiches gilt für Enkelkinder, sollten Mutter oder Vater schon verstorben sein. Kein Mitglied der Erbengemeinschaft kann allein über das Erbe verfügen. Wenn der Sohn gerne in die Immobilie einziehen möchte, die Tochter aber lieber verkaufen will, kann sie dies nicht ohne seine Zustimmung tun. Möchte einer der Erben die Immobilie allein behalten, muss er die anderen Erben auszahlen. Ist das nicht möglich, kann sich beispielsweise auf Mietzahlungen geeinigt werden. Wenn die Erben sich nicht einigen können, bleibt am Ende nur die Zwangsversteigerung. Diese kann von jedem Teil der Erbengemeinschaft beim Amtsgericht beantragt werden.

Die Erbschaftsteuer

Ob Erbschaftsteuer gezahlt werden muss, hängt vom Wert der Immobilie und von Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Denn je nach Erbschaftsgrad gibt es unterschiedliche Freibeträge:

  • Ehegatten: 500.000 Euro
  • Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind: 400.000 Euro
  • Enkelkinder: 200.000 Euro
  • Eltern und Großeltern: 100.000 Euro

Wenn die Immobilie nach dem Tod für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren selbst genutzt wird, entfällt die Erbschaftsteuer ebenfalls.

Das Testament

Die gesetzliche Erbfolge ist auch im Fall eines vorliegenden Testaments interessant. Grundsätzlich gilt hier natürlich der Wille des Erblassers. Problematisch wird es allerdings, wenn die Immobilie das einzige wertvolle Erbstück ist. Wird es im Testament beispielsweise dem Ehepartner überschrieben und es gibt noch ein Kind, dem ebenfalls ein Pflichtteil des Erbes zusteht, kann dieses den entsprechenden Pflichtteil einfordern.

Verkaufen, selbst nutzen oder vermieten?

Die Frage, was mit der geerbten Immobilie geschieht, hängt also von vielen Aspekten ab. Die Eigennutzung ist meist nur dann sinnvoll, wenn Sie Alleinerbe sind, die anderen Erben auszahlen können oder ein lebenslanges Wohnrecht haben. Ein Verkauf ist häufig die einfachste Lösung, um allen Beteiligten einer Erbengemeinschaft ihren rechtmäßigen Anteil zukommen zu lassen. Eine Vermietung hingegen kann sich dann lohnen, wenn einer der Erben plant, zu einem späteren Zeitpunkt selbst in die Immobilie einzuziehen.

Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen mehr zu Ihren Möglichkeiten erfahren? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir beraten Sie gerne!

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Der sichere Immobilienverkauf – So finden Sie den richtigen Makler

Eine Immobilie ist aufwendig. Kaum ist sie inseriert, klingelt pausenlos das Telefon, zahllose Unterlagen müssen besorgt und unzählige Interessenten bei den Besichtigungsterminen durch das Haus geführt werden. Ein Makler nimmt diese Arbeit ab. Er hält einem den Stress des Immobilienverkaufs vom Hals, verkürzt häufig die Vermarktungszeit und erzielt den optimalen Verkaufspreis. Aber woran erkennt man den richtigen Makler?

Anstatt sich nur auf Empfehlungen zu verlassen, ist es besser, selber zu wissen, woran man Kompetenz, also den Profimakler erkennt. Gute Empfehlungen sind zwar wichtig, aber es kommt nicht auf sie allein an.

Am besten ist es, wenn Ihr Makler aus der Region kommt. Denn er ist sehr gut mit den regionalen Märkten vertraut. Deutschlandweit agierenden Unternehmen fehlt dagegen oft diese lokale Kompetenz. Ein Profimakler weiß durch seine langjährige Erfahrung, welcher Preis mit Ihrer Immobilie in Ihrer Region erzielt werden kann. Er berät Sie, was der optimale Verkaufspreis ist und mit welcher Vermarktungsstrategie Sie an den Markt gehen sollten. Außerdem kommt es auf die Referenzen Ihres Maklers an. Empfehlen ihn andere aus Ihrem Ort? Präsentiert er Immobilien hochwertig?

Schon beim ersten Gespräch können Sie sich ein Bild vom Makler machen. Ein erster Hinweis ist, wie viel Zeit er sich für Sie nimmt, ein zweiter, wie seine Vorgehensweise aussieht. Hat er eine Unternehmensbroschüre für Sie oder eine Übersicht über den Verkaufsprozess? Welche Möglichkeiten nutzt er, um die wirklichen Interessenten von den Besichtigungstouristen zu unterscheiden? Und nach welchen Kriterien wählt er den Käufer aus?

Profimakler werden Ihnen jederzeit alle Aktivitäten offenlegen können. Auch wird er eine vollständige Begehung Ihrer Immobilie und Ihres Grundstücks durchführen. Hier kann er Ihnen schon – aufgrund seiner umfangreichen Marktkenntnisse und seiner Erfahrung – eine grobe Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie geben. Einen genauen Verkaufswert wird er Ihnen aber erst nennen, wenn er alle wichtigen Unterlagen eingesehen hat. Wie er anschließend den Verkehrswert berechnet, mit welcher Methode und warum er diese wählt, kann er Ihnen im Einzelnen darlegen.

Nicht zuletzt ist wichtig, wie der Makler Ihre Immobilie präsentiert. Hier kommt es sowohl auf die Kameraausstattung an, als auch, wie er Ihre Immobilie in Szene setzt. An den Exposés, die Ihnen ein Profimakler unaufgefordert zeigen wird, können Sie die Qualität erkennen. Ebenso spielt eine Rolle, wo er Ihr Haus oder Ihre Wohnung präsentiert. Hat er vielleicht sogar schon Interessenten in seiner Datenbank? Auf drei Internetplattformen sollte er mindestens Ihre Immobilie anbieten. Dabei kommt es auch auf seine Webauftritt an. Ist seine Unternehmenshomepage gepflegt und aktuell? Nutzt er weitere Möglichkeiten wie Newsletter, soziale Medien? Und inseriert er in Zeitungen? Denn auch über diese erreicht man heute immer noch viele Interessenten.

Wollen Sie prüfen, ob wir der richtige Partner für Sie sind? Lassen Sie sich unseren Leistungskatalog und unsere Unternehmensbroschüre zukommen. Wir beraten Sie gerne.

 

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Wozu das Grundbuch wichtig ist

Serie Grundbuch – Teil 1: Scheidung

Nur wenige Immobilienbesitzer wissen, warum das Grundbuch so wichtig ist. Dabei muss doch jeder im Grundbuch eingetragen sein, der ein Haus oder eine Wohnung besitzt. Falsche Informationen können sich katastrophal auswirken. Wer keine bösen Überraschungen erleben möchte, dem empfehlen Experten, ein paar Grundlagen zum Grundbuch zu kennen – zum Beispiel im Falle der Scheidung.

Um es einfach zu machen, stellen wir uns folgende Situation vor: Ein junges Ehepaar legt sich eine eigene Immobilie zu. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages müssen sich – laut Gesetz – die neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Aber wer gilt bei einem Ehepaar als Hausbesitzer? Im Falle einer Scheidung wird diese Eintragung spätestens wichtig. Anwälte empfehlen grundsätzlich, dass sich beide Partner als Besitzer eintragen lassen.

Dass beide eingetragen sind, muss jedoch nicht bedeuten, dass das Eigentum zur Hälfte geteilt wird. Nehmen wir zum Beispiel an, die Ehefrau hat eine große Summe Geld geerbt und trägt deshalb einen größeren Teil der Kosten. Ihr Mann bezahlt deshalb weniger. Dennoch lassen sich beide zu gleichen Teilen als Besitzer eintragen. Denn an eine Scheidung denken Sie nicht.

Die Scheidung

Nach ein paar Jahren kommt es allerdings doch zur Scheidung. Die Frau möchte mit dem gemeinsamen Kind im Eigenheim wohnen bleiben. Ihr Ex-Mann soll aus dem Grundbuch als Besitzer ausgetragen werden. Ihm steht nun die Hälfte der Immobilie zu, obwohl sie beim Kauf mehr gezahlt hat.

Die Übertragung

Die beiden beauftragen einen Immobilienprofi, der den aktuellen Wert der Immobilie ermittelt. Das Ergebnis: der Wert ist gestiegen. Die Frau muss ihrem Ex-Mann also einen entsprechend hohen Wertausgleich zahlen. Für sie wäre es am günstigsten gewesen, wenn sie eine Zwei-Drittel-Lösung gewählt hätten. Denn auch wenn sie als Alleineigentümerin im Grundbuch gestanden hätte, müsste sie ihrem Ex-Mann einen fünfzigprozentigen Zugewinnausgleich zahlen.

Der Verkauf

Die Frau rechnet ihre Möglichkeiten durch und kommt zu dem Ergebnis, dass sie die Unterhaltskosten für die Immobilie nicht tragen kann, wenn sie ihren Ex-Mann auch noch mit einer so hohen Summe auszahlen muss. In zwei eigenständige Wohneinheiten kann die Immobilie wegen des Schnitts ebenfalls nicht geteilt werden. Auch von einer Vermietung und geteilten Mieteinahmen sehen sie wegen des Verwaltungsaufwands ab.

So entscheiden Sie sich am Ende für den Verkauf der Immobilie. Dafür beauftragen sie einen Makler, der hilft, schnell einen Käufer zu finden. Ihm gelingt es sogar einen Preis auszuhandeln, der über der Werteinschätzung liegt. Den Gewinn teilen sich die Ex-Partner.

Möchten Sie wissen, was die beste Lösung für Ihre Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern zu Ihren Möglichkeiten.

 

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So finden und erreichen Sie Ihre Zielgruppe online

Wer seine Immobilie für den Verkauf online inseriert, kann sich derzeit in den Ballungszentren vor Interessenten kaum retten. In den ländlichen Regionen dagegen fällt es im Moment noch schwer, den richtigen Käufer schnell zu finden. Mit dem entsprechenden Marketing können Sie sich viel Arbeit und Zeit ersparen. Mit dem richtigen Marketing kann in jeder Region der passende Käufer gefunden werden.

Um die eigene Immobilie zum optimalen Preis und in optimaler Zeit zu verkaufen, ist es nicht nur wichtig, die aktuelle Marktlage und den Wert der Immobilie zu kennen. Genauso wichtig ist es, die Zielgruppe zu kennen, wem die Immobilie am besten angeboten wird. Welche Zielgruppe für Ihre Immobilie in Frage kommt, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Größe von Haus und Grundstück, Lage, Grundriss. Genauso wichtig ist aber auch: Für welchen Familienstand ist das Haus geeignet? Welche Altersgruppe kommt dafür in Frage? Welche Vorlieben und Bedürfnisse hat Ihre Zielgruppe? Über wie viel Einkommen verfügt Sie? Kann Sie sich Ihr Objekt leisten?

Hat eine Immobilie wenig Zimmer, kommt sie für eine junge Familie wohl eher weniger in Frage. Ist sie zu weit vom nächsten Arzt und Einkaufsmöglichkeiten entfernt, ist sie in der Regel für Senioren weniger geeignet. Unter Berücksichtigung dieser Faktoren bestimmen Sie Ihre Zielgruppe.

Haben Sie Ihre Zielgruppe definiert, können Sie darüber nachdenken, wo Sie Ihre Immobilie anbieten möchten. Denn je nach Zielgruppe unterscheidet sich, wo sie am besten erreicht werden kann. Die Immobilie auf den gängigen Online-Immobilienportalen zu inserieren, lässt sich heute kaum noch vermeiden. Denn die meisten Interessenten versuchen online erstmal, einen Überblick über die Angebote am Markt zu gewinnen. Dennoch kann sich das Inserat in einer Regionalzeitung lohnen. Denn nicht nur ältere Generationen informieren sich auch noch über klassische Medien. Andererseits zeigen aber Zahlen des Online-Portals Statista, dass immer mehr über 50- und 60-Jährige bei Facebook sind. Diese Zielgruppe ist also offenbar auch online erreichbar.

Das Interesse junger Menschen, beziehungsweise junger Familien, lässt sich wohl am ehesten über Soziale Medien wecken. Experten empfehlen hier aber, die Immobilie nicht zu detailversessen anzupreisen. Dafür sind Soziale Medien nicht geeignet. Denn die meisten nehmen sich hier kaum Zeit, um längere Texte zu lesen. Die wichtigsten Informationen reichen meist aus. Viel eher geht es hier um Fragen des Stils. Überzeugen Sie mit einem guten Foto. Mit einem Filter können Sie einem Foto einen bestimmten „Look“ geben: Hip oder elegant. Je nachdem erreichen Sie eine andere Zielgruppe. Achten Sie aber darauf, es nicht zu übertreiben. Hält die Realität dem Foto nicht stand, verlieren Sie womöglich den Interessenten spätestens zur Besichtigung. Neben Fotos können Sie online auch einfach Videos einsetzen.

Außerdem reicht in den sozialen Netzwerken meist ein Post nicht. Der Nachrichtenverlauf ist bei vielen schon voll. Ihr Post ist deshalb vielleicht schnell übersehen oder vergessen. Es ist also sinnvoll, sich in gewissen Abständen mit weiteren Posts zu Ihrer Immobilie wieder in Erinnerung zu bringen.

Möchten Sie wissen, für welche Zielgruppe Ihre Immobilie geeignet ist und wie Sie diese optimal erreichen? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

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Vorsicht bei der Online-Immobilienbewertung!

Im Internet finden sich zahlreiche kostenlose Online-Rechner, mit denen Sie den Wert Ihrer Immobilie in wenigen Minuten berechnen können. Auch viele Makler haben einen Bewertungsrechner auf Ihrer Website. Man könnte also meinen, die Online-Tools ersetzen ein professionelles Gutachten. Doch dieser Glaube kostet mitunter Geld und Zeit, denn die Online-Rechner helfen Eigentümern lediglich bei der Ersteinschätzung.

 

Sie finden dieses Tool auf vielen Websites von Maklern und auf Immobilienportalen. Für die Berechnung müssen Sie einige Daten eingeben, wie den Standort der Immobilie (Postleitzahl), die Wohnfläche, die Zimmerzahl, den Gebäudezustand und die Art der Immobilie (freistehendes Einfamilienhaus, Wohnung, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus etc.). Solche Rechner sind also eine gute Möglichkeit, um eine erste Werteinschätzung zu bekommen. Denn gerade wenn Sie Ihre Immobilie schon vor mehreren Jahrzehnten gekauft haben, weicht der heutige Wert mitunter stark vom damaligen Kaufpreis ab.

 

Allerdings werden bei der Online-Bewertung keine individuellen Merkmale Ihrer Immobilie mit einbezogen. Wenn man sich ansieht, wie die Berechnung online funktioniert, wird also schnell klar, dass es sich hierbei lediglich um einen groben Richtwert handelt:

 

Für die Berechnung werden Ihre eingegebenen Daten mit denen ähnlicher Immobilien abgeglichen. Die Datenqualität ist dabei entscheidend. Mal werden nämlich Angebotspreise, die oft über dem tatsächlichen Kaufpreis liegen, für diese Blitz-Ermittlung herangezogen. Manchmal werden aber auch die Zahlen realer Verkaufspreise auf Basis der von den Gutachterausschüssen gesammelten Verkäufe genommen. Oft ist der Datenbestand dieser Online-Tools für Außenstehende nicht transparent.

 

Selbstredend ist der Datenfundus für eine Großstadt, in der weitaus mehr Immobilien verkauft werden als in einem Dorf, besser und aktueller. Und eine Wohnung lässt sich eher mit einer anderen Wohnung vergleichen als ein Einfamilienhaus mit einem anderen Eigenheim. Denn hier sind viele weitere Faktoren wertbildend, so etwa Grundstücksgröße, Zustand des Gartens, Anbauten wie Garagen, Wintergärten etc.

 

Unabhängig vom Standort und der Art der Immobilie raten Experten davon ab, den online ermittelten Wert als Grundlage für den Angebotspreis zu nehmen. Denn fällt der ermittelte Wert zu hoch aus, zieht sich die Verkaufszeit unnötig in die Länge. Im umgekehrten Fall lassen Sie sich mitunter hohe Einnahmen entgehen. Für die präzise Wertermittlung ist es deshalb ratsam, einen lokalen Makler aufzusuchen, der eine Bewertung gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung vornehmen kann. So funktioniert der Immobilienverkauf schnell, unkompliziert und zum idealen Preis.

 

Sie Interessieren sich für eine professionelle Immobilienbewertung? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir beraten Sie gerne.

 

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Immobilienverkauf lohnt sich dieses Jahr

Sie haben vor 20 Jahren 150.000 D-Mark für Ihre Immobilie gezahlt? Heute können Sie dafür das Doppelte in Euro bekommen. In Deutschland sind die Immobilienpreise auf Rekordniveau. In den Metropolen sowieso, aber auch im Umland der Metropolen sowie in den mittelgroßen Städten sind die Preise so hoch, wie noch nie.

Die starke Nachfrage nach Wohnraum trägt im Wesentlichen dazu bei, dass die Preise derzeit so hoch sind. Begehrt sind sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien. Und das nicht mehr nur in den Metropolen und Ballungszentren sowie deren Speckgürteln. Inzwischen ist auch das weitere Umland in den Blick der Wohnungssuchenden gerückt. Denn bisher waren die Preise hier noch bezahlbar. Da nun aber auch hier die Nachfrage steigt, ziehen auch die Preise an. Aber wie lange noch?

Noch sind die Bauzinsen oder die Zinsen für einen Immobilienkredit niedrig. Wenn die Europäische Zentralbank (EZB) aber den Leitzins anhebt, steigen auch die Zinsen für Kredite. Die Nachfrage könnte dann nachlassen und somit könnten auch die Preise für Immobilien wieder sinken.

In Berlin stieg – laut Immobilienscout24.de – der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter von 2.857 Euro im Jahr 2017 auf 3.292 Euro in 2018. Auf aktuell 6.511 angebotene Immobilien kommen 365.893 Wohnungsgesuche. In Hamburg stiegen die Preise ähnlich: von 3.368 Euro pro Quadratmeter Im Jahr 2017 auf 3.720 Euro in 2018. Hier kommen auf 160.481 Gesuche nur 1.285 angebotene Wohnungen.

Aber auch in den Städten des Umlands stiegen die Preise. In Meerbusch, in der Nähe von Düsseldorf, kostete 2018 der durchschnittliche Quadratmeter für ein Haus 3.843 Euro. 2017 lag dieser noch bei 3.505 Euro. In Ulm beispielsweise kostete der Quadratmeter pro Haus 2017 durchschnittlich noch 3.401 Euro. 2018 lag dieser bei 3.753 Euro.

Neuer Trend sind auch die sogenannten Schwarmstädte. Die sind vor allem bei jungen Menschen und Familien gefragt, die wie ein Schwarm in diese Städte ziehen. Viele dieser Schwarmstädte liegen im Osten Deutschlands und sind vergleichsweise günstig. Leipzig ist wohl die gefragteste Schwarmstadt im Osten. Von durchschnittlich 1.500 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung im Jahr 2017 kletterten die Preise bis 2018 auf 1.771 Euro. Das ist eine Steigerung von mehr als 18 Prozent – auch wenn die Preise immer noch erschwinglich sind. Auch in Freiburg, im südwestlichen Deutschland, stiegen die Preise. Kostete 2017 der durchschnittliche Quadratmeter für eine Wohnung hier noch 3.584 Euro, war er 2018 3.864 Euro wert.

Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise mittelfristig auf diesem Niveau bleiben werden. Beispielsweise wurden trotz angekündigter Wohnbauoffensive zu wenig Wohnungen fertiggestellt. Allerdings mehren sich die Anzeichen, dass der Leitzins bald erhöht werden könnte. Beispielsweise kauft die EZB seit Januar 2019 keine neuen Staatsanleihen mehr. Damit ist die Entwicklung des Leitzinses nun offen.

Möchten Sie wissen, wann der beste Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Nachbarschafts-Marketing – Hausverkauf unbedingt an die große Glocke hängen

Psst, wir verraten Ihnen jetzt mal ein gut gehütetes Makler-Geheimnis: Die meisten Immobilien-Profis nutzen Online-Marketing nur als flankierende Maßnahme. Das heißt, ein Objekt wird zwar standardmäßig in die Online-Portale gestellt, doch den größeren Nutzen in puncto Vermarktung ziehen Makler in der Regel aus den „altmodischen“ Methoden. Neben Zeitungsinseraten ist Nachbarschafts-Marketing eine der effektivsten Maßnahmen, um eine Immobilie an den Mann zu bringen.

Denn – psst – hier kommt Makler-Geheimnis Nummer zwei: 80 Prozent der Käufer stammen aus einem 15-Minuten-Radius der zum Verkauf stehenden Immobilie. An dieser Stelle bräuchte es eigentlich (mindestens) ein Ausrufezeichen, denn wer hätte das gedacht? Wenn Sie Ihr direktes Umfeld mit in die Werbekampagne einbeziehen, bedeutet das für Sie: kostenloses Marketing. Das Gute liegt also nicht in der Ferne, sondern so nah wie die Anwohner links und rechts von Ihnen.

Natürlich können Sie nicht ausschließlich darauf spekulieren, dass Frau Müller und Herr Meier oder deren Bekannte zufällig einen geeigneten Käufer kennen. Aber das Prinzip ‚Weitersagen‘ ist der richtige Ansatz. Profi-Makler gehen deswegen wie folgt vor.

Verfügt die Immobilie über einen Vorgarten, stellen sie dort ein Verkaufsschild, den sogenannten Maklergalgen, auf. Jeder, der an dem Haus vorbeikommt, weiß nun: diese Immobilie ist ZU VERKAUFEN. Unter dieser bewusst marktschreierischen Aussage werden der Name des Maklers sowie seine Telefonnummer angegeben. Und, wer weiß, vielleicht hat einer der Sonntagsspaziergänger sofort den passenden Käufer im Sinn.

Ähnlich, nur handlicher und mobiler, funktionieren Flyer. Drücken Sie ein paar davon Frau Müller oder Herrn Meier zum Weiterreichen in die Hand, können Sie auf diese Weise ein ansprechendes Immobilien-Foto und die wichtigsten Daten zu Ihrem Haus unter die Leute bringen: Quadratmeteranzahl, Zimmeranzahl, Grundstücksgröße, Baujahr, Kaufpreis und Energiehinweise. Psst, Makler-Geheimnis Nummer drei – Sie werden staunen –: Im Rahmen einer Vermarktungskampagne bringen die Profis durchschnittlich 5000 Flyer in Umlauf. Je nach Wohngebiet fallen übrigens zwischen drei und sieben Stunden an, um 1000 Flyer zu verteilen.

Sie gehen regelmäßig zum Einkaufen in den Supermarkt? Das trifft sich, Hauskäufer in spe nämlich auch. Ein Kurz-Exposé an die Infotafel zu pinnen, kann folglich nicht schaden. Auch firmeninterne Mitteilungsbretter in größeren Unternehmen stellen eine gute Möglichkeit dar, für die eigene Immobilie zu werben. Unter Umständen ist einer der Mitarbeiter auf der Suche nach einem neuen Eigenheim in Betriebsnähe. Makler ziehen auch solche Optionen in Betracht und kontaktieren Personalabteilungen.

Fazit: Wenn Sie nicht allein auf Online-Marketing setzen, sondern Ihren Plan vom Hausverkauf in der Nachbarschaft und Ihrem sozialen Umfeld an die große Glocke hängen, kommen Sie schneller zu Ihrem idealen Käufer.

Sie wollen Ihre Immobilie effektiv vermarkten? Wir stellen für Sie das perfekte Paket in Sachen Nachbarschafts-Marketing zusammen.

 

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Home Staging – Warum es sich auszahlt, ein Haus bühnenreif zu präsentieren

Das Auge isst mit. Auch beim Hausverkauf. Wer potentiellen Käufern Appetit auf die eigenen vier Wände machen möchte, sollte deshalb dafür sorgen, dass der optische Eindruck stimmt. Wie Sterneköche, die raffinierte Kompositionen so ansprechend anrichten, dass dem Gast das Wasser im Munde zusammenläuft, verstehen es sogenannte Home Stager, eine Immobilie gewinnbringend aufzupeppen. Ihre gekonnten Verschönerungsmaßnahmen resultieren nämlich in einem höheren Verkaufspreis und einer kürzeren Verkaufszeit.

In den USA ist Home Staging schon längst ein unverzichtbarer Bestandteil des Vermarktungsprozesses einer Immobilie. Inzwischen ist die Welle auch zu uns herübergeschwappt. Das Versprechen, das Home Stager Eigentümern machen, lösen sie auch ein: Nachdem sie Hand an ein Haus oder eine Wohnung angelegt haben, verkauft sich die Immobilie schnell zu einem guten Preis.

Denn wie beim Essen und in der Liebe ist es auch bei Immobilien der erste Eindruck, der zählt. Home Stager analysieren schon bei der ersten Besichtigung eines Objekts, wo dessen Vorzüge und Schwachstellen liegen – um sie am Ende zu betonen bzw. abzuschwächen. Mitunter braucht es dafür ein wenig Fantasie, wenn ein Haus nicht nur seit Ewigkeiten nicht mehr renoviert wurde, sondern noch dazu mit allerlei Nippes und dunklen Schrankwänden zugestellt ist.

Schritt eins lautet daher: Putzen und Ausmisten. Bei Bedarf raten Home Stager sogar dazu, vorhandene Möbel einzulagern oder unmoderne Küchen- und Sanitär-Elemente zu entfernen. Sogar vor dem Garten machen Home Stager beim Aufpolieren nicht halt, denn sie wissen, dass insbesondere Frauen bereit sind, einen höheren Preis zu zahlen, wenn die Beete hübsch gejätet sind und kein Hälmchen Unkraut weit und breit das Auge trübt. Hier machen sich die Home Stager eine Beobachtung von erfahrenen Maklern zunutze: Die Ehefrauen haben beim Hauskauf in der Regel das letzte Wort.

Und weil Liebe auch im übertragenen Sinn durch den Magen geht und das Auge, wie gesagt, mitisst, folgt nach dem Entrümpeln Schritt Nummer zwei. Neben den duftenden Rosen, die die Käufer in spe im Vorgarten willkommen heißen, darf es auch im Inneren der Immobilie an einer einladenden Atmosphäre nicht fehlen. Home Stager arbeiten mit dem gezielten Einsatz von Licht, Farbe, Einrichtungsgegenständen und Bodenbelägen, um Haus oder Wohnung perfekt in Szene zu setzen.

Auch im Exposé macht die bühnenreife Präsentation einen entscheidenden Unterschied. Schon auf den ersten Blick im Online-Portal verlieben sich die ersten Interessenten, wenn ein warmer Lichtstrahl auf hochwertiges Echtholzparkett fällt oder das satte Grün einer Zimmerpflanze den perfekten Kontrast zu glänzend-neuen Küchenarmaturen bildet. Aus einem Objekt unter vielen wird auf diese Weise „das Objekt der Begierde“.

Was für seriöse Home Stager ebenso wie für Profi-Makler jedoch ein absolutes No-Go ist, ist das Verschweigen von Mängeln. Das könnte nämlich nach hinten losgehen und in einer unschönen Rückabwicklung für den Eigentümer enden. Das Kaschieren von Schwachstellen ist zwar erlaubt und macht auch Sinn, weil sie dadurch optisch weniger ins Gewicht fallen, dennoch müssen sie kommuniziert werden.

Am Ende bleibt dank Home Staging für Sie höchstens noch eines zu tun: dem neuen Eigentümer Brot und Salz zu überreichen.

Sie möchten Ihre Immobilie ins rechte Licht setzen, um sie schneller und besser zu verkaufen? Wir wissen, worauf es beim Home Staging ankommt.

 

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Größeres Haus oder doch lieber Anbau?

Wie schön wäre es, wenn die eigene Immobilie direkt mitwachsen würde, wenn die Familie größer wird? Weil dem nicht so ist, stehen Familien, denen es in den eigenen vier Wänden zu eng wird vor einer Entscheidung: Ein neues Haus kaufen oder das Eigenheim erweitern. Doch unter welchen Bedingungen ist letzteres überhaupt möglich und wann ist es schlauer, die Umzugskartons zu packen?

Ein Umbau bietet sich in der Regel nur bei einem Einfamilienhaus an. Wer in einer Wohnung lebt, dem bleibt meist nur der Umzug, wenn nicht gerade eine angrenzende Wohnung frei wird, die sich mit der eigenen verbinden lässt. Doch gerade Familien, die zentral wohnen, machen beim Verkauf ihrer Wohnung häufig ein gutes Geschäft. Schließlich sind die Quadratmeterpreise im Zentrum in den meisten Städten wesentlich höher als in den Randbezirken. Somit kann der Verkaufspreis der alten Wohnung oft schon die neue größere Immobilie finanzieren. In solchen Fällen bietet sich häufig auch ein Immobilientausch an. Vielleicht gibt es ein älteres Pärchen, dem das Einfamilienhaus nach Auszug der Kinder viel zu groß erscheint und das auf der Suche nach einer Wohnung nach einer zentrumsnahen Wohnung ist.

Wer bereits ein freistehendes Haus besitzt, präferiert oftmals den Anbau. Allerdings müssen Eigentümer hier verschiedene baurechtliche Vorschriften einhalten. Bevor der erste Stein gelegt wird, ist es wichtig, den Bebauungsplan genau zu studieren. Schließlich darf nur ein bestimmter Anteil des Grundstücks bebaut werden, Abstände zum Nachbargrundstück müssen eingehalten und Fassaden- und Firsthöhen dürfen nicht überschritten werden. Auch brauchen Eigentümer für viele Anbauten eine Baugenehmigung.

Zudem gibt es viele Auflagen zur Wärmedämmung und zur Belüftung. Theoretisch kann das Bauamt Eigentümern schon einen Strich durch die Rechnung machen, wenn sie nur den Keller oder den Dachboden zu Wohnräumen umfunktionieren wollen.

Deshalb ist es wichtig, einen Anbau gut zu planen und damit im Idealfall einen Profi zu beauftragen. Sonst kann es schnell unschöne Überraschungen geben. Im schlimmsten Fall wird der Anbau nie fertig oder muss sogar abgerissen werden.

Experten raten auch die Kosten für einen Anbau nicht zu unterschätzen. Gerade, wenn die Dachform verändert werden muss, wird das schnell teuer. In vielen Fällen lohnt ein Anbau sich daher nicht. Es müssen zu viele Kompromisse eingegangen werden und die Baukosten fallen höher aus als ursprünglich geplant. In einem solchen Fall ist ein Umzug die bessere Lösung.

Sie wollen sich räumlich vergrößern und ein Anbau kommt nicht in Frage? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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Zahl des Monats

99 %

99 Prozent der Menschen in Deutschland sind beim Wohnen zwei Dinge besonders wichtig. 1. Behaglichkeit und Wohngefühl; und 2. Lage und Umgebung. So das Ergebnis einer repräsentativen Befragung von 2.100 Bundesbürgern durch interhyp. 85 Prozent sind auch mit der Behaglichkeit und dem Wohngefühl ihres Hauses, beziehungsweise ihrer Wohnung, zufrieden, 84 Prozent auch mit der Lage und Umgebung ihrer Immobilie.

 

Für 96 Prozent spielt die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten eine Rolle und 79 Prozent sind damit auch zufrieden. Nähe zur Natur und einen schönen Blick aus dem Fenster wünschen sich 94 Prozent. Während hier 84 Prozent mit der Nähe ihrer Wohnung zur Natur zufrieden sind, genießen 70 Prozent den Blick aus ihrem Fenster. Ebenso kommt es 91 Prozent auf die Nachbarschaft an. Und 71 Prozent der Bundesbürger haben auch ein gutes Verhältnis zu ihren Nachbarn.

 

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Während der Kälte zuhause schwitzen

Auch wenn sich nicht in ganz Deutschland der Schnee vor der eigenen Haustür türmt, für frostige Füße ist es kalt genug. Auf dem Sofa mit Decke und einer heißen Tasse Kaffee einmummeln, steht deshalb für viele im Moment an erster Stelle. Manchen aber genügt das nicht. Sie möchten zuhause richtig schwitzen. Für sie muss es schon eine Heimsauna sein.

Die Sauna im eigenen Wohnzimmer wird immer beliebter. Die Branche hat hier einen neuen Markt entdeckt. Moderne Saunen sind keine großen Holzkästen mehr, für die man ein eigenes Zimmer benötigt. Heute sind es hochwertige, platzsparende Designer-Modelle. Sie sehen stylisch aus und lassen sich auf Schrankgröße automatisch zusammenfahren. So spart man einerseits Platz und andererseits nutzt man sie öfter, weil man nicht mehr extra dafür in den Garten oder in den Keller muss.

Bevor man sich aber für die klassische finnische Sauna, das Dampfbad oder moderne Infrarotkabinen entscheiden, raten Experten dazu, sich Gedanken über den geeigneten Standort zu machen. Hier kommt es sowohl auf Strom- und Wasseranschlüsse an, als auch auf den richtigen Untergrund. Denn der muss wasserfest und glatt beschaffen sein. In der Regel wird hier zu Fliesen gegriffen.

Ebenso kommt es auf die Belüftung an. Denn Dampfschwaden im Wohnzimmer mögen die Wenigsten – ganz abgesehen von möglichen Folgen. Denn wenn die Luftfeuchtigkeit nach der Saunanutzung nicht durch Fenster oder eine Belüftung entweichen kann, bildet sich schnell Schimmel. Außerdem empfehlen Experten, einen Zugang zu frischer Luft für die nötige Abkühlung nach dem Saunagang oder in den Pausen.

Für den Betrieb einer Sauna wird häufig ein Starkstromanschluss mit 400 Volt benötigt. Diesen kann nur ein Fachmann sicher verlegen und den Saunaofen anschließen. Wie schnell die Sauna aber auf „Betriebstemperatur“ von mehr als 90 Grad Celsius ist, hängt von ihrer Größe ab. Zum Beispiel wird für eine Heimsauna mit acht bis zwölf Kubikmetern ein Ofen mit 7,5 Kilowatt benötigt.

Profis weisen auf zwei Siegel hin, auf die beim Kauf einer Heimsauna zu achten ist: 1. Das VDE-Prüfsiegel vom Verband der Elektrotechnik garantiert einen hohen Qualitätsstandard bei der Ausstattung. 2. Das FSC-Siegel stellt sicher, dass Rohstoffe aus nachhaltigem Anbau verwendet wurden.

Bei den Kosten für eine Heimsauna gibt es große Unterschiede. Die Preise liegen zwischen 800 und mehreren tausend Euro – das ist abhängig von Hersteller, Design und Größe. Wer aber nicht länger dicht gedrängt zwischen fremden Saunagängern sitzen, sondern gemütlich die eigene Wellness-Oase genießen möchte, für den ist es eine sich lohnende Auszahlung.

Sie möchten wissen, ob der Einbau einer Sauna den Wert Ihrer Immobilie steigert? Wir haben heiße Tipps für Sie. Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich.

 

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Warum Sie Mängel offen kommunizieren sollten

Niemand kauft gerne die Katze im Sack. Bei hohen Investitionssummen gilt dieses Sprichwort noch einmal mehr. Wer eine Immobilie verkauft, fährt deshalb am besten, wenn er von Anfang an ehrlich ist und Mängel nicht verschweigt. Denn Kaufinteressenten überprüfen die vermeintliche Traumimmobilie mit Argusaugen und nutzen nicht kommunizierte Mängel, um den Preis zu drücken.

Immobilieneigentümer haben häufig Angst, zu einem zu geringen Preis zu verkaufen. Denn sicherlich wollen die Kaufinteressenten am Ende noch einmal verhandeln.  Also macht man sie lieber gar nicht erst auf Mängel aufmerksam, um keine Verhandlungsbasis zu liefern. Eine Strategie, die zunächst plausibel wirkt, tatsächlich jedoch oft den gegenteiligen Effekt erzielt.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, beschäftigt sich meist mehrere Monate mit dem örtlichen Immobilienmarkt und weiß deshalb schnell, worauf er beim Kauf achten muss. Deshalb weiß er auch: Keine Immobilie ist perfekt.

Auch bringt es nichts, eigentliche Mängel als Vorteile zu verpacken. Wer sich die Lage einer Immobilie einmal auf der Karte ansieht, wird schnell herausfinden, dass mit „perfekte Verkehrsanbindung“ eigentlich „liegt direkt an der Autobahn“ gemeint ist.

Wichtig ist es deshalb, den Wert der Immobilie von einem Experten genau prüfen zu lassen und sich nicht ausschließlich auf Preisrechner im Internet oder den Vergleich mit Immobilien aus der Umgebung zu verlassen. Ein Makler bezieht alle individuellen Merkmale in seine professionelle Bewertung mit ein und liefert so ein umfassendes Gutachten, das jeglichen Versuchen den Preis zu drücken standhält.

So sparen Sie sich lange Verhandlungszeiten und sprechen von Anfang an nur ernsthaft interessierte Käufer an. Denn während der fehlende Stellplatz für den Wagen für den einen ein Ausschlusskriterium sein mag, ist er für den anderen überhaupt kein Problem. Wie stark ein Mangel wiegt und ob er überhaupt als solcher wahrgenommen wird, ist von Interessent zu Interessent unterschiedlich.

Deshalb ersparen Verkäufer sich unnütze Besichtigungen, wenn sie ihre Verkaufsunterlagen möglichst vollständig und neutral halten. Auch bei Fotos kommt es darauf an, den Raum realitätsgetreu zu zeigen, gleichzeitig jedoch eine wohnliche Atmosphäre zu schaffen. Makler haben in der Regel Kontakt zu Fotografen, die sich auf hochwertige Immobilienfotos spezialisiert haben. Am besten präsentieren Sie alle relevanten Räume, denn wenn Interessenten nur Bilder des Wohnzimmers sehen, Küche, Bad und Schlafzimmer aber fehlen, kommt schnell der Verdacht auf, dass etwas nicht stimmt.

Sie brauchen eine professionelle Werteinschätzung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir übernehmen das für Sie!

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Warum es sich auszahlt, alle Unterlagen beisammen zu haben

Eine Immobilie zu verkaufen, ist ein bürokratischer Kraftakt. Denn zum Verkauf ist ein Berg an Unterlagen nötig, bei dem sich manch einer fragt: „Brauch ich das wirklich alles?“ Schließlich ist die Besorgung vieler Unterlagen mit zeitraubenden Behördengängen verbunden. Zwar sind nicht alle Unterlagen Pflicht wie der Energieausweis. Warum es sich aber dennoch lohnt, sie gesammelt vorliegen zu haben, erfahren Sie hier.

Um den Energieausweis kommen Immobilienverkäufer nicht drumherum. Liegt er beim Besichtigungstermin nicht vor, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Ist er abgelaufen, muss er neu erstellt werden. Dies übernehmen in der Regel qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung oder Energieberater. Dabei sind jedoch zwei Dinge wichtig: Achten Sie erstens auf die Unabhängigkeit der Berater, und seien Sie zweitens vorsichtig bei günstigen Angeboten im Internet. Diese sind meist von mangelhafter Qualität.

Die meisten Unterlagen sind jedoch deshalb wichtig, weil ihr Fehlen den Verkauf unnötig verzögert. Denn ein Käufer benötigt die Unterlagen, um die Finanzierung bei seiner Bank zu erhalten. Die Banken interessieren sich deshalb für eine möglichst genaue Beschreibung der Immobilie, um den Wert einzuschätzen und weil sie als Sicherheit dient, wenn der Käufer die Kreditraten nicht zahlen kann. Welche Unterlagen nötig sind, ist jedoch von Bank zu Bank verschieden. Es empfiehlt sich also in der Regel, alle Unterlagen beisammen zu haben, um auf die Anforderungen der Bank reagieren zu können. Folgende Unterlagen benötigen aber die meisten Banken:

Grundbuchauszug: Er gibt unter anderem Auskunft darüber, wer Eigentümer ist und ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist.

Grundrisse: Hier sind Wohn- und Nutzflächenberechnungen wichtig.

Lage-/Katasterplan: Die Lage hat natürlich Auswirkungen auf den Wert der Immobilie. Sowohl für die Bank als auch den Immobilienprofi, der Ihre Immobilie bewertet, ist das relevant.

Baubeschreibung: Hier ist von Interesse, ob An- und Umbauten stattgefunden haben und wenn ja, welche.

Dazu gibt es einen weiteren Grund, warum es ratsam ist, alle Unterlagen beisammen zu haben. Und zwar, um Vertrauen zum Kaufinteressenten aufzubauen und ihn von der Immobilie zu überzeugen. Das ist nicht zu unterschätzen. Wer alle Unterlagen vorlegen kann, zeigt Seriosität. Fehlen Unterlagen, werden Interessenten oft skeptisch. Schon im Exposé sind die wichtigsten Unterlagen angebracht. Denn das Exposé ist die Visitenkarte Ihres Hauses. Interessenten erwarten hier die für sie zentralen Informationen. Dazu zählen Energiewerte, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnungen und Baubeschreibungen. Die Interessenten möchten natürlich wissen, worauf sie sich bei Ihrer Immobilie einlassen. Je genauer die Informationen, desto gezielter finden Sie Ihren optimalen Käufer.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Organisation Ihrer Unterlagen? Möchten Sie, dass das jemand für Sie übernimmt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Verkaufsunterlagen: Energieausweis ist Pflicht

Egal, ob ein Haus verkauft oder eine Wohnung vermietet werden soll: Der Energieausweis ist Pflicht. Spätestens beim Besichtigungstermin muss er vorliegen. Fehlt er oder wird gegen die gesetzlichen Vorgaben verstoßen, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Folgendes gilt beim Energieausweis zu beachten.

Der Energieausweis ist quasi der Steckbrief des Energiestandards eines Hauses. Er zeigt an, wie viel Energie das Haus verbraucht. Damit es auch für Laien einfach und verständlich bleibt, gibt es die Energieeffizienzklassen. Klasse A+ zeigt einen sehr guten, sparsamen Verbrauchswert. Die unterste Klasse H dagegen bedeutet einen sehr hohen Energieverbrauch. Zusätzlich beinhaltet der Energieausweis auch allgemeine Daten zum Gebäude, wie das Baujahr des Hauses und die Art der Heizung, also beispielsweise Öl oder Gas.

Zu beachten ist, dass es zwei Arten von Energieausweisen gibt: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Um sich den Unterschied zu merken, hilft eine kleine Eselsbrücke: Der Bedarfsausweis bedarf einer Berechnung. Das heißt, ihm liegen keine Verbrauchswerte zu Grunde. Zum Beispiel bei Neubauprojekten trifft das zu. Hier muss schon während der Planung des Hauses der zukünftige Energieverbrauch mit einer komplexen Methode berechnet werden. In diese Berechnung fließen alle Faktoren ein, die die Immobilie betreffen, wie zum Beispiel die Dämmung der Außenwand, die Energieklassen der Fenster, die Heizungstechnik sowie Lage und Bauform des Gebäudes. Damit die Energiewerte von Gebäuden objektiv vergleichbar werden, ist die theoretische Grundlage der Berechnung immer gleich. Dennoch sind die Ergebnisse nur Näherungswerte. Denn Faktoren wie das eigene Heizverhalten oder der typische Energieverbrauch eines Haushalts können nicht mit in die Berechnung einbezogen werden.

Die realen Verbrauchswerte richten sich natürlich stets nach den individuellen Vorlieben der Mitglieder des Haushalts. Duschen einige Haushaltsmitglieder gern länger und fühlen sich nur bei gemütlichen 24 Grad Celsius wohl, so haben diese natürlich eine schlechtere Energiebilanz als jene, die es vielleicht gern frisch mögen und gerne auf dem Sofa mit einem dicken Pullover und zwei Decken sitzen. Der Verbrauchsausweis dagegen stellt den tatsächlichen Energieverbrauch eines Hauses dar. Denn hier wird der reale Verbrauch gemessen, indem die Zahlen der Heizung und der Warmwasserbereitung herangezogen werden. Meistens dienen die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre als Grundlage für die Berechnung.

Bei der Erstellung ist aber Vorsicht geboten. Bei günstigen Angeboten, zum Beispiel im Internet, ist die Qualität oft mangelhaft. Wer auf der sicheren Seite sein möchte, lässt sich am besten von einem Experten beraten. Immobilienprofis wissen durch ihre langjährige Erfahrung, wer einen geeigneten Energieausweis erstellen kann. In der Regel sind das qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung oder Energieberater. Hierbei sollte auf die Unabhängigkeit der Berater geachtet werden.

Haben Sie Fragen zum Energieausweis? Lassen Sie sich von unseren Experten beraten.

 

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Bautrend Nachhaltigkeit: So sparen Sie Geld und Ressourcen

Nachhaltigkeit wird beim Wohnen ein immer größeres Thema. Einer Forsa-Umfrage zu Folge achten 82 Prozent der Häuslebauer auf Umweltschutz. Das hat noch einen zusätzlichen Vorteil: Geringere Betriebskosten. Doch wie schaffen Eigentümer es den ökologischen Fußabdruck in den eigenen vier Wänden klein zu halten und dabei auch noch zu sparen? Und ist das auch bei Bestandsimmobilien möglich?

Die richtigen Baumaterialien wählen

Gut isolierte Fassaden, Fenster und Dächer gehören mittlerweile zu den Baustandards. Dabei ist es jedoch auch wichtig, auf nachhaltige Baustoffe und Dämmstoffe zu setzen. Die sind beim Bau vielleicht nicht immer die günstigste Alternative, zahlen sich aber nach ein paar Jahren aus. Sie sind gesundheitsfreundlicher und wirken sich positiv auf das Wohlbefinden der Bewohner aus. Nachhaltige Baustoffe sind zum Beispiel, Kalksandstein, Lehm oder Holz. Eine natürliche Dämmung funktioniert unter anderem durch Holzspäne, Schafwolle oder Kork.

Auch bei Bestandsimmobilien bietet es sich an, alte Fassaden zu sanieren, um den Energieverbrauch zu senken. Denn eine gute Dämmung senkt die Heizkosten immens.

Aktiv- und Passivhäuser

Ein Aktivhaus motiviert Sie zum Sport und ein Passivhaus eignet sich bestens für den DVD-Abend auf der Couch? Nicht ganz. Sowohl Aktiv- als auch Passivhäuser helfen dabei, die Energiekosten zu senken. Bei einem Passivhaus gelingt das, indem es möglichst wenig Energie verbraucht. Die Wärme, die durch den eigenen Körper, technische Geräte und Sonnenlicht im Haus entsteht, wird zum Beispiel durch eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung möglichst effizient genutzt. So muss weniger aktiv geheizt werden. Aktivhäuser haben im Vergleich einen höheren Energieverbrauch. Das ist jedoch kein Problem, denn durch Solarenergie, Wärmepumpen oder Photovoltaikanlagen decken sie den eigenen Energiebedarf und produzieren im Idealfall sogar noch mehr Energie.

Solar- und Geothermie

In Aktiv- und Passivhäusern wird viel mit der Energie gearbeitet, die Erde und Sonne abgeben. Solaranlagen sind längst keine Innovation mehr. Immer mehr Menschen bauen sie sich aufs eigene Dach. Das ist auch bei Bestandsimmobilien leicht gemacht. Auch Geothermie wird immer häufiger auch von Privatpersonen genutzt. Hierfür wird die Energie des Erdkerns quasi angezapft. Durch gezielte Bohrungen können Wärmepumpen Erdwärme aus bis zu 400 Metern Tiefe nutzen um das Haus mit Warmwasser und Energie zu versorgen.

Den Energieverbrauch mit Smart Home kontrollieren

Egal ob Sie selbst Energie erzeugen oder nicht: Wer den eigenen Energieverbrauch kontrolliert hat dadurch große Einsparpotenziale. Das funktioniert durch moderne Technologien sehr gut: So können Heizungen, Lampen und weitere Elektrogeräte so programmiert werden, dass sie nur dann Energie verbrauchen, wenn sie auch wirklich benötigt werden. Smart Home Technologien lassen sich leicht einbauen und sind dabei auch in einer Bestandsimmobilie zum Energiesparen geeignet.

Wenn Sie darüber nachdenken, ihre Immobilie nachhaltig umzubauen, ist es zunächst wichtig, den eigenen Energieverbrauch zu kennen und zu wissen, wo Einsparpotenziale sind.

Sie wollen wissen, wie viel Energie Ihre Immobilie verbraucht? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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Immobilientausch – Gute Idee, aber wo bleiben die Angebote?

Ob beruflicher Wechsel oder Familienzuwachs – schneller, als man denkt, findet man sich in der Situation wieder, den Wohnort wechseln zu müssen oder mehr Platz zu benötigen. Dann ist die Zeit knapp, und es wäre praktisch, den Verkauf der alten Immobilie und den Kauf der neuen in einem Abwasch zu erledigen. Wir verraten Ihnen, wie ein Immobilientausch gelingt.

Wer ein Haus verkaufen will, kann sich dank der aktuellen Marktlage darauf verlassen, dass sich viele Interessenten melden werden. Anders sieht es demnach auf der Käuferseite aus: Während das Angebot knapp ist, ist die Nachfrage so groß, wie selten zuvor.

Steht für Sie also aus beruflichen oder privaten Gründen ein Wohnortwechsel an, werden Sie rasch einen Käufer für Ihre Immobilie finden. Mit der erfolgreichen Suche nach einem neuen Zuhause könnte es sich allerdings ein wenig schwieriger – und vor allem langwieriger – gestalten.

Doch Sie sind nicht allein mit diesem Problem. Das Modell „Immobilientausch“ ist für all jene gedacht, die nicht nur verkaufen, sondern gleichzeitig auch kaufen wollen. Jedoch scheint die Übereinstimmung der jeweiligen Suchkriterien beinahe wie ein Sechser im Lotto zu sein. Sucht eine bald vierköpfige Familie ein größeres Heim im Norden von Hamburg, wird es solch ein Angebot von einem tauschwilligen Eigentümer bestimmt geben. Aber kann die Familie ihm auch das Loft in Berlin anbieten, das er sucht?

Auf gut Deutsch gesagt: Bei der Suche nach dem idealen Tauschpartner sucht man sich leicht einen Wolf. Zudem landen viele Tauschangebote inzwischen gar nicht mehr in den Portalen, weil sich herumgesprochen hat, wie schwierig die Suche auf eigene Faust ist.

Viele Immobilien-Makler bieten Vermittlungen speziell für Tauschinteressierte an. Sie legen einen Suchauftrag mit Ihren Wunschkriterien an und verpassen kein Angebot, das für Sie passen könnte. Denn irgendwo in Hamburg-Nord gibt es den verkaufsbereiten Eigentümer, der von genau dem Haus träumt, das die junge Familie veräußern möchte.

In der Datenbank der Makler tummeln sich zudem gewiss einige Immobilien-Angebote, die exakt Ihren Wünschen entsprechen – von Eigentümern, die nur verkaufen wollen. Für den Immobilien-Profi ist es ein Leichtes, Ihr Haus parallel dazu an den richtigen Käufer zu bringen.

Fazit: Ein Immobilientausch kann beide Seiten glücklich machen. Da viele Tauschimmobilien aber abseits der Portale angeboten werden, macht es Sinn, auf dem Weg dorthin einen Profi mit der Suche nach dem passenden Tauschpartner zu betrauen. Sollte das richtige Angebot dennoch auf sich warten lassen, kann der Makler Ihnen andere Immobilien vorstellen und zeitgleich einen Käufer für Ihr Haus finden.

Nicht zuletzt sparen Sie auf diese Weise Zeit und Nerven, die Sie sicherlich gut gebrauchen können beim Start in den neuen Lebensabschnitt.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zum Tausch anzubieten? Wir helfen Ihnen gerne bei der Vermittlung.

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Durchreiche war gestern

Vorbei sind die Zeiten, in denen es einen separaten Raum für jeden Lebensbereich gab. Essen, Schlafen, Baden, Wohnen und Arbeiten gehen in den neuen Wohnkonzepten nahtlos ineinander über. Die Moderne macht experimentierfreudig: Wie wäre es mit einer Wanne im Schlafzimmer? Oder einer großen Kochinsel im Wohnraum? Wir haben für Sie mal durchs Schlüsselloch geguckt.

In den 60er Jahren wurden sie gefeiert: die ersten Durchreichen, die eine Verbindung zwischen Küche und Esszimmer herstellten. Mit dem Loch in der trennenden Wand war plötzlich eine Durchlässigkeit zwischen zwei Bereichen geschaffen – dem Kochen und Essen, dem Schaffen und dem Genuss.

Was damals vor allem praktische Gründe hatte, hat sich heute längst zu einem neuen Verständnis entwickelt. Im Zeitalter der Lofts und der gefallenen Wände wünschen sich die Anhänger moderner Lebenskultur mehr Transparenz und Offenheit. Auch Experimentierfreudigkeit und die viel gelobte Work-Life-Balance spiegeln sich in den neuen Wohnkonzepten wider.

Beginnen wir unseren Rundgang in der Küche. Bereits in den Ursprüngen war die Feuerstelle der zentrale Treffpunkt, an dem die Familie zusammenkam, gemeinsam aß und sich austauschte. Den Ort, den die meisten Menschen mit Geselligkeit verbinden, in den Wohnraum zu integrieren, liegt nahe. In der Mehrzahl der Neubauten wird deswegen auch nicht mehr getrennt gekocht und gelebt. Die Wohnküchen von heute sind nicht nur Orte der Gespräche, sondern mit TV und Musikanlage auch Orte der Unterhaltung. Die Küchengeräte wie Spül- oder Kaffeemaschine werden immer leiser und stören die wohnliche Atmosphäre nicht.

Auch das Badezimmer hat sich gewandelt. Aus dem voll-verfliesten Traum in Braun oder Grün sind luxuriöse Spas geworden. Bodentiefe Duschen und Gemälde an den Wänden laden ein zum Entspannen und Abschalten. Auch Fenster spielen in den Wohlfühl-Oasen eine wichtige Rolle: Ob Oberlicht oder verglaste Wand – viele wünschen sich beim Baden den Blick nach draußen oder in den Nebenraum.

Vom Bade- ins Schlafzimmer zu schauen, reicht manchen noch nicht aus, sie stellen daher die Badewanne mit in den Raum, der früher nur zum Schlafen da war. Jetzt kann hier auch geplanscht werden. Schicke Designer-Modelle stehen heute nicht selten auf ihren eigenen Beinen mitten im Schlafzimmer und werten die Ruhestätte optisch auf. Und nach dem wohligen heißen Bad ist der Weg in die Federn nur noch ein Katzensprung.

Wer seine eigenen vier Wände so durchdacht angelegt hat, möchte dort nach Möglichkeit auch arbeiten. Viele Freiberufler integrieren ihren Arbeitsplatz in das Wohn-Setting. Sie verbringen ihre Zeit lieber mit kreativer Arbeit als auf dem Weg dorthin. Im Home Office können sie das Geschäftliche mit dem Angenehmen verbinden.

Der Blick durchs Schlüsselloch zeigt: Der Grundriss-Klassiker mit zwei Zimmern, Küche, Bad ist überholt. Stattdessen wird heute Offenheit gelebt – egal in welcher Lebenslage.

Haben Sie Fragen zu Immobilien mit ungewöhnlicher Raumaufteilung? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Bewertungsverfahren im Überblick: Das Ertragswertverfahren

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Verfahren. In unserer Reihe haben wir Ihnen bereits das Vergleichswert- sowie das Sachwertverfahren vorgestellt. Nun nehmen wir das Ertragswertverfahren unter die Lupe und erklären, wie es funktioniert und wann es angewandt wird.

Beim Ertragswertverfahren wird der Marktwert einer Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Das Verfahren kommt also bei vermieteten Wohnungen und Gewerbeflächen zum Einsatz. Darunter fallen neben Mehrfamilienhäusern, Büro- und Geschäftshäusern auch Einkaufszentren, Parkhäuser und Logistikflächen.

Zunächst werden der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Ausgangspunkt für die Feststellung des Gebäudewertes sind die Mieteinnahmen, abzüglich der Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Mietausfälle, die der Eigentümer zu tragen hat. Aus diesen beiden Faktoren, dem Wert des Grundstücks und der Höhe der Mieteinnahmen, errechnet sich der abschließende Gesamtertragswert.

Man unterscheidet zwischen dem sogenannten vollständigen Ertragswertverfahren und dem einfachen Ertragswertverfahren. Bei Letzterem bleiben der Grundstückswert und die daraus resultierende Bodenwertverzinsung unberücksichtigt. Für die Ermittlung des Verkehrswertes spielt hier ausschließlich der Wert der darauf errichteten Immobilie eine Rolle.

Im Gegensatz dazu wird beim vollständigen Ertragswertverfahren die Bodenwertverzinsung mit in die Rechnung einbezogen. Auf Basis eines Vergleichswertverfahrens wird hierfür durch lokale Gutachterausschüsse der Liegenschaftszinssatz herangezogen.

Während der Wert des Bodens Schwankungen unterlegen ist, geht der Wert des Gebäudes alters- und abnutzungsbedingt tendenziell immer weiter zurück. Wird in ein Gebäude nicht konstant und umfassend investiert, reduziert sich zwangsläufig auch die erzielbare Miete.

Ebenso wie beim Vergleichs- und Sachwertverfahren, können auch beim Ertragswertverfahren bestimmte Umstände und Gegebenheiten den Verkehrswert mindern bzw. erhöhen. Der Angebotspreis eines frisch sanierten Mehrfamilienhauses mit Aussicht auf hohe Mieteinnahmen ist daher nicht vergleichbar mit einer Immobilie, deren Dachstuhl in Bälde erneuert werden muss.

Sie möchten mehr über die Vorteile des Ertragswertverfahrens erfahren? Wir beraten Sie umfassend und unverbindlich.

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Wann verkaufe ich mein Haus am besten?

Die meisten Immobilienverkäufer fragen sich, wann der perfekte Zeitpunkt für den Verkauf ihrer Immobilie ist. Dennoch ist der falsche Zeitpunkt immer noch einer der häufigsten Fehler beim Hausverkauf. Denn meistens ergibt er sich aus einem tiefgreifenden persönlichen Ereignis wie Erbe, Scheidung oder Jobwechsel. Dabei ist der ideale Verkaufszeitpunkt von vielen verschiedenen Faktoren abhängig.

Eine pauschale Antwort auf die Frage nach dem idealen Verkaufszeitpunkt gibt es nicht. Denn Immobilien sind unterschiedlich und Besitzer befinden sich in individuellen persönlichen Umständen. Um aber den jeweils optimalen Verkaufspunkt zu treffen, hilft Eigentümern, folgende Faktoren im Blick zu haben.

Wert der Immobilie

Um zu wissen, ob sich der Verkauf lohnt, müssen Eigentümer natürlich wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Das hängt ab von der Art der Immobilie, der Lage und Grundstücksgröße, dem Baujahr und Ausstattungsstandard sowie etwaigen baulichen Veränderungen. Auch die aktuelle Situation am Immobilienmarkt und die Nachfrage sind hier wichtig. Für eine Immobilienbewertung müssen also viele lokale Marktfaktoren herangezogen werden. Das geht nur mit einem Experten, der sich täglich mit der Preisdynamik vor Ort beschäftigt. Um den richtigen Preis zu ermitteln, ist also viel Expertenwissen und Erfahrung nötig.

Finanzierung der Immobilie

Die Finanzierung der Immobilie ist nicht nur für den Käufer wichtig. Auch Verkäufern empfiehlt sich, eine mögliche Finanzierung im Blick zu haben. Jetzt sind beispielsweise die Zinsen sehr niedrig. Das bedeutet, für viele Menschen ist ein Kredit möglich. Dies steigert die Nachfrage und somit den Wert Ihrer Immobilie. Wenn die Zinsen jedoch wieder steigen, könnte die Nachfrage sinken. Damit fallen auch die Preise. Der Leitzins ist ein Indikator dafür, wann dieser Fall eintreten könnte. (Lesen Sie hierzu unseren Beitrag zum Thema Zinswende.)

Steuern

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung können auch Steuern wie die Spekulationssteuer anfallen. Diese wird fällig, wenn Sie die Immobilie nach weniger als zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen oder wenn das Objekt im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren vom Eigentümer nicht selbst genutzt wurde. Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, wird dies als gewerblicher Handel eingestuft, wodurch Gewerbesteuer anfällt. Am besten lassen Sie sich von einem Experten beraten, ob bei Ihrem Verkauf Steuerforderungen entstehen.

Darüber hinaus gibt es weitere Faktoren, die den Zeitpunkt beeinflussen, wie zum Beispiel Ihre persönliche Situation oder die Frage, ob Sie bei anderen Anlageformen eventuell eine höhere Rendite erzielen können. Ein Immobilien-Profi hilft Ihnen, den optimalen Verkaufszeitpunkt für Ihre Immobilie zu finden.

Möchten Sie wissen, wann der beste Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Barrierefrei: Selbständig auch im Alter

Wenn die Kinder aus dem Haus sind, das Treppensteigen zur Herausforderung wird und auch die Gartenarbeit immer schwerer fällt, fragen sich viele, ob ihr Haus für die kommenden Jahre noch das richtige ist. Denn im Alter wird ein sicheres und bequemes Zuhause immer wichtiger. Allerdings sind nicht alle Wohnungen altersgerecht. Viele Immobilienbesitzer fragen sich dann, ob sie ihr Zuhause umbauen oder verkaufen sollen.

Wenn Gesundheit und Komfort im eigenen Häuschen wichtiger werden, überlegen sich viele Senioren, ob sich ein Umbau lohnt oder der Umzug in eine bereits altersgerechte Wohnung besser ist. Ein Umbau ist zwar in der Regel kostspielig, jedoch bieten einige Banken hierfür Förderungen an. Experten empfehlen dennoch Rücklagen für einen solchen Umbau anzulegen. Auch sollte bedacht werden, dass ein barrierefreier Umbau nicht immer eine Wertsteigerung der Immobilie bedeutet.

Wer sich für einen Umbau entscheidet, kann folgendes tun: Laut der KfW-Bankengruppe werden vor allem Umbauten in den Sanitärräumen vorgenommen. Hier kommt es zum Beispiel darauf an, ob das Waschbecken die richtige Höhe hat, wenn man einmal im Rollstuhl sitzt. Das betrifft ebenso die Spüle in der Küche. Auch der Zugang zur Dusche spielt eine Rolle. Eine bodengleiche Dusche ist für ältere Menschen eine erhebliche Erleichterung. Außerdem werden meistens Stütz- und Haltesysteme wie Griffe und Sitze in Dusche und Badewanne eingebaut. Auch rutschfeste Fußböden sind häufig eine gute Hilfe.

Auch in den anderen Räumen eines Hauses fallen Umbauten an. Zum Beispiel sind Haus- und Wohnungstüren zu verbreitern, um gegebenenfalls mit dem Rollstuhl hindurchzupassen. Dazu kommen der Abbau von Türschwellen und der Umbau von Stufen zu Rampen. Leicht zu öffnende Fenster sind ebenso zu bedenken. Eine Treppe in den ersten Stock ist seit der Erfindung des Treppenlifts meist kein Hindernis mehr.

Drei Dinge sind beim Umbau zur barrierefreien Wohnung wichtig: Erstens: Den barrierefreien Umbau planen Sie am besten frühzeitig, also solang Sie selbst noch gesund und fit sind. Denn der Umbau kann anstrengend werden. Unter Umständen wohnen Sie wochenlang auf einer Baustelle.

Zweitens: Überlegen Sie, welche Umbaumaßnahmen wirklich sinnvoll sind. Geländer durch die ganze Wohnung sind für manche Menschen vielleicht eine Hilfe. Für Rollstuhlfahrer sind sie dagegen unnötig.

Drittens: Die Durchführung der Umbauten überlassen Sie am besten Experten. Wann ist eine Tür geeignet für einen Rollstuhl? Wie steil kann die Rampe sein?

Wenn ein Umbau nicht möglich oder sinnvoll ist, lohnt sich vielleicht ein Umzug in eine altersgerechte Wohnung. Mit dem Geld fürs Haus sind eine Eigentumswohnung und vielleicht ein paar Rücklagen für Reisen möglich oder anderes, dass Sie sich schon lange mal gönnen wollten.

Brauchen Sie Unterstützung bei der Entscheidung, ob Sie umbauen oder doch lieber verkaufen sollen? Wir beraten Sie gern.

 

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Zahl des Monats

146 m²

In den eigenen vier Wänden haben Menschen fast doppelt so viel Platz, wie Menschen, die zur Miete wohnen. So können sich Eigenheimbesitzer auf durchschnittlich 146 Quadratmetern pro Haushalt ausbreiten. Die durchschnittliche Wohnfläche von Mieterhaushalten beträgt dagegen 77 Quadratmeter. Das ergab eine repräsentative Befragung von 2.100 Bundesbürgern durch interhyp.

 

Allerdings gibt es hier auch einige regionale Unterschiede. Zum Beispiel haben Menschen, die auf dem Land wohnen, mehr Platz – und das bei in der Regel niedrigeren Wohnkosten und besserer Ausstattung der Immobilie. Großstädter wohnen im Durchschnitt auf 83 Quadratmetern mit drei Zimmern. Menschen auf dem Land dagegen wohnen auf 138 Quadratmetern und fast sechs Zimmern durchschnittlich.

 

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Deshalb sind hervorragende Grundrisse ein Muss

Serie Immobilienvermarktung: 5

Eines der wichtigsten Vermarktungsmittel ist der Grundriss. Dabei unterschätzen viele Immobilienverkäufer seine Wirkung. Denn Grundriss ist nicht gleich Grundriss. Für Laien sind Baupläne vom Architekten meistens kaum zu lesen und zu verstehen. Erst recht nicht, wenn die Pläne noch viele Jahre alt sind. Ein moderner Grundriss aber erleichtert Ihrem Wunschinteressenten, sich sein neues Zuhause vorzustellen.

Zwar schauen die meisten Interessenten zuerst auf die Immobilienfotos, aber danach ist sofort der Grundriss dran. Denn die Interessenten möchten wissen, wie sich die Räume genau aufteilen, die sie gerade auf den Fotos gesehen haben, und wie Schnitt und Maße sind. Liegt die Küche hinter dem Schlafzimmer, wie es auf dem einen Foto aussah? Ist das Kinderzimmer wirklich so klein, wie es wirkte? Ist die Wohnzimmerwand breit genug für unser Entertainmentsystem? Häufig planen Interessenten schon anhand des Grundrisses die Einrichtung der neuen Wohnung. Wo soll das Sofa stehen? Passt eine Kücheninsel in die Küche?

Profimakler überlassen die Überzeugungsarbeit heute nicht mehr den Schwarz-/Weiß-Grundrissen vom Architekten. Denn laut Experten ist eine Vermarktung oft erfolgreicher und es wird ein besserer Preis erzielt, wenn die Vorstellungskraft der Interessenten stärker angeregt wird. Deshalb liegen 3D-Grundrisse immer mehr im Trend.

Immobilienmakler haben die Erfahrung gemacht, dass Emotionen heute immer wichtiger werden, um Interessenten zu überzeugen. Mit Visualisierungen und 3D-Produkten werden Bedürfnisse bedient. Dem Interessenten wird mit 3D-Modellen, Visualisierungen, Videoanimationen oder virtuellen Rundgängen die Vorstellung seines potentiellen neuen Hauses erleichtert. Zusätzlich lassen sich mit virtuellen Rundgängen auch wirkliche Interessenten von Besichtigungstouristen unterscheiden. Denn Interessenten ersparen sich – und Ihnen – den Besichtigungstermin, wenn ihnen die Wohnung nach dem virtuellen Rundgang nicht zusagt. Somit sparen Sie viel Aufwand und Zeit.

Wohnungen lassen sich sogar virtuell einrichten. Experten sagen, dass potentielle Käufer auf diese Weise schon eine engere Bindung zur Immobilie aufbauen. Denn in ihren Köpfen reift so die Idee von der Wohnung als neuem Lebensmittelpunkt. Diese engere Bindung trägt also dazu bei, dass sich Interessenten schneller für das Objekt entscheiden. Und das verkürzt die Vermarktungszeit.

Neben den Emotionen ist es aber immer noch wichtig, die Fakten anzusprechen. Denn die meisten Interessenten stört es, wenn ihre Fragen nicht beantwortet werden. Deshalb geht es nach wie vor auch nicht ohne den 2D-Grundriss. Maße und Schnitte sind dem Interessenten ebenso wichtig. Denn wenn er überlegt, ob sein Sofa in das neue Wohnzimmer passt, hilft es ihm, wenn er die genauen Maße zur Verfügung hat und damit rechnen kann. Wenn Sie mit solchen Grundrissen Ihre Interessenten begeistern und deren Fragen beantworten, stehen die Chancen besser, Ihre Immobilie schnell zu verkaufen.

Haben Sie Fragen zur Erstellung des Grundrisses? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

 

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Wie Sie bei der Grunderwerbsteuer sparen

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss nicht nur den Preis für die Immobilie zahlen. Auch die Grunderwerbsteuer ist bei der Finanzplanung wichtig. Denn je nach Wert der Immobilie kann diese gerne schon mal in den fünfstelligen Bereich gehen. Mit ein paar Tricks können Käufer hier jedoch sparen.

Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Zahlung beim Hauskauf, die an die Kommunen geht. Der Steuersatz ist je nach Bundesland unterschiedlich. Wer die Steuer nicht zahlt, kann nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Es gibt nur wenige Ausnahmen, in denen Käufer nach dem Grunderwerbsteuergesetz von dieser Steuer befreit sind, zum Beispiel, wenn die Immobilie von einem Verwandten ersten Grades erworben wird oder wenn es sich um ein unbebautes Grundstück mit einem Wert unter 2.500 Euro handelt. Auch bei der Vererbung einer Immobilie kann der Eigentumswechsel ohne Grunderwerbsteuer erfolgen. In allen anderen Fällen müssen Käufer zahlen.

Steuer sparen beim Neubau

Wer selbst baut und keine Bestandsimmobilie kauft, hat die besten Sparchancen. Denn dann können Grundstück und Immobilie getrennt erworben werden. Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass nur auf den Grundstückskaufvertrag die Grunderwerbsteuer anfällt. Verschiedentlich hat die Finanzverwaltung aber auch den Bauvertrag der Grunderwerbsteuer unterworfen. Das ist am Ende eine Entscheidung des Einzelfalls. Ein zeitlicher Abstand (mindestens ein halbes Jahr) zwischen den einzelnen Vertragsabschlüssen und zwei unterschiedliche Vertragspartner können sich förderlich auswirken. Gehören Grundstücksmakler und Bauunternehmer zur selben Unternehmensgruppe, kann es sein, dass das Finanzamt nicht von zwei unterschiedlichen Verträgen ausgeht und die Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Bau erhebt.

Mobile Bestandteile müssen nicht versteuert werden

Wenn Sie ein Haus direkt im Komplettpaket mit Einbauküche, Gartenhaus und Whirlpool kaufen, freuen Sie sich sicherlich über die gute Ausstattung. Allerdings können Sie auch hier Grunderwerbsteuer sparen, wenn die Kosten im Kaufvertrag vom Notar getrennt aufgelistet werden. Denn zur Immobilie zählt nur das, was auch wirklich immobil ist. Dementsprechend müssen Sie auch nur hierfür Grunderwerbsteuer zahlen. Zwei Dinge sind zu beachten, wenn das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht auf diese Bestandteile erheben soll:

  1. Bleiben Sie bei der Schätzung des Wertes des Inventars realistisch. Machen mobile Gegenstände einen großen Teil des Immobilienwertes aus, wird das Finanzamt die Aufteilung des Kaufpreises möglicherweise nicht anerkennen.
  2. Auch die Beleihungsgrenze Ihrer finanzierenden Bank kann eine Hürde darstellen. Für diese stellt die Immobilie eine Sicherheit für die Finanzierung dar. Besteht ein Großteil des aktuellen Wertes aus Inventar, das mit der Zeit an Wert verliert, könnten Sie Ihre Finanzierung gefährden.

Praxis-Beispiel: In einem notariellen Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus zum Kaufpreis von 290.000,- EUR hat ein Notar zur Aufteilung des Kaufpreises geschrieben: „Von dem Kaufpreis entfallen 12.500,- EUR auf das erworbene Inventar (verbleibende Möbel im Objekt, Lampen, Gartenhaus, Herd, Kühlschrank und weitere Gartengeräte).“

Wohnungskäufer sparen durch die Instandhaltungsrücklage

Ähnlich kann es sich bei der Instandhaltungsrücklage verhalten. Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, übernimmt die vorhandene Instandhaltungsrücklage, die von der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft treuhänderisch verwahrt wird. Diese Rücklage wird für Reparaturen an der Immobilie genutzt. Sie ist damit nicht Teil des Immobilienwertes, weshalb auch hierfür keine Grunderwerbsteuer fällig wird, wenn diese wie das mobile als Extraposten im Kaufvertrag aufgeführt wird.

Steuer absetzen für Selbstständige und Freiberufler

Wer seine Wohnimmobilie auch als Arbeitsort nutzt, kann einen Teil der Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe von der Steuer absetzen. Dafür müssen privater Wohnbereich und Arbeitsort jedoch klar getrennt sein. Im Kaufvertrag sollte deshalb schon angegeben werden, welcher Teil des Preises für die privat genutzten und welcher für die gewerblich genutzten Räumlichkeiten anfällt. Auch wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie die Grunderwerbsteuer als Anschaffungskosten über den Nutzungszeitraum des Gebäudes von der Steuer absetzen. Hier entstehen teilweise komplexe steuerliche Sachverhalte, bei denen es sich empfiehlt den Rat eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen.

Sie wollen eine Immobilie kaufen? Nutzen Sie unsere Immobiliensuche. Wir finden das passende Objekt für Sie!

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Energetische Sanierung – Zahlt sie sich aus?

Es kommt auf das jeweilige Haus an, ob eine energetische Sanierung sich wirklich lohnt. Oft sanieren viele Eigentümer, ohne sich zuvor fachmännisch beraten zu lassen. Ob und wo sich Geld sparen lässt, lässt sich mit einer Energieberatung herausfinden. Ein unabhängiger Energieberater zeigt Einsparmöglichkeiten, die sich in fast jedem Haus finden lassen.

Langfristig lassen sich mit ein paar Sanierungsmaßnahmen am und im Haus einige Euros sparen. Aber Achtung: Eine energetische Sanierung führt bei unterschiedlichen Häusern zu unterschiedlichen Ergebnissen. Das haben Wissenschaftler des  Fraunhofer-Instituts und der Ostfalia Hochschule festgestellt. Sie untersuchten in einer Studie, wie sich Maßnahmen wie zum Beispiel Heizkesseltausch und Fassadendämmung auf 180 sanierte Wohngebäude auswirkten.

Das Ergebnis: Bei der Erneuerung der Heizung schwankten die Ersparnisse von Haus zu Haus. Zwar brachte im besten Fall die Erneuerung eine Ersparnis von gut der Hälfte der Heizkosten. Im ungünstigsten Fall dagegen konnte in etwa nur ein Zehntel eingespart werden. Die anderen Häuser verteilten sich dazwischen. Am meisten konnte eingespart werden, wenn auch noch eine Solarthermie-Anlage eingebaut wurde. Das führte sogar zu einer Ersparnis von mehr als der Hälfte. Ein Rechenbeispiel: Bei angenommenen Heizkosten von 100 Euro ließen sich so 65 Euro einsparen. Andere Häuser erreichten jedoch kaum eine Ersparnis von 10 Euro bei 100 Euro Heizkosten.

Wurde eine Dach- und Fassadendämmung mit dem Einbau neuer Fenster kombiniert, konnten Ersparnisse zwischen einem Fünftel und fast der Hälfte an Heizkosten erreicht werden. Bei einer Kombination aus verschiedenen Dämmmaßnahmen und der Modernisierung der Heizung lagen die Ersparnisse zwischen weniger als einem Zehntel und mehr als der Hälfte.

Ein anderes Ergebnis der Studie war, dass viele Eigenheimbesitzer oft nicht überprüfen, ob sich eine Sanierung überhaupt wirtschaftlich lohnt. Denn die Kosten für eine Sanierung sind manchmal höher als die Einsparungen nach den Sanierungsmaßnahmen. Häufig ärgern sich Immobilienbesitzer, wenn nach der Sanierung die erhofften Einsparungen ausbleiben.

Wenn sich also eine Sanierung finanziell auszahlen soll, ist es ratsam, sich vorher von einem qualifizierten und unabhängigen Energieexperten beraten zu lassen. Energieberater analysieren den aktuellen Zustand des Hauses in der ganzen Komplexität – von  Konstruktion, über Gebäudehülle bis hin zu Heizung und Warmwasser. Schon bei einer ersten Begehung können Energieexperten Hinweise auf Schwachstellen geben. Nach der genauen Analyse wird ein präziser Plan zu einer effektiven Sanierung aufgestellt. In ihm werden die wirklich sinnvollen Maßnahmen aufgelistet, deren Aufwand und Kosten den anschließenden Einsparungen angemessen sind. Zudem überprüft der Energieberater auch während und nach der Sanierung, ob die Maßnahmen wie geplant umgesetzt und die gewünschten Einsparungen erreicht werden. Eigentümer können so sicher gehen, dass die energetische Sanierung wirklich Geld sparen lässt und nicht nur Geld kostet.

Haben Sie Fragen zur energetischen Sanierung? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Gesetzesänderungen 2019 – Das ändert sich für Immobilieneigentümer

Das Jahr 2019 hat begonnen. Und wie jedes neue Jahr bringt auch 2019 einige Gesetzesänderungen mit sich. Auch rund um das Thema Immobilien gibt es wieder Neuerungen. Worauf Eigentümer und Vermieter jetzt achten müssen und welche Vorteile ihnen entstehen, haben wir für Sie zusammengefasst.

Jeder Makler weiß um die Wichtigkeit eines Energieausweises. Potentielle Käufer, Mieter oder Pächter haben einen rechtlichen Anspruch darauf, mit dem Energieausweis valide Informationen zum energetischen Zustand der Immobilie sowie zum Energieverbrauch zu erhalten. Liegt der gültige Ausweis zum Besichtigungstermin nicht vor, drohen dem Eigentümer hohe Geldbußen. Daher aufgepasst bei Immobilien mit einem Baujahr nach 1966: Mit den Gesetzesänderungen 2019 laufen die zehn Jahre gültigen Energieausweise erstmals ab. Entsprechend sollten Sie als Eigentümer den Ausweis neu beantragen oder dies von einem Immobilien-Profi für Sie erledigen lassen.

Für Vermieter stehen 2019 noch weitere Veränderungen ins Haus. Im Koalitionsvertrag hatten sich die Unionsparteien und die SPD auf verschiedene Mietrechtsänderungen geeinigt, die in diesem Jahr zur Umsetzung gelangen. Das beschlossene Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache bedeutet für Vermieter einerseits, dass sich ab 2019 jährlich nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten im Rahmen der Modernisierungsumlage auf die Mieter umlegen lassen. Zudem darf die Miete infolge einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Andererseits tritt ein neues Modell in Kraft, das die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung für Vermieter vereinfacht: Sie dürfen ab sofort Kosten von bis zu 10.000 Euro mit 30 Prozent Erhaltungsaufwand ansetzen; der Restbetrag kann auf die Mieter umlegt werden.

Vorsicht ist für Vermieter geboten, die Modernisierungsmaßnahmen ankündigen, aber nicht innerhalb von 12 Monaten mit den Arbeiten beginnen. Entsprechend der Gesetzesänderung 2019 wird hier ein „Herausmodernisieren“ vermutet, also eine Modernisierungsankündigung, die den Mieter zur Kündigung veranlassen soll – ein Vorgehen, das zukünftig mit Bußgeldern von bis zu 100.000 Euro geahndet wird.

Auch beim Gesetz zur Mietpreisbremse kommt es zu Änderungen. Vermieter sind 2019 dazu verpflichtet, dem Mieter gegenüber vor Vertragsabschluss die Höhe der Miete zu begründen – sofern sie die von der Mietpreisbremse zugelassene Miete übersteigt. Eine höhere Miete dürfen Vermieter nämlich nur in bestimmten Ausnahmefällen verlangen. Ein solcher Ausnahmefall wäre die bereits angesprochene Modernisierung, aber auch die Höhe der Vormiete der Wohnung spielt eine Rolle. Kommt ein Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach, kann der Mieter ihm gegenüber die Mietpreisbremse geltend machen – und zahlt dann nur die zugelassene Miete. Als Vermieter haben Sie aber die Möglichkeit, die Auskunft innerhalb von zwei Jahren nachzuholen und die Berechtigung für eine Ausnahmeregelung darzulegen.

Sie möchten als Eigentümer mehr über die Gesetzesänderungen im Jahr 2019 erfahren? Wir verraten Ihnen, wo jetzt Ihre Vorteile liegen.

 

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Bevor die Zinswende kommt: 2019 noch vom Zinstief profitieren

Niedrige Zinsen sind seit 2016 beinahe zur Normalität geworden. Doch können wir wie selbstverständlich davon ausgehen, dass das Zinstief immer weiter anhält? Die Anzeichen für eine Zinswende mehren sich, und einige Experten prophezeien eine Immobilienblase, die bald platzt. Wir skizzieren für Sie die wichtigsten Veränderungen am europäischen Finanzmarkt und beleuchten die möglichen Auswirkungen auf die Immobilienmärkte.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihr Kaufprogramm für Staatsanleihen eingestellt

Mit dem erklärten Ziel, die europäische Wirtschaft anzukurbeln und verschuldeten Staaten aus der Krise zu helfen, startete die EZB im Jahr 2015 ihr umstrittenes Programm zum Ankauf von Staatsanleihen. Zum Jahreswechsel lief dieses Programm nun aus. Bereits bestehende Anleihen werden erneuert, allerdings werden keine neuen Anleihen mehr gekauft. Zwar beeinflussen der Anleihenkauf und das Zinstief sich nicht direkt, das Programm stellte jedoch gewissermaßen eine Zusatzmaßnahme zum geringen Leitzins dar. Demzufolge garantierte der Ankauf von Staatsanleihen einen niedrigen Leitzins. Wie sich der Leitzins nach Beendigung des Kaufprogramms für Staatsanleihen entwickeln wird, bleibt abzuwarten.

Die Amtszeit von EZB-Präsident Mario Draghi endet

Im Herbst 2019 endet die Amtszeit von EZB-Präsident Mario Draghi – was Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben könnte, denn aus Expertensicht stehen nach Präsidentschaftswechsel Leitzinserhöhungen bevor. Zunächst könnte jedoch der Strafzins für Banken, die ihr Geld an der EZB anlegen, verringert werden.

Die Inflationsrate ist gestiegen

Eine höhere Inflation klingt erstmal nicht wünschenswert, doch EZB-Präsident Mario Draghi warnt vor sinkenden Preisen. Und das nicht ohne Grund: Viele Menschen könnten ihre Käufe hinauszögern, da sie auf niedrigere Preise in der Zukunft spekulieren würden. Weil das für die Wirtschaft aber fatal wäre, setzte sich die EZB das Ziel, die Inflationsrate auf knapp unter 2 Prozent zu erhöhen. In Deutschland lag die Inflationsrate zu Beginn der Niedrigzinspolitik 2016 bei sehr geringen 0,5 Prozent. 2017 erhöhte sie sich sprunghaft auf 1,8 Prozent, und aktuell liegt sie bei 1,9 Prozent.

Zinsen werden nur langsam steigen

Laut einer Umfrage der Nachrichtenagentur Reuters rechnen Ökonomen zwar mit einer Zinserhöhung in der zweiten Jahreshälfte. Doch auch nach Draghis Amtszeit wird es voraussichtlich nur zu einem langsamen und moderaten Anstieg kommen. Für den Immobilienmarkt sind deshalb zumindest für 2019 noch keine starken Auswirkungen zu erwarten. Wer seine Immobilie in diesem Jahr verkauft, kann also noch vom Zinstief profitieren – und hat die Wahl zwischen vielen zahlungsfähigen Interessenten.

Sie möchten noch vom Zinstief profitieren und überlegen, Ihr Haus 2019 zu verkaufen? Wir beraten Sie gerne und unverbindlich.

 

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Kommt die Zinswende 2019?

Seit 2016 sind die Zinsen so niedrig wie noch nie. Kann das noch lange so weiter gehen? Gibt es vielleicht eine Immobilienblase, die bald platzt? Viele glauben, das Zinstief müsste bald ein Ende haben. Doch welche Anzeichen sprechen dafür? Und wie wird sich das auf den Immobilienmarkt auswirken? Wir haben die wichtigsten Veränderungen am europäischen Finanzmarkt beobachtet und verständlich für Sie zusammengefasst.

Die Europäische Zentralbank (EZB) stellt ihr Kaufprogramm für Staatsanleihen ein

2015 startete die EZB ein umstrittenes Programm zum Ankauf von Staatsanleihen. Damit sollte die europäische Wirtschaft angekurbelt werden und verschuldeten Staaten aus der Krise geholfen werden. Ab Januar 2019 läuft dieses Programm nun aus. Es werden keine neuen Anleihen mehr gekauft, nur bereits bestehende erneuert. Der Anleihenkauf und das Zinstief beeinflussen sich nicht direkt. Allerdings ist das Programm gewissermaßen eine Zusatzmaßnahme zum geringen Leitzins. So konnte man sich sicher sein: Solange die EZB Staatsanleihen kauft, bleibt auch der Leitzins niedrig. Mit Ende des Programms ist die Entwicklung nun offen.

Die Inflationsrate steigt

Ein Ziel der Zinspolitik der EZB bestand darin, die Inflationsrate auf knapp unter 2 Prozent zu erhöhen. Zwar klingt eine höhere Inflation zunächst schlecht. EZB-Präsident Mario Draghi warnt aber viel eher vor einer Deflation, also sinkenden Preisen. Die könnte dazu führen, dass Menschen ihre Käufe hinausschieben, in der Hoffnung später weniger zahlen zu müssen. Für die Wirtschaft wäre das fatal. Zu Beginn der Niedrigzinspolitik 2016 lag die Inflationsrate in Deutschland bei sehr geringen 0,5 Prozent. 2017 erhöhte sie sich um 1,8 Prozent und aktuell liegt sie bei 1,9 Prozent. Damit ist das Ziel der EZB vorläufig erreicht.

Die Amtszeit von EZB-Präsident Mario Draghi endet

Im Herbst 2019 endet die Amtszeit von EZB-Präsident Mario Draghi. Experten rechnen erst danach mit einer ersten Erhebung des Leitzinses. Zunächst wird jedoch spekuliert, dass der Strafzins für Banken, die Ihr Geld an der EZB anlegen verringert wird. Aktuell zahlen Banken einen Zinssatz von 0,4 Prozent, wenn sie ihr Geld anlegen und nicht in Form von Krediten herausgeben.

Zinsen werden nur langsam steigen

Experten vermuten, dass der Zinssatz auch nach Draghis Amtszeit nur langsam und moderat ansteigen wird. Für den Immobilienmarkt sind deshalb zumindest für 2019 keine starken Auswirkungen vorhersehbar. Wer 2019 verkauft, kann also weiterhin mit einer Vielzahl von zahlungsfähigen Interessenten rechnen.

Sie haben vor Ihr Haus 2019 zu verkaufen, um noch vom Zinstief zu profitieren? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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Wohnträume erfüllen: Die Sauna für Zuhause

Nach einem langen Arbeitstag und einem Heimweg mit eisigen Temperaturen nach Hause kommen und sich gemütlich in die Sauna setzen. Jeder fünfte Deutsche hätte laut Interhyp-Wohntraumstudie gerne eine Sauna in den eigenen vier Wänden. Sie wollen sich diesen Traum erfüllen? Wir verraten, zwischen welchen Varianten der Sauna Sie sich entscheiden können und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen.

Welche Sauna passt zu mir?

Verschiedene Arten von Saunen unterscheiden sich in Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Funktionsweise. Klassiker sind die finnische Sauna und die Dampfsauna. Beide werden durch einen Ofen betrieben. In der finnischen Trockensauna wird es wirklich heiß: 90 bis 100 Grad sind hier die typische Temperatur. Dafür ist die Luftfeuchtigkeit mit 10 bis 30 Prozent verhältnismäßig gering. Anders sieht es bei der Dampfsauna aus. Bei lauschigen 45 bis 65 Grad schwitzt es sich vor allem durch die hohe Luftfeuchtigkeit von 40 bis 55 Prozent besonders gut.

Die moderne Variante der Sauna funktioniert etwas anders: durch Infrarotstrahlen. Weniger Energieverbrauch und eine kurze Aufwärmzeit sorgen dafür, dass die Infrarotkabine auf dem Vormarsch ist. Luftfeuchtigkeit und Temperatur sind moderat. Die Hitze entsteht durch die Schwingungen der Infrarotstrahlen im Körper selbst.

Passt eine Sauna in mein Zuhause?

Eine Sauna einzubauen, ist etwas komplizierter, als das Bad neu zu verfliesen. In erster Linie brauchen Sie dafür genügend Platz. Am besten eignet sich dafür ein altes Kinderzimmer, eine Abstellkammer, die nicht genutzt wird oder ein Kellerraum. Ideal ist es, wenn eine Dusche und ein Bad in unmittelbarer Nähe sind. Wer gerade sein Haus mit Sauna plant, sollte diese am besten direkt mit ins Bad integrieren. Wichtig ist außerdem, dass alle wichtigen Anschlüsse vorhanden sind oder leicht verlegt werden können. Bei der Dampfsauna und der finnischen Sauna ist ein Starkstrom-Anschluss mit 400-Volt notwendig. Bei der Infrarot-Sauna reicht eine gewöhnliche Steckdose. Wenn die Sauna über einen echten Ofen betrieben wird, muss außerdem eine Verbindung zum Schornstein bestehen. Hier bietet es sich aber eher an, eine separate Sauna im Garten zu bauen.

Welche Kosten entstehen durch eine Sauna?

Zum einen entstehen natürlich Kosten für den Einbau der Sauna und für die Kabine selbst, zum anderen verbraucht die Sauna auch bei der Nutzung eine Menge Strom. Eine vollständige Saunakabine erhalten Sie bereits ab 1000 Euro. Bei einem Komplettpaket sind auch die Kosten für den Einbau meist geringer.

Wie hoch die Stromkosten ausfallen, hängt von der Größe der Sauna, der erwünschten Temperatur und der Art der Sauna ab. Eine Infrarot-Sauna, bei der nur eine Temperatur von 30 bis 50 Grad eingestellt wird, verbraucht zum Beispiel wesentlich weniger Strom als eine finnische Sauna. Bei der klassischen Sauna kommen außerdem die Kosten für das Aufheizen der Kabine hinzu. Zum Vergleich: Eine Stunde in der Infrarot-Kabine kostet durchschnittlich 60 Cent. In einer klassischen Sauna können bei hoher Temperatur schon 2,60 Euro anfallen. Bedenkt man jedoch, dass ein Saunagang in der Regel nicht allzu lang dauert und vermutlich auch nicht täglich stattfindet, dann halten sich die laufenden Kosten insgesamt in Grenzen.

Sie wissen nicht, ob eine Sauna in Ihre Immobilie passt oder sind auf der Suche nach einer Immobilie mit Sauna? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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Erbimmobilie – Wann sich das Verschenken für Sie auszahlt

Wird eine Immobilie vererbt, haben sich die Erben um vieles zu kümmern. Denn die Erbschaftssteuer folgt auf dem Fuße. In vielen Fällen fällt sie auch erschreckend hoch aus. Deshalb kann es sich lohnen, das Haus vor dem Erbfall zu übertragen, also zu schenken. Experten empfehlen Eigentümern, genau zu überprüfen, unter welchen Umständen sich Schenken wirklich lohnt. Denn die Ersparnisse variieren von Fall zu Fall stark.

Allein im Jahr 2016 haben die Deutschen knapp 109 Milliarden Euro geerbt und geschenkt bekommen. Laut Statistischem Bundesamt war rund ein Drittel der Erbschaften steuerpflichtig und bescherte dem Staat Steuereinnahmen in Höhe von fast 7 Milliarden Euro. Schätzungen zufolge soll vererbtes und verschenktes Vermögen bis 2020 auf 330 Milliarden Euro steigen – fast Dreiviertel davon sind Immobilien.

Auch der 81-jährigen Hannelore B. stellt sich die Frage, was sie mit ihrem Häuschen machen soll. Für sie selbst wird das geliebte Eigenheim zunehmend unpassender und schwerer in Schuss zu halten. Die Treppen im Haus, die sie einst mühelos bewältigt hat, und der Haushalt, der ihr immer ganz leicht von der Hand ging, sind für sie eine echte Herausforderung geworden. Hannelore spielt mit dem Gedanken, in eine Einrichtung für betreutes Wohnen zu ziehen. Doch was wird dann aus dem Haus? Ursprünglich war geplant, dass ihr Sohn Thomas die Immobilie erbt. Aber was wird jetzt aus diesem Plan?

Von einer Freundin bekommt Hannelore den Tipp, dass Erben Steuern sparen können, wenn sie die Immobilie vor dem Erbfall geschenkt bekommen. Soll Hannelore ihr Häuschen also auf ihren Sohn übertragen? Zunächst wollen Thomas und sie sich von einem Fachmann beraten lassen. Der Notar, den sie aufsuchen, um die Möglichkeiten einer Schenkung zu besprechen, erklärt ihnen, dass keine Steuern anfallen, wenn der Wert des Hauses einen bestimmten Betrag nicht übersteigt. Um aber herauszufinden, ob Hannelores Heim unterhalb dieser Grenze liegt, müssen sie in Erfahrung bringen, wie viel das Haus wert ist. Doch wer ist überhaupt für die Wertermittlung zuständig?

Der Notar erläutert Mutter und Sohn, dass das örtliche Finanzamt zwar einen groben Wert festlegen könnte, dort allerdings keine individuellen Besonderheiten wie eine am Haus vorbeilaufende Autobahn oder ein feuchter Keller berücksichtigt würden. Aus diesem Grund könnte es leicht passieren, dass der Wert höher geschätzt werde, als er real am Markt ist. Als Folge davon könnte der steuerfreie Betrag überstiegen werden, und Steuern würden anfallen. Der Notar empfiehlt Hannelore und Thomas daher, einen Makler mit einer Immobilienbewertung zu beauftragen.

Im Internet macht Thomas daraufhin einen vertrauensvollen Makler mit vielen positiven Kundenkommentaren ausfindig. Die Bewertung von Hannelores Haus nimmt der Immobilienprofi auf Grundlage seines Experten- und Erfahrungswissens, der Kenntnis der aktuellen Situation am Immobilienmarkt sowie unter Berücksichtigung lokaler Marktfaktoren gewissenhaft vor. Der so ermittelte Immobilienwert ergibt am Ende, dass Hannelore ihr Haus steuerfrei an Thomas verschenken kann. Beide sind glücklich und zufrieden mit dieser Lösung, und Hannelore kann sich beruhigt zurücklehnen, denn nicht nur für die Zukunft des Hauses ist gesorgt, sondern ihr Sohn bleibt auch von einer hohen Erbschaftssteuer verschont.

Sie sind sich unsicher, ob sich eine Übertragung für Sie und Ihre Angehörigen auszahlt? Wir beraten Sie gern – auch zur Ermittlung des Immobilienwertes.

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Damit das Zuhause an den Festtagen sicher ist

Die meisten Einbrüche finden im Winter und Spätherbst statt. Mehr als ein Drittel aller Einbrüche im Jahr fallen in diesen Zeitraum. Das ergab eine Studie des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV). Besonders die Feiertage sind betroffen, wenn Bewohner ihre Verwandten besuchen oder im Urlaub sind. Inzwischen aber machen „smarte Helfer“ Ihre eigenen vier Wände sicherer. Damit Sie Ihre Verwandten an den Festtagen beruhigt besuchen können, stellen wir Ihnen hier ein paar davon vor.

Mit dem Smartphone Türen und Fenster überwachen

Mit kleinen Kameras lassen sich Türen und Fenster auch bequem von unterwegs überwachen. Nutzer können Livebilder aufs Smartphone empfangen oder die Kameras aufzeichnen lassen. Gespeichert werden die Aufzeichnungen in der Cloud. Einige Kameras werden erst durch Bewegungssensoren aktiviert, damit nur geringe Datenmengen entstehen. Die smarten Kameras sind über WLAN verbunden. Sollte sich etwas bewegen, erhalten Sie eine Nachricht aufs Handy. Inzwischen verfügen auch kleine Kameras über eine hohe Bildqualität und sogar eine Tag-/Nachtumschaltung, damit auch nachts das Bild klar ist.

Anwesenheit vortäuschen

Kennen Sie virtuelle Mitbewohner? Hierbei handelt es sich um einen Lautsprecher oder ein Lichtsystem, dass Anwesenheit simuliert. Diese smarten Helfer täuschen mit Geräuschen, Licht und Bewegungen vor, dass Personen zuhause sind. Sie lassen sich programmieren oder auch aus der Ferne steuern. Gespräche, Abwaschgeräusche, Musik oder sogar Streits können simuliert werden. Lichtsysteme sind ebenfalls in der Lage, Anwesenheit vorzugaukeln. Das Licht kann morgens angehen, wenn Sie sich normal für den Arbeitsalltag fertig machen. Oder abends wenn Sie zuhause entspannen. Auch Zufallssteuerungen für unterschiedliche Räume sind möglich. Es muss auch nicht gleich ein aufwändiges System sein. Schon mit einer modernen Zeitschaltuhr lässt sich eine Lampe an der Steckdose programmieren oder spontan von unterwegs ein- und ausschalten.

Smarte Türschlösser

Smart Locks – intelligente Türschlösser – lassen sich per App auf Smartphone oder Tablett öffnen und schließen. Möglich sind ebenfalls Fingerabdruck, Zahlenkombinationen oder sogar Sprachsteuerung, um diese Schlösser zu öffnen. Zum Beispiel können Sie dem Handwerker eine Zugangsberechtigung erteilen, wenn Sie gerade nicht zuhause sind. Die Bewohner können so keine Schlüssel verlieren und es können mehrere Nutzer eingerichtet werden.

Achten Sie auf Sicherheit

Bei smarter Sicherheitstechnik gilt es aber, einiges zu beachten. Da die meisten Geräte über WLAN laufen, ist hier besonders auf Sicherheit durch zum Beispiel Firewalls und Passwörter zu achten. Sicherheitsexperten raten, auch Updates immer aktuell zu halten. Ebenfalls ist darauf zu achten, die Geräte zuhause nicht über ein offenes WLAN von unterwegs zu steuern. Denn Handys können so gehackt werden. Wer sich außerdem nicht ein teures Komplettsystem zulegen möchte, dem empfehlen IT-Experten darauf zu achten, dass Geräte von unterschiedlichen Herstellern miteinander kompatibel sind.

Möchten Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir ermitteln den Verkehrswert Ihrer Immobilie.

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3 Tipps mit denen Sie 2019 das meiste aus Ihrem Hausverkauf rausholen!

Zu groß, zu klein, Trennung, Alter oder Umzug: Es gibt viele Gründe, für den Verkauf einer Immobilie im neuen Jahr. Ist der Verkauf gut geplant, verkaufen Sie Ihr Haus zum besten Preis. Wir haben drei Tipps, mit denen Sie den Wert Ihrer Immobilie 2019 steigern.

Modernisierung

Auch wenn Sie selbst mit der Ausstattung Ihrer Immobilie zufrieden sind und nichts daran verändern würden: Beim Verkauf kann eine Modernisierung zu einer großen Wertsteigerung führen. Die Kosten, die dafür anfallen, holen Sie beim Verkauf in der Regel leicht wieder rein. Was zu einer Modernisierung zählt, ist gesetzlich klar definiert, denn nicht alle Arbeiten am Haus sind gleich eine Modernisierung. Hierunter versteht man unter anderem energetische Sanierungen, das Anbringen einer Solaranlage oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit. All das kommt auch dem Käufer zugute, der nicht nur eine schönere Immobilie hat, sondern dadurch auch auf lange Sicht Geld spart.

Kleine Schönheitsreparaturen

Doch auch kleine Schönheitsreparaturen können zur Wertsteigerung führen. Schließlich kauft das Auge bekanntlich mit. Eine Immobilie, die gepflegt und modern aussieht, wird dementsprechend auch als hochwertiger empfunden. Die Faustregel für lohnende Schönheitsreparaturen: Mit möglichst wenig Aufwand und Geld einen möglichst großen Effekt erzielen. Ein neuer Anstrich der Fassade kostet verhältnismäßig wenig, macht aber einiges her. Gleiches gilt für neue Fliesen im Bad und einen schön hergerichteten Vorgarten. Wenn es um die Innengestaltung geht, ist es jedoch ratsam, nicht zu viel in die eigene Hand zu nehmen. Schließlich hat hier jeder seinen eigenen Geschmack. Viele Käufer wollen sich Küche, Wandfarben, und Böden selbst aussuchen und planen diese Ausgaben bereits mit im Budget ein. Ist die Ausstattung in Ihrem Haus bereits so alt und abgenutzt, dass sie wertmindernd wirkt, bietet es sich an, bei der Neugestaltung auf neutrale Elemente zu setzen.

Home-Staging

Auch die Einrichtung ist ein Punkt, der den Eindruck vom Wert einer Immobilie stark beeinflusst. In einer leeren Immobilie können Käufer sich oft nur schwer vorstellen, welche Dimensionen die Räume tatsächlich haben und ob das eigene Sofa ins Wohnzimmer passt. Doch auch die Einrichtung des Verkäufers trifft nicht immer den Geschmack, wirkt zu persönlich und ist eventuell schon alt, was sich auf den Gesamteindruck der Immobilie auswirkt. Wer schon vor dem Verkauf aus der Immobilie auszieht, für den ist Home-Staging eventuell ein interessanter Kompromiss. Hierbei richten professionelle Inneneinrichter die Immobilie mit geliehen Möbelstücken ein. Ziel ist es, ein neutrales aber gleichzeitig wohnliches Bild zu erschaffen. Bei der Auswahl eines professionellen Home-Stagers ist die Hilfe eines Maklers von Vorteil. Dieser hat eventuell schon Kontakte.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und fragen sich, womit Sie den Wert am besten steigern können? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir beraten Sie gerne.  

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Wir haben keine Geschenke für Sie, aber dafür…

… sind wir 365 Tage im Jahr für Sie da.

… erhalten Sie unsere Unterstützung, egal ob Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten oder auf der Suche nach einer neuen Immobilie sind.

… werden Sie auf jeder Etappe Ihres wichtigen Entscheidungsprozesses beraten.

… helfen wir Ihnen, alle Unterlagen für Verkauf und Kauf zusammenzusuchen.

… schätzen wir den Preis Ihrer Immobilie dank umfassender Marktkenntnis treffgenau ein.

… bekommen Sie ein ansprechendes Exposé für den Verkauf Ihrer Immobilie.

… sorgen wir in Kooperation mit Fotografen, Home Stagern und weiteren professionellen Dienstleistern dafür, dass Ihre Immobilie ins richtige Licht gesetzt wird.

… müssen Sie sich nicht um das Inserieren Ihrer Immobilie kümmern und keine tausend Anfragen beantworten.

… behandeln wir die Gründe für Ihren Umzug vertraulich und verständnisvoll.

… können Sie sich zurücklehnen, während wir die Besichtigungstermine für Sie koordinieren und zahlreiche Besichtigungen für Sie durchführen.

… gehen Sie gelassen in Kaufverhandlungen, weil Sie wissen, dass jemand im Sinne beider Parteien vermittelt.

… bekommen Sie einen sorgsam ausgearbeiteten Kaufvertrag in Abstimmung mit dem Notar.

… müssen Sie den Notartermin nicht allein bestreiten.

…stehen wir Ihnen auch nach dem erfolgreichen Kauf oder Verkauf mit Rat und Tat zur Seite.

… gibt es in unserem Blog jede Woche hilfreiche Tipps und nützliche Informationen rund um die Immobilie für Sie.

… gehen wir auf noch viele weitere Ihrer Wünsche ein.

… wünschen wir Ihnen ein besinnliches Weihnachtsfest und ein frohes neues Jahr.

… bedanken wir uns für Ihr Vertrauen.

Frohe Weihnachten!

 

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Warum wir auch 2019 der loyale Partner an Ihrer Seite sein werden

In diesem Jahr haben wir wieder zahlreiche Immobilienverkäufer und -käufer erfolgreich begleitet. Für Sie und mit Ihnen setzen wir diese Arbeit auch im nächsten Jahr fort. Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie werden Sie weiterhin mit Fachkenntnis, Erfahrung und mit vollem Einsatz unterstützt.

Loyalität, Aufrichtigkeit und Fairness stehen bei uns an erster Stelle. Verkäufer, Käufer und Makler begegnen sich auf Augenhöhe. Denn unser Ziel ist es, dass alle Parteien mit dem Abschluss der Transaktion zufrieden sind. Deshalb informieren und beraten wir Sie fachkundig und umfassend über alles, was Sie rund um den Verkauf einer Immobilie wissen müssen.

Für Sie führen wir die Marktanalyse durch und ermitteln den Verkehrswert Ihrer Immobilie. Auf der Grundlage unserer Marktkenntnis und langjährigen Erfahrung wird Ihre Immobilie bewertet und ein realistischer Verkaufspreis festgesetzt. Anschließend erstellen wir für Sie ein passgenaues Vermarktungskonzept. Hierfür bestimmen wir die Zielgruppe für Ihre Immobilie und entwerfen einen Plan, um diese bestmöglich zu erreichen. Wir sorgen für professionelle Immobilienfotos, die sowohl ansprechend wirken als auch die räumlichen Verhältnisse präzise widergeben. Zudem kümmern wir uns um alle für den Verkauf nötigen Unterlagen wie zum Beispiel Grundbucheintrag und Energieausweis.

Aus all diesen Informationen erstellen wir Ihnen ein aussagekräftiges und optimal auf die Zielgruppe abgestimmtes Exposé. Außerdem richten wir 360-Grad-Touren durch Ihre Immobilie ein, durch die Sie sich unnötige Besichtigungstermine ersparen. Denn damit lassen sich die wirklichen Interessenten von den Besichtigungstouristen unterscheiden. Die Besichtigungen mit den ernsthaften Interessenten koordinieren wir und führen sie für Sie durch. Darüber hinaus prüfen wir die Bonität des Interessenten und finden so den optimalen Käufer. Wir führen für Sie natürlich faire Verkaufsverhandlungen und bereiten den Kaufvertrag sowie die notarielle Beurkundung von. Abschließend erstellen wir das Übergabeprotokoll und übergeben Ihre Immobilie.

Ebenso finden wir auch für Sie das passende neue Zuhause. Unser Ziel ist das Optimum für Verkäufer und Käufer zu erreichen. Vertrauensvolle Immobilienvermittlung ist für uns nicht nur Beruf, sondern Berufung.

Wir bedanken uns bei Ihnen für die erfolgreiche Zusammenarbeit im Jahr 2018 und wünschen Ihnen besinnliche Feiertage und einen guten Start in das neue Jahr!

 

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Zahl des Monats

48.000.000

Mehr als die Hälfte der Deutschen, nämlich 58 Prozent, also ca. 48 Millionen, möchte in einer kleinen oder mittleren Stadt, oder im Umland einer Stadt wohnen – laut Studie von Interhyp. Dieser Trend lässt sich auch an der sinkenden Nachfrage nach Wohneigentum in den Ballungszentren erkennen. Die „Speckgürtel“ um die Metropolen und die mittleren Städte sind dagegen gefragt. Nicht zuletzt auch wegen des gut ausgebauten Öffentlichen Nahverkehrs in die Zentren.

 

26 Prozent der deutschen Bundesbürger wohnen lieber auf dem Land, beziehungsweise in einem Dorf. Über sieben Millionen Deutsche leben in Ortschaften mit 2.000 Einwohnern oder weniger. Nur 16 Prozent möchten in einer Großstadt wohnen. Dennoch lebt fast jeder dritte Bundesbürger in einer der 85 deutschen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Fast allen aber, und zwar 90 Prozent, ist bei der Wahl des Wohnortes die Nähe zu Familie und Freunden wichtig.

 

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Warum gute Immobilienfotos ein Muss sind

Weil die Nachfrage nach Immobilien zurzeit hoch ist, meinen viele Privatverkäufer, dass sich ihre Immobilie auch mit schlechten Fotos schnell verkauft. Dabei führen schlechte Fotos in der Regel zu unnötigen Besichtigungen und Kommentaren von Interessenten wie: „Das habe ich mir anders vorgestellt.“ Außerdem lässt sich der Preis der Immobilie auch viel besser mit guten Immobilienfotos durchsetzen, wenn sich nämlich der positive Eindruck von den Fotos bei der Besichtigung bestätigt. Denn in der Regel können sich Interessenten leichter entscheiden, ob die Immobilie für sie in Frage kommt, je besser die Fotos sind.

Um einen guten Eindruck zu vermitteln, ist es besser, wenn die Räume auf den Fotos „aufgeräumt“ wirken. Denn: Sind die Räume vollgestellt oder sind zu viele kleinere Objekte zu sehen, fällt es den Interessenten schwer, darin ihre zukünftige Wohnung zu sehen. Ein Expertentipp ist: „Entpersonalisieren“ Sie Räume oder Hof und Garten, bevor Sie Fotos davon machen. Also private Gegenstände, wie beispielsweise Kleidung, Rasierapparat, Rasenmäher oder Ähnlichem sind auf dem Foto besser nicht zu sehen. Experten raten dazu, erst einmal Probefotos zu machen, um Störendes auf den Bildern zu entdecken.

Auch auf genügend Licht kommt es an. Helle Räume sind einladend. Achten Sie auf Gegenlicht, denn es lässt Zimmer dunkel erscheinen. Verdunkeln Sie die Räume auch nicht durch zugezogene Vorhänge und Jalousien. Scheint allerdings die pralle Sonne ins Zimmer werden die Fotos überbelichtet. Zwar kann in solchen Fällen mit Vorhängen oder Jalousien nachgeholfen werden. Allerdings ist es ratsamer, die Zeit mit idealem Licht genau abzupassen. Mit einer Profikamera kann über die Blende und die Verschlusszeit die Lichtmenge reguliert werden.

Ganz wichtig für gute Immobilienfotos ist aber auch die richtige Perspektive. Denn durch die falsche Perspektive können Haus und Räume verzerrt wirken oder Größenverhältnisse falsch erscheinen. Kaufinteressenten werden abgeschreckt, wenn ein Zimmer auf dem Foto zu klein wirkt, obwohl in Wirklichkeit viel größer ist. Hier kommt es auch auf das Objektiv an. Zum Beispiel ist ein Weitwinkelobjektiv sinnvoll, wenn Sie so viel Raum wie möglich auf das Foto bekommen möchten. Dabei ist jedoch zu beachten, dass Weitwinkelobjektive Räume auch zu groß wirken lassen können. Am Ende führt das aber vielleicht zu unnötigen Besichtigungen, wenn die Interessenten dann feststellen, dass Ihre Immobilien ihnen doch zu klein ist. Achten Sie auch darauf, dass keine Linien stürzen. Denn das verzerrt die Räume. Halten Sie für gerade Linien, beispielsweise bei Ecken von Wänden, Türen oder Fenstern auch die Kamera so, dass Kanten im Raum parallel zum Rand des Fotos laufen. Meistens sind das die vertikalen Kanten. Am besten werden die Fotos in der Regel auch in einem Abstand von einem Meter zum Fußboden.

Nachträglich lassen sich Fotos natürlich auch noch bearbeiten, falls Kleinigkeiten nicht stimmen. Fallen die Linien nicht senkrecht, kann der Bildausschnitt etwas geneigt werden. Oder zu dunkle Fotos lassen sich auch aufhellen. Seien Sie mit der Nachbearbeitung aber vorsichtig. Wirkt das Foto zu stark bearbeitet, werden Interessenten skeptisch.

Haben Sie für solchen Aufwand keine Zeit? Oder haben Sie Fragen, wie Sie perfekte Immobilienfotos machen können? Kontaktieren Sie uns! Wir übernehmen das für Sie.

 

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Im Winter wohlfühlen mit der optimalen Raumtemperatur

Über die optimale Raumtemperatur entflammen selbst in den harmonischsten Familien zuweilen hitzige Debatten. Wo sich die eine dicke Socken überzieht, bricht beim anderen der Schweiß aus. Und nicht nur Frauen und Männer empfinden Temperaturen unterschiedlich, auch ältere Menschen und Kleinkinder frösteln schneller. Doch laut Expertenmeinung gibt es tatsächlich so etwas wie die richtige Zimmertemperatur – und diese variiert von Raum zu Raum.

Grundsätzlich sollte die Raumtemperatur nicht zu hoch sein. Bei der von der Deutschen Energie-Agentur (dena) empfohlenen Grundtemperatur von 16 Grad Celsius kann die Bildung von Tauwasser und daraus resultierendem Schimmel vermieden werden. Zu regelmäßigem Stoßlüften – idealerweise dreimal am Tag – wird in vielen Mietverträgen ausdrücklich aufgefordert. Smarte Heizanlagen stellen schon in vielen Haushalten das richtige Gleichgewicht beim Wechsel zwischen Lüften und Heizen her. Aber auch mit einem Hygrometer, das die Leuchtfeuchtigkeit misst, kann die optimale Raumtemperatur leicht hergestellt werden.

Zimmer ist dabei nicht gleich Zimmer. Je nach Verwendung und Bedürfnislage sollte auch die Temperatur entsprechend angepasst werden. Für das Wohnzimmer liegt die ideale Zimmertemperatur gemäß der Verbraucher Initiative Berlin bei 20 Grad Celsius. Auf einem Standard-Heizungsregler entspricht dies der Stufe 3. Selbst beim Aufheizen eines Raums sind höhere Temperaturen nicht das Mittel der Wahl, denn auch auf der Stufe 5 wird ein Temperaturanstieg nicht schneller erreicht.

Für das Schlafzimmer gelten ganz andere Richtwerte, die einige vielleicht auf den ersten Blick erschaudern lassen. Die empfohlene Temperatur für das Schlafzimmer bewegt sich zwischen 15 und 18 Grad Celsius. Wer kein separates Schlafzimmer hat, sollte die Raumtemperatur entsprechend der Tageszeit anpassen. Per App können smarte Thermostate hier gute Dienste leisten, indem sie automatisch die Heizung regulieren. Tiefer als vier Grad sollte die Temperatur jedoch nicht gesenkt werden, um ein Auskühlen der Wände zu verhindern.

Vor allem jetzt im Winter haben die meisten es im Badezimmer gern kuschelig warm, denn wer will schon nach einer schönen heißen Dusche vor Kälte schlottern. Wer die Zimmertemperatur im Badezimmer auf 23 Grad Celsius bzw. Thermostat-Stufe 4 einstellt, macht laut dena alles richtig. Doch nicht vergessen: Unmittelbar nach dem Baden oder Duschen sollte gelüftet werden, damit die Luftfeuchtigkeit sich wieder einpendeln kann.

In einem Kinderzimmer, in dem tagsüber gespielt und nachts geschlafen wird, muss die sich die Temperatur nach den Bedürfnissen der Kleinen richten. Säuglinge können ihren Wärmehaushalt kurz nach der Geburt noch nicht gut regeln und fühlen sich bei ungefähr 20 Grad wohl und geborgen. Etwas ältere Kinder kommen tagsüber mit Raumtemperaturen von 18 bis 19 Grad Celsius gut zurecht, schließlich tollen sie in ihren Zimmern viel herum. Nachts sollten die Temperaturen gedrosselt werden, um auch die Luftfeuchtigkeit über 30 Prozent zu halten und damit die Anfälligkeit für Erkältungskrankheiten zu reduzieren.

Das Wichtigste ist natürlich, dass sich die ganze Familie mit den individuellen Raumtemperaturen wohlfühlt. Wer allerdings bewusst heizt, kann neben Energie auch Geld sparen. Als Faustregel gilt: Die Absenkung der Raumtemperatur um ein Grad Celsius bewirkt eine sechsprozentige Energieeinsparung und schont nicht nur den Geldbeutel, sondern auch die Umwelt.

Lohnt sich der Einbau einer modernen Heizung vor dem Verkauf? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Bewertungsverfahren im Überblick: Das Sachwertverfahren

Können Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren nicht angewendet werden, wird für die Ermittlung des angemessenen Verkaufspreises Ihrer Immobilie das Sachwertverfahren eingesetzt. Das komplexe Verfahren zur Immobilienbewertung wird von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst und eignet sich insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.

Das Besondere beim Sachwertverfahren ist der Umstand, dass der Bodenwert getrennt vom Wert der darauf errichteten Immobilie berechnet wird. Während der Bodenwert in der Regel auf Basis des Vergleichswertverfahrens ermittelt wird, sind für die Berechnung des Gebäudewertes gemäß Sachwertverfahren die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes (Sachwert) maßgeblich. Erst aus der Addition beider Werte ergibt sich der abschließende Verkehrswert.

Wird im Sachwertverfahren der Gebäudewert errechnet, fließen neben Faktoren wie Wohnfläche und Bauqualität auch das Vorhandensein und die Beschaffenheit von Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten mit in die Analyse ein. Die Methodik stützt sich auf die Baukosten, die entstehen würden, wenn das Gebäude nochmals in dieser Form neu gebaut werden würde. Die Sachverständigen entnehmen diese angenommenen Herstellungskosten speziellen Tabellen. Im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus sind hierbei z. B. die Baukosten eines Reihenmittelhauses im Schnitt pro Quadratmeter geringer angesetzt.

Darauf aufbauend werden Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Gemeinhin wird aus Sachverständigensicht bei einer Wohnimmobilie von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen. Pro Jahr, das ein Gebäude auf dem Buckel hat, wird eine Wertminderung von 1,25 Prozent des ermittelten Gebäudewertes abgezogen. Beispiel: Wurden die baulichen Herstellungskosten einer 15 Jahre alten Immobilie mit 170.000 Euro berechnet, dann reduziert sich der Wert um rund 31.900 Euro auf 138.100 Euro. Diesem automatischen Wertverlust kann durch umfassende Sanierung und Modernisierung vorgebeugt werden, sodass etwa auch ein Gründerzeithaus mit zeitgemäßer Heizungsanlage, isolierten Fenstern und Fassaden quasi wieder Neubau-Qualität erreicht.

Abschließend wird beim Sachwertverfahren noch der sogenannte Marktanpassungsfaktor berücksichtigt, der gewährleistet, dass der letztlich angesetzte Wert des Objekts in Relation zu vergleichbaren Immobilien steht. Der Fokus liegt hier auf der Nachfrage: Ein Eigenheim in einer ländlichen, strukturschwachen Region wird einen geringeren Verkehrswert haben als die gleiche Wohneinheit im Villenviertel einer begehrten Metropole.

Sie möchten mehr über die Vorteile des Sachwertverfahrens erfahren? Wir beraten Sie umfassend und unverbindlich.

 

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Bautrends: Wenn die Hauswand zum Garten wird

Vertical Garden

Ein Haus, das aussieht wie ein dreidimensionaler Garten, oder doch lieber ein moderner Glasbau? Die aktuellen Bautrends erinnern an die Gebäude aus Science-Fiction- und Fantasy-Filmen. Wir haben die interessantesten herausgesucht. Vielleicht ist ja auch etwas für Ihr Bauvorhaben dabei.

Vertikale Gärten und Urban Farming

Die Städte werden grüner und das nicht nur durch Bäume und Verkehrsinseln. Auch in der Architektur moderner Gebäude spielen Pflanzen eine immer wichtigere Rolle. Gärten werden nicht nur auf den Dächern angelegt, auch auf kleinen Plateaus wachsen Weinreben. Beim Trend der vertikalen Gärten wird sogar die Hauswand zur Blumenwiese. Dieser Trend ist gar nicht mal so verrückt, wie er auf den ersten Blick scheint: Denn durch vertikale Gärten lassen sich heiße Sommer gleich viel besser ertragen. Sie sind nämlich ein ideales Kühlsystem.

Beton ist out – Glas und Naturmaterialien sind in

Graue und triste Betonwände sind immer weniger gefragt. Stattdessen setzen Architekten immer häufiger auf Holz, Glas und Naturstein. Glas wird vor allem gerne in der Kombination mit Stahl verwendet. So entsteht ein industrieller Look. Aber auch zusammen mit Holz oder Stein kommt es zum Einsatz. Und das nicht mehr nur in Form von klassischen Fenstern. Gerne kann auch die komplette Fassade aus Glas bestehen. Auch in den Innenräumen erfreuen sich Glaselemente großer Beliebtheit.

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Wenn schon Beton, dann Carbonbeton

Carbonbeton könnte das Bauwesen revolutionieren. Es handelt sich dabei um ein Öko-Baumaterial aus hauchdünnen Kohlenstofffasern. In naher Zukunft soll das wesentlich wirtschaftlichere und nachhaltigere Material bis zu 20 Prozent des herkömmlichen Betons ersetzen. Es ermöglicht eine filigrane und leichte Architektur und lässt Betonbauten so wesentlich ansehnlicher erscheinen.

Smart Home

Das Thema Smart Home wird für modernes Wohnen immer wichtiger. Wer sein Haus rundum mit der neusten Technik ausstatten möchte, beginnt damit am besten schon beim Bau. Intelligente Heizsysteme etwa sorgen nicht nur für die richtige Temperatur, sie helfen auch dabei, Heizkosten zu sparen. Neben Energieeffizienz ist hier auch Sicherheit ein wichtiges Stichwort.

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Barrierefreiheit

Um Barrierefreiheit kommt man bei heutigen Bauprojekten kaum herum. Denn in unserer alternden Gesellschaft ist es wichtig, zukunftsorientiert zu bauen. Wenige Schwellen, breite Türdurchgänge und Aufzüge gehören bei Neubauprojekten häufig zum Standard. Eine barrierefreie Wohnung kommt dabei nicht nur Senioren zugute. Auch jüngere Generationen profitieren durch mehr Platz und ein offenes Wohngefühl.

Sie wollen Ihre aktuelle Wohnung verkaufen, um Ihre eigenen vier Wände ganz nach Ihren Vorstellungen zu bauen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir unterstützen Sie gerne.

Für Logistik eignen sich mehr Grundstücke als man denkt

Immer mehr Waren sind auf Reisen. Denn der Boom des Internethandels hält dank großer Online-Händler wie Amazon, Otto, Zalando und Ebay sowie zahlreicher kleiner Händler weiter an. Doch wie gelingt es, dass die Waren so schnell vor der Haustür liegen? Der Wunsch nach einer raschen Lieferung lässt immer mehr Dienstleister näher an den Kunden rücken. Das Wachsen des Online-Handels verändert auch den Markt für Logistikimmobilien.

Immer noch ist die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch und sie steigt weiter. Denn Europa wächst weiter zusammen, die Märkte werden einheitlicher, und somit steigt das Marktinteresse am Online-Vertrieb. Deutschland ist inzwischen zum distributionstechnischen Mittelpunkt und Verkehrsknotenpunkt in Europa geworden. Und ebenso ist die Logistikwirtschaft in Deutschland eine bedeutende, vielfältige und sehr dynamische Branche. Als Puffer-, Bündelungs- und Umschlageinrichtungen für Vor-, Zwischen- und Endprodukte an zahlreichen Stellen im Wertschöpfungsprozess sind Logistikimmobilien von Bedeutung.

Zwar werden die großen Logistikimmobilien, die heute noch den Markt bestimmen, immer von großer Bedeutung für die Verteilung von Waren sein. Allerdings stellt sich heute schon die Frage, wie die bestellten Waren noch schneller beim Kunden ankommen. Da der Online-Handel weiter zunimmt, besteht vor allem in den großen Städten ein immer größer werdender Bedarf an City-Logistik. Amazon beispielsweise unterhält bereits Logistikzentren in Innenstadtlagen, um die Kunden noch schneller zu erreichen. Da hier das Flächenangebot gering ist, sind die Grundstückspreise hoch.

Dabei kommt es bei Logistikimmobilien auf eine strategisch gute Lage und eine ausgezeichnete Anbindung an Zufahrtswege und Landports an. Ebenso wichtig ist aber auch, dass das Objekt 24 Stunden am Tag, sieben Tage die Woche bedient werden kann, trotz der dadurch eventuell entstehenden Lärm- und Lichtbelastung der Umgebung. Logistikflächen liegen deshalb idealerweise außerhalb von Kommunen. Flächenverbrauch, Verkehrsbelastung, Beschäftigungswirkung und Wertschöpfungsbeiträge müssen berücksichtigt werden, damit die richtige Ansiedlung am geeigneten Standort ermöglicht werden kann. Inzwischen werden auch Industriebrachen oder ehemalige Kasernen, sogenannte Brownfields, als Logistikflächen immer gefragter – trotz deutlich höherer Investitionskosten.

Grundsätzlich lassen sich drei Gebäudetypen für Logistikimmobilien unterscheiden: Lagerhallen, Umschlagsimmobilien und Distributionszentren. Weiterhin gibt es auch Spezialimmobilien wie beispielsweise Kühl-, Gefahrgut- oder Hochregallager. Außerdem kann Logistik natürlich auch ein Bestandteil einer gemischt genutzten Gewerbeimmobilie sein.

Die Logistikregionen verteilen sich über ganz Deutschland. Schwerpunkte sind die Regionen Hamburg, Rhein-Ruhr, Frankfurt und Rhein-Neckar, auch die Regionen Berlin, Leipzig, Kassel und Nürnberg sehr gefragt.

Überlegen Sie, was aus Ihrem Grundstück werden soll? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie ganz unverbindlich.

 

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Wann kommt die virtuelle WEG-Versammlung?

Bin ich hier im falschen Raum gelandet? Das hat sich sicherlich schon der eine oder andere Wohnungseigentümer gedacht, der bei der WEG-Versammlung statt vollen Stuhlreihen bloß gähnende Leere vorfand. Warum kann die Eigentümerversammlung also nicht einfach online stattfinden? Ob 360-Grad-Rundgang oder Smart Home: Die Digitalisierung macht für Eigentümer vieles einfacher. Doch wenn es um die virtuelle WEG-Versammlung geht, ist das Recht scheinbar noch nicht so weit.

WEG Gesetz sieht keine virtuellen Versammlungen vor

Eigentümerversammlungen sind häufig nur dünn besucht. Schließlich vermieten viele Eigentümer Ihre Wohnungen und leben gar nicht in derselben Stadt. Und auch für Eigennutzer ist die Versammlung oftmals schwer im ohnehin schon vollen Terminkalender unterzubringen. Eine virtuelle Versammlung, bei der alle Beteiligten ganz einfach per Videokonferenz teilnehmen können, würde vieles vereinfachen. Doch im WEG-Gesetz aus dem Jahr 1951 ist das nicht vorgesehen. Das Gesetz spricht von „erschienenen stimmberechtigten Eigentümern“, was allgemeinhin als „körperlich anwesend“ übersetzt wird.

Die virtuelle Versammlung in die Gemeinschaftsordnung aufnehmen

Allerdings liegt es in der Hand der einzelnen WEGs, zu entscheiden, dass Eigentümer auch virtuell erscheinen können. Dazu muss die virtuelle Versammlung mit der Zustimmung aller Mitglieder in der Gemeinschaftsordnung verankert werden. Ansonsten haben dort getroffene Beschlüsse nur wenig Bestand, wenn sich ein Eigentümer beschwert.

Experten raten dazu, auch bei einer virtuellen Versammlung die wichtigsten Kriterien einer herkömmlichen Eigentümerversammlung zu erfüllen. Das heißt, sie muss für jedes Mitglied der WEG frei zugänglich und nicht öffentlich sein, sowie einen freien Meinungsaustausch und eine ordnungsgemäße Beschlussfreiheit ermöglichen.

Virtuelle und physische Versammlung kombinieren

Vergleicht man die verschiedenen Möglichkeiten, eine virtuelle Versammlung durchzuführen, erscheint eine Videokonferenz hier die beste zu sein. Sie gewährleistet, dass nachvollziehbar ist, wer teilnimmt und ist nicht öffentlich, sondern nur per Einladung zugänglich. Es empfiehlt sich allerdings, die Videokonferenz mit einer physischen Versammlung zu kombinieren. Nur so ist gewährleistet, dass auch Wohnungseigentümer, die nicht über die entsprechende Technik verfügen, an der Konferenz teilnehmen können.

Findet die herkömmliche Eigentümerversammlung in einem Raum mit Internetverbindung und Bildschirm statt, können alle Eigentümer selbst entscheiden, welche Art der Teilnahme sie präferieren. Auch in anderen Bereichen der WEG-Verwaltung bieten sich digitale Lösungen an. So ist die Terminfindung beispielsweise wesentlich einfacher, wenn alle Eigentümer online auswählen können, welche Termine ihnen passen. So steht der nächsten Hauptversammlung nichts mehr im Wege.

Sie möchten Ihre Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gerne verkaufen? Wir beraten Sie gerne, damit alles WEG-konform abläuft.

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Die Immobilie im Rosenkrieg – Was passiert damit?

„Was machen wir mit unserer Immobilie?“ Diese Frage stellen sich Paare, die sich scheiden lassen und Wohneigentum besitzen. Selten ist die Antwort darauf leicht. Schließlich geht sie mit vielen weiteren Fragen einher: Hat das Paar Kinder? Möchte ein Partner in der Immobilie wohnen bleiben? Welchem Partner gehören wie viele Anteile am Objekt?

Für eine möglichst einfache Übersicht gehen wir von folgendem Scheidungsfall aus: Ein Paar hat gemeinsam ein Haus gekauft und besitzt es zu gleichen Teilen. Ein Ehevertrag wurde nicht geschlossen. Das Paar hat zwei Kinder, die nach der Trennung bei ihrer Mutter wohnen werden. Es ergeben sich folgende Möglichkeiten:

Die Immobilie gehört weiter beiden; Mutter und Kinder bleiben darin wohnen

In diesem Fall einigen sich die Eltern, ob die Mutter an den Vater eine anteilige Miete zahlt, oder ob sie ohne Miete weiter dort wohnen kann. Möglich ist auch, dass die Mietzahlungen mit den Kosten für die Hypothek des Hauses oder den Unterhaltskosten verrechnet werden.

Die Mutter bleibt mit den Kindern in der Immobilie und zahlt den Vater aus

Bleibt die Mutter mit den Kindern im Haus wohnen, kann sie den Vater bei der Scheidung auch auszahlen. Der Wert der Immobilie wird hierfür mit der Restschuld, also mit den Hypotheken und Krediten, die noch abbezahlt werden müssen, verrechnet. Beispiel: Nehmen wir an, das Haus ist 400.000 Euro wert, wurde vor zehn Jahren gekauft, und 300.000 Euro müssen noch abbezahlt werden. Die Mutter müsste nach der Trennung die 300.000 Euro allein abbezahlen. Von den 100.000 Euro, die bereits abbezahlt sind, müsste sie dann noch 50.000 Euro an ihren Ex-Ehemann zahlen.

Das Haus wird auf die Kinder übertragen

Die Immobilie kann als Vorerbe oder Schenkung auf die Kinder überschrieben werden. Die Mutter kann dann mit ihnen darin wohnen bleiben und als Vormund – bis zum 18. Lebensjahr der Kinder – über das Haus verfügen.

Das Haus wird vermietet

Die Immobilie kann natürlich auch vermietet werden. Die Einnahmen können geteilt oder zur Tilgung der Restschuld verwendet werden.

Das Haus wird verkauft

Die beliebteste Lösung ist der Verkauf des Hauses. Der Erlös wird an beide gleich aufgeteilt. Hierbei ist wichtig, dass sich beide vor dem Verkauf von einem Experten beraten und den Wert der Immobilie schätzen lassen. Denn der Erlös soll für beide Ehepartner die Grundlage für den Neubeginn sein.

Das Haus wird in zwei Wohnungen geteilt

Verstehen sich die Partner noch gut, können sie die Immobilie auch teilen. Das muss allerdings die Gemeinde genehmigen, und es muss ins Grundbuch eingetragen werden.

Teilungsversteigerung

Kann sich das Paar nicht einigen, kommt es in der Regel zur Teilungsversteigerung. Diese muss von einem der Partner beim Amtsgericht beantragt werden. Hier wird allerdings meistens ein geringerer Erlös erzielt als beim Verkauf.

Fragen Sie sich, was mit Ihrer Immobilie während der Scheidung geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Bieterverfahren – Mehr Geld fürs Haus

Um mehr Spielraum bei den Preisverhandlungen zu haben, bieten Verkäufer ihre Immobilie oft zu einem höheren Preis an. Häufig hat das zur Folge, dass kein Käufer gefunden wird und die Immobilie zu lange zum Verkauf steht. Das macht Interessenten skeptisch. Schlussendlich muss die Immobilie für weniger verkauft werden, als sie wert ist. Beim Bieterverfahren kann das umgekehrt laufen.

Das Bieterverfahren eignet sich besonders bei Objekten, bei denen die Nachfrage entweder sehr hoch oder sehr niedrig ist. Bei einem weniger gefragten Objekt kann der Eigentümer mit einem niedrigeren Einstiegspreis die Anzahl an Interessenten erhöhen. Sind genügend Kaufinteressenten da, kann ein Profimakler ein Bieterverfahren durchführen. Der Makler dient hier als neutraler Vermittler. Der Vorteil für den Eigentümer ist: Das Bieterverfahren stärkt seine Verhandlungsposition. Dabei ist das Bieterverfahren weder eine Auktion, noch eine Zwangsversteigerung. Aber Vorsicht! Das Bieterverfahren birgt auch Risiken. Deshalb ist es ratsam, es einem Profi zu überlassen, da man hierfür genügend Erfahrung benötigt. Wer es selber durchführen möchte, sollte mindestens sehr gut vorbereitet sein.

Für die Durchführung eines Bieterverfahrens gibt es mehrere Möglichkeiten. Zum Beispiel eine „Open House“-Besichtigung. Hier erscheinen alle Interessenten zu einem bestimmten Termin zur Besichtigung. Dabei wird das Bieterverfahren eröffnet. Verkäufer ersparen sich so viele Besichtigungstermine. Der Nachteil dabei ist jedoch, dass der Verkäufer zuvor viel Marketing betreiben muss, um möglichst viele zahlungskräftige Interessenten zu finden. Zusätzlich lassen sich bei einem Besichtigungstermin mit vielen Interessenten diese nur schwer einschätzen. Denn zu solchen Terminen erscheinen gelegentlich auch Schnäppchenjäger, die kein seriöses Angebot abgeben. Ein Profimakler mit viel Erfahrung ist in der Lage, die Interessenten gut einzuschätzen.

Eine andere Möglichkeit ist die Einzelbesichtigung mit der Option auf ein Bieterverfahren. Diese empfehlen Immobilienexperten. Zunächst verläuft alles wie bei einem gewöhnlichen Hausverkauf. Die für das Bieterverfahren geeigneten Interessenten können bei der Einzelbesichtigung herausgefiltert werden. In den Anzeigen für die Immobilie muss jedoch auf drei Dinge hingewiesen werden: 1. Je nach Nachfrage kann ein Bieterverfahren durchgeführt werden. 2. Es erhält den Zuschlag, wer das höchste Gebot mit gesicherter Finanzierung abgibt. 3. Der Verkaufspreis kann vom Angebotspreis nach oben hin abweichen.

Hat der Makler die passenden Interessenten ausgewählt, werden sie über das Bieterverfahren informiert. Dann haben sie die Möglichkeit, bis zu einem festgesetzten Termin, ihr Angebot schriftlich abzugeben. Nach Ablauf der Frist teilt der Makler den Interessenten mit, wer den Zuschlag erhält. Jedoch ist hier das Angebot nicht bindend wie bei einer Auktion. Der Bieter kann von seinem Angebot zurücktreten. Andererseits muss der Verkäufer die Angebote auch nicht akzeptieren, wenn sie zu niedrig sind.

Möchten Sie den optimalen Preis aus Ihrer Immobilie herausholen? Kontaktieren Sie uns. Wir erledigen das für Sie.

 

Foto: © billiondigital

Weniger Besichtigungen dank 360-Grad-Rundgängen

Serie Immobilienvermarktung: 4

Erst klingelte das Telefon ständig, jetzt steht jeden Tag mindestens ein Besichtigungstermin an. Sogar am Wochenende! Richtig anstrengend sind die Termine, bei denen Massen von Interessenten vor der Tür stehen. Sowohl für Eigentümer als auch für potenzielle Käufer sind Besichtigungen zeit- und kraftraubend. Mit 360-Grad-Rundgängen lassen sich schon vor den Besichtigungsterminen geeignete Kaufinteressenten herausfiltern.

Immobilienverkäufer ersparen sich mit 360-Grad-Rundgängen viel Zeit, denn aus der hohen Zahl an Interessenten lässt sich so ganz leicht eine Vorauswahl treffen. Eigentümer brauchen dann nur noch diejenigen durch ihre Immobilie zu führen, die sich wirklich für das Objekt interessieren. Gerade dieses Selektieren ist eine Kernkompetenz von Maklern. Aus diesem Grund sollten Sie sich an einen Immobilienprofi wenden, der sich damit auskennt:

Wenn ein Makler Ihre Immobilie für das Exposé fotografiert, macht er bei dieser Gelegenheit Fotos mit einer 360-Grad-Kamera. Die 360-Grad-Aufnahmen können dann mit dem entsprechenden Tool – beispielsweise von Ogulo – online eingestellt werden. Über einen Link können sich Interessenten Ihr Objekt ansehen. Zu jeder Zeit und auf jedem beliebigen Endgerät, egal ob Smartphone, Tablet oder Desktop-Computer. Mithilfe des Tools kann sich der Interessent quasi durch die Zimmer bewegen – ähnlich wie bei Google Street View durch die Straßen.

Für die Interessenten sind aber zunächst nicht alle Räume einsehbar. Wer alle Zimmer virtuell besichtigen möchte, muss sich mit seiner E-Mail-Adresse registrieren. Besichtigungstourismus hat auf diese Weise keine Chance. Weiteres Plus:  Der Verkäufer hat schon die Kontaktdaten der tatsächlich Interessierten. Nur wer bereit ist, seine E-Mail-Adresse anzugeben, qualifiziert sich als potenzieller Käufer. Außerdem macht das Tool sichtbar, wie lange und ausführlich der Interessent die Immobilie in Augenschein nimmt. Fällt die Besichtigung insgesamt eher kurz aus oder nimmt sich der Interessent Zeit, um Zimmer für Zimmer genauestens unter die Lupe zu nehmen? Und gibt es Räume, für die der potenzielle Käufer sich besonders interessiert? An eben dieses Vorwissen kann der Eigentümer anknüpfen, indem er beim realen Besichtigungstermin die Vorzüge des jeweiligen Raumes hervorhebt oder eventuelle Mängel souverän anspricht.

Gegenüber einfachen Fotos hat die 360-Grad-Begehung den Vorteil, dass sich Interessenten die Räumlichkeiten besser vorstellen können. Denn bei der Entscheidung für eine Immobilie spielen neben praktischen auch emotionale Aspekte eine große Rolle. Und was diesen speziellen Wohlfühl-Faktor ausmacht, ist höchst individuell. Bei der virtuellen 360-Grad-Tour bekommt der Interessent die Gelegenheit, sich ungestört in diesen vier Wände zu „bewegen“, die vielleicht bald seine eigenen sind.

Auch nach der Besichtigung vor Ort können die Interessenten mittels des 360-Grad-Tools die Begehung noch einmal in Ruhe auf ihrem Computer oder Handy Revue passieren lassen. Sie können das Haus oder die Wohnung in Gedanken einrichten und kriegen eine Vorstellung davon, wie es sich anfühlt, hier zu Hause zu sein: Da wäre doch der richtige Platz für das Sofa, und das Babybett stellen wir dort hin. …Dank dieser Visualisierung fällt die Entscheidung leichter, Verkäufer ersparen sich viel Zeit und Aufwand – und aus Kaufinteressenten werden schließlich Käufer.

Möchten Sie sich unnötige Besichtigungen ersparen? Kontaktieren Sie uns. Wir kümmern uns darum.

 

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Der Kaufvertrag für die Immobilie – so läuft alles rund

Um eine Immobilientransaktion korrekt unter Dach und Fach zu bringen, muss einiges bedacht werden. Wenn Sie sich über den Kaufvertrag Gedanken machen, haben Sie die Verhandlungen vermutlich bereits hinter sich und stehen kurz vor dem Notartermin. Doch auf welche Vereinbarungen und Details im Vertrag müssen Sie achten, damit Ihnen keine Nachteile entstehen?

Der Kaufvertrag bildet die Basis für die Abwicklung einer jeden Immobilientransaktion. Wenn ein Haus oder eine Wohnung den Besitzer wechselt, treffen Käufer und Verkäufer eine verbindliche Vereinbarung, die zudem notariell beglaubigt werden muss. Die Gebühr, die der Notar hierfür erhebt, orientiert sich am Wert der Immobilie und beläuft sich auf circa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Im Normalfall wird sie vom Erwerber getragen.

Der Notar ist gegenüber beiden Parteien zur Neutralität verpflichtet und steht sowohl Käufer als auch Verkäufer beratend zur Seite. Der Vertragsentwurf sollte beiden Vertragspartnern mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen, sodass die Möglichkeit einer kritischen Überprüfung, gegebenenfalls durch einen Anwalt, besteht.

Bei Kaufverträgen handelt es sich meist um standardisierte Kontrakte. Neben den nötigen Angaben zum Verkäufer und Käufer, wie unter anderem deren Bankverbindungen, müssen eine Grundstücksbeschreibung (Flurkarte) sowie ein aktueller Grundbuchauszug enthalten sein.

Handelt es sich um eine gebrauchte Immobilie, wird zumeist die Klausel „Gekauft wie gesehen“ aufgenommen. Im Gegensatz zu Neubauten, die bei Kaufvertragsunterzeichnung mitunter noch von einem Bauträger errichtet werden und dem Käufer eine fünfjährige Gewährleistung auf das Bauwerk garantieren, besteht bei der Veräußerung einer Gebrauchtimmobilie keine Gewährleistungspflicht. Stattdessen werden etwaige Mängel bei Gebäuden aus zweiter Hand explizit in den Kaufvertrag aufgenommen, um die Verkäufer zusätzlich abzusichern.

Im Kaufvertrag werden außerdem die terminlichen Vorgaben fixiert, die mit der Immobilien-Übertragung verbunden sind. Häufig übernimmt der Erwerber vom Vorbesitzer zusätzliche Gegenstände wie Kücheneinrichtung, Gartenmöbel oder Heizöl, das noch im Tank bevorratet wird. Auch diese Sondervereinbarungen sollten Eingang in den Kaufvertrag finden. Bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer bleiben die Sonderposten jedoch außen vor.

Haben Sie Fragen zu den korrekten Vertragsinhalten für den Verkauf Ihrer Immobilie? Wir beraten Sie gerne!

So setzen Sie den optimalen Mietpreis fest

Mietpreis

Viele Vermieter sind angesichts der Mietpreisbremse besorgt, beim Festlegen der Miete, etwas falsch zu machen. Tatsächlich sind die Regeln regional sehr unterschiedlich. Doch wenn Sie mit System und etwas Know-how vorgehen, ist das Finden des optimalen Mietpreises gar nicht so schwer. Die wichtigsten Aspekte haben wir Ihnen hier zusammengefasst.

Betrifft mich überhaupt die Mietpreisbremse?

Viele Vermieter sind verunsichert, wie viel Miete sie noch nehmen dürfen. Denn die sogenannte Mietpreisbremse hat die bestehenden Regeln noch einmal verschärft. Sie gilt bis jetzt aber nur in rund 300 der mehr als 11.000 Gemeinden in Deutschland. Allerdings vor allem in den Ballungszentren und deren Speckgürteln, also den bevölkerungsreichen Metropolen. Bevor Sie also Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie in Erfahrung bringen, ob diese in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse liegt. Ob in Ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse gilt, können Sie im Internet herausfinden. Wollen Sie lieber auf Nummer sicher gehen, wenden Sie sich an einen erfahrenen Profimakler oder direkt an die zuständige Behörde.

Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel

Was kaum jemand weiß: Im immer noch gültigen Wirtschaftsstrafgesetz aus dem Jahr 1954 wurde festleget, dass die ortsübliche Miete um nicht mehr als 20 Prozent bei der Neuvermietung überschritten werden darf. An dieser Schwelle hat sich auch heute nichts verändert. Um also die Grenzen nicht zu überschreiten, müssen Sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Problem: Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Einfach gesagt ist sie der Mietpreis, der üblicherweise für Immobilien mit vergleichbaren Kriterien wie Art, Größe, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung in der Gemeinde bezahlt wird. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, verrät der Mietspiegel. Allerdings hat die Sache ein paar Haken: Zunächst müssen Sie recherchieren, ob es für Ihre Gemeinde überhaupt einen Mietspiegel gibt. Dies erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde- oder Stadtverwaltung, beziehungsweise einem Immobilienexperten der Region. Oft haben nur größere Städte einen Mietspiegel. Zusätzlich ist die ortsübliche Vergleichsmiete nicht immer auf dem gleichen Stand wie die eigentlich am Markt erzielbare Miete. Die Zahlen können veraltet sein. Da häufig nur größere Städte regelmäßig und in kurzen Abständen einen Mietspiegel erstellen. Ist kein Mietspiegel vorhanden, können Sie sich auch an der Marktmiete orientieren. Diese richtet sich nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage.

Wer bezahlt Ihren Mietpreis?

Angenommen Sie reizen Ihre gesetzlichen Möglichkeiten bis an die Grenzen aus, ist das nicht unbedingt der optimale Mietpreis. Eine hohe Miete verlängert den Zeitpunkt, bis Sie einen Mieter gefunden haben, erheblich. Für die Monate, in denen die Wohnung nicht vermietet ist, verlieren Sie nicht nur die Miete, sondern müssen auch noch die Nebenkosten tragen. Wenn Sie Pech haben, bezieht ein Mieter Ihre Wohnung nur, um nach einer günstigeren weiterzusuchen. So stehen Sie bald wieder vor dem Problem, einen neuen Mieter finden zu müssen. Das kostet Sie wieder die Vermarktung der Wohnung – eventuell müssen Sie sogar streichen – ganz zu schweigen von den Nebenkosten. Es geht also darum, einen realistischen Marktpreis auszuloten. Das können Sie in aller Regel ohne langjährige Marktkenntnisse kaum selbst herausfinden. Hier helfen Ihnen Profimakler weiter.

Optimierungen

Mietpreiserhöhungen sind auch trotz Mietpreisbremse weiter möglich, wenn der Standard der Wohnung angehoben wird. Achten Sie darauf, ob Ihre Immobilie eventuell von einem Milieuschutz betroffen ist. Der legt fest, wie weit der Standard angehoben werden darf. Grundsätzlich gilt: Werden beispielsweise eine Heizungsanlage nach modernsten Anforderungen, eine Fußbodenheizung oder ein hochwertiger Parkettfußboden eingebaut, kann ein Teil auf die Miete umgelegt werden. Wenn eine Modernisierung mindestens ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat, sind Sie sogar von der Mietpreisbremse ausgenommen. Ohnehin empfiehlt es sich, Optimierungen zu finden, von denen auch der Mieter profitiert. So können zum Beispiel zusätzliche Stellflächen für PKW geschaffen oder Nischen im Mehrfamilienhaus in zusätzliche Abstellflächen umgewandelt werden.

Um den optimalen Mietpreis zu ermitteln, hilft es den Rat eines Experten einzuholen. Denn für die korrekte Einschätzung ist eine Menge an Hintergrundwissen, Kenntnis des Marktes und viel Erfahrung nötig.

Sind Sie sich unsicher bei der Ermittlung Ihres optimalen Mietpreises? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Foto: Stadtratte

Welche Pflichten habe ich als Vermieter?

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, ist es wichtig, dass Sie sich darüber bewusst sind, dass Sie Ihre Pflichten, anders als beim Verkauf, nicht mit dem Unterschreiben des Vertrags abgeben. Im Gegenteil, hier beginnen viele Verpflichtungen erst. Doch welche sind das?

Eine Ihrer wichtigsten Pflichten als Vermieter liegt in der Instandhaltung der Immobilie. Wenn Sie selbst nicht vor Ort sind, um sich um Verschleiß oder defekte Technik zu kümmern, empfiehlt es sich, dafür einen Hausmeister zu engagieren. Im Vertrag können Sie außerdem festlegen, dass Ihr Mieter sich um kleine Schönheitsreparaturen selbst kümmern muss. Dies gilt allerdings nur für Einrichtungsgegenstände, also etwa Tür- und Fenstergriffe, Lichtschalter oder Türrahmen und auch nur dann, wenn es keine typischen Verschleißerscheinungen sind. Schäden an Leitungen und Rohren sowie Schäden aufgrund von Baumängeln sind hingegen immer Sache des Vermieters. Außerdem sind sie dafür verantwortlich, dass die Heizkörper in Ihrer Immobilie funktionieren. Sollte es hier zu Ausfällen kommen, müssen Sie sich um Ersatz oder Reparatur kümmern.

Weiterhin müssen Sie Ihrem Mieter Mülltonnen bereitstellen und bei Glätte im Winter für einen Streudienst sorgen. Diese Pflicht können Sie jedoch auch vertraglich an die Mieter auslagern. Sie sind jedoch dazu verpflichtet zu kontrollieren, ob er seine Pflicht hier tatsächlich einhält.

Kosten wie die Müllentsorgung oder ein Streudienst zählen zu den Nebenkosten. Für diese nehmen Vermieter in der Regel eine monatliche Pauschale als Vorauszahlung. Einmal im Jahr müssen Sie die hier geleisteten Zahlungen mit den tatsächlich entstandenen Kosten abgleichen und Ihrem Mieter eine detaillierte Nebenkostenabrechnung vorlegen. Je nachdem ob die Kosten höher oder niedriger ausfallen als die geleisteten Zahlungen erhält dieser eine Rückzahlung oder muss eine Nachzahlung machen. Sie müssen die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellen.

Beim Einzug Ihres Mieters sind sie außerdem verpflichtet, ihm eine Wohnungsgeberbestätigung auszuhändigen. Diese Bescheinigung brauchen Mieter seit dem 01.11.2015 bei der Anmeldung Ihres Wohnsitzes. Der Mietvertrag alleine reicht hier nicht mehr aus. Der Mieter muss damit nachweisen, dass er tatsächlich in die Wohnung eingezogen ist. In der Bestätigung müssen Ihr Name und Ihre Anschrift, das Einzugsdatum des Mieters sowie sein Name und die Wohnungsanschrift enthalten sein. Vordrucke hierzu finden Sie vielfach im Internet. Sie müssen die Bescheinigung spätestens zwei Wochen nach Einzug Ihres Mieters auszustellen. Halten Sie sich nicht daran, wartet ein Bußgeld auf Sie.

Bevor Sie sich für die Vermietung Ihrer Wohnung entscheiden, ist es wichtig, dass Sie sich genaustens mit Ihren Pflichten als Vermieter auseinander setzen und sich gegebenenfalls Hilfe von einem Profi holen, um nachher nicht mit den Aufgaben überfordert zu sein.

Sie haben keine Zeit, sich um die Pflichten eines Vermieters zu kümmern? Kontaktieren Sie uns jetzt. Gemeinsam finden wir eine Lösung.

Wie finde ich den richtigen Mieter?

Wenn Sie an Ihrer Immobilie hängen, dann wollen Sie sicherlich einen Mieter finden, der gut hierzu passt, der sich mit Ihren Nachbarn versteht und sich gut um den schön angelegten Garten kümmert. Doch nicht nur das ist entscheidend. Zwar ist Sympathie wichtig, doch bevor Sie sich für einen Mieter entscheiden, sollten Sie unbedingt alle wichtigen Unterlagen prüfen. Sonst fallen Sie vielleicht auf einen Mietnomaden herein.

Wenn der Mieter einmal die Schlüssel hat und in der Wohnung ist, ist es schwer ihn wieder rauszukriegen, sollte er die Miete nicht rechtzeitig zahlen. Und sollte es Ihnen doch gelingen, den ungeliebten Mietnomaden nach einer Zeit wieder loszuwerden, hinterlässt er möglicherweise ein großes Chaos. Die Abfrage der folgenden Unterlagen hilft Ihnen, einen Einblick in die Finanzen und Verlässlichkeit Ihrer Mietinteressenten zu bekommen:

  • SCHUFA-Auskunft oder Bonitätsauskunft einer anderen Auskunftei
  • Letzte 3 Gehaltsnachweise oder andere Einkommensnachweise (z.B. bei Selbstständigen)
  • Mietschuldenfreiheitsbestätigung des letzten Vermieters

Um jemanden zu finden, der wirklich zu Ihrer Immobilie passt, sollten Sie alle Interessenten außerdem schon vor der Besichtigung eine Mieterselbstauskunft ausfüllen lassen. Hier können Sie Fragen nach Haustieren, Anzahl der einziehenden Personen und weiteren Kriterien stellen. Aber Vorsicht: Es darf auf keinen Fall der Eindruck entstehen, dass Sie bestimmte Gruppen diskriminieren. Religion, ethnische Herkunft, Geschlecht, Alter oder Beruf dürfen bei der Auswahl des passenden Mieters keine Rolle spielen.

Zur Besichtigung sollten Sie nur Personen einladen, die gewillt sind, all diese Informationen vollständig auszufüllen. So vermeiden Sie Besichtigungstourismus, von Leuten, die eigentlich gar kein wirkliches Interesse haben.

Bei den Besichtigungen können Sie entweder selbst dabei sein oder sie Ihrem Makler überlassen. Letzterer kann Mietinteressenten objektiver beurteilen und lässt sich nicht etwa durch Kommentare zur Einrichtung oder zum Garten irritieren.

Sie brauchen Hilfe auf der Suche nach dem passenden Mieter? Wir unterstützen Sie gerne.

Das erwartet Sie beim Notartermin

Weil es sich bei der Transaktion einer Immobilie um eine große Entscheidung und eine Menge Geld handelt, sieht der Gesetzgeber einen neutralen Fachmann vor: den Notar. Beim Notartermin bringen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie unter Dach und Fach und werden gleichzeitig vor übereilten Entscheidungen geschützt.

Wenn Sie nach hoffentlich nicht allzu langer Suche einen Käufer für Ihr Haus gefunden haben, ist die erste Hürde gemeistert. Sie haben womöglich jahrzehntelang  in Ihrem Eigenheim gelebt und Ihnen war es wichtig, nette Menschen für Ihre „Nachfolge“ zu finden. Nun steht der Vertragsabschluss an. Damit der Vertrag für den Verkauf Ihrer Immobilie rechtlich wirksam ist, muss ein Notar den Kaufvertrag beurkunden. Denn ein neutraler Fachmann soll vor übereilten Entscheidungen schützen, die Vertragsparteien belehren und sämtlichen Schriftverkehr mit den Behörden, wie das Stellen von Anträgen, übernehmen. Deshalb ist ein Immobilienkaufvertrag erst dann rechtlich vollzogen, wenn der Notar ihn beurkundet hat. In der Regel verfasst der Notar auch den Kaufvertrag. Serviceorientierte Makler bieten außerdem an, einen Entwurf vom Kaufvertrag zu erstellen.

Welche Aufgaben hat der Notar?                 

Zu den Aufgaben des Notars gehört es zwar nicht, die Bonität oder Zuverlässigkeit der Vertragspartner zu überprüfen. Dies hat ein Makler womöglich bereits in Ihrem Sinne erledigt. Der Notar aber kann dafür sorgen, dass dem Verkäufer keine Nachteile entstehen, falls der Käufer nicht zahlt. Er stellt eine Urkunde aus, die gleichzeitig einen Zwangsvollstreckungstitel bildet. Damit kann der Verkäufer eine Zwangsvollstreckung gegen den Käufer erwirken. Außerdem kann der Verkäufer in solchen Fällen vom Kaufvertrag zurücktreten.

Für einen schnellen und reibungslosen Ablauf benötigt der Notar folgende Unterlagen:

  • Kaufpreis
  • Termin der Übergabe
  • Angabe von Sachmängeln (falls vorhanden)
  • Grundbuchauszug
  • Persönliche Angaben

Wer privat ohne Makler eine Immobilie verkauft, wird in der Regel mehr Termine beim Notar benötigen. Mit einem Immobilienexperten ist nur ein Beurkundungstermin beim Notar notwendig. Bei diesem verliest der Notar den aufgesetzten Vertrag. Hier besteht auch die letzte Möglichkeit für Änderungen. Da ein Immobilienkaufvertrag nicht ohne weiteres zu verstehen ist, empfiehlt es sich, die  Beratungspflicht des Notars in Anspruch zu nehmen und sich ausführlich aufklären zu lassen. Dafür werden auch keine weiteren Kosten berechnet.

Auf Wunsch kann vor dem eigentlichen Beurkundungstermin außerdem ein Vortermin durchgeführt werden. Bei diesem wird ein Vertragsvorentwurf erstellt und die Vertragsbestandteile mit allen Parteien besprochen.

Sie sind sich unsicher über die notwendigen Unterlagen, die der Notar benötigt oder haben Fragen zum Ablauf der notariellen Beurkundung? Wir helfen Ihnen gern.

Foto: © djedzura?

So wählen Sie den passenden Käufer für Ihre Immobilie aus

Am Immobilienmarkt ist die Nachfrage groß. Wer ein Haus verkauft, hat schnell eine Traube an Kaufinteressenten vor der Tür stehen und steht vor der Qual der Wahl. Welche Interessenten meinen es wirklich ernst und können sich Ihre Immobilie leisten? Nicht zuletzt wollen Sie Ihr Haus, in dem Sie so viele Jahre verbracht haben, nur in gute Hände abgeben. Wir zeigen, wie Sie bei der Auswahl vorgehen.

Schritt 1: Besichtigungstourismus verhindern

Nicht jeder Interessent, der sich auf Ihr Angebot meldet, ist auch wirklich an einem Kauf interessiert. Um sogenannten Besichtigungstourismus zu vermeiden und nur Leute ins Haus einzuladen, die nach Betrachten des Exposés ernsthaft über einen Kauf nachdenken, ist es wichtig, schon hier Kriterien für eine Vorauswahl zu haben. Vollständige Kontaktdaten sollten daher ein Muss sein. Auch bietet es sich an, die Kaufinteressenten einen Fragebogen ausfüllen zu lassen, in dem Sie bereits erste Angaben zu einziehenden Personen, Preisvorstellungen und Finanzierungsmöglichkeiten beantworten. Wer hier nur vage Angaben macht und am liebsten anonym bleiben möchte, ist höchstwahrscheinlich kein ernstzunehmender Kaufinteressent. Auch mit Online Tools wie 360-Grad-Besichtigungen, bei denen die Interessenten ihre Kontaktdaten hinterlegen müssen, lässt sich bereits eine Vorauswahl treffen.

Schritt 2: Mit der Bonitätsprüfung aussieben

Wenn nach den Besichtigungen mehrere Interessenten übrigbleiben, bei denen Sie ein gutes Bauchgefühl haben, ist es entscheidend, zu wissen, ob diese sich die Immobilie tatsächlich leisten können. Denn natürlich ist das wichtigste Kriterium bei der Auswahl eines Käufers, dass er zahlungsfähig ist. Um die Bonität zu prüfen, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Zunächst einmal geben Wirtschaftsauskunfteien wie die Schufa Holding AG Informationen über die Zahlungsfähigkeit und Verschuldung einer Person. Als Privatverkäufer ist es jedoch schwierig, an diese Auskünfte heranzukommen. Die Kaufinteressenten müssen Ihnen also eine Selbstauskunft zukommen lassen. Weitere Beispiele für Wirtschaftsauskunfteien sind Bürgel und Creditreform. Diese geben außerdem Auskunft über bereits bestehenden Immobilienbesitz und eine allgemeine Beurteilung der Finanzlage. Neben den Daten, die Sie auf diesem Wege erhalten, bietet es sich außerdem an, eine Auskunft über die Vermögenswerte Ihrer Interessenten zu verlangen. Dazu zählen Konto- und Depotauszüge, aber auch Geschäftsunterlagen. Das wichtigste Kriterium ist letztendlich jedoch die Finanzierungszusage der Bank. Achten Sie dabei unbedingt darauf, dass der Kredit spezifisch für den Kauf Ihrer Immobilie bewilligt wurde. So gehen Sie sicher, dass der Interessent damit nicht am Ende ein anderes Objekt abzahlt.

Schritt 3: Kriterien für die finale Auswahl

Am Ende kann es nun sein, dass noch immer zwei oder sogar mehr zahlungsfähige Kaufinteressenten vor Ihnen stehen. Wie treffen Sie hier Ihre Entscheidung? Die einfachste Variante ist wohl das „First-Come-First-Serve“-Prinzip: Wer als Erstes mit einem abgesicherten Kaufangebot auf Sie zukommt, bekommt die Immobilie. Sie sind allerdings nicht daran gebunden, an den schnellsten Bieter zu verkaufen, sondern völlig frei in Ihrer Auswahl. Ein Sympathie-Bonus kann Ihnen dementsprechend genauso wenig zur Last gelegt werden wie eine Entscheidung per Los. Außerdem können Sie Ihre Wahl davon abhängig machen, wie gut die neuen Bewohner in die Nachbarschaft passen. Schließlich soll der neue Besitzer ja an Ihre Stelle treten. Machen Sie sich also auch ihren Nachbarn zuliebe ein eingehendes Bild von den Interessenten für Ihre Immobilie. Beim Verkauf einer Wohnung im Mehrfamilienhaus ist es oft sogar üblich, dass die Eigentümergemeinschaft den Käufer vorher absegnen muss. Vorsichtig sollten Sie jedoch bei zusätzlichen Zahlungen sein. Zwar ist es legitim, an den Meistbietenden zu verkaufen, allerdings dürfen Sie keine Zusatzzahlungen entgegennehmen, die nicht im Kaufvertrag aufgeführt werden. Sonst gibt es schnell Probleme mit dem Finanzamt.

Wer all diese Tipps beherzigt, kann sein geliebtes Heim mit einem guten Gefühl einer neuen Generation überlassen, die im neuen Zuhause hoffentlich ebenso viele schöne Erinnerungen anhäuft, wie Sie es getan haben.

Sie brauchen Hilfe bei der Wahl eines passenden Käufers für Ihre Immobilie? Wir unterstützen Sie gerne und übernehmen die Bonitätsprüfung für Sie.

 

Foto: © Deagreez

Wie viel kriege ich für meine Immobilie?

Wie viel das eigene Haus damals beim Kauf gekostet hat, wissen die meisten Eigenheimbesitzer noch. Aber wie viel das Haus jetzt wert ist, macht viele Eigentümer unsicher. Denn wer einen zu hohen Preis dafür ansetzt, findet vielleicht keinen Käufer. Und wer ihn zu niedrig ansetzt, lässt sich Geld entgehen. Oder kann das Ansetzen eines etwas niedrigeren Preises doch Vorteile bringen?

So wie ein zu hoher Preis mögliche Interessenten vertreibt, verschafft ein niedriger angesetzter Preis aber eine massiv erhöhte Nachfrage. Mehr Nachfrager eröffnen dem Verkäufer Verhandlungsspielräume. So kann zum Beispiel ein Bieterverfahren durchgeführt werden. Oft werden so höhere Preise erzeugt, als am Markt üblich sind. Wer sich erst einmal in das Haus oder die Wohnung verliebt hat, möchte sie ungern an andere Mitbieter verlieren. Das zahlt sich für den Verkäufer aus.

Allerdings empfiehlt es sich, hierfür einen Immobilienexperten zu Rate zu ziehen. Denn um den richtigen Preis dafür anzusetzen, ist Expertenwissen, die Kenntnis der aktuellen Situation am Immobilienmarkt und viel Erfahrung nötig. Um gemeinsam mit dem Eigentümer den optimalen Einstiegspreis ermitteln zu können, müssen viele lokale Marktfaktoren herangezogen werden. Das geht nur mit einem Experten, der sich täglich mit der Preisdynamik vor Ort beschäftigt.

Die Bewertung einer Immobilie wird durch verschiedene Kriterien bestimmt. Zu den wichtigsten zählen: Lage, Grundstücksgröße, Anteil der Gemeinschaftsflächen, Wohnfläche, Art der Immobilie, Ausstattungsstandard, Baujahr, durchgeführte Renovierungen und bauliche Veränderungen, die Marktlage sowie Besonderheiten.

Zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie gibt es drei unterschiedliche Verfahren, die von der Art der Immobilie abhängen: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel für unbebaute  Grundstücke und Eigentumswohnungen angewandt, für die es meistens etliche vergleichbare Objekte gibt. Bei dem Verkauf von Häusern, für die es keine Vergleichsobjekte gibt, erfolgt die Wertermittlung anhand des Sachwertverfahrens. Das Ertragswertverfahren kommt für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien in Frage, dort wo es um Rendite und nicht um Eigennutzung geht.

Für eine erste Orientierung, was die Immobilie in etwa wert ist, können auch Onlinebewertungen genutzt werden. Hier können in wenigen Minuten Durchschnittswerte und Preisspannen ermittelt werden. Aber Vorsicht: die Durchschnittswerte können erheblich vom tatsächlichen Wert der eigenen Immobilie abweichen. Denn ob eine Ausstattung hochwertig oder „normal“ ist, ist subjektiv. Deswegen ist die Einwertung der Immobilie vor Ort von einem lokalen Marktexperten nicht zu ersetzen.

Möchten Sie wissen wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns. Gerne bewerten wir Ihre Immobilie.

 

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Lohnt sich die Sanierung vor dem Verkauf?

Die letzte Sanierung Ihrer Immobilie liegt schon länger zurück? Ein feuchter Keller, schlecht isolierte Fenster und vergilbte Tapeten sorgen für Probleme und senken den Verkaufspreis. Doch lohnt es sich deshalb, in Ihrer Lebenssituation noch einmal Kraft und Geld zu investieren, um den Wert der Immobilie so zu erhöhen?

Sie haben über viele Jahre in diesen vier Wänden gelebt, und die Energie, nicht zwingend notwendige Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen, hatten Sie vielleicht einfach nicht. Alte Tapeten, ungestrichene Wände und ein Fußboden, der eine Erneuerung vertragen könnte, zählen zu den „dekorativen“  Renovierungsarbeiten. Sie sind nicht unbedingt nötig, verbessern jedoch den ersten Eindruck. Eine Immobilie, die sich in einem gepflegten Zustand befindet, wirkt insgesamt hochwertiger. Solche dekorativen Renovierungen sind nicht teuer, können preislich am Ende aber dennoch einen großen Unterschied machen.

Schwerwiegender sind Mängel, die die Wohnqualität reduzieren. Heizsysteme und Isolierungen etwa sollten auf dem neusten Stand sein. Diese Sanierungsarbeiten sind zeitintensiver und teurer. Sie schrecken viele Käufer, die schnell in ihr neues Zuhause einziehen wollen deshalb ab. Gleichzeitig verursachen Sie aber auch für den Eigentümer höhere Kosten. Lohnt es sich also überhaupt, größere Summen in die Sanierung zu investieren?

Die Preise für Sanierungsarbeiten müssen gut kalkuliert sein

Vereinfacht gesprochen lässt sich sagen: Die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie lohnt sich dann, wenn die dadurch entstehende Wertsteigerung höher ist als die entstehenden Kosten. Deshalb ist es wichtig, dass Sie die Kosten für alle anstehenden Veränderungen gut kalkulieren. Für die meisten Eigentümer ist es schwierig einzuschätzen, wie hoch die Wertsteigerung nach der Renovierung sein wird. Es bietet sich daher an, diese Schätzung einem Experten zu überlassen. So vermeiden Sie das Risiko, am Ende viel Geld für die Renovierung auszugeben, das Sie durch den Verkauf nicht wieder reinbekommen.

Grundsätzlich spricht man in der Immobilienbranche von einer einfachen, normalen und gehobenen Ausstattung. Bei der einfachen Ausstattung ist es zum Beispiel möglich, dass Bodenbelege fehlen, Küche und Bad nicht verfließt sind und die Wohnung auch nicht über eine Zentralheizung verfügt. Eine normale Ausstattung sollte alle nötigen Eigenschaften mitbringen, damit der neue Besitzer die Immobilie sofort beziehen kann. Anders als bei der hochwertigen Ausstattung müssen diese jedoch nicht zwanghaft modern sein und den neusten Wohnstandards entsprechen. Erfahrungswerten zufolge bringt die Aufstockung von einer normalen Ausstattung auf eine gehobene Ausstattung eine Werterhöhung von ca. 15 bis 20 Prozent. Eine einfache Ausstattung hingegen verringert den Preis gegenüber einer normalen Ausstattung um ca. 15 Prozent. Diese Werte dienen jedoch nur zur Orientierung und ersetzen keine professionelle Werteinschätzung.

Große Erfolge durch Renovierung möglich

Zwar ist eine gute Kalkulation unumgänglich, im Regelfall lässt sich jedoch damit rechnen, dass sich die Verschönerungsarbeiten für den Eigentümer lohnen. Gerade für Immobilien mit einer einfachen Ausstattung finden sich sonst unter Umständen keine Interessenten oder nur solche, die gezielt auf der Suche nach schlecht verkäuflichen Schnäppchen sind, die sie selbst günstig renovieren können. Die meisten Käufer hingegen schätzen die anfallenden Sanierungskosten höher ein, als sie tatsächlich sind und befürchten so, einen zu hohen Preis für die Immobilie zu zahlen. Häufig kommt es daher vor, dass Eigentümer, die ihre Immobilie zunächst unsaniert anbieten und nicht loswerden, nach der Sanierung eine positive Überraschung erleben. Die Immobilie verkauft sich dann nicht nur wesentlich schneller, sondern auch zu einem deutlich höheren Preis.

Es kann sich also auch in Ihrer Situation lohnen, noch einmal ein klein wenig Zeit und Energie in Beratung zu stecken. Denn die Renovierungs- und Sanierungsarbeiten, die Sie gegebenenfalls in Auftrag geben, können nicht zuletzt erheblich dazu beitragen, die richtigen Käufer für Ihr Haus zu finden. So wird der Verkauf Ihres geliebten Heimes eine runde Sache.

Sie sind sich noch unsicher, welche Renovierungsarbeiten sich bei Ihrer Immobilie lohnen? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gerne.

Foto:  Detailfoto

Welche Unterlagen brauchen wir für den Verkauf?

Immobilie Verkaufsunterlagen

Energieausweis, Grundbuchauszüge, Baupläne – wer seine Immobilie verkaufen will, sucht sich meist den Wolf nach den nötigen Unterlagen. Fehlt etwas oder sind Dokumente abgelaufen, bleibt einem der Gang zu Ämtern und Behörden nicht erspart. Damit Sie sich nicht lang mit der Suche aufhalten, haben wir die nötigen Unterlagen zusammengetragen und wo Sie sie finden.

Viele wissen, dass zum Verkauf einer Immobilie der Grundbuchauszug benötigt wird. Dort ist vermerkt, wer der Eigentümer ist und ob das Grundstück mit Schulden oder einer Hypothek belastet ist. Sie erhalten den Auszug aus dem Grundbuch beim Grundbuchamt.

Auch die Flurkarte ist wichtig. Sie ist der amtliche Nachweis für die Existenz eines Grundstücks. Darin findet man dessen Lage und Grenzen, die Bebauung sowie die Flur- und Flurstücknummer, die zur Identifizierung des Grundstücks dient. Für die Flurkarte ist das Katasteramt zuständig.

Ebenso notwendig sind die Baupläne. Dazu gehört auch die Baugenehmigungsurkunde, eine Baubeschreibung und bei neueren Gebäuden eine Abnahmebescheinigung. Den kompletten Satz Baupläne bekommen Sie beim Bauordnungsamt.

Interessenten Ihrer Immobilie ist auch die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche wichtig. Manche möchten es ganz genau wissen und fragen nach dem Umbauter Raum (UR) beziehungsweise dem Brutto-Rauminhalt (BRI), also dem Volumen Ihres Objekts. Auch diese Angaben finden Sie beim Bauordnungsamt oder beim Architekten.

Gelegentlich denken Verkäufer nicht an den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Hier sind die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers notiert. Dazu gehören zum Beispiel der Aufstellungsort der Mülltonnen oder bei An- oder Umbauten eine Abstandsfläche zum Nachbarn einzuhalten.

Pflicht ist ein Energieausweis. Fehlt der Energieausweis zur Besichtigung oder wird gegen die Vorgaben des Gesetzgebers verstoßen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Einen Energieausweis ausstellen, können in der Regel qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung oder Energieberater.

Außerdem benötigen Sie eine Aufstellung aller Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und der Betriebskosten der letzten zwei Jahre, zum Beispiel Steuern und Versicherungen.

Im Falle von Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärungen, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und eventuelle Miet- oder Pachtverträge sowie der Nachweis über Wohn- und Nutzungsrechte hinzu. Diese Unterlagen erhalten Sie beim Grundbuchamt, der Hausverwaltung oder dem WEG-Verwalter.

Sie brauchen Hilfe dabei, alle Unterlagen zusammen zu bekommen? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir helfen Ihnen gerne.

Foto: drogatnev

Sicher Immobilie verkaufen – so erkennen Sie den richtigen Makler

Makler finden

Haben Sie sich entschieden, den Hausverkauf mit Makler an Ihrer Seite zu meistern, stellt sich nun die Frage: Welcher Makler ist der richtige für mich? Denn nicht jeder bringt die gleichen Leistungen.

Ein Immobilienverkauf ist komplex und zeitaufreibend. Und spätestens wenn das Telefon pausenlos klingelt oder zwielichtige Interessenten vor der Tür stehen, werden Eigentümer nachdenklich. Der Verkauf mit einem Makler läuft deutlich entspannter. Zumindest, wenn man es mit einem echten Profi zu tun hat, der auch Verständnis für Ihre Situation aufbringt. Da Sie sich sicherlich schweren Herzens von Ihrem Haus trennen, ist es umso wichtiger, dass Sie sich bei Ihrem Immobilienmakler gut aufgehoben fühlen.  Aber wie erkennt man einen seriösen und verantwortungsvollen Makler?

Natürlich kann Ihnen eine Empfehlung weiterhelfen. Aber auch bei Empfehlungen oder Tipps aus der Nachbarschaft kann man durchaus einmal daneben liegen. Woran erkennen Sie also die Kompetenz des Maklers, und wie können sichergehen, dass er Sie optimal und mit Leidenschaft unterstützt?

Die besten Makler kommen aus der Region. Bundesweit agierenden Unternehmen fehlt es oft an lokaler Kompetenz und sie sind nicht so eng mit den regionalen Märkten vertraut. Haben Sie einen lokalen Makler gefunden, achten Sie auf seine Referenzen. Haben andere aus Ihrem Ort, bestenfalls in einer ähnlichen Situation, ihn schon empfohlen? Ist er in der Lage Immobilien hochwertig zu präsentieren? Profimakler bieten oft zusätzliche Marketingmittel an wie zum Beispiel 360-Grad-Touren, basierend auf Videoaufnahmen von Ihrer Immobilie. Das sieht nicht nur gut aus, sondern über die virtuelle Tour kann der Makler auch sehen, welche Interessenten die Immobilie wirklich kaufen möchte. Durch ein Tracking-Verfahren selektiert er die Nachfrager, die sich besonders lange in der virtuellen Tour aufhalten und viele Räume anschauen. Nur mit diesen wird er dann einen Termin für die echte Immobilienbesichtigung anbieten.

Ein Makler in Ihrer Region weiß selbstverständlich über die Marktlage bestens Bescheid. Er weiß nicht nur, wie der Wert Ihrer Immobilie ermittelt wird, sondern auch welches Verfahren dafür das richtige ist: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Und er berät er Sie hinsichtlich des optimalen Verkaufspreises, den Sie am Markt erzielen können und mit welcher Verkaufsstrategie Sie an den Markt treten. Profimakler sind Berater, die viel Leidenschaft für Ihre Interessen aufbringen und Ihnen keine Versprechungen machen, die sie nicht halten können.

Achten Sie einmal darauf, wie viel Zeit sich der Makler für Sie nimmt. Einen ersten Eindruck darüber können Sie gewinnen, wenn Sie ihn nach seiner Vorgehensweise fragen. Bekommen Sie eine Unternehmensbroschüre? Oder eine Übersicht über den Verkaufsprozess? Ist er in der Lage, Ihnen gegenüber alle Aktivitäten jederzeit offen zu legen und verständlich zu erklären? Ein Profi wird immer eine vollständige Begehung Ihrer Immobilie und des Grundstücks durchführen. Und erst nach Einsicht in alle wichtigen Unterlagen Ihres Objekts Ihnen einen Verkaufswert nennen. Seine Berechnungsmethode und den Grund, warum er diese wählte, kann er Ihnen genau erklären.

Ebenfalls wichtig ist, wie der Makler Ihre Immobilie präsentiert. Besitzt er eine geeignete Kameraausstattung? Kann er Ihr Objekt gut in Szene setzen? Der Profi wird Ihnen unaufgefordert Exposés zeigen. Hier ist wichtig, wo er Ihr Haus präsentiert. Hat er schon Interessenten in seiner Datenbank? Mindestens drei Internetplattformen sollte er nutzen, auf denen er Ihre Immobilie anbietet. Auch seine Unternehmenshomepage sollte gepflegt und aktuell sein. Zudem sollte er weitere Möglichkeiten wie Newsletter oder soziale Medien nutzen. Auch konservative Inserate in Zeitungen sind heute immer noch wichtig. Am Ende kann der Hausverkauf für Sie mithilfe eines einfühlsamen Maklers ein positives Erlebnis und ein gelungener Start in Ihren neuen Lebensabschnitt werden.

Wollen Sie prüfen, ob wir der richtige Partner für Sie sind? Lassen Sie sich unseren Leistungskatalog und unsere Unternehmensbroschüre zukommen. Wir beraten Sie gerne.

Foto: KatarzynaBialasiewic

8 Tipps für eine erfolgreiche Besichtigung

Interessenten für Immobilien gibt es derzeit viele. Sorgen dahingehend, ob sich rasch ein passender Käufer finden wird, sind also nicht angebracht. Weil die Nachfrage stark ist, mehren sich die Anfragen. Um keine Massenbesichtigungen machen zu müssen, gilt es einerseits, die richtigen Kandidaten für die Besichtigung einzuladen und andererseits die Besichtigung perfekt vorzubereiten. Makler wissen, was zu tun ist: Lesen Sie hier 8 Tipps von den Profis.

Die ersten Schritte sind bereits getan: Sie haben das Interesse von potenziellen Käufern geweckt. Bevor es zu einem Besichtigungstermin kommt, sollten Sie allerdings genau filtern, wer sich ernsthaft für Ihr Objekt interessiert, um keine Zeit mit aussichtslosen Interessenten zu vergeuden. Umso wichtiger ist es, wie Sie jetzt vorgehen.

1. Stellen Sie die richtigen Fragen

Am Telefon können Sie eigentlich relativ schnell feststellen, wer es wirklich ernst meint. Fragen Sie, ob die Finanzierung schon steht oder ob die Bank eine Voranfrage positiv bestätigt hat. Ein Kandidat der wirkliches Interesse hat, sollte nicht zögern, Ihnen diese Informationen zu geben. Im Gespräch können Sie außerdem erfragen, welche Anforderungen der Interessent an die Wunschimmobilie hat. Daran lässt sich oft schon erkennen, ob die Immobilie überhaupt passt. Die Selektion der passenden Interessenten gehört zur Kernkompetenz vieler Makler. Wer unsicher ist, sollte auf jeden Fall auf einen Profi setzen.

Wenn Sie die richtigen Kandidaten herausgefiltert haben, können Sie sich auf den Besichtigungstermin vorbereiten.

2. Planen Sie den Rundgang

Bevor Sie mit Ihren Interessenten einen Rundgang durch Ihr Objekt machen, sollten Sie planen, wie Sie vorgehen möchten. Welches Zimmer soll als erstes vorgeführt werden, und verfügt Ihr Haus vielleicht über Besonderheiten, die Sie hervorheben wollen? Es ist ratsam, einen Weg festzulegen und sich das Highlight Ihrer Immobilie zum Schluss aufzusparen, weil die letzten Eindrücke besonders im Gedächtnis bleiben. Ein Immobilienexperte kann Ihnen dabei helfen, die Besichtigung professionell und optimal durchzuführen.

3. Räume vorbereiten

Am Tag der Besichtigung ist ein gepflegter Zustand Ihrer Immobilie das A und O. Bringen Sie daher den Außenbereich sowie den Innenbereich auf Vordermann. Achten Sie darauf, dass alle Räume aufgeräumt und sauber sind. In manchen Fällen lohnt es sich sogar, die Wände farblich aufzufrischen.

Bei der Dekoration gilt: Weniger ist mehr. Schaffen Sie eine Wohlfühlatmosphäre, ohne dass die Räume zu vollgestellt aussehen. Persönliche Gegenstände wie Fotos oder jahreszeitliche Dekorationen sollten entfernt werden.

Kleiner Tipp: Eine behagliche Atmosphäre schaffen Sie auch über angenehme Gerüche, wenn Sie frischen Kaffee kochen oder frisches Brot in der Brotbackmaschine haben. Auch ein selbstgebackener Kuchen, für den Sie vielleicht im Freundeskreis und in der Verwandtschaft stets Komplimente bekommen, kann mit seinem Duft aus dem Ofen heraus zusätzlich zum Hauskauf verführen.

4. Mängel offen kommunizieren

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine schwerwiegende Entscheidung. Umso wichtiger ist es, dass Sie ehrlich mit den potenziellen Käufern umgehen und Mängel offen kommunizieren. Ist Ihre Immobilie beispielsweise von Schimmelbefall oder einem feuchten Keller betroffen, dann sollten Sie das auch preisgeben und am besten auch im Kaufvertrag mit aufnehmen.

5. Vorsicht ist besser als Nachsicht

Sie sollten auf keinen Fall voller Misstrauen in die Wohnungsbesichtigung gehen, aber halten Sie sich vor Augen, dass Sie fremde Menschen in Ihre Wohnung lassen. Getreu dem Motto „Vorsicht ist besser als Nachsicht“ empfiehlt es sich daher, Wertsachen an einem sicheren Ort zu verstauen.

6. Persönlicher Kundenkontakt

Außerdem ist es wichtig, dass Sie persönlich bei der Besichtigung anwesend sind. Schließlich kennen Sie Ihre Immobilie am besten und können Interessenten-Fragen persönlich beantworten. Das hinterlässt einen positiven Eindruck. Es ist daher wichtig, sich für den Besichtigungstermin persönlich Zeit für Ihre Kunden zu nehmen und vor Ort zu sein. Aber können Sie das auch leisten? Wenn Sie sich die Arbeit ersparen wollen, sollten Sie sich an einen Makler wenden. Dieser kümmert sich dann um die Interessenten bei der Besichtigung und verhandelt für Sie.

7. Unterlagen vorbereiten

Zu jeder guten Besichtigung gehört auch die Aushändigung aller wesentlichen Unterlagen. Zu diesen zählen:

– Grundrisse von Haus

oder Wohnung

– Lageplan

– Dokumente zum Grundstück

– Nebenkostenabrechnungen

– Energieausweis

– Informationen zu den letzten

Sanierungen

– ausgedrucktes Exposé zur Mitnahme für Interessenten

Bereiten Sie sich außerdem auf zahlreiche Fragen der Interessenten zum Abschluss der Besichtigung vor. Beliebt sind vor allem Fragen zur Nachbarschaft und über die Umgebung. Ihren persönlichen Verkaufsgrund können Sie getrost für sich behalten, denn das ist allein Ihre Angelegenheit.

8. Zeit zum Umschauen

Wenn Sie Ihre Tour beendet haben, können Sie den Besuchern ruhig die Möglichkeit geben, sich noch einmal selbst umzuschauen. Bleiben Sie dabei allerdings in der Nähe, so können auch Fragen beantwortet werden und Sie sind auf der sicheren Seite. Die meisten Interessenten brauchen am Ende der Besichtigung etwas Bedenkzeit. Einigen Sie sich auf einen konkreten Zeitraum. So müssen Sie auch nicht unnötig Zeit verstreichen lassen und wissen genau, woran Sie sind.

Benötigen Sie Unterstützung bei dem Verkauf Ihrer Immobilie? Gerne können Sie uns kontaktieren.

 

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Was Sie zum Energieausweis wissen müssen

Energieausweis

Grundsätzlich gilt: Jeder, der ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten will, benötigt einen Energieausweis. Fehlt der Energieausweis zur Besichtigung oder wird gegen die Vorgaben des Gesetzgebers verstoßen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Deshalb sollten Sie beim Energieausweis Einiges beachten.

Sie haben sich nach reiflicher Überlegung dazu entschlossen, Ihr Eigenheim aufzugeben und in einem altersgerechten Domizil Ihr Rentnerdasein sorgenlos zu genießen? Gerade wer dann den Haus- oder Wohnungsverkauf in Eigenregie durchführt, muss eine Sache unbedingt fristgerecht berücksichtigen: Ein Energieausweis muss zwingend vorliegen, andernfalls drohen hohe Bußgelder. Es empfiehlt sich, eine umfassende Beratung in Anspruch zu nehmen.

Der Energieausweis dokumentiert steckbriefartig den Energiestandard eines Hauses, also wie viel Energie das Haus verbraucht. Vereinfacht dargestellt wird das anhand der Energieeffizienzklassen. Die Skala reicht von Klasse A+, einem sehr guten Verbrauchswert, bis zu Klasse H, was einen sehr hohen Energieverbrauch anzeigt. Außerdem findet man allgemeine Angaben zum Gebäude, wie das Baujahr des Hauses und die Art der Heizung, also beispielsweise Öl oder Gas.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Den Unterschied zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis kann man sich mit dieser kleinen Eselsbrücke merken: Der Bedarfsausweis bedarf einer Berechnung. Und zwar einer, der keine Verbrauchswerte zu Grunde liegen. Das ist bei Neubauprojekten oft der Fall. Die zukünftigen Energieverbräuche müssen schon in der Planungsphase über eine aufwendige Berechnung ermittelt werden. Dabei werden sämtliche Faktoren wie die Dämmung der Außenwand, die Energieklassen der Fenster und die Heizungstechnik einbezogen. Aber auch die Lage des Gebäudes und die Bauform spielen eine Rolle. Die theoretische Grundlage dieser Berechnung ist immer gleich, damit Energiewerte von Gebäuden objektiv vergleichbar werden. Dennoch sind die Werte mit Vorsicht zu betrachten. Denn sie berücksichtigen nicht das eigene Heizverhalten oder den typischen Energieverbrauch eines Haushalts.

Die tatsächlichen Verbrauchswerte eines Haushalts sind immer individuell und davon abhängig, in welcher Komfortzone sich die Bewohner wohlfühlen. Wer gerne lang duscht und in sich in seiner Wohnung gern bei kuscheligen 24 Grad Celsius aufhält, hat natürlich eine schlechtere Energiebilanz als jene Verbraucher, die regelmäßig die Heizung abdrehen, wenn sie das Haus verlassen.

Entscheidend ist also: die Heizung und Warmwassernutzung. Der Verbrauchsausweis gibt die tatsächlich verbrauchte Energie eines Hauses an, indem der reale Verbrauch gemessen wird. Er wird mit den Zahlen der Heizung und der Warmwasserbereitung erstellt. Beides wird in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche angegeben. Grundlage für die  Berechnung sind meist Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Der Verbrauchsausweis ist zwar nicht so aussagkräftig wie der Bedarfsausweis, dafür aber günstiger in der Erstellung.

Bei der Erstellung sollte aber darauf geachtet werden, wer ihn erstellt. Im Internet gibt es viele günstige Angebote, aber da sollte man vorsichtig sein, denn die Qualität ist oft mangelhaft. Am sichersten ist es, wenn Sie sich dabei beraten lassen. Durch ihre langjährige Erfahrung wissen Immobilienexperten, wer Ihnen einen geeigneten Energieausweis ausstellen kann. Dies sind in der Regel qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung oder Energieberater ausstellen. Dabei sollten Sie auf die Unabhängigkeit der Berater achten. Beim Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA), der KfW-Bankengruppe oder der deutschen Energie-Agentur (dena) finden Sie Listen mit unabhängigen und qualifizierten Fachleuten.

Haben Sie Fragen zum Energieausweis? Lassen Sie sich von unseren Experten beraten.

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