Wozu Verbrauchsenergieausweis?

Ein Energieausweis ist beim immobilienverkauf Pflicht. Allerdings ist Energieausweis nicht gleich Energieausweis. Immobilienbesitzer haben die Wahl zwischen dem verbrauchsorientierten und dem bedarfsorientierten Energieausweis. Von welchen Kriterien hängt es ab, ob der preisgünstigere Verbrauchsenergieausweis für Sie infrage kommt? Wir sagen es Ihnen!

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie. Er ermöglicht es, die zu erwartenden Energiekosten abzuschätzen und dient somit als eine wichtige Entscheidungshilfe für Kauf- und Mietinteressenten. Bei jedem Immobilienverkauf muss daher ein Energieausweis vorliegen.

Der Verbrauchsorientierte Energieausweis ist preisgünstiger

Der verbrauchsorientierte Energieausweis ist wesentlich preisgünstiger als der bedarfsorientierte. Der Preis liegt etwa zwischen 25 und 100 Euro, während ein Bedarfsausweis 500 Euro oder mehr kosten kann. Wie der Name schon sagt, gibt er Auskunft darüber, wie hoch die verbrauchte Energiemenge der Immobilie ist. Zur Berechnung werden in der Regel die tatsächlichen Energieverbrauchsdaten aus mindestens den letzten drei Jahren zugrunde gelegt. Diese sind natürlich vom individuellen Heizverhalten der Bewohner abhängig, mehr noch aber von der Dämmung der Immobilie.

Nur für Immobilien mit über fünf Wohneinheiten

Grundsätzlich können Eigentümer frei entscheiden, welchen der beiden Energiepässe sie erstellen lassen – aber: es gelten bestimmte gesetzliche Vorgaben. Ein verbrauchsorientierter Energieausweis kann nur für Immobilien, die über fünf oder mehr Wohneinheiten verfügen, ausgestellt werden. Anders ist es, wenn der Bauantrag für das betreffende Objekt nach dem 1. November 1977 gestellt wurde. Dann kann auch für ein Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen ein Verbrauachsausweis erstellt werden. Eine weitere Ausnahme liegt vor, wenn das Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten zwar vor dem 1. November 1977 errichtet wurde, aber bereits das energetische Niveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht oder dahingehend saniert bzw. modernisiert wurde – auch in diesem Fall ist ein Verbrauchsausweis zulässig. Für alle anderen Gebäude ist der bedarfsorientierte Energieausweis Pflicht.

Vorsicht bei unseriösen Anbietern

Nicht alle Angebote für Energieausweise sind seriös – und das kann für die Besitzer zu einem echten Problem werden. Ist der Energieausweis nämlich mangelhaft oder fehlt er spätestens zum Besichtigungstermin, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro! Achten Sie also genau darauf, von wem Sie sich Ihren Ausweis erstellen lassen.

Der Energieausweis wird in der Regel von qualifizierten und zertifizierten Fachleuten wie Energieberatern, Architekten, Bauingenieuren und Schornsteinfegern ausgestellt. Achten Sie darauf, dass Ihr Berater unabhängig ist. Ihr lokaler Profi-Makler kann Sie neutral beraten. Er weiß genau, welcher Ausweis der passende für Sie ist, und sagt Ihnen, wann und von wem er zu erstellen ist.

Haben Sie Fragen zum Energieausweis? Oder suchen Sie jemanden, der sich um eine professionelle Erstellung kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Nicht fündig geworden:

https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/energie/energetische-sanierung/energieausweis-die-wichtigsten-infos-fuer-eigentuemer-mieter-und-kaeufer-36522

https://de.wikipedia.org/wiki/Energieausweis

https://www.umweltbundesamt.de/daten/energie/energieverbrauch-nach-energietraegern-sektoren

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Services, die Ihnen den Alltag im Alter erleichtern

Im Ruhestand können Sie Ihre neu gewonnene Freizeit für Reisen, kulturelle Veranstaltungen oder auch sportliche Aktivitäten nutzen. Vielleicht möchten Sie auch gerne wieder Ihren alten Hobbies nachgehen? Der Haushalt und auch die Gartenarbeit fallen dabei für viele eher selten in die Kategorie FreizeitInsbesondere, wenn solche Arbeiten immer schwerer zu bewältigen sind.  Doch wie finden Sie die passenden Services, die Ihren Alltag erleichtern?

 

Den Haushalt zu führen wird im Alter oft unterschätzt. Gerade das Staubsaugen und Putzen fällt mit zunehmendem Alter immer schwerer und ist nicht selten mit Schmerzen verbunden. Tatkräftige Unterstützung muss her! Aber wie? Schauen Sie sich in der Nachbarschaft um. Vielleicht haben Sie ein Nachbarskind im Teenageralter, das sich gerne das Taschengeld etwas aufstocken möchte. Oder die nette Putzhilfe, die Ihnen Ihre Bekannte wärmsten ans Herz gelegt hat und die sogar noch über freie Kapazitäten verfügt.

 

Grundsätzlich gilt, dass Sie eine Haushalts- oder Gartenhilfe nicht schwarz beschäftigen sollten. Abgesehen von Schülern, die sich quasi ihr Taschengeld mit einem kleinen Nachbarschaftsdienst aufbessern, sollten Sie den legalen Weg wählen. Andernfalls könnten Ihnen Bußgelder und Steuernachzahlungen drohen. Auch eine Versicherung für Unfälle bei Haus- und Gartenarbeit gibt es nur bei einer offiziellen Beschäftigung von freiberuflichen Reinigungskräften und Gärtnern.

 

Aushänge und Online-Aufrufe

 

Sollten Sie auf der Suche nach einer „Putzfee“ sein, versuchen Sie es doch mal mit einem Aushang im nächstgelegenen Supermarkt. Meldet sich dann eine vertrauenswürdige Person bei Ihnen melden, können Sie sich auch gleich sicher sein, dass diese in Ihrem direkten Umfeld wohnt. Damit entfallen schon einmal die Anfahrtskosten. Aber auch im Internet lassen sich bei bekannten Portalen wie Ebay Kleinanzeigen, Inserate veröffentlichen.  Auf den Portalen bookatiger.com, helping.de und putzchecker.de finden Sie ganz leicht Personen, die sich zuverlässig um Haus und Hof kümmern.

 

Nicht nur der Haushalt kann im Alter zum Problem werden. Auch der wöchentliche Lebensmitteleinkauf kann durchaus eine Herausforderung darstellen. Dafür gibt es auch speziell auf Senioren ausgelegte Services, die dafür sorgen, dass sie, auch ohne selbst den Kochlöffel zu schwingen, ein preiswertes und gesundes Essen auf den Tisch bekommen. Die ersten Anlaufstellen für einen Mittagsmenüservice sind die Malteser, die Johanniter, die Caritas und das DRK. Diese wohltätigen Organisationen bieten in vielen Städten einen Mittagsmenü-Service an, bei dem Senioren verschiedene Gerichte zur Auswahl stehen. Wenn Sie allerdings lieber selber kochen, so bieten Supermärkte wie Rewe und Edeka mittlerweile einen Lieferservice an, der Ihnen das Einkaufen abnimmt.

 

Sie denken über Ihre Wohnalternativen im Alter nach? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Nicht fündig geworden:

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/14135/umfrage/deutschland-anteil-senioren-an-der-bevoelkerung/

https://de.wikipedia.org/wiki/Seniorenwohnung

https://de.wikipedia.org/wiki/Betreutes_Wohnen

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Jetzt oder wann? Der ideale Zeitpunkt zum Immobilienverkauf

Wer seine Immobilie verkaufen will, sollte dies nicht impulsiv tun. Es zahlt sich aus, wenn man sich zuerst Gedanken darüber macht, wann der richtige Zeitpunkt ist. Verschiedene Faktoren spielen hierbei eine Rolle. Gibt es die bestmögliche Zinslage oder die perfekte Jahreszeit für einen Immobilienverkauf?

Die Preise steigen, die Zinsen fallen

Wenn man das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen für vergangenes Jahr durchforstet, wird deutlich, dass die Quadratmeterpreise von Immobilien in Deutschland allein in einem Jahr, von 2018 bis 2019, um 8,2 Prozent gestiegen sind. Die Preise sind also höher denn je – ein Vorteil für alle, die jetzt verkaufen wollen. Unter Experten ist es jedoch umstritten, wie lange dieses Preis-Hoch noch anhalten wird.

Der Kreditzins wiederum ist weiterhin niedrig. Dadurch ist die Immobilien-Nachfrage hoch, da potenzielle Käufer leichter an Kredite kommen. Prinzipiell ist derzeit also ein sehr günstiger Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf: die Zinssätze sind niedrig – das erzeugt eine hohe Nachfrage, und zwar ungeachtet des hohen Preisniveaus.

Allerdings ist der Faktor Corona natürlich auch hier von Relevanz. Die Europäische Zentralbank weist darauf hin, dass der Kreditzins in nächster Zeit leicht steigen könnte, sofern sich die Lage wieder etwas beruhigt. Das bedeutet für Kaufinteressenten, dass ihre Kredite teurer werden. Außerdem werden sich zu Zeiten einer globalen Krise wohl generell weniger Menschen zu größeren Investitionen wie Immobilienkäufen entschließen.

Verkauf im Sommer?

Google zeigt, dass speziell zum Jahreswechsel die Suchanfragen für „Haus kaufen“ etwas steigen. Doch ob es eine bestimme Jahreszeit oder gar einen genauen Monat gibt, in dem sich ein Immobilienverkauf besonders lohnt, ist schwer zu sagen.

Für Kaufinteressenten scheint der Sommer attraktiv, da viele sich Urlaub nehmen und somit mehr Zeit für Besichtigungen und die Planung eines Kaufes haben. Auch für die Verkäuferinnen und Verkäufer bieten sich die Sommer- und Spätsommermonate besonders für Besichtigungen und für Fotos von der Immobilie an. Das Erblühen von Gärten und Bäumen und das langanhaltende Tageslicht lassen die Immobilie dann meist besonders schön erstrahlen.

Der Kaufprozess ist oft ein langer – so kann es letztendlich zu jeder Jahreszeit zu neuen Käufen kommen. Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt sich von einem Immobilienprofi beraten. Professionelle Maklerinnen und Makler wissen durch ihre langjährige Erfahrung, wann sich ein Immobilienverkauf lohnt und wie man auch in schwierigen Situationen eine Immobilie zu einem guten Preis verkauft.

Sie sind sich unsicher, ob jetzt der richtige Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.ecb.europa.eu/ecb/tasks/html/index.de.html

https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen/ezb-zinssaetze-607806

https://de.wikipedia.org/wiki/Leitzins

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Wie wichtig ist die Immobilienlage beim Wohnen im Alter?

Mit zunehmendem Altem werden kurze Wege immer wichtiger. Daran sollten Sie denken, wenn Sie eine Immobilie erwerben, in der Sie Ihren Lebensabend verbringen möchten. Ein weitläufiges Villenviertel im Grünen mag verlockend erscheinen, aber sind dort auch Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten fußläufig erreichbar? Lesen Sie hier, worauf Sie bei der Lage unbedingt achten müssen.

Arzt

Wenn die Zipperlein immer mehr werden, dann ist ein guter Arzt gefragt. Aber wie findet man den nächst besten? Die erste Anlaufstelle auf der Suche nach einem Arzt ist im Idealfall die Ärztekammer oder kassenärztliche Vereinigung Ihrer Region. In den meisten Bundesländern gibt es hier bereits eine Online-Arztsuche, zusätzlich können Sie auch eine telefonische Beratung in Anspruch nehmen. Die Kammern geben zuverlässige Auskunft über die fachlichen Qualifikationen eines Arztes und weitere Informationen wie Sprechzeiten, qualitätsgesicherte Zusatzleistungen und weitere in der Praxis praktizierende Ärzte. So erhalten Sie eine Übersicht über alle in Frage kommenden Ärzte in Ihrer Nähe.

Krankenhäuser

Für den Notfall gewappnet zu sein, ist eigentlich in jedem Alter eine gute Idee. Gerade im Rentenalter gewinnt dies aber immer mehr an Bedeutung. Was, wenn man die Treppen hinunterfällt? Es ist gut ein Krankenhaus in der Nähe zu haben. Damit kann eine schnelle Anfahrt des Krankenwagens und somit eine schnelle Versorgung gewährleistet werden. Aber auch für den jeweiligen Partner bietet sich ein Krankenhaus in der Nähe an. So können Sie schnall mal Besuch empfangen .


Supermärkte

Im Alter fällt das Laufen zunehmend schwerer und auch das Autofahren macht nicht mehr so viel Spaß, wie im jüngeren Alter. Daher sollte man bei der Wohnlage darauf achten, dass die Lebensmittelversorgung auch fußläufig organisiert werden kann. Informieren Sie sich also vorher ganz genau darüber, welche Supermärkte oder kleinere Lebensmittelgeschäfte es in Ihrem Umkreis gibt.


Die Familie

Die Entfernung zur Familie ist ein nicht unwesentlich, wenn es um das Wohnen im Alter geht. Schließlich ist die Familie nicht nur ein wichtiger Bestandteil Ihres Soziallebens, sondern auch eine große Hilfe im Alter. Sollten Sie also einmal Hilfe oder Pflege im Alter benötigen, wäre es ideal, wenn die Familie kurzfristig vorbeikommen und Ihnen helfen können. Außerdem gibt Ihnen eine kurze Entfernung zur Familie die Möglichkeit Ihre Enkelkinder aufwachsen zu sehen und das Familienleben in vollen Zügen genießen zu können.

In Ihrer Umgebung ist die ärztliche Versorgung schlecht und Sie überlegen deshalb umzuziehen und Ihre Immobilie zu verkaufen? Wir beraten Sie gerne zu Ihren Optionen.

Nicht fündig geworden:

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/14135/umfrage/deutschland-anteil-senioren-an-der-bevoelkerung/

https://de.wikipedia.org/wiki/Seniorenwohnung

https://de.wikipedia.org/wiki/Betreutes_Wohnen

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Mehr Freiheit beim Wohnen im Alter

Da die Lebenserwartung der Menschen stetig steigt, sind neue Ideen für das Wohnen im Alter gefragt. Allein mit Altersheimen kann man dem demografischen Wandel nicht gerecht werden.  Deshalb arbeiten Architekten und Bauingenieure an neuen Wohnkonzepten, die für die Generation Ü60 besser passen.

Viele Menschen im hohen Alter sind heute beweglicher und lebensfroher denn jemals zuvor. Sie haben das Bedürfnis, trotz möglicher gesundheitlicher Einschränkungen selbstständig und unabhängig zu leben. Gegenwärtig etablieren sich mehr und mehr neue Wohnformen und smarte Technologien speziell für Senioren, die diesem Bedürfnis Rechnung tragen. Es geht dabei nicht nur um barrierefreies Wohnen, sondern vor allem um den Erhalt von Unabhängigkeit und Lebensqualität. Ein durchaus sinnvolles Konzept sind Wohnkomplexe, in die altersrelevante Dienstleistungen wie eine Einkaufshilfe oder die häusliche Pflege bereits integriert sind. Aber auch der soziale Aspekt ist bei der Planung altersgerechter Wohnformen zu berücksichtigen. Dabei kommt es auf die Durchmischung der Bewohner an. Senioren sollen sowohl Kontakt zu anderen Senioren haben als auch zu jüngeren Generationen.

Smarter und sicherer

Das so genannte Ambient Assisted Living soll das Leben von Senioren durch den Einsatz smarter Technologien erleichtern. In der Wohnung installierte Sensoren können beispielsweise das Licht ein- und ausschalten und erkennen, ob der Herd ausgeschaltet wurde oder wann eine offene Balkontür geschlossen werden muss. Unfall- und Einbruchsrisiken werden so minimiert.

Shared Spaces – mehr Begegnung zwischen den Generationen

Sowohl in den Metropolen als auch in den sogenannten Speckgürteln ist der Wohnraum in den vergangenen Jahren immer knapper geworden. Ein Ende dieses Trends ist aktuell nicht absehbar. Wird es in der Breite eng wird, muss vermehrt in die Höhe gebaut werden, und die einzelnen Wohnungen dürften sich im allgemeinen verkleinern. Darin kann aber auch eine Chance für neue Wohnkonzepte liegen. Denn um die geringere Anzahl an Quadratmetern zu kompensieren, muss sich die Bauindustrie etwas Neues einfallen lassen.

Im Zuge der zunehmenden Wohnraumverknappung ist es – gerade auch im Hinblick auf die sozialen Bedürfnisse der älteren Generation – eine interessante Entwicklung, dass „Shared Spaces“ nun wieder mehr in den Fokus rücken. Das sind Bereiche, die von den Bewohnern gemeinsam genutzt werden, beispielsweise Fitnessräume oder Bibliotheken, aber auch Gemeinschaftsküchen oder Räume für gemeinsame Treffen. Dort können die Bewohner eines Hauses miteinander kommunizieren und gemeinsam Zeit verbringen. Häufige Begegnungen zwischen Senioren und jüngeren Menschen werden durch das Vorhandensein solcher Räume in ganz entscheidendem Maße gefördert.

Nachhaltiges Wohnen mit Holz

Auch die Umwelt profitiert von innovativen Konzepten für das Wohnen im Alter, und eine nachhaltigere Lebensweise betrachten auch sehr viele Senioren als erstrebenswert. Solarenergie, Erdwärme oder Holzpellets sind bereits ein wichtiger Baustein einer ökologischen und nachhaltigen Energieversorgung. Zusätzlich gewinnen natürliche Baumaterialien wie Holz für eine nachhaltige Bauweise immer mehr an Bedeutung. Erste Hochhäuser werden bereits mit Holz errichtet.

Haben Sie Fragen zu Wohnen im Alter oder überlegen Sie Ihre Immobilie barrierefrei umzubauen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Weitere Infos zum Wohnen in der Zukunft finden Sie hier:

https://www.technik-zum-menschen-bringen.de/themen/digitale-gesellschaft/wohnkonzepte-der-zukunft

https://www.bpb.de/nachschlagen/zahlen-und-fakten/soziale-situation-in-deutschland/61541/altersstruktur

https://de.wikipedia.org/wiki/Altenheim

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Kennen Sie Soundscaping?

Sie wohnen in der Nähe der Autobahn? Ihr Haus liegt in der Einflugschneise eines Flughafens? Dann kennen Sie das Problem mit dem Lärm. Lärm kann einem das Leben in den eigenen vier Wänden richtig schwer machen. Aber anstatt unschöner Schallschutzwände gibt es auch moderne, clevere, gutaussehende und naturnahe Konzepte, die vor Lärm schützen.

„Soundscaping“ heißt das Zauberwort. Es steht für einen ästhetisch reizvollen und zugleich minimalistischen Ansatz auf dem Gebiet des Lärmschutzes – ein Konzept, das sich radikal von allen klassischen Methoden der Abschottung, etwa durch hässliche Schallschutzwände, unterscheidet. Das Wort ist eine Zusammmensetzung aus den englischen Wörtern für Geräusch: „Sound“ und Landschaft: „Landscape“. Gemeint ist damit die Erzeugung einer Geräuschumgebung, in der unangenehme Geräusche durch angenehme überlagert werden. Das klingt zunächst einmal nach einem akustischen Kuddelmuddel – ist es aber nicht.

Ohne dass Sie es wussten, ist Ihnen das Soundscaping schon an vielen Orten begegnet. Zum Beispiel in Einkaufszentren oder auf Bahnhöfen. Dort wird schon seit einiger Zeit recht häufig eine mehr oder weniger dezente Beschallung mit Musik genutzt, um den Umgebungslärm zu „verringern“. Über die Vorzüge dieser Variante kann man natürlich streiten – aber es geht auch noch überzeugender. So gibt es in hauseigenen Gärten mit Bäumen und Sträuchern oder in Parkanlagen ein ganz natürliches Soundscaping in Form von Vogelgezwitscher. Auch inmitten des tosenden Verkehrs einer Großstadt achtet man auf den Gesang der Vögel, während der Straßenlärm in den Hintergrund zu treten scheint. Das funktioniert, weil unser Gehirn die angenehmeren Klänge betont. Solch eine naturnahe Geräuschkulisse kann aber auch künstlich erzeugt werden, oftmals durch minimale Eingriffe im Bereich des Garten- und Landschaftsbaus.

Wird eine Immobilie in einer schallintensiven Umgebung verkauft (oder gar wegen dieser schallintensiven Umgebung), kann man mit Soundscaping eine ganze Menge bewirken, um den negativen akustischen Eindruck zu verringern. Dazu nutzt man zum Beispiel gezielt angebaute Pflanzen. Das Rascheln von Blättern und hohem Gras im Wind ruft eine angenehme Wirkung hervor. Auch wenn sich der Wind nicht beeinflussen lässt, nehmen einem Pflanzen, die schon bei geringstem Wind sanft rauschen, diese „Arbeit“ ab. Immergrüner Bambus oder hohe Gräser sind dafür besonders geeignet.

Auch andere immergrüne Pflanzen mit möglichst großen und runden Blättern können wahre Lärmschutz-Wunder vollbringen. Sie schlucken und zerstreuen den Schall regelrecht und haben den gleichen Effekt wie Schallschutzwände. Ein keinesfalls exotisches Beispiel für solche Pflanzen ist Efeu. Schließlich ist er immergrün, die Form der Blätter ist fast optimal und sie sind sogar so ausgerichtet, dass der Schall extrem gut abgefangen wird. Dass Efeu sowohl an sonnigen wie an schattigen Orten gedeiht, ist ein zusätzlicher Pluspunkt.

Hecken und Büsche helfen ebenfalls gegen den Lärm. Sie müssen jedoch gleichmäßig dicht aneinander stehen und dürfen auch am Boden nicht kahl sein. Zusätzlich trägt auch Gras am Boden dazu bei, den Lärm zu dämpfen.

Als weitere, sehr wirksame Variante des Soundscaping bieten sich Wasserspiele an. Geräusche von plätscherndem Wasser sind für viele Menschen angenehm und helfen, den Lärm der Umgebung dahinter verschwinden zu lassen. Dabei muss es nicht einmal ein großer Springbrunnen sein. Eine kleine Schale, aus der das Wasser tropft, kann schon genügen. Bei wem es doch etwas lauter ist, der kann auch einen Brunnen nutzen. Wer einen Gartenteich besitzt für den ist vielleicht ein kleiner Bach, der dort hinein plätschert, eine schöne Lösung.

Haben Sie eine Immobilie in einer schwierigen Lage? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

Nicht fündig geworden:

https://de.wikipedia.org/wiki/Soundscape

https://www.umweltbundesamt.de/themen/verkehr-laerm/laermwirkung/laermbelaestigung

https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2019/11/PD19_N011_639.html

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Durch Eigentum verbunden – Die Wohnungseigentümergemeinschaft

Wenn Sie eine Wohnung gekauft haben, sind Sie automatisch auch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geworden. Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung haben Sie Sondereigentum erworben und Anteile an Gemeinschaftseigentum. Das bringt Rechte aber auch Pflichten mit sich.

Immobilieneigentum wird mit der Teilungserklärung aufgeteilt. Damit entsteht auch die WEG. Die Teilungserklärung gehört zu den wichtigsten Dokumenten des Immobilienverwalters. Sie regelt sowohl die Aufteilung des Gebäudes als auch die Rechten und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer.

Alle Besitzer einer Wohnung (Sondereigentum) sowie die Räumlichkeiten einer WEG-Immobilie, die als Teileigentum geführt werden, bilden eine WEG. In einem Vertrag werden Sondereigentum wie Wohnungen und Teileigentum wie beispielsweise gewerbliche Räume dokumentiert. Da alle Miteigentümer einer WEG immer Sonder- oder Teileigentum sowie zusätzlich Anteile am Gemeinschaftseigentum besitzen, müssen sich Miteigentümer an den Ausgaben der WEG beteiligen.

Um die Ausgaben der WEG zu decken, zahlen Miteigentümer ein Hausgeld. Dieses wird in der Regel monatlich im Voraus bezahlt, entsprechend der jeweiligen Miteigentumsanteile. Das Hausgeld ist also eine Art Abschlagszahlung für die Kosten zur Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Da in einer WEG unterschiedliche Menschen mit jeweils eigenen Charakteren, Interessen und Ansichten miteinander verbunden sind, bleiben auch mal Konflikte nicht aus. Mindestens einmal pro Jahr muss die Eigentümerversammlung stattfinden. In dieser Versammlung berät die Eigentümergemeinschaft nach gemeinschaftlich-demokratischen Regeln die Verwaltung und Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums. Alle Miteigentümer sollten sich mit dem nötigen Respekt begegnen und auch kritische Stimmen anhören. Nur so kann die Eigentümerversammlung konstruktiv arbeiten.

Gelegentlich kommt es aber vor, dass Miteigentümer sich uneinig sind. Schließlich geht es um finanzielle und verwaltungstechnische Angelegenheiten, die für die Laien oft nicht leicht verständlich sind. Das kann dazu führen, dass Miteigentümer entweder zu hohe Kosten tragen müssen, oder im umgekehrten Fall die monatlichen Abschläge zur Deckung der Kosten nicht ausreichen. Ebenso kann bei ungenügender Pflege des Gemeinschaftseigentums der bauliche Zustand des Hauses verschlechtern, was zu einer Wertminderung der Immobilie führen kann.

Eine professionelle Hausverwaltung beugt solchen Entwicklungen vor. Sie kümmert sich um die ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie. Sie ist mit der Verwaltung der Finanzen wie dem Hausgeld, der Begleichung von Rechnungen, dem Prüfen der Kontostände, der Bildung von Rücklagen der WEG sowie der Erstellung der Jahresabrechnung pro Wirtschaftsjahr vertraut. Ebenso sorgt sie für eine ordnungsgemäße Durchführung der Eigentümerversammlung sowie einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung. Schließlich gibt es auch hier rechtliche Fallstricke. Darüber hinaus stellt sie die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums sicher, damit der Wert und der Bauzustand der gemeinsamen Immobilie erhalten bleiben.

Suchen Sie einen professionellen Immobilienverwalter, der sich um die Wohnungseigentümergemeinschaft kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Weitere Infos finden Sie hier:

http://www.bmjv.de/SharedDocs/Publikationen/DE/Wohnungseigentuemerversamlung.pdf?__blob=publicationFile&v=8

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungseigent%C3%BCmergemeinschaft

https://www.sueddeutsche.de/geld/eigentuemerversammlung-vertagen-was-geht-1.4871154

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Benötigt man wirklich einen Erbschein?

Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten diese nun verkaufen. Leider liegt aber kein notariell beglaubigtes Testament vor. In diesem Fall benötigen Sie zum Nachweis der Erbfolge einen Erbschein.

Liegt im Falle einer Erbschaft kein Testament vor, müssen Erben ihr Erbrecht oft anders nachweisen. Das geht unter anderem über einen Erbschein. Ein Erbschein beurkundet genau, wer der Erbe und wie groß sein Erbteil ist. Ausgestellt wird er von einem Nachlassgericht, allerdings nicht automatisch, sondern nur, wenn man ihn beantragt. Bevor Sie einen Erbschein beantragen, sollten Sie sich allerdings zu hundert Prozent sicher sein, dass Sie das Erbe auch wirklich annehmen wollen. Denn später können Sie es nicht mehr ausschlagen.

Erbschein zwingend notwendig, um Erbe anzutreten

Gehen wir nun einmal davon aus, dass Sie eine Immobilie geerbt haben, aber kein notariell beglaubigtes Testament und auch kein entsprechender Erbvertrag vorliegt. Damit Sie das Erbe antreten können, ist der Erbschein dann zwingend notwendig. Sollten Sie als Alleinerbe auftreten, bekommen Sie einen Alleinerbschein. Im Falle mehreren Erben wird meist ein gemeinschaftlicher Erbschein ausgestellt. Es besteht aber auch die Möglichkeit, einen Teilerbschein zu beantragen, der sich nur auf den jeweils individuellen Erbteil bezieht.

Möchten Sie die Immobilie dann verkaufen, ist zunächst eine Grundbuchänderung erforderlich. Erst durch den Eintrag als neuer Eigentümer in das Grundbuch werden Sie nämlich juristisch überhaupt zum Eigentümer. Sie müssen also beim Grundbuchamt einen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen. Die Grundbuchordnung schreibt dafür die Vorlage eines Erbscheins vor. Nur im Falle eines notariell beglaubigten Testaments oder Erbvertrags kann auf den Erbschein verzichtet werden. Gelegentlich verlangt das Grundbuchamt aber trotzdem das Dokument – zum Beispiel, wenn Formulierungen in Testament oder Erbvertrag unklar oder nicht eindeutig sind.

Die gesetzliche Erbfolge greift

Hat ein Erblasser kein Testament aufgesetzt und auch keinen Erbvertrag geschlossen, so greift die gesetzliche Erbfolge. Dort erben die Verwandten gemäß ihrem Verwandtschaftsgrad. An der ersten Stelle stehen dabei Kinder und Enkel, gefolgt von Eltern und Geschwistern. Den dritten Verwandtschaftsgrad nehmen Großeltern, Onkel und Tanten ein.

Den Erbschein kann man beim Nachlassgericht beantragen. Üblicherweise ist das Amtsgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen der richtige Ansprechpartner. Der Antrag kann entweder direkt beim Nachlassgericht gestellt oder von einem Notar aufgenommen werden, der den Antrag dann an das Nachlassgericht weiterleitet. Die Gebühren richten sich nach dem Wert der Immobilie.

Sind Sie sich unsicher, was mit Ihrer Erbimmobilie geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Nicht fündig geworden:

https://de.wikipedia.org/wiki/Gesetzliche_Erbfolge

https://de.wikipedia.org/wiki/Erbschein

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/174417/umfrage/art-der-erbschaft/

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Was ist eigentlich eine Erbengemeinschaft?

Immer dann, wenn ein Erblasser nicht nur einen, sondern mehrere Erben hinterlässt, bilden diese eine sogenannte Erbengemeinschaft. Die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft werden auch als Miterben bezeichnet. Dabei kann die Berufung zum Erben entweder aufgrund der gesetzlichen Erbfolge oder durch gewillkürte Erbfolge, also durch ein Testament, erfolgen.  Ermittelt wird die Erbfolge durch das Nachlassgericht.

Nicht selten kommt es zwischen den Miterben zum Streit, wenn es um die Teilung eines gemeinsamen Erbes geht. Um dies zu vermeiden, bedarf es einer klaren und möglichst detaillierten Regelung durch den Erblasser. Diese legt fest, wer welche Rechte und Vermögenspositionen übernimmt und was er ggf. dafür zu tun hat. Der diesbezügliche Wille des Erblassers wird im Testament festgehalten, dabei ist zwischen drei juristischen Kategorien zu unterscheiden – der Erbeinsetzung, dem Vermächtnis und der Auflage. Weiter kann der Erblasser z.B. durch einen Testamentsvollstrecker sicherstellen, dass seine letztwilligen Verfügungen auch eingehalten werden.

Auch wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt, benötigt man, um sein Erbe antreten zu können, in vielen Fällen einen Erbschein. Dieser wird von einem Nachlassgericht ausgestellt. Er weist eine Person als Erben aus und gibt an, welchen Anteil des Nachlasses dieser Erbe erhält. Im Falle einer Erbengemeinschaft können zwei Arten von Erbscheinen ausgestellt werden. Der gemeinschaftliche Erbschein enthält die Namen aller Miterben und ihren jeweiligen Erbanteil in Quoten. Er kann nur von allen Miterben gemeinsam beantragt werden. Daneben kann auch jeder Miterbe einen Teilerbschein beantragen. Dieser bezieht sich nur auf seine individuelle Erbenstellung.

Achtung: ein Erbschein macht niemanden zum Erben! Stellt sich nach Erteilung des Erbscheins heraus, dass dieser inhaltlich falsch ist, so wird er vom Nachlassgericht wieder eingezogen. Wohl aber sind Personen, die vorher auf die Richtigkeit des Erbscheins vertraut haben, geschützt. Für die Rechtsgeschäfte mit ihnen gilt der Inhalt des Erbscheins trotzdem als richtig. Sie können daher vom vermeintlichen Erben wirksam Eigentum an Nachlassgegenständen erwerben.

Ausschlagen kann man sein Erbe übrigens auch. Als Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind Sie ganz normaler Erbe. Sie haben daher das gesetzliche Recht, die Erbschaft auszuschlagen und erhalten dann – sofern Sie pflichtteilsberechtigt sind – den Anspruch auf ihren Pflichtteil. Hierbei handelt es sich um einen Zahlungsanspruch gegenüber dem Nachlass, dessen Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils entspricht. Wollen Sie die Erbschaft ausschlagen, so müssen Sie innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie Kenntnis davon erlangt haben, dass Sie Erbe sind, die Ausschlagung gegenüber dem Nachlassgericht zur Niederschrift erklären.

Sie haben eine Immobilie geerbt und wissen noch nicht was Sie damit tun sollen? Kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen gern.

Nicht fündig geworden:

 

https://de.wikipedia.org/wiki/Erbengemeinschaft

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/825578/umfrage/prognose-zum-erbschaftsvolumen-in-deutschland-nach-vermoegensart/

https://www.bmjv.de/SharedDocs/Publikationen/DE/Erben_Vererben.pdf?__blob=publicationFile&v=33

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Zahl des Monats     

1,99

 

Die deutschen Haushalte werden immer kleiner. Laut dem Statistischen Bundesamt wohnten im Jahr 2018 rund 1,99 Personen in einem Haushalt. 1991 lag der Wert noch bei 2,27 Personen pro Haushalt. Diese Entwicklung bleibt nicht ohne Folgen für den Wohnungsmarkt. Denn wenn die Haushalte kleiner werden, bedeutet das auch, dass die Anzahl der Haushalte steigt − und damit die Nachfrage nach Immobilien.

Gerade in den Metropolen nimmt der Anteil der Single-Haushalte immer weiter zu. 2018 waren von 41,4 Millionen deutschen Haushalten 42 Prozent Single-Haushalte. Zweipersonenhaushalte kamen laut Statistik auf 34 Prozent. Auf Dreipersonenhaushalte und auf Haushalte mit vier oder mehr Personen entfielen jeweils nur 12 Prozent.

 

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Die perfekte Finanzierung?

Die Finanzierung einer Immobilie bereitet vielen Kaufinteressenten Kopfschmerzen. Ist sie aber erst einmal in trockenen Tüchern, vergisst man leicht, dass sich dir vereinbaren Rahmenbedingungen in der Zukunft auch ändern können. Nach 5, 10, 15 oder 20 Jahren gilt die Zinsbindung nicht mehr. Sollte Ihr Immobilienkredit bis dahin noch nicht abgezahlt worden sein, benötigen Sie eine sogenannte Anschlussfinanzierung. Informieren Sie sich gut darüber, welche Optionen Sie haben – die richtige Entscheidung kann sich lohnen!

Planen Sie rechtzeitig

In der Regel meldet sich die Bank bei Ihnen, bevor der Kredit ausläuft. Für den Kreditnehmer lohnt es sich aber, sich schon früher – ungefähr ein Jahr vor dem Ablauf des aktuellen Kreditvertrags – über die Anschlussfinanzierung zu informieren und die aktuellen Zinsen im Auge zu behalten. Sind die Bauzinsen niedrig, ist das eine günstige Gelegenheit. Die Raten für das Haus können so deutlich gesenkt werden. Es empfiehlt sich also die Zinsentwicklung für den Zeitraum kurz vor der Anschlussfinanzierung aufmerksam beobachten. Steigen sie vielleicht? Dann gilt es, schnell zu handeln, um steigende Raten eventuell noch zu verhindern. Könnten sie sinken, lohnt es sich hingegen abzuwarten. Unabhängige Experten sagen Ihnen, in welche Richtung der Trend geht.

Welche Anschlussfinanzierungen gibt es?

Eine Möglichkeit der Anschlussfinanzierung ist die sogenannte Prolongation. Kurz erklärt bedeutet das: der bestehende Vertrag wird mit der bisherigen Bank verlängert. Die Zinsen werden dabei an die aktuelle Marktlage angepasst. Das ist in der Regel der geringste Aufwand und eine erneute Bonitätsprüfung ist in diesem Fall meist nicht erforderlich. Außerdem erspart sich der Kreditnehmer die Kosten für eine Übertragung der Grundschuld beim Wechsel zu einer anderen Bank. Andererseits könnten Angebote einer anderen Bank günstiger sein. Es lohnt sich also, Angebote anderer Banken zu prüfen – auch um sie in der Verhandlung mit der bisherigen Bank zu nutzen.

Als zweite Möglichkeit bietet sich die Umschuldung an. Das bedeutet, die Anschlussfinanzierung wird bei einer anderen Bank abgeschlossen. Allerdings bietet sich diese Variante nur an, wenn man dadurch auch günstigere Konditionen bekommt. Da die Grundschuld in diesem Fall auf eine andere Bank übertragen wird, müssen allerdings Grundbuch- und Notarkosten gezahlt werden. Bei einem guten Angebot können die niedrigeren Zinsen das aber ausgleichen.

Eine dritte Möglichkeit ist das sogenannte Forward-Darlehen. Dabei können Kreditnehmer schon einige Monate vor Ende der Zinsbindung ein neues Darlehen abschließen. Das kann sich lohnen, wenn es zu einem Zeitpunkt geschieht, an dem die Zinsen sehr günstig sind. Es ist aber auch eine sinnvolle Option, wenn es Anzeichen für steigende Bauzinsen gibt. Denn mit dem Forward-Darlehen sichert sich der Kreditnehmer die aktuellen, günstigen Zinsen, bevor es zu einem Anstieg kommt. Aber Achtung! Für das Forward Darlehen wird in der Regel ein Zinsaufschlag erhoben. Dies sollten Kreditnehmer in ihrer Berechnung berücksichtigen.

Sind Sie unsicher bei der Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie? Oder möchten Sie wissen, wie sich die Lage am Immobilienmarkt verändert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Weitere Infos finden Sie hier:

https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/immobilienfinanzierung-haeufige-fragen-und-antworten-6992

https://rp-online.de/leben/bauen/finanzierung-einer-eigenen-immobilie-ohne-eigenkapital_aid-44073425

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilienfinanzierung

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Zahl des Monats  

85 %

 

85 Prozent der Deutschen leben sicher. Sie haben noch nie einen Einbruch erlebt. Diese Zahl ergab sich jedenfalls bei einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts YouGov, an der insgesamt 2047 Menschen teilgenommen haben. Die Möglichkeiten zum Schutz des eigenen Hauses oder der Wohnung sind vielfältig. Rund ein Viertel der Bevölkerung setzt unter anderem auf Bewegungsmelder beziehungsweise auf eine automatische Beleuchtung.

Weiter gaben die Befragten an, zusätzliche Sicherheitsschlösser oder Verstärkungen an der Haustür (21 Prozent) oder Schlösser an Fenstern (20 Prozent) und Balkontüren (19 Prozent) installiert zu haben. Jeder dritte Deutsche (33 Prozent) hat hingegen keinen zusätzlichen Einbruchschutz. Die Daten zeigen deutlich, dass Personen, die bereits Opfer eines Einbruchs geworden sind, häufiger auf mindestens eine zusätzliche Schutzmaßnahme zurückgreifen als jene, die bisher verschont blieben.

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Möbliertes Wohnen auf Zeit

Sie haben einen neuen Arbeitsplatz in einer anderen Stadt bekommen. Die alte Immobilie ist bereits verkauft, aber die Fertigstellung der neuen Immobilie verzögert sich. Was nun? Möbliertes Wohnen auf Zeit könnte hier die Lösung sein.

Eine möblierte Wohnung auf Zeit zu mieten ist relativ einfach und unkompliziert. Alles, was Sie dafür brauchen, ist der Nachweis, dass Sie sich die Wohnung auch leisten können. Manchmal muss auch ein Aufenthaltsgrund angegeben werden. Üblicherweise handelt es sich um berufliche Gründe.

Egal ob Sie die Wohnung für ein Jahr oder nur für einen Monat mieten, Sie sollten unbedingt einen Mietvertrag abschließen. So können spätere Missverständnisse vermieden werden. Meist wird ein Zeitmietvertrag abgeschlossen, insbesondere dann, wenn der Vermieter nach Ablauf des Mietverhältnisses selbst wieder in die Wohnung einziehen möchte. In einigen Fällen wird aber auch ein ganz gewöhnlicher Mietvertrag mit kürzeren Kündigungsfristen abgeschlossen. Vergessen Sie nicht, Ihren Ausweis zur Vertragsunterzeichnung mitzunehmen.

Zahlung einer Kaution

Auch wenn man auf Zeit eine Wohnung mietet, ist es durchaus üblich, dass Vermieter eine Kaution verlangen. In der Regel ist diese bis spätestens zur Wohnungsübergabe fällig. Bei Barzahlungen sollten beide Seiten daran denken, dass diese vom Empfänger quittiert werden. Natürlich muss auf der Quittung auch vermerkt sein, wofür die Zahlung erfolgt ist.

Wohnungsübergabe, Zählerstände und Inventarliste

Beim Zeitwohnen ist es durchaus sinnvoll, wenn eine richtige, formelle Wohnungsübergabe stattfindet und auch protokolliert wird. Notieren Sie wichtige Punkte wie den Zustand der Wohnung und die Anzahl der Schlüssel. Für die Nebenkosten, die nicht pauschal, sondern nach Verbrauch über den Vermieter abgerechnet werden, sollten auch unbedingt die Zählerstände protokolliert werden. Um bei einer möblierten Wohnung das beim Einzug vorhandene Mobiliar zu dokumentieren, bietet es sich an, eine Inventarliste zu verwenden und diese bei der Übergabe der Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter durchzugehen. Übergabeprotokoll wie auch Inventarliste werden von beiden Seiten unterschrieben, jede Partei erhält ein Exemplar. Am Ende der Mietzeit können Sie mit Hilfe dieser Unterlagen die Wohnung in gleicher Weise zurückgeben.

Kontaktdaten nicht vergessen

Lassen Sie sich von Ihrem Vermieter auf jeden Fall die wichtigsten Kontaktdaten geben. Sollte es einmal zu einem Schadensfall kommen, werden Sie sich freuen, sofort den richtigen Kontakt griffbereit zu haben. Der Vermieter ist natürlich immer eine gute Anlaufstelle. Vor allem aber, wenn der Vermieter während der Mietzeit gar nicht vor Ort in der Stadt ist, sind zusätzlich weitere Kontakte nützlich: Der Hausmeister, die Hausverwaltung, eine Person, die sich allgemein in der Wohnung gut auskennt.

Sie denken daran eine Immobilie auf Zeit zu vermieten oder suchen eine Immobilie auf Zeit? Kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen gern.

Nicht fündig geworden:

 

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnung

https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/_inhalt.html

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilie

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Immobilienmarketing: Das Exposé

Trotz der derzeit hohen Nachfrage ist das Exposé ein Muss, um beim Immobilienverkauf einen angemessenen Preis zu erzielen. Professionelle Makler setzen nicht nur auf Inserate in den bekannten Online-Portalen, sondern erstellen für jede Immobilie ein hochwertiges Exposé.

Immobilienmakler verlassen sich nach wie vor nicht darauf, dass ein Inserat in Online-Portalen schon genügend Kaufinteressenten anlocken wird. Sie investieren vielmehr einige Zeit und Mühe, um für jede Immobilie ein ansprechendes Exposé zu gestalten. Der Grund dafür ist einfach erklärt. Wenn die Immobilie hochwertig präsentiert wird, sind Käufer eher gewillt, den angemessenen Preis zu zahlen. Gute Fotos und detaillierte Informationen führen den Wert der Immobilie deutlich vor Augen. Außerdem lassen sich durch eine genaue Beschreibung des Objekts echte Interessenten von Scheininteressenten trennen.

Was gehört alles in ein gutes Exposé?

Ob man es nun ausdruckt oder digital präsentiert: Das Exposé ist die Präsentationsfläche für eine Immobilie. Alle wichtigen Informationen sind hier zusammengefasst. Angefangen bei den allgemeinen Fakten wie dem Baujahr, dem Verkaufspreis und dem Energieverbrauch über Grundrisse bis hin zu lebhaften Beschreibungen und genauen Informationen über Zustand und Ausstattung des Objekts – nach dem Lesen des Exposés sollten im Idealfall keine Fragen mehr offenbleiben.
Selbstverständlich kommt es darauf an, Ihre Immobilie durch ein professionelles Exposé im besten Licht zu präsentieren. Der Immobilienkauf ist nämlich nicht nur rational, sondern oftmals auch von starken Emotionen geprägt. Allerdings sind zum Beispiel euphemistische Adjektive wie „hochwertig“ oder „lichtdurchflutet“ in einer Beschreibung nur dann sinnvoll, wenn sie auch mit konkreten Merkmalen des Objekts in Verbindung gebracht werden können. Der tatsächliche Zustand der Immobilie, der auch mögliche Mängel umfasst, sollte aus dem Exposé so genau wie möglich erkennbar werden.
Professionelle Fotos spielen für eine überzeugende Präsentation bekanntlich eine besonders wichtige Rolle. Der Wert einer Immobilie wird ganz anders eingeschätzt, wenn gut ausgewählte Ansichten und Einrichtungsdetails in ästhetisch ansprechenden Fotos präsentiert werden, als wenn auf den Bildern noch der Abwasch in der Spüle steht, oder wenn sie dunkel und verwackelt sind, so dass man kaum etwas erkennt.

So trennen Sie die Spreu vom Weizen

Wie die oben stehenden Ausführungen erkennen lassen, ist ein hochwertig gestaltetes Exposé mit einigem Aufwand verbunden. Sie müssen Texte schreiben, Fotos machen, die Seiten gestalten und natürlich alle wichtigen Unterlagen zusammensuchen. Daher sparen sich Privatverkäufer diesen Schritt gerne. Das kann allerdings gleich mehrere unangenehme Folgen haben.
Erstens versäumen Sie es, ernsthafte Interessenten von den besonderen Vorzügen Ihrer Immobilie zu überzeugen. Zweitens passiert es gerade in Zeiten der hohen Nachfrage schnell, dass das Mailfach überquillt und Sie als Eigentümer überhaupt nicht wissen, wer von all den Anfragern ernsthaftes Interesse hat und wer sich nur mal anschauen möchte, wie das Immobilienangebot in der Nachbarschaft aussieht.
Um solche Immobilientouristen zu vermeiden und direkt echte Interessenten anzusprechen, stellt ein Exposé die beste Strategie dar. Bereits beim Inserat sollten Sie auf professionelle Fotos und informative Texte setzen. Die Aufgabe besteht darin, genau so viele Informationen preiszugeben, dass Interessenten neugierig werden und bereit sind, das Kontaktformular auszufüllen, um das Exposé zugesendet zu bekommen. Wer dieses dann aufmerksam gelesen hat, wird die Immobilie nur dann besichtigen, wenn sie den eigenen Suchkriterien ziemlich exakt entspricht.

Sollte es Ihnen zu aufwendig sein, ein hochwertiges Exposé zu erstellen, dann bitten Sie einfach einen Profi-Makler um Hilfe. Mit seiner langjährigen Erfahrung weiß ein Profi-Makler genau, worauf es ankommt, um Ihre Zielgruppe zu erreichen.

Sie möchten bei der Vermarktung Ihrer Immobilie professionell vorgehen und so den besten Preis erzielen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

 

 

Nicht fündig geworden:

 

https://de.wikipedia.org/wiki/Expos%C3%A9

https://de.statista.com/themen/133/immobilien/

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilie

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Kunst oder Schmiererei?

Das Haus wurde gerade frisch verputzt und erstrahlt in neuem Glanz. Doch kaum eine Nacht später ist die schöne neue Fassade wieder mit Graffiti „verziert“ worden. Was Graffiti-Fans strahlen lässt, bringt Immobilieneigentümer und Hausverwalter zur Verzweiflung. Entfernen lässt sich das Graffiti oft nur durch eine professionelle Hausreinigung mit chemischen Mischungen. Davon halten viele Eigentümer nicht viel. Aber was sind die Alternativen?

Vor allem Gegenden, in denen sich am Tag und in der Nacht eher wenige Menschen aufhalten, sind für Graffiti-Sprayer reizvoll. Weniger reizvoll ist es, wenn diese Gegenden wenigstens gut beleuchtet sind. Je heller die Umgebung, desto weniger Verunreinigungen durch Graffitis sind zu erwarten. Auch Lacke und Anti-Graffiti-Schutzfarben können das Besprayen der Wände erschweren, aber nicht verhindern. Außerdem zeigt die Erfahrung, dass Sprayer schnell das Interesse an Hauswänden verlieren, die regelmäßig gereinigt werden.

Chemische Reinigung – wie sie funktioniert

Hat sich also wieder einmal ein Graffiti-Künstler mit seiner Spraydose auf der eigenen Hauswand verewigt, greifen viele Immobilieneigentümer schnell zur chemischen Reinigung. Vor allem bei glatten, saugenden und nicht saugenden Untergründen wird diese eingesetzt. Mit Hilfe eines speziellen Lösungsmittelgemisches wird das Bindemittel des Graffitis angelöst. Das Gemisch sorgt dafür, dass die Farbe anquillt und hinterher ganz leicht mit Hilfe von Heißwasser-Hochdruck von der Fassade abgewaschen werden kann.

Je nach Umweltauflagen muss das Wasser aber dann aufgefangen und gereinigt, oder sogar von einem speziellen Unternehmen entsorgt werden. Da dies teuer und aufwendig ist, fragen sich viele Eigentümer natürlich zurecht, ob eine Entfernung von Graffitis auch ohne den Einsatz von Chemie möglich ist.

Neuartige Verfahren – sanft und chemiefrei

Mittlerweile gibt es neuartige Verfahren, die auch eine chemielose Reinigung möglich machen. Mit Hilfe eines Unterdruckverfahrens werden verschiedene Granulate aus einer Düse mit einer Geschwindigkeit von 400 km/h auf die verschmutzte Stelle geblasen. Dadurch platzt die Verunreinigung von der eigentlichen Oberfläche ab.

Die dabei freiwerdenden Partikel werden sofort abgesaugt, es kommt also nicht zu einer Verunreinigung der Umgebung. Insgesamt geht das System dabei sehr sanft vor. Um mal einen Vergleich zu ziehen: Das System ist derart sanft, dass man sogar Druckerfarbe von einem Prospekt wegblasen kann, ohne dass das Papier beschädigt wird.

Der Vorteil dieser Methode ist, dass die Oberfläche nicht beschädigt oder abgetragen wird. Gleichzeitig wird die Farbe nicht gelöst, sondern abgeplatzt. So werden Umweltverschmutzungen vermieden.  Eine Nachbehandlung des Untergrundes ist in den meisten Fällen nicht mehr notwendig.

Eine schnelle Entfernung der Verschmutzung führt mittelfristig dazu, dass Sprayer das Interesse an diesen Flächen verlieren und sie nicht mehr nutzen. Eine Graffitireinigung schreckt also nicht nur die Sprayer ab, sondern steigert auch den Wert der Immobilie.

Sie möchten wissen, wie sehr Graffiti den Wert Ihrer Immobilie mindert, oder ob es sich lohnt, Graffiti vor dem Verkauf zu entfernen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Hier nicht fündig geworden?

https://de.wikipedia.org/wiki/Graffiti

https://www.bundespolizei.de/Web/DE/02Sicher-im-Alltag/05Weitere-Themen/04_Graffiti/Graffiti_node.html

https://de.wikipedia.org/wiki/Graffiti

 

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Fehler beim Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie scheint heute einfacher denn je. Das Internet bietet zahlreiche Plattformen für die Vermarktung der Immobilie und viele digitale Anbieter haben auch die Funktionen übernommen, die früher in das Hoheitsgebiet des Maklers fielen. Allerdings führt der Verzicht auf Profis beim Hausverkauf oft zu vermeidbaren Fehlern und unbefriedigenden Verkaufsergebnissen.

Der Verkauf eines Hauses ist zeitaufwendig. Schon allein die Beschaffung der relevanten Unterlagen und die Erstellung eines Exposés sind sehr zeitintensiv. Dazu kommen später die Besichtigungen, die Vorauswahl potenzieller Käufer und die Prüfung der Käuferbonität. Dieser Aufwand wird oft unterschätzt. In der Folge werden wichtige Aufgaben übersprungen. Die Konsequenz kann ein Verkauf unter Marktwert sein oder gar eine kostenintensive Rückabwicklung des Kaufvertrags

Allerdings braucht es beim privaten Immobilienverkauf nicht nur Geduld, sondern auch das nötige Know-how. Wie bewertet man Immobilien? Welche Unterlagen brauche ich und welche Formulierungen sind wichtig für den Kaufvertrag? Zu diesen Fragen sollten Sie die Antworten kennen, denn sonst könnte sich das negativ auf das bevorstehende Verkaufsgespräch auswirken und Sie in einer angreifbaren Position zurücklassen. Denken Sie daran, dass auch ein Hausverkauf ein Geschäft ist. Und wie in jedem Bereich, in dem es um Geld geht, gibt es auch hier nicht nur ehrliche Mitspieler.

Nicht emotional an eine Immobilie binden

Ein nicht zu unterschätzender Aspekt beim privaten Immobilienverkauf ist die emotionale Bindung. Vielleicht war diese Immobilie Ihr erstes Haus? Vielleicht sind Ihre Kinder darin aufgewachsen? All diese Erinnerungen lassen uns dem Haus einen emotionalen Wert zuordnen. Damit steigt auch automatisch der idealer Verkaufswert. Dies kann zu unrealistischen Preisvorstellungen und mangelnder Sachlichkeit führen.

Aber auch bei der Bestimmung des Kaufpreises oder der Vermarktung des Objektes. Als Privatverkäufer fehlt es einem meist an Kontakten in die Branche. Wie auch beim mangelnden Expertenwissen, kann ein fehlendes Netzwerk durchaus dazu führen, dass Sie Ihre Immobilie unter Wert verkaufen.  Schon wenn es um die Bewertung der Immobilie geht, ist der richtige Ansprechpartner unverzichtbar. Andernfalls können Sie ungewollt Opfer eines unseriösen Anbieters werden.

Mit einem Profi-Makler auf der sicheren Seite

Wer daher beim Hauskauf sichergehen möchte, der verlässt sich auf einen Makler. Sie sind Experten, die sich ganz in Ihren Dienst stellen. Der Makler hat einen objektiven Blick auf eine Immobilie und kann sie mit Fachkenntnis, jahrelanger Erfahrung und methodisch fundiert bewerten. Er nimmt sich Zeit für Sie und erlaubt Ihnen eine stressfreie Abwicklung des gesamten Verkaufsprozesses.

Sind möchten Fehler beim Verkauf Ihrer Immobilie vermeiden und sich kein Geld unnötig entgehen lassen? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

Nicht fündig geworden:

https://de.wikipedia.org/wiki/Neubau_(Bauwesen)

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilie

https://de.wikipedia.org/wiki/Makler

 

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Anschlussfinanzierung – Welche Option ist die beste?

Über die Finanzierung einer Immobilie machen sich Kaufinteressenten meist viele Gedanken. Wenn diese aber einmal steht, vergisst man leicht, dass sich die Rahmenbedingungen in der Zukunft durchaus ändern können. Nach 5, 10, 15 oder 20 Jahren gilt die Zinsbindung nicht mehr. Sofern Ihr Immobilienkredit bis dahin noch nicht vollständig abgezahlt ist, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Dann sollten Sie gut informiert sein, welche Optionen Sie haben – die richtige Entscheidung kann sich lohnen!

Frühzeitig planen

Bevor die aktuelle Finanzierung ausläuft, meldet sich in der Regel die Bank bei Ihnen. Für den Kreditnehmer lohnt es sich aber, sich schon früher – ungefähr ein Jahr vor dem Ablauf des aktuellen Kreditvertrags – über die Anschlussfinanzierung zu informieren und die aktuellen Zinsen im Auge zu behalten. Sind die Bauzinsen niedrig, ist das eine günstige Gelegenheit. Die Raten für das Haus können so deutlich gesenkt werden.

Wo stehen die Zinsen?

Sie sollten also für den Zeitraum kurz vor der Anschlussfinanzierung aufmerksam beobachten, wie sich die Zinsen entwickeln. Steigen sie vielleicht? Dann gilt es, schnell zu handeln, um steigende Raten eventuell noch zu verhindern. Könnten sie sinken, lohnt es sich hingegen abzuwarten. Unabhängige Experten sagen Ihnen, in welche Richtung der Trend geht.

Welche Anschlussfinanzierungen gibt es?

Eine Möglichkeit ist die sogenannte Prolongation. Das bedeutet: der bestehende Vertrag wird mit der bisherigen Bank verlängert. Die Zinsen werden dabei an die aktuelle Marktlage angepasst. Das ist in der Regel der geringste Aufwand und eine erneute Bonitätsprüfung ist in diesem Fall meist nicht erforderlich. Außerdem erspart sich der Kreditnehmer die Kosten für eine Übertragung der Grundschuld beim Wechsel zu einer anderen Bank. Andererseits könnten Angebote einer anderen Bank günstiger sein. Es lohnt sich also, Angebote anderer Banken zu prüfen – auch um sie in der Verhandlung mit der bisherigen Bank zu nutzen.

Eine zweite Möglichkeit ist die Umschuldung. Das bedeutet, die Anschlussfinanzierung wird bei einer anderen Bank abgeschlossen. Natürlich ist diese Variante nur sinnvoll, wenn man dadurch günstigere Konditionen bekommt. Da die Grundschuld in diesem Fall auf eine andere Bank übertragen wird, müssen allerdings Grundbuch- und Notarkosten gezahlt werden. Bei einem guten Angebot können die niedrigeren Zinsen das aber ausgleichen.

Eine dritte Möglichkeit ist das Forward-Darlehen. Dabei können Kreditnehmer schon einige Monate vor Ende der Zinsbindung ein neues Darlehen abschließen. Das kann sich lohnen, wenn es zu einem Zeitpunkt geschieht, an dem die Zinsen sehr günstig sind. Es ist aber auch eine sinnvolle Option, wenn es Anzeichen für steigende Bauzinsen gibt. Denn mit dem Forward-Darlehen sichert sich der Kreditnehmer die aktuellen, günstigen Zinsen, bevor es zu einem Anstieg kommt. Aber Achtung! Für das Forward Darlehen wird in der Regel ein Zinsaufschlag erhoben. Dies sollten Kreditnehmer in ihrer Berechnung berücksichtigen.

Sind Sie unsicher bei der Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie? Oder möchten Sie wissen, wie sich die Lage am Immobilienmarkt verändert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Weitere Infos finden Sie hier:

https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/immobilienfinanzierung-haeufige-fragen-und-antworten-6992

https://rp-online.de/leben/bauen/finanzierung-einer-eigenen-immobilie-ohne-eigenkapital_aid-44073425

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilienfinanzierung

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Scheidungsimmobilie noch nicht abgezahlt?

Wie jeder weiß, ist eine Scheidung die beiden zukünftigen Ex-Partner nicht nur emotional eine große Belastung. Gerade für Immobilienbesitzer erweist sich vor allem die Gütertrennung oft als ein Riesenproblem. Wie soll man das gemeinsame Eigentum teilen, und vor allem: wie beendet man die gemeinsamen finanziellen Verpflichtungen?

Fall 1: Nur ein Partner haftet für den Kredit

Grundsätzlich gilt: zahlungspflichtig ist der Kreditnehmer. Das Eheverhältnis spielt dabei keine Rolle. Wenn also nur ein Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben hat, so ist auch nur ein Ehepartner für die Rückzahlung verantwortlich. Der Partner haftet prinzipiell nicht mit, auch wenn er mit im Grundbuch steht.

In diesem Fall bietet es sich an, dass der finanzierende Partner die Immobilie übernimmt. Möchte allerdings der andere Partner in der Immobilie wohnen bleiben, so bietet sich ein Ausgleich durch die Zahlung von Miete oder die Anpassung des Unterhaltes an. Im Sonderfall kann auch der Ehepartner Ausgleichsforderungen geltend machen, der bei einer Scheidung die Schulden allein tilgt. Das gilt vor allem dann, wenn dieser Partner nicht im Haus verbleibt, sondern es stattdessen der anderen Partei überlässt.

Fall 2: Beide Partner haben den Kreditvertrag unterschrieben

Anders sieht das aus, wenn beide Partner den Kreditvertrag unterschrieben haben. Dann haften auch beide für den Kredit, unabhängig davon, ob einer der Partner vielleicht keinen Nutzen mehr aus der Immobilie zieht. Sollten die Eigentümer in der Lage sein, ihre Besitztümer einvernehmlich zu trennen, so können sie versuchen, mit ihrer Bank zu sprechen und den Kreditvertrag so ändern zu lassen, dass nur noch ein Partner für die Raten aufkommen muss. Allerdings ist eine solche Änderung auch von der Kulanz der jeweiligen Bank abhängig.

Sollte eine Vertragsänderung nicht gewollt sein, müssen sich die getrennten Partner auch hier über einen Ausgleich einigen. Eine Möglichkeit ist dabei die Erstellung einer Schuldfreistellung. Dies bedeutet, dass nur der Hauptverdiener die Raten bedient. Ist allerdings der zur Zahlung verpflichtete Partner nicht mehr zahlungsfähig, wird trotzdem der Ex-Partner in die Verantwortung genommen. Denn vor der Bank hat die Schuldfreistellung keinen Bestand.

Verbindliche Regelung über Unterhaltszahlungen

Eine verbindlichere Regelung zwischen den Ehegatten kommt über die Unterhaltszahlungen zustande. Die Kreditrate wird von dem Gehalt eines Partners abgezogen, das zur Unterhaltsberechnung genutzt wird. Dadurch fällt die faktische Unterhaltssumme geringer aus. Auf diese Weise sind beide Partner an den Darlehenszahlungen beteiligt, auch wenn nur noch ein Ehegatte die Immobilie nutzt. Ein Profi-Makler kennt sich mit solchen Situationen aus und kann Ihnen dabei helfen eine optimale Lösung für eine einvernehmliche Gütertrennung im Falle einer Scheidung zu finden.

Sind Sie unsicher, was mit Ihrer Scheidungsimmobilie geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern zu Ihren Möglichkeiten.

Nicht fündig geworden:

https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Bevoelkerung/Eheschliessungen-Ehescheidungen-Lebenspartnerschaften/_inhalt.html

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/227/umfrage/anzahl-der-eheschliessungen-in-deutschland/

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilie

 

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Immobilienaufteilung in der Scheidung

Die eigene Immobilie stellt für Ehepaare nicht nur den Lebensmittelpunkt dar, sondern auch einen wesentlichen Vermögenswert, wenn es um die Altersvorsorge geht. Entsprechend emotional geht es bei der Scheidung zur Sache, wenn es um den Verbleib oder die Aufteilung der Immobilie geht.  Viele Paare sind ratlos, was mit ihrer Immobilie zu tun ist.

Die Entscheidung, was mit einer Immobilie während und nach der Scheidung geschehen soll, ist nicht leicht zu fällen. Erst recht, wenn die Immobilie noch mit Schulden belastet ist. In einer solchen Situation muss schnell und frühzeitig gehandelt werden. Rechtsexperten empfehlen daher, schon zu Beginn der Trennung eine Gesamtlösung zu finden.

Analyse der Finanzen ist notwendig

Um eine Lösung finden zu können, bedarf es zunächst einer Analyse der Finanzen. Paare in der Trennung müssen also erst einmal wissen, wieviel ihre Immobilie wert ist. Ein regionaler Profi-Makler hilft dabei, den marktgerechten Preis zu ermitteln. Damit aber noch nicht genug. Auch die Zahlungsverpflichtungen müssen in Gänze erfasst werden, um eine Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung der Trennungsfolgen erstellen zu können. Diese beinhaltet beispielsweise, wieviel Unterhalt zu zahlen ist und ob ein etwaiger Nutzungsvorteil berücksichtigt werden muss. Erst wenn diese Fragen geklärt sind, lässt sich beantworten, ob einer der Ex-Partner die Immobilie übernehmen beziehungsweise unterhalten kann.

Verkauf als letzte Lösung

Stellt sich dann heraus, dass keiner der Partner die Immobilie nach der Scheidung halten kann, so bleibt als letzte Lösung nur ein Verkauf der Immobilie. Denn wenn der Ex-Partner ausgezahlt werden muss und zugleich noch monatliche Raten an die Bank fällig werden, ist das oft unbezahlbar. Selbst im Falle einer Vermietung kann es passieren, dass die Miteinnahmen nicht ausreichen.

Können sich die geschiedenen Ehepartner dann nicht auf eine rationale Verkaufsstrategie einigen, drohen am Ende der Notverkauf oder die Teilungsversteigerung. Diese sind allerdings die schlechtesten denkbaren Lösungen und führen in der Regel zu großen finanziellen Verlusten.

Grundsätzlich bringt ein Verkauf jedoch durchaus Vorteile. Damit man die Immobilie gerecht aufteilen kann, ist es oft am einfachsten, sie in einfacher teilbares Vermögen – also Geld – umzuwandeln. Die beiden Ex-Partner können dann zum einen ihre Schulden bei der Bank tilgen, zum anderen bleibt oft auch noch genügend Kapital für einen Neuanfang übrig. Ein Profi-Makler kennt solche Fälle. Er weiß, wie hier vorzugehen ist, um die Immobilie in kurzer Zeit zu einem marktgerechten Preis zu verkaufen.

Im Vorfeld ist jedoch bei der Bank zu klären, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung des Immobilienkredits gezahlt werden muss. Ebenso sollten die Ex-Partner überprüfen, ob eventuell für den Immobilienverkauf Steuern zu zahlen sind. Bei selbst genutzten Immobilien ist das aber nicht der Fall.

 

Möchten Sie wissen, was die beste Lösung für Ihre Scheidungsimmobilie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern zu Ihren Möglichkeiten.

Nicht fündig geworden:

https://de.wikipedia.org/wiki/Ehescheidung_(Deutschland)

https://de.wikipedia.org/wiki/Teilungsversteigerung

https://de.wikipedia.org/wiki/Vorf%C3%A4lligkeitsentsch%C3%A4digung

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © ilixe48/Depositphotos.com

 

 

Video: Wie lang dauert es, eine Immobilie zu verkaufen?

Zeitaufwand Immobilienverkauf

Wieviel Zeit so ein Immobilienverkauf in Anspruch nimmt, wird von vielen Eigentümern häufig unterschätzt. Wird eine Immobilie nicht gut auf den Verkaufsprozess vorbereitet, kann es passieren, dass kein Käufer dafür gefunden wird – selbst bei hoher Nachfrage. Oft unterschätzen Eigentümer den zeitlichen Aufwand, der hinter dem Immobilienverkauf steckt. Denn auch bei hoher Nachfrage verkauft sich eine Immobilie nicht von allein.