Aus eins mach zwei – die Teilung von Immobilien

Immobilienteilung

Sind Ihre Kinder aus dem Haus und Sie überlegen, was Sie mit dem neu gewonnenen Platz anfangen? Oder gehen Sie nur noch selten in den ersten Stock, weil Ihnen die Treppe zu anstrengend geworden ist? Dann ist vielleicht die Teilung Ihrer Immobilie eine gute Lösung. Denn so lassen sich aus einem zu großen Haus noch Vorteile ziehen.

Eine zu große Immobilie kann für ein Rentnerehepaar, das nur noch alleine darin wohnt, eine Belastung sein. Ein Wohnhaus kann zwar in der Regel durch entsprechende Baumaßnahmen altersgerecht angepasst werden. Dennoch bleibt die Frage: Wohin mit zu viel Platz? Hier empfiehlt es sich, die eigenen vier Wände zu teilen. Das ermöglicht, die Immobilie neu zu nutzen. Denn durch eine entsprechende Umgestaltung entsteht neuer, unabhängiger Wohnraum für beispielsweise Familienangehörige oder auch Fremdmieter.

Das hat mehrere Vorteile. Neue Mitbewohner im Haus bieten soziale Kontakte oder sogar Unterstützung im Alltag. Außerdem trägt es auch zur Stärkung des Sicherheitsgefühls bei, was vor allem für alleinstehende Bewohner wichtig ist, aber auch für Menschen, die viel reisen oder sich öfters in ihrem Zweitwohnsitz aufhalten. Zudem wird es auch leichter, das Objekt zu unterhalten, indem die Belastung geteilt wird – arbeitsmäßig und finanziell. Wer den anderen Teil der Immobilie vermietet, hat dazu noch Mieteinnahmen. Ein anderer Vorteil gewinnt inzwischen immer größere Beliebtheit, nämlich die Unterbringung von Pflegekräften in der neu entstandenen Wohnung. Denn so wird es älteren Bewohner ermöglicht, in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben und einen Aufenthalt im Pflegeheim zu vermeiden.

Wenn die eigene Immobilie für eine Teilung umgebaut werden soll, gilt es einiges zu beachten. Grundsätzlich sollten die Wohnungen deutlich getrennt sein. Dabei kommt es auf eine gute Schallisolierung und einen sparsamen Umgang mit Sichtbeziehungen an. Begegnung und gegenseitige Wahrnehmung sollten sich nicht aufzwingen. In der Regel gilt: „Nähe auf Distanz“.

Wenn Sie Ihr Objekt teilen möchten, benötigen Sie dafür eine Teilungserklärung. In dieser wird geregelt, welche Flächen der Immobilie oder des Grundstücks zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören. Außerdem bestimmt sie die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Auch wenn Sie Ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern sie vermieten, ist die Teilungserklärung nötig. Denn in ihr wird geklärt, was gemeinschaftlich genutzt wird und was nur privat. Damit die Teilungserklärung rechtskräftig wird, muss sie einerseits von einem Notar beglaubigt und andererseits ins Grundbuch eingetragen werden.

Aber Vorsicht! Die Teilung einer Immobilie kostet Geld. Während sich die Kosten für den Notar auf derzeit etwa 70 Euro belaufen sind die Kosten für den Umbau entsprechend hoch. Es ist also in der Regel schwierig, kurzfristig damit zusätzliches Einkommen zu erwirtschaften. Langfristig können jedoch größere finanzielle Vorteile entstehen. In jedem Falle ist es ratsam, vor dem Umbau immer den Rat eines Immobilienprofis einzuholen. Dieser berät Sie dabei, was sinnvoll ist und sich lohnt und was nicht.

Möchten Sie wissen, ob sich eine Teilung Ihrer Immobilie lohnt oder ob es sinnvoller ist, sie zu verkaufen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Barrierefreier Umbau: Treppen und andere Hindernisse

Barrierefreier Umbau

Die Kinder sind aus dem Haus, und plötzlich sind zwei Etagen eine zu viel. Auch der Garten macht immer mehr Arbeit, und die Treppen werden gefühlt immer höher. Für viele Menschen stellt sich die Frage, ob im Alter ihr Heim noch altersgerecht ist.

Viele Menschen, die den Ruhestand erreicht haben, stellen fest, dass ihr Haus ihnen zu groß geworden ist. Der Weg vom Keller in den ersten Stock fällt immer schwerer. Einige Zimmer werden außer zum Putzen kaum noch betreten. Überhaupt wird das Putzen immer anstrengender, ebenso die Gartenarbeit. Deshalb fragen sich viele ältere Menschen, wozu sie diese Arbeit überhaupt noch auf sich nehmen sollen. Andererseits fällt es den meisten (ein Vorschlag, da im Satz zuvor und im anschließenden Satz auch „viele“ auftaucht) Menschen schwer, das eigene Heim in fremde Hände zu geben. Zu viele schöne Erinnerungen sind damit verbunden. Hier sind die Kinder aufgewachsen. Mit jedem Zimmer sind Geschichten verbunden. Wer kann sich von einem solchen Heim schon trennen? Aber andererseits: Wie lässt sich ein solches Haus bewohnen und pflegen, wenn die eigenen Kräfte nachlassen.

Um in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben zu können, lässt sich natürlich das eigene Haus barrierefrei umbauen:

  • Verbreiterung von Haus- und Wohnungstüren
  • Abbau von Schwellen, Rampen statt Stufen
  • Umbau der Dusche auf Bodenniveau
  • Einbau eines Treppenlifts
  • Einbau von rutschfesten Böden
  • Einbau von Stütz- und Haltesystemen, wie beispielsweise Griffe oder Sitze in Dusche und Badewanne

Wichtig beim barrierefreien Umbau sind drei Dinge:

  1. Rechtzeitige Planung, solange man als Eigentümer selbst noch fit und gesund ist
  2. Gründliche Überlegung, welche Umbaumaßnahmen sinnvoll sind
  3. Durchführung der Umbauten sollte Experten überlassen werden

Allerdings ist es wichtig, im Kopf zu behalten, dass der Umbau nicht unbedingt eine Wertsteigerung der Immobilie bedeutet. Gleichzeitig ist ein altersgerechter Umbau nicht gerade günstig. Rücklagen sind oft dafür notwendig. Hinzu kommt, dass die Eigentümer unter Umständen wochenlang auf einer Baustelle wohnen müssen. Wenn der Umbau eines Hauses nicht möglich oder sinnvoll ist, lohnt sich eventuell ein Umzug in eine altersgerechte Wohnung. Der Verkauf des Hauses kann durchaus genug Geld bringen für eine schöne Eigentumswohnung plus ein paar Rücklagen für Reisen oder andere Dinge, die Sie sich schon lange mal gönnen wollten.

Möchten Sie wissen, ob sich ein altersgerechter Umbau Ihrer Immobilie lohnt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

Immobilienverrentung: Was es ist und wie es geht

Immobilienverrentung

Die Immobilienverrentung gilt als Alternative zum Kauf und schafft eine Win-Win-Situation zwischen Käufer und Verkäufer. Eigentümer, die alt sind, können mit einem Verrentungsmodell in der Immobilie bis zum Lebensende wohnen bleiben und zum Beispiel an die Nachkommen ein Vorerbe ausschütten. Der Käufer muss für den Immobilienerwerb kein Darlehen bei einer Bank aufnehmen, sondern kann die Tilgung der Raten aus dem laufenden Einkommen bestreiten.

Immobilienverrentung einfach erklärt

Der demografische Wandel in Deutschland führt zu einer überalterten Gesellschaft, wodurch die klassischen Rentensysteme zu kollabieren drohen. Steigt die Lebenserwartung und damit auch die Zahl der Rentner weiter an, werden die jüngeren Beitragszahler die Renten aus eigener Kraft nicht mehr erwirtschaften können. Dadurch werden Rentenmodelle, die sich aus Immobilienverkäufen speisen, attraktiv.

Üblicherweise kauft man eine Immobilie über eine einmalige Kaufpreiszahlung. Bei der Immobilienverrentung erfolgt die Abzahlung hingegen in monatlichen, verzinsten Raten, die nach und nach vom Käufer abgezahlt werden. Der Verkäufer kann zudem mit dem neuen Eigentümer ausmachen, dass er in der Immobilie für eine bestimmte Zeit oder lebenslang weiter wohnen kann. Ermittelt wird die genaue Rentenzahlung nach üblichen versicherungsmathematischen Grundsätzen und aufgrund von Rentenfaktoren des Statistischen Bundesamtes. Die freie Gestaltung des Kauf- und Verrentungsvertrags ist bei der Finanzierung über Immobilienverrentung ein Vorteil gegenüber klassischer Finanzierung, bei der die Vertragsbedingungen von der Bank meist diktiert werden. Außerdem können Erbstreitigkeiten vermieden werden, weil die Verwertung des Immobilienvermögens schon unter Lebenden geregelt ist.

Die Leibrente

Mit der Leibrente lässt sich ein beachtlicher Teil des Investments für die Immobilie gewissermaßen „rückwärts tilgen“. Das in der Immobilie gebundene Vermögen wird zurückgewonnen. In Vergangenheit wurden Immobilien nach dem Tod des Eigentümers an die nachfolgende Generation weitergegeben. Das ist heute nur noch selten so, da das Durchschnittsalter der Erbgeneration derzeit bei Mitte 50 liegt und viele in diesem Alter bereits eine eigene Immobilie besitzen. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Rentner, die Immobilie weiter für sich zu nutzen und das über die Jahre investierte Vermögen durch die Verrentung wieder zu erwirtschaften. Und zwar mit diesen beiden Modellen:

Zeitrente

Im Gegensatz zur Leibrente, die ausgezahlt wird, solange der Verkäufer am Leben ist, gibt es bei der Zeitrente eine zeitliche Begrenzung. Die Kaufsumme kann vom Käufer per Einmalzahlung oder in Raten eingezahlt werden. Auch bei dieser Variante behält der Verkäufer das Recht, in der Immobilie weiter wohnen zu dürfen. Ein entscheidender Unterschied ist, dass bei Zeitrenten grundsätzlich die Berücksichtigung des Alters und des Geschlechts des Verkäufers entfällt.

Vorteile der Immobilienverrentung für Verkäufer auf einen Blick:

Es ist möglich, im Haus oder in der Wohnung wohnen zu bleiben und gleichzeitig die Kaufpreisraten für die Immobilie zu beziehen, die eine gute Ergänzung zur schmalen Rente ergeben.

Die Rentnerin behält das Wohnrecht in der Immobilie, während sich der neue Eigentümer um den Erhalt der Immobilie kümmert.

Bei einer Leibrenten-Vereinbarung erzielt der Verkäufer oft einen größeren Gesamterlös als bei einer einmaligen Zahlung.

Die Rentnerin kann entscheiden, wie lange sie die Immobilie weiter bewohnen möchte. Wenn sich die Rentnerin dazu entscheidet, beispielsweise nach fünf Jahren in eine kleinere Wohnung oder ins Seniorenheim zu ziehen, erhöht sich die monatliche Rente um den Wert des bisherigen Wohnrechts.

Berechnung der monatlichen Rente

Zunächst wird die Kaufsumme der Immobilie durch einen Immobilienexperten ermittelt. Diese basiert auf dem Kaufpreis abzüglich weiterer Leistungen auf die vom Statistischen Bundesamt ermittelte durchschnittliche Lebenserwartung. Es sollte zudem beachtet werden, dass die Rente nicht vom deutschen Verbraucherpreisindex abweicht. Mit dem notariellen Abschluss des Kaufvertrags wird die Summe der Raten und das Wohnrecht des Verkäufers im Grundbuch eingetragen.

Zu Absicherung des Verkäufers werden zudem bestimmte Pflichten bestimmt, die seitens des Käufers erfüllt werden müssen. Darunter wird festgehalten, dass der Käufer für das regelmäßige Zahlen der monatlichen Leistungen haftet. Ebenso kann für bestimmte Fälle eine Rückübertragung der Immobilie festgelegt werden.

Haben Sie Fragen zu diesem Thema? Rufen Sie uns gerne an.